Öffentliche Urkunde. Baurechtsvertrag

Transkript

1 Öffentliche Urkunde Baurechtsvertrag 1. Bestellung eines Baurechts 2. Bestellung eines Baurechtszinspfandrechts 3. Vormerkungen betreffend 3.1 Änderung des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Baurechtsgebers 3.2 Aufhebung des gesetzlichen Vorkaufsrechts der Bauberechtigten 3.3 Verfügungsbeschränkung 3.4 Weitere Bestimmungen des Baurechtsvertrags 4. Bestellung von.. Grunddienstbarkeiten 5. Rangabklärung Vor mir,..., dem unterzeichneten öffentlichen Notar zu Basel, sind erschienen: Herr Klaus Hubmann, von Winterthur, in Basel, und Herr Urs Buomberger, von Mosnang, in Basel, handelnd für die Stiftung Habitat, Stiftung mit Sitz in Basel, im Handelsregister des Kantons Basel-Stadt eingetragen unter der Firmennummer CHE , für welche sie Kollektivunterschrift zu zweien führen, als Baurechtsgeberin und Herr xxxx, von und in Basel, und Frau xxx, von xxx, in Basel, handelnd für xxxx, mit Sitz in Basel, im Handelsregister des Kantons Basel-Stadt eingetragen unter der Firmennummer CHE-xxxx, für welchen sie Kollektivunterschrift zu zweien führen, als Bauberechtigter xxxx durch amtlichen Ausweis ausgewiesen, die übrigen Erschienenen mir, dem Notar, persönlich bekannt, und haben mir erklärt: Vorbemerkung Die Stiftung Habitat hat das Areal Erlenmatt Ost (umfassend die Baufelder H, I und J gemäss dem Bebauungsplan Erlenmatt) erworben, um städtischen Wohnraum zu schaffen. Unterschiedliche Wohnbauten für die individuellen Bedürfnisse von Familie, zu Hause arbeitenden Menschen, Genossenschaften, Baugemeinschaften und Mieterinnen und Mietern ermöglichen ein vielfältiges Neben- und Miteinander von verschiedenen Lebensformen und Nachbarschaften. Öffentliche, soziale und gewerbliche Nutzungen ergänzen die Wohnsiedlung zu einem lebendigen Stück Stadt. Seite 1/15

2 Grundlage der baulichen Entwicklung bildet das Regelwerk Erlenmatt Ost (REO) als verbindliche Vereinbarung zwischen der Stiftung Habitat und sämtlichen Bauträgern. Das REO macht klärende und verbindliche Aussagen zu relevanten Themen wie Art und Ort der verschiedenen Nutzungen, Volumetrie, Parzellierung, Erschliessung, Mobilität, Energie, Lärm und Etappierung. Die auf der Baurechtsparzelle stehenden Gebäude und die zu der Baurechtsparzelle gehörenden Freiflächen stehen in der alleinigen Nutzung des Bauberechtigten und gegebenenfalls dessen Mieterinnen und Mietern. Die unüberbauten Flächen zwischen den Baurechtsparzellen bilden einen Hof, der durch die Baurechtsgeberin als urbaner Aussenraum gestaltet wird und zugleich der Erschliessung der Baurechtsparzellen dient. Dieser Hof und der an Erlenmatt Ost angrenzende Park bilden zwei sich ergänzende Freiräume mit unterschiedlichen Qualitäten. Bei der Erstellung und beim Betrieb der Gebäude ist die Schonung der Ressourcen oberste Zielsetzung. Alle Bauten auf Erlenmatt Ost erfüllen hohe energetische Standards und sind nachhaltig konzipiert. Gleichzeitig wird der motorisierte Individualverkehr (MIV) von und zu den Gebäuden möglichst minimiert und wird der Langsamverkehr konsequent gefördert. Dieses Ziel wird erreicht durch die Reduktion des Parkplatzangebotes für den MIV auf das Allernotwendigste, die Förderung von Car-Sharing- Modellen und die Bereitstellung von ausreichenden Veloabstellplätzen an idealen Standorten. Die Umsetzung der nachhaltigen Arealentwicklung