Wir nehmen Stellung zu dem mit Schreiben vom übermittelten Referentenentwurf.

Transkript

1 BVFI e.v. Hanauer Landstr Frankfurt An Bundesministerium für Wirtschaft und Energie Frau RD in Kristina Glückert Tel.: +49 (0) Fax: +49 (0) Internet: Berlin Referentenentwurf Entwurf eines Gesetzes zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum Sehr geehrte Frau Glückert! Wir nehmen Stellung zu dem mit Schreiben vom übermittelten Referentenentwurf. Im Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD vom wurde unter Bezahlbares Wohnen auf Seite 105 unter anderem folgendes vereinbart: Für Maklerleistungen wollen wir klare bundeseinheitliche Rahmenbedingungen und ebenso Qualitätssicherung erreichen. Wir wollen im Maklerrecht Anreize für eine bessere Beratung des Verbrauchers beim Immobilienerwerb schaffen. Hierzu streben wir als weitere Option des Verbrauchers eine erfolgsunabhängige Honorierung entsprechend dem Beratungsaufwand an. Zudem wollen wir einen Sachkundenachweis einführen und Standards aus anderen Beratungsberufen auf das Maklergewerbe übertragen. Wir werden berufliche Mindestanforderungen und Pflichtversicherungen für Wohnungsverwalter und Immobilienmakler verankern. Mit dieser im Koalitionsvertrag getroffenen Vereinbarung hat der Gesetzgeber zu Recht erkannt, dass es einen dringenden Bedarf gibt, die Ausübung des Berufs des Immobilienmaklers von dessen Qualifikation abhängig zu machen. Schließlich wirkt er an der Transaktion von Vermögen mit, das zumeist zu den größten der Beteiligten gehört: Der Immobilie. Erfüllt er eine schlechte Leistung, so wird einer der Beteiligten in einem Maße benachteiligt, was durchaus seinem Jahresgehalt oder gar mehr entsprechen kann. Von daher haben die Verbände, oftmals gegen den Widerstand der eigenen Mitglieder, die Einführung eines BVFI - Bundesverband für die Immobilienwirtschaft e.v. Sitz des Vereins: Hanauer Landstr Frankfurt Vereinsregister Frankfurt Nr Vorstände: Jürgen Engelberth Helge Norbert Ziegler Martin Hedtke

2 Sachkundenachweises gefordert, zu dessen Erlangung der Nachweis der erforderlichen Qualifizierung des Immobilienmaklers zu erbringen ist. Haben die vorangegangenen Gespräche schon dazu geführt, Abstriche bei zur Erlangung des Sachkundenachweises zu absolvierenden Ausbildung hinnehmen zu müssen, so muss nunmehr mit dem vorgelegten Referentenentwurf festgestellt werden, dass dieser nicht die gebotene Erschwernis bei der Erlangung des Nachweis erkennen lässt. Vielmehr drängt sich der Eindruck auf, dass sich das Ministerium von den Aussagen des Verbandsjuristen des RDM beeindrucken ließ. Dieser warf seine Zweifel über die Verfassungsmäßigkeit gemäß Art. 12 des Grundgesetzes am in die Gesprächsrunde. Wir widersprechen dem erneut, denn die Erfordernis eines Sachkundenachweises widerspricht nicht der freien Berufswahl. So darf in Deutschland auch jeder ein Auto fahren, wenn er seine Eignung durch Ablegung der Führerscheinprüfung nachweist. So ist es auch bei einem Immobilienmakler. Jeder kann den Beruf ausüben, wenn er dafür seine Eignung nachweist. Der nun vorgelegte Referentenentwurf vom erfüllt den Anspruch an die Qualitätsverbesserung der Immobilienmakler und zur Verbesserung des Verbraucherschutzes nur bedingt, was nachfolgend begründet wird: 1. Makler und Hausverwalter sind zwei vollkommen unterschiedliche Berufsgruppen Bereits in den vorangegangenen Gesprächen mit dem BMWi wurde von den Verbänden der Wunsch an das Ministerium herangetragen, beide Berufsgruppen in getrennten Gesprächen zu behandeln. Dies ist auf die Tatsache zurückzuführen, dass es sich hier um zwei vollkommen unterschiedliche Berufsgruppen handelt, die nur eines gemeinsam haben: die Immobilie. Die eine Berufsgruppe ist mit der technischen und kaufmännischen Verwaltung der Immobilie betraut, bis hin zur energetischen Gebäudesanierung und Modernisierung von Wohnimmobilien. Die Aufgabe der anderen Berufsgruppe ist es, Kauf- oder Mietverträge zu vermitteln. Dafür sind vollkommen unterschiedliche berufliche Qualifikationen erforderlich. Die Teilnehmer der Gesprächsrunde am hatten auch den Eindruck, dies dem Ministerium erfolgreich vermittelt zu haben, denn der Vorsitzende der Gesprächsrunde sagte eine getrennte weitere Vorgehensweise zu. Weil dieser Zusage nicht nachgekommen wird, weißt der nun vorgelegte Referentenentwurf kaum die gewünschte Differenzierung zwischen den beiden Berufsgruppen aus. 2. Getrennte gesetzliche Regelungen Makler und Hausverwalter usw. Weil die Berufsgruppen so unterschiedlich sind, halten wir unsere Forderungen aufrecht, diese, analog den Neugliederungen bei den Versicherungskaufleuten, getrennt in Seite 2 von 7

