Bericht des Landesrechnungshofes. über die Nachprüfung zum. Verkauf von Mietwohnungen durch Wohnbauträger

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1 Bericht des Landesrechnungshofes über die Nachprüfung zum durch Wohnbauträger Mai 2008 LRH 3-110/5-2008

2 Kurzfassung Der Salzburger Landesrechnungshof prüfte im Jahr 1998 die Effizienz der Wohnbauförderung des Landes. Damals wurden mit Zustimmung des Landes Eigentumswohnungen veräußert, deren Errichtung als Mietwohnung gefördert worden war. Die Rückzahlung der zuviel erhaltenen Förderungsmittel durch die Bauträger erfolgte erst zu einem sehr späten Zeitpunkt. Der Landesrechnungshof empfahl, zumindest für den Zeitraum, für welchen den Bauträgern faktisch nicht zustehende Förderungsmittel zur Verfügung gestellt wurden, entsprechende Zinsen zu verrechnen. Aufgrund dieser Feststellungen leitete der Landesrechnungshof im Jahr 2007 eine Nachprüfung ein. Der Prüfungszeitraum umfasste die Jahre 2003 bis Dieser Zeitraum wurde gewählt, da ab 1. Jänner 2006 die Förderung von Mietobjekten nur mehr über verzinsliche Förderungsdarlehen des Landes erfolgt. In den Jahren 2003 bis 2005 wurden insgesamt Förderungsmittel für Mietwohnungen zugesichert. Nach den Erhebungen des Landesrechnungshofes wurden in insgesamt 25 Mietobjekten von den 461 zugesicherten Wohnungen 89 ins Eigentum verkauft; 372 Wohnungen verblieben als Mietwohnungen. Damit verringerten sich auch die geförderte Wohnnutzfläche und entsprechend die Förderungsdarlehen des Landes. Abhängig vom Auszahlungszeitpunkt der Förderungsdarlehen erfolgte in 15 Fällen die Rückabwicklung der Förderung. Aufgrund eines Beschlusses des Wohnbauförderungsbeirates hatte der Bauträger für das anteilig ausbezahlte Förderungsdarlehen Zinsen zu bezahlen. Als Zinssatz wird der gemäß 11 S.WFG 1990 in Verbindung mit 3 WFV ermittelte Höchstzinssatz für Darlehen verrechnet. Dieser lag im geprüften Zeitraum zwischen 3,125 % und 5 %. Insgesamt konnte das Land Salzburg dafür rund Euro an Zinsen einnehmen. Die Nachprüfung für die Jahre 2003 bis 2005 ergab, dass die Abteilung für Wohnungswesen eine entsprechende Regelung getroffen hatte. Zudem zeigte sich, dass diese Vorgehensweise präventiv wirkte. In einer Reihe von Fällen wurden geplante Mietwohnungen bereits vor Ansuchen um Wohnbauförderung als Eigentumswohnungen Seite 2

3 verkauft. Da diese in der Förderung nicht mehr zu berücksichtigen waren, ist der gesamte finanzielle Effekt zugunsten des Landes wohl um ein Mehrfaches höher, aber nicht bezifferbar. Der Landesrechnungshof nimmt positiv zur Kenntnis, dass seine Empfehlung umgesetzt und für das Land Salzburg dadurch ein finanzieller Nutzen erreicht wurde. Seite 3

4 I n h a l t s v e r z e i c h n i s 1. Grundlagen und Berichtsaufbau Grundlagen Aufbau des Berichtes Rechtsgrundlagen Geförderte Mietobjekte in den Jahren 2003 bis Verkaufte Eigentumswohnungen in Mietobjekten Anhang Gegenäußerung des Amtes der Salzburger Landesregierung Seite 4

5 1. Grundlagen und Berichtsaufbau 1.1. Grundlagen (1) Der Salzburger Landesrechnungshof prüfte im Jahr 1998 die Effizienz der Wohnbauförderung des Landes 1. Im Rahmen dieser Prüfung stellte der Landesrechnungshof fest, dass mit Zustimmung des Landes Wohnungen veräußert worden sind, deren Errichtung als Mietwohnung gefördert worden war. Die Rückzahlung der zuviel erhaltenen Förderungsmittel durch die Bauträger erfolgte erst zu einem sehr späten Zeitpunkt. Der Landesrechnungshof empfahl, dass zumindest für den Zeitraum, für welchen den Bauträgern faktisch nicht zustehende Förderungsmittel zur Verfügung gestellt wurden, entsprechende Zinsen zu verrechnen sind. Aufgrund dieser Feststellungen leitete der Landesrechnungshof im Jahr 2007 eine Nachprüfung ein. Der Prüfungszeitraum umfasste die Jahre 2003 bis Dieser Zeitraum wurde gewählt, da ab 1. Jänner 2006 die Förderung von Mietobjekten nur mehr über verzinsliche Förderungsdarlehen des Landes erfolgt. Nach der Geschäftsordnung der Salzburger Landesregierung war zum Zeitpunkt der Prüfung Landesrat Walter Blachfellner für die Angelegenheiten der Wohnbauförderung ressortmäßig zuständig. 1 Zahl: LRH 3-30/ Seite 5