auf Erlenmatt Ost wird durch die Richtlinien Nachhaltigkeit sichergestellt. Die Richtlinien Nachhaltigkeit sind für sämtliche Bauträger auf Erlenmatt Ost verbindlich. XXX [Bauberechtigter] und die Stiftung Habitat sind diesen Zielen gleichermassen verpflichtet. Vor diesem Hintergrund sind die Parteien übereingekommen, folgenden Baurechtsvertrag abzuschliessen: I. Bestellung des Baurechts 1. Baurecht Die Baurechtsgeberin bestellt zugunsten des Bauberechtigten an ihrer Liegenschaftsparzelle in Sektion 7 des Grundbuchs Basel ein Baurecht, bezeichnet als Baurechtsparzelle xxx, umfassend einen Abschnitt von xxx m 2 (xxx Quadratmeter) an der xxx Strasse in Basel. Auf der Liegenschaftsparzelle bestehen folgende, das Baurecht berührende und diesem vorgehende Eintragungen: a) die Dienstbarkeit als Last xxx ; b) die Dienstbarkeit als Recht xxx ; c) die Anmerkungen xxx. Von weiteren vorgehenden Eintragungen und Lasten ist die Liegenschaftsparzelle laut Grundbuch frei. Seite 2/15

3 Der Bauberechtigte hat davon Kenntnis, dass er sich über die Zoneneinteilung und bevorstehende Änderungen derselben beim Bauinspektorat respektive beim Planungsamt Basel-Stadt erkundigen kann. 2. Selbständiges und dauerndes Recht Dieses Baurecht ist ein selbständiges und dauerndes Recht im Sinne von Artikel 675 und Artikel 779 Absatz 3 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches. Es ist nach Artikel 943 Absatz 1 Ziffer 2 ZGB und Artikel 7 der Grundbuchverordnung als Grundstück in das Grundbuch aufzunehmen. II. Inhalt und Umfang des Baurechts 3. Inhalt des Baurechts 3.1 Zweck Das Baurecht wird für den Bau und Betrieb von xxxxx [im Einzelfall spezifizieren, Wohnungen, Ateliers, Büros, insbesondere den Mindestwohnanteil im Vertrag festhalten], erteilt. Dieser Zweck darf ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Baurechtsgeberin nicht geändert werden. Die bau- und zonenrechtlichen Vorschriften sowie die Umweltschutzbestimmungen bleiben vorbehalten. Zulässig ist eine Nutzung von xxx m 2 (xxx Quadratmeter) Bruttogeschossfläche. Von dieser Bruttogeschossfläche darf nur mit schriftlicher Zustimmung der Baurechtsgeberin abgewichen werden. 3.2 Genehmigung Vor der Errichtung neuer Bauten sind die Pläne der Baurechtsgeberin zur Genehmigung vorzulegen. Die Genehmigung ist stets vor Einreichung des Baugesuchs einzuholen. Der Bauberechtigte hat die Pläne vor Einreichung des Baugesuchs durch die Baurechtsgeberin mitunterzeichnen zu lassen. Die Mitunterzeichnung des Baugesuchs in Kenntnis aller Planunterlagen gilt als Genehmigung. Einer solchen Genehmigung bedürfen auch alle späteren Änderungen an den Bauten und Anlagen und an der Gestaltung der Grünflächen und Freiräume; die Genehmigung ist stets vor der Vornahme von Änderungen, auch von Änderungen gegenüber bewilligten Plänen, einzuholen. Der Bauberechtigte hat der Baurechtsgeberin jeweils unaufgefordert eine vollständige Kopie der Baubewilligungsgesuchunterlagen mit Kopien aller Pläne abzugeben, aus denen die Nutzflächen ersichtlich sind. Sofern das ausgeführte Werk von den eingereichten Plänen abweicht, sind der Baurechtsgeberin die geänderten Pläne unaufgefordert nachzureichen, ebenso im Falle späterer Änderungen. Die Baurechtsgeberin kann die Genehmigung jedoch nur aus triftigen Gründen verweigern. Ein triftiger Grund liegt insbesondere vor, wenn eine Zweckänderung vorgenommen werden soll, wenn Bestimmungen des Baurechtsvertrags und/oder des Regelwerks Erlenmatt Ost (REO) und/oder die Richtlinien Nachhaltigkeit verletzt werden, sowie wenn die Interessen der Baurechtsgeberin oder anderer Bauberechtigter erheblich beeinträchtigt werden. Diese Vereinbarung ist im Grundbuch auf der Baurechtsparzelle vorzumerken. Seite 3/15