3 eigenen Untergliederungen des 34 GeWO, und nicht alle gemeinsam im 34c GeWO, zu behandeln. Das Tätigkeitsfeld von Immobilienmaklern, Darlehensvermittlern, Bauträgern, Baubetreuung und Wohnungsverwaltern im 34 c GeWO zusammenzufassen verdeutlicht, dass die Verfasser des Referentenentwurfes von den sehr unterschiedlichen Aufgabenfeldern der genannten Berufe wenig Sachkenntnis haben. 3. Versicherungspflicht des Immobilienmaklers Nur der Abschluss einer Berufshaftpflicht-Versicherung erfüllt bei weitem nicht den Anspruch an den Verbraucherschutz. Eine Berufshaftpflicht-Versicherung deckt Personen- und Sachschäden, die durch die Tätigkeit des Immobilienmaklers entstehen können. Beispielhaft sei hier der Sturz eines Besuchers im Büro des Maklers genannt oder eine Beschädigung durch den Makler anlässlich einer Besichtigung. Jedoch gibt es Schäden, die ein Makler verursachen kann, die von der Berufshaftpflicht-Versicherung nicht abgedeckt sind. Das sind alle Schäden außer Personen- und Sachschäden, eben Vermögensschäden. Zum Beispiel weil ein Makler nachlässig beraten, etwas Gravierendes übersehen oder den Wert einer Immobilie vollkommen falsch eingeschätzt hat. Hier können Schäden von mehreren Zigtausend EUR entstehen, die eben gerade nicht durch die Berufshaftpflicht-Versicherung abgegolten werden, sondern nur von der Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung! Deshalb empfehlen wir dringend, diese bei Maklern verpflichtend zu verlangen! Wie wenig der Referentenentwurf auch in dieser Sache fachlich differenziert, ist Seite 13 zu entnehmen. Hier wird folgendes ausgeführt: Der Nachweis einer Berufshaftpflicht-Versicherung als neue Voraussetzung für die Erlaubnis stellt sicher, dass Vermögensschäden, die dem Auftraggeber entstehen abgedeckt sind. Die Berufshaftpflicht-Versicherung deckt keine Vermögensschäden, sondern nur Personen- oder Sachschäden. Um Vermögensschäden abzusichern bedarf es einer Vermögensschaden- Haftpflichtversicherung! 4. Einführung der Honorarberatung In der Koalitionsvereinbarung sprachen sich die Koalitionäre auch für eine erfolgsunabhängige Honorierung aus. Wir begrüßten diese Absicht und haben in unserer Stellungnahme vom gegenüber Herrn Schnorr auf Seite 17 Provisionsregelung des erfolgsabhängigen Immobilienmaklers dazu einige, leider nicht beachtete Vorschläge unterbreitet. Das Vorhaben der Koalitionäre ist deshalb zu unterstützen, weil es einen großen Beratungsbedarf gibt, der nicht immer zur Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrages führt. Jedoch nur in diesem Erfolgsfalle würden einem Immobilienmakler der Vermittlungserfolg provisionsabhängig vergütet werden. Eine zeitlich vor der Vermittlung liegende Beratung, die möglicherweise sogar zur Aufgabe des Interesses führt, ei- Seite 3 von 7