6 1.2. Aufbau des Berichtes (1) Vom Landesrechnungshof festgestellte Sachverhalte sind mit (1) und deren Bewertungen samt allfälliger Anregungen und Empfehlungen sowie Bemängelungen und Beanstandungen mit (2) gekennzeichnet. Diese werden zusätzlich durch Schattierung hervorgehoben. Nachdem vom Amt der Salzburger Landesregierung keine Gegenäußerung abgegeben wurde, entfallen die Punkte (3) und (4). Um den Bericht übersichtlich zu gestalten, wurde das enthaltene Zahlenwerk fallweise gerundet. Im Bericht verwendete geschlechtsspezifische Bezeichnungen gelten grundsätzlich für Frauen und Männer. Seite 6

7 2. Rechtsgrundlagen (1) Die Wohnbauförderung im Land Salzburg wird durch das Salzburger Wohnbauförderungsgesetz und die dazu erlassene Durchführungsverordnung 3 geregelt. Im Folgenden werden die für den Prüfungszeitraum wesentlichsten Förderungsbestimmungen für Mietobjekte dargestellt. Eine Förderung für die Errichtung von Mietwohnungen kann Gemeinden und gemeinnützigen Bauvereinigungen gewährt werden; bis zum 30. April war dies auch für natürliche oder juristische Personen zur Befriedigung der dringenden Wohnbedürfnisse ihrer Dienstnehmer möglich. Voraussetzungen für eine Förderung sind unter anderem: Nach der bis 30. April 2004 geltenden Regelung durften die im S. WFG 1990 festgelegten förderbaren Nutzflächen nicht oder im Ausnahmefall nur geringfügig überschritten werden. Der Förderungswerber hat Grundeigentümer oder Bauberechtigter zu sein. Für die Grund- und Aufschließungskosten gelten Höchstgrenzen, die durch Verordnung der Landesregierung festgelegt werden. Die Finanzierung der Grund- und Aufschließungskosten hat mit Eigenmitteln zu erfolgen. Der dafür verrechnete Zinssatz ist durch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz geregelt. Der Förderungswerber ist verpflichtet, die Wohnung an einen bestimmten, in der Verordnung festgelegten Personenkreis zu vermieten Gesetz vom 24. Oktober 1990, LGBl. Nr. 1/1991 über die Förderung des Wohnbaues und der Wohnhaussanierung im Land Salzburg (Salzburger Wohnbauförderungsgesetz 1990 S. WFG 1990) i.d.g.f. Verordnung der Salzburger Landesregierung vom 18. Oktober 1993 zur Durchführung des Salzburger Wohnbauförderungsgesetzes 1990 (Wohnbauförderungs-Durchführungsverordnung WFV), Stammfassung LGBl. Nr. 135/1993. LGBl. Nr. 74/1997 Seite 7

8 Gemäß 19 der WFV sind für Mietwohnungen je m² Nutzfläche höchstens folgende Baukosten förderbar: Förderbare Baukosten* Wohnnutzfläche Baukosten je m² in Euro bis 500 m² mit 800 m² mit m² über m² Für Wohnbauten mit einem nicht angeführten Nutzflächenausmaß zwischen 501 und m² ist der Betrag für die förderbaren Baukosten je m² Nutzfläche zwischen dem nächst niedrigeren und dem nächst höheren Betrag im Verhältnis der Nutzfläche zu den nächst angeführten Flächenwerten zu berechnen. * LGBl. Nr. 135/1993 in der Fassung 18/2003 Für die Errichtung von Garagen erhöhen sich die förderbaren Baukosten bis zu Euro je Garagenplatz und Wohnung. Weitere Zuschläge sind unter anderem für ökologische Maßnahmen oder betreutes Wohnen vorgesehen. Für die Errichtung von Mietwohnungen gewährte das Land Salzburg unter den genannten Voraussetzungen ein Förderungsdarlehen in der Höhe bis zu 730 Euro je m² förderbarer Nutzfläche 5. Dieses wurde mit 1 % jährlich verzinst und hatte eine Laufzeit von 35 Jahren. Zusätzlich gewährte das Land Salzburg rückzahlbare unverzinsliche Annuitätenzuschüsse für ein Bankdarlehen. Die Höhe dieses Darlehens ergab sich aus dem Differenzbetrag zwischen den förderbaren Baukosten und dem dazu gewährten Förderungsdarlehen. 5 LGBl. Nr. 135/1993 i.d.f. 67/2002 und 63/2004 Seite 8

9 3. Geförderte Mietobjekte in den Jahren 2003 bis 2005 (1) In den Jahren 2003 bis 2005 wurden insgesamt Förderungsmittel für Mietwohnungen zugesichert. Die folgenden Tabellen geben einen Überblick über die in diesem Zeitraum geförderten Mietobjekte: Ansuchen Nr. Förderdarlehen des Landes in Euro Dienten Grödig Salzburg - Stadt Zell Salzburg - Stadt Salzburg - Stadt Großarl Salzburg - Stadt Saalfelden Hallein Hallein Bürmoos Salzburg - Stadt Salzburg - Stadt Hallein Saalfelden Saalfelden Saalfelden Saalfelden Saalfelden St. Johann Eben Zell am See Hallein Salzburg - Stadt Salzburg - Stadt Zell am See Zell am See Zell am See Puch Seekirchen Saalfelden Saalfelden* Flachau St. Johann Bischofshofen Neumarkt* Neumarkt* * Betreutes Wohnen Geförderte Mietwohnungen im Jahr 2003 Anzahl d. gef. Wohnungen Ort des Bauvorhabens Datum der Zusicherung Seite 9

10 Ansuchen Nr. Geförderte Mietwohnungen im Jahr 2004 Anzahl d. gef. Wohnungen Ort des Bauvorhabens Datum der Zusicherung Förderdarlehen des Landes in Euro St. Gilgen Salzburg - Stadt Uttendorf St. Johann Saalfelden Salzburg - Stadt Neukirchen St. Johann St. Johann Mauterndorf Tetlhamgasse Salzburg - Stadt Grödig Zell am See St. Johann Salzburg - Stadt Salzburg - Stadt Salzburg - Stadt Oberalm Zell am See Schwarzach Elixhausen Zell am See Zell am See Radstadt Saalfelden Saalfelden Salzburg - Stadt Neumarkt Bischofshofen Saalfelden Saalfelden Kleinarl Hallein Hallein St. Gilgen Oberndorf Oberndorf Hallein Hallein Salzburg - Stadt Salzburg - Stadt Tweng Tamsweg Maria Alm Seekirchen Seekirchen Seite 10

11 Ansuchen Nr. Anzahl d. gef. Wohnungen Geförderte Mietwohnungen im Jahr 2005 Ort des Bauvorhabens Datum der Zusicherung Förderdarlehen des Landes in Euro Hallein Hallein Bischofshofen Bruck a.d. Glstr Puch Kaprun Kaprun Obertrum Zell am See Leogang Bischofshofen Untertauern Salzburg - Stadt Schwarzach Schwarzach* Salzburg - Stadt Salzburg - Stadt St. Johann St. Johann Salzburg - Stadt Eben Bürmoos Strobl St. Johann St. Johann Salzburg - Stadt Großgmain Thalgau Elsbethen Saalfelden Saalfelden Saalfelden Saalfelden Oberndorf Bischofshofen Leogang Bürmoos Salzburg - Stadt Kaprun Großgmain Hallein Werfenweng Neukirchen Neukirchen Zell am See * Betreutes Wohnen Seite 11

12 Zusammenfassend werden die Jahre 2003 bis 2005 in der folgenden Übersicht dargestellt: Geförderte Mietwohnungen 2003 bis 2005 Jahr Anzahl Wohnungen Förderungsdarlehen in Euro Seite 12

13 4. Verkaufte Eigentumswohnungen in Mietobjekten (1) Der Landesrechnungshof erhob die Anzahl der geförderten Mietwohnungen, die als Eigentumswohnungen abverkauft worden waren. In der nachfolgenden Tabelle ist die Anzahl der verbliebenen Mietwohnungen (372) und der nach Förderungszusicherung verkauften Eigentumswohnungen (89) im geprüften Zeitraum ersichtlich: Seite 13

14 Ansuchen Nr. Eigentumswohnungen in Mietobjekten Mietobjekte Anzahl der Wohnungen Miete und Mietkauf Mietwohnungen Förderdarlehen d. Nutzfläche Landes Eigentum m² in Euro St. Gilgen, Steinwandweg 9, Haus , Zell am See IX, Bauteil IV , Salzburg-Stadt, Steinwenderweg 8-22 C 0 7 0, Salzburg-Stadt, Steinwenderweg 8-22 T 0 9 0, Salzburg-Stadt, Aigen IV D 1 u. D 2* , Salzburg-Stadt, Alt-Maxglan West 510** , Puch, Haus A - C* , Salzburg-Stadt, Lifarogasse , Hallein 5/ , Salzburg-Stadt, Nußbaumerstr. 8+8a , St. Johann XII, BT 2, Haus 1* , Hallein 7, Europastr., 1. Bauabschnitt , Hallein 7, Europastr., 2. Bauabschnitt , Salzburg-Stadt, Saalachstrasse , Salzburg-Stadt, Wrigley A, B u. D , Salzburg-Stadt, Stabauergasse , Elixhausen, Katzmoosstraße , Thalgau , St. Gilgen, Steinwandweg 9, Haus , Saalfelden, X. Haus E , Salzburg-Stadt, E.-Fuggerstraße E+F*** , Elsbethen, Gärtnerweg , Salzburg-Stadt, Saalachstrasse II , Zell am See, Fischerstraße 5/ , St. Johann, Untermarkt II , , * Bei diesen Bauvorhaben wurden Eigenmittel des Bauträgers gem. 13 Abs. 2b WGG eingesetzt. ** Statt der zugesicherten 55 wurden durch Zusammenlegungen insgesamt 59 Wohnungen errichtet; davon wurden 15 verkauft, sodass 44 Mietwohnungen verblieben sind. *** Von 13 zugesicherten Mietwohnungen wurden 6 verkauft. Gleichzeitig wurden 3 frei finanzierte Wohnungen in Mietwohnungen umgewandelt, letztlich verblieben 10 Mietwohnungen. In insgesamt 25 Mietobjekten wurden 89 Wohnungen ins Eigentum verkauft. Damit verringerten sich auch die geförderte Wohnnutzfläche und entsprechend die Förderungsdarlehen des Landes. Seite 14

15 Die Prüfung des Landesrechnungshofes bezog sich auf jedes geförderte Mietobjekt, bei dem in den Jahren 2003 bis 2005 nach Zusicherung Wohnungen ins Eigentum verkauft worden waren. Dabei wurden sämtliche Berechnungen nachvollzogen und deren Übereinstimmung mit den gesetzlichen Grundlagen, Nutzwertgutachten und Kaufverträgen überprüft. Auffallend war die unterschiedliche Vorgangsweise der Bauträger bei den Förderansuchen. Einige Bauträger stellten die Ansuchen bereits in der Planungsphase. Andere suchten erst nach Baubeginn um Förderung an, als die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen bereits feststand. Abhängig vom Auszahlungszeitpunkt der Förderungsdarlehen erfolgte in 15 Fällen die Rückabwicklung der Förderung. Aufgrund eines Beschlusses des Wohnbauförderungsbeirates hatte der Bauträger für das anteilig ausbezahlte Förderungsdarlehen Zinsen zu bezahlen. Als Zinssatz wird der gemäß 11 S.WFG 1990 in Verbindung mit 3 WFV ermittelte Höchstzinssatz für Darlehen verrechnet. Dieser lag im geprüften Zeitraum zwischen 3,125 % und 5 %. Aus der folgenden Tabelle sind die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen, die darauf entfallenden Förderungsdarlehen sowie die den Bauträgern im Einzelfall verrechneten Zinsen ersichtlich: Seite 15

16 Ansuchen Nr. Mietobjekte Zinsen Anzahl verkaufte Eigentumswohnungen Anteiliges Förderdarlehen EW verrechnete Zinsen in Euro in Euro St. Gilgen, Steinwandweg 9, Haus , , Zell am See IX, Bauteil IV , , Salzburg-Stadt, L.-Steinwenderweg 8-22 C ,00 0, Salzburg-Stadt, L.-Steinwenderweg 8-22 T ,00 0, Salzburg-Stadt, Aigen IV D 1 u. D , , Salzburg-Stadt, Alt-Maxglan West , , Puch, Haus A - C , , Salzburg-Stadt, Lifarogasse ,00 317, Hallein 5/ , , Salzburg-Stadt, O.-Nußbaumerstr. 8+8a ,00 0, St. Johann XII, BT 2, Haus ,00 293, Hallein 7, Europastr., 1. Bauabschnitt ,50 0, Hallein 7, Europastr., 2. Bauabschnitt ,70 0, Salzburg-Stadt, Saalachstrasse , , Salzburg-Stadt, Wrigley A, B u. D ,00 0, Salzburg-Stadt, Stabauerg ,00 0, Elixhausen, Katzmoosstraße ,00 177, Thalgau , , St. Gilgen, Steinwandweg 9, Haus ,00 0, Saalfelden, X. Haus E ,00 0, Salzburg-Stadt, E.-Fuggerstraße E+F ,00 0, Elsbethen, Gärtnerweg ,00 790, Salzburg-Stadt, Saalachstrasse II , , Zell am See, Fischerstraße 5/ , , St. Johann, Untermarkt II , , , ,71 Die Summe von rund 4 Mio. Euro beziffert die auf die 89 verkauften Wohnungen entfallenden Anteile an den Förderungsdarlehen des Landes, welche infolge der Verkäufe nicht in Anspruch genommen werden konnten. Durch die notwendige Rückabwicklung der Förderung bei 15 der 25 geprüften Mietobjekte kam es zur Verrechnung von Zinsen. In jenen 10 Fällen, in denen keine Zinsenverrechnung erfolgte, wurden die Mietwohnungen bereits vor Auszahlung des Förderungsdarlehens in Eigentumswohnungen umgewandelt. Insgesamt konnte das Land Salzburg dafür rund Euro an Zinsen einnehmen. Seite 16

17 (2) Der Landesrechnungshof hatte seinerzeit empfohlen, bei der Umwandlung geförderter Mietwohnungen in Eigentumswohnungen den Bauträgern Zinsen für die faktisch nicht zustehenden Förderungsmittel zu verrechnen. Die Nachprüfung für die Jahre 2003 bis 2005 ergab, dass die Abteilung für Wohnungswesen eine entsprechende Regelung getroffen hatte. Nach der Förderungszusicherung für insgesamt 25 Mietobjekte wurden in den Jahren 2003 bis 2005 noch 89 Wohnungen ins Eigentum verkauft. Dies betraf Förderungsdarlehen in der Höhe von rund 4 Mio. Euro. Davon musste für 15 Bauvorhaben die Förderung rückabgewickelt werden. Das Land Salzburg konnte dafür rund Euro an Zinsen einnehmen. Zudem zeigte sich, dass diese Vorgehensweise präventiv wirkte. In einer Reihe von Fällen wurden geplante Mietwohnungen bereits vor Ansuchen um Wohnbauförderung als Eigentumswohnungen verkauft. Da diese in der Förderung nicht mehr zu berücksichtigen waren, ist der gesamte finanzielle Effekt zugunsten des Landes wohl um ein Mehrfaches höher, aber nicht bezifferbar. Der Landesrechnungshof nimmt positiv zur Kenntnis, dass seine Empfehlung umgesetzt und für das Land Salzburg dadurch ein finanzieller Nutzen erreicht wurde. Der Direktor des Landesrechnungshofes: Dr. Manfred Müller e.h. Seite 17

18 5. Anhang 5.1. Gegenäußerung des Amtes der Salzburger Landesregierung Seite 18

19 Herrn Direktor des Landesrechnungshofes Mag. Dr. Manfred Müller F ü r u n s e r L a n d! BÜRO DES LANDESAMTSDIREKTORS ZAHL (Bitte im Antwortschreiben anführen) DATUM CHIEMSEEHOF LRH/3023/ POSTFACH 527, 5010 SALZBURG BETREFF FAX Nachprüfung " durch Wohnbauträger" Bezug: LRH-3-110/ buero-lad@salzburg.gv.at Mag. Maria Appesbacher TEL Sehr geehrter Herr Direktor! Zu den Feststellungen des Landesrechnungshofes über die Nachprüfung zum Verkauf von Mietwohnungen durch Wohnbauträger teile ich mit, dass von der Abteilung 10 keine weiteren Bemerkungen vorgebracht wurden. Ich ersuche, 12 Exemplare des Prüfberichtes zur Verfügung zu stellen. Mit freundlichen Grüßen Für die Landesregierung: Dr. Heinrich Christian Marckhgott Landesamtsdirektor DAS LAND IM INTERNET: AMT DER SALZBURGER LANDESREGIERUNG LANDESAMTSDIREKTION POSTFACH 527, 5010 SALZBURG TEL (0662) * FAX (0662) MAIL post@salzburg.gv.at DVR