Studie. Bewertung von Industrieimmobilien. HypZert Fachgruppe Industrie. Stand: Februar 2014

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1 Studie Bewertung von Industrieimmobilien HypZert Fachgruppe Industrie Stand: Februar 2014 HypZert GmbH Georgenstraße 21, Berlin

2 Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung der HypZert unzulässig und strafbar. Dies gilt insbesondere für Vervielfältigungen und Übersetzungen, Mikroverfilmungen sowie die Abspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Die Autoren haben die Studie mit großer Sorgfalt erstellt, übernehmen aber keine Gewähr für die Aktualität, Korrektheit, Vollständigkeit und Qualität der Studie. Soweit die Studie Aussagen zu rechtlichen Fragestellungen trifft, ersetzt sie auch nicht die konkrete Rechtsberatung im Einzelfall. Schadensersatzansprüche gegen die Autoren oder HypZert GmbH sind ausgeschlossen, sofern seitens der Autoren oder HypZert GmbH kein vorsätzliches oder grobfahrlässiges Verschulden oder eine zurechenbare Körper- und Gesundheitsschädigung vorliegt. HypZert GmbH, Berlin

3 Inhaltsverzeichnis Vorwort und Vorstellung der Fachgruppe 5 Einleitung 9 1 Erläuterungen Industrieimmobilie Industriearten und -klassifikationen Die Bedeutung der Industrie für den Wirtschaftsstandort Deutschland 14 2 Industrieimmobilien Definition Industrieimmobilien Die Bedeutung der Industrieimmobilie für die deutsche Industrie Typologie der Industrieimmobilien Generalstruktur Gebäudestruktur 25 3 Bewertung von Industrieimmobilien Rechtliche Rahmenbedingungen Standortkriterien/-anforderungen Kontaminationen Drittverwendungsfähigkeit Bewirtschaftungskosten Benchmarks Bodenwert Mieten Wirtschaftliche Nutzungsdauern Liegenschaftszinssätze 56 HypZert GmbH, Berlin 3

4 Bewertung von Industrieimmobilien Inhaltsverzeichnis 4 Typenblätter 59 Typenblatt 1 Industriehalle 60 Typenblatt 2 Großflächige Produktionshalle 62 Typenblatt 3 Agglomeration 64 5 Anhang Auswahl an Internetlinks Checkliste Industrieimmobilien 68 4 HypZert GmbH, Berlin

5 Vorwort und Vorstellung der Fachgruppe Die HypZert GmbH hat als eine der ersten Zertifizierungsstellen für Immobiliengutachter seit ihrer Gründung 1996 über Gutachter zertifiziert, die in der und für die Finanzwirtschaft Markt- und Beleihungswerte ermitteln. Eine neue Qualität der HypZert Aktivitäten besteht darin, das Fachwissen dieser großen Zahl von Gutachtern auch für Spezialthemen zusammenzuführen und allen zum gemeinsamen Nutzen zur Verfügung zu stellen. Dazu wurden seit 2002 verschiedene HypZert Fachgruppen gegründet. Aktuell gibt es folgende Fachgruppen: Ausland Beherbergung & Gastronomie Einzelhandel Energie & Umwelt Industrie Landwirtschaft Logistik Sozialimmobilien Die Mitglieder der jeweiligen Fachgruppe verfügen im Rahmen ihrer bisherigen beruflichen Tätigkeit über ein ausgeprägtes Wissen in den jeweiligen Spezialbereichen und stellen sich der Aufgabe, das Know-how zusammenzutragen und die Ergebnisse allen Kollegen in komprimierten Ausarbeitungen zugänglich zu machen. Der im Jahr 2011 gegründeten Fachgruppe Industrie gehören aktuell folgende Spezialisten an, die auch die Autoren der vorliegenden Studie sind: Dirk Fischer-Appelt... ist als Architekt (Dipl.-Ing. (RWTH), Architekt (HAK)) und Dipl.-Immobilienökonom (ADI) seit rund 15 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv. Nach mehrjähriger Tätigkeit als Architekt in den Bereichen Planung und Objektüberwachung ist er seit 2005 als Sachverständiger in der Immobilienbewertung (CIS HypZert (F)/2009, MRICS) tätig. Zusammen mit Herrn Kipp-Thomas (MRICS) gründete er 2008 die Sachverständigenpartnerschaft FA KT Valuation Chartered Surveyors mit Sitz in Hamburg und Berlin. HypZert GmbH, Berlin 5

6 Bewertung von Industrieimmobilien Vorwort und Vorstellung der Fachgruppe Dipl.-Ing. Günter Gallina... ist Architekt und seit rund 17 Jahren in der Bewertung als zertifizierter Immobiliengutachter (CIS HypZert (F)/1999, CIS HypZert (M)/2000) mit der Spezialisierung auf Logistik- und Industrieimmobilien tätig. Zunächst für verschiedene Pfandbriefbanken und Bewertungsbüros im Angestelltenverhältnis tätig, ist Herr Gallina seit rund 3 Jahren mit seinem eigenen Sachverständigenbüro selbstständig. Wago Habbes an seine Tätigkeit als Bankkaufmann schließen sich bis heute 12 Jahre als zertifizierter Gutachter (CIS HypZert (S)/2002, CIS HypZert (F)/2008) an. Während seiner Tätigkeit als Immobiliengutachter bei verschiedenen Genossenschaftsbanken und seit 7 Jahren im Angestelltenverhältnis für das Sachverständigenbüro Schmidt + Partner, Dortmund, konnte er seine Kenntnisse und Erfahrungen im Bereich der Bewertung von Büro-, Handels- und insbesondere Industrieimmobilien vertiefen. Dipl.-Betriebswirt (FH) Oliver Hahnke... ist gelernter Bankkaufmann und studierte Betriebswirtschaft an der FH Nürtingen mit den Schwerpunkten Bank-, Finanz- und Immobilienwirtschaft. Seit 2001 ist er als Gutachter in der Immobilienbewertung der Landesbank Baden- Württemberg in Stuttgart tätig erfolgte die Zertifizierung CIS HypZert (F). Seit 2013 ist er Mitglied der Fachgruppe Industrie. Carsten Ksiazek ist Bauingenieur und seit 21 Jahren in der Bewertung als Immobiliengutachter (CIS HypZert (F)/1998, CIS HypZert (R)/2005, MRICS seit 2010) aktiv. Von 1992 bis 1997 arbeitete er bei einer Hypothekenbank, seit 1998 ist er als selbstständiger Immobiliengutachter und seit 2010 auch als Mediator in der Immobilienwirtschaft (Business Mediator RICS) tätig. Dipl.-Ing. Reinhard Möllers... ist seit dem Jahr 2000 als Immobiliengutachter im Sachverständigenbüro Michael Schlarb, Essen, tätig. Er ist zertifizierter Sachverständiger für finanzwirtschaftliche Zwecke und Marktwertermittlungen (CIS HypZert (F/M)) sowie Immobilienanalyst. Herr Möllers war nach seinem Studium (Dipl.-Ing. Raumplanung) zunächst im Bereich der Immobilienverwaltung und Projektentwicklung tätig. Zu seinen gutachterlichen Aufgabenfeldern gehören insbesondere Beleihungswertermittlungen für verschiedene Kreditinstitute sowie Markt-/Verkehrswertermittlungen für industrielle Großkunden. 6 HypZert GmbH, Berlin

7 Bewertung von Industrieimmobilien Vorwort und Vorstellung der Fachgruppe Thorsten Wölfl hat sich nach dem Vermessungsstudium an der FH Frankfurt am Main und freiberuflicher Tätigkeit bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Frankfurt am Main seit 1995 vorwiegend in Berlin und den neuen Bundesländern im Auftrag von Banken der Erstellung von Gutachten für finanzwirtschaftliche Zwecke innerhalb aller Marktsegmente gewidmet. Seit 1999 ist er zertifizierter Gutachter CIS HypZert (F) und seit 2007 bei der REAG GmbH, Real Estate Advisory Group Germany, am Standort Berlin tätig. Holger Wortha verfügt als Inhaber des in Berlin ansässigen und auf Industrieflächen spezialisierten Maklerbüros Alex-Immobilien über 20 Jahre Erfahrung in dieser Objektart. Er ist als Gutachter für mehrere Banken tätig (CIS HypZert (F)/2007, MAI, MRICS). An der Donau-Universität hat er eine Masterarbeit über wertbeeinflussende Merkmale von Industrieimmobilien verfasst. Er ist Mitglied des Appraisal Institutes. Im Rahmen der bisherigen Zusammenarbeit über einen Zeitraum von etwa zwei Jahren hat sich die Fachgruppe intensiv mit dem Thema Bewertung von Industrieimmobilien beschäftigt. Der Dank der Fachgruppe für die fachkundige und freundliche Unterstützung richtet sich an dieser Stelle an Herrn Rudolf Klenk, an Herrn Werner Fink (Deutsche Edelstahlwerke GmbH), Herrn Martin Czaja (BEOS AG), Herrn Tobias Kassner (BulwienGesa AG) und Herrn Rainer Koepke (Jones Lang LaSalle). Beim Abschnitt über Kontaminationen wurden wir von Frau Dr. Ulrike Meyer (Umweltkonzept Dr. Meyer) sowie von Herrn Dr. Holger Appel (VIS International GmbH) unterstützt. Nicht unerwähnt bleiben soll die tatkräftige Unterstützung durch Herrn Matthias Fischer (HypZert GmbH), der der Fachgruppe mit vielen Ideen in der Umsetzung der vorliegenden Studie geholfen hat. Mit der nachfolgenden Ausarbeitung soll dem mit der Bewertung einer Industrieimmobilie beauftragten Immobiliengutachter eine erste Übersicht über wesentliche Kenngrößen der Bewertung zur Verfügung gestellt werden. Unter sind die Kontaktdaten der Fachgruppenmitglieder veröffentlicht. Anregungen und Kritik werden gern entgegengenommen. Ihre Fachgruppe Industrie HypZert GmbH, Berlin 7