4 ne Immobilie zu veräußern oder zu erwerben, kann nach den geltenden gesetzlichen Bestimmungen dem Makler nicht honoriert werden. Außerdem umfasst die Honorarberatung auch andere Aufgabengebiete, die der Makler zumeist nicht abdeckt, wie zum Beispiel die Finanzierung, die Untersuchung des Gebäudes mit dem Zweck, einen Instandhaltungsstau aufzudecken, die Beratung bei der Ausformulierung des Notarvertrages usw. Umso mehr ist es enttäuschend, dass in dem vorliegenden Referentenentwurf von der Honorarberatung überhaupt gar keine Rede mehr ist! 5. Selbstregulierung der Branche Ihre Aussage, dass freiwillige Zertifizierungen und die Vergabe von Gütesiegeln in der Vergangenheit nicht dazu geführt hätten, dass Auftraggeber von Immobilienmaklern verstärkt entsprechend qualifizierten Maklern den Vorzug geben würden, ist durchaus nachvollziehbar. Dabei übersehen Sie jedoch, dass durch die Medien inflationär jährlich Tausende von Siegel vergeben werden, die teuer zu bezahlen sind und die Wahrnehmung verwässern. Des Weiteren sind von den ca tätigen Immobilienmaklern nur etwa in Verbänden, die vieles für die Qualifizierung ihrer Mitglieder unternehmen, organisiert. Viele der übrigen , natürlich längst nicht alle, kümmern sich wenig ihre Qualifizierung sowie Fort- und Weiterbildung. Selbst unter unseren Mitgliedern besteht trotz ständiger Information nach wie vor eine große Verunsicherung in Sachen Geldwäschegesetz, EnEV2014, Bestellerprinzip oder Widerrufsrecht nach dem Fernabsatzgesetz. Erst eine anspruchsvolle Zugangsvoraussetzung vermeidet künftige Verwässerungen durch prüfungsfreie Siegel und führt zur verstärkten Akzeptanz bereits vorhandener Zertifizierungen der Verbände und der Immobilienakademien. Dass die Anstrengungen von Verbänden und Akademien so wenig beim Verbraucher wahrgenommen werden liegt also nicht an der Güte deren Siegel und Zertifizierungen, sondern der mangelnden Einstiegsvoraussetzung für Immobilienmakler, die sich dann gerne von Medien ersatzweise zertifizieren lassen. Gerade deshalb ist es jetzt besonders wichtig, durch Abverlangen von Fachkenntnissen nur den Maklern den Zutritt zum Markt zu ermöglichen, die über diese auch tatsächlich verfügen. 6. Inhalt der Sachkundeprüfung Nach dem Referentenentwurf sollen für den Inhalt und das Verfahren der Sachkundeprüfung sowie die Prüfung der Gleichstellung anderer Berufsqualifikationen mit der Sachkundeprüfung die Industrie- und Handelskammern verantwortlich sein. Damit übertragen Sie den Industrie- und Handelskammern die alleinige Hoheit dieser Aufgabe. Wir widersprechen der daraus resultierenden Annahme, nur die IHKen würden über die erforderliche Eignung verfügen, diese Aufgabe wahrzunehmen. Bereits in früheren Zeiten haben sie die ihnen übertragene Hoheit benutzt, um andere Anbieter von qualifi- Seite 4 von 7

5 zierten Ausbildungen den Marktzugang zu erschweren oder gar Kooperationen mit diesen abzulehnen. Was den Sachkundenachweis für Immobilienmakler betrifft sind zumindest die Verbände, wie zum Beispiel IVD, RDM und BVFI einzubeziehen, aber auch die erfahrenen Ausbildungseinrichtungen wie DIA, Steinbeis, EBS, ERBS usw. Es spricht aus Gründen der Einheitlichkeit nichts dagegen, die IHKen die Prüfungen abnehmen zu lassen, jedoch muss es anderen Anbietern möglich sein, vorbereitende Ausbildungen anzubieten, die von der IHK auch wohlwollend akzeptiert werden. 7. Vorliegender beruflicher Ausbildungsabschluss Der Referentenentwurf, erneut nicht differenzierend, geht davon aus, dass 50 Prozent der Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter über einen beruflichen Ausbildungsabschluss verfügen, der der Sachkundeprüfung gleichgestellt ist. Dies mag bei Wohnungseigentumsverwaltern möglicherweise zutreffen, bei Immobilienmaklern aber keineswegs. Gerade dieser Beruf wird von Seiteneinsteigern, Quereinsteigern und Personen im Alter von 50+ als eine Möglichkeit betrachtet, der Arbeitslosigkeit zu entgehen. Daher wird angezweifelt, dass 50 Prozent der heute tätigen Immobilienmakler über einen beruflichen Ausbildungsabschluss verfügen, der dem Sachkundenachweis gleichgestellt ist. Wäre dies der Fall, wäre die Leistung der Makler qualifizierter und ihr Image besser. 8. Übergangsregelung Die Übergangsregelung von sechs Monaten bis zum Ablegen der Sachkundeprüfung ist zu kurz und wird den IHKen ungeahnte Kapazitäten abverlangen. Eine Übergangsfrist von 18 Monaten erscheint praktikabler. Lediglich die Übergangsfristen für die Betriebshaftpflicht- und die Vermögensschadenshaftpflicht-Versicherung könnte kürzer sein, würde jedoch einen zusätzlichen Verwaltungsaufwand bedeuten. 9. Alte Hasen-Regelung Es ist nicht auszuschließen, dass Immobilienmakler seit zehn oder 20 Jahren tätig sind und dennoch nicht über die heute gewünschte und die Verbraucher schützende Qualifikation verfügen. Von daher lehnen wir eine alte Alte Hasen-Regelung ab. Demzufolge ist die im Referentenentwurf vorgeschlagene Freistellung des Maklers von der Sachkundeprüfung, wenn er nachweislich seit sechs Jahren ununterbrochen selbständig als Immobilienmakler tätig ist, nicht zweckdienlich. Allenfalls eine Frist von mehr als zehn Jahren könnte noch akzeptiert werden und zwar aus folgendem Grund: Es ist allgemein bekannt, dass in den ersten fünf Jahren 90 Prozent der neu gegründeten Unternehmen wieder aufgeben müssen, von diesen verbleibenden 10 Prozent geben auch noch eine Vielzahl im sechsten bis zehnten Jahr nach ihrer Gründung auf. Bei Immobilienmaklern Seite 5 von 7