4 3.3 Wohnraum für soziale Zwecke Der Bauberechtigte ist verpflichtet, mindestens einen Zehntel der auf der Baurechtsparzelle erstellten Wohneinheiten mit mindestens einem Zehntel der gesamten Wohnfläche für soziale Zwecke zu vermieten/zu verkaufen. Die Einzelheiten ergeben sich aus den Richtlinien Nachhaltigkeit und dem diesen beigelegten Nachhaltigkeitskonzept. 3.4 Nutzungspflicht Der Bauberechtigte ist verpflichtet, für das von der Baurechtsgeberin genehmigte erste Bauvorhaben sofort nach Unterzeichnung des Baurechtsvertrages ein Baugesuch einzureichen. Die Baurechtsgeberin wird das Baugesuch erforderlichenfalls mit unterzeichnen. Der Bauberechtigte ist verpflichtet, mit dem ersten Bauvorhaben spätestens drei Monate nach Erhalt der Baubewilligung zu beginnen und ohne es wesentlichen Unterbruch zu Ende zu führen. Die Bauberechtigte ist weiter verpflichtet, auch spätere genehmigte Bau- und Umbauprojekte innert angemessener Frist, spätestens sechs Monate nach Erhalt der Baubewilligung, zu beginnen und ohne wesentliche Unterbrüche zu Ende zu führen. 3.5 Unterhaltspflicht Der Bauberechtigte ist verpflichtet, die Bauten und die nicht überbaute Fläche mit allen Einrichtungen während der ganzen Dauer des Baurechts ordnungsgemäss und ihrem Zweck entsprechend zu unterhalten. 3.6 Baugrundrisiko / Gewährleistung Die Baurechtsgeberin verpflichtet sich, sich an den dem Bauberechtigten entstehenden Mehrkosten für die baubedingte Entsorgung von verunreinigtem Bodenmaterial sowie an den Kosten von Entsorgungs- und Sanierungsmassnahmen, die aufgrund gesetzlicher Vorschriften von der zuständigen Behörde angeordnet werden (insgesamt als Entsorgungsmehrkosten bezeichnet), wie folgt zu beteiligen: a) Falls der Boden der Baurechtsfläche umweltschutzrechtlich relevante Verunreinigungen enthält, erstattet die Baurechtsgeberin dem Bauberechtigten die diesem dadurch entstehenden Entsorgungsmehrkosten gemäss den nachfolgenden Regelungen. b) Massgeblich für die Beurteilung der Verschmutzung des Bodenmaterials und der gegebenenfalls erforderlichen Massnahmen ist die Richtlinie des Bundesamtes für Umwelt, Wald und Landschaft BUWAL vom Juni 1999 für die Verwertung, Behandlung und Ablagerung von Aushub-, Abraum- und Ausbruchmaterial (Aushubrichtlinie) sowie die dort genannten weiteren Rechtsgrundlagen, insbesondere die technische Verordnung über Abfälle (TVA). c) Voraussetzung für die Geltendmachung des Kostenbeteiligungsanspruchs ist, dass das verunreinigte Aushubmaterial verschmutztes Aushubmaterial im Sinne der Aushubrichtlinie ist, somit Belastungen über dem Richtwert T gemäss Anhang 2 der Aushubrichtlinie aufweist und diese Belastungen nachweislich vor Beginn des Baurechtsvertrags entstanden sind. An den Kosten für die Entsorgung von Aushubmaterial mit geringerer Belastung als dem erwähnten Richtwert T beteiligt sich die Baurechtsgeberin nicht. d) Der Bauberechtigte kann den Kostenbeteiligungsanspruch nur geltend machen, wenn er Seite 4/15

