FLÄCHENMANAGEMENT IM INNENBEREICH. Dossier von Fallbeispielen in nordrhein-westfälischen Kommunen

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1 FLÄCHENMANAGEMENT IM INNENBEREICH Dossier von Fallbeispielen in nordrhein-westfälischen Kommunen

2 Impressum Herausgeber Forum Baulandmanagement NRW Mitglieder (Stand: Dezember 2012) Stadt Aachen Stadt Bocholt Stadt Bochum Stadt Bonn Stadt Bornheim Stadt Bottrop Stadt Bürstadt (Hessen) Stadt Castrop-Rauxel Stadt Datteln Stadt Dortmund Stadt Düsseldorf Stadt Essen Stadt Euskirchen Stadt Gelsenkirchen Stadt Gladbeck Stadt Gronau Stadt Hamm Stadt Heiligenhaus Stadt Hennef (Sieg) Stadt Herne Stadt Kaarst Stadt Krefeld Stadt Leverkusen Stadt Minden Stadt Münster Stadt Ratingen Stadt Remscheid Stadt Rheinbach Stadt Sankt Augustin Stadt Solingen Stadt Stolberg Stadt Velbert Stadt Wesel Gemeinde Westerkappeln Stadt Wuppertal Städtetag NRW Städte- und Gemeindebund NRW (StGB NRW) Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr des Landes Nordrhein- Westfalen (MBWSV NRW) ILS - Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung ggmbh Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Drees & Sommer Infra Consult und Entwicklungsmanagement GmbH DSK Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbh DU Diederichs Projektmanagement AG & Co. KG NRW.URBAN GmbH & Co. KG ThyssenKrupp Real Estate GmbH WGZ Immobilien + Treuhand GmbH Bearbeitung Institut für Bodenmanagement (IBoMa) Stadtforschung, Planung, Bodenordnung, Wertermittlung Hohe Straße Dortmund Tel. +49 (0) Fax +49 (0) info@iboma.de Dr.-Ing. Egbert Dransfeld, Dipl.-Ing. Daniel Lehmann Kontakt Koordinierungsstelle des Forum Baulandmanagement NRW c/o StadtRaumKonzept GmbH Dipl.-Geogr. Sebastian Siebert Tel. +49 (0) Fax +49 (0) kontakt@forum-bauland.nrw.de Layout Thomas Milosek, Sebastian Siebert 1. Auflage 2013 Nachdruck, auch auszugsweise, nur mit Genehmigung und Quellenangabe des Herausgebers

3 FLÄCHENMANAGEMENT IM INNENBEREICH Dossier von Fallbeispielen in nordrhein-westfälischen Kommunen Dr.-Ing. Egbert Dransfeld Dipl.-Ing. Daniel Lehmann

4 Grußwort Michael Groschek Minister für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen Die Reduzierung des Flächenverbrauchs ist grundlegend für eine nachhaltige Stadtentwicklung und erklärtes Ziel der Landesregierung. Vor dem Hintergrund des demographischen Wandels wie auch der Notwendigkeit, die natürlichen Ressourcen zu schonen und für künftige Generationen zu sichern, ist es sinnvoll und aus ökologischer wie ökonomischer Sicht unumgänglich, sich in der Siedlungsentwicklung stärker auf den Innenbereich unserer Städte und Gemeinden zu konzentrieren. Die vorliegende Studie zeigt: Innenentwicklung ist zur Normalität in der Stadtentwicklung geworden. Neben der Reduktion des Flächenverbrauchs sind es oftmals auch wirtschaftliche Erwägungen in den Kommunen, die zur bevorzugten Auslastung vorhandener Infrastruktur führen. Diese Veröffentlichung umfasst 52 Projekte, die zeigen, wie Innenentwicklung in der Praxis umgesetzt wird, welche Instrumente dabei zum Einsatz kommen und welche Chancen, aber auch Herausforderungen in diesem Ansatz liegen. 52 Beispiele, aber doch nur ein kleiner Ausschnitt aus der Vielzahl der Projekte, die in den vergangenen Jahren und aktuell in den Kommunen des Landes bearbeitet wurden und werden. 52 Projekte, darunter viele Erfolge, aber auch manche Misserfolge. Aber auch diese Beispiele können dabei helfen, mögliche Hindernisse zu erkennen, zu umgehen und so die Potenziale zu nutzen, die etwa in Baulücken, auf Brachflächen oder in Blockinnenbereichen liegen. Klar ist: Innenentwicklung wird auch zukünftig eine wesentliche Aufgabe darstellen. Dabei ist ein praxisnaher Wissenstransfer und Erfahrungsaustausch von enormem Nutzen. Die durch das Forum Baulandmanagement NRW vorgelegte Studie liefert dazu einen wertvollen Beitrag.

5 Vorwort Boden ist die Grundlage der Stadtentwicklung. Ein sparsamer Umgang mit dieser nicht reproduzierbaren Ressource gehört daher seit langem zu den wesentlichen Zielsetzungen der Stadtentwicklungspolitik, steht aber auch ebenso im Mittelpunkt der Planung auf Regional-, Landes- und Bundesebene. Derzeit werden in Deutschland täglich noch ca. 90 Hektar Fläche im Außenbereich in Anspruch genommen. Mit der Umwandlung, insbesondere der Versiegelung des Bodens, sind vielfältige negative Auswirkungen verbunden, wie der Verlust der natürlichen Funktionen (Versickerung, Frischluftentstehung, Klimaregulierung, Lebensraum für Flora und Fauna etc.). Stefan Raetz Bürgermeister der Stadt Rheinbach und Vorsitzender des Forum Baulandmanagement NRW Trotz der anhaltenden Bemühungen zum sparsamen Umgang mit Grund und Boden ist der Flächenbedarf weiterhin hoch. Gleichzeitig sind viele Städte von Schrumpfung betroffen. Leerstände, Baulücken und nicht mehr benötigte Infrastruktur sind die Folge. Auch der Strukturwandel führt zu Brachflächenbildungen innerhalb des Stadtkörpers. Die verstärkte Entwicklung innerstädtischer Flächen (bislang ungenutzte Nachverdichtungsflächen, Reserveflächen, suboptimal genutzte Flächen, Blockinnenbereichsflächen, Brachflächen) ist ein wichtiges Instrument zum schonenden Umgang mit der Ressource Boden. Innenentwicklung wird als Strategie der Stadtentwicklung bereits seit Jahren in den meisten Kommunen Deutschlands praktiziert. Das Forum Baulandmanagement NRW sieht auf Grund der aktuellen Entwicklungen die Notwendigkeit, sich bewusst mit einer sparsamen Bodennutzung zu beschäftigen und möchte mit der Studie Flächenmanagement im Innenbereich Dossier von Fallbeispielen in nordrhein-westfälischen Kommunen den Erfahrungsaustausch fördern.

6 Inhalt Grußwort und Vorwort Inhalt I Einleitung 5 1 Zielsetzung der Arbeit 5 2 Aufbau der Studie 6 3 Definition Innenentwicklung 6 II Auswertung der Ergebnisse 8 1 Allgemeiner Teil 8 2 Auswertung der Fallbeispiele Einleitung Allgemeine Daten zu den Fallbeispielen Baurecht und Wege der Baulandbereitstellung Eckdaten des Prozesses der Baulandentwicklung 14 3 Fazit 16 III Dokumentation der Fallbeispiele 18 1 Verzeichnis der 52 Fallbeispiele 19 2 Dokumentation der Fallbeispiele 20 IV Anhang 112 Fragebogen 113 4

7 I Einleitung 1 Zielsetzung der Arbeit Für eine verstärkte Entwicklung innerstädtischer Flächenpotentiale sprechen mehrere Argumente: Die Reduktion der Flächeninanspruchnahme von Siedlungs- und Verkehrswegeflächen ist ein erklärtes Ziel der Bundes-, Landes- und Regionalplanung wie auch der kommunalen Stadtentwicklungspolitik. Flächen sind knapp: Schon heute sind in manchen Städten die innerstädtischen Flächen die einzigen Flächenpotentiale, die für Neuentwicklungen zur Verfügung stehen. Durch die Lage im besiedelten Bereich sind die wesentlichen Erschließungsund Infrastruktureinrichtungen bereits vorhanden und müssen nicht mit hohem finanziellen Aufwand durch die Kommunen neu errichtet und dann auf Dauer erhalten werden. Vor dem Hintergrund langfristig rückläufiger Bevölkerungszahlen und damit verbundenen Einnahmeverlusten ist es wirtschaftlich für die Kommunen nicht tragbar, für immer weniger Bürger zusätzlich Infrastruktur in Folge der Ausweitung des Siedlungsraumes zur Verfügung zu stellen, anstatt bereits vorhandene Infrastruktur intensiver zu nutzen. Gerade in stärker schrumpfenden Städten gewinnt die Thematik untergenutzter öffentlicher Infrastruktur zunehmend an Bedeutung; gleichzeitig weisen diese Städte auch mehr Potentiale der Innenverdichtung auf. Der Strukturwandel, aber auch der Rückzug der Bundeswehr oder die Nutzungsaufgaben der Deutschen Bahn führen zu einer Zunahme innerstädtischer Brachflächen. Sofern keine Nachnutzung erfolgt, können diese Brachflächen ihre Umgebung und damit das Stadtbild negativ beeinflussen. Die bauliche Nachnutzung dieser Brachflächen ist Bestandteil der Strategie der Innenentwicklung und vermeidet sowohl negative Einflüsse der Brachflächenbildung als auch die unnötige Ausweitung der Siedlungsfläche im Außenbereich. Unterschiedliche Typen der Innenentwicklungsflächen, aber auch unterschiedliche Voraussetzungen innerhalb der einzelnen Gemeinden haben eine unterschiedliche Herangehensweise zur Folge. Eingesetzte Instrumente wie das Besondere Städtebaurecht, städtebauliche Verträge, amtliche oder freiwillige Umlegung und der privatrechtliche Zwischenerwerb können sich ebenso unterscheiden wie die Finanzierungsvoraussetzungen, die Flächenverfügbarkeit oder auch organisatorische Aspekte. Manche Innenentwicklungsprojekte werden mit großem Erfolg umgesetzt, einige ruhen über viele Jahre und andere werden aufgegeben. Das Spektrum an Möglichkeiten, Herangehensweisen, Rahmenbedingungen sowie an Vor- und Nachteilen einer Innenentwicklung ist vielfältig. Jede Innenentwicklung ist aufgrund ihrer Spezifika einzigartig. Trotzdem kann man auch aus den nicht direkt vergleichbaren Projekten Erfahrungen ziehen und lernen. Der Austausch von Erfahrungen war eine der wichtigsten Intentionen für die Gründung des Forum Baulandmanagement NRW. Die Mitgliedskommunen verfügen selbst über vielfältige Erfahrungen im Bereich der Innenentwicklung. Diese Erfahrungen sollen innerhalb des Forums besser nutzbar gemacht werden, richten sich aber natürlich auch an die interessierte Fachöffentlichkeit. 5

8 2 Aufbau der Studie Die Studie basiert auf einer Literaturrecherche zum Thema und der Ausarbeitung von Fallbeispielen. Den Hauptbestandteil der Arbeit bilden die Dossiers der Fallbeispiele. Der hierzu erstellte Erhebungsbogen beinhaltet einen allgemeinen Teil mit Fragen zur Innenentwicklung sowie einen Fragebogenteil für die Erhebung der Fallbeispiele. Zunächst wurde der Erhebungsbogen in einem Testlauf mit Vertretern der Städte Aachen, Bocholt und Rheinbach erprobt und daraufhin überarbeitet. In einem zweiten Schritt wurden die anderen Mitglieder des Forum Baulandmanagement NRW angeschrieben und um bis zu drei Fallbeispiele für Innenentwicklungen gebeten. An der Umfrage beteiligten sich insgesamt 21 Mitgliedskommunen des Forum Baulandmanagement NRW sowie die NRW.URBAN. Die gelieferten Daten zu den Fallbeispielen wurden zu Dossiers aufbereitet und werden innerhalb der Studie präsentiert. Die Fallbeispiele wurden zudem hinsichtlich ihrer Gemeinsamkeiten sowie ihrer Vor- und Nachteile, d. h. allgemein aus ihnen ableitbaren Aussagen, ausgewertet. Daneben wurde der allgemeine Fragebogenteil ausgewertet. 3 Definition Innenentwicklung 1 Siedentop, S.: Innenentwicklung als Leitbild einer nachhaltigen Entwicklung? In: FuB 3/2003, S. 89 ff. 2 ebenda. 3 vgl. hierzu auch: Dransfeld, E., Lehmann, D.: Grundstückswertfragen im Stadtumbau. Hrsg. vom Forum Baulandmanagement NRW, Dortmund 2007 Dransfeld, E., Pfeiffer, P.: Die Zusammenarbeit zwischen Kommunen und Privaten im Rahmen des Stadtumbaus. Hrsg. vom Forum Baulandmanagement NRW, Dortmund 2005 Dransfeld, E., Lehmann, D., Meyer, B.: Grundstückswertermittlung im Stadtumbau. Hrsg. vom Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, Heft 127 Reihe Forschungen, Bonn vgl. Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau: Baulandbericht Bonn 1986, S Siedentop, S.: a. a. O. 6 vgl. Dransfeld, E.; Pfeiffer, P.; Platzek, C.: Boden 2030 Anforderungen an die kommunale Bodenpolitik und den Umgang mit Einfamilienhausgebieten der 1950er, 1960er und 1970er Jahre. Hrsg. vom Forum Baulandmanagement NRW, Dortmund 2010 Die Strategie der Innenentwicklung kam zu Beginn der 1980er Jahre auf. Aufgrund sich entspannender Wohnungsmärkte und nachlassendem Siedlungsdrucks wurde zunehmend auf die Innentwicklung als bestandsorientierte Siedlungsentwicklung gesetzt. Bis zum Ende der 1980er Jahre entwickelte sich die Innenentwicklung zur dominierenden Strategie der (west-) deutschen Siedlungspolitik. 1 Der Begriff der Innenentwicklung ist rechtlich nicht normiert; es gibt keine einheitliche Definition. Innenentwicklung kann in erster Annäherung als Subsumtion verschiedener städtebaulicher Handlungsansätze und Maßnahmen bezeichnet werden, deren gemeinsames Merkmal eine mehr oder minder ausgeprägte räumliche Orientierung auf den baulichen Bestand ist. 2 Innenentwicklung meint also zunächst einmal, dass zusätzliche Bauflächen nicht am Stadtrand, sondern im Innern der Stadt, d. h. im bestehenden Siedlungsgefüge geschaffen werden. Innenentwicklung ist entsprechend eine strategische Ausrichtung der Stadtentwicklung wie die Stadterweiterung oder der Stadtumbau. 3 Es gibt trotzdem große Unterschiede in der Auslegung des Begriffes: Während der Baulandbericht 1986 (noch) ein sehr weites Verständnis des Begriffs der Innenentwicklung hatte, indem er diese mit der Stadt- und Dorferneuerung, der Baulückenschließung, dem Brachflächenrecycling und dem flächenund bodensparenden Bauen gleichsetzte 4, gilt nach Siedentop in der Folgezeit ein deutlich enger gefasstes Verständnis von Innenentwicklung, welches primär auf eine Erweiterung und Mobilisierung von Nutzungspotentialen im Innenbereich und in überplanten Gebieten einer Gemeinde abzielt. 5 Der vorliegenden Arbeit wurde bewusst eine breite Definition des Begriffs der Innenentwicklung zu Grunde gelegt. Ziel war es, somit eine große Spannbreite an Innenentwicklungen zu erfassen. Eine Einengung auf bestimmte Typen der Innenentwicklung erschien nicht sinnvoll, da das Spektrum in seiner gesamten Breite erfasst werden sollte. Das Potential an möglichen Innenentwicklungen ist groß. So hat das Institut für Bodenmanagement bspw. in einer früheren Studie dargelegt, dass selbst in Einfamilienhausgebieten Nachverdichtungspotenziale von bis zu 80 % bestehen. 6 Vor diesem Hintergrund umfasst der Begriff Innenentwicklung in dieser Arbeit 6

9 nicht nur Brachflächenentwicklungen im Innenbereich, sondern beispielsweise auch Nachverdichtungen und Arrondierungen innerhalb des Siedlungskörpers sowie die Schließung größerer Baulücken in den Gebieten nach 30, 33 und 34 BauGB. Wichtig ist, dass die Entwicklung im Siedlungskörper stattfindet. Lediglich Außenentwicklungen nach 35 BauGB und größere Arrondierungen am Siedlungsrand sind von dieser Definition ausgenommen. Zudem liegt der Fokus dieser Arbeit auf Wohnbaulandentwicklungen. Diese Einschränkung war erforderlich, da für gewerbliche Innenentwicklungen vollkommen andere Rahmenbedingungen und Anforderungen gelten. Die befragten Kommunen wurden daher auch gebeten, nur solche Fallbeispiele zu nennen, die eine Wohnbaulandentwicklung beinhalten. Eine teilweise gewerbliche Entwicklung war jedoch kein Ausschlusskriterium. Allerdings wurde in solchen Fällen nur der wohnbaulich genutzte Teilbereich dargestellt und ausgewertet. 7

10 II Auswertung der Ergebnisse Abb. 1: Anzahl der Innenentwicklungen der letzten zehn Jahre 18% 9 % 18 % 37 % 18 % Der Erhebungsbogen beinhaltete neben spezifischen Fragen zur Erhebung der Fallbeispiele einen allgemeinen Teil zum Thema Innenentwicklung. Die darin enthaltenen Fragen waren keinem konkreten Fallbeispiel zugeordnet, sondern beschäftigten sich allgemein mit Innenentwicklungen, ihren Vor- und Nachteilen sowie ihrer künftigen Bedeutung. Die Anzahl der in den befragten Kommunen innerhalb der letzten zehn Jahre durchgeführten Innenentwicklungen ist hoch (vgl. Abb. 1). Der hohe Anteil der Kommunen, n= mehr als 20 keine Angabe die hierzu keine Angaben machen konnten, ist auf den hohen Rechercheaufwand zurückzuführen. Denn gleichzeitig betonten diese Kommunen auch, dass ein Großteil der Baulandentwicklungen der letzten zehn Jahre im Rahmen von Innenentwicklungen erfolgte. In 37 % aller Fälle hatten die Gemeinden in den letzten zehn Jahren über 20 Innenentwicklungen durchgeführt, während in nur 9 % aller Fälle die Anzahl der im gleichen 1 Allgemeiner Teil Zeitraum durchgeführten Innenentwicklungen fünf oder weniger betrug. Es kann daher festgehalten werden, dass die Strategie der Innenentwicklung zur Normalität in der Stadtentwicklung avanciert ist. Nahezu jede Kommune führt Innenentwicklungen durch. Die folgenden Fragen zielten auf die Vorund Nachteile von Innenentwicklungen sowie auf offene Fragen bei diesen Projekten. Die Auswertung zeigt, dass sich die von einigen Mitgliedskommunen geäußerten offenen Fragen teilweise mit den von anderen Kommunen gesehenen Vor- und Nachteilen decken. Um Überschneidungen zu vermeiden und vor dem Hintergrund, dass beide Fragen offen formuliert waren und somit auch Mehrfachnennungen möglich waren, wird eine gemeinsame Auswertung beider Fragen vorgenommen. Hierbei werden die genannten Vor- bzw. Nachteile zu Themenfeldern zusammengefasst und die Anzahl der Nennungen insgesamt wiedergegeben. Als zentrale Vorteile von Innenentwicklungen (vgl. Abb. 2) werden die Auslastung der vorhandenen Infrastruktur sowie die Nutzung innerstädtischer Potentiale auch im Rahmen des Stadtumbaus bei gleichzeitiger Reduktion der Flächenneuinanspruchnahme gesehen. Es zeigt sich also, dass die im Schrifttum skizzierten Vorteile von Innenentwicklungen auch in der Praxis gesehen werden. Abb. 2: Vorteile von Innenentwicklungen Städtebauliche Notwendigkeit aufgrund der Flächenknappheit Möglicher Wegfall der Bauleitplanung ( 34 BauGB) und des Erfordernisses eines ökologischen Ausgleichs Zentrale Lage Auslastung vorhandener Infrastruktur Keine Flächenneuinanspruchnahme, Baulückenschließung, Brachflächenreaktivierung, Stadtumbau,

11 Insbesondere die Reduktion des Flächenverbrauchs und die Auslastung der vorhandenen Infrastruktur sind (weiterhin) klare Vorteile der Innenentwicklung. stellungen der Alteigentümer bisweilen als Hemmnis dar. Die ausgewählten und präsentierten Fallbeispiele werden überwiegend positiv gewertet Überhöhte Kaufpreisvorstellungen der Alteigentümer Abb. 3: Nachteile von Innenentwicklungen Höhere Kosten als bei Entwicklungen auf der grünen Wiese Verdichtung, höhere Verkehrsbelastung für Anwohner und Verlust kleinräumiger Grünbereiche Fehlende Mitwirkungsberteitschaft der Anlieger und Eigentümer Erhöhte Problemkomplexität (Altlasten, Erschließung, Gemengelagen, viele Beteiligte usw.) Darüber hinaus sind immer mehr Kommunen der Auffassung, dass Innenentwicklungen eine städtebauliche Notwendigkeit darstellen und somit derzeit das Mittel der Wahl sind. Dies gilt insbesondere für Kommunen mit ausgeprägten Schrumpfungstendenzen, in deren Folge Brachflächen entstehen. Diese stellen Flächenpotentiale im Innenbereich dar, die genutzt werden müssen. Kommunen mit einer hohen Gewerbe- und Wohnflächennachfrage nutzen Innenentwicklungen ebenfalls, um die Nachfrage zu befriedigen. 17 % 12 % 4 % 67 % n= 21 positiv neutral negativ keine Angaben Allerdings weisen Innenentwicklungen auch einige Nachteile auf (vgl. Abb. 3), wobei hier in erster Linie die erhöhte Komplexität zu nennen ist: Vorhandene Altlasten, aufstehende Gebäude, eine schwierige Erschließungssituation, eine hohe Anzahl an Beteiligten und andere Restriktionen führen zu einer langwierigeren und kostenintensiveren Baulandbereitstellung als beispielsweise bei Flächenentwicklungen auf der grünen Wiese. Darüber hinaus kommt es insbesondere bei Nachverdichtungen im Blockinnenbereich zu Akzeptanzproblemen bei den Eigentümern bzw. Anliegern. Die Nachverdichtung kann zwar für die Grundstückseigentümer rentabel sein, führt aber i. d. R. zu einem Verlust von Freiflächen und privatem Grün. Die Erfahrungen zeigen, dass die Eigentümer dies oft höher gewichten als die möglichen Bodenwertsteigerungen. Ebenso stellten sich überhöhte Kaufpreisvor- (vgl. Abb. 4). Bei vielen negativ oder neutral bewerteten Fallbeispielen lag die Problematik in der fehlenden Mitwirkungsbereitschaft der Anwohner bzw. Eigentümer. Grundsätzlich waren die befragten Kommunen überwiegend der Meinung, dass sich die Vorgehensweise bei Innenentwicklungen bewährt hat (vgl. Abb. 5). Die drei Kommunen, deren Vorgehensweise nicht zum Erfolg geführt hatte, führten diesen Mangel auf eine fehlende Bodenvorratspolitik, zu späte Einbindung der Anlieger bzw. Eigentümer oder auf spezielle Umstände der Einzelprojektentwicklungen zurück. Die befragten Kommunen hatten auch die Gelegenheit, Stellung zur Vorgehensweise bei Innenentwicklungen zu beziehen. Einige Statements werden nachfolgend wiedergegeben: 'Bei komplexen Projekten ist die Durchführung einer informellen Be- Abb. 4: Positive oder negative Fallbeispiele für Innenentwicklungen 9