6 dürfte die Quote kaum anders sein. Es wäre daher eine Fehleinschätzung anzunehmen, ein Makler, der länger als sechs Jahre seinem Beruf ausübt, wäre deshalb noch tätig, weil er qualifiziert sei. 10. Erfüllungsaufwand Fazit: Im Referentenentwurf werden als Erfüllungsaufwand der Wirtschaft lediglich der Beitrag zur Berufshaftpflicht-Versicherung und die Prüfungsgebühr für den Sachkundenachweis aufgeführt. Wenn der Referentenentwurf davon ausgeht, dass die Sachkundeprüfung ohne vorangegangene (freiwillige) Vorbereitung zur Prüfung erfolgreich bestanden werden kann, dann muss angenommen werden, dass es sich nur um eine Sachkundeprüfung light handeln kann. Aber damit würde weder dem Berufsbild des Immobilienmaklers noch dem berechtigten Anspruch des Verbrauchers Genüge getan werden. Eine Sachkundeprüfung, die den angestrebten Nachweis einer Qualifikation erfüllt, bedarf einer entsprechenden Vorbereitung. Analog einer nochmaligen theoretischen Führerscheinprüfung, die trotz einiger Jahre Fahrpraxis nur wenige ohne Vorbereitung bestehen würden. Diese Kosten sind im Referentenentwurf nicht enthalten und müssen zusätzlich beziffert werden. Außerdem sein erneut darauf hingewiesen, dass die Qualität des Sachkundenachweises mindestens die eines Immobilienfachwirt (IHK), selektiv auf die Anforderungen an einen Immobilienmakler, erfüllen muss. Hierzu haben wir ausführliche Vorschläge in unserem Schreiben vom unterbreitet. Der Referentenentwurf differenziert viel zu wenig zwischen den Berufsgruppen Immobilienmakler und Wohnungsverwalter. Er ist ebenso, was Immobilienmakler betrifft, nicht geeignet, verstärkt den Verbraucher vor Vermögensverlusten zu bewahren. Er beinhaltet nicht die Einbeziehung qualifizierter Kundiger, wie zum Beispiel die Verbände oder bereits erfahrene und in der Branche anerkannte Ausbildungseinrichtungen, sondern ist einseitig auf die IHKen fokussiert. Ferner regelt er weder die Zugangsvoraussetzungen zur Sachkundeprüfung unter Berücksichtigung der jeweiligen Einstiegsvoraussetzungen noch den Inhalt der abzulegenden Sachkundeprüfung, die sich ganz erheblich von der der Wohnungsverwalter unterscheiden muss. Auch dies überlässt er den IHKen. Er verpflichtet den Immobilienmakler nicht zum Abschluss einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung und nicht zu einer bestimmten Versicherungssumme in Relation zum Umsatz. Er lässt die ungeprüfte Zulassung zum Markt zu, wenn der Makler nachweist, länger als sechs Jahre ununterbrochen als solcher tätig zu sein. Wie er den Nachweis zu erbringen hat, verschweigt der Entwurf, womit Freundschaftsbestätigungen Tür und Tor geöffnet werden. Ferner sieht der Referentenentwurf weder eine zeitliche Befristung der Zulassungsgenehmigung noch die Verpflichtung einer regelmäßigen Fort- und Weiterbildung vor. Des Weiteren kommt der Referen- Seite 6 von 7

7 tenentwurf nicht der Verpflichtung des Koalitionsvertrages nach, den sogenannten Honorarberater einzuführen. Alles in allem besteht ein erheblicher Nachbesserungsbedarf! Würde der Referentenentwurf so als Gesetzvorlage dienen, dann wäre dies weder der Qualitätsverbesserung von Immobilienmaklern noch dem berechtigten Verbraucherschutzinteresse dienlich. Mit freundlichen Grüßen Helge Norbert Ziegler (Vorstand) Seite 7 von 7