NEWSLETTER BREIHOLDT VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg

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1 NEWSLETTER BREIHOLDT VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg Ausgabe 03/2015 Wohnungseigentumsrecht Einsetzung von Rechtsanwaltskosten in Wirtschaftspläne a) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann jedenfalls dann die Aufbringung von Vorschüssen beschließen, um den Verwalter in die Lage zu versetzen, einen Rechtsanwalt mit der Rechtsverteidigung der übrigen Wohnungseigentümer gegen Beschlussanfechtungsklagen zu beauftragen, wenn solche Klagen allgemein zu erwarten sind. b) In diesem Fall können Mittel im Gesamtwirtschaftsplan und in den Einzelwirtschaftsplänen aller Wohnungseigentümer angesetzt werden. Sind Beschlussanfechtungsklagen nicht abzusehen, können die Wohnungseigentümer den Verwalter durch Mehrheitsbeschluss ermächtigen, dafür Gemeinschaftsmittel einzusetzen. BGH, Urteil vom V ZR 26/14. Sachverhalt: In der Wohnungseigentümerversammlung werden mehrheitlich der Gesamtwirtschaftsplan und die Einzelwirtschaftspläne beschlossen. Mit Blick auf laufende Beschlussanfechtungsklagen ist eine Ausgabenposition von für RA- Kosten/Rechtsstreit vorgesehen und in den Wirtschaftsplänen aller Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteil aufgeteilt. Gegen den Beschluss wird Anfechtungsklage erhoben. Das Landgericht hat die Anfechtungsklage abgewiesen. Entscheidung: Der BGH bestätigt die Entscheidung des Landgerichts. Die Wohnungseigentümer sind jedenfalls dann befugt, im Wirtschaftsplan Mittel für die Rechtsverteidigung der übrigen Wohnungseigentümer gegen Beschluss Anfechtungsklagen anzusetzen, wenn solche Klagen allgemein zu erwarten sind. Dabei weist das Gericht daraufhin, dass dies sich nicht von selbst versteht, denn Kosten für die Rechtsverteidigung sind keine Kosten der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Dennoch können diese Kosten durch Ansatz im Wirtschaftsplan,

2 Sonderumlage oder einer besonderen Rücklage aufgebracht werden. Die Kompetenz der Gemeinschaft für den Beschluss ergibt sich nach dem BGH aus 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Der Verwalter ist sowohl ein Organ der Gemeinschaft als Verband, wie aber auch Vertreter der einzelnen Wohnungseigentümer. Ihm wird bei Beschlussanfechtungsklagen die Klagschrift zugestellt. Zwar ist die Rechtsverteidigung der zu verklagenden Wohnungseigentümer deren eigene Angelegenheit. Die Wohnungseigentümer können aber die Bereitstellung von Mitteln für die Bezahlung eines Rechtsanwalts der Beklagten zu einer Gemeinschaftsangelegenheit machen. Die Bereitstellung von Mitteln soll den Verwalter als Vertreter der Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, einen Rechtsanwalt mit der Verteidigung der übrigen Wohnungseigentümer gegen eine Beschlussanfechtungsklage zu beauftragen. Der Rechtsanwalt ist nach 9 RVG berechtigt, einen Vorschuss auf seine Gebühren und Auslagen zu vereinbaren. Ist noch kein Beschlussanfechtungsverfahren anhängig, kann jeder Wohnungseigentümer Beklagter der Klage und damit vorschusspflichtig werden. Eine klare Regelung darüber wie die Vorschusspflicht gegenüber dem Rechtsanwalt erfüllt wird, dient deshalb dem Interesse aller Wohnungseigentümer. Darüber hinaus ergibt sich der erforderliche Gemeinschaftsbezug daraus, dass es um einen Beschluss der Wohnungseigentümer geht, der für unwirksam erklärt werden soll. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgt durch Vereinbarungen, insbesondere aber im Beschlusswege. Diese Beschlüsse müssen im Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Diese Beschlüsse sollen dann auch bestandskräftig und nicht in Anfechtungsprozessen für unwirksam erklärt werden. Eine effektive Verteidigung der gefassten ordnungsgemäßen Beschlüsse ist aber nur gewährleistet, wenn dem Verwalter die notwendigen Geldmittel zur Verfügung stehen. Die gemeinschaftliche Erfüllung der Vorschusspflicht gegenüber dem Verwalter ist deshalb auch dem Gemeinschaftsinteresse förderlich. Dem steht auch nicht entgegen, dass der Beschluss-Anfechtungskläger bei Inanspruchnahme der bereitgestellten Mittel jedenfalls vorübergehend an der Finanzierung seiner Prozessgegner beteiligt wird. Die Vorschüsse dürfen in den Einzelabrechnungen der folgenden Jahresabrechnung dann nämlich nur denjenigen Wohnungseigentümern angelastet werden, die tatsächlich vorschusspflichtig sind. Die Kläger werden deshalb wirtschaftlich nur bis zum Ende des Wirtschaftsjahres an der Finanzierung des Rechtsanwaltes der Beklagten beteiligt. Diese Kostenpositionen dürfen aber dennoch nur beschlossen werden, wenn sie voraussichtlich entstehen. Die Ausgaben müssen mithin zu erwarten sein. Ist dies nicht der Fall, müssen die Wohnungseigentümer sich auf die Ermächtigung an den Verwalter beschränken, erforderlich werdende Vorschüsse aus dem nicht für spezielle Zwecke bestimmten Gemeinschaftsmitteln zu entnehmen.

3 Fazit: Eine rechtlich aufschlussreiche Entscheidung des BGH, die möglicherweise aber die Reihe der Beschlussanfechtungsklagen noch erhöht. Ob Beschlussanfechtungsklagen allgemein zu erwarten sind kann wohl nur in zerstrittenen Gemeinschaften leichter prognostiziert werden. In diesen Gemeinschaften mag ein solcher Beschluss, der wahrscheinlich auch selbst mit angefochten wird, Sinn machen. Im Übrigen dürfte es für den Verwalter oft schwer vorhersehbar sein, ob einzelne Beschlüsse zu Rechtsstreitigkeiten führen. Um den Vorschusskostenbeschluss auch anfechtungssicher zu machen, müsste der Verwalter im Übrigen auch den zu erwartenden Streitwert relativ zutreffend einschätzen, damit die beschlossene Kostensumme auch dem zu erwartenden Kostenrahmen entspricht. Fehlen Anhaltspunkte dafür, dass es zu Beschlussanfechtungsklagen kommt, weist der BGH daraufhin, dass die Wohnungseigentümer sich dann auf die Ermächtigung an den Verwalter beschränken müssen, erforderlich werdende Vorschüsse aus den nicht für spezielle Zwecke bestimmten Gemeinschaftsmitteln zu entnehmen. Ob der eine oder andere Fall vorliegt, soll dann im Prognosespielraum der Wohnungseigentümer liegen.