12 Abb. 5: Beurteilung der Vorgehensweise 18 % Vorgehensweise hat sich bewährt Vorgehensweise hat sich nicht bewährt 9 % n= 22 keine Angabe 73 % Abb. 6: Künftige Bedeutung von Innenentwicklungen 14 % 27 % 59 % hördenbeteiligung vor dem Aufstellungsbeschluss sinnvoll, um das Risiko einer späteren erneuten öffentlichen Auslegung zu minimieren.' 'Durch Vergabe von Planungsleistungen an Dritte aus Personalmangel entstehen vermeidbare Zeit- und Informationsverluste.' 'Die Stadt überlegt, für die Innenstadt ältere Bebauungspläne aufzuheben, um so auch die Problemkomplexität von Innenentwicklungen aufgrund von Gemengelagen, veralteten Bebauungsplänen, Denkmalschutz und unterschiedlichen Interessenslagen zu reduzieren.' 'Grundsätzlich hat sich die frühzeitige Einbindung der privaten Eigentümer in die Planverfahren bewährt, auch wenn dies manchmal zu Verzögerungen bis zum Start des eigentlichen Verfahrens führt. Letztendlich verkürzt sich die Zeit bis zur Realisierung in der Regel.' 'Die Anlieger müssen frühzeitig und intensiv in den Planungsprozess eingebunden werden.' 'Die Stadt hätte früher in eine Bodenvorratspolitik einsteigen müssen.' n= 22 sehr wichtig/ unbedingt notwendig wichtig keine Angaben 'Zukünftig sollen die Rahmenbedingungen privater Grundstücksvereinbarungen (z. B. Optionsverträge) zu Beginn des öffentlichen Planungsprozesses stärker aufbereitet und ggf. hinterfragt werden.' 'Die Nutzung städtebaulicher Verträge und die Zusammenarbeit mit Projektentwicklern haben sich bewährt.' Zusammenfassend bestätigen die Aussagen überwiegend die Ergebnisse der Auswertung. Bei Innenbereichsentwicklungen, insbesondere bei Nachverdichtungen im Blockinnenbereich, hat sich eine frühzeitige Einbindung der Eigentümer und der Anwohner bewährt. Im Bereich der städtebaulichen Instrumente kann besonders eine Bodenvorratspolitik auch Innenentwicklungen begünstigen. Auch die Nutzung städtebaulicher Verträge und die Zusammenarbeit mit Projektentwicklern haben sich bewährt, nicht jedoch die Vergabe von Planungsleistungen an private Dritte. Dies spiegelt sich auch in der Vorgehensweise einiger Städte (z. B. Essen oder Leverkusen) wider, interdisziplinäre Kompetenzen in Form eines bestimmten Amtes oder einer Projektgruppe vorzuhalten, um so Planungsprozesse bereits intern optimal vorbereiten und abwickeln zu können. Entsprechend der überwiegend positiven Erfahrungen mit Innenentwicklungen wird auch deren zukünftige Bedeutung sehr hoch eingeschätzt (vgl. Abb. 6): Alle befragten Kommunen, die diese Frage beantworteten, schätzten die zukünftige Bedeutung als wichtig bis sehr wichtig ein, unabhängig davon, ob die konkreten Fallbeispiele erfolgreich waren. 10

13 2 Auswertung der Fallbeispiele 2.1 Einleitung Insgesamt haben sich 21 Mitgliedskommunen des Forums Baulandmanagement NRW sowie die NRW.URBAN GmbH & Co.KG an der Studie beteiligt. Diese lieferten mit ihren Erhebungsbögen insgesamt 56 Fallbeispiele, von denen 52 in der Auswertung berücksichtigt wurden. Die Nichtberücksichtigung einiger Beispiele ergibt sich aus der Aufgabenstellung der Studie, wonach nur Projekte in die Auswertung miteinbezogen wurden, bei deren Realisierung zumindest teilweise Wohneinheiten geschaffen wurden. Dennoch kann nicht davon ausgegangen werden, dass die ausgewerteten Ergebnisse repräsentativ sind, da die Anzahl der in den Mitgliedskommunen vorgenommenen Innenentwicklungen der letzten zehn Jahre überwiegend deutlich über der Anzahl der gelieferten Fallbeispiele liegt und die Auswahl der Fallbeispiele von den Kommunen selbst vorgenommen wurde. Gleichwohl liefert die Auswertung allgemeine Erkenntnisse über die Art der durchgeführten Innenentwicklungen, die Vorgehensweise bei deren Durchführung, n= 52 Sonstiges Konversionsfläche Wohnen (Stadtumbau) Bahnbrache Bergbaubrache landwirtschaftliche Fläche / Grünfläche Sportplatz Gemeinbedarfsflächen (bspw. Schulen, Kirchengrundstücke o.ä.) Gewerbefläche bestehendes Wohngebiet/ Blockinnenbereich Abb. 7: Art der Vornutzung (Anzahl der Nennungen) Die ausgewerteten Fallbeispiele sind in Kapitel III.1 alphabetisch aufgelistet. Des Weiteren findet sich dort zur Darstellung der räumlichen Verteilung der Fallbeispiele eine Übersichtskarte. Aufgrund der hohen Anzahl an Fallbeispielen und der weiten Definition des Begriffs der Innenentwicklung ist die Spannbreite der gelisteten Fallbeispiele relativ hoch. Vor- und Nachteile von Innenentwicklungen, Empfehlungen zur Vorgehensweise und weitere Informationen. Die Auswertung kann also dazu dienen, die eigene Vorgehensweise bei der Durchführung von Innenentwicklungen im Hinblick auf die Frage 'Wie machen es andere Städte?' zu plausibilisieren und ggf. zu optimieren. Zusätzlich bietet sie den Verantwort- 2 % 2 % bestehendes Wohngebiet/ Blockinnenbereich Gewerbefläche Abb. 8: Art der Vornutzung (in Prozent) 5 % 5 % 4 % 5 % 34 % sonstige Gemeinbedarfsflächen (bspw. Schulen Kirchengrundstücke o.ä.) Sportplatz 8 % landwirtschaftliche Fläche/ Grünfläche Bergbaubrache 7 % 25 % Bahnbrache Wohnen (Stadtumbau) Konversionsfläche n= 44 Sonstiges 11

14 Abb. 9: Abb. 10: Abb. 11: 15 % 17 % 29 % Art der Vornutzung (verallgemeinert) Flächengröße des zu Wohnbauland entwickelten Bereiches (o.) Anzahl der realisierten Wohneinheiten (u.) 8 % 8 % 19 % 39 % n= 22 bestehendes Wohngebiet / Blockinnenbereich gewerbliche Baufläche Gemeinbedarfsfläche sonstige Vornutzung lichen die Möglichkeit, vergleichbare Fälle zu finden und sich mit den Kolleginnen oder Kollegen vor Ort über das Pro und Kontra der möglichen Strategien auszutauschen. 2.2 Allgemeine Daten zu den Fallbeispielen In einem ersten Schritt werden die Fallbeispiele hinsichtlich allgemeiner Daten wie Vornutzung, Größe des zu entwickelnden Areals (nur die Teilflächen, die auch für eine Wohnbauflächenentwicklung in Anspruch genommen wurden) und der Anzahl der hierauf neu realisierten Wohneinheiten analysiert. 0-1 ha 1-2 ha Hierbei zeigt sich, dass ein Großteil der Innenentwicklungen entweder im bestehenden Wohnsiedlungsbereich oder auf ehemals gewerblich genutzten Flächen erfolgte. Prozentual machen diese Entwicklungen fast 60% der dargestellten Fallbeispiele aus (vgl. Abb. 7 u. 8). Wird die differenzierte Darstellung der einzelnen Vornutzungen stärker zusammengefasst und nach den allgemeinen Kategorien bestehendes Wohngebiet, gewerbliche Nutzung, Gemeinbedarfsnutzung und sonstige Vornutzung unterteilt, zeichnet sich ein noch deutlicheres Bild ab (vgl. Abb. 9). Hiernach erfolgte etwa ein Drittel aller Innenentwicklungen auf ehemals gewerblich genutzten Arealen. Etwas mehr, nämlich 39 % aller Innenentwicklungen, erfolgten innerhalb bestehender Wohngebiete durch Verdichtung, Arrondierung oder Baulückenschließung. Planungsrecht bestand bei dieser Kategorie bereits über 34 BauGB bzw. gültige Bebauungspläne. Etwa 17 % der Innenentwicklungen erfolgten auf Gemeinbedarfsflächen. Nur rund 15 % der Innenentwicklungen konnten keiner der drei zuvor genannten Kategorien zugeordnet werden. 13 % 33 % 19 % n= ha 5-10 ha mehr als 10 ha keine Angabe Ein weiteres allgemeines Merkmal der untersuchten Innenentwicklungen ist die Flächengröße (vgl. Abb. 10). Rund 19 % der Innenentwicklungen hatten jeweils eine Fläche von weniger als einem bzw. von einem bis zwei Hektar. Ein Großteil dieser Innenentwicklungen mit kleinem Flächenumfang entfällt auf die Vornutzung Bestehendes Wohngebiet / Blockinnenbereich. 21 % 11 % 10 % 6 % 29 % 23 % mehr als 100 keine Angabe n= 52 Der größte prozentuale Anteil entfällt auf eine mittlere Flächengröße von zwei bis fünf Hektar. Ein größerer Flächenumfang von mehr als fünf Hektar war nur bei 21 % der Innenentwicklungen gegeben, wobei lediglich 8 % auf Innenentwicklungen von mehr als zehn Hektar entfallen. Bei den Innenentwicklungsprojekten mit einem größeren Flächenumfang stand zumeist eine gewerbliche Vornutzung im Hintergrund. 12

15 Dieser Sachverhalt spiegelt sich entsprechend auch in der Auswertung der Anzahl realisierter Wohneinheiten wieder (vgl. Abb. 11): Bei 69 % der untersuchten Indas Erfordernis einer echten Bodenordnung in Form einer amtlichen oder freiwilligen Umlegung (vgl. Abb. 13). Wichtig ist auch die Frage, mit welchem Instrumentarium Abb. 12: Abb. 13: Erfordernis einer Änderung des Baurechts (l.) Erfordernis einer Bodenordnung (r.) 13 % n= 52 ja nein 15 % n= 52 ja nein 87 % 85 % nenentwicklungsprojekte liegt die Anzahl der realisierten Wohneinheiten unter 100. In 52 % aller Fälle lag sie zwischen 11 und 50 Wohneinheiten. Kleinstprojekte mit bis zu 10 Wohneinheiten wurden nur in 6 % aller Fälle und damit relativ selten umgesetzt. Dahingegen liegt die Anzahl der Projekte mit mehr als 100 geplanten bzw. realisierten Wohneinheiten mit 21 % relativ hoch. 2.3 Baurecht und Wege der Baulandbereitstellung Das Forum Baulandmanagement NRW hat sich in der Vergangenheit auch immer wieder mit möglichen Wegen der Baulandbereitstellung beschäftigt. Diese Frage stellt sich auch bei Innenentwicklungen. Sie liegen wie der Name bereits impliziert im Innenbereich, d. h. im bestehenden Siedlungskörper und sind entsprechend oft bereits beplant. Baurecht kann hier über 34 BauGB, bestehende Bebauungspläne oder aber auch Fachplanungsrecht, beispielsweise bei Bahn-, Bergbau- oder Militärbrachen, vorliegen. Entsprechend wurde auch in 87 % aller Fälle eine Änderung des Baurechts erforderlich (vgl. Abb. 12). Als Ergebnis hieraus kann die allgemeine Aussage abgeleitet werden, dass bei Innenentwicklungen in den meisten Fällen eine Änderung des Baurechts erforderlich wird. Zwar war in den meisten Fällen auch eine Neuparzellierung der Flurstücke notwendig, jedoch bestand nur in sehr wenigen Fällen Innenentwicklungen von den Städten angegangen werden. Hierbei zeigt sich, dass in 25 von 52 Fällen Zwischenerwerbsmodelle sowie städtebauliche Verträge zur Anwendung kommen. Dem stehen acht Fälle einer Angebotsplanung und fünf mit einer amtlichen Umlegung gegenüber. In sechs Fällen befand sich die Fläche bereits im Eigentum der Kommune. In zwei Fällen ist die Umsetzung gescheitert (vgl. Abb. 14 und 15). 10 % 11 % 4 % 12 % 15 % 17 % keine Angabe Umsetzung gescheitert amtliche Umlegung kommunales Eigentum Angebotsplanung Zwischenerwerb Städtebaulicher Vertrag 31 % n= 52 Abb. 14: Abb. 15: Städtebaulicher Vertrag Zwischenerwerb Angebotsplanung kommunales Eigentum amtliche Umlegung Umsetzung gescheitert keine Angabe Wege der Baulandbereitstellung (in Prozent) (o.) Wege der Baulandbereitstellung (Anzahl der Nennungen) (u.) 13

16 Bemerkenswert ist hierbei, dass die vom Forum Baulandmanagement NRW bereits seit Jahren propagierten Instrumente mit Beteiligung der Alteigentümer an den Kosten der Baulandbereitstellung unter Teilverzicht auf Bodenwertsteigerungen auch Eingang in das Instrumentarium zur Planimplementierung von Innenentwicklungen gefunden haben. 2.4 Eckdaten des Prozesses der Baulandentwicklung Wichtig ist auch die Analyse des Prozesses der Baulandentwicklung im Innenbereich. Ausgangspunkt ist die Frage nach dem Initiator der Innenentwicklung: Suchen die Kommunen nach derartigen Flächenpotentialen und stoßen die Entwicklung an oder sind es eher die Eigentümer? 27 % 4 % 5 % 61 % n= 22 Stadt Alteigentümer/ Investor Grundstücksfonds NRW keine Angabe Bei den ausgewerteten Beispielen für Innenentwicklungen war in 61 % aller Fälle die Stadt der Initiator. In 27 % aller Fälle wurde die Entwicklung auf Initiative des Alteigentümers bzw. eines Investors begonnen. 5 % der Fälle wurden vom Grundstücksfonds NRW begonnen und in 4 % der Fälle wurden keine Angaben gemacht (vgl. Abb. 16). Hieraus lässt sich zunächst einmal ableiten, dass die Initiative weitestgehend bei der Stadt, dem Alteigentümer oder einem Investor liegt. Abb. 16: Initiator der Flächenentwicklung So wurden in 58 % aller untersuchten Fälle städtebauliche Verträge, Zwischenerwerbsmodelle oder die amtliche Umlegung genutzt. Lediglich in 15 % aller Fälle wurde noch die klassische Angebotsplanung genutzt. Bemängelt wurde von einigen Kommunen das unzureichende Instrumentarium in bestimmten Fallkonstellationen. Dies betrifft insbesondere Nachverdichtungen im Blockinnenbereich mit mehreren beteiligten Privateigentümern. Hier zeigt sich, dass in vielen Fällen die Privateigentümer nicht bereit sind, Teilflächen ihres Grundstücks für eine Nachverdichtung zur Verfügung zu stellen, auch wenn dies eine Wertsteigerung der betroffenen Teilflächen zur Folge haben würde. Zwangsinstrumente liegen für diesen Fall keine vor. Zwar kann die Kommune beispielsweise über einen einfachen Bebauungsplan oder das Instrument der amtlichen Umlegung Baurecht schaffen, hat dann jedoch keinen Einfluss auf die Nutzung der Grundstücke als Bauland. In derartigen Fällen kann eine Innenentwicklung nur über ein konsensuales Verfahren erfolgreich realisiert werden. Dies erfordert meist ein hohes Maß an Information, Kommunikation und Verhandlungen, was zu längeren Verfahrensdauern führt und personalintensiv ist. Ein Indiz für die Komplexität einer Innenentwicklung stellt die Anzahl der Akteure dar. Während auf der Grünen Wiese oftmals nur ein Eigentümer vorliegt und bei mehreren Eigentümern problemlos eine amtliche Umlegung durchgeführt werden kann, stellt sich die Situation bei Innenentwicklungen doch komplexer dar. Die Eigentümerstruktur ist in vielen Fällen differenzierter. Hinzu kommt oft das bereits bestehende, teilweise veraltete Baurecht. Hierdurch wird beispielsweise eine amtliche Umlegung als Zwangsinstrument erschwert. In den untersuchten Fallbeispielen wurde die Akteursstruktur allgemein hinsichtlich der Anzahl der beteiligten Akteure, etwa Alteigentümer, Investoren / Bauträger, die Stadt selbst oder sonstige Beteiligte, untersucht (vgl. Abb. 17). Hierbei zeigt sich, dass nur in 8 % aller Fälle ein einziger Akteur mit der Stadt selbst vorlag. In 57 % aller Fälle waren zwei bis drei Akteure an der Entwicklung beteiligt. In diesen Fällen war oftmals ein Bauträger bzw. Investor oder zusätzlich noch ein Alteigentümer beteiligt. Jedoch beinhaltete etwas mehr als jede dritte Innenentwicklung mehr als drei Akteure. Hiermit sind oftmals mehrere Eigentümer gemeint, die in die Ent- 14

17 wicklung integriert werden müssen. Eine steigende Anzahl an Akteuren erhöht aber die Komplexität der Entwicklung. Insbesondere wurde bemängelt, dass gerade differenzierte Eigentümerstrukturen zu einem deutlichen Mehraufwand an Kommunikation und Bürgerbeteiligung führen. Wenn die Kapazitäten hierfür innerhalb der Verwaltung nicht vorhanden sind, ruht das Projekt wieder einige Jahre oder scheitert direkt. 35 % 19 % 8 % 38 % mehr als 3 n= 52 Diese und andere Schwierigkeiten führen teilweise zu recht langen Entwicklungsdauern. Aber auch die Flächengröße und Restriktionen bei der Baulandbereitstellung in Form von Altlasten, aufstehenden Gebäuden etc. führen zu sehr unterschiedlichen Zeiträumen der Baulandentwicklung (vgl. Abb. 18). Ein Drittel aller Innenentwicklungen wurde innerhalb eines Zeitraumes von zwei Jahren durchgeführt. Hierbei handelt es sich meist um kleinere Nachverdichtungen und Arrondierungen mit unkomplizierter Eigentümerstruktur. Bei weiteren 29 % der Innenentwicklungsprojekte betrug der Zeitraum bis zur Baureife zwei bis fünf Jahre, in 19 % aller Fälle wurden zwischen fünf und zehn Jahren benötigt und in 6 % aller Fälle waren es sogar mehr als zehn Jahre. Als Entwicklungsdauer wurde hierbei der Zeitraum vom Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplanes bis zum Vorliegen der Baureife mit bestehendem Baurecht und vollständiger Erschließung definiert. 6 % 19 % 13 % 6 % 29 % 27 % n= 52 Mit entscheidend für die Entwicklungsdauer ist auch die Art der Prozessorganisation. In den meisten Fällen kommt hier normales Verwaltungshandeln zum Tragen. Es gibt aber auch besondere Formen der Prozessorganisation bzw. der Vorgehensweise, die als Anstoß für neue Wege in der Baulandbereitstellung bei Innenentwicklungen nachfolgend aufgelistet werden: Projektleitung beim Fachbereich Immobilienmanagement Projektmanagement durch den FB Stadtentwicklung mit interdisziplinärem Projektteam Projektgruppe, Lenkungsgruppe sowie Projektteams mit Ingenieurbüros Planungsamt initiierte die Projektentwicklung sowie Eigentümerversammlungen Werkstattverfahren und regelmäßiger Arbeitskreis Auswahl des Projektentwicklers für kommunale Entwicklungsfläche auf Grundlage vorher festgelegter Kriterien Intrakommunale Arbeitsgruppe Bodenmanagement Einbindung der Ortsvorsteher / -in zur besseren Kommunikation mit den Alteigentümern / Anliegern Feststehende Prozessstrukturen für Innenentwicklungen (aber auch ganz allgemein für Baulandentwicklungen), wie etwa das Einrichten einer Stabsstelle oder interdisziplinär besetzter Projektgruppen, haben sich in der Praxis bewährt. Auch die Auswahl des Projektentwicklers für die kommunalen Entwicklungsflächen auf Grundlage vorher festgelegter Kriterien in Anlehnung an die Hamburger Vorgehensweise 7 hat sich bewährt. Derartige Prozessstrukturen können insbesondere dann effektiv sein, wenn sie mit einer langfristigen Bodenvorratspolitik gekoppelt werden, da dann sämtliche Einfluss- und Entwicklungsoptionen direkt in der Hand der jeweiligen Kommune liegen und tendenziell größere Wertabschöpfungen möglich sind mehr als 10 keine Angabe Abb. 17: Abb. 18: Anzahl der beteiligten Akteure (o.) Dauer der Entwicklung (u.) 7 Die Hamburger Vorgehensweise zeichnet sich dadurch aus, dass der Fokus der strategischen Stadtentwicklung auf die Innenentwicklung gelegt wird. Hamburg beschränkt sich bei der Planimplementierung nicht auf bestimmte Instrumente der Baulandbereitstellung, sondern nutzt vom einfachen Bebauungsplan über städtebauliche Verträge und die Umlegung bis hin zu städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen alle Instrumente, die für die Planumsetzung erforderlich sind. Hamburg verzichtet auf Planung auf Vorrat, sondern initiiert Planungen bevorzugt bei bereits bestehender Investorenabsicht. Vorteilhaft in diesem Zusammenhang ist der große Grundbesitz der Stadt, da sich ca. 50 % des Stadtgebietes im Besitz der Stadt befinden und mit eigenem Konzept vermarktet werden können. Die Stadt selbst tritt als Initiator auf, legt Entwicklungsziele für bestimmte Flächen fest und schreibt diese aus. (vgl. Dransfeld, E., Lehmann, D.: Handlungskonzept für ein strategisches Flächenmanagement in der Stadt Köln. Dortmund 2011, S. 37) 15

18 3 Fazit Bei der Auswertung der kommunalen Fallbeispiele zeigte sich, dass die Strategie der Innenentwicklung zur Normalität in der Stadtentwicklung avanciert ist. Innenentwicklung betreibt nahezu jede Kommune; 55 % der befragten Kommunen haben innerhalb der letzten zehn Jahre jeweils mehr als zehn Innenentwicklungen durchgeführt. Innenentwicklungen finden im bestehenden Siedlungskörper statt: Mehr als zwei Drittel der dargestellten Innenentwicklungsprojekte erfolgten entweder im bestehenden Wohnsiedlungsbereich oder auf ehemals gewerblich genutzten Flächen. Weitere 17 % der Innenentwicklungen erfolgten auf Gemeinbedarfsflächen. Dementsprechend bestand in den meisten Fällen bereits Planungsrecht über Bebauungspläne, 34 BauGB oder Fachplanungsrecht. In 87 % aller Fälle war eine Änderung des Baurechts erforderlich. Zwar war in den meisten Fällen auch eine Neuparzellierung der Flurstücke notwendig, jedoch bestand nur in sehr wenigen Fällen das Erfordernis einer amtlichen oder freiwilligen Umlegung. Bei den ausgewerteten Beispielen für Innenentwicklungen ging in 61 % aller Fälle die Initiative von der Stadt aus. In 27 % aller Fälle wurde die Entwicklung auf Initiative des Alteigentümers bzw. eines Investors begonnen. Ein Drittel aller Innenentwicklungen wurden innerhalb eines Zeitraumes von zwei Jahren durchgeführt. Hierbei handelt es sich meist um kleinere Nachverdichtungen und Arrondierungen mit unkomplizierter Eigentümerstruktur. Bei weiteren 29 % der Innenentwicklungsprojekte dauerte es bis zur Baureife zwischen zwei und fünf Jahren. In 25 % aller Fälle wurden mehr als fünf Jahre benötigt. Nur in 8 % aller Fälle lag mit der Stadt selbst ein einziger Akteur vor. In 57 % aller Fälle waren zwei bis drei Akteure an der Entwicklung beteiligt. In diesen Fällen war oftmals ein Bauträger bzw. Investor oder zusätzlich noch Alteigentümer beteiligt. Jedoch beinhaltete mit 35 % fast jede drit- te Innenentwicklung mehr als drei Akteure. Hiermit sind oftmals mehrere Eigentümer gemeint, die in die Entwicklung integriert werden mussten. Als Vorteile von Innenentwicklungen werden insbesondere die Reduktion des Flächenverbrauchs und die Auslastung der vorhandenen Infrastruktur angesehen. Allerdings weisen Innenentwicklungen aufgrund ihrer meist erhöhten Problemkomplexität auch Nachteile auf. Vorhandene Altlasten, aufstehende Gebäude, eine schwierige Erschließungssituation, eine hohe Anzahl an Beteiligten und andere Restriktionen führen zu einer langwierigeren und kostenintensiveren Baulandbereitstellung als bei Flächenentwicklungen auf der grünen Wiese. Trotzdem sind viele Kommunen der Auffassung, dass Innenentwicklungen derzeit eine städtebauliche Notwendigkeit darstellen. Dies gilt insbesondere für Kommunen mit ausgeprägten Schrumpfungstendenzen oder aber für Kommunen mit einer hohen Gewerbe- und Wohnflächennachfrage. Entsprechend schätzten alle befragten Kommunen die zukünftige Bedeutung von Innenentwicklungen als wichtig oder sehr wichtig ein. Grundsätzlich waren die befragten Kommunen überwiegend der Meinung, dass sich die Vorgehensweise bei Innenentwicklungen bewährt hat. Hierbei haben sich insbesondere eine Bodenvorratspolitik, die Anwendung städtebaulicher Verträge sowie die Zusammenarbeit mit privaten Developern als vorteilhaft erwiesen. In 25 von 52 Fällen sind Zwischenerwerbsmodelle sowie städtebauliche Verträge zur Anwendung gekommen. Dem stehen acht Fälle einer Angebotsplanung und fünf mit einer amtlichen Umlegung gegenüber. In sechs Fällen befand sich die Fläche bereits im Eigentum der Kommune. In zwei Fällen ist die Umsetzung gescheitert. Bemerkenswert ist, dass es sich überwiegend um die vom Forum Baulandmanage- 16

19 ment NRW bereits seit Jahren propagierten Instrumente mit Beteiligung der Alteigentümer an den Kosten der Baulandbereitstellung unter Teilverzicht auf Bodenwertsteigerungen handelt. Die Abkehr von der Angebotsplanung scheint sich somit bei Innenentwicklungen vollzogen zu haben. Eine zeitnahe Einbindung der Grundstücks eigentümer sowie der Anlieger hat sich besonders bei Nachverdichtungen im Blockinnenbereich bewährt. Eine zu späte oder weniger umfangreiche Beteiligung der Grundstückseigentümer bzw. der Anlieger hat dahingegen die Verfahren in vielen Fällen verzögert bzw. in Einzelfällen die Entwicklung auch scheitern lassen. Gerade bei Nachverdichtungen im Blockinnenbereich mit mehreren beteiligten Privateigentümern wurde von einigen Gemeinden das unzureichende Instrumentarium bemängelt. In vielen Fällen sind die Privateigentümer nicht dazu bereit, Teilflächen ihres Grundstücks für eine Nachverdichtung zur Verfügung zu stellen, auch wenn dies eine Wertsteigerung der betroffenen Teilflächen zur Folge haben würde. Zwangsinstrumente liegen für diesen Fall keine vor. Zwar kann die Kommune bspw. über einen einfachen Bebauungsplan oder das Instrument der amtlichen Umlegung Baurecht schaffen, hat dann jedoch keinen Einfluss auf die Nutzung der Grundstücke als Bauland. In derartigen Fällen kann nur über ein konsensuales Verfahren eine Innenentwicklung erfolgreich realisiert werden. Dies erfordert meist ein hohes Maß an Informationen, Kommunikation und Verhandlungen, was zu längeren Verfahrensdauern führt und personalintensiv ist. Wenn die Kapazitäten hierfür innerhalb der Verwaltung nicht vorhanden sind, ruht das Projekt wieder einige Jahre oder scheitert. Gerade dieser Typus von Projekten der Innenentwicklung sollte eingehender untersucht werden, denn solche Flächenpotentiale dürften in nahezu jeder Kommune mehrfach vorliegen. Dabei sollte auch der Frage nachgegangen werden, wann die Nachteile der Nachverdichtung (weniger privates Grün, starke Verdichtung der Stadtstruktur, Wegfall von Erholungsflächen etc.) die Vorteile überwiegen. Die Vergabe von Planungsleistungen an private Dritte hat sich nicht bewährt. Dies spiegelt sich auch in der Vorgehensweise einiger Städte wider. Bei Kommunen mit einer höheren Anzahl an Baulandentwicklungen hat sich gezeigt, dass das Vorhalten interdisziplinärer Kompetenzen in Form eines bestimmten Amtes, einer Projektgruppe oder einer Stabsstelle innerhalb der Verwaltung sinnvoll sein kann, um so Planungsprozesse bereits intern optimal vorbereiten und abwickeln zu können. Derartige Prozessstrukturen sind insbesondere dann effektiv, wenn sie mit einer langfristigen Bodenvorratspolitik gekoppelt werden, da dann sämtliche Einfluss- und Entwicklungsoptionen direkt in der Hand der jeweiligen Kommune liegen. Das konkrete Kosten-Nutzen-Verhältnis ist dahingehend noch genauer zu erforschen: Wann und für welche Projekttypen lohnt es sich, derartige Verwaltungsstrukturen aufzubauen und vorzuhalten? Auch die Auswahl des Projektentwicklers für kommunale Entwicklungsflächen anhand vorher festgelegter Kriterien hat sich bewährt. Diese Vorgehensweise wird derzeit nur von wenigen Städten genutzt. In Hamburg wird dieses Modell seit Jahren erfolgreich angewendet. Es gewährt den Städten ein erhöhtes Maß an Einflussnahme auf die Projektentwicklung. Da es jedoch vorstellbar ist, dass dieses Instrument beispielsweise bei einer geringen Baulandnachfrage aus mangelndem Interesse der Investoren weniger praktikabel sein könnte, wäre zunächst zu erforschen, unter welchen Rahmenbedingungen sich auch für nordrhein-westfälische Kommunen eine Nutzung lohnen würde. 17

20 III Dokumentation der Fallbeispiele Im Rahmen der vorliegenden Untersuchungen wurden zahlreiche Kommunen des Forums angeschrieben und um Beispiele für Innenentwicklungen gebeten, die übergreifend ausgewertet wurden (vgl. Kapitel II). Im Folgenden werden die eingegangenen 52 Fallbeispiele aus 21 Kommunen und von der NRW.URBAN GmbH & Co.KG im Einzelnen in alphabetischer Reihenfolge vorgestellt und dokumentiert. Für jedes Beispiel wurde auf Basis des Fragebogens ein Steckbrief erstellt. In vielen Fällen wurde zudem Bild- und Kartenmaterial zur Verfügung gestellt. Auf Quellenangaben wurde dabei verzichtet. Die Rechte für die Abbildungen liegen bei den jeweiligen Kommunen bzw. bei NRW. URBAN. Ein Ansprechpartner für das jeweilige Fallbeispiel ist angegeben. Den Kommunen wurde die Gelegenheit gegeben, besonders prägnante, sich aus der jeweiligen Innenentwicklung ergebene positive und negative Aspekte hervorzuheben. Diese Nennungen sind gesondert aufgeführt. Abbildung 20 zeigt die räumliche Verteilung der Fallbeispiele in Nordrhein-Westfalen. Abb. 19: Räumliche Verteilung der Fallbeispiele Westerkappeln Minden Weser Bocholt Rhein Gladbeck Bottrop Heiligenhaus Gelsenkirchen Lippe Krefeld Ratingen Düsseldorf Essen Velbert Bochum Wuppertal Dortmund Ruhr Leverkusen Wupper Alsdorf Aachen Stolberg Sankt Augustin Rheinbach Bonn Euskirchen Sieg Anzahl der Fallbeispiele

21 1 Verzeichnis der 52 Fallbeispiele 01. Aachen Sportplatz Aachen Alter Tivoli Alsdorf Zeche Anna Bocholt Up de Welle Bocholt Suderwick Bocholt Brahmstraße / Seeheidestraße Bochum Wohn- und Gewerbepark Holland 3/4/ Bonn Französische Botschaft Bonn Gewerbeareal Bottrop Alte Ziegelei Bottrop Mirksfeld Bottrop Schwarwiese Dortmund Friedrichstraße Dortmund Emschertalgrundschule Düsseldorf Neue Stadtquartiere Derendorf Düsseldorf ATRIO Düsseldorf Färberviertel Essen Auf der Reihe Essen Beisenstraße Essen Scheidt`sche Tuchfabrik Euskirchen Europaplatz Euskirchen Falkenburger Straße Gelsenkirchen Graf Bismarck Gelsenkirchen Schalker Verein Gelsenkirchen Kraftwerk Westerholt Gelsenkirchen Güterbahnhof Schalke-Süd Gladbeck Bottroper Straße - Haus der Jugend Heiligenhaus Neuhausbusch Heiligenhaus Immanuel-Kant-Höfe Krefeld Kirche mit Gemeindehaus Krefeld Ehemalige Textilverarbeitung Krefeld Westerburgstraße Leverkusen Auf der Grieße Leverkusen Pastor-Louis-Straße Leverkusen Kandinskystraße Minden Ehemaliges Krankenhaus Minden Riehekamp Minden Bierpohlweg Ratingen Folderhof Ratingen Bodelschwinghstraße Ratingen An den Dieken Rheinbach Kleine Heeg Sankt Augustin Pleiser Acker Stolberg Bauernhof Stolberg Grünfläche Stolberg Gärtnerei Velbert Am Nordpark Velbert Rosenweg Velbert Von-Humboldt-Straße und Adalbert-Stifter-Straße Westerkappeln Coppenrath & Wiese Wuppertal Wohnen am Scharpenacken Wuppertal Bergisches Plateau

22 01 Ansprechpartner: Bei diesem Projekt in Aachen wurde ein ehemaliger Sportplatz zu Wohnbauland umgenutzt. Es handelte sich damit um eine Umnutzung von Gemeinbedarfsflächen im Innenbereich. Auf der rund 2,63 Hektar großen Fläche wurden 51 Wohneinheiten überwiegend als Eigenheime und nur geringfügig im Geschosswohnungsbau sukzessive realisiert. Die Sportplatzfläche wurde von der Stadt an die Sparkassen Immobilien GmbH Aachen veräußert, welche die Fläche später schrittweise entwickelte. Zusätzlich waren lediglich die üblichen Akteure im Planverfahren beteiligt. Für die Projektfläche war im alten Bebauungsplan eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Sportplatz festgesetzt. Ein eigens für die Projektentwicklung neu aufgestellter Bebauungsplan Stadt Aachen Rolf Frankenberger Aachen Sportplatz setzt nunmehr ein allgemeines Wohngebiet (WA) fest. Die Bebauungsplanaufstellung erfolgte hierbei in Verbindung mit städtebaulichen Verträgen. Die Projektleitung lag beim Fachbereich Immobilienmanagement der Stadt Aachen. Die Gesamtentwicklungsdauer ist bei diesem Projekt nicht bekannt. Es lag eine Vielzahl an Restriktionen vor: Altlasten, aufstehende Gebäude, Mauerwerk, Kabel und Leitungen im Untergrund, nicht tragfähiger Baugrund, Rechte und Belastungen, nicht mehr 'zeitgemäßes' (altes) Baurecht sowie das Erfordernis einer neuen Entwässerung. Zudem bestand die Notwendigkeit von Lärmschutzmaßnahmen aufgrund des nordöstlich angrenzenden Gewerbegebietes. Vor diesem Hintergrund wurde die Erschließungsstraße als klare Trennlinie zwischen Wohnen und Gewerbe konzipiert. Als positive Aspekte der Entwicklung sind die Neunutzung eines nicht mehr benötigten Sportplatzes und die Nutzung von städtebaulichen Verträgen zur Reduktion der Kosten der Baulandbereitstellung zu nennen. Abb. 20: Städtebaulicher Entwurf 20

23 Stadt Aachen Projektbezeichnung Sportplatz Flächengröße in ha 2,63 Anzahl der Wohneinheiten 51 Art der Vornutzung Sportplatz Art der Nachnutzung Eigenheime, in Teilen auch Geschosswohnungsbau Gesamtentwicklungsdauer k. A. Besondere Form der nein Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure 3 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja städtebauliche Verträge Abb. 21: Plangebiet vor der Entwicklung 21

24 02 Ansprechpartner: Bei diesem Projekt in Aachen wird ein ehemaliges Fußballstadion nebst Nebenanlagen zu Wohnbauland entwickelt. Es handelt sich entsprechend um die Umnutzung von Gemeinbedarfsflächen im Innenbereich. Auf der 5,49 ha großen Fläche sollen insgesamt 110 bis 150 Wohneinheiten in voraussichtlich vier Bauabschnitten geschaffen werden. Stadt Aachen Rolf Frankenberger Die Wohneinheiten sollen überwiegend in Form von Eigenheimen errichtet werden. Zusätzlich sind noch ein Vollsortimenter, Bürogebäude und ein Hotel geplant. Die Planfläche selbst stand bereits im Eigentum der Stadt Aachen. Die Nutzung war Aachen Alter Tivoli Planung und Vermarktung. So werden beispielsweise Wohnbaugrundstücke bevorzugt an junge Familien vergeben. Baurecht bestand vor Entwicklungsbeginn über 34 BauGB. Im Rahmen der Entwicklung wurde ein Bebauungsplan inklusive Gestaltungssatzung aufgestellt. Die Federführung des Projektmanagements lag beim Fachbereich Stadtentwicklung. Es wurde zudem ein Projektteam aus Mitgliedern anderer Fachbereiche zusammengestellt. Hierzu gehörten u. a. Mitarbeiter der Fachbereiche Liegenschaften, Hochbau, Tiefbau, Wohnen, Wirtschaftsförderung, Verkehrsplanung sowie Grünflächen / Umwelt. Da das Projekt längere Zeit ruhte, wurde teilweise lediglich der Informationsstand zum Projekt auf der städtischen Website aktualisiert. Weitere besondere Formen der Bürgerbeteiligung fanden nicht statt. Vor diesem Hintergrund kann auch die Entwicklungsdauer nicht konkret beziffert werden. Erschwerend kam hinzu, dass die Fläche nicht direkt nach Inbetriebnahme des neuen Fußballstadions genutzt werden konnte, denn es lagen Restriktionen in Form von aufstehenden Gebäuden, Mauerwerk, Kabeln und Leitungen im Untergrund sowie Rechten und Belastungen vor. Allein die Abrisskosten betrugen rund 2,5 Mio. EUR. Abb. 22: Lage im Raum im Erbbaurecht an den Verein Alemannia Aachen vergeben, das am auslief. Auch die Flächenentwicklung erfolgt durch die Stadt. In Teilbereichen ist ein Verkauf an Investoren vorgesehen. Durch die Projektentwicklung der Stadt erhofft man sich eine bedarfsorientierte Die Entwicklung beinhaltet eine ganze Reihe an positiven Aspekten: Fläche im Eigentum der Stadt; vorherige Vergabe über Erbbaurecht Stadt ist selbst als Flächenentwickler aufgetreten keine ausschließliche Wirtschaftsorientierung, sondern eine bedarfsorientierte Planung und Vermarktung bevorzugte Vergabe von Wohnbaugrundstücken an junge Familien Bildung und Nutzung eines ressortübergreifenden Projektteams: optimierte Planung und Koordination bezogen auf Zeit und Kosten innerhalb der Verwaltung 22

25 Stadt Projektbezeichnung Aachen Alter Tivoli Flächengröße in ha 5,49 Anzahl der Wohneinheiten Art der Vornutzung Fussballstadion mit Nebenanlagen Art der Nachnutzung Vollsortimenter, Bürogebäude, Hotel, Wohnbebauung mit überwiegend Einfamilienhäusern Gesamtentwicklungsdauer k. A. Besondere Form der Prozessorganisation Projektmanagement durch den FB Stadtentwicklung mit interdisziplinärem Projektteam Anzahl der beteiligten Akteure 2 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung Fläche war bereits im kommunalen Eigentum ja Abb. 23: Plangebiet vor der Entwicklung (l.) Abb. 24: Bebauungsplan (l. u.) Abb. 25: Städtebaulicher Entwurf (r. u.) 23

26 03 Alsdorf Zeche Anna Abb. 26: Luftbild Bei dem Projekt Zeche Anna in Alsdorf handelt es sich um die Umnutzung eines ehemaligen Steinkohlenbergwerks mit Kokerei. Die Entwicklung ist ein Projekt des Grundstücksfonds NRW. Der zu Wohnzwecken umgenutzte Teilbereich umfasst eine Fläche von ca. 8,5 ha. Geplant sind hier rund 350 Wohneinheiten, von denen derzeit bereits 200 realisiert sind. Die Entwicklung erfolgt in 12 bis 14 Bauabschnitten. Es werden Einfamilienhäuser und Doppelhäuser errichtet. Dazu wird betreutes Wohnen durch den Landschaftsverband angeboten. Des Weiteren zeichnet sich die Projektentwicklung durch die hochwertige Gestaltung der öffentlichen Grünflächen aus. Neben NRW.URBAN (ehemalige LEG NRW), der Stadt Alsdorf und dem Eschweiler Bergwerks-Verein EBV, einem Tochterunternehmen des RAG-Immobilien-Verbundes, waren verschiedene Bauträger an der Entwicklung beteiligt. Die schwierige Eigentümersituation kann hierbei als Restriktion aufgefasst werden. Vor der Entwicklung war die Projektfläche als ein städtebauliches Sanierungsgebiet festgesetzt worden. Für die Projektentwicklung wurde später ein neuer Bebauungsplan aufgestellt. Es bestand eine komplexe Prozesssteuerung, bestehend aus einer Projektgruppe, einer Lenkungsgruppe und diversen Projektteams. Die Bürgerschaft wurde während der Rahmenplanung und in der Phase der Erschließung des Wohngebietes intensiv beteiligt. Das Projekt war Bestandteil des eigens für das Projektgebiet aufgestellten Alsdorfer Wohnungsbauprogramms. Bei der Veräußerung der Baugrundstücke wurden in die jeweiligen Kaufverträge auch Vereinbarungen zum zu errichtenden Bautyp mitaufgenommen, einschließlich ökologischer und sozialer Aspekte. Die Baurechtschaffung dauerte rund fünf Jahre, die Erschließung war nach acht Jahren fertiggestellt. Ansprechpartner: NRW.URBAN Thomas Ramm Christoph Kemperdick (Projektleiter) 24

27 Stadt Projektbezeichnung Alsdorf Zeche Anna Flächengröße in ha 8,5 Anzahl der Wohneinheiten 350 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Bergwerk und Kokerei Einfamilien- und Doppelhäuser, betreutes Wohnen 5 Jahre Besondere Form der Prozessorganisation Projektgruppe, Lenkungsgruppe sowie Projektteams mit Ingenieurbüros Anzahl der beteiligten Akteure > 3 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja Zwischenerwerb, hier durch den Grundstücksfonds NRW An Restriktionen lagen Altlasten, aufstehende Gebäude, Mauerwerk, Kabel und Leitungen im Untergrund, nicht tragfähiger Baugrund, das Erfordernis einer Entwässerung sowie bestehende Rechte und Belastungen vor. Die Herrichtungs- und Erschließungskosten betrugen zwischen 200 und 400 EUR/m². Der Verkaufserlös betrug jedoch nur 120 EUR/m² (WA-Flächen, für andere Nutzungen deutlich weniger). Das Projekt war entsprechend stark defizitär, was auch ein Grund für seine Aufnahme in den Grundstücksfonds NRW war. Positiv bewertet wurde, dass eine wirtschaftlich nicht rentabel zu entwickelnde Bergwerksbrache mit hohen Restriktionen wieder in das städtebauliche Gefüge integriert werden konnte. Dem gegenüber steht der negative Aspekt der hohen Aufbereitungskosten aufgrund vielfältiger Restriktionen. Abb. 27: Rahmenplan 25

28 04 Ansprechpartner: Stadt Bocholt Martin Heiß Bei diesem Projekt handelt es sich um eine ehemals landwirtschaftlich genutzte Fläche, die erstmalig zu Wohnbauland entwickelt wurde. In zwei Bauabschnitten wurden 107 Wohneinheiten als Eigenheime realisiert. Neben der Stadt waren ein Bauträger und die Alteigentümer an der Entwicklung beteiligt. Bereits vor der Entwicklung kam es teilweise zu Eigentumswechseln, da die Stadt versucht hatte, möglichst viele Flächen im Plangebiet im Rahmen des kommunalen Zwischenerwerbs (vorab) zu sichern. Neben dem Instrument des kommunalen Zwischenerwerbs wurden die amtliche Umlegung sowie städtebauliche Verträge genutzt. Planungsrechtlich war die Fläche größtenteils als Außenbereich mit landwirtschaftlicher Nutzung und in kleinen Teilen auch als ' 34er Gebiet' einzustufen. Heute besteht Baurecht nach 30 BauGB. Der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan datiert bereits aus dem Jahr Die Vornutzung wurde jedoch erst im Jahr 2000 aufgegeben; der Bebauungsplan Bocholt Up de Welle erlangte 2001 Rechtskraft. Auch die 1998 eingeleitete Umlegung wurde 2001 abgeschlossen. Bereits Anfang 2002 wurde die Baustraße für den ersten Bauabschnitt fertiggestellt. Die Vermarktung des ersten Bauabschnitts war bereits Mitte des Jahres 2002 abgeschlossen. Restriktionen lagen in Form von Altlasten, aufstehenden Gebäuden, Mauerwerk, Kabeln und Leitungen im Untergrund, einer ökologisch hochwertigen Flora und Fauna sowie der Notwendigkeit einer neuen Entwässerung vor. Trotz dieser Restriktionen lagen die planungsbedingten Bodenwertsteigerungen bei rund 70 EUR/m² Bruttobauland. Zahlreiche Aspekte der Entwicklung wurden positiv bewertet: zeitnahe Umnutzung einer Bahnbrache Planimplementierung über kommunalen Zwischenerwerb, städtebauliche Verträge und die amtliche Umlegung schnelle Projektentwicklung wirtschaftlich rentierliche Projektentwicklung Abb. 28: Lage im Raum 26

29 Stadt Projektbezeichnung Bocholt Up de Welle Flächengröße in ha 7,4 Anzahl der Wohneinheiten 107 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer landwirtschaftliche Fläche, in Teilen Wohnbauland Eigenheime 13 Jahre Besondere Form der nein Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure 3 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja kommunaler Zwischenerwerb bei einem Großteil der Flächen mit Ergänzung durch amtl. Umlegung und städtebauliche Verträge Abb. 29: Bebauungsplan Abb. 30: Plangebiet vor der Entwicklung (l.) Abb. 31: Plangebiet nach der Entwicklung (r.) 27

30 05 Bocholt Suderwick Abb. 32: Lage im Raum Bei diesem Projekt in Bocholt sollte ein bereits bestehendes Baugebiet mit Wohnen und Gewerbe nachverdichtet werden. Auf der rund 4,8 Hektar großen Fläche mit einer aufgelockerten Blockrandbebauung aus Wohnen und Gewerbe waren bereits acht neue Bauplätze am Blockrand gemäß 34 BauGB möglich. Weiterhin bot der Baublock die Möglichkeit einer Innenverdichtung, durch die zusätzliche Bauplätze hätten geschaffen werden können. Über eine Innenerschließung, die die Zustimmung der Eigentümer erfordert hätte, wäre eine Innenentwicklung ermöglicht worden. Das Planungsamt initiierte daraufhin eine Eigentümerversammlung. Hierbei wurde deutlich, dass seitens der Eigentümer weder Interesse noch Zustimmung zu einer Innenentwicklung bestand. Entsprechend waren weder eine Bodenordnung noch das Schaffen von Baurecht erforderlich. Es wurde somit lediglich für die nach 34 BauGB bestehenden Bauplätze das Planungsrecht gesichert; die Innenentwicklung scheiterte jedoch. Restriktionen hätten bei der Innenentwicklung keine vorgelegen. Letztlich überwog hier der negative Aspekt, dass die hohe Anzahl an Eigentümern es unmöglich machte, die Zustimmung aller Eigentümer für eine sinnvolle und erfolgreiche Entwicklung des Innenbereichs zu bekommen. Das Flächenpotential konnte nicht vollständig ausgenutzt werden und die Innentwicklung scheiterte bislang. Abb. 33: Luftbild 28

31 Stadt Projektbezeichnung Bocholt Suderwick Flächengröße in ha 4,8 Anzahl der Wohneinheiten 8 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Wohnen und Gewerbe Eigenheime und Geschosswohnungsbau 2 Jahre Besondere Form der nein Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure 2 Änderung des Baurechts ja Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung nicht erfolgt, Entwicklung scheiterte an der fehlenden Mitwirkungsbereitschaft der Alteigentümer Abb. 34: Bebauungsplan Ansprechpartner: Stadt Bocholt Martin Heiß mheiss@mail.bocholt.de 29

32 06 Bocholt Brahmstraße / Seeheidestraße Abb. 35: Lage im Raum Im Rahmen dieses Projektes sollte ein bereits bestehendes Baugebiet mit einer Blockrandbebauung (Wohnen) im Innenbereich nachverdichtet werden. Die Vornutzung des ca. 0,9 Hektar großen Baublocks kann entsprechend als Garten- und Wohnbauland eingestuft werden. Durch die Nachverdichtung sollten 10 bis 15 neue Wohneinheiten in 1,5-geschossiger Bauweise neu errichtet werden. Neben der Stadt waren nur die Alteigentümer an der Entwicklung beteiligt. Die Beteiligung dieser erfolgte über Anliegerversammlungen. Baurecht bestand über 34 BauGB. Restriktionen lagen keine vor. Im Rahmen der Anliegerversammlungen zeigte sich jedoch, dass nur geringe Mitwirkungsbereitschaft seitens der Alteigentümer bestand, ihr Gartenland in Wohnbauland umzuwandeln. Das Projekt scheiterte letztendlich an den Widerständen der Alteigentümer. Ein positiver Aspekt wäre die Nachverdichtung eines bestehenden Baugebietes gewesen. Dieser wurde jedoch von dem negativen Aspekt überwogen, dass die fehlende Mitwirkungsbereitschaft seitens der Eigentümer die Fortführung unmöglich machte. Abb. 36: Luftbild 30

33 Stadt Projektbezeichnung Bocholt Brahmstraße/ Seeheidestraße Flächengröße in ha 0,9 Anzahl der Wohneinheiten Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Wohnbau- und Gartenland Eigenheime nicht erfolgt Besondere Form der nein Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure 2 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung nein nicht erfolgt, Entwicklung scheiterte an der fehlenden Mitwirkungsbereitschaft der Alteigentümer Abb. 37: Bebauungsplan Ansprechpartner: Stadt Bocholt Martin Heiß mheiss@mail.bocholt.de 31

34 07 Bochum Wohn- und Gewerbepark Holland 3/4/6 Abb. 38: Luftbild Bei dem Projekt 'Wohn- und Gewerbepark Holland 3/4/6' in Bochum handelt es sich um die Umnutzung des ehemaligen Steinkohlenbergwerks 'Zeche Holland'. Der zu Wohnzwecken umgenutzte Teilbereich umfasst eine Fläche von ca. 2,2 Hektar. Hier wurden in zwei Bauabschnitten 113 öffentlich geförderte Mietwohnungen sowie 70 Seniorenwohnungen in viergeschossigen Mehrfamilienhäusern errichtet. Das Projekt gleichzeitig auch ein Vorhaben der IBA Emscher Park beinhaltet neben dem öffentlich geförderten Wohnungsbau und dem Seniorenwohnen auch eine Sozialstation sowie eine als gestalterisches Element ausgestaltete Regenrückhaltung. Beteiligte Akteure waren neben der Stadt Bochum und NRW.URBAN (ehemalige LEG NRW) die IBA Emscher Park und die Ruhr- Lippe-Wohnungsgesellschaft als Bauherr. Die Fläche wurde vom Grundstücksfonds NRW für die Entwicklung zunächst an- gekauft. Die Prozessorganisation wurde durch eine Projektgruppe aus Planungsamt, Umweltamt und Amt für Wohnungswesen der Stadt Bochum, der NRW.URBAN sowie der IBA Emscher Park gesteuert. Beteiligt war zudem die Bochumer Facharbeitsgruppe für Wohnen im Alter. Die Projektentwicklung dauerte rund zehn Jahre, die Seniorenwohnanlage kam jedoch erst später hinzu. Neues Baurecht musste geschaffen werden. An Restriktionen lagen Altlasten, Mauerwerk, Kabel und Leitungen im Untergrund, nicht tragfähiger Baugrund, das Erfordernis einer Entwässerung, bestehende Rechte und Belastungen sowie eine ökologisch hochwertige Flora und Fauna vor. Hinzu kamen auch noch unerwartete Altlasten in Form von zwei Schadstofflinsen, die zusätzlich zu beseitigen waren. Die Gesamtkosten der Baureifmachung lagen bei rund 15,8 Millionen EUR für 23,3 Hektar. Dies umfasst aber auch die zu Gewerbebauland umgenutzten Flächen. Positiv bewertet wurde, dass eine wirtschaftlich nicht rentabel zu entwickelnde Bergwerksbrache mit hohen Restriktionen wieder in das städtebauliche Gefüge integriert werden konnte und die gute zentrumsnahe Lage mit Verbindung zu Grünzügen. Negativ bewertet wurden die hohen Aufbereitungskosten aufgrund vielfältiger Restriktionen. 32

35 Stadt Bochum Projektbezeichnung Wohn- und Gewerbepark Holland 3/4/6 Flächengröße in ha 2,2 Anzahl der Wohneinheiten 183 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Zeche Holland, ehemaliges Steinkohlebergwerk Geschosswohnungsbau und Seniorenwohnungen 10 Jahre Besondere Form der Prozessorganisation Projektgruppe innerhalb der Verwaltung und zusätzlich der LEG und der IBA Emscherpark Anzahl der beteiligten Akteure > 3 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja Zwischenerwerb, hier über den Grundstücksfonds NRW Abb. 39: Plangebiet Ansprechpartner: NRW.URBAN Thomas Ramm thomas.ramm@nrw-urban.de Christoph Kemperdick (Projektleiter) christoph.kemperdick@nrw-urban.de 33

36 08 Bonn Französische Botschaft Das Projekt umfasst die Umnutzung des ehemaligen Areals der französischen Botschaft. Auf der rund 1,1 Hektar großen Fläche sollen ca. 50 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau entstehen. Es handelt sich um eine Umnutzung im Innenbereich. Neben der Stadt Bonn war der Investor und Bauherr der einzige weitere Akteur. Dieser hat die Fläche zunächst erworben und in der Folge dann entwickelt. Entsprechend der Diskrepanz zwischen Vorund Nachnutzung musste auch das Planungsrecht angepasst werden. Während der alte Bebauungsplan ein 'Sondergebiet für diplomatische Vertretungen' festgesetzt hatte, setzte der neue Bebauungsplan hier ein 'Allgemeines Wohngebiet' fest. Das Bebauungsplanverfahren wurde dabei unter Durchführung von Bürgerversammlung, breit angelegten Informationsangeboten auf der Internetpräsenz der Stadt Bonn sowie durch die übliche Veröffentlichung von Planungen und Bauvorhaben umgesetzt. Die Dauer der Entwicklung wird voraussichtlich etwa fünf Jahre in Anspruch nehmen. Der Einleitungsbeschluss für den neuen Bebauungsplan wurde im Jahr 2006 gefasst. Bislang liegt noch kein Satzungsbeschluss vor (Stand Ende 2011). Auf der Fläche lagen zahlreiche Restriktionen vor: aufstehende Gebäudesubstanz, Mauerwerk, Kabel und Leitungen im Untergrund, altes Baurecht, Hochwassergefahr sowie Maßnahmen des Immissionsschutzes aufgrund von Lärmbelastungen durch die Nachbarbebauung. Die Schwierigkeiten mit der Umgebungsbebauung, insbesondere die Lärmbelastung der Nachbarbebauung, sowie die erforderlichen Hochwasserschutzmaßnahmen und eine insgesamt schwierige Erschließungssituation führten zu dem insgesamt fünfjährigen Planverfahren. Die Projektentwicklung beinhaltete den positiven Aspekt der sparsamen Flächennutzung durch Umnutzung des nicht mehr benötigten Botschaftsareals. Negativ zu Buche schlugen relativ viele Restriktionen und die schwierige Erschließungssituation sowie der daraus folgende lange Planungszeitraum. Ansprechpartnerin: Bundesstadt Bonn Jeannette Wagner Stadt Bonn Projektbezeichnung Französische Botschaft Flächengröße in ha 1,1 Anzahl der Wohneinheiten 50 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Französische Botschaft Geschosswohnungsbau bislang nicht abgeschlossen Besondere Form der nein Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure 2 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja Angebotsplanung 34

37 Bonn 09 Gewerbeareal Bei dem Bonner Projekt 'Gewerbeareal' wurde ein ehemals gewerblich genutztes Gelände umgenutzt. Die Vornutzung umfasste sowohl gewerbliche als auch industrielle Nutzungen, Lagerhallen sowie ein Verwaltungsgebäude. Es handelt sich daher um eine Umnutzung ehemals gewerblich genutzter Flächen im Innenbereich. Auf dem ca. 2,3 Hektar großen Areal wurden in der Folge ein Bau- und Gartenmarkt, ein Lebensmittelvollsortimenter, ein Getränkemarkt, nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel, Wohnen, Büroflächen sowie Stellplätze und eine Hochgarage errichtet. Die Entwicklungsfläche liegt zwischen Wohn- und Gewerbenutzungen. Durch die Nutzungsmischung war auch eine Gestaltung des Grenzbereichs zwischen Wohnen und Gewerbe möglich. Der Vollsortimenter (großflächiger Einzelhandel) muss hierbei kritisch gesehen werden, da der Standort nur halb-integriert ist. In Rahmen der Standortentwicklung wurde auch ein zusätzlicher Kreisverkehr erforderlich. Die Entwicklung verursachte eine kritische Erhöhung des Verkehrsaufkommens. Neben der Bundesstadt Bonn war der Investor und Bauherr der einzige weitere Akteur. Dieser hat die Fläche zunächst erworben und dann entwickelt. Der Vorhabenträger hat die Fläche zunächst freihändig erworben, um in einem nächsten Schritt das Projekt über einen Vorhabenund Erschließungsplan gemeinsam mit der Bundesstadt Bonn umzusetzen. In diesem Rahmen wurde auch das alte, nicht mehr zeitgemäße Baurecht ersetzt. Die Anwohner wurden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens über 'Runde Tische' informiert und beteiligt. Die Projektentwicklung dauerte insgesamt 2,5 Jahre, weshalb von einem zügigen Verfahrensablauf gesprochen werden kann. Allerdings lagen mit den aufstehenden Gebäuden sowie dem alten, nicht passenden Baurecht auch nur geringe Restriktionen vor. Die Projektentwicklung beinhaltete sowohl Vorteile wie die Gestaltung des Grenzbereiches zwischen Wohnen und Gewerbe, zeitnahe Umsetzung, geringe Dauer des Planverfahrens und geringe Restriktionen, als auch Nachteile wie die kritische Erhöhung des Verkehrsaufkommens und den großflächigen Einzelhandel an einem halb-integrierten Standort. Stadt Bonn Projektbezeichnung Gewerbeareal Flächengröße in ha 2,3 Anzahl der Wohneinheiten 30 Ansprechpartnerin: Bundesstadt Bonn Jeannette Wagner Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Gewerbe Büro, Wohnen, Einzelhandel 2,5 Jahre Besondere Form der nein Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure 2 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja städtebauliche Verträge, VEP 35

38 10 Bottrop Alte Ziegelei Bei dem Projekt 'Alte Ziegelei' handelt es sich um eine Brachflächenentwicklung auf dem Gelände einer ehemaligen Ziegelei nordöstlich der Bottroper Innenstadt. Auf der 2,23 Hektar großen Fläche wurden insgesamt 43 neue Wohneinheiten in Einfamilien- und Doppelhäusern errichtet. Neben der Stadt Bottrop waren der Alteigentümer und ein Erschließungs- und Bauträger an der Entwicklung beteiligt. Das vor der Entwicklung für die Vornutzung bestehende alte Planungsrecht gemäß 34 BauGB wurde durch einen qualifizierten Bebauungsplan abgelöst. Die Realisierung des Bebauungsplanes erfolgte über städtebauliche Verträge. Hierbei wurden ein Allgemeines Wohngebiet (WA) sowie großzügige Grünflächen festgesetzt. Die Gesamtentwicklungsdauer betrug hierbei fünf Jahre. Restriktionen lagen in Form von Altlasten, noch aufstehenden Gebäudestrukturen sowie Mauerwerk, Kabeln und Leitungen im Untergrund vor. Als positiv erwies sich das Instrument der freiwilligen Umlegung, als negativ die Entwicklungsdauer von fünf Jahren. Ansprechpartner: Stadt Bottrop Dieter Giebelstein Abb. 40: Lage im Raum 36

39 Stadt Projektbezeichnung Bottrop Alte Ziegelei Flächengröße in ha 2,23 Anzahl der Wohneinheiten 43 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Ziegelei Reihen- und Doppelhäuser 5 Jahre Besondere Form der nein Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure 3 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja städetebaulicher Vertrag Abb. 41: Bebauungsplan Abb. 42: Vor der Entwicklung (l.) Abb. 43: Nach der Entwicklung (r.) 37

40 11 Ansprechpartner: Die Projektentwicklung Mirksfeld ist eine Nachverdichtung im Innenbereich im Osten Bottrops. Hier wurde Brach- und Gartenland im Siedlungsinnenbereich durch eine Bebauung von Einfamilien- und Doppelhaushälften nachverdichtet. Auf der rund 2,13 Hektar großen Fläche wurden insgesamt 44 neue Wohneinheiten errichtet. Neben der Stadt Bottrop waren der Alteigentümer und ein Erschließungs- und Bauträger an der Entwicklung beteiligt. Planungsrechtlich handelte es sich vor Entwicklungsbeginn um einen Außenbereich im Innenbereich. Die Aufstellung des Be- Stadt Bottrop Dieter Giebelstein Bottrop Mirksfeld bauungsplanes erfolgte in Verbindung mit städtebaulichen Verträgen. Hierbei wurde ein Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Die Gesamtentwicklungsdauer betrug vier Jahre, da Restriktionen lediglich über eine problematischere Entwässerung vorlagen. Die Tatsache, dass das Instrument der freiwilligen Umlegung genutzt wurde, führte jedoch zu einer längeren Entwicklungsdauer, da dieses Instrument i. d. R. ein hohes Ausmaß an Verhandlungen bedingt. Durch die geringe Anzahl an Akteuren blieb die Entwicklungsdauer trotzdem überschaubar. Als positive Aspekte ergaben sich das Instrument der freiwilligen Umlegung und die Nachverdichtung im Innenbereich. Abb. 44: Lage im Raum 38

41 Stadt Projektbezeichnung Bottrop Mirksfeld Flächengröße in ha 2,13 Anzahl der Wohneinheiten 44 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Garten- und Brachland Doppelhäuser 4 Jahre Besondere Form der nein Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure > 4 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja städtebaulicher Vertrag Abb. 45: Bebauungsplan Abb. 46: Während der Entwicklung (l.) Abb. 47: Nach der Entwicklung (r.) 39

42 12 Bottrop Schwarwiese Bei dem Projekt Schwarwiese handelt es sich um eine Arrondierung im nördlichen Siedlungsrandbereich Bottrops. Hier wurde Brachland im Siedlungsrandbereich durch eine Bebauung mit Einfamilien-, Doppelund Reihenhäusern umgenutzt bzw. nachverdichtet. Auf der rund 2,62 Hektar großen Fläche wurden so insgesamt 45 neue Wohneinheiten errichtet. Neben der Stadt Bottrop waren der Alteigentümer und ein Erschließungs- und Bauträger an der Entwicklung beteiligt. Planungsrechtlich handelte es sich vor Entwicklungsbeginn teilweise um ein 34er Gebiet und teilweise um Außenbereich. Die Aufstellung des Bebauungsplanes erfolgte in Verbindung mit städtebaulichen Verträgen. Hierbei wurde ein Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Die Tatsache, dass das Instrument der freiwilligen Umlegung genutzt wurde, führte zu einer längeren Entwicklungsdauer, da dieses Instrument i. d. R. ein hohes Ausmaß an Verhandlungen bedingt. Die Gesamtentwicklungsdauer betrug entsprechend zehn Jahre. Zudem lagen Restriktionen über aufstehende Gebäude sowie Mauerwerk, Kabel und Leitungen im Untergrund vor. Positiv wurde das Instrument der freiwilligen Umlegung gewertet. Ein genannter negativer Aspekt war die lange Entwicklungsdauer. Ansprechpartner: Stadt Bottrop Dieter Giebelstein Abb. 48 Lage im Raum 40

43 Stadt Projektbezeichnung Bottrop Schwarwiese Flächengröße in ha 2,62 Anzahl der Wohneinheiten 45 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Wohngebiet Einfamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser 10 Jahre Besondere Form der nein Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure 3 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja städtebaulicher Vertrag Abb. 50: Vor der Entwicklung (o.) Abb. 51: Nach der Entwicklung (u.) Abb. 49: Bebauungsplan 41

44 13 Dortmund Friedrichstraße Abb. 52 Lage im Raum Bei diesem Projekt wird das rund 0,37 Hektar große Gelände eines Lebensmittelmarktes mit Stellplätzen zu Wohnbauland umgewandelt. Hier entstehen 50 Eigentumswohnungen im Geschosswohnungsbau mit Gemeinschaftstiefgarage in einem Bauabschnitt. Beteiligte Akteure im Verfahren sind die Stadt Dortmund, ein privater Investor sowie ein Planungsbüro. Die planungsrechtliche Zulässigkeit der alten Nutzung ergab sich über 34 BauGB. Für die neue Wohnnutzung wurde ein Bebauungsplan aufgestellt. Die Planimplementierung erfolgt über städtebauliche Verträge. Die Projektentwicklung dauerte insgesamt nur acht Monate; die Baurealisierung steht kurz bevor. An Restriktionen lagen Altlasten, aufstehende Gebäude sowie ein alter Kastanienbaum vor, der einen ökologischen Ausgleich erforderlich machte. Als besonders hervorzuhebender positiver Aspekt ergab sich die sehr schnelle Projektentwicklung. Ansprechpartner: Stadt Dortmund Werner Jakumeit Stadt Dortmund Projektbezeichnung Friedrichstraße Flächengröße in ha 0,37 Anzahl der Wohneinheiten 50 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Lebensmitteldiskounter Eigentumswohnungen im Geschosswohnungsbau 8 Monate Besondere Form der nein Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure 3 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja städtebauliche Verträge 42

45 Dortmund 14 Emschertalgrundschule Bei diesem Projekt wurde eine ehemalige Grundschule nach Abriss zu Wohnbauland umgewandelt. Vor der Projektentwicklung wurde die Schule sowohl zu schulischen Zwecken als auch als Unterkunft für Asylbewerber genutzt. Hier entstanden ca. 20 Wohneinheiten überwiegend in Form von Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften. Positiv bewertet wurde die schnelle Projektentwicklung und die wirtschaftlich rentable Projektentwicklung. Abb. 53: Lage im Raum Die planungsrechtliche Zulässigkeit der alten Nutzung ergab sich über 34 BauGB. Für die neue Wohnnutzung wurde ein qualifizierter Bebauungsplan gem. 30 Abs. 1 BauGB aufgestellt. Die Projektentwicklung wurde im Rahmen der üblichen Prozessorganisation der Stadt Dortmund durchgeführt. Hierzu steht eine städtebauliche Abteilung für das gesamte Stadtgebiet zur Verfügung. Das Projektteam dieser Abteilung setzt sich aus Stadtplanern, Verfahrenssachbearbeitern und Freiraumplanern zusammen und leitet die Prozessorganisation derartiger Projektentwicklungen. Die Projektentwicklung dauerte insgesamt rund 1,5 Jahre. Die planungsbedingte Bodenwertsteigerung lag etwa bei 72 % des Verkaufserlöses von 185 EUR/m 2. Stadt Dortmund Projektbezeichnung Emschertalgrundschule Flächengröße in ha 1,07 Anzahl der Wohneinheiten 20 Ansprechpartner: Stadt Dortmund Werner Jakumeit wjakumeit@stadtdo.de Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Grundschule und Asylbewerberheim Einfamilien- und Doppelhäuser 1,5 Jahre Besondere Form der nein Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure 1 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja nein, städtischer Grundbesitz 43

46 15 Düsseldorf Neue Stadtquartiere Derendorf Abb. 54: Abb. 55: Lage im Raum (o.) Luftbild (u.) Im Rahmen dieses Projektes wurde das rund 35 Hektar große Areal des ehemaligen Güterbahnhofs Derendorf zu Wohnbauland entwickelt. Es wurden rund neue Wohneinheiten geschaffen. Die neuen Wohneinheiten wurden zu 90 % im Geschosswohnungsbau und zu 10 % in Eigenheimen umgesetzt. Neben der Landeshauptstadt Düsseldorf als Baurechtschaffende war ein Konsortium privater Entwickler aus HochTief, Interboden und Partner an der Entwicklung beteiligt, die die Fläche auch nach Entwidmung und vor der Entwicklung gekauft haben. Planungsrechtlich lag vor der Entwicklung eine gewidmete Bahnfläche vor. Nach Entwidmung der Fläche hat die Landeshauptstadt Düsseldorf über zwei Bebauungspläne (in Verbindung mit städtebaulichen Verträgen) Baurecht geschaffen. Der Planungsprozess zog sich vom Herbst 2000 bis zum Jahr 2005 für den ersten Bebauungsplan und bis zum Jahr 2009 für den zweiten Bebauungsplan. In diesem Zusammenhang wurden Werkstattverfahren durchgeführt und ein Rahmenplan erarbeitet. Während der Entwicklung tagte zudem ein Arbeitskreis, bestehend aus Mitgliedern der Verwaltung und Vertretern der Projektentwickler. Auch die Bürgerschaft wurde während der Entwicklung intensiv beteiligt, beispielsweise im Rahmen der Städtebaulichen Entwurfswerkstatt und bei der Rahmenplanung 'Güterbahnhof Derendorf'. An Restriktionen lagen Altlasten, aufstehende Gebäude und Mauerwerk, Kabel und Leitungen im Untergrund vor. Das Projekt beinhaltete einige positive Aspekte: für eine großflächige Entwicklung in einer Großstadt sehr schnelle Projektentwicklung, gute Akzeptanz der Bürger durch deren frühzeitige Einbindung, gute und schnelle Zusammenarbeit zwischen Stadtverwaltung und Projektentwickler aufgrund des gebildeten Arbeitskreises. Ansprechpartner: Landeshauptstadt Düsseldorf Wolfgang Janitz wolfgang.janitz@duesseldorf.de 44

47 Stadt Projektbezeichnung Düsseldorf Neue Stadtquartiere Derendorf Flächengröße in ha 35 Anzahl der Wohneinheiten 1200 Art der Vornutzung Güterbahnhof Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Besondere Form der Prozessorganisation 90 % Geschosswohnungsbau, 10 % Eigenheime 6 bzw. 10 Jahre (2 B-Pläne) Werkstattverfahren und regelmäßiger Arbeitskreis Anzahl der beteiligten Akteure 2 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja städtebauliche Verträge Abb. 56: Abb. 57: Abb. 58: Nach der Entwicklung (o.) Nach der Entwicklung (u. l.) Modell des Entwicklungsbereiches (u. r.) 45

48 16 Düsseldorf ATRIO Bei dem Projekt 'ATRIO' in Düsseldorf wurde ein 0,21 Hektar umfassender Innenhofbereich in guter Lage mit einer exklusiven Wohnbebauung nachverdichtet. Der Innenhofbereich war zuvor zum Teil mit älteren gewerblichen Nutzungen in niedriggeschossigen Gebäuden durchsetzt. Es entstanden 18 neue Wohneinheiten in Form von Eigentumswohnungen und Lofthäusern. Die Entwicklung erfolgte durch einen privaten Developer. Art der baulichen Nutzung fest, während das Maß der baulichen Nutzung über 34 BauGB geregelt wurde. Für die Nachnutzung war keine Änderung des Baurechts erforderlich. Die 'Entwicklung' erfolgte über ein 'normales' Baugenehmigungsverfahren. Auch lagen keine Restriktionen vor. Als positive Aspekte sind zu nennen: qualitativ hochwertige Nachverdichtung, Entwicklung im Rahmen des bestehenden Baurechts. Die Fläche lag bereits im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Dieser setzte die Abb. 59: Lage im Raum Ansprechpartner: Landeshauptstadt Düsseldorf Wolfgang Janitz 46

49 Stadt Projektbezeichnung Düsseldorf ATRIO Flächengröße in ha 0,21 Anzahl der Wohneinheiten 18 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Innenhofbereich Lofthäuser und Eigentumswohnungen Gesamtentwicklungsdauer k. A. Besondere Form der nein Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure 1 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung nein k. A. Abb. 60: Nach der Entwicklung Abb. 61: Modell 47

50 17 Ansprechpartner: Bei dem Projekt 'Färberviertel' in Düsseldorf handelt es sich um das 2,67 Hektar große ehemalige Betriebsgelände der Stadtwerke Düsseldorf AG, das zu Wohnbauland entwickelt wurde. Hierbei wurden 188 neue Wohneinheiten in einem Bauabschnitt geschaffen. Die neuen Wohneinheiten wurden in Mehrfamilienhäusern, Reihenhäusern und Doppelhaushälften realisiert. Hierbei handelte es sich in Teilen auch um geförderten Wohnungsbau. Neben der Landeshauptstadt Düsseldorf als Baurechtschaffende und dem Alteigentümer der Flächen war noch ein privater Grundstücksentwickler mit an dem Projekt beteiligt. Es erfolgte zunächst der Verkauf des Geländes an den privaten Grundstücksentwickler, der die einzelnen Grundstücke nach der Entwicklung an Einzeleigentümer weiterveräußerte. Landeshauptstadt Düsseldorf Wolfgang Janitz Düsseldorf Färberviertel Planungsrechtlich war die Fläche vor der Entwicklung im Flächennutzungsplan als gewerbliche Baufläche dargestellt. Es lagen zudem alte Bebauungspläne mit Festsetzung von Fluchtlinien und Straßenbegrenzungslinien vor. Im Rahmen der Entwicklung erfolgte die Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes, der teilweise Allgemeines und teilweise Reines Wohngebiet festsetzt. Der Planungsprozess dauerte nur rund 1,5 Jahre. Die kurze Verfahrensdauer ist u. a. durch die eigenständige Erarbeitung des städtebaulichen Entwurfes im Stadtplanungsamt begründet. An Restriktionen lagen Altlasten, aufstehende Gebäude, Mauerwerk, Kabel und Leitungen im Untergrund, bestehende Rechte und Belastungen sowie nicht mehr 'zeitgemäßes' (altes) Baurecht vor. Positive Aspekte der Entwicklung waren die sehr schnelle Projektentwicklung, insbesondere für die Flächengröße, und die geringe Anzahl an Akteuren. Abb. 62: Städtebauliches Konzept 48

51 Stadt Projektbezeichnung Düsseldorf Färberviertel Flächengröße in ha 2,67 Anzahl der Wohneinheiten 188 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Betriebsgelände der Stadtwerke Düsseldorf AG Doppel- und Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser 15 Jahre Besondere Form der nein Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure 2 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja Angebotsplanung Abb. 63: Plangebiet nach Entwicklung (o. l.) Abb. 64: Plangebiet nach Entwicklung (o. r.) Abb. 65: Plangebiet nach Entwicklung (u.) 49

52 18 Ansprechpartner: Stadt Essen Stefan Peil Abb. 66: Lage im Raum Bei diesem Projekt werden am nördlichen Siedlungsrand der Stadt Essen das Hinterhofgelände eines ehemaligen evangelischen Methodistenkirchengebäudes, das bislang als Wohnhaus mit Ponyhof genutzt wurde, sowie kaum bis gar nicht genutzte Kleingärten und Gärten einer neuen Nutzung zugeführt. Es handelt sich daher um eine Arrondierung am Siedlungsrand. Auf dem rund zwei Hektar großen Gelände entstehen insgesamt ca. 38 neue Wohneinheiten. Hiervon bestehen ein Teil aus Geschosswohnungsbau mit öffentlich geförderten Altenwohnungen und ein Teil aus Reihenhausbebauung. Nachdem über Jahre mehrere Bauträger eine Entwicklung des Gebietes versucht haben, wird nun als Instrument der Baulandentwicklung die amtliche Umlegung genutzt. Daher sind neben der Stadt selbst auch der Umlegungsausschuss, mehrere private Grundstückseigentümer und eine Bauträgergesellschaft die beteiligten Akteure. Die Prozessorganisation erfolgt durch den Umlegungsausschuss und dessen Geschäftsstelle. Bei Bedarf werden weitere Ämter hinzugezogen. Im Rahmen des Prozesses werden umfangreiche Verhandlungen mit den Eigentümern vorgenommen, da einvernehmliche Regelungen gemäß 76 BauGB angestrebt werden. Essen Auf der Reihe Hierdurch kann auch die gemäß dem 1985 in Kraft getretenen Bebauungsplan geplante und nach heutigen Erkenntnissen überdimensionierte Erschließungsstraße mit Zustimmung der Eigentümer in angemessener Größe gebaut werden. Auf diese Weise kann die Hälfte der Erschließungskosten gespart werden. Ein privater Erwerb im laufenden Umlegungsverfahren durch einen beteiligten Grundstückseigentümer hat dazu geführt, dass ein Eigentümer aus dem Verfahren ausgeschieden ist. So konnte eine konfliktbehaftete Grundstückssituation gelöst und der Abriss eines auf der Grenze stehenden Gebäudes ermöglicht werden. Vor Entwicklungsbeginn bestand für ein Teilgebiet Baurecht gemäß 34 BauGB. Nach Abschluss der Entwicklung lag Baurecht gemäß 30 BauGB vor. Die Entwicklungsdauer, bezogen auf den Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplanes, welcher aus dem Jahre 1985 stammt, ist relativ lang. Da private Anstrengungen zur Entwicklung zunächst scheiterten, wurde 2005 das amtliche Umlegungsverfahren eingeleitet. Zu dem umfangreichen Beratungsaufwand kommen noch Restriktionen in Form von aufstehenden Gebäuden, Mauerwerk, Kabeln und Leitungen im Untergrund sowie von bestehenden Rechten und Belastungen hinzu, was ebenfalls die lange Entwicklungsdauer erklärt. Die Projektentwicklung beinhaltet positive Aspekte wie die voraussichtlich erfolgreiche Durchführung der amtlichen Umlegung und einvernehmliche Vereinbarungen mit den Grundstückseigentümern sowie die einvernehmliche Anpassung der Erschließung und Einsparungen bei den Erschließungskosten, aber auch den negativen Aspekt der langen Dauer der Projektentwicklung, bedingt durch die notwendige Freiwilligkeit der Beteiligten im Umlegungsverfahren zur vom B-Plan abweichenden Erschließung. 50

53 Stadt Projektbezeichnung Essen Auf der Reihe Flächengröße in ha 2 Anzahl der Wohneinheiten 38 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Wohnhaus mit Ponyhof, Gärten und Kleingärten Reihenhäuser und Geschosswohnungsbau mit öffentl. geförderten Altenwohnungen 27 Jahre Besondere Form der durch den Umlegungsausschuss Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure > 3 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja amtliche Umlegung Abb. 67: Umlegungsgebiet mit Festsetzungen des Bebauungsplans 10/85 Abb. 68: Plangebiet vor Entwicklung (u. l.) Abb. 69: Plangebiet nach Entwicklung (u. r.) 51

54 19 Ansprechpartner: Bei dem Projekt 'Beisenstraße' wurde im Norden der Stadt Essen eine bislang ungenutzte Grünfläche zu Wohnbauland entwickelt. Hier entstanden in zwei Bauabschnitten 20 Doppelhaushälften. Die Projektfläche liegt in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil. Insofern handelt es sich bei dem Projekt um eine Nachverdichtung im Innenbereich. Es handelt sich im Grunde genommen um eine 'normale' Projektentwicklung mit dem Ziel der Schaffung neuer Wohnbauflächen, um der Stadtflucht und allgemein dem Bevölkerungsrückgang entgegenzuwirken. Die rund 1,1 Hektar große Fläche stand bereits im Eigentum der Stadt Essen und war auch im Flächennutzungsplan als Wohnbauland dargestellt. Stadt Essen Stefan Peil Essen Beisenstraße Ein Bebauungsplan wurde daraufhin neu aufgestellt. Hierzu wurde ein Arbeitskreis innerhalb der Verwaltung gebildet. Die Dauer der Projektentwicklung ist mit acht Jahren für eine derart kleine Entwicklungsfläche relativ lang. Es lagen aber auch Restriktionen in Form von Altlasten, bestehenden Rechten und Belastungen und ökologisch hochwertigen Flora und Fauna vor. Unter anderem war die Löschung eines Bergschadenminderwertverzichtes erforderlich, was zusätzliche Kosten in Höhe von rund EUR verursachte. Positiv bewertet wurde die wirtschaftlich positive Wohnbauentwicklung auf städtischen Flächen, negativ die relativ lange Dauer der Projektentwicklung. Abb. 70: Lage im Raum 52

55 Stadt Projektbezeichnung Essen Beisenstraße Flächengröße in ha 1,1 Anzahl der Wohneinheiten 20 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Grünfläche Doppelhäuser 8 Jahre Besondere Form der Arbeitskreis innerhalb der Verwaltung Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure 1 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja Fläche war bereits im kommunalen Eigentum Abb. 71: Bebauungsplan (l.) Abb. 72: Rahmenplan (u. r.) 53

56 20 Essen Scheidt`sche Tuchfabrik Ansprechpartner: Stadt Essen Stefan Peil Abb. 73: Lage im Raum Bei diesem Projekt wurde im Süden der Stadt Essen das Gelände der ehemaligen Tuchfabrik Scheidt einer neuen städtebaulichen Nutzung zugeführt. Das Gelände wurde Anfang der 1980er Jahre bis auf die denkmalgeschützte Weberei und das ebenfalls denkmalgeschützte Turbinenhaus freigelegt. Beide Gebäude waren vor ihrer Ausweisung als Denkmäler weitestgehend entkernt und teilweise auch schon niedergelegt. Das Projekt 'Scheidt sche Tuchfabrik' ist als Umnutzung einer Gewerbebrache im Innenbereich einzustufen. Auf der rund 1,18 Hektar großen Fläche werden 45 neue Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau realisiert. 37 weitere Wohneinheiten wurden in den beiden ehemaligen Industriegebäuden errichtet. Die Fläche liegt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und wurde über ein amtliches Umlegungsverfahren neu geordnet und zugeteilt. Für den Bereich des Umlegungsverfahrens hat der Rat der Stadt die Änderung bzw. Neuaufstellung eines Bebauungsplanes beschlossen. Solange werden auf Grundlage der Sanierungssatzung Baumaßnahmen dort wo kein bestehender B-Plan existiert (Grundstück der ehemaligen Tuchfabrik) gem. 34 BauGB beurteilt und Ordnungsmaßnahmen im Einvernehmen mit den Beteiligten durchgeführt. Entsprechend war neben der Stadt selbst auch der Umlegungsausschuss ein wichtiger Akteur der Projektentwicklung. Die Sanierungsstelle hat das Verfahren entsprechend betreut und auch forciert. Weitere Ämter wurden nach Bedarf hinzugezogen. Zudem waren auch mehrere private Grundstücksgesellschaften an der Projektentwicklung beteiligt. Nach erfolglosen Bemühungen einer Neunutzung durch den ursprünglichen Eigentümer nach der Niederlegung der Industriebebauung (z. B. Hotel, Casino) hat Ende der 1980er Jahre das Land Nordrhein- Westfalen den südlichen Bereich mit dem Ziel erworben, in der Ruine das kulturwissenschaftliche Institut zu errichten. Die Finanzkrise der öffentlichen Hand verhinderte allerdings die Umsetzung erwarb die Projektentwicklungsgesellschaft eines gebürtigen Kettwigers das Areal inklusive der bei Scheidt verbliebenen Flächen entlang der Ruhrstraße. Auf dieser realisierte die Gesellschaft die projektierte Wohnbebauung. Planungen für die Ruine wurden zunächst nicht umgesetzt, erst durch weiteren Verkauf in 2006 an einen weiteren Projektentwickler wurden auch Weberei und Turbinenhaus in qualitativ hochwertige Wohnungen umgebaut. Restriktionen lagen in Form von Altlasten, aufstehenden Gebäuden, Mauerwerk, Kabeln und Leitungen im Untergrund sowie bestehenden Rechten und Belastungen vor. Folgende positive Aspekte hatte die Projektentwicklung: wirtschaftlich positive Wohnbauentwicklung auf ehemals industriell genutzten Flächen Brachflächenentwicklung mit hohem Standard und in anspruchsvoller Lage. Allerdings gab es einige negative Aspekte: Ansprüche der Denkmalpflege an die Umnutzung der Tuchfabrik, schwierige Erschließungssituation nach Erstellung der Neubauten und mehrere Verkäufe verhinderten lange Zeit eine Reaktivierung der Brachfläche. 54

57 Stadt Projektbezeichnung Essen Scheidt`sche Tuchfabrik Flächengröße in ha 1,18 Anzahl der Wohneinheiten 82 Art der Vornutzung ehemalige Tuchfabrik Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Umbau des Fabrikgebäudes und Geschosswohnungsbau 23 Jahre Abb. 74: Plangebiet vor Entwicklung (o. l.) Besondere Form der Prozessorganisation Betreuung und Forcierung durch Sanierungsstelle, Durchführung durch den Umlegungsausschuss (Geschäftsstelle) Anzahl der beteiligten Akteure > 3 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung nein Amtliche Umlegung Abb. 75: Abb. 76: Abb. 77: Plangebiet nach Entwicklung (o. r.) Plangebiet nach Entwicklung (u. l.) Ausschnitt aus dem Rahmenplan (u. r.) 55

58 21 Euskirchen Europaplatz Ansprechpartnerin: Abb. 78: Luftbild nach der Entwicklung Das Projekt Europaplatz umfasst eine Innenentwicklung im Stadtzentrum. Hierbei wurde die Vornutzung, ein bewirtschafteter Parkplatz nebst Wohnbebauung, zu Gunsten des Neubaus eines Altenheims aufgegeben. Die Projektfläche war ca. 1,2 Hektar groß. Es handelt sich bei der Flächenentwicklung entsprechend um eine Umnutzung im Innenbereich. Stadt Euskirchen Meike Rohwer Die Fläche liegt im Stadtzentrum Euskirchens. Baurecht bestand bereits vor der Entwicklung durch einen alten Bebauungsplan, der für diesen Bereich ein Kerngebiet vorsah. Das durch diesen älteren Bebauungsplan festgesetzte Baurecht war jedoch nicht mehr zeitgemäß. Dieses wurde daher in einem Teilbereich geändert (Bebauungsplanänderung) und in einem anderen Teilbereich aufgehoben. Dadurch wurde die Möglichkeit für Baurecht gemäß 34 BauGB für den Teilbereich des Bebauungsplanes, der aufgehoben wurde, geschaffen und dieses in Verbindung mit städtebaulichen Verträgen auch zur Umsetzung der Planung, d. h. dem Bau des Altenheims, genutzt. Die Änderung des Planungsrechts und auch die Projektentwicklung als Ganzes verliefen mit 1,5 Jahren sehr zügig. Auch nach der Änderung des Planungsrechts ist das Plangebiet entsprechend seiner Lage ein Mischund Kerngebiet. Ein Grund für die schnelle Projektentwicklung war die geringe Anzahl beteiligter Akteure. Neben der Stadt war nur ein Investor der auch das Altenwohnheim errichtet hat beteiligt. Als städtebauliches Instrument der Baulandbereitstellung dienten die zwischen der Stadt und dem Investor abgeschlossenen städtebaulichen Verträge. Neben Restriktionen in Form von Altlasten und nicht tragfähigem Baugrund lag auch ein nicht mehr zeitgemäßes Baurecht vor, was letztendlich die Teilaufhebung des bestehenden Bebauungsplanes erforderlich machte. Die Projektentwicklung beinhaltete einige positive Besonderheiten: eine sehr schnelle Projektentwicklung, nur zwei Akteure und die Nutzung städtebaulicher Verträge. 56

59 Stadt Projektbezeichnung Euskirchen Europaplatz Flächengröße in ha 1,2 Anzahl der Wohneinheiten k. A. Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Bestandshäuser, Parkplatz Altenwohnheim 1,5 Jahre Besondere Form der Nein, aber starke Einbindung der Politik Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure 2 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja Städtebauliche Verträge Abb. 79: Planübersicht 57

60 22 Ansprechpartnerin: Abb. 80: Lage im Raum Das Projekt Falkenburger Straße ist eine Nachverdichtung im Blockinnenbereich im Norden Euskirchens. Die Planfläche liegt nahe dem nördlichen Siedlungsrandbereich. Hierbei wurden die vorhandenen Privatgärten in einem Block mit Wohnbebauung zugunsten neuer Ein- und Zweifamilienhäuser entfernt. Stadt Euskirchen Meike Rohwer Auf der 0,65 Hektar großen Fläche konnten so neun freistehende Einfamilienhäuser und zwei Doppelhäuser entstehen. Hierzu wurde eine Erschließung von Westen her in den Baublock gelegt, die jedoch relativ 'eng' ausgelegt werden musste. Euskirchen Falkenburger Straße Als Akteure waren neben der Stadt ein Investor und die Privateigentümer beteiligt. Der Investor hat hierbei einen Teil der Privatgrundstücke (Gärten) im Vorfeld aufgekauft. Andere Privateigentümer, die nicht verkaufen wollten, haben sich an der Entwicklung als Planungsbegünstigte ebenso beteiligt. Hierbei wurden Unstimmigkeiten und Probleme im Vorfeld über informelle Treffen zwischen Bürgern, der Stadt und dem Investor aus dem Wege geräumt. Dies führte zu einem personal- und zeitaufwändigen Prozess. Grund für den hohen Beratungsaufwand der Bürger war das fehlende Vertrauen in den Investor. Für die Fläche lag vor Entwicklungsbeginn kein Bebauungsplan vor. Für die Nachverdichtung wurde zunächst im Jahr 2004 ein Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan verabschiedet. Das Verfahren wurde dann jedoch im Jahr 2008 im vereinfachten Verfahren gemäß 13 a BauGB weitergeführt. Konkrete Informationen über die Verfahrensdauer lagen in diesem Fall nicht vor; diese betrug jedoch mindestens vier Jahre. Restriktionen lagen mit den bestehenden Rechten und Belastungen sowie einer teilweise ökologisch hochwertigen Flora und Fauna in überschaubarem Maße vor. Die Projektentwicklung beinhaltete Vorteile wie eine sparsame Flächennutzung durch Nachverdichtung im Blockinnenbereich, relativ geringe Restriktionen und eine gelungene Nachverdichtung im Blockinnenbereich unter Einbezug der Alteigentümer (Privatgärten), aber auch einige Nachteile wie die 'enge' Erschließung sowie einem hohen Personal- und Zeitaufwand aufgrund eines hohen Beratungsbedarfs für die Bürger. 58

61 Stadt Projektbezeichnung Euskirchen Falkenburger Straße Flächengröße in ha 0,65 Anzahl der Wohneinheiten 11 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Privatgärten Einfamilien- und Doppelhäuser Gesamtentwicklungsdauer k. A. Besondere Form der nein Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure > 3 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja Angebotsplanung Abb. 81: Festsetzungen des Bebauungsplanes 59

62 23 Gelsenkirchen Graf Bismarck Bei dem Projekt 'Graf Bismarck' wird ein ehemaliger Kraftwerksstandort vollständig umgenutzt und neu entwickelt. Es handelt sich daher um eine Brachflächenreaktivierung. Hierbei sollen auf rund 80 Hektar Fläche ein neues Quartier am Wasser mit einer Mischung aus Wohnbau- und Gewerbeflächen, Mischgebieten und Sondernutzungen entstehen. Die hier betrachteten Wohnbauflächen umfassen dabei rund 5,4 Hektar und werden in drei Bauabschnitten realisiert. Die Bebauung ist dabei sehr vielfältig: Geschosswohnungsbau mit Miet- und Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften. Die genaue Anzahl der neu geschaffenen Wohneinheiten ist nicht bekannt. Planungsrechtlich musste für die Nachfolgenutzung ein neuer Bebauungsplan erstellt werden. Der nach einem städtebaulichen Wettbewerb aufgestellte Bebauungsplan wird durch ein 'Gestaltungshandbuch' für die spätere Bebauung ergänzt. Neben der Stadt Gelsenkirchen war NRW. URBAN (ehemalige LEG) in die Entwicklung einbezogen, da dieses Projekt dem Grundstücksfonds NRW (Geschäftsbesorgung durch NRW.URBAN) zugeordnet war. Hierbei wurde die Fläche zunächst durch den Grundstücksfonds NRW aufgekauft. Die Projektorganisation erfolgt in enger Abstimmung zwischen NRW.URBAN sowie der Stadt Gelsenkirchen. So wurde neben einem monatlichen Jour fixe zwischen NRW.URBAN und der Stadt Gelsenkirchen auch ein Lenkungskreis gebildet, der u. a. mit Vertretern des Bauministeriums, der Bezirksregierung und der Stadt Gelsenkirchen besetzt war. Darüber hinaus wurde ein Gestaltungsbeirat mit Vertretern von NRW.URBAN und der Stadt Gelsenkirchen sowie externen Beratern eingesetzt. Die Baurechtschaffung dauerte insgesamt fünf Jahre. Die Gesamtprojektentwicklung läuft seit Aufgrund der Vornutzung lagen zahlreiche Restriktionen vor: Altlasten, aufstehende Gebäude, Mauerwerk, Kabel und Leitungen im Untergrund, nicht tragfähiger Baugrund, Rechte und Belastungen sowie in Teilen eine ökologisch hochwertige Flora und Fauna. Insbesondere die Baugrundbeschaffenheit war aufgrund der Vornutzung sehr problematisch. Auch wenn keine Kostenangaben vorliegen, kann von einer deutlich defizitären Entwicklung ausgegangen werden, was letztendlich auch der Grund des Flächenankaufs durch den Grundstücksfonds NRW war. Die Entwicklung hatte positive Aspekte: Umnutzung eines Kraftwerkstandortes mit städtebaulicher Qualität, Projektentwicklung trotz negativer Wirtschaftlichkeit, Relativ zügige Projektentwicklung, Lage am Wasser, gute Autobahnanbindung, hoher Freizeit- und Aufenthaltswert. Darüber hinaus gab es jedoch auch einen gravierenden negativen Aspekt, nämlich die defizitäre Entwicklung. Ansprechpartner: Stadt Gelsenkirchen Andreas Voge NRW.URBAN Thomas Ramm Dr. Martina Eichenauer (Projektleiterin) 60

63 Stadt Projektbezeichnung Gelsenkirchen Graf Bismarck Flächengröße in ha 5,4 Anzahl der Wohneinheiten k. A. Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Kohlekraftwerk Geschosswohnungsbau, Einfamilien- und Doppelhäuser 6 Jahre Besondere Form der Prozessorganisation Grundstücksfonds Projekt: monatliche Jour fixe, Lenkungskreissitzungen und Gestaltungsbeirat Anzahl der beteiligten Akteure 2 Änderung des Baurechts ja Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung Zwischenerwerb (hier durch den Grundstücksfonds NRW) Abb. 82: Städtebaulicher Entwurf 61

64 24 Gelsenkirchen Schalker Verein Bei dem Projekt 'Schalker Verein' wurde ein ehemaliges Industrieareal komplett umgenutzt und neu entwickelt. Es handelt sich daher auch bei diesem Projekt um eine Brachflächenreaktivierung. Es wurden 13 Hektar nicht störendes Gewerbe, zwei Hektar Mischgebietsnutzungen und in den Randbereichen drei Hektar Wohnbauland mit Reihenhausbebauung auf dem ehemaligen Industrieareal geschaffen. Auf rund 60 Hektar weiterer Fläche wurde zudem begonnen, den neuen Industriepark 'Schalker Verein' zu errichten. Als Abstands- und Erholungsflächen wurden rund 8,5 Hektar Wald und Grünflächen unter Einbindung in den regionalen Grünzug eingeplant. Ein gestaltetes Landschaftsbauwerk ist hierin integriert, welches in Verbindung mit einem Solarkraftwerk auf der Hochbunkeranlage eine Signalwirkung entfalten soll. Für die Entwicklung des Industrieareals war die Saint Gobain PAM Deutschland GmbH als Developer eingebunden. Der hier zu betrachtende Teilbereich mit Wohnbebauung wurde von der Stadt Gelsenkirchen in Verbindung mit NRW.URBAN (ehemalige LEG) entwickelt. Bei der Fläche handelt es sich um ein Projekt des Grundstücksfonds NRW. Entsprechend wurde im Rahmen der Entwicklung auch ein Eigentumswechsel vollzogen. Als Instrument der Baulandbe- reitstellung wurde eine einfache Angebotsplanung genutzt. Für die Entwicklung wurde eine Projektgruppe unter Einbezug von NRW.URBAN gegründet, die den Prozess koordiniert hat. Die Projektdauer beträgt rund 20 Jahre. Das Projekt war ursprünglich als Projekt der IBA Emscher Park angemeldet, wurde jedoch in diesem Rahmen nie vorangetrieben. Die Unrentierlichkeit der Flächenentwicklung mag auch in der Zeit danach das Verbleiben als Brache gefördert haben. Erst der Ankauf der Fläche durch den Grundstücksfonds NRW konnte eine konkrete Entwicklung in Gang setzen. Aufgrund der Vornutzung lagen zahlreiche Restriktionen vor wie etwa Altlasten, aufstehende Gebäude sowie Mauerwerk, Kabel und Leitungen im Untergrund. Insbesondere die große Altlastenproblematik war ein starkes Hemmnis der Flächenentwicklung. Die Entwicklung beinhaltete positive Aspekte wie die Umnutzung eines Industriestandortes mit städtebaulicher Qualität und die Projektentwicklung trotz negativer Wirtschaftlichkeit, aber auch negative Aspekte wie eine defizitäre Entwicklung und die lange Entwicklungsdauer (inklusive des langen Brachezustandes). Ansprechpartner: Stadt Gelsenkirchen Andreas Voge NRW.URBAN Thomas Ramm Dr. Martina Eichenauer (Projektleiterin) 62

65 Stadt Projektbezeichnung Gelsenkirchen Schalker Verein Flächengröße in ha 18 Anzahl der Wohneinheiten k. A. Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Industriegebiet (Stahlwerk) Reihenhäuser ca. 20 Jahre Besondere Form der Prozessorganisation Grundstücksfonds Projekt mit Projektgruppe entwickelt Anzahl der beteiligten Akteure > 3 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung Angebotsplanung und Zwischenerwerb (hier durch den Grundstücksfonds NRW) ja Abb. 83: Bebauungsplan Abb. 84: Rahmenplan 63

66 25 Gelsenkirchen Kraftwerk Westerholt Abb. 85: Bebauungsplan Das Projekt beinhaltet die Umnutzung eines ehemaligen Industriestandortes. Es handelt sich um ein ehemaliges E.ON-Kraftwerk, welches vor rund sieben Jahren aufgegeben wurde. Auch in diesem Fall kann das Projekt als Reaktivierung einer Gewerbebrache eingestuft werden. Auf der rund 8,4 Hektar großen Fläche wurden in vier Bauabschnitten ca. 150 Wohneinheiten realisiert. Die Grundstückspreise wurden dabei moderat angesetzt. In Verbindung mit relativ großen baulichen Gestaltungsfreiräumen wurden die Flächen bislang am Markt gut angenommen. Die Fläche wurde durch den E.ON-Konzern selbst entwickelt. Die Stadt ermöglichte die planungsrechtliche Grundlage über einen auf dem Ergebnis eines zuvor durchgeführten städtebaulichen Wettbewerbs aufgestellten Bebauungsplan. Die Projektentwicklung umfasste einen Zeitraum von etwa sieben Jahren. Aufgrund der Vornutzung lagen zahlreiche Restriktionen vor wie etwa Altlasten, aufstehende Gebäude sowie Mauerwerk, Kabel und Leitungen im Untergrund. Die Altlastenproblematik war jedoch eher als gering einzustufen. Die Entwicklung beinhaltete wie die Entwicklung 'Schalker Verein' die positiven Aspekte der Umnutzung eines Industriestandortes mit städtebaulicher Qualität und der Projektentwicklung trotz negativer Wirtschaftlichkeit, außerdem vergleichbare negative Aspekte wie die defizitäre Entwicklung sowie die lange Entwicklungsdauer (inklusive des langen Brachenzustandes). Ansprechpartner: Stadt Gelsenkirchen Andreas Voge NRW.URBAN Thomas Ramm Dr. Martina Eichenauer (Projektleiterin) 64

67 Stadt Projektbezeichnung Gelsenkirchen Kraftwerk Westerholt Flächengröße in ha ca. 8,4 Anzahl der Wohneinheiten ca. 150 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Kraftwerk Einfamilienhäuser 7 Jahre Besondere Form der nein Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure 2 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja k. A. Abb. 86: Rahmenplan 65

68 26 Gelsenkirchen Güterbahnhof Schalke-Süd Ansprechpartner: Abb. 87: Luftbild (l.) Abb. 88: Lageplan (r.) Das Projekt hat die Umnutzung eines alten Güterbahnhofs zum Inhalt. Zusätzlich wurde das nahe der Gelsenkirchener Innenstadt gelegene Areal gewerblich durch eine auszulagernde Spedition genutzt. Anschließend wurde es als zeitlich befristete Freifläche zwischengenutzt. Auch bei diesem Projekt handelt es sich um eine Brachflächenreaktivierung. Stadt Gelsenkirchen Andreas Voge NRW.URBAN Thomas Ramm Dr. Martina Eichenauer (Projektleiterin) Auf einer Fläche von 8,7 Hektar entstehen hier knapp 220 Wohneinheiten, überwiegend in Form von Einfamilienhäusern und Geschosswohnungsbau. Der nordwestliche Planbereich ist durch die vorhandene gemischte Bau- und Nutzungsstruktur von Wohnen und Gewerbe geprägt. Diese Gemengelage soll als ge- wachsene Struktur erhalten und für die weitere Entwicklung geordnet werden. Im Baugebiet werden verschiedene Gebäudetypen angeboten, um die vielfältige Nachfrage nach gehobener Wohnqualität zu bedienen. Der Nahversorgung dienende Dienstleistungs- und Versorgungseinrichtungen sind in Teilen des Gebiets zulässig. Beteiligte Akteure waren neben der Stadt Gelsenkirchen die Deutsche Bahn, aurelis und die Spedition. Über die Dauer der Entwicklung und über mögliche Restriktionen liegen keine Angaben vor, allerdings ist im Hinblick auf die Vornutzung mit Altlasten, aufstehenden Gebäuden und Mauerwerk, Kabeln und Leitungen im Untergrund zu rechnen. Die Entwicklung beinhaltet einige positive Aspekte wie die gute Lage des Gebiets und die Reaktivierung einer innerstädtischen Brachfläche. Bemängelt wurde, über das Projekt hinausgehend, dass sich die baurechtlichen Rahmenbedingungen verkompliziert haben und dass es mit sehr hohem Aufwand verbunden ist, Fördermittel zu akquirieren. 66

69 Stadt Projektbezeichnung Gelsenkirchen Güterbahnhof Schalke-Süd Flächengröße in ha 8,7 Anzahl der Wohneinheiten 220 Art der Vornutzung Bahn / Güterbahnhof Art der Nachnutzung Einfamilienhäuser, Geschosswohnungsbau Gesamtentwicklungsdauer k. A. Besondere Form der nein Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure 3 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja k. A. Abb. 89: Bebauungstypologie Abb. 90: Städtebaulicher Entwurf 67

70 27 Gladbeck Bottroper Straße Haus der Jugend Bei dem Projekt 'Bottroper Straße Haus der Jugend' in Gladbeck wurde das Grundstück eines ehemaligen Wohnheimgrundstücks, welches später zu dem städtischen 'Haus der Jugend' wurde, in Wohnbauland umgewandelt. Auf der 0,43 Hektar großen Fläche entstanden in einem Bauabschnitt 15 neue Wohneinheiten in Form von 13 Reihenhäusern und zwei Doppelhaushälften. Hierbei handelt es sich nicht um Wohneigentum, sondern um Mietwohnungen, die auch öffentlich gefördert wurden. Die Belegungsrechte der Wohnungen wurden hierbei an kinderreiche Familien mit mindestens zwei bis drei Kindern gebunden. Beteiligte am Entwicklungsprozess waren die Stadt Gladbeck als Grundstückseigentümerin, die Firma Potthoff GmbH & Co.KG als Investor, Bauträger und Vermieter der Wohngebäude sowie die städtische Sozialverwaltung zur Ausübung der Belegungsrechte. Die Stadt Gladbeck hat die Grundstücke im Vorfeld der Entwicklung an die Firma Potthoff veräußert. Planungsrechtlich bestand sowohl vor als auch nach der Entwicklung Baurecht gemäß 34 BauGB. Ausgehend von den ersten Verhandlungen mit dem Bauträger bis zur Bezugsfertigkeit der Wohnungen vergingen nur drei Jahre. Die Koordination der Projektentwicklung erfolgte durch das Referat Wirtschaftsförderung und Stadtentwicklung, welches die kommunale Wohnbaulandentwicklung als Aufgabenbereich innehat. Die zwischenzeitlich leerstehenden Altgebäude wurden bereits vor Entwicklungsbeginn durch die Stadt Gladbeck abgebrochen. An Restriktionen verblieben lediglich noch Mauerwerk, Kabel und Leitungen im Untergrund. Die notwendige Verlegung einer Fernwärmeleitung konnte auf dem Verhandlungswege zwischen Bauträger und Versorger gelöst werden. Das Projekt beinhaltete einige positive Aspekte wie eine sehr schnelle Projektentwicklung, die Nutzung städtischer Grundstücke für öffentlich geförderten Wohnungsbau zur Unterstützung kinderreicher Familien, wenige Beteiligte und gute Zusammenarbeit sowie nur geringe Restriktionen. Ansprechpartnerin: Stadt Gladbeck Maria Jost 68

71 Stadt Projektbezeichnung Gladbeck Bottroper Straße Haus der Jugend Flächengröße in ha 0,43 Anzahl der Wohneinheiten 15 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Bergmannswohnheim, später 'Haus der Jugend' Doppelhäuser und Stadtvillen 3 Jahre Besondere Form der nein Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure > 3 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung nein Zwischenerwerb Abb. 91: Luftbild vor Entwicklung (o. l.) Abb. 92: Luftbild mit städtebaulichem Entwurf (o. r.) Abb. 93: Nach Entwicklung (u.) 69

72 28 Heiligenhaus Neuhausbusch Die Projektentwicklung 'Neuhausbusch' stellt eine Nachverdichtung im bebauten Innenbereich dar. Das Plangebiet besteht aus einer Grünfläche mit Altablagerungen. Die 0,21 Hektar große Fläche war bei Beginn der Entwicklungsabsicht in städtischem Eigentum, bevor sie an einen Projektentwickler veräußert wurde, der hier elf Reihen- und Doppelhäuser realisierte. Aufgrund der geringen Flächengröße, der Einbindung in eine geschlossene Siedlungsstruktur und des Fehlens eines Bebauungsplanes bestand bereits Baurecht nach 34 BauGB. Demzufolge gab es auch keine besondere Prozessorganisation innerhalb der Verwaltung. Zudem war auch keine neue Erschließung erforderlich. Der Flächenverkauf erfolgte auf Grundlage des Heiligenhauser Grundsatzbeschlusses zum Abverkauf städtischer Flächen. Nach Sondierung der Altlastensituation wurde ein Investor für die Fläche gesucht. Der nicht tragfähige Baugrund erwies sich als zusätzliche Restriktion. Die Altlastenbeseitigung sowie die Schaffung eines tragfähigen Baugrundes verursachten Kosten in Höhe von 112 EUR/m 2 und entsprachen somit etwas mehr als der Hälfte des späteren Veräußerungspreises. Neben den oben beschriebenen Restriktionen wurde die Entwicklung vor allem durch die umliegenden Anwohner erschwert. Diese wurden vor Veräußerung der Fläche an den Developer über die Entwicklungsabsichten im Rahmen einer Bürgerinformationsveranstaltung informiert. Erschwerend hinzu kam die 'politische Instrumentalisierung' der anhaltenden Bürgerproteste gegen die Nachverdichtung im Kommunalwahlkampf. Die Projektentwicklung beinhaltet positive Aspekte. So befand sich die Fläche im kommunalen Eigentum, war eine Nachverdichtung ohne Neuerschließung möglich, gab es nur zwei Projektbeteiligte und es war Baurecht gemäß 34 BauGB möglich. Als negative Begleiterscheinungen sind Altlasten und nicht tragender Baugrund und nicht ausräumbare Anwohnerproteste zu nennen. Ansprechpartner: Stadt Heiligenhaus Harald Flügge h.fluegge@heiligenhaus.de 70

73 Stadt Projektbezeichnung Heiligenhaus Neuhausbusch Flächengröße in ha 0,21 Anzahl der Wohneinheiten 11 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Grünfläche mit Altablagerungen Doppel- und Reihenhäuser Gesamtentwicklungsdauer k. A. Besondere Form der Prozessorganisation Grundsatzbeschluss zum Abverkauf städtischer Flächen Anzahl der beteiligten Akteure 2 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung nein Nein, Flächen waren in kommunalem Eigentum Abb. 94: Auszug aus dem Liegenschaftskataster 71

74 29 Heiligenhaus Immanuel-Kant-Höfe Das Projekt 'Immanuel-Kant-Höfe' ist eine Nachverdichtung auf einer Gemeinbedarfsfläche (ehemaliger Sportplatz) innerhalb einer geschlossenen Wohnbebauung in Heiligenhaus. Auf der rund 0,9 Hektar großen Projektfläche wurden Geschosswohnungsbauten, Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser errichtet. Entsprechend wurde auch eine Baurechtsänderung erforderlich. Ein Bebauungsplan (WA) wurde daher innerhalb von ca. 1,5 Jahren aufgestellt. Die Fläche wurde im Rahmen des kommunalen Zwischenerwerbs der Gemeinde Heiligenhaus erworben und zu einem Teil einer städtischen Tochtergesellschaft und zu einem anderen Teil einem privaten Projektentwickler übertragen. Eine Besonderheit hierbei war die Auswahl des Projektentwicklers auf Grundlage festgelegter kommunaler Kriterien. Dieses Vorgehen das Ausschreiben von Entwick- lungszielen bis hin zu architektonischen Merkmalen bei Flächenveräußerungen wird auch erfolgreich in Hamburg praktiziert (sogenanntes 'Hamburger Modell'). Im Rahmen der Flächenentwicklung wurden die Beseitigung von Altlasten sowie der Abriss aufstehender Gebäude erforderlich. Kostenangaben lagen hierüber nicht vor. Die Projektentwicklung beinhaltet positive Aspekte: Die Fläche befand sich aufgrund des kommunalen Zwischenerwerbs im kommunalen Eigentum. zeitnahe Baurechtsschaffung geringer Erschließungsaufwand nur zwei Projektbeteiligte Vergabe an Bauträger nach dem sogenannten 'Hamburger Modell' Negative Aspekte waren die Altlasten und aufstehende Gebäude. Ansprechpartner: Stadt Heiligenhaus Harald Flügge 72

75 Stadt Projektbezeichnung Heiligenhaus Immanuel-Kant-Höfe Flächengröße in ha 0,9 Anzahl der Wohneinheiten 42 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Sportplatz Geschosswohnungsbau, Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser 1,5 Jahre Besondere Form der Prozessorganisation (Teil-)Vergabe an Bauträger auf Grundlage festgelegter Zielkriterien Anzahl der beteiligten Akteure 3 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja Nein, Flächen waren in kommunalem Eigentum Abb. 95: Auszug aus dem Liegenschaftskataster 73

76 30 Krefeld Kirche mit Gemeindehaus Abb. 96: Bebauungsplan Bei diesem Projekt handelt es sich um die Umnutzung einer ehemaligen Gemeinbedarfsfläche (Kirche) zu einer Wohnnutzung. Die Stadt Krefeld hat eine zusätzliche Teilfläche in die Flächenentwicklung durch den Verkauf an den Bauträger eingebracht. Auf der rund 0,53 Hektar großen Projektfläche wurden 15 Doppelhäuser in drei Bauabschnitten errichtet. Entsprechend wurde auch eine Baurechtsänderung erforderlich. Vor der Entwicklung bestand bereits ein 'rechtsunsicherer' Bebauungsplan mit der Festsetzung 'Sonderfläche für die evangelische Kirche'. Der neue Bebauungsplan setzte ein Allgemeines Wohngebiet (WA) fest. Die Projektentwicklung dauerte rund 16 Monate. Im Rahmen der Flächenentwicklung wurden der Abriss aufstehender Gebäude, die Beseitigung von Mauerwerk, Kabeln und Leitungen im Untergrund sowie die Schaffung neuen Baurechts erforderlich. Des Weiteren lag unter der ehemals städtischen Teilfläche ein Tiefbunker, der ebenfalls beseitigt werden musste. Die Projektentwicklung beinhaltet einige positive Aspekte, so z. B. die zeitnahe Baurechtsschaffung, den geringen Erschließungsaufwand und nur zwei Projektbeteiligte. Stadt Krefeld Projektbezeichnung Kirche mit Gemeindehaus Flächengröße in ha 0,53 Anzahl der Wohneinheiten 15 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Kirche Doppelhäuser 16 Monate Ansprechpartner: Stadt Krefeld Frank Rühle Besondere Form der nein Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure 2 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja Angebotsplanung, teilweise Zwischenerwerb 74

77 Krefeld Ehemalige Textilverarbeitung Bei diesem Projekt handelt es sich um die Umnutzung einer ehemaligen Gewerbefläche (Textilverarbeitung) zu Wohnbauland. Auf der rund 1,3 Hektar großen Projektfläche wurden 30 Einfamilien- und Reihenhäuser in einem Bauabschnitt errichtet. Entsprechend wurde auch eine Baurechtsänderung erforderlich. Vor der Entwicklung bestand Baurecht gemäß 34 BauGB. Der neue Bebauungsplan setzte ein Allgemeines Wohngebiet (WA) fest. Die Planimplementierung erfolgte über städtebauliche Verträge. Die Projektentwicklung wird positiv bewertet, insbesondere die kurze Entwicklungs- und Vermarktungsdauer und die Neunutzung eines isoliert in einem Wohnbaugebiet gelegenen Gewerbestandortes. Abb. 97: 31 Bebauungsplan Die Projektentwicklung dauerte rund 17 Monate. Im Rahmen der Flächenentwicklung wurden der Abriss aufstehender Gebäude, die Beseitigung von Mauerwerk, Kabeln und Leitungen im Untergrund, die Beseitigung von Altlasten sowie die Schaffung neuen Baurechts erforderlich. Stadt Projektbezeichnung Krefeld Ehemalige Textilverarbeitung Flächengröße in ha 1,3 Anzahl der Wohneinheiten 30 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Gewerbe Einfamilien- / Reihenhäuser 17 Monate Besondere Form der nein Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure 3 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja städtebauliche Verträge Ansprechpartner: Stadt Krefeld Frank Rühle frank.ruehle@krefeld.de 75

78 32 Krefeld Westerburgstraße Bei dem Projekt 'Westerburgstraße' in Krefeld handelt es sich um die Umnutzung einer Gewerbefläche zu Wohnbauland. Auf der rund 2,9 Hektar großen Projektfläche sollen 68 Wohneinheiten geschaffen werden. Hiervon entfallen 61 Wohneinheiten auf den individuellen Wohnungsbau und sieben auf den Geschosswohnungsbau. Es wurde eine Baurechtsänderung erforderlich. Vor der Entwicklung galten Fluchtlinienpläne in Verbindung mit 34 BauGB. Der neue Bebauungsplan setzte ein Allgemeines Wohngebiet (WA) und Mischgebiet (MI) fest. Die Planimplementierung erfolgte über städtebauliche Verträge. Neben der Stadt, dem Eigentümer und dem Bauträger wur- de auch der Eigentümer des angrenzenden Gewerbegrundstücks beteiligt. Die Projektentwicklung dauerte rund 2,5 Jahre. Im Rahmen der Flächenentwicklung wurden der Abriss aufstehender Gebäude, die Beseitigung von Mauerwerk, Kabeln und Leitungen im Untergrund, die Beseitigung von Altlasten sowie die Schaffung neuen Baurechts erforderlich. Die Projektentwicklung beinhaltet den positiven Aspekt der Neunutzung eines aufgegebenen Gewerbestandortes, und den negativen Aspekt, dass nur eine Teilfläche entwickelt wurde und die Entwicklung der restlichen Brachflächen derzeit noch nicht absehbar ist. Abb. 98: Vor der Entwicklung Abb. 99: In der Entwicklung 76

79 Stadt Projektbezeichnung Krefeld Westerburgstraße Flächengröße in ha 2,9 Anzahl der Wohneinheiten 68 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Gewerbebrache Einfamilien- / Reihenhäuser, Geschosswohnungsbau 2,5 Jahre Besondere Form der nein Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure > 3 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja städtebauliche Verträge Abb. 100: Bebauungsplan Ansprechpartner: Stadt Krefeld Frank Rühle frank.ruehle@krefeld.de 77

80 33 Leverkusen Auf der Grieße Bei dem Leverkusener Projekt 'Auf der Grieße' handelt es sich um eine typische Nachverdichtung auf aufgegebenen Gemeinbedarfsflächen innerhalb einer geschlossenen Wohnbebauung. Die Projektentwicklung erfolgte auf einem ehemaligen städtischen Sportplatz innerhalb eines bestehenden Wohngebietes am westlichen Stadtrand von Leverkusen. Hier wurden mit relativ geringem Erschließungsaufwand 16 neue Einfamilienhäuser errichtet. Die Fläche stand bereits vor den ersten Entwicklungsabsichten im kommunalen Eigentum, so dass zur Flächenentwicklung lediglich die Schaffung von Baurecht erforderlich war. Bedingt durch die Vornutzung lagen nur geringe Restriktionen durch hochwertige Flora und Fauna vor. Der schützenswerte Baumbestand konnte erhalten werden. Die Projektsteuerung erfolgte durch die Arbeitsgruppe Bodenmanagement innerhalb der Verwaltung. Das Baurecht konnte innerhalb eines halben Jahres bereitgestellt werden. Während der Planungsphase wurde den privaten Eigentümern der umliegenden Grundstücke angeboten, einen Teil ihres Gartenlandes in die Entwicklung mit einzubringen. Dieses Angebot wurde jedoch mehrheitlich von den Eigentümern abgelehnt. Die Entwicklung gestaltete sich aufgrund der günstigen Rahmenbedingungen rentierlich; die planungsbedingte Bodenwertsteigerung betrug 37 EUR/m 2. Da die Fläche bereits im kommunalen Eigentum lag und eine exzellente Projektsteuerung bestand, kam es zu einer Baureifmachung innerhalb eines halben Jahres. Bei dieser Projektentwicklung kommt somit eine Reihe von positiven Rahmenbedingungen zusammen, die eine zeitnahe und unkomplizierte Projektentwicklung ermöglichen. Im Einzelnen wurde genannt, dass die Fläche im kommunalen Eigentum war, die Erschließung durch die Innenbereichslage mit geringem Aufwand realisierbar war und es kaum Restriktionen gab. Hinzu kommt die erfolgreiche Arbeit der intrakommunalen Arbeitsgruppe für die Projektsteuerung. Abb. 101: Lage im Raum 78

81 Stadt Projektbezeichnung Leverkusen Auf der Grieße Flächengröße in ha 1,4 Anzahl der Wohneinheiten 16 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Sportplatz Einfamilienhäuser 6 Monate Besondere Form der Arbeitsgruppe Bodenmanagement Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure 1 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja Fläche stand in kommunalem Eigentum Abb. 102: Luftbild nach Entwicklung (l.) Abb. 103: Bebauungsplan (r.) Ansprechpartnerin: Stadt Leverkusen Claudia Fricke claudia.fricke@stadt.leverkusen.de 79

82 34 Leverkusen Pastor-Louis-Straße Bei dem Projekt 'Pastor-Louis-Straße' handelt es sich um eine 0,8 Hektar große Nachverdichtung in einem geschlossenen Wohngebiet nördlich der Leverkusener Innenstadt. Die Entwicklung erfolgte auf städtischen und privaten Flächen. Hierzu wurden die Eigentümer der im Plangebiet befindlichen Hausgärten in die Entwicklung mit einbezogen, so dass insgesamt 16 neue Einfamilienhäuser realisiert werden konnten. Bereits im Jahr 1985 wurde der Bebauungsplanentwurf aufgestellt. Aufgrund der unterschiedlichen Nutzungsvorstellungen der verschiedenen Einzeleigentümer und der Stadt ruhte das Verfahren zunächst seit Nachdem Anfang 2005 der Bebauungsplan 'Pastor-Louis-Straße' Rechtskraft erlangte, wurde ein amtliches Umlegungsverfahren gemäß 45 ff BauGB mit vier Eigentümern durchgeführt. Das Verfahren wurde Ende 2005 durch einen inhaltlich einvernehmlichen Umlegungsplan abgeschlossen. Das Verfahren selbst wurde durch die intrakommunale Arbeitsgruppe Bodenmanagement geleitet. Bedingt durch die Vornutzung lagen nur geringe Restriktionen durch hochwertige Flora und Fauna vor. Während der Planungsphase wurde den privaten Eigentümern der umliegenden Grundstücke angeboten, einen Teil ihres Gartenlandes in die Entwicklung mit einzubringen. Dieses Angebot wurde jedoch mehrheitlich von den Eigentümern abgelehnt. Die Entwicklung gestaltete sich aufgrund der günstigen Rahmenbedingungen rentierlich; die planungsbedingte Bodenwertsteigerung betrug für den städtischen Anteil des Plangebietes rund 56 EUR/m 2. Die Projektentwicklung beinhaltet sowohl positive Aspekte, z. B. dass die Fläche teilweise im kommunalen Eigentum war, dass die Erschließung durch Innenbereichslage mit geringem Aufwand realisierbar war und dass es kaum Restriktionen gab, sowie die intrakommunale Arbeitsgruppe für die Projektsteuerung, als auch negative Aspekte, z. B. viele Beteiligte und eine langwierige Projektentwicklung durch unterschiedliche Nutzungsvorstellungen. Abb. 104: Lage im Raum 80

83 Stadt Projektbezeichnung Leverkusen Pastor-Louis-Straße Flächengröße in ha 0,8 Anzahl der Wohneinheiten 16 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Hausgärten Einfamilienhäuser Seit 1985 mit Unterbrechungen Besondere Form der Arbeitsgruppe Bodenmanagement Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure 3 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja amtliche Umlegung Abb. 105: Luftbild nach Entwicklung (l.) Abb. 106: Bebauungsplan (r.) Ansprechpartnerin: Stadt Leverkusen Claudia Fricke claudia.fricke@stadt.leverkusen.de 81

84 35 Abb. 107: Lage im Raum Das Projekt 'Kandinskystraße' ist dem Innenentwicklungstypus 'Brachflächenentwicklung' zuzuordnen. Es sollen 80 bis 100 Einfamilienhäuser realisiert werden. Es handelt sich dabei um eine 5,97 Hektar große Brachfläche (Vornutzung nicht bekannt) im südöstlichen Stadtgebiet Leverkusens, die zu rund 40 % in städtischem Eigentum stand und ein kleinerer Teil des Baugebietes Leimbacher Berg ist. Ursprünglich war für die Fläche in den 1970er Jahren eine Bebauung mit Geschosswohnungsbau vorgesehen. Ein entsprechender qualifizierter Bebauungsplan lag bereits vor. Dominiert wurde das Baugebiet von einem Großeigentümer, der darüber hinaus durch einen Erschließungsvertrag, der zunächst keine Terminierung der Erschließungsmaßnahmen enthielt, nach eigenem Interesse jahrzehntelang die tatsächliche Baureifmachung bestimmen konnte. Somit wurde im Umlegungsverfahren die Zuteilung für die wenigen anderen Privateigentümer, die aufgrund des Lagekriteriums am westlichen Rand vorzusehen war, wegen der dort ausbleibenden Erschließung unmöglich. Die Verfahrensgrundlage erlaubte lediglich eine einvernehmliche Umlegungsregelung mit den übrigen Beteiligten. Als schließlich eine Baureifmachung in Aussicht kam, erwiesen sich die planerischen Ausweisungen Leverkusen Kandinskystraße als überholt und entsprachen nicht mehr der Nachfrage am Grundstücksmarkt. Bemühungen der potentiellen neuen Eigentümer und des Umlegungsausschusses, Änderungen der Ausweisungen durchzusetzen, blieben bis 2005/2006 ohne Erfolg. Doch dann setzte ein Umdenken ein und das alte Planungsrecht wurde in Form eines neuen Bebauungsplans (173/III) geändert. So konnte als Weg der Baulandentwicklung die amtliche Umlegung genutzt werden. Hierbei erfolgte die Umsetzung über eine Vorwegnahme der Entscheidung gemäß 6 BauGB. Das Verfahren wurde durch die intrakommunale Arbeitsgruppe Bodenmanagement geleitet. Diese umfasst den Fachbereich Kataster- und Vermessung, den Fachbereich Stadtplanung und Bauaufsicht sowie den Fachbereich Finanzen und Liegenschaften. Die Fläche war weitestgehend frei von Restriktionen. Lediglich durch die Hanglage des Plangebietes sowie in Form des 'alten' Baurechts waren ungünstige Rahmenbedingungen gegeben. Zudem ist der Hauptzubringer stark befahren, so dass eine Lärmschutzwand für das neue Wohngebiet erforderlich wurde. Die Entwicklung gestaltete sich trotzdem rentierlich: die planungsbedingte Bodenwertsteigerung betrug für den städtischen Anteil des Plangebietes rund 30 EUR/m 2. Die Projektentwicklung beinhaltet die positiven Aspekte, dass die Fläche teilweise im kommunalen Eigentum war, die Reaktivierung einer größeren Brachfläche gelungen ist, relativ geringe Restriktionen für eine Brachfläche vorlagen, die intrakommunale Arbeitsgruppe die Projektsteuerung übernahm und es nur zwei Projektbeteiligte gab. Ein einvernehmlicher Abschluss der bisherigen Planung konnte so erreicht werden. Negativ bewertet wurden jedoch fast 37 Jahre 'Stillstand' der Entwicklung im Vorfeld. 82

85 Stadt Projektbezeichnung Leverkusen Kandinskystraße Flächengröße in ha 5,97 Anzahl der Wohneinheiten Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Brachfläche Einfamilienhäuser 3 Jahre Besondere Form der Arbeitsgruppe Bodenmanagement Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure 2 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja amtliche Umlegung Abb. 108: Luftbild nach Entwicklung (l.) Abb. 109: Bebauungsplan (r.) Ansprechpartnerin: Stadt Leverkusen Claudia Fricke claudia.fricke@stadt.leverkusen.de 83

86 36 Minden Ehemaliges Krankenhaus Abb. 110: Luftbild Bei diesem Projekt in Minden wurde das Grundstück eines ehemaligen Krankenhauses freigelegt und einer neuen Nutzung zugeführt. Das Projekt kann daher als Umnutzung einer Gemeinbedarfsfläche im Innenbereich eingestuft werden. Auf dem rund vier Hektar großen Grundstück wurden Eigenheime, Stadtvillen mit jeweils zwei Wohneinheiten sowie Seniorenwohnungen errichtet. Neben der Stadt Minden waren der Alteigentümer der Zweckverband Kliniken im Mühlenkreis und ein privater Entwickler an der Projektentwicklung beteiligt. Im Rahmen der Grundstücksentwicklung wurde ein Eigentumswechsel vom Zweckverband Kliniken im Mühlenkreis hin zu dem privaten Entwickler vollzogen. Der Alteigentümer hat hierbei die Verträge für den Grundstücksverkauf in enger Abstimmung mit der Stadt Minden gestaltet. Für die Umnutzung wurde auch eine Änderung des Baurechts nötig: Der alte Bebauungsplan mit der Festsetzung SO - Krankenhaus wurde aufgehoben und ein neuer Bebauungsplan mit den Festsetzungen WA und am Rande auch MI aufgestellt. Die dem Einzelhandel gewidmete MI-Fläche wurde aus Lärmschutzgründen in die Entwicklung integriert, um so die Lärmimmissionen durch die angrenzende vierspurige Ringstraße für das neue Wohngebiet zu minimieren. Die anliegenden Bewohner wurden zusätzlich mit persönlichem Anschreiben über die vorbereitenden Maßnahmen informiert. Die gesamte Projektentwicklung dauerte etwa 2,5 Jahre, was als zügige Projektentwicklung gewertet werden kann. Restriktionen lagen in Form von Altlasten, aufstehenden Gebäuden, Mauerwerk, Kabeln und Leitungen im Untergrund, nicht tragfähigem Baugrund sowie nicht 'zeitgemäßem' Baurecht vor. Hinzu kamen noch krankenhaustypische Besonderheiten, wie etwa radioaktives Material und alte Medikamente. Auch war ein breiter Grünstreifen innerhalb des Planungsgebietes Voraussetzung für die politische Zustimmung. Es bestand bei dieser Projektentwicklung zudem das gemeinsame Interesse von Stadt und Alteigentümer, die Fläche möglichst hochwertig zu vermarkten. Dies machte auch eine Anpassung des Einzelhandelskonzeptes erforderlich. So konnte die Projektentwicklung rentierlich betrieben werden, was planungsbedingte Bodenwertsteigerungen von rund 70 EUR/m² zur Folge hatte. Die positiven Aspekte der Projektentwicklung wie die wirtschaftlich positive Wohnbauentwicklung und die sehr schnelle Projektentwicklung überwogen die genannten negativen Aspekte, so dass diese kaum ins Gewicht fielen. Ansprechpartner: Stadt Minden Klaus Erzigkeit kg.erzigkeit@minden.de 84

87 Stadt Projektbezeichnung Minden Ehemaliges Krankenhaus Flächengröße in ha 4 Anzahl der Wohneinheiten ca. 60 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Krankenhaus Eigenheime, Stadvillen und Seniorenwohnungen 2,5 Jahre Besondere Form der Prozessorganisation Regelmäßige Abstimmungen zwischen Alteigentümer, Stadtverwaltung und Politik Anzahl der beteiligten Akteure 3 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja städtebauliche Verträge Abb. 111: Auszug aus dem Liegenschaftskataster 85

88 37 Minden Riehekamp Das Projekt Riehekamp bezeichnet eine Arrondierung am östlichen Siedlungsrand der Stadt Minden innerhalb einer bestehenden Siedlungsrandstruktur. Es handelte sich hierbei um eine landwirtschaftliche Restfläche, die auch planungsrechtlich dem Außenbereich zugeordnet war ( 35 BauGB). Die Fläche war von allen Seiten durch Wohnbebauung umrandet, so dass die Erschließung über bestehende Wohnbaugrundstücke gelegt werden musste. Auf der rund 2,6 Hektar großen Fläche wurden insgesamt 33 Eigenheime errichtet. Ein Bebauungsplan gemäß 30 BauGB mit der Festsetzung WA wurde aufgestellt. Als Instrument der Baulandbereitstellung (Planimplementierung) wurde die amtliche Umlegung gewählt. Beteiligte Akteure waren der Umlegungsausschuss, dessen Geschäftsstelle sich eng mit der Planungsabteilung abgestimmt hatte. Weiterhin wurde auch die Ortsvor- steherin intensiv in den Planungsprozess mit eingebunden. Der Planungsprozess lief sehr zügig und dauerte knapp zwei Jahre. Die planungsbedingte Bodenwertsteigerung betrug rund 65 EUR/m 2 und wurde über die Umlegung weitestgehend abgeschöpft. Die Höhe der planungsbedingten Bodenwertsteigerung resultiert auch aus der Tatsache, dass keinerlei Restriktionen vorlagen. Lediglich zur Realisierung der Erschließung bedurfte es des Abrisses eines Wohnhauses. Die gute Kommunikation der Ortsvorsteherin mit den betroffenen Anliegern führte zu einer schnellen Lösung des Erschließungsproblems. Die Projektentwicklung beinhaltet hauptsächlich positive Aspekte wie die wirtschaftlich positive Wohnbauentwicklung, die sehr zügige Projektentwicklung, trotz der vielen Beteiligten (Bürger) und die gute Kommunikation mit den Betroffenen und der Politik. Abb. 112: Auszug aus dem Liegenschaftskataster 86

89 Stadt Projektbezeichnung Minden Riehekamp Flächengröße in ha 2,6 Anzahl der Wohneinheiten 33 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Landwirtschaftliche Fläche Eigenheime 2 Jahre Besondere Form der Prozessorganisation Geschäftsstelle des Umlegungsausschusses mit enger Anbindung der Planungsabteilung und der Ortsvorsteherin Anzahl der beteiligten Akteure 2 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja amtliche Umlegung Abb. 113: Luftbild Ansprechpartner: Stadt Minden Klaus Erzigkeit kg.erzigkeit@minden.de 87

90 38 Minden Bierpohlweg Das Projekt Bierpohlweg umfasst die Entwicklung einer Brach- bzw. Freifläche. Auf Grundlage der umgebenden Siedlungsstruktur ist es als Nachverdichtung im Innenbereich einzuordnen. Die Fläche ist rund 1,15 Hektar groß und wurde im Rahmen des kommunalen Zwischenerwerbs von der stadteigenen kommunalen Stadtentwicklungsgesellschaft aufgekauft und zu Wohnbauland entwickelt. Der Flächennutzungsplan stellte die Projektfläche zunächst als öffentliche Grünfläche dar. Der für die Baulandentwicklung aufgestellte Bebauungsplan setzt ein reines Wohngebiet (WR) sowie öffentliche Grünfläche fest. Die konkrete Nutzung sind Einfamilienhäuser. Die öffentliche Grünfläche mit rund 0,4 Hektar Umfang wurde im Nachgang der Stadt Minden kostenfrei übertragen. Während der Entwicklung erfolgte eine enge Abstimmung zwischen der Stadtentwicklungsgesellschaft und der Stadtplanung zu wirtschaftlichen Fragestellungen unter Einbezug der Kämmerei. Erst danach erfolgte die Aufstellung des Bebauungsplans. Die Entwicklungsdauer verlief mit einem Jahr sehr schnell. Mit planungsbedingten Bodenwertsteigerungen in Höhe von rund 30 EUR/m 2 stellte sich die Entwicklung zudem auch in wirtschaftlicher Hinsicht positiv dar. Zudem konnte durch die Projektentwicklung ca. 35 % eines im Flächennutzungsplan dargestellten Grünzuges kostenfrei realisiert werden. Zu der wirtschaftlich positiven Projektentwicklung hat auch beigetragen, dass kaum Restriktionen vorlagen. Lediglich die ökologisch hochwertige Flora und Fauna war auszugleichen, was über die öffentliche Grünfläche erreicht werden konnte. Die Projektentwicklung beinhaltet daher nur positive Besonderheiten wie eine wirtschaftlich positive Wohnbauentwicklung, eine sehr zügige Projektentwicklung und eine für die Stadt kostenneutrale (Teil-) Umsetzung eines geplanten Grünzuges. Abb. 114: Luftbild 88

91 Stadt Projektbezeichnung Minden Bierpohlweg Flächengröße in ha 1,15 Anzahl der Wohneinheiten 12 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Brache und Freifläche Einfamilienhäuser 1 Jahr Besondere Form der Prozessorganisation Abstimmung zwischen Stadtentwicklungsgesellschaft und Stadtplanung Anzahl der beteiligten Akteure > 3 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja Kommunaler Zwischenerwerb Abb. 115: Auszug aus dem Liegenschaftskataster Ansprechpartner: Stadt Minden Klaus Erzigkeit kg.erzigkeit@minden.de 89

92 39 Ratingen Folderhof 1 Das Projekt Folderhof 1 umfasst die Umnutzung eines Industriegebietes zu Wohnbauland. Ein privater Developer hat hier ein neues Wohngebiet mit Reihenhäusern und Geschosswohnungsbau errichtet. Das Industriegebiet zeichnete sich durch veraltete Strukturen aus. Hintergrund der Entwicklung war daher zunächst der Wunsch, ein altes Industriegebiet in ein neues Gewerbegebiet umzuwandeln. Aufgrund der vorliegenden Altlasten (geringe Rentierlichkeit) machte der Developer die Umnutzung eines Teilbereichs zu Wohnbauland zur Bedingung. Neben der Stadt Ratingen war nur der private Developer an der Entwicklung beteiligt. Besondere Verfahren bzw. Instrumente wurden nicht genutzt. Die Stadt Ratingen hat im Rahmen der Angebotsplanung mit der Aufstellung eines entsprechenden Be- bauungsplans neues Baurecht geschaffen. Aufgrund der vornutzungsbedingten hohen Restriktionen erscheint es auch plausibel, dass der Planungsbegünstigte nicht zusätzlich an den Entwicklungskosten über andere Wege der Baulandbereitstellung beteiligt wurde. Die Gesamtentwicklungsdauer betrug dabei ca. zwei Jahre. Restriktionen lagen über Altlasten, aufstehende Gebäude, Mauerwerk, Kabel und Leitungen im Untergrund, der Notwendigkeit einer neuen Entwässerung sowie dem nicht mehr 'zeitgemäßen' alten Baurecht vor. Auch wurde ein Lärmschutz zu benachbarten Gleisanlagen erforderlich. Die Entwicklung besticht vor allem durch die kurze Dauer der Baurechtsschaffung, so dass die schnelle Entwicklung als besonders positiver Aspekt zu nennen ist. Abb. 116: Lage im Raum (gestrichelter Kreis) 90

93 Stadt Ratingen Projektbezeichnung Folderhof 1 Flächengröße in ha k. A. Anzahl der Wohneinheiten k. A. Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Gewerbe- und Industriegebiet Reihenhäuser und Geschosswohnungsbau 2 Jahre Besondere Form der nein Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure 2 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja Angebotsplanung Abb. 117: Plangebiet Ansprechpartner: Stadt Ratingen Michael Hölzle michael.hoelzle@ratingen.de 91

94 40 Ratingen Bodelschwinghstraße Das Projekt Bodelschwinghstraße ist als Nachverdichtung im bestehenden Siedlungsbereich am südlichen Stadtrand Ratingens einzustufen. Das Plangebiet beinhaltete bereits Wohnen, aber auch Grünflächen. Die Nachnutzung bestand aus Eigenheimen sowie Geschosswohnungsbau. Neben der Stadt Ratingen waren die Alteigentümer sowie die kommunale Wohnungsbaugesellschaft an der Entwicklung beteiligt. Letztere übernahm die Rolle des Grundstücksentwicklers, indem sie die Grundstücke von den Alteigentümern aufkaufte und dann entwickelte. Planungsrechtlich war die Fläche vor Entwicklungsbeginn teilweise als 34er Gebiet einzuordnen. Für eine weitere Teilfläche lag bereits ein Bebauungsplan vor. Besondere Verfahren bzw. Instrumente wurden nicht genutzt. Die Stadt Ratingen hat im Rahmen der Angebotsplanung mit der Aufstellung eines entsprechenden Bebauungsplans neues Baurecht geschaffen. Die Gesamtentwicklungsdauer betrug ca. 1,5 Jahre. Restriktionen lagen über Rechte und Belastungen, eine ökologisch hochwertige Flora und Fauna sowie das nicht mehr 'zeitgemäße' alte Baurecht vor. Als positiver Aspekt wird die schnelle Entwicklung bewertet. Abb. 118: Lage im Raum (gestrichelter Kreis) Ansprechpartner: Stadt Ratingen Michael Hölzle 92

95 Stadt Projektbezeichnung Ratingen Bodelschwinghstraße Flächengröße in ha k. A. Anzahl der Wohneinheiten k. A. Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Grünfläche, in Teilen Wohnen Einfamilienhäuser und Geschosswohnungsbau 1,5 Jahre Besondere Form der nein Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure 2 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja Angebotsplanung Abb. 119: Plangebiet 93

96 41 Ratingen An den Dieken Bei dem Projekt 'An den Dieken' wurde eine ehemalige Gewerbefläche zu Wohnbauland umgenutzt. Auf der rund neun Hektar großen Fläche wurden 163 Wohneinheiten als Eigenheime in drei Bauabschnitten realisiert. Vor Entwicklungsbeginn bestand altes Baurecht (für gewerbliche Nutzungen) über 34 BauGB. Mit dem neu aufgestellten Bebauungsplan wurde Baurecht für Wohnbauland geschaffen. Hierbei wurden im Rahmen des Aufstellungsverfahrens neben der Bürgerbeteiligung nach Baugesetzbuch auch mehrere Bürgerinformationsveranstaltungen durchgeführt. Neben der Stadt Ratingen waren der Alteigentümer sowie ein privater Grundstücksentwickler an der Entwicklung beteiligt. Als Instrument der Baulandbereitstellung wurde ein städtebaulicher Vertrag (in Verbindung mit dem Bebauungsplan) genutzt. Die Gesamtentwicklungsdauer betrug ca. elf Jahre. Vor dem Hintergrund der Gebietsgröße und der Vielzahl an Restriktionen ist dieser Zeitraum nachvollziehbar. Restriktionen lagen zahlreich über Altlasten, aufstehende Gebäude, Mauerwerk, Kabel und Leitungen im Untergrund, Rechte und Belastungen, eine ökologisch hochwertige Flora und Fauna sowie das Erfordernis einer neuen Entwässerung vor. Zudem bestand das Erfordernis von Lärmschutzmaßnahmen aufgrund des nordöstlich angrenzenden Gewerbegebietes. Vor diesem Hintergrund wurde auch die Erschließungsstraße als klare Trennlinie zwischen Wohnen und Gewerbe konzipiert Die Entwicklung beinhaltete positive Aspekte, da die Neunutzung eines alten Gewerbegebietes trotz vielfältiger Restriktionen gelang (die relativ hohen Bodenpreise in Ratingen erleichterten dies) und dass ein städtebaulicher Vertrag genutzt wurde. Abb. 120: Lage im Raum (gestrichelter Kreis) Ansprechpartner: Stadt Ratingen Michael Hölzle 94

97 Stadt Projektbezeichnung Ratingen An den Dieken Flächengröße in ha 9 Anzahl der Wohneinheiten 163 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Gewerbegebiet Eigenheime 11 Jahre Besondere Form der nein Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure > 3 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja Städtebauliche Verträge Abb. 121: Plangebiet 95

98 42 Ansprechpartner: Bei dem Projekt 'Kleine Heeg' in Rheinbach wurde eine ehemalige gewerbliche Baufläche in ein Mischgebiet umgewandelt. Auf der rund 2,2 Hektar großen Fläche entstanden in einem Bauabschnitt 40 neue Wohneinheiten. Die neuen Wohneinheiten setzen sich aus Doppelhäusern und Stadtvillen sowie aus Eigentumswohnungen in den Bürogebäuden zusammen. Die Wohnbauflächen wurden dabei in ein angrenzendes Gewerbegebiet ausgeweitet, welches seine gewerbliche Struktur in großen Teilen bereits verloren hatte. Stadt Rheinbach Robin Denstorff Die Projektentwicklung erfolgte durch einen privaten Developer. Im Rahmen der Projektentwicklung wurde in Teilen auch ein Eigentumswechsel vollzogen. Insgesamt zeichnete sich die Fläche durch überschaubare Eigentümerstrukturen und gemeinschaftliche Entwicklungsabsichten aus. Planungsrechtlich setzte der alte Bebauungsplan Gewerbebauland fest, während der neue Bebauungsplan ein Mischgebiet ausweist. Die Implementierung der neuen Rheinbach Kleine Heeg Nutzung wurde unter Zuhilfenahme von städtebaulichen Verträgen geschaffen. Die Koordination der Projektentwicklung erfolgte über das Sachgebiet Planung und Umwelt, welches zudem auch die Abstimmung mit den angrenzenden Gewerbetreibenden vornahm. Die Projektentwicklung dauerte rund 1,5 Jahre. Nach dem Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan vom November 2008 erlangte dieser im März 2010 Rechtskraft. Die zu diesem Zeitpunkt beginnende Vermarktung dauerte lediglich bis zum Sommer 2010 an. Zu diesem Zeitpunkt wurde auch die Erschließung fertiggestellt. Restriktionen lagen in Form von noch aufstehenden Gebäudestrukturen, Mauerwerk, Kabeln und Leitungen im Untergrund sowie dem Erfordernis einer neuen Entwässerung vor. Weiterhin wirkten die Grundstückseinfriedungen sowie die topographischen Verhältnisse restriktiv. Als positive Aspekte wurden die überschaubare Eigentümerstruktur und gemeinschaftliche Entwicklungsabsicht, die schnelle Baurechtsschaffung, Erschließung und Vermarktung und die Umnutzung ehemaliger gewerblicher Bauflächen genannt. Abb. 122: Lage im Raum 96

99 Stadt Projektbezeichnung Rheinbach Kleine Heeg Flächengröße in ha 2,2 Anzahl der Wohneinheiten 40 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Gewerbebauland Doppelhäuser und Stadtvillen 1,5 Jahre Besondere Form der nein Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure 2 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja Städtebauliche Verträge Abb. 123: Städtebaulicher Entwurf (l.) und Bebauungsplan (r.) Abb. 124: Vor Entwicklung (l.) und nach Entwicklung (r.) 97

100 43 Sankt Augustin Pleiser Acker Abb. 125: Lage im Raum In Sankt Augustin wurde eine knapp 2,3 Hektar große Brache entwickelt. Für die Fläche 'Pleiser Acker' lag ein Bebauungsplan vor, der geändert wurde. Auf dem Gebiet entstanden 35 neue Wohneinheiten. Die Bebauung erfolgte mit Einfamilien- und Doppelhäusern in KfW-55-Ausführung, die sich durch eine besondere Architektur auszeichnen. Zusätzlich wurde ein Nahversorgungsmarkt angesiedelt. Die Prozessorganisation lag bei der städtischen Verwaltung im Rahmen ihres laufenden Geschäfts. Neben der Stadt waren die Bauträger an der Entwicklung beteiligt. Der Änderungsbeschluss des Bebauungsplans wurde im Oktober 2008 gefasst, Baureife erreichten die Grundstücke im Juni Als Restriktionen waren Mauerwerk, Kabel und Leitungen im Untergrund sowie veraltetes Baurecht zu berücksichtigen. Ferner war der Bau von Lärmschutzanlagen erforderlich. Als Vorteil der Projektentwicklung wurde benannt, dass ein verkürztes Verfahren möglich war. Ansprechpartner: Stadt Sankt Augustin Jochen Knipp Stadt Projektbezeichnung Sankt Augustin Pleiser Acker Flächengröße in ha 2,3 Anzahl der Wohneinheiten 35 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Brache Einfamilien- und Doppelhäuser, Nahversorgungsmarkt 3 Jahre Besondere Form der nein Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure 2 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja k. A. 98

101 Stolberg Bauernhof Dieses Projekt beinhaltet eine Umnutzung eines Bauernhofes mit baufälligen Gebäuden am Siedlungsrand Stolbergs. Die Umgebung, insbesondere die direkt angrenzende Bebauung, ist durch eine lockere Einfamilienhausbebauung charakterisiert. Auf der rund 0,24 Hektar großen Projektfläche wurden sechs Einfamilienhäuser errichtet. Aufgrund der umliegenden Einfamilienhausbebauung war eine Baugenehmigung nach 34 BauGB möglich. Das Plangebiet war bereits vor der Entwicklung im städtischen Besitz. Die Baureifmachung inklusive der Beseitigung der Restriktionen (Altlasten, Gebäudeabriss, Kabel, Leitungen und Mauerwerk im Untergrund sowie Entwässerung) wurde von der Stadt selbst durchgeführt. Die Kosten hierfür wurden mit rund 30 EUR/m 2 Grundstücksfläche angegeben. Die Vergabe der Baugrundstücke erfolgte an junge Familien mit bisherigem Wohnsitz außerhalb Stolbergs, so dass aufgrund der entsprechenden Einkommenssteueranteile der Stadt zusätzliche Einnahmen generiert werden. Die Projektentwicklung beinhaltet positive wie auch negative Aspekte. Positiv war dass die Fläche sich im kommunalen Eigentum befand, die schnelle Projektentwicklung, die Umsetzung des Einheimischenmodells, der geringe Erschließungsaufwand, dass es nur zwei Beteiligte gab und dass die Baureifmachung durch die Stadt erfolgte. Negativ bewertet wurden die Altlasten und aufstehenden Gebäude. Abb. 126: Luftbild 44 Vor dem Hintergrund einer Anfangsbewertung in Höhe von 20 EUR/m 2 und eines Verkaufspreises in Höhe von 130 EUR/m 2 war die Entwicklung rentabel. Zudem wurden die Unterhaltungskosten für ein baufälliges und kaum vermietbares Objekt vermieden. Die gesamte Projektentwicklung inkl. Kündigung des letzten Mieters und Räumung der Gebäude wurde innerhalb von rund 2,5 Jahren durchgeführt. Stadt Projektbezeichnung Stolberg Bauernhof Flächengröße in ha 0,24 Anzahl der Wohneinheiten 6 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Besondere Form der Prozessorganisation Bauernhof Einfamilienhäuser 2,5 Jahre Baureifmachung (Altlastenbeseitigung, Gebäudeabriss) durch die Stadt Stolberg Anzahl der beteiligten Akteure 2 Ansprechpartner: Stadt Stolberg/Rheinland John-Georg Ehring john-georg.ehring@ stolberg.de Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung nein nein, Flächen waren in kommunalem Eigentum 99

102 45 Ansprechpartner: Bei der Projektentwicklung wurde eine ca. 0,5 Hektar große Grünfläche unterhalb einer 35 kv-hochspannungsleitung zu Bauland entwickelt. Es handelte sich um eine relativ langgezogene Freifläche, die sich auf beiden Seiten einer Erschließungsstraße innerhalb eines bestehenden Wohngebietes erstreckte. Sie ist entsprechend als 'Nachverdichtung innerhalb eines bestehenden Wohngebietes' zu charakterisieren. Stadt Stolberg/Rheinland John-Georg Ehring Stolberg Grünfläche Auf der rund 0,5 Hektar großen Projektfläche sollen zwischen acht und zehn Einfamilienhäuser errichtet werden. Aufgrund der umliegenden Einfamilienhausbebauung war Baurecht nach 34 BauGB sowohl vor als auch nach der Entwicklung vorhanden. Die Projektentwicklung dauerte insgesamt zwei Jahre. Der Vorschlag für die Projektentwicklung kam aus der Verwaltung heraus. Die Fläche selbst war bereits vor Entwicklungsbeginn im Eigentum der Gemeinde. Nach Abbau der 35 kv-leitung wurde die Dienstbarkeit gelöscht. Neben dem Leitungsrecht lagen noch Restriktionen in Form von Altlasten durch den Bergbau, unterirdische Kabel sowie eine teilweise hochwertige Flora und Fauna vor, die im Vorfeld der Entwicklung beseitigt werden mussten. Hierzu wurden Bergbaugutachten eingeholt und Trittsteinbiotope geschaffen bzw. erhalten. Die Baureifmachung inkl. der Beseitigung der vorhandenen Restriktionen wurde vom Erwerber vorgenommen. Die Stadt verzichtete im Gegenzug auf 30 EUR/m² der Erlöse. Die Projektentwicklung beinhaltet positive wie auch negative Aspekte. Positiv bewertet wurde, dass sich die Fläche in kommunalen Eigentum befand, die schnelle Projektentwicklung, dass 34 vorher wie nachher (Nachverdichtung im Innenbereich) galt, und dass kein Erschließungsaufwand entstand, sondern die vorhandene Infrastruktur komplett genutzt werden konnte. Negativ wurden die vorhandenen Restriktionen bewertet. Abb. 127: Vor der Entwicklung 100

103 Stadt Projektbezeichnung Stolberg Grünfläche Flächengröße in ha 5 Anzahl der Wohneinheiten 8-10 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Grünfläche Einfamilien- und Doppelhäuser 2 Jahre Besondere Form der nein Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure > 3 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja k. A. Abb. 128: Nach der Entwicklung 101

104 46 Abb. 129: Vor der Entwicklung Die Projektentwicklung umfasste die Umwandlung einer ehemaligen Gärtnerei nebst angrenzender Grünfläche zu Wohnbauland. Die Projektfläche war ca. 1,15 Hektar groß. Es wurden 30 Einfamilien- und Doppelhäuser im Rahmen der Entwicklung geschaffen. Es handelte sich um eine Arrondierung im bestehenden Siedlungsbereich. Auch wenn die Projektfläche vor Entwicklungsbeginn im Flächennutzungsplan als Außenbereich dargestellt war, war die Umgebungsbebauung von Wohnnutzungen geprägt. Im Prinzip wurde hier ein Baublock mit sehr lockerer Randbebauung und einer Gärtnerei im Innenbereich verdichtet. Hierzu wurden zwei Stichstraßen in den Baublock gelegt, so dass die Nachverdichtung mit relativ geringem Erschließungsaufwand erfolgen konnte. Stolberg Gärtnerei Die Projektentwicklung wurde von der Liegenschaftsverwaltung initiiert. Nach Aufgabe der Gärtnerei wurden die Grünflächen von der Stadt Stolberg gekauft und überplant. Zur Projektentwicklung war das Schaffen von Baurecht erforderlich; es wurde daher ein Bebauungsplan aufgestellt. Hierbei wurde die Bürgerbeteiligung zur Beschleunigung der Entwicklung vorgezogen. Die Projektentwicklung dauerte insgesamt fünf Jahre. Ein Grund hierfür waren die zahlreichen Restriktionen: Neben Restriktionen in Form von Altlasten durch den Bergbau lagen noch aufstehende Gebäude, Mauerwerk, Kabel und Leitungen im Untergrund, bestehende Rechte und Belastungen, das Erfordernis einer neuen Entwässerung sowie eine teilweise hochwertige Flora und Fauna vor, die im Vorfeld der Entwicklung beseitigt werden mussten. Durch den Bergbau waren eingehende Untersuchungen im Vorfeld erforderlich. In Teilen wurden sogar Einzeluntersuchungen mit gutachterlicher Baubegleitung notwendig. Des Weiteren war im Plangebiet ein Verein für Jugendförderung und Bildung tätig, der im Zuge der Planung verlagert werden musste. Vor dem Hintergrund einer planungsbedingten Bodenwertsteigerung in Höhe von 120 EUR/m 2 Nettobauland und Kosten für die Beseitigung der Restriktionen in Höhe von 90 EUR/m 2 war die Entwicklung durchaus rentabel. Gleichzeitig konnte der Wohnungsbedarf im Stadtteil Atsch gedeckt werden ohne Außenbereiche am Siedlungsrand in Anspruch nehmen zu müssen. Die Projektentwicklung beinhaltet positive wie auch negative Aspekte. Positiv bewertet wurde, dass die planungsbedingte Bodenwertsteigerung über den Kosten zur Beseitigung der Restriktionen lag und somit die Baulandbereitstellung wirtschaftlich war, die schnelle Projektentwicklung und der geringe Erschließungsaufwand. Negativ wurden die vorhandenen Restriktionen bewertet. 102

105 Stadt Projektbezeichnung Stolberg Gärtnerei Flächengröße in ha 1,15 Anzahl der Wohneinheiten 30 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Gärtnerei, Grünfläche Einfamilien- und Doppelhäuser 5 Jahre Besondere Form der Prozessorganisation nein, Vorschlag zur Entwicklung kam aus der Verwaltung Anzahl der beteiligten Akteure > 3 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung Bebauungsplan kommunaler Zwischenerwerb Abb. 130: Nach der Entwicklung Ansprechpartner: Stadt Stolberg/Rheinland John-Georg Ehring john-georg.ehring@stolberg.de 103

106 47 Velbert Am Nordpark Abb. 131: Lageplan Das Projekt 'Am Nordpark' in Velbert ist ein typisches Stadtumbauprojekt: Es wurden vier freistehende Hochhäuser mit rund 270 Wohneinheiten abgerissen und die freigewordenen Flächen in drei Bauabschnitten mit Einfamilien- und Doppelhaushälften neu bebaut. Diese wurden überwiegend als Eigenheime veräußert, teilweise aber auch als Mieteigenheime genutzt. Neben der Stadt Velbert war die kommunale Wohnungsbaugesellschaft maßgeblich an der Entwicklung beteiligt. Planungsrechtlich war vor der Entwicklung Baurecht gemäß 34 BauGB gegeben. Zudem lag ein Handlungskonzept für den Stadtumbau und dessen Förderung Stadt Projektbezeichnung vor. Nach Rechtskraft eines neuen Bebauungsplanes bestand Baurecht gemäß 30 BauGB. Im Rahmen des Projektes wurden sowohl der Abriss der Hochhäuser als auch die Umsetzung der letzten verbliebenen Mieter gefördert. Für die Erstellung des Handlungskonzeptes was auch Grundlage für den späteren Bebauungsplan war wurde eine Projektgruppe unter Einbezug der vor Ort tätigen Sozialträger sowie der politischen Vertreter eingesetzt. Die Bürgerschaft wurde über eine Stadtteilzeitung sowie über Veranstaltungen zu den Stadtumbauprojekten laufend informiert. Die Projektentwicklung dauerte rund sieben Jahre. Restriktionen für die Neubebauung lagen in Form von aufstehenden Gebäudestrukturen sowie Mauerwerk, Kabeln und Leitungen im Untergrund vor. Auch wurde eine neue Erschließung erforderlich. Die Entwicklung beinhaltete positive Aspekte, z. B. dass nicht mehr nachgefragte Hochhäuser in einer peripheren Lage zugunsten einer nachfragegerechten Bebauung aufgegeben wurden und dass das Negativimage des Stadtteils positiv beeinflusst wurde. Velbert Am Nordpark Flächengröße in ha k. A. Anzahl der Wohneinheiten Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Hochhäuser Einfamilien- und Doppelhäuser 7 Jahre Ansprechpartnerin: Stadt Velbert Petra Brandner petra.brandner@velbert.de Besondere Form der Prozessorganisation Projektgruppe unter Einbezug der vor Ort tätigen Sozialträger und politischen Vertreter Anzahl der beteiligten Akteure 2 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja Angebotsplanung nach Stadtumbaukonzept 104

107 Velbert Rosenweg Das Projekt 'Rosenweg' in Velbert ist ebenfalls ein typisches Stadtumbauprojekt: Hier wurde ein (ehemaliger) Wohnbereich mit Mietwohnungsbau (3,1 Hektar) aus dem Jahr 1953 freigelegt und anschließend in zwei Bauabschnitten neu bebaut. Die Anzahl von ehemals 154 Wohneinheiten wurde dadurch auf 58 reduziert. Die neue Bebauung setzt sich vornehmlich aus Einfamilien- und Doppelhäusern sowie einem mehrgeschossigen Mietwohnungsbau zusammen. Neben der Stadt waren ein privater Entwickler und die kommunale Wohnungsbaugesellschaft an dem Projekt beteiligt. Hierbei wurde auch in Teilen ein Eigentumswechsel vollzogen. Planungsrechtlich bestand bereits vor Entwicklungsbeginn ein Bebauungsplan. Für die Neubebauung wurde ein neuer Bebauungsplan erstellt. Das gesamte Verfahren dauerte lediglich drei Jahre. Kabeln und Leitungen im Untergrund, in Teilen nicht tragfähigem Baugrund sowie einer ebenfalls in Teilen erforderlichen neuen Entwässerung vor. Auch die ausgeprägte Topographie der Straßen war ein bedeutender Kostenfaktor. Positiv wurde die nachfragegerechte Entwicklung, die kurze Entwicklungsdauer und die erheblichen (positiven) Veränderungen der Gebietsstruktur in Verbindung mit den Maßnahmen der Sozialen Stadt bewertet. Abb. 132: Lageplan 48 Auffällig war die große Nachfrage nach den neuen Baugrundstücken. Bereits mit Aufstellungsbeschluss des neuen Bebauungsplans herrschte eine rege Nachfrage. Restriktionen lagen in Form von noch aufstehenden Gebäudestrukturen, Mauerwerk, Stadt Projektbezeichnung Velbert Rosenweg Flächengröße in ha 3,1 Anzahl der Wohneinheiten 58 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Wohngebiet Einfamilien- und Doppelhäuser, Geschosswohnungsbau 3 Jahre Besondere Form der Nein Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure 3 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung Ja Angebotsplanung Ansprechpartnerin: Stadt Velbert Petra Brandner petra.brandner@velbert.de 105

108 49 Velbert Von-Humboldt-Straße und Adalbert-Stifter-Straße Ansprechpartnerin: Bei diesem Projekt wurden ehemalige Gemeinbedarfsflächen in Wohnbauland umgewandelt. So konnten 16 neue Wohneinheiten in Eigenheimen geschaffen und bestehende Gebäude aufgestockt werden. Stadt Velbert Petra Brandner Beteiligt waren die katholische Kirche sowie mehrere Privateigentümer. Im Rahmen der Entwicklung wurde auch ein Eigentumswechsel vollzogen. Hierbei kam das Instrument der freiwilligen Umlegung zum Tragen. Der alte Bebauungsplan setzte Gemeinbedarfsflächen fest; der geänderte Bebauungsplan weist reines bzw. allgemeines Wohngebiet (WR/WA) aus. Die Projektentwicklung dauerte fünf Jahre für die 'Von-Humboldt-Straße' und vier Jahre für die 'Adalbert-Stifter-Straße'. Restriktionen bestanden in Form von Mauerwerk, Kabeln und Leitungen im Untergrund, bestehenden Rechten und Belastungen sowie einem nicht mehr 'zeitgemäßen' (alten) Baurecht. Einige Aspekte wurden positiv bewertet wie die nachfragegerechte Entwicklung, die Nachverdichtung einer bestehenden Siedlungsstruktur und die individuelle Wohnflächenerweiterung ohne zusätzliche Flächeninanspruchnahme. Abb. 133: Entwicklungsbereich 'Von-Humboldt-Straße' (o. l.) Abb. 134: Entwicklungsbereich 'Adalbert-Stifter-Straße ' (o. r.) Stadt Velbert Projektbezeichnung Von-Humboldt-Straße und Adalbert-Stifter-Straße Flächengröße in ha k. A. Anzahl der Wohneinheiten 16 Art der Vornutzung Gemeindebedarfsfläche Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Eigenheime 4 bzw. 5 Jahre Besondere Form der nein Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure > 3 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja k. A. 106

109 Westerkappeln Coppenrath & Wiese 50 Bei diesem Projekt in Westerkappeln wurde das ehemalige Betriebsgelände der Firma Coppenrath & Wiese einer neuen wohnbaulichen Nutzung zugeführt. Es handelt sich daher um eine Brachflächenreaktivierung. Zunächst war auf der Fläche eine Seniorenwohnanlage mit Altenheim und Hotel geplant gewesen, welche jedoch nicht realisiert werden konnte. Letztendlich wurden in zwei Bauabschnitten 45 neue Wohneinheiten errichtet, bestehend aus freistehenden Einfamilienhäusern sowie Geschosswohnungsbau in barrierefreier Bauweise. Eine denkmalgeschützte Molkerei an der Hauptstraße wurde im Rahmen der Entwicklung erhalten und zu einem Bürogebäude umfunktioniert. Aufgrund der Nähe zu Bahngleisen für den Güterverkehr waren passive Schallschutzmaßnahmen notwendig. Ein neuer Bebauungsplan wurde erforderlich (WA- und MI-Bauflächen).Eine private Investorengemeinschaft hatte die Flächen von den Alteigentümern erworben und mit der Stadt städtebauliche Verträge zur Neuentwicklung des Gebietes abgeschlossen. Die Gesamtentwicklung erfolgte in enger Abstimmung zwischen der Gemeinde, dem Alteigentümer und der Investorengemeinschaft. Die Entwicklung dauerte insgesamt rund 16 Monate. Restriktionen lagen in Form von Altlasten, aufstehenden Gebäuden, Mauerwerk, Kabeln und Leitungen im Untergrund, bestehenden Rechten und Belastungen sowie einem nicht mehr 'zeitgemäßen' (alten) Baurecht vor. In der Bewertung gab es positive Aspekte wie die Nachnutzung einer Gewerbebrache mit Einbindung der denkmalgeschützten Bausubstanz und die sehr schnelle Projektentwicklung. Dem gegenüber stand der negative Aspekt, dass die Investorengemeinschaft während der Projektumsetzung zerbrochen ist. Abb. 135: Bebauungsplan Gemeinde Westerkappeln Projektbezeichnung Coppenrath & Wiese Flächengröße in ha 3 Anzahl der Wohneinheiten 45 Art der Vornutzung Firma Coppenrath & Wiese Ansprechpartner: Gemeinde Westerkappeln Dieter Salewski dieter.salewski@ westerkappeln.de Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Einfamilienhäuser, Geschosswohnungsbau, Büros in denkmalgeschützter Molkerei 16 Monate Besondere Form der Prozessorganisation enge Abstimmung zwischen Gemeinde, Alteigentümern und Investorengemeinschaft Anzahl der beteiligten Akteure 3 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja städtebauliche Verträge 107

110 51 Wuppertal Wohnen am Scharpenacken Abb. 136: Lage im Raum (o.) Abb. 137: Vor Entwicklung (m.) Abb. 138: Nach Entwicklung (u.) Das Projekt 'Wohnen am Scharpenacken' ist das Konversionsprojekt der ehemaligen 'GOH-Kaserne'. Von der 35 Hektar großen Konversionsfläche wurden rund fünf Hektar zu Wohnbauland umgewandelt. Insgesamt wurden 128 Wohneinheiten in sieben direkt aufeinander folgenden Bauabschnitten realisiert. Die Bebauung besteht ausschließlich aus Eigenheimen in unterschiedlichen Ausprägungen: Reihen- und Doppelhäuser sowie freistehende Einfamilienhäuser. Es wurden auch energetische Aspekte bei der Projektentwicklung mitbeachtet (Erdwärmenutzung). An der Entwicklung waren neben der Stadt Wuppertal noch der Bund (als Alteigentümer) sowie ein privater Projektträger eingebunden. Letzterer hat in Teilen als Erschließungsträger fungiert sowie bei einer großen Teilfläche auch als Bauträger. Planungsrechtlich unterlag die Fläche vor der Konversion der militärischen Zweckbindung. Die Baurechtschaffung ( 30 BauGB) erfolgte durch die Stadt Wuppertal. Auf der Basis von städtebaulichen Verträgen wurden die neuen Nutzungen implementiert. Die Projektentwicklung startete mit drei Workshops zur Erstellung eines Strukturplans sowie der Festlegung wesentlicher Rahmenbedingungen. Im weiteren Projektverlauf wurden Projektsitzungen nach Bedarf durchgeführt. Teilnehmer waren in erster Linie Vertreter der Stadt und des Projektentwicklers. Nach Bedarf wurde der Teilnehmerkreis erweitert. Das Bebauungsplanverfahren dauerte insgesamt rund zwei Jahre. Etwa ein Jahr nach Rechtskraft des Bebauungsplans wurden die ersten Häuser errichtet. Restriktionen lagen in Form von Altlasten, aufstehenden Gebäuden sowie Mauerwerk, Kabeln und Leitungen im Untergrund vor. Es gab einige positiv bewertete Aspekte der Entwicklung, z. B. die zeitnahe Bereitstellung von Wohnbauflächen in attraktiver Lage und mit hoher Nachfrage, die Baurechtschaffung über städtebauliche Verträge und die schnelle Projektentwicklung. 108

111 Stadt Projektbezeichnung Wuppertal Wohnen am Scharpenacken Flächengröße in ha 5 Anzahl der Wohneinheiten 128 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Kaserne Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser 2 Jahre (B-Plan Verfahren) Besondere Form der Prozessorganisation Workshops und regelmäßige Projektsitzungen mit dem Projektentwickler Anzahl der beteiligten Akteure > 3 Änderung des Baurechts Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung ja städtebauliche Verträge Abb. 139: Bebauungsplan Ansprechpartner: Stadt Wuppertal Thomas Seck thomas.seck@stadt.wuppertal.de 109

112 52 Wuppertal Bergisches Plateau Abb. 140: Lage im Raum Bei dem Projekt 'Bergisches Plateau' handelt es sich um einen ehemaligen Rangierbahnhof mit einer Fläche von rund 12,6 Hektar, der zu Wohnbauland umgewandelt werden soll. Geplant sind ca. 320 Wohneinheiten, von denen jedoch erst 77 realisiert wurden. Die Fläche selbst unterteilt sich in zwei Entwicklungsabschnitte. Während die Südfläche derzeit in zwei Bauabschnitten entwickelt wird, steht für die Nordfläche die Anzahl der Bauabschnitte noch nicht fest. Für die Gesamtfläche ist eine vielfältige Mischung aus Eigenheimen und hochwertigen Stadtvillen vorgesehen. In dem bisher erstellten ersten Bauabschnitt wurden jedoch bislang nur Reihenhäuser realisiert. Neben der Stadt Wuppertal waren die aurelis als Grundstückseigentümer und Erschließungsträger sowie die Deutsche Reihenhaus als Bauträger im ersten Bauabschnitt involviert. Planungsrechtlich unterlag die Fläche zunächst der Zweckbindung für die Deutsche Bahn. Erst nach der Entwidmung wurde Baurecht geschaffen. Der neue Bebauungsplan setzt für die Fläche ein Allgemeines Wohngebiet und Mischgebiet fest. Die Planimplementierung erfolgt über städtebauliche Verträge. Eine feste Projektgruppe steuert den Prozess. An dieser Projektgruppe sind alle betroffenen Fachressorts der Wuppertaler Verwaltung beteiligt, wobei sich die Zusammensetzung im Lauf der Entwicklung je nach Bedarf ändert. Insgesamt wurden drei Projektworkshops auch zur Bürgerbeteiligung durchgeführt. Während im ersten Workshop u. a. auch Arbeitsgemeinschaften mit den Bürgern gebildet wurden, diente der zweite Workshop der Vorstellung und Diskussion der Ergebnisse. Diese waren Grundlage einer Mehrfachbeauftragung von vier Planungsbüros, die wiederum ihre Ergebnisse in einem dritten Workshop der Bürgerschaft vorstellten und mit dieser diskutierten. Die Projektentwicklung dauerte bislang rund 2,5 Jahre für die Bebauungsplanaufstellung und insgesamt rund vier Jahre bis zur Baureife des ersten Bauabschnitts. Restriktionen lagen in Form von Altlasten, aufstehenden Gebäuden sowie Mauerwerk, Kabeln und Leitungen im Untergrund vor. Auch bis zu 14 Meter hohe Böschungen stellten sich als Hemmnis dar. Positiv bewertet wurde die zeitnahe Bereitstellung von Wohnbauflächen sowie eines weiteren Wohnbauflächenpotentials, die Baurechtsschaffung über städtebauliche Verträge und die schnelle Projektentwicklung. Ansprechpartner: Stadt Wuppertal Thomas Seck 110

113 Stadt Projektbezeichnung Wuppertal Bergisches Plateau Flächengröße in ha 12,6 Anzahl der Wohneinheiten ca. 320 Art der Vornutzung Art der Nachnutzung Gesamtentwicklungsdauer Rangierbahnhof Eigenheime und Stadtvillen 4 Jahre Besondere Form der Projektgruppe innerhalb der Verwaltung Prozessorganisation Anzahl der beteiligten Akteure > 3 Änderung des Baurechts ja Abb. 141: Bebauungsplan (l.) Abb. 142: Vor Entwicklung (o. r.) Instrumente / Wege der Baulandbereitstellung städtebauliche Verträge Abb. 143: Nach Entwicklung (u. r.) 111