5 das verunreinigte Aushubmaterial gemäss der Aushubrichtlinie behandelt und somit verschmutztes Aushubmaterial so behandelt, dass es als tolerierbares und unverschmutztes Material verwertet werden kann. e) Nicht zu den Entsorgungsmehrkosten zählen diejenigen Aufwendungen, die bei der Verwirklichung eines Vorhabens durch den Bauberechtigten auch ohne Auftreten der Verunreinigungen angefallen wären (sog. Sowieso-Kosten). Zu den Entsorgungsmehrkosten gehören ausschliesslich Kosten der eigentlichen Entsorgung (Deponiegebühren einschliesslich Gebührenentscheide der zuständigen Behörde). Kosten für Transport, Analytik und fachgutachterliche Begleitung gehören zu den Sowieso-Kosten. f) Der Bauberechtigte ist als Voraussetzung zur Geltendmachung des Kostenbeteiligungsanspruchs dazu verpflichtet, die Baurechtsgeberin sofort zu informieren, wenn sich Hinweise ergeben, dass auf der Baurechtsfläche verschmutztes Bodenmaterial existiert. Die Entsorgung dieses Materials ist auf der Basis eines zwischen den Parteien abzustimmenden Entsorgungskonzeptes durchzuführen. g) Die Verpflichtung der Baurechtsgeberin zur Kostenbeteiligung endet ein Jahr nach Beginn der Bauarbeiten und auf jeden Fall am xxxxxx. Im Übrigen wird jegliche Gewährleistung der Baurechtsgeberin, soweit gesetzlich zulässig, für Sachmängel und Eigenschaften irgendwelcher Art der Baurechtsfläche und/oder der Gebäude ausdrücklich wegbedungen. Dies gilt namentlich auch für die Tauglichkeit der Baurechtsparzelle als Baugrund. Die Parteien bestätigen, vom Notar auf die Bedeutung und Tragweite dieser Bestimmung aufmerksam gemacht worden zu sein. 3.7 Regelwerk Erlenmatt Ost (REO) Die Bestimmungen des REO (Version 1, Stand ) haben für die Erstellung und Nutzung der Gebäude und damit für das Zusammenleben in der Erlenmatt Ost eine zentrale Bedeutung. Das Reglement regelt Fragen zu Art und Ort der Nutzungen, Volumetrie, Parzellierung, Erschliessung, Mobilität, Energie, Lärm, Etappierung und weiteren Themen. Mit der Unterzeichnung des Baurechtsvertrages stimmt der Bauberechtigte auch dem REO zu. Entsprechend hat der Bauberechtigte das REO zum Zeichen seiner Zustimmung unterzeichnet. 3.8 Richtlinien Nachhaltigkeit In den Richtlinien Nachhaltigkeit (Version 3.0 vom 01. Januar 2015) werden die Anforderungen an die Nachhaltigkeit gemäss dem Bebauungsplan und dem REO konkretisiert. Den Richtlinien ist das Nachhaltigkeitskonzept Erlenmatt Ost mit dem Kriterienset beigelegt. Der Bauberechtigte hat die Richtlinien Nachhaltigkeit zum Zeichen seiner Zustimmung unterzeichnet. Der Bauberechtigte wird der Baurechtsgeberin die in den Richtlinien genannten Daten auf Verlangen der Baurechtsgeberin periodisch zur Verfügung stellen. 4. Öffentlicher Aussenbereich; Freiflächen und Nutzungstransfer 4.1 Die allgemeinen Flächen in Erlenmatt Ost werden durch die Baurechtsgeberin bewirtschaftet. Die Gestaltung der Aussenräume auf der Baurechtsparzelle obliegt der Bauberechtigten. Dabei sind die Vorgaben des mit der Stadtgärtnerei Basel gesamthaft vereinbarten Grünflächennachweises einzuhalten, insbesondere sind der Garten zu zwei Dritteln und die Vorzone zu einem Drittel mit standortheimischen Pflanzen zu begrünen. Der öffentliche Aussenbereich steht der gesamten Bewohnerschaft der Erlenmatt Ost und deren Besucherinnen und Besuchern zur Nutzung offen. Die Baurechtsgeberin ist berechtigt, für die Nutzung der Aussenflächen nach Seite 5/15

