An alle Mandanten. Rundschreiben Bozen, 28. Juni 2012 Nr. 32/2012

Transkript

1 An alle Mandanten Rundschreiben Bozen, 28. Juni 2012 Nr. 32/2012 Betrifft: Wachstumsverordnung Änderungen bei Mehrwertsteuer auf Verkauf und Vermietung von Wohnungen und gewerblichen Gebäuden Die am 15. Juni 2012 von der Regierung verabschiedete sog. Wachstumsverordnung ist am 26. Juni 2012 im Amtsblatt der Republik veröffentlicht worden und als D.L. 83/2012 noch am gleichen Tag in Kraft getreten. Wie bereits mit unserem Rundschreiben Nr. 30/2012 angekündigt, betreffen im Steuerbereich die wesentlichen Änderungen das Bauwesen. Über die Änderungen bei den Wiedergewinnungen und energetischen Sanierungen haben wir Sie bereits informiert, und es darf davon ausgegangen werden, dass für Zahlungen von nun an der erhöhte Absetzbetrag von 50% (anstatt 36%) zusteht. Die größten Auswirkungen im Steuerbereich hat die Wachstumsverordnung allerdings bei der Mehrwertsteuer im Bauwesen: Art. 9 der Verordnung nimmt einen guten Teil der Reform aus dem Jahr 2006 zurück und ermöglicht es Baufirmen wiederum, Vermietungen und Verkäufe von Wohnungen ohne zeitliche Einschränkungen unter Anwendung der Mehrwertsteuer durchzuführen; die gravierenden Verluste beim Vorsteuerabzug bei MwSt-freien Vermietungen oder Verkäufen gehören damit der Vergangenheit an. Zudem wird die Verpflichtung gestrichen, Verkäufe und Vermietungen von gewerblichen Liegenschaften an Privatpersonen sowie an Unternehmen mit beschränktem Vorsteuerabzug (insb. Banken, Versicherungen, Ärzte) obligatorisch mit Mehrwertsteuer durchzuführen. Nachstehend ein erster Überblick über die Reform, deren vollständige Auswirkungen man sicher erst nach Veröffentlichung einschlägiger amtlicher Anleitungen voll erfassen wird. Zum besseren Verständnis soll zunächst die Rechtslage vor Inkrafttreten der Reform dargestellt werden

2 Die Rechtslage vor Inkrafttreten der Verordnung Nr. 83/2012 Bis zum 25. Juni 2012 galt: - Der Verkauf von Wohnungen war seit 2006 grundsätzlich MwSt-frei (Art. 10 Abs. 8-bis MwStG), außer er erfolgte durch das Bauunternehmen innerhalb von fünf Jahren nach der Fertigstellung der Wohnung oder nach Abschluss von Wiedergewinnungsarbeiten. Weitere Ausnahmen galten seit Jänner dieses Jahres auch für den Verkauf sog. Sozialwohnungen mit den Merkmalen der Verordnung vom 22. April Die Vermietung von Wohnungen hingegen war auf jeden Fall MwSt-frei. Ausnahmen bestanden lediglich für die Verkäufe und Vermietungen von sog. konventionierten Wohnungen mit Mietverträgen mit einer Mindestdauer von 4 Jahren und seit Jänner dieses Jahres für die Vermietungen von sog. Sozialwohnungen mit den Merkmalen der oben genannten Verordnung. Die Folgen dieser unechten MwSt-Befreiung sind insbesondere in dieser Krisenzeit, wo es nicht immer möglich ist, Wohnungen innerhalb der genannten Fünfjahresfrist zu veräußern, gravierend. Der MwSt-freie Verkauf hat z. B. beim Verkäufer folgende Auswirkungen auf den Vorsteuerabzug: a) Wird eine Wohnung MwSt-frei veräußert, wirkt sich dies grundsätzlich auf den Vorsteuerabzug für alle Erwerbe des Jahres aus (Pro-rata-Satz; Verhältnisrechnung steuerpflichtige Umsätze [ohne steuerfreie Umsätze] / Gesamtumsätze) (Art. 19 MwStG). b) Wird die Wohnung innerhalb des