4 Gewerberaummietrecht Wird eine fristlose Kündigung auf eine Gesundheitsgefährdung wegen Schimmelpilzbefall gestützt, reicht es für den Nachweis der Gesundheitsgefährdung nicht aus, lediglich auf die allgemeine, grundsätzliche Gefährlichkeit von Raumgift bzw. Schimmel für die menschliche Gesundheit hinzuweisen. Verlängert ein Mieter trotz Kenntnis eines Mangels der Mietsache die Vertragslaufzeit ohne Vorbehalt, ist sein Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach 536 b BGB ausgeschlossen Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom , Az. 3 U 154/11 (nicht rechtskräftig) Sachverhalt: Die Parteien streiten u.a. über rückständige Mieten der beklagten Gewerberaummieterin für den Zeitraum Januar 2006 bis einschließlich Februar Die Parteien hatten das Mietverhältnis im Oktober 2003 durch Ausübung einer eingeräumten Verlängerungsoption bis zum verlängert. Zu diesem Zeitpunkt waren dem Mieter bereits Mängel bekannt. Mit Schreiben vom wurde das Mietverhältnis durch die Mieterin fristlos gekündigt. Zur Begründung wurde auf zuvor angezeigte Mängel, darunter auch Schimmelspuren, verwiesen. Eine vorherige Abhilfefrist wurde nicht gesetzt, das Vorhandensein von Schimmel wurde nicht als Kündigungsgrund angegeben. Die Mietsache wurde am an die Vermieterin zurückgegeben. Entscheidung: Das Landgericht weist die Zahlungsklage des Vermieters ab. Nach der Beweisaufnahme hält es eine um 25 % geminderte Monatsmiete und ab dem Zugangstag der fristlosen Kündigung, eine um 60 % geminderte Monatsmiete für berechtigt. Die fristlose Kündigung wird für wirksam gehalten. Das Brandenburgische Oberlandesgericht gibt der Berufung dagegen ganz überwiegend statt: Das Mietverhältnis sei nicht durch die fristlose Kündigung beendet worden. Dem Vermieter stünde auch ein Anspruch auf Mietzahlung in der begehrten Höhe zu. Nach Auffassung des Gerichts sei schon der erforderliche Nachweis des Kündigungsgrundes von der Mieterin nicht ausreichend erbracht. Zum Nachweis des Kündigungsgrundes bedürfe es der Feststellung, dass von dem den Mietgebrauch beeinträchtigenden Stoff (hier: der Schimmel) eine konkrete Gesundheitsgefahr für alle Nutzer der Räumlichkeiten oder jedenfalls Gruppen von ihnen ausgehen. Dies sei nach dem jeweils aktuellen Erkenntnisstand allein anhand objektiver Maßstäbe zu beurteilen. Für diesen Nachweis sei regelmäßig die Vorlage entsprechender, die Belastung der Raumluft mit Umweltgiften bzw. Schimmelpilzsporen analysierender sowie bewertender Sachverständigengutachten notwendig. Ein allgemeiner Hinweis auf die grundsätzliche Gefährlichkeit von Schimmel für die menschliche Gesundheit

5 reiche nicht aus. Über die Unwirksamkeit der Kündigung, weil ihr keine erfolglose Abhilfefrist oder Abmahnung vorausgegangen war, musste das Gericht daher nicht entscheiden. Unerheblich war auch die Rechtsfrage, ob es in dem Kündigungsschreiben vom der Angabe des wichtigen Grundes bedurft hätte. Da die Verweisungsvorschrift in 578 Abs. 2 S. 2 BGB gerade nicht auf die bei Wohnraum-Kündigungen notwendige schriftliche Begründung gemäß 569 Abs. 4 BGB verweise, sei diese Vorschrift auf Gewerbemietverhältnisse nicht anwendbar. Ferner bestünde kein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund gem. 543 Abs. 1 BGB. Dies sei bereits wegen der Kenntnis der Mängel bei Vertragsschluss gemäß 536b BGB ausgeschlossen. Die Vorschrift sei auch bei einem Verlängerungsvertrag anzuwenden, wenn der Mieter trotz Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels vorbehaltlos die Vertragszeit verlängere. Die Entscheidung ist beim Bundesgerichtshof unter dem Geschäftszeichen XII ZR 23/14 anhängig. Praxishinweis: Mit der besonderen Nachweispflicht für eine bestehende Gesundheitsgefährdung folgt das Oberlandesgericht der bisherigen herrschenden Meinung. Die Anforderungen eröffnen gute Verteidigungsmöglichkeiten gegen fristlose Kündigungen wegen Gesundheitsgefährdung, wenn der Mieter bereits ausgezogen ist und kein Gutachten über den Zusammenhang zwischen auftretendem Schimmel und eintretenden Gesundheitsgefährdungen eingeholt hat. Die Anwendung des Kündigungsausschlusses gemäß 536b BGB bei befristeten Gewerberaummietverträgen mit Verlängerungsoption darf in der Praxis ebenfalls nicht unterschätzt werden. 536b BGB regelt vor allem den Ausschluss eines Minderungsrechtes für den Mieter, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss oder bei Annahme der Mietsache kannte. Sind dem Mieter daher vor Ausübung der Verlängerungsoption Mängel bekannt, gelten diese als anerkannt, wenn dieser sich seine Rechte nicht zusammen mit der Verlängerungsoption ausdrücklich vorbehält.

6 Wohnraummietrecht Rechtshandlungen des Käufers vor Umschreibung im Grundbuch Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen. BGH, Urteil vom ; VIII ZR 203/13 Sachverhalt: In dem dem BGH im Revisionsverfahren vorliegenden Kaufvertrag heißt es unter anderem, dass die Alteigentümer die Wohnung an den neuen Eigentümer mit wirtschaftlicher Wirkung zum (Eintrittstag) veräußern. Ferner bestimmt der Kaufvertrag, dass der Käufer bevollmächtigt ist, ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen. So wurde sodann auch ca. vier Jahre verfahren, bis der Mieter sich entschloss, rund ,00 erbrachte Mietzahlungen zurück zu verlangen. Seine Begründung: Die Vermieterstellung sei in der fraglichen Zeit nur vorgespiegelt worden, weil die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst im Mai 2010 erfolgt sei. Sowohl das Amts- als auch das Landgericht Frankfurt am Main wiesen die Klage ab, die Revision hatte keinen Erfolg. Entscheidungsgründe: Einen rechtlichen Grund für die Rückzahlung der vom Mieter an den Käufer gezahlten Mieten vermag der Bundesgerichtshof nicht zu erkennen. Die Forderungen seien vielmehr aus dem Mietverhältnis mit Recht eingezogen worden. Auch die im eigenen Namen durch den Käufer gestellten Mieterhöhungsbegehren seien wirksam: Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, ohne dass es einer Offenlegung der Ermächtigung bedarf. Fazit: Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof jetzt endgültig festgestellt, dass die Geltendmachung einer Mieterhöhung eines noch nicht im Grundbuch eingetragenen Erwerbers einer vermieteten Wohnung auch dann rechtlich möglich ist, wenn er hierzu vom Noch- Eigentümer ermächtigt worden ist.

7 Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist eigentlich ein Selbstgänger, in jedem Falle dann, wenn im notariellen Kaufvertrag wirksame Formulierungen für die Ermächtigung des Erwerbers vereinbart werden, wie im vorliegenden Fall. Jedenfalls ergibt sich vornehmlich aus der sonst bekannten Rechtsprechung eine andere Rechtsauffassung nur dann, wenn rechtlich nicht einwandfreie Formulierungen im Mietvertrag oder in Vereinbarungen zugrunde gelegt werden.

8 Maklerrecht Nichtigkeit des Immobilienkaufvertrages bei grobem Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung Von einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung kann bei Grundstücksgeschäften ausgegangen werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist, wie der Wert der Gegenleistung. Bei Ausnutzung einer Schwächesituation des Verkäufers ist der Tatbestand des Wuchers erfüllt. OLG Oldenburg, Urteil vom ; Az. 1 U 61/14 Sachverhalt: Im Wege der einstweiligen Verfügung begehren die Verfügungskläger als Verkäufer von zwei Eigentumswohnungen die Eintragung von Widersprüchen gegen die Eintragung der Verfügungsbeklagten (Käufer) als Eigentümer in das Grundbuch. Die Verfügungskläger (Verkäufer) verkauften zwei Wohnungen zum Gesamtkaufpreis von an die Verfügungsbeklagte. Die Verfügungsbeklagte verkaufte beide Wohnungen fünf Monate später zum Gesamtkaufpreis von weiter. Schriftliche Auskünfte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte ergaben, dass ein mittleres Preisniveau von pro Wohnung bzw bis für das Grundstück anzusetzen seien. Den Verfügungsklägern drohte die Zwangsvollstreckung. Die Verfügungsbeklagte bestritt den Wuchertatbestand, weil der Preis bei der Weiterveräußerung nur 77 % über dem an die Verfügungskläger gezahlten Preis von gelegen habe und weil sie nicht eine Zwangslage ausgenutzt habe. Sie habe vielmehr den Kauf im Rahmen einer Paketlösung durchgeführt und mit den Verfügungsklägern Mietverträge abgeschlossen, damit sichergestellt werde, dass diese nicht ausziehen müssten aus den Wohnungen. Entscheidung: Landgericht und Oberlandesgericht geben der Klage statt. Das OLG Oldenburg führt aus, dass ein besonders auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung gegeben sei. Wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch sei, d.h. bei einer Verkehrswertunteroder überschreitung ab 90%, sei das grobe Missverhältnis nach ständiger Rechtsprechung zu bejahen. Die Ausführungen des Gutachterausschusses machen glaubhaft, dass die für das Grundstück anzuwendenden Werte ein mittleres Preisniveau für das Grundstück von bis bzw. von mindestens pro Eigentumswohnung anzusetzen sind. Die Tatsache, dass die Verfügungsbeklagte beim Weiterverkauf nur eine Wertdifferenz von 77 % erreicht habe, stelle keinen erheblichen Einwand dar. Da den Verfügungsklägern die Zwangsvollstreckung drohte, bestand für sie zudem eine Zwangslage, von der die Verfügungsbeklagte ein in der Region tätiges Immobilienunternehmen wusste. Die

9 Tatsache, dass mit den Verfügungsklägern ein Mietvertrag abgeschlossen worden sei, spreche nicht gegen die Ausnutzung einer Zwangslage durch die Verfügungsbeklagte. Die Übereignungen aufgrund der geschlossenen Kaufverträge seien damit nichtig und das Grundbuch unrichtig. Fazit: Beweispflichtig für das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung ist der Verkäufer. Vorliegend reicht, da der Käufer keine Einwendungen gegen die Auskünfte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte machte, dem Gericht die Auskunft des Gutachterausschusses aus. In der Regel wird bei Bestreiten der klägerischen Behauptung, ein Missverhältnis liege vor, ein Sachverständigengutachten einzuholen sein. Auch dann, wenn die Gegenleistung nicht knapp doppelt so hoch ist, wie die Leistung, d.h. ein besonders grobes Missverhältnis gegeben ist, kann bei einem auffälligen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung im Zusammenhang mit weiteren Umständen die Sittenwidrigkeit gegeben sein. Dies soll insbesondere dann der Fall sein, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist.

10 Allgemeines Immobilienrecht Der Lauscher an der Wand - taugt regelmäßig nicht als Zeuge Verwertungsverbot einer Zeugenaussage LG Berlin, Urteil vom , Az. 67 S 90/14 In der Erhebung und Verwertung der Aussage eines Zeugen, der ein Telefonat ohne Einwilligung eines Gesprächspartners mitgehört hat, liegt ein Eingriff in das geschützte Recht des Gesprächspartners am gesprochenen Wort. Für so einen schwerwiegenden Eingriff bedarf es einer Begründung, die dem Rang des grundsätzlichen Schutzes des allgemeinen Persönlichkeitsrechts entspricht. So hat es u.a. der Bundesgerichtshof bereits 2010 entschieden (BGH, Urteil vom , Az. VIII ZR 70/07), worauf das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom /Az. 67 S 90/14) hinweist: Das Interesse an einer Beweiserhebung überwiege in diesem Falle nur dann, wenn eine Verwertung der Aussage in einer notwehrähnlichen Situation, wie der Anfertigung heimlicher Tonbandaufnahmen zur Feststellung der Identität bei erpresserischen Drohungen oder anderen nicht abwehrbaren Angriffen auf die berufliche Existenz erfolgt. Solche Umstände vermochten weder der BGH noch das Landgericht Berlin in ihren jeweiligen Entscheidungsgründen festzustellen. Fazit: Ein Beweiserhebungsverbot besteht grundsätzlich immer dann, wenn der Teilnehmer eines Telefonats ohne Kenntnis seines Gesprächspartners das Mithören z.b. durch Freisprecheinrichtung, Zweithörer, Telefonhörer an zwei Ohren, zielgerichtet einem Dritten ermöglicht. Ausnahme: Wenn einer der Gesprächspartner um die Möglichkeit des Mithörens weiß, weil das Telefon z.b. laut gestellt worden ist. Bei Fragen und Anregungen wenden Sie sich bitte an die Redaktion unter info@breiholdt-voscherau.de. Volltexte der besprochenen Urteile oder Gesetze erhalten Sie kostenlos auf Anforderung. Unser Impressum finden Sie unter: