Mieterbund Nachrichten

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1 Mieterbund Nachrichten No. 4 Dezember 2009 Mieterbund (Wohnungsverein) des Verwaltungsbezirks Steglitz e.v. Aktuelles... Informationen... Rechtsfragen Inhaltsverzeichnis Seite 2 Editorial Seite 3 Mitgliedsbeitrag Mitgliederberatung Wohnungsbewerbung - Rechtsecke - Impressum Seite 4 Wohnanlage 5 - Modernisierungsmaßnahmen in Wohnanlagen 4 und 6 Seite 6 In eigener Sache Seite 7 Lastschrifteinzugsermächtigung - Überweisungsträger

2 Editorial Liebe Mitglieder, das Wort unserer Kanzlerin in Erinnerung gerufen nach dem Wahlausgang mit Bildung der schwarz-gelben Koalition Erst kommt es viel schlimmer, ehe es besser wird Schlimmer ja, besser ausgeschlossen: Steter Anstieg der Lebenshaltungskosten, überproportional bei den Wohnungsmieten, dies besonders in Berlin einer traditionellen Mieter-Stadt. Ausgleich über eine erforderliche Erhöhung des Einkommens = Neese wie der Berliner sagt. Besser heißt doch hier wohl, die höheren Mietkosten schmälern das verfügbare Einkommen. Für den übrigen Lebensunterhalt bleibt immer weniger zur Verfügung. Während sich in Berlin die Hartz IV/Sozialfälle immer mehr anreichern, meint der Berliner Senat in Sachen Energieeinsparung = verminderte Umweltbelastung besonders den Vorreiter spielen zu wollen bis hin zum Energie-Null-Haus. Mögen die erhöhten Energiesparmaßnahmen bezogen auf Wärmedämmung Fassade, Fenster, Kellerdecken, Dach verbrauchsgünstige Heizungsanlagen mit geringeren CO 2-Ausstoß und Solaranlagen sinnvoll bei Neubauten sein, so können diese Vorgaben wohl nicht 1 : 1 auf den Altbaubestand umgesetzt = gefordert werden. Der Einspareffekt bezogen auf die Heizkosten steht in keinem Verhältnis zum Kostenaufwand. Einen ehemaligen Sozialbau aus den 60 er Jahren kann man nicht mit einem vertretbaren letztlich vom Mieter zu tragenden Aufwand zu einem sogenannten Energieeffizienzhaus mutieren. Abriss wäre stattdessen angesagt. Die folgenden Ausführungen richten sich nunmehr vorrangig an die Mieter in unseren Wohnanlagen. Zu unserem Wohnungsbestand ist zu bemerken: Die Fenster sind generell in den letzten Jahren ausgetauscht in Kunststofffenster mit erhöhten Wärmedämmwerten. In der Wohnanlage 1 Bismarckstraße-Steglitz wurden uns hierbei vom Denkmalschutz noch in 2000 Holzfenster aufgedrückt mit nachfolgend regelmäßigem Maleranstrich. Die Verweigerung eines Austausches von Holz- gegen Kunststofffenster ist jedoch nunmehr überholt. Weiterhin wurden die Dachböden in den Wohnanlagen wärmegedämmt. Sämtliche Heizungsleitungen im kalten Kellerbereich nunmehr zuletzt in der Wohnanlage 6 Blumenweg 21 24, Berlin-Mariendorf in 2010 sind mit wärmegedämmten Isolierungen zusätzlich entsprechend den erhöhten Anforderungen der Energieeinsparverordnung versehen worden. Die Heizungsanlagen sind in der Vergangenheit entsprechend den Vorschriften ausgetauscht und entsprechen damit den gegenwärtigen Vorgaben für Bestandsanlagen. Die verbrauchsabhängigen Energiepässe liegen vor. Sie bewegen sich im grünen Bereich und sind jederzeit in unserer Geschäftsstelle einsehbar. Wir haben die Energiesparmaßnahmen bezogen auf unsere Wohnanlagen auf den Prüfstand gestellt: Eine Gesamtmaßnahme in Richtung Effizienzhaus ist kostenmäßig nicht vertretbar für Vermieter wie Mieter hinsichtlich noch vertretbarer Kostenumlagen auf den Mietpreis und auch nicht im Verhältnis zur erzielbaren Heizkostenersparnis nach derzeitigen Erkenntnissen. Eine Veränderung der voll funktionsfähigen Heizungsanlagen bereits früher nach Stand der Technik ausgetauscht - kommt derzeit nicht in Betracht. Nun einige Bemerkungen zu den im kommenden Jahr 2010 beabsichtigten Energieeinsparmaßnahmen: Im Bereich der Wohnanlage 4 Blumenweg 15 17, Berlin- Mariendorf ist die Fassade in einem Teilbereich der Hofseite im großen Maß erneuerungsbedürftig, so dass die Erneuerung verbunden mit Wärmedämmmaßnahmen unter dem Aspekt der Energieeinsparverordnung angesagt ist. Derartige Kosten sind jedoch nur über eine Mieterhöhung für Modernisierung finanzierbar, deren Höhe im vorliegenden Fall noch in einem vernünftigen Verhältnis zur erzielbaren Heizkostenersparnis steht. In der Wohnanlage 6 Blumenweg 21 24, Berlin-Mariendorf wird hinsichtlich der Wärmedämmung ebenso aus Kostengründen gezielt nur an die Schwachstellen des Gebäudes im Flurbereich herangegangen in Hinblick auf eine größtmögliche Kosten-/Nutzenrelation. Wie bereits ausgeführt kann eine Finanzierung derartiger Investitionen nur über den Mietertrag erfolgen. Diesen Aufwand jedoch so gering und effektiv wie möglich zu halten, sehen wir uns als Vorstand des Mieterbundes verpflichtet, einerseits zur Substanzerhaltung des Wohnungsbestands andererseits zu moderat sozialverträglichen Mieten. Auf den speziellen Beitrag über die Information der Mieter in den betreffenden Wohnanlagen in dieser Ausgabe wird verwiesen. Beachten Sie bitte den Hinweis zur Zahlung des Jahresbeitrages 2010 und nutzen Sie die Möglichkeit des Lastschriftverfahrens. In der Rechtsecke wird auf mögliche Fallstricke beim Neuabschluss von Mietverträgen zur Mietpreisbildung hingewiesen. Leider sind auch immer wieder vermieterseitige Hinweise zur Erzielung eines gedeihlichen Verhaltens der Mietergemeinschaft untereinander erforderlich, siehe Seite 6. Seite 2

3 Ein besinnliches Weihnachtsfest und ein gutes neues Jahr wünscht Ihr Klaus Wehnert 1. Vorsitzender Der Mitgliedsbeitrag für das Jahr 2010 beträgt lt. Beschluss des erweiterten Vorstands vom weiterhin jährlich 15 Euro, zahlbar per des Jahres Benutzen Sie hierzu den in dieser Ausgabe abgedruckten Überweisungsträger. Wünschenswert ist die Teilnahme am Lastschriftverfahren. Bitten achten Sie darauf, uns das ausgefüllte Formular für den Lastschrifteinzug bis zu übersenden. Der Lastschrifteinzug erfolgt sodann Anfang Februar Mit der Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren ermächtigen Sie uns jederzeit widerruflich die fälligen Jahresbeiträge einschließlich eventueller Nebenkosten von Ihrem Girokonto einzuziehen. Bestehende Guthaben oder Rückstände werden automatisch berücksichtigt. Durch Ihre Beteiligung am Lastschrifteinzugsverfahren helfen Sie uns, die Verwaltung zu straffen. Für ausreichende Deckung auf Ihrem Konto müssen Sie natürlich sorgen. Der Einzug ist ausschließlich von einem Girokonto nicht Sparkonto möglich. Den Vordruck zur Teilnahme am Lastschriftverfahren finden Sie weiter hinten in dieser Ausgabe der Mieterbund Nachrichten. Beratung von Mitgliedern in Mietsachen nach tel. Terminvereinbarung unter 030 / in unserer Geschäftstelle, vgl. Impressum. Wohnungsbewerbungen richten Sie bitte ebenfalls an unsere Geschäftsstelle. Rechtsecke Beim Neuabschluss von Mietverträgen ist die Miethöhe frei verhandelbar. Eine gesetzliche Mietpreisbindung nach oben existiert nicht. Auf Mietwucher bzw. Begrenzung durch den Mietspiegel kann man sich nachträglich nicht berufen. Erst im laufenden Mietverhältnis ist der Mietspiegel für spätere Mietberechnungen maßgebend. Es kommt vor, dass eine Wohnung relativ preiswert angeboten wird. Prüfen Sie hierbei, die Höhe der Nettokaltmiete Liegt diese betragsmäßig unter dem Mietspiegelwert Mittelwert, Zu-/Abschläge lt. Spanneneinordnung / Sondermerkmale können Sie in Jahresfrist nach Mietbeginn mit einer entsprechenden Mietanhebung auf den entsprechenden Mietspiegelwert ggfs. zunächst begrenzt auf max. 20 Prozent, zahlbar ab 15. Monat nach Einzug rechnen. Vorauszahlung von Kalten Betriebskosten / Heizkosten Ein relativ niedriger Ansatz auch hier zusammen mit niedriger Nettokaltmiete lässt die Gesamtmiete zunächst preislich attraktiv erscheinen, schützt aber möglicherweise nicht vor dann hohen Nachzahlungen bei der ersten Jahresabrechnung mit sodann danach erhöhten Vorauszahlungen. Lassen Sie sich daher die Vorjahresabrechnungen für Ihre neu angemietete Wohnung zeigen. Auf den ersten Blick sollten Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten von deutlich weniger als 1,40 /m² sowie Heizkosten von weniger als 1,00 beweisbar dargelegt werden können. Entscheidend ist hierbei, ob zusätzlich Warmwasser gegeben ist sowie auf welcher Grundlage geheizt wird (Öl, Gas, Fernheizung). Liegt bei Mietvertragsabschluss die Nettokaltmiete über Mietspiegelwert, bleibt es vertraglich bei der Miethöhe, solange der Mietspiegelwert später nicht steigt. Das sollte jedoch nur ein geringer Trost sein. Unser Tipp: Nutzen Sie im Zweifel unser Beratungsangebot vor Mietvertragsabschluss. zu guter Letzt Ab dem Abrechnungsjahr 2009 sollen in der Regel die Heizmesswerte ein Monat nach Erfassung dem Mieter schriftlich zugestellt werden, damit vor Abrechnung die Werte der einzelnen Heizkörper vom Mieter zeitnah geprüft werden können. Impressum Herausgeber: Mieterbund (Wohnungsverein) des Verwaltungsbezirks Steglitz e.v. Bismarckstr. 47c, Berlin - Steglitz Telefon , Fax: info@mieterbund-steglitz.de V.i.S.d.P. 1. Vorsitzender Klaus Wehnert Seite 3

4 Wohnanlage 5 Stubenrauchstr. 38 / Fehlerstr. 6, Berlin-Friedenau Baujahr: 1958 Anzahl der Häuser : 2 Gesamtwohnfläche: 1.344,19 m² Anzahl der Wohnungen: 25, davon 5 X 1,0-Zimmer - ca. 30 m² 5 X 2,0-Zimmer - ca. 51 m² 10 X 2,5-Zimmer - ca. 61 m² 5 X 3,0-Zimmer - ca. 66 m² Kraftfahrzeugeinstellplätze: 6 Ausstattung: Küche Badmodernisierung 2003/2004 Balkone Kunststofffenster mit Isolierverglasung Klingeltableau mit Gegensprechanlage rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluß in 2005 modernisierte Ölzentralheizung Kellergänge mit Spaltfliesen gefliest und malermäßig renoviert Fahrradkeller / Fahrradabstellplätze auf dem Hofgelände Trockenraum im Boden Warmwasserbereitung über Durchlauferhitzer Hausflure malermäßig renoviert Hauswartbetreung vor Ort Energiepass für Heizverbrauch im grünen Bereich Diese ruhig gelegene, mit begrünten Vorgärten versehene Anlage wurde 1958 im sozialen Wohnungsbau errichtet; die Mietbindung ist ausgelaufen. Zu großem Vorteil dieser Anlage gereicht neben der ruhigen, grünen Umgebung die ausgezeichnete Verkehrsanbindung. Fußläufig erreicht man nach wenigen Minuten S- und U-Bahn sowie diverse Buslinien, so dass man z. B. in kürzester Zeit zum Kurfürstendamm mit all seinen Einrichtungen gelangt. Möglichkeiten zum Einkauf des täglichen Bedarfes finden sich in der Nähe. Zum erfolgte nach dreijährigem Stillstand für Bestandsmieter eine moderate Mieterhöhung um rd. 10 % auf die bisherige Nettokaltmiete, um die Wohnwerterhaltung / -erhöhung auch für die nächsten Jahre gewährleisten zu können. Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen am Beispiel unserer Wohnanlagen 4 und 6 Modernisierungsankündigung nach den 242 und 554 BGB für Wohnanlage 4 Blumenweg in Berlin; Teilmaßnahme Wärmedämmung auf der Hofseite Blumenweg 16 a linker Strang und Blumenweg 17 nach Energiesparverordnung Der Putz an der Rückwand der Häuser Blumenweg 17 und 16 a linke Seite ist großflächig lose und muss erneuert werden. Bei einer derartig umfangreichen Putzerneuerung schreibt die Energiesparverordnung 2009 dem Vermieter vor, bei Putzerneuerungen von mehr als 10 % der Fläche die betroffene Wand vor Putzerneuerung mit einer Wärmedämmung zu versehen, wobei Höchstwerte des Wärmedurchgangskoeffizienten einzuhalten sind. Die Wärmedämmung wiederum ist an den betroffenen Flächen unserer beiden Häuser nur möglich, wenn alle Kunststofffenster einschließlich des Rahmens (der bisherige ist zu schmal) ausgetauscht werden. Da hier die bisherige Verglasung mit einem Wärmedurchgangskoeffizienten von 2,0 W(m² x K) nicht mehr den Vorschriften der Energiesparverordnung entspricht werden die neuen Fenster eine Verglasung mit einem Wärmedurchgangskoeffizienten von 1,1 W(m² x K) aufweisen. Die Berechtigung zur Durchführung der Arbeiten und Ihre Duldungspflicht ergeben sich aus den 242 und 554 BGB. Die Gesamtkosten der umlagefähigen Modernisierungsmaßnahme werden sich voraussichtlich auf EUR ,00 belaufen. Der genaue Betrag ergibt sich aus der Schlussabrechnung der Baumaßnahme. Seite 4

5 Da die Wohnungen im Blumenweg 17 und 16 a linker Strang überdurchschnittlich von der Wärmedämmung den Hauptnutzen ziehen, werden 60 % der Kosten für diese Wohnungen angesetzt. Auf die restlichen Wohnungen, die ebenfalls von den Dämmmaßnahmen über die 50%ige Umlage der Heizkosten nach Fläche profitieren werden, werden 40 % der Kosten umgelegt. Bei späteren Wärmedämmungen für die restlichen Wohnungen kündigen wir eine entgegengesetzte Umlage an. Für Ihre Wohnung bedeutet dies eine voraussichtliche Erhöhung der Grundmiete in Höhe von 11 % jährlich des für Ihre Wohnung anfallenden Kostenanteils, also Blumenweg 17 und 16 a linker Strang ca. 0,37 /m²/monat und Blumenweg 15, 16 und 16 a rechter Strang ca. 0,16 /m²/monat Der Beginn der Bauarbeiten ist für Anfang Mai 2010 vorgesehen. Es muss mit einer Bauzeit bis Mitte Juni 2010 gerechnet werden. Der Austausch eines Fensters soll innerhalb eines Tages erfolgen. Die Fensterlaibung wird anschließend in Ordnung gebracht. Mit den unmittelbar betroffenen Mietern wird im Rahmen des oben angegebenen Gesamtzeitraums der Fensteraustausch je Wohnung abgestimmt. Wir bitten um Information Ihrer Hausratversicherung bei Einrüstung der beiden Häuser. Bitte beachten Sie, dass Duldungspflicht sowohl die Gewährung des Wohnungszugangs als auch die Zahlung einer Modernisierungsumlage beinhalten. Einen verweigerten Wohnungszugang müssten wir auf Kosten des Mieters einklagen. WA 6 Blumenweg 21, 21 a, 22, 23, 24, Berlin Mariendorf Modernisierung (Teilmaßnahme) Ankündigung nach den 242 und 554 BGB Maßnahme 1 Modernisierungsmaßnahmen nach Energiesparverordnung duldungspflichtig mit Modernisierungsumlage Blumenweg 21 und 21 a Austausch der Flurfenster mit einem höheren Wärmedurchgangskoeffizenten W/(m² x K) der Einfachverglasung 5,0 auf 1,1 neu Blumenweg Verringerung der Hausflurfensterflächen mit Erhöhung der Wärmedämmung der bisherigen sowie der zusätzlich geschlossenen Bauteile und gleichzeitigen Fensteraustausch mit einem höheren Wärmedurchgangskoeffizenten W/(m² x K) der Einfachverglasung 5,0 auf 1,1 neu Blumenweg Einbau von Haustüren mit einer besseren Wärmedurchgangskoeffizenten unter 2,9 W/(m² x K) Dämmung der Heizungsrohre im Kellerbereich Blumenweg 21 a und 22 Wärmedämmung der Giebelwände Maßnahme 2 Modernisierungsmaßnahmen ohne Modernisierungsumlage (freiwilliger Verzicht des Mieterbund Steglitz e.v.) Fliesung noch nicht modernisierter Bäder Maßnahme 3 duldungspflichtige Instandhaltungsmaßnahmen ohne Modernisierungsumlage Erneuerung der Kaltwasser- sowie Abflussleitungen im Strang bzw. in den Bädern, soweit noch nicht geschehen Erneuerung der Kaltwasserleitungen im Kellerbereich Renovierung der Treppenhäuser Grundreinigung der Treppenhäuser Erneuerung der Wohnungseingangstüren ohne Briefkastenschlitz dafür Schaffung einer zentralen Briefkastenanlage im Hauseingangsbereich Die Berechtigung zur Durchführung der Arbeiten und Ihre Duldungspflicht ergibt sich aus den 242 und 554 BGB. Die Gesamtkosten der umlagefähigen Modernisierungsmaßnahmen Maßnahme 1 Wärmedämmung werden sich voraussichtlich auf EUR ,00 belaufen. Der genaue Betrag ergibt sich aus der Schlussabrechnung der Baumaßnahme. Die Umlage der Wärmedämmung Giebelwände ist in den Gesamtkosten enthalten und erfolgt für alle Wohnungen, Seite 5

6 da über die 50%ige Umlage der Heizkosten nach Fläche auch die Mieter der anderen Wohnungen Nutzen ziehen. Für Ihre Wohnung bedeutet dies eine voraussichtliche Erhöhung der Grundmiete in Höhe von 11 % jährlich des für Ihre Wohnung anfallenden Kostenanteils, also 0,44 Euro/m²/Monat. Der Bauablauf stellt sich voraussichtlich wie folgt dar: Maßnahme 1 und 3: von April 2010 bis Juni 2010 Maßnahme 2 von Februar 2010 bis Oktober 2010 Kaltwasserleitungen im Keller bereits ab Januar 2010 Unmittelbar betroffen ist Ihre Wohnung wie folgt: Erneuerung der Wohnungseingangstür im Juni Austausch einen Tag Modernisierung der Bäder ab Februar 2010 nach einem Strangauflaufplan, der Ihnen noch rechtzeitig vor Baubeginn übergeben wird. Die Komplettmodernisierung dauert maximal 3 Wochen und die einfache Strangerneuerung ca. 3 Tage. Im Hausflur wie in den Kellergängen ist auch bei Mitnahme eines Aschenbechers absolutes Rauchverbot angesagt. Mit der Neugestaltung der Spielplätze wurde in den Wohnanlagen begonnen. Die Annahme der verbesserten Spielgelegenheiten wird nunmehr deutlich durch teilweise auf der gesamten Wohnanlage herumliegendes Spielzeug. Liebe Eltern: Erziehungsberechtigung bedeutet auch Erziehungsverpflichtung! An die erforderliche Trennung des Hausmülls auf die dafür bereitstehenden Tonnen wird erinnert. Kellerfenster sind im Sommer nicht ständig offen zu lassen, da die hereinströmende warme Luft mit erhöhtem Feuchtigkeitsgrad im Keller mit der Folge von Tauwasserbildung abkühlt. Auch im Winter sollte nur kurzzeitig gelüftet werden zur Vermeidung unnötiger Auskühlung. Die Lagerung von Hausrat in Kellergängen und -ecken kann aus Sicherheitsgründen (Feuer-/Fluchtgefahr) nicht geduldet werden. Eine vorübergehende, d. h. zeitlich eng beschränkte Lagerung sollte mit dem Hauswart abgesprochen werden und auch als solche mit Namensnennung des Mieters gekennzeichnet werden. Andernfalls müsste nach entsprechendem Hinweis die Abfuhr vermieterseits veranlasst werden, mit der Folge der Abrechnung über die Betriebskosten. In eigener Sache Hinweise für Mieter nicht nur bei uns im Mieterbund Bei Abwesenheit von mehr als drei Tagen sollte ein Wohnungsschlüssel grundsätzlich bei einer Person Ihres Vertrauens hinterlegt werden und diese Ihrem Vermieter oder Verwalter mit Angabe von Anschrift und Telefonnummer mitgeteilt werden, um bei eventuell auftretenden Störungen bzw. Schäden schnellstmöglich eingreifen zu können. Das gelegentliche Bewegen aller in ihrer Wohnung befindlichen Absperrhähne für Kalt-/Warmwasser sowie der Heizkörperventile legen wir allen Mietern wegen der sonst möglichen Korrosion nahe, da sonst die gewünschte Regulierung/Funktionsfähigkeit speziell bei der Heizung nicht mehr möglich sein und zu unerwünschten Mehrkosten führen kann. Seite 6

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