Überwachungszeitraums von zehn Jahren MwSt-frei veräußert, ist die bei der Errichtung abgezogene Vorsteuer zu berichtigen (nachträgliche Berichtigung des Vorsteuerabzugs). Man hat dabei die Höhe des Vorsteuerabzuges des betreffenden Jahres und die ursprünglich abgezogene Vorsteuer zu vergleichen und die Differenz in Zehntel aufzuteilen. Die Zehntel für die Jahre bis zur Vollendung des Zehnjahreszeitraums sind in der betreffenden MwSt-Jahreserklärung bzw. beim entsprechenden Saldo nachzuzahlen (16. März) (Art. 19-bis2 Abs. 6 MwStG). c) Wenn sich durch den Verkauf der Pro-rata-Satz um mehr als 10 Punkte gegenüber dem Vorjahr ändert, hat man die Berichtigung des Vorsteuerabzugs auf alle vorhandenen Anlagegüter vorzunehmen, für welche der Überwachungszeitraum von zehn Jahren noch offen ist. Auch hier hat man den Prorata-Satz des Jahres mit dem ursprünglichen Vorsteuerabzug zu vergleichen und in Zehntel aufzuteilen. Es ist aber nur das Zehntel des betreffenden Jahres zu entrichten. Mit der sog. Liberalisierungsverordnung vom Jänner dieses Jahres sind die negativen Auswirkungen etwas gemildert worden, nachdem die Möglichkeit eingeführt worden war, neben der Vermietung auch für den MwSt-freien Verkauf von Liegenschaften eine getrennte MwSt-Buchhaltung zu führen. - Gewerbliche Liegenschaften konnten bis zum 25. Juni 2012 grundsätzlich mit Mehrwertsteuer vermietet oder verkauft werden, außer der Käufer oder der Mieter waren Privatpersonen oder Unternehmen mit beschränktem Vorsteuerabzug (Absetzbarkeit bis zu 25%): In diesen Fällen mussten Vermietung und Verkauf mit Mehrwertsteuer erfolgen. Wir legen diesem Rundschreiben zum besseren Verständnis der jüngsten Reform unter Anlage A) zunächst eine Übersicht über die alte Regelung bei, wie sie bis zum 25. Juni 2012 galt

3 Die Reform durch die Wachstumsverordnung D.L. Nr. 83/2012: Vor allem um die aufgezeigten negativen Auswirkungen auf die Bauwirtschaft zu mildern, wird mit Art. 9 der Verordnung Nr. 83/2012 wiederum eine weitgehende Rückkehr zur Mehrwertsteuer beim Verkauf und auch bei der Vermietung von Wohnungen ermöglicht. Bauunternehmen und nur diese können sowohl bei der Vermietung als auch beim Verkauf von Wohnungen wiederum ohne zeitliche Barrieren für die Anwendung der Mehrwertsteuer optieren. Als Bauunternehmen gilt das Unternehmen, welches das jeweilige Gebäude erbaut hat oder darauf Wiedergewinnungsarbeiten durchgeführt hat, wobei die Wiedergewinnungsarbeiten Sanierungen, bauliche Umgestaltungen oder städtebauliche Umgestaltungen (Baumaßnahmen im Sinne der Buchst. c, d und f, Art. 3, Abs. 1, DPR 380/2001) sein müssen; die Ausführung der Arbeiten selbst kann dabei mittels Werkvertrag teilweise oder auch zur Gänze Dritten übertragen worden sein; es ist also nicht erforderlich, dass das Unternehmen selbst als Bauunternehmer die Arbeiten durchgeführt hat. 1. Die Neuerungen beim Verkauf von Gebäuden Neuerungen beim Verkauf von Wohnungen Nachstehend die neuen Regelungen für den Verkauf von Wohnungen: - Wie bereits in der Vergangenheit verbleibt der Verkauf von Wohnungen durch Bauunternehmer innerhalb von 5 Jahren ab Bauende bzw. ab der Beendigung von Wiedergewinnungsarbeiten (Sanierungen, baulichen Umgestaltungen bzw. städtebaulichen Umgestaltungen) auf jeden Fall im Anwendungsbereich der Mehrwertsteuer. - Aber auch nach Ablauf der Frist von fünf Jahren kann der genannte Verkauf der Wohnungen durch das Bauunternehmen mit Mehrwertsteuer erfolgen, soweit das das verkaufende Unternehmen im Kaufvertrag ausdrücklich für die Anwendung der Mehrwertsteuer optiert. Hinweis: Für den Käufer ist es i. d. R. vorteilhaft, den Kauf der Wohnung MwSt-frei und infolge in Anwendung der Registersteuer durchzuführen, zumal letztere Steuer bei entsprechender Option nur auf den Katasterwert berechnet werden kann, während die Mehrwertsteuer zwingend auf den vereinbarten Kaufpreis geschuldet ist. Es wird also von Fall zu Fall zwischen den Vertragsparteien abzuwägen sein, welche Gestaltung unter Berücksichtigung von Vorsteuerabzug einerseits und Katasterwert andererseits zu optimalen Ergebnissen führt. Soweit Käufer ein Unternehmen ist und für die Anwendung der Mehrwertsteuer optiert wird, kommt übrigens zwangsläufig das Reverse-Charge-Verfahren im Sinne von Art. 17 Abs. 6 DPR 633/1972 zur Anwendung. Sprich: Der Verkäufer muss den Verkauf ohne MwSt in Rechnung stellen, und der Käufer muss über Ausstellung einer Eigenrechnung die Steuerschuldnerschaft übernehmen. - Soweit der Verkauf von Wohnungen nicht durch das Bauunternehmen erfolgt, ist die Übertragung auf jeden Fall MwSt-frei im Sinne von Art. 10 Zi. 8-bis DPR 633/1972. Daraus folgt auch, dass die bislang geltende Regelung, wonach bei entsprechender - 3 -

4 Option der Verkauf von konventionierten Wohnungen, die über zumindest 4 Jahre vermietet waren, mit Mehrwertsteuer erfolgen kann, wieder hinfällig wird; diese Verkäufe unterliegen nur noch dann der Mehrwertsteuer, wenn Verkäufer ein Bauunternehmen ist. Ebenfalls wieder gestrichen wird die erst im letzten Jänner eingeführte Regelung, dass Sozialwohnungen im Sinne der Verordnung vom 22. April 2008 mit Mehrwertsteuer verkauft werden können; auch diese Lieferungen können nur mehr dann mit Mehrwertsteuer erfolgen, wenn der Verkäufer ein Bauunternehmen im eingangs aufgezeigten Sinne ist. So zumindest der Wortlaut der neuen Regelung! Neuerungen beim Verkauf gewerblicher Gebäude Nicht minder bedeutend sind die Neuerungen bei gewerblichen Gebäuden: - Hier gilt seit 26. Juni 2012, dass ein Verkauf innerhalb von 5 Jahren ab Fertigstellung der Bauarbeiten bzw. ab Abschluss der Wiedergewinnungsarbeiten (Sanierungen, bauliche Umgestaltungen oder städtebauliche Umgestaltungen) durch ein Bauunternehmen auf jeden Fall der Mehrwertsteuer unterliegt; die frühere Frist von 4 Jahren wird also um 1 Jahr verlängert und damit jener der Wohnungen gleichgestellt. - Nach Ablauf der Frist von 5 Jahren ist der Verkauf auch gewerblicher Gebäude grundsätzlich MwSt-frei im Sinne von Art. 10 Zi. 8-ter DPR 633/1972, außer es wird durch den Verkäufer für die Anwendung der Mehrwertsteuer optiert. Um die Option durchführen zu können, werden allerdings im Unterschied zu den Wohnungen keine subjektiven oder zeitlichen Anforderungen gestellt; auch ein Nichtbauunternehmer kann für die Anwendung der Mehrwertsteuer optieren. Soweit Käufer ein Unternehmen ist und für die Anwendung der Mehrwertsteuer optiert wird, kommt zudem zwingend das Reverse-Charge-Verfahren im Sinne von Art. 17 Abs. 6 DPR 633/1972 zur Anwendung. Sprich: Der Verkäufer muss den Verkauf ohne MwSt in Rechnung stellen, und die Steuerschuld verlagert sich auf den Käufer, der hierfür eine Eigenrechnung erstellen muss. - Ersatzlos gestrichen wird zudem die bisherige Regelung, wonach Verkäufe von gewerblichen Gebäuden an MwSt-Subjekte mit beschränktem Vorsteuerabzug (Absetzbarkeit bis zu 25%), an Nicht-Unternehmen oder an Privatpersonen auf jeden Fall mit Mehrwertsteuer zu erfolgen haben. Seit 26. Juni 2012 gilt daher, dass z. B. der Verkauf eines Büros an einen Zahnarzt, ein Kreditinstitut oder auch an eine nicht gewerbliche Körperschaft nach Ablauf der Frist von 5 Jahren MwSt-frei erfolgen darf, soweit nicht der Verkäufer ausdrücklich für die Anwendung der MwSt optiert. Hinweis: Die Neuerung könnte insbesondere bei Abtretungen von betrieblichen Liegenschaften nach Ablauf der Überwachungsfrist von 10 Jahren an Privatpersonen u. U. beachtliche Vorteile bringen, da die Summe aus Register-, Hypothekar- und Katastersteuern (10%) normalerweise geringer ist als die Mehrwertsteuer von i. d. R. 21% und die Auswirkungen auf den Vorsteuerabzug nach 10 Jahren beschränkt sind

5 2. Neuerungen bei Vermietungen Neuerungen bei der Vermietung von Wohnungen Grundlegend geändert werden auch die Vermietungen von Wohnungen, die bislang abgesehen von den Programmen des konventionierten Wohnungsbaus und seit Jänner 2012 von den Vermietungen von Sozialwohnungen lt. Verordnung vom 22. April 2008 mit entsprechender Option immer MwSt-frei im Sinne von Art. 10 Zi. 8 MwStG waren. Hier ein Überblick über die neue Rechtslage ab 26. Juni 2012: - Bauunternehmen (immer im oben erläuterten Sinne: Unternehmen, welche die Wohnung gebaut haben oder darauf die erläuterten Wiedergewinnungsarbeiten durchgeführt haben) können Wohnungen ohne jede zeitliche Begrenzung jederzeit mit Mehrwertsteuer vermieten. Notwendig hierfür ist aber eine ausdrückliche Option im Mietvertrag durch den Vermieter. - Unabhängig davon, ob Vermieter ein Bauunternehmen ist oder nicht, kann hingegen bei der Vermietung von Sozialwohnungen im Sinne der Verordnung vom 22. April 2008 ebenfalls für die Anwendung der MwSt optiert werden. - Soweit hingegen Vermieter nicht ein Bauunternehmer ist, der für die Mehrwertsteuer optiert hat, und soweit Mietgegenstand nicht eine Sozialwohnung ist, für welche für die Mehrwertsteuer optiert worden ist, sind die Vermietungen von Wohnungen immer MwSt-frei im Sinne von Art. 10 Zi. 8 DPR 633/1972. Offensichtlich keine Sonderbehandlung gibt es in Zukunft für die Vermietung von sog. konventionierten Wohnungen mit einer Mietdauer von zumindest 4 Jahren. Im Klartext: Die Vermietung von Wohnungen durch Nicht-Bauunternehmen bleibt, abgesehen von den genannten Sozialwohnungen mit entsprechender Option, immer MwSt-frei. Soweit die Vermietung der Wohnungen mit MwSt erfolgt, weil entweder das Bauunternehmen für die Vermietung mit Mehrwertsteuer optiert oder weil der Vermieter allgemein bei Sozialwohnungen für die Vermietung mit Mehrwertsteuer optiert, kommt auf diese Mieten durchwegs der verminderte MwSt-Satz von 10% zur Anwendung, und zwar aufgrund der neuen Begünstigung in Zi. 127-duodevicies Tab. A-III MwStG. Hinweis: Die Neuerung gilt, wie aufgezeigt, für Umsätze ab dem 26. Juni Damit Bauunternehmen Wohnungsmieten ab diesem Datum mit Mehrwertsteuer fakturieren können, was zweifelsohne von Vorteil für sie ist (siehe obige Ausführungen über den Vorsteuerabzug!), müsste nach dem Buchstaben des Gesetzes eine Option im Mietvertrag getroffen worden sein. Nun wird aufgrund der bisherigen Rechtslage bei Wohnungsmieten kaum für die MwSt optiert worden sein, zumal dies bisher nicht möglich war. Es stellt sich die Frage: Müssen zwecks Anwendung der Mehrwertsteuer alle bestehenden Verträge um die Option ergänzt werden? Die Verordnung Nr. 83/2012 enthält für diese Fälle leider keinerlei Übergangsregelung. Mit Entscheid Nr. 2/E vom 4. Jänner 2008 hat die Agentur der Einnahmen allerdings vorgesehen, dass in Fällen, wo keine Option im Vertrag möglich war, diese mittels Einschreiben mit Rückantwort an - 5 -

6 die Agentur der Einnahmen nachgeholt werden kann. Soweit nicht noch eine spezifische Übergangsregelung erlassen wird, ist zu empfehlen, von dieser Möglichkeit Gebrauch zu machen. Neuerungen bei der Vermietung von gewerblichen Gebäuden Auch die Vermietung gewerblicher Gebäude wird grundlegend geändert: - Unabhängig davon, ob der Vermieter ein Bauunternehmen ist oder nicht, und unabhängig vom Datum der Fertigstellung der Bauarbeiten oder der Wiedergewinnungsarbeiten ist die Vermietung von gewerblichen Liegenschaften grundsätzlich immer MwSt-frei im Sinne von Zi. 8 Art. 10 DPR 633/1972, außer der Vermieter hat im Vertrag ausdrücklich für die Anwendung der MwSt optiert. - Immer dann, wenn die Option für die Mehrwertsteuer durch den Vermieter durchgeführt wird, unterliegt die Vermietung der MwSt zum Regelsatz von derzeit 21%; und diese Option ist im Unterschied zu den Wohnungen - jedem Unternehmer möglich, unabhängig ob Bauunternehmer oder nicht. - Im Unterschied zur Regelung, wie sie bis zum 25. Juni 2012 galt, muss die Vermietung von gewerblichen Gebäuden an Mieter mit beschränktem Vorsteuerabzug (z. B. an Banken oder Ärzte) oder auch an Privatpersonen nicht mehr zwangsläufig mit Mehrwertsteuer erfolgen; im Gegenteil: Soweit keine ausdrückliche Option im Vertrag erfolgt, ist die Vermietung MwSt-frei und unterliegt damit der Registersteuer. Hinweis: Bei Vermietungen gewerblicher Liegenschaften zwischen Unternehmen ist bereits in der Vergangenheit i. d. R. die Option für die Mehrwertsteuer getroffen worden, so dass hier kein unmittelbarer Handlungsbedarf besteht. Ganz anders ist dies bei Vermietungen gewerblicher Liegenschaften an nichtgewerbliche Körperschaften, Privatpersonen oder auch an Unternehmen mit beschränktem Vorsteuerabzug wie Banken, Versicherungen oder auch Ärzte: Hier unterlagen die Mieten bislang per Gesetz der Mehrwertsteuer, und entsprechend dürfte die ausdrückliche Option i. d. R. unterblieben sein. Um auch in Zukunft z. B. die Vermietung eines Büros an einen nichtgewerblichen Verein oder an eine Bank der Mehrwertsteuer unterwerfen zu können, ist jedoch die ausdrückliche Option im Vertrag erforderlich. Auch hier ist in Ermangelung einer Übergangsregelung zu hoffen, dass der obgenannte Entscheid Nr. 2/E vom 4. Jänner 2008 anwendbar ist und dass über eine Mitteilung mittels Einschreiben mit Rückantwort an die Agentur der Einnahmen die Option getroffen werden kann, um so die Mehrwertsteuer auf diese Verträge beizubehalten. Soweit ein erster Überblick über die seit 26. Juni 2012 geltenden Neuerungen; sobald amtliche Anleitungen vorliegen, werden wir auf Details der Reform eingehen. Auch ist davon auszugehen, dass die Reform im Zuge der parlamentarischen Behandlung Änderungen erfahren wird. Diesem Rundschreiben legen wir zwei Übersichten bei: eine erste (Anlage A) mit der Rechtslage bis zum 25. Juni 2012 und eine zweite (Anlage B) mit der Rechtslage ab dem 26. Juni

7 Für weitere Informationen und Unterlagen stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung. Mit freundlichen Grüßen Dr. Josef Vieider - 7 -

8 Anlage A) - Rechtslage bis zum 25. Juni 2012 MwSt auf Verkauf und Vermietung von Gebäuden 1. Vermietung Gegenstand Vermieter Mieter MwSt Registersteuer Hypothekar- u. Katasterstuer Wohngebäude Unternehmer u. Freiberufler Privatpersonen oder MwSt-Pflichtige MwSt-frei Art. 10 Zi. 8 2% keine Sozialwohnungen lt. DM 2008 bei Option für MwSt Unternehmer u. Freiberufler Privatpersonen oder MwSt-Pflichtige MwSt 10% 168 Euro keine Konventionierte Wohnungen Verträge ab 4 Jahre bei Option MwSt gewerbliche Gebäude** Unternehmer u. Freiberufler Privatpersonen oder MwSt-Pflichtige MwSt 10% Unternehmer u. Freiberufler 1. MwSt-Subjekte mit beschr. Vorsteuerabzug bis 25% 2. Nicht-Unternehmer u. Privatpersonen 3. andere bei Option für die MwSt durch Vermieter 4. andere bei keiner Option für die MwSt 21% 168 Euro durch Vermieter MwSt-frei Art. 10 Zi. 8 1% keine keine 1% keine 2. Verkauf Gegenstand Verkäufer Käufer MwSt Registersteuer Hypothekar- u. Katasterstuer Wohngebäude Bauunternehmer* bei Verkauf innerh. 5 Jahren nach Fertigstellung Privatpersonen oder MwSt-Pflichtige mit MwSt 4% oder 10%, je nach Voraussetzungen 168 Euro Euro Sozialwohnungen lt. DM 2008 bei Option für MwSt andere MwSt-Pflichtige (und auch Bauunternehmer nach Frist von 5 Jahren) Privatpersonen oder MwSt-Pflichtige MwSt-frei Art. 10 Zi. 8-bis 3% bei Erstwohnung, sonst 7% Unternehmer u. Freiberufler Privatpersonen oder MwSt-Pflichtige mit MwSt 4% oder 10%, je nach Voraussetzungen Euro bei Erstwohnung, sonst 2% + 1% = 3% 168 Euro Euro Konventionierte Wohnungen Verträge ab 4 Jahre bei Option für die MwSt Unternehmer u. Freiberufler Privatpersonen oder MwSt-Pflichtige mit MwSt 4% oder 10%, je nach Voraussetzungen 168 Euro Euro Bauunternehmer bei Verkauf innerh. von 4 Jahren nach Fertigstellung 10% bei Wiedergewinnung, sonst 21% Privatperson oder MwSt-Pflichtige 168 Euro 3% + 1% = 4% gewerbliche Gebäude andere MwSt-Pflichtige, inkl. Bauunternehmer für Gebäude nach 4 Jahre ab Fertigstellung 1. MwSt-Subjekte mit beschr. Vorsteuerabzug bis 25% 2. Nicht-Unternehmer u. Privatpersonen 3. andere bei Option für MwSt durch Verkäufer 4. andere bei keiner Option für die MwSt 21% (10% bei Einheiten in Tupini-Gebäuden) 168 Euro 3% + 1% = 4%* durch den Verkäufer MwSt-frei; Art. 10 Zi. 8-ter 7% 3% + 1 % = 4% Nicht-MwSt-Subjetk Privatperson oder MwSt-Pflichtige - 7% 2% + 1% = 3% * Als Bauunternehmer gilt ein Unternehmen, das das Gebäude gebaut oder darauf Wiedergewinnungsarbeiten (Sanierungen, bauliche Umgestaltungen oder städtebauliche Umgestaltungen) durchgeführt hat. ** Als gewerbliche Gebäude gelten jene der Kat. A/10, C, D und E.

9 Anlage B) - Rechtslage ab 26. Juni 2012 MwSt auf Verkauf und Vermietung von Gebäuden 1. Vermietung Gegenstand Vermieter Mieter MwSt Registersteuer Hypothekar- u. Katasterstuer Bauunternehmen* mit Option für die MwSt Privatpersonen oder MwSt-Pflichtige MwSt 10% 67 Euro keine Bauunternehmen ohne Option für die MwSt Privatpersonen oder MwSt-Pflichtige MwSt-frei, Art. 10 Zi. 8 2% keine Wohngebäude Unternehmer u. Freiberufler Bauunternehmen verschieden vom Privatpersonen oder MwSt-Pflichtige MwSt-frei, Art. 10 Zi. 8 2% keine Unternehmer u. Freiberufler mit Option Privatpersonen oder MwSt-Pflichtige MwSt 10% 67 Euro keine Sozialwohnungen Unternehmer u. Freiberufler ohne Option Privatpersonen oder MwSt-Pflichtige MwSt-frei, Art. 10 Zi. 8 2% keine Unternehmen und Freiberufler ohne Option für die MwSt Privatpersonen oder MwSt-Pflichtige MwSt-frei Zi. 8 1% keine gewerbliche Gebäude** Unternehmer u. Freiberufler mit Option für die Anwendung der MwSt Privatpersonen oder MwSt-Pflichtige 21% 1% keine 2. Verkauf Gegenstand Verkäufer Käufer MwSt Registersteuer Hypothekar- u. Katasterstuer Bauunternehmen bei Verkauf innerh. 5 Jahren nach Fertigstellung Privatpersonen oder MwSt-Pflichtige mit MwSt 4%, 10% oder 21%, je nach Voraussetzungen 168 Euro Euro Wohngebäude Bauunternehmen bei Verkauf nach 5 Jahren ab Fertigstellung bei Option für die MwSt durch Verkäufer Privatpersonen oder MwSt-Pflichtige mit MwSt 4%, 10% oder 21%, je nach Voraussetzungen*** 168 Euro Verkauf durch Nicht-Bauunternehmer Privatpersonen oder MwSt-Pflichtige MwSt-frei Art. 10 Zi. 8-bis Bauunternehmen bei Verkauf innerh. von 5 Jahren nach Fertigstellung Privatperson oder MwSt-Pflichtige 10% bei Wiedergewinnung bzw. Einheiten in Tupini- Gebäuden, sonst 21% 3% bei Erstwohnung, sonst 7% 168 Euro Euro bei Erstwohnung, sonst 2% + 1% = 3% 3% + 1% = 4% gewerbliche Gebäude Verkauf durch Nicht-Bauunternehmer oder auch durch Bauunternehmen nach Ablauf von 5 Jahren ab Fertigstellung 1.Privatperson oder MwSt-Pflichtige bei Option für die Anwendung der MwSt durch Verkäufer 2. Privatperson oder MwSt-Pflichtige bei keiner Option für Anwendung der MwSt durch Verkäufer 10% bei Wiedergewinnung bzw. Einheiten in Tupini- Gebäuden, sonst 21%*** 168 Euro 3% + 1% = 4%* MwSt-frei, Art. 10 Zi. 8-ter 7% 3% + 1 % = 4% Nicht-MwSt-Subjetk Privatperson oder MwSt-Pflichtige - 7% 2% + 1% = 3% * Als Bauunternehmer gilt ein Unternehmen, das das Gebäude gebaut oder darauf Wiedergewinnungsarbeiten (Sanierungen, bauliche Umgestaltungen oder städtebauliche Umgestaltungen) durchgeführt hat. ** Als gewerbliche Gebäude gelten jene der Kat. A/10, C, D und E. *** Wenn Käufer MwSt-Subjekt, Anwendung des Reverse-Charge-Verfahrens