ENTWURF. Amt der Salzburger Landesregierung Postfach Salzburg. Salzburg, am Dr. Atzmanstorfer/Tut Zl.: 1678/14

Transkript

1 ENTWURF Amt der Salzburger Landesregierung Postfach Salzburg Salzburg, am Dr. Atzmanstorfer/Tut Zl.: 1678/14 Betrifft: Bezug: Entwurf eines Gesetzes über die Förderung des Wohnbaus und der Wohnhaussanierung im Land Salzburg (Salzburger Wohnbauförderungsgesetz 2015 S.WFG 2015) Do. Schreiben vom ; Zl: 2001-SOZ/1206/ Herr Ing. Dr. Stegmayer Sehr geehrte Damen und Herren! Vorweg ist aus der Sicht der Kammer für Arbeiter und Angestellte für Salzburg festzustellen, dass die Begutachtung des Salzburger Wohnbauförderungsgesetz 2015 ohne die begleitenden Verordnungen unzureichend ist. Nachdem die maßgeblichen Detailbestimmungen mit den Verordnungen zum neuen Salzburger Wohnbauförderungsgesetz erfolgen, wäre das Vorliegen dieser VO-Entwürfe eigentlich eine Grundvoraussetzung für die Begutachtung des Salzburger Wohnbauförderungsgesetzes Die isolierte Betrachtung des vorliegenden Entwurfes ergibt kein vollständiges Bild über die Neugestaltung der Wohnbauförderung, dies kann auch durch den bereit gestellten Überblick über die derzeit geplanten Änderungen der Verordnungen zum neuen Wohnbauförderungsgesetz nicht ausgeglichen werden. Bemängelt werden muss vor allem auch, dass mit dem Entwurf keine Vergleichsrechnungen zum Mietwohnbau vorgelegt wurden. Die behaupteten Kostenvorteile für den Mieter gegenüber dem aktuellen Fördermodell sind nicht belegt. Annäherungsrechnungen der AK geben zur Befürchtung Anlass, dass sich die Mieten über den gesamten Förderzeitraum verteuern können. Die Kammer für Arbeiter und Angestellte für Salzburg lehnt den vorliegenden Entwurf des Salzburger Wohnbauförderungsgesetz 2015 grundsätzlich ab und fordert die Neugestaltung der Wohnbauförderung ausgehend von den Ergebnissen des

2 Wohnbau Round Table vom 24. März 2014: Finanzierung über Wohnbaufonds getragen von Rückflüssen und Landeszuschuss - Budget 252 Mio Darlehensmodell für Mietwohnungen 100 % Landesdarlehen aus dem Wohnbaufonds mit einem Fixzins von 1,5% sowie ein neues Tilgungsmodell Zuschussmodell für die Eigentumsförderung Zinszuschuss von 1,5% zu hypothekarischen Bankdarlehen Kombination Zuschuss/Landesdarlehen für die Sanierungsförderung Zentrale Kritikpunkte am vorliegenden Entwurf sind 1. Zweckwidmung für alle Wohnbauförderungsmittel fehlt 2. Umstellung der Förderung auf Einmalzuschüsse und damit auf 25Jahre reduzierte Bindung an die Wohnbauförderung 3. Fördervolumen von 1000 Mietwohnungen wird nicht erreicht 4. Volles Zinsänderungsrisiko im Mietwohnbau nach 25 Jahren 5. Unvertretbare Mitnahmeeffekte in der Eigentumsförderung 6. Wohnbauförderungsbeirat Ad 1) Zweckwidmung für alle Wohnbauförderungsmittel fehlt Für die Finanzierung sind 140 Millionen 2015 vom Land valorisiert mit VPI aus dem Budget geplant. Für den Wohnbaufonds ist keine Rechtsgrundlage mehr vorgesehen. Dem Wohnbaufonds vorbehaltene Rückflüsse aus Altdarlehen und Fondsdarlehen gehen an das Land und sind nicht mehr für Wohnbauförderung gebunden Faktisch wird die Zweckbindung für die Mittel der Wohnbauförderung aufgehoben, das Land will frei über die Rückflüsse aus den vergebenen Wohnbaudarlehen und Annuitätenzuschüssen verfügen. Das steht im Widerspruch zum einstimmigen Beschluss des Antrags aller Parteien im Salzburger Landtag mit dem am 11. Dezember 2013 die Landesregierung aufgefordert wird, die Wohnbauförderungsmittel auch weiterhin ausschließlich zweckgewidmet für die Schaffung und Sanierung von Wohnraum in Salzburg zu verwenden. Abzüglich der Finanzschulden des Wohnbaufonds verfügt die Wohnbauförderung zum über einen Forderungsbestand(Vermögen) von Mio, davon entfallen rund 786 Mio auf Altdarlehen und Annuitätenzuschüsse. Abfluss von Mitteln der Wohnbauförderung zur Sanierung der Landesfinanzen bedeutet jedenfalls Reduktion der möglichen Wohnbauleistung. Jeder Million weniger entsprechen in Zukunft 20 Mietwohnungen. So bedeutet allein der willkürliche Entzug des Gründungskapitals von 38 Mio im Wohnbaufonds durch die Landesregierung einen Verlust von 760 Mietwohnungen. Wobei insgesamt der Wohnbaufonds möglicherweise bereits mit bis zu 150 Mio Euro zur Sanierung des Landeshaushaltes belastet wurde. 2

3 Ad 2) Umstellung der Förderung auf Einmalzuschüsse und damit auf 25 Jahre reduzierte Bindung an die Wohnbauförderung Geförderter Wohnraum soll langfristig für begünstigte Personen zur Verfügung stehen. Die Umstellung der Förderung auf einmalige rückzahlbare Zuschüsse erfordert aber nach der Art 15 a B-VG Vereinbarung zur Wohnbauförderung LGBl 85/1989 zwingend eine Beschränkung der Bindung an die Wohnbauförderung auf 25 Jahre. Eine Bindung für 37,5 Jahre wie bei einem Landesdarlehen mit entsprechender Laufzeit ist rechtlich nicht möglich. In Verbindung mit der Öffnung des Mietwohnbaues für Private muss befürchtet werden, dass geförderter Mietwohnraum bereits nach 25 Jahren wieder verlorengeht. Dies könnte für den Mieter bedeuten, dass er nach 25 Jahren auf der Straße steht während die Wohnung als Eigentumswohnung veräußert wird. Daher wird auf Dauer auch kein zusätzliches Angebot abgesichert, sondern im Gegenteil sogar das mögliche Angebot im Bereich der Gemeinnützigen zum Nachteil der Mieter verringert. Vorteile aus der Wettbewerbssituation sind für den Mieter nicht zwingend zu erwarten, auch mit höheren Grundstückspreisen und Verknappung des Angebotes für Gemeinnützige muss gerechnet werden. Ad 3) Fördervolumen von 1000 Mietwohnungen wird nicht erreicht Die AK-Salzburg fordert die Errichtung von jährlich 1000 Mietwohnungen. Wie aus der Aufstellung für den jährlichen Sachaufwand in den Erläuterungen hervorgeht, sind für die Fördersparte Errichtung von Mietwohnungen nur 900 Einheiten vorgesehen. Die bisherige Bauleistung über mit Landesdarlehen geförderten Mietwohnungen wird zwar auch mit der neuen Zuschussförderung gewährleistet sein. Die Umstellung von Landesdarlehen auf Einmalzuschüsse für den geförderten Mietwohnbau wird aber nicht dazu genützt, die Förderleistung deutlich anzuheben. Gegenüber dem Darlehensmodell wäre bei gleichen Liquiditätserfordernissen mit Einmalzuschüssen ja die dreifache Förderleistung möglich. Mit der Fortschreibung der Mittel des früheren Zweckzuschusses des Bundes und den Rückflüssen aus den Darlehen und Annuitätenzuschüssen würden 2015 im Wohnbau Einnahmen von 233 Mio zur Verfügung stehen, während mit der Neugestaltung das Wohnbauförderungsbudget auf 140 Mio gesenkt wird. Die Forderung ist legitim, dass der erzielte Spielraum auch für mehr Wohnbauleistung eingesetzt wird. Die AK befürwortet nicht die angestrebte Umstellung der Mietwohnungsförderung von Darlehen auf Zuschüsse, wenn aber umgestellt wird, dann muss auch die Förderleistung angehoben werden. Die AK-Salzburg befürchtet zudem, dass es im Gegenteil sogar zu einer Reduktion der Förderleistung über die verpflichtende Errichtung von Kleinwohnungen mit einer Nutzfläche bis zu 45 m² kommen kann. Über Kleinwohnungen wird die Zahl zwar hochgehalten aber in Summe weniger Wohnfläche realisiert. 3

4 Ad 4) Volles Zinsänderungsrisiko im Mietwohnbau nach 25 Jahren Im Mietwohnbau ist die Verlagerung des Zinsänderungsrisikos mit der Umstellung von Landesdarlehen auf Zuschüsse die zentrale Frage. Derzeit sieht das Wohnbauförderungsgesetz eine begrenzte Anpassung des Zinssatzes für die Landesdarlehen durch Verordnung der Landesregierung vor. In den Fördervertrag ist eine entsprechende Zinsänderungsklausel aufzunehmen. Bisher war es im Verantwortungsbereich des Landes, ob eine Anpassung der Zinsen erfolgen soll. Eine Belastungspolitik des Landes zu Lasten der Fördernehmer war nicht anzunehmen. Das mit 1,5 % verzinste Landesdarlehen bot daher ein hohes Ausmaß an Sicherheit. Beim Einmalzuschuss und der Finanzierung über Bankdarlehen ist das Zinsänderungsrisiko kritischer zu bewerten. Bei variabler Verzinsung können steigende Zinsen rasch zum Problem werden. Das Angebot für fix verzinste Darlehen wird sich bei Laufzeiten von 37,5 Jahren wie im geförderten Mietwohnbau eher in Grenzen halten. Grundsätzlich wird sich auch der Zinsaufwand gegenüber dem Landesdarlehen deutlich erhöhen, wobei die Kompensation durch den Zuschuss nicht gesichert ist. Im Rahmen der vorgesehenen Deckelung der Grund- und Aufschließungskosten sowie der Baukosten liegt das Zinsänderungsrisiko im Förderzeitraum von 25 Jahren beim Errichter der geförderten Mietwohnung. Nach Ablauf des Förderzeitraums von 25 Jahren tragen aber die Mieter das volle Zinsänderungsrisiko. Bei den Gemeinnützigen wird das Risiko im Rahmen der kostendeckenden Miete umgelegt, bei den Privaten ist alles offen. Das heißt für den Mieter, dass er nach 25 Jahren mit steigenden Mieten rechnen muss Anders als bei der Eigentumsförderung ist keine Zinsbeihilfe des Landes zur Begrenzung Zinsrisikos vorgesehen. Ad 5) Unvertretbare Mitnahmeeffekte in der Eigentumsförderung Der Zuschuss der Wohnbauförderung ist nicht an die Aufnahme eines Darlehens gebunden. Das bedeutet, dass es unabhängig vom Bedarf der Unterstützung für eine Darlehensfinanzierung auch bei einer vollständigen Finanzierung aus Eigenmitteln die Zuschussförderung gibt. Bisher wurden Landesdarlehen nur bei Bedarf in Anspruch genommen, den Zuschuss wird jeder nehmen. Die förderbare Nutzfläche ist nach einem Personenschlüssel beschränkt, das ist die Fläche für die es den Zuschuss aus der Wohnbauförderung gibt. Diesen Zuschuss gibt es aber auch dann, wenn die tatsächlich errichtete Nutzfläche die förderbare Nutzfläche deutlich überschreitet. Auch die Obergrenzen für den zulässigen Kaufpreis sind hoch. Erst wenn der Kaufpreis die Grenzwerte um 50 % übersteigt gibt es keinen Zuschuss mehr. 4

5 Das höchstzulässige Einkommen ist erst 2012 angepasst worden. Der Verbraucherpreisindex 2010 hat sich von Jänner 2012 bis Juni 2014 um 6,1 % verändert. Die Anhebung des höchstzulässigen Einkommens um 15% liegt deutlich über der Valorisierung. Damit werden zusätzlich Haushalte mit überdurchschnittlichen Einkommen gefördert. Ad 6) Wohnbauförderungsbeirat Arbeitnehmer und Arbeitgeber tragen über den Wohnbauförderungsbeitrag einen erheblichen Anteil zur Finanzierung der Wohnbauförderung bei, sind aber nicht mit Sitz und Stimme im Wohnbauförderungsbeirat vertreten. Der Wohnbauförderungsbeirat bleibt zudem auf eine rein beratende Funktion beschränkt. Die Aufwertung des Beirates wie in Verbindung mit dem Wohnbaufonds gefordert zu einem mit allen Rechten ausgestatteten Kontrollgremium ist nicht erfolgt. Zu einzelnen Bestimmungen wird angemerkt: 1. Abschnitt - Allgemeines Zu 1 Zielsetzung und Fördergegenstände Abs 1 Z 1 Der Verbesserung der Bausubstanz kommt neben der Beschaffung von qualitativ gutem Wohnraum untergeordnete Bedeutung zu und ist als eigene Zielsetzung nicht zwingend. Zu 2 Mittelaufbringung Die Arbeiterkammer spricht sich für die Fortschreibung des Wohnbaufondsmodells unter Einbeziehung der Altdarlehen und Annuitätenzuschüsse aus. Dies würde die Zweckwidmung der Mittel der Wohnbauförderung gewährleisten. Vom Zufluss der dem Wohnbaufonds vorbehaltenen Mittel an das Land gem 50 Abs 1 wäre Abstand zu nehmen. Wird das Fondsmodell nicht fortgeschrieben, sollte neben der Valorisierung auch die Anpassung des Wohnbaubudgets bei steigenden Zinsen und erhöhten Beihilfenbedarf vorgesehen sein. Andernfalls besteht das Risiko, dass die angestrebte Bauleistung nicht realisiert werden kann. Grundsätzlich wird die Anhebung des Budgets um 5 Mio zur Ermöglichung der Errichtung von jährlich 1000 Mietwohnungen gefordert. Zu 5 Begriffsbestimmungen In Abs 1 Z 16 ist betreutes Wohnen hinsichtlich der Sicherstellung der Grundversorgungsleistungen durch Betreuungskonzept zu ergänzen. 2. Abschnitt - Planung, Beratung und Öffentlichkeitsarbeit Zu 8 Wohnberatung Abs 1 5

6 Bis zu 3 Millionen für Beratung, Information und Öffentlichkeitsarbeit bedeuten eine erhebliche Anhebung der verfügbaren Mittel, die bisher mit 0,5 % der Mittel des Landeswohnbaufonds begrenzt waren. In Abs 2 ist die Errichtung einer Wohnbaudatenbank durch das Land zwingend vorzusehen. 3. Abschnitt - Förderungen 1. Unterabschnitt Gemeinsame Bestimmungen Zu 14 Einkommen In Abs 2 sollte das monatliche Erwerbseinkommen von minderjährigen Familienmitgliedern grundsätzlich nicht als Einkommen gelten. Zu 15 Haushaltseinkommen Es sollte nicht auf die mit Hauptwohnsitz gemeldeten Personen, sondern ausschließlich auf die tatsächlich im Haushalt lebenden Personen abgestellt werden. Es ist der Fall denkbar, dass denen sich bei Auflösung der Partnerschaft der ausgezogene Partner nicht abmeldet, was Nachteile bei der Berechnung der Wohnbeihilfe bedeuten könnte. Zu 18 Grundpfand Die Mindestvoraussetzungen für Vorrangdarlehen sollten bereits im Gesetz festgeschrieben werden. 2. Unterabschnitt Kaufförderung Zu 22 Förderungsvoraussetzungen Abs 3 ist dahingehend zu ergänzen, dass die Nutzfläche der erworbenen Wohnung die förderbare Nutzfläche nicht mehr als 20 % überschreiten darf (auch eine Kürzung der Förderung ausgehend vom Verhältnis der Überschreitung der förderbaren Nutzfläche wäre denkbar). Zu 23 Art und Höhe der Förderung Die Förderung sollte ausschließlich als (laufender) Zinszuschuss zu einem Hypothekardarlehen gestaltet werden. 3. Unterabschnitt Errichtungsförderung im Eigentum Zu 24 Förderungsvoraussetzungen Abs 2 ist dahingehend zu ergänzen, dass die Nutzfläche der errichteten Liegenschaft die förderbare Nutzfläche nicht mehr als 20 % überschreiten darf (auch eine Kürzung der Förderung ausgehend vom Verhältnis der Überschreitung der förderbaren Nutzfläche wäre denkbar). 6

7 Zu 25 Art und Höhe der Förderung Die Förderung sollte ausschließlich als (laufender) Zinszuschuss zu einem Hypothekardarlehen gestaltet werden. 4. Unterabschnitt Förderung der Errichtung von Mietwohnungen Zu 26 Förderungsvoraussetzungen In Abs 1 sollte die Förderung wie bisher auf Gemeinden sowie juristischen Personen im Alleineigentum der Gemeinden, Gemeinnützige Bauvereinigungen gemäß dem WGG beschränkt bleiben. Als Fördervoraussetzung sollte beibehalten werden, dass die Finanzierung der Grund- und Aufschließungskosten mit Eigenmitteln erfolgt und dafür höchstens der Zinssatz gemäß 14 Abs 1 Z 3 WGG verrechnet wird. Zu 27 Art und Höhe der Förderung Die Förderung soll wie bisher über Landesdarlehen erfolgen. Zu 28 Anforderungen an den Mietvertrag Nach Abs 2 ist die Zulässigkeit der Befristung auf Dauer der Laufzeit der Förderung beschränkt. Wünschenswert wäre, dass für die Dauer der Laufzeit der Förderung nur unbefristete Mietverträge abgeschlossen werden dürfen. 7. Unterabschnitt Wohnbeihilfe Zu 37 Erweiterte Wohnbeihilfe Nach Abs 3 kann bei Festlegung des Höchstbetrages zwischen begünstigten und sonstigen Personen unterschieden werden. Dies ist erklärungsbedürftig, da wohl davon ausgegangen werden kann, dass nur begünstigte Personen die erweiterte Wohnbeihilfe erhalten können. Ehemals geförderte Mietwohnungen finden sich nicht unter den Unterscheidungsmöglichkeiten bei der Festlegung des Höchstbetrages. 8. Unterabschnitt Zinsbeihilfe Zu 39 Förderungsvoraussetzungen Bei Überschreitung von 6 % Nominalverzinsung im Eigentumsbereich ist ein nicht rückzahlbarer Zuschuss bis zur Höhe der Mehrkosten möglich. Bemängelt werden muss, dass eine vergleichbare Absicherung des Zinsänderungsrisikos bei der Miete fehlt. 7

8 5. Abschnitt - Wohnbauförderungsbeirat Zu 45 Einrichtung und Zusammensetzung Entsprechend der Bedeutung des Wohnbauförderungsbeitrages für die Wohnbauförderung sind Arbeiterkammer und Wirtschaftskammer als Mitglied zu berücksichtigen. Zu 46 Aufgaben des Wohnbauförderungsbeirats Ausgehend von einer Fortschreibung des Wohnbaufonds, soll der Wohnbauförderungsbeirat zu einem echten Aufsichtsrat umgebaut werden, der das Budget sowie den Jahresabschluss genehmigt und die Geschäftsführung kontrolliert. 6. Abschnitt - Schluss- und Übergangsbestimmungen 50 Übergangsbestimmungen für Förderungen nach dem S.WFG 1990 Abs 1 Die AK Salzburg spricht sich für eine Fortschreibung des Landeswohnbaufonds aus und lehnt den Zufluss der dem Landeswohnbaufonds vorbehaltenen Mittel an das Land Salzburg ab. Mit freundlichen Grüßen Mag. Gerhard Schmidt AK-Direktor Siegfried Pichler AK-Präsident 8