6 Rücksprache mit den Bauberechtigten ein Reglement im Sinne einer Hausordnung zu erlassen, insbesondere hinsichtlich Einhaltung von Ruhezeiten, Sauberkeit und Ordnung. 4.2 Da die allgemeinen Flächen durch die Baurechtsgeberin bewirtschaftet werden und der öffentliche Aussenbereich allgemein zugänglich ist, ist die Baurechtsparzelle wesentlich kleiner als es für die vorgesehene Überbauung erforderlich ist. Die nötigen Freiflächen werden durch die Dienstbarkeit zugunsten des Kantons Basel-Stadt auf der Liegenschaftsparzelle gesichert. 4.3 Zur Sicherstellung des obigen Benutzungsrechtes wird folgende Dienstbarkeit errichtet: Stichwort: Benutzungsrecht Belastete Parzelle: Sektion 7 Parzelle Berechtigte Parzelle: Sektion 7 Baurechtsparzelle xxx Wörtliche Fassung: Die jeweilige Eigentümerschaft der berechtigten Parzelle sowie deren Nutzerinnen und Nutzer sind berechtigt, den Aussenbereich der belasteten Parzelle und die darauf stehenden Bauten und Einrichtungen (wie Sitzgelegenheiten, Kinderspielanlagen und dergleichen) im Rahmen des von der Eigentümerschaft der belasteten Parzelle festzulegenden Nutzungsreglements mitzubenutzen. Im Nutzungsreglement werden insbesondere die Öffnungs- und Benützungszeiten, Ausnahmen vom Mitbenützungsrecht und das Wegweisungsrecht der Eigentümerschaft der belasteten Parzelle bei Missachtung des Reglementes geregelt. 5. Belastung mit dinglichen Rechten Jede Belastung der Baurechtsparzelle mit einem beschränkten dinglichen Recht oder einer Vormerkung bedarf der Zustimmung der Baurechtsgeberin. Diese Zustimmung darf nur aus wichtigen Gründen verweigert werden. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn Pfandgläubiger den Rücktritt hinter das Baurechtzinspfandrecht ganz oder teilweise verweigern. 6. Übertragung und Vorkaufsrecht 6.1 Das Baurecht ist übertragbar, doch es bedarf jede ganze oder teilweise Veräusserung oder Übertragung der Genehmigung der Baurechtsgeberin. Diese Genehmigung darf nur aus wichtigen Gründen verweigert werden. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Erwerber nicht alle Rechte und Pflichten aus dem Baurechtsvertrag, dem Reglement Erlenmatt Ost sowie den Richtlinien Nachhaltigkeit übernimmt. Diese Verfügungsbeschränkung ist im Grundbuch auf der Baurechtsparzelle vorzumerken. 6.2 Die Baurechtsgeberin hat von Gesetzes wegen ein Vorkaufsrecht am Baurecht. Die Frist zur Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts der Baurechtsgeberin beträgt entsprechend der gesetzlichen Ordnung drei Monate. Hingegen ist das Vorkaufsrecht der Baurechtsgeberin limitiert und kann zu folgendem Betrag ausgeübt werden ( der Ausübungspreis ): Den nachgewiesenen Anfangsinvestitionen des Bauberechtigten gemäss der von beiden Parteien unterzeichneten Bauschlussabrechnung zuzüglich den nachgewiesenen wertvermehrenden Investitionen des Bauberechtigten und zuzüglich der seither aufgelaufenen Teuerung gemäss dem schweizerischen Landesindexes der Konsumentenpreise und abzüglich einer Abschreibung von linear 1% Seite 6/15

7 (ein Prozent) pro Jahr ( die massgeblichen wertvermehrenden Investitionen ), zuzüglich einer Marge von 10% (zehn Prozent) auf diesen Investitionen, gemäss dem Berechnungs-Muster in Anhang 1. Sollte jedoch der Bauberechtigte das Baurecht zu einem Preis verkaufen, der unter dem Ausübungspreis liegt, so kann das Vorkaufsrecht zu diesem niedrigeren Preis ausgeübt werden. Diese Änderungen des gesetzlichen Vorkaufsrechts fallen dahin, falls die Stiftung Habitat die Liegenschaftsparzelle an einen Dritten verkaufen sollte. Der Bauberechtigte ist verpflichtet, der Baurechtsgeberin wertvermehrende Investitionen bis spätestens am 30. Juni des Folgejahres schriftlich mitzuteilen und der Baurechtsgeberin auf Wunsch Einsicht in sämtliche Belege, Berechnungen und Werkverträge zu gewähren. Bei der Festlegung des Ausübungspreises gemäss Ziffer 6.2 können nur solche wertvermehrende Investitionen berücksichtigt werden, die der Baurechtsgeberin gemäss dieser Bestimmung mitgeteilt wurden. Diese Änderungen des gesetzlichen Vorkaufsrechtes sind auf der Baurechtsparzelle vorzumerken. 6.3 Hingegen wird das gesetzliche Vorkaufsrecht des Bauberechtigten am Grundstück der Baurechtsgeberin wegbedungen. Diese Vereinbarung ist im Grundbuch auf der Baurechtsparzelle vorzumerken. III. Dauer des Baurechts 7. Beginn und Dauer 7.1 Das Baurecht beginnt dinglich mit der Anmeldung beim Grundbuchamt und erlischt am TTT. (..) MMM JJJ ( ). 7.2 Obligatorisch beginnt das Baurecht auf jeden Fall am TTT. ( ) MMM JJJ (..), dauert 50 (fünfzig) Jahre und endet somit obligatorisch wie das dingliche Recht am TTT. (.) MMM JJJ (..). Die Baurechtsnehmerin hat Anspruch auf eine Verlängerung des Baurechts um zunächst 30 (dreissig) Jahre. Ist auch die zweite Zeitperiode abgelaufen, hat die Baurechtsnehmerin Anspruch auf eine weitere Verlängerung des Baurechtsvertrags um 20 (zwanzig) Jahre. Das Baurecht erlischt durch Zeitablauf, sofern die Parteien nicht vor Ablauf der oben vereinbarten Dauer die Verlängerungen beim Grundbuchamt angemeldet haben und diese eingetragen worden ist. Die Baurechtsnehmerin hat Begehren um solche Verlängerungen des Vertrages jeweils spätestens 2 (zwei) Jahre vor Vertragsablauf der Baurechtsgeberin schriftlich mitzuteilen. Die Baurechtsvertrags-Verlängerung ist dem Grundbuchamt einzureichen. IV. Baurechtszins und Baurechtszinspfandrecht 8 Baurechtszins 8.1 Der Bauberechtigte entrichtet der Baurechtsgeberin für die Einräumung des Baurechts einen Baurechtszins. Für die ersten 10 Jahre, gerechnet ab dem TTT.MMM.JJJ, beträgt der Baurechtszins CHF xxxx (Franken xxxx) pro Jahr. Der Baurechtszins ist erst ab Rechtskraft der Baubewilligung für das erste Bauvorhaben geschuldet. 8.2 Der Baurechtszins ist halbjährlich nachschüssig per 30. (dreissigsten) Juni und 31. (einunddreis- Seite 7/15

8 sigsten) Dezember jeden Jahres zu bezahlen. 8.3 Der Baurechtszins kann ausnahmsweise gestaffelt werden. 9. Anpassung des Baurechtszinses 9.1 Der Baurechtszins ist erstmals per TTT.MMM.JJJ und danach jeweils alle zehn Jahre anzupassen. Bemessungsgrundlage für die Anpassung bilden der dannzumalige absolute Bodenwert der ganzen Liegenschaftsparzelle und der dannzumalige gewichtete durchschnittliche Referenzzinssatz gemäss Mieterschutzgebung während der letzten zehn Kalenderjahre vor der Anpassung, erstmals somit während des Zeitraums vom TTT.MMM.JJJ bis zum TTT.MMM.JJJ. Der Baurechtszins entspricht dem absoluten Bodenwert, verzinst zum erwähnten gewichteten durchschnittlichen Referenzzinssatz, mindestens jedoch zu 3% (drei Prozent) pro Jahr. 9.2 Für die erste Periode vom TTT.MMM.JJJ bis zum TTT.MMM.JJJ beträgt der absolute Bodenwert CHF /m 2, wobei dieser Wert im Sinne eines Entgegenkommens der Baurechtsgeberin bewusst tief angesetzt ist. Für die folgenden Perioden wird der absolute Bodenwert jeweils durch die Bodenbewertungsstelle des Kantons Basel-Stadt wie folgt festgelegt, wobei die Bodenbewertungsstelle den Bodenwert durch die Bewertungskommission Basel-Stadt festzulegen hat, sofern sie den Bodenwert nicht selbst festlegen kann (mit Bodenbewertungsstelle ist nachfolgend daher die Bewertungskommission mitgemeint). Sofern die Bodenbewertungsstelle eine Preisspanne nennt, gilt jeweils der Mittelwert. Die Bewertung der Bodenbewertungsstelle des Kantons Basel-Stadt ist für beide Parteien verbindlich und abschliessend, sofern nicht eine Partei innert Monatsfrist, ab Datum der Zustellung des Bewertungsergebnisses gerechnet, den Rechtsweg beschreitet. Die Parteien tragen die Kosten der Bodenbewertungsstelle des Kantons Basel-Stadt je zur Hälfte. 9.3 Sollten sich die wirtschaftlichen Verhältnisse sehr erheblich und einseitig zulasten einer Partei verändern, so haben beide Parteien das Recht, die Aufnahme von Verhandlungen über die Neufestlegung des Baurechtszinses aufgrund der geänderten Verhältnisse auch während einer Zehnjahresperiode zu verlangen. Beide Parteien sind verpflichtet, solche Verhandlungen in guten Treuen zu führen. 9.4 Die Baurechtsgeberin ist in allen Fällen berechtigt, eine Reduktion auf dem gemäss Ziffer 9.1 berechneten Baurechtszins zu gewähren. Ein Rechtsanspruch seitens des Bauberechtigten hierauf besteht jedoch nicht. 10 Sicherung des Baurechtszinses 10.1 Auf der Baurechtsparzelle ist ein gesetzliches Pfandrecht (Baurechtszinspfandrecht) als Maximalhypothek in der dreifachen Höhe des Baurechtszinses, also im Betrag von CHF xxxx, einzutragen. Entsprechend beantragt und bewilligt der Bauberechtigte die Eintragung eines Baurechtszinspfandrechtes von CHF xxxx (Franken xxxx) Dieses Pfandrecht steht auf der Baurechtsparzelle im ersten Rang. Es dürfen ihm keine anderen Pfandrechte im Rang vorgehen Sollte der Baurechtszins erhöht werden, so verpflichtet sich der Bauberechtigte, alle Erklärungen abzugeben, um das Pfandrecht entsprechend zu erhöhen und die dann allenfalls erforderlichen Rücktritte anderer Grundpfandgläubiger auf eigene Kosten zu beschaffen. Seite 8/15

9 V. Weitere Bestimmungen 11. Haftung Der Bauberechtigte haftet für alle Schäden, für die der Grund- oder Werkeigentümer einzustehen hat. Er ist verpflichtet, sich gegen diese Risiken angemessen zu versichern. Sollte die Baurechtsgeberin für Schäden, die durch den Bestand oder die Benutzung der Gebäude entstehen, in Anspruch genommen werden, so hat ihr der Bauberechtigte hiefür vollen Regress zu leisten. 12. Öffentliche Abgaben und Lasten Alle öffentlichen Abgaben und Lasten, welche mit den Bauten und Anlagen zusammenhängen, gehen zulasten des Bauberechtigten, so insbesondere die Beiträge an die staatliche Gebäudeversicherung, die Beleuchtungs- und die Strassenreinigungssteuer, die Kanalisationsgebühren, die Beiträge an die Erstellung von Strassen und Trottoirs, Dolen- und Kanalisationsanlagen sowie andere Erschliessungskosten. Die beim ersten Bauvorhaben geschuldete Mehrwertabgabe geht zulasten der Baurechtsgeberin respektive ihrer Rechtsvorgängerin. Die Erschliessungsbeiträge und die Kanalisationsbeiträge, die mit der Mehrwertabgabe verrechnet werden, werden dem Bauberechtigten nicht weiterbelastet. 13. Erneuerungsfonds 13.1 Der Bauberechtigte hat spätestens nach 10 (zehn) Jahren Dauer des Baurechtsverhältnisses jährlich einen Betrag von 0,5 % (Null Komma fünf Prozent) des jeweiligen Gebäudeversicherungswertes in einen Erneuerungsfonds liquiditätswirksam einzubezahlen; dieser Betrag erhöht sich spätestens nach zwanzig Jahren Dauer des Baurechtsverhältnisses auf jährlich 0,75% (Null Komma fünfundsiebzig Prozent) des jeweiligen Gebäudeversicherungswertes. Sollten sich die Parameter der Berechnung des Gebäudeversicherungswertes massgeblich ändern, so haben sich die Vertragsparteien über die Festlegung eines neuen Wertes für den Gebäudewert zu einigen Dieser Erneuerungsfonds ist ausschliesslich bestimmt für Erneuerungen im Sinne von nachhaltigen Investitionen, sowie für eigentliche Neuinvestitionen und umfassende Sanierungen des Gebäudes, nicht aber laufende Unterhaltsarbeiten wie Malerarbeiten, Fassadenreinigungen und die Instandstellung von Wohnungen nach einem Mieterwechsel und dergleichen. Als Erneuerungen gelten bei Wohnbauten etwa die Anpassung der Wohnungstypologien, deutliche Verbesserungen bei den ökologischen Ergebnissen, deutliche Verbesserungen bei der architektonischen Qualität, Schaffung grösserer Wohnflächen, An- und Neubauten, etc Die Mittel des Erneuerungsfonds sind vom Bauberechtigten für die Baurechtsparzelle in der Jahresbilanz separat auszuweisen. Sie sind sicher anzulegen. Der Bauberechtigte reicht der Baurechtsgeberin zu diesem Zweck jährlich bis zum 30. Juni des Folgejahres einen Geschäftsbericht mit Bilanz und Erfolgsrechnung und Anhängen ein Einer Entnahme aus dem Erneuerungsfonds muss die Baurechtsgeberin vorgängig zustimmen. Auf Wunsch der Baurechtsgeberin ist der Entnahmegrund näher zu dokumentieren. Die Nicht- Seite 9/15

10 zustimmung zur Entnahme durch die Baurechtsgeberin darf nur aus wichtigen Gründen erfolgen. Als wichtiger Grund gilt insbesondere die Entnahme für ausschliessliche Unterhaltsarbeiten. Die Baurechtsgeberin beurteilt ein Projekt für eine Entnahme aus dem Erneuerungsfonds als Ganzes und erteilt ihre Zustimmung, respektive lehnt die Entnahme für ein Projekt als Ganzes ab Bei Nicht-Einigung zwischen den Parteien soll auf schriftlichen Antrag einer Partei eine gemeinsam zu bestimmende neutrale, externe Immobilienfachperson eine Beurteilung vornehmen und die Angelegenheit wenn möglich einer einvernehmlichen Lösung zuführen. Die Parteien tragen die Kosten der Fachperson je zur Hälfte. Die Bewertung der Fachperson ist für beide Parteien verbindlich und abschliessend, sofern nicht eine Partei innert Monatsfrist, ab Datum der Zustellung des Bewertungsergebnisses gerechnet, den Rechtsweg beschreitet. Diesem Verfahren kommt die aufschiebende Wirkung zu, wobei die bauliche Massnahme umgesetzt werden kann, jedoch die Entnahme aus dem Erneuerungsfonds noch offen bleibt Nach Beendigung des Baurechtsvertrags fällt der Erneuerungsfonds zur Hälfte an die Baurechtsgeberin, respektive wird mit einer allfälligen Heimfallentschädigung verrechnet (19.6). Die andere Hälfte des Erneuerungsfonds fällt an den Bauberechtigten. Falls die Parteien übereinkommen, das Baurechtsverhältnis zu erneuern, verbleibt der für die Baurechtsparzelle ausgewiesene Erneuerungsfonds beim Bauberechtigten. Er kann somit im Rahmen des vorliegenden Vertrages weiterhin über den Erneuerungsfonds verfügen. 14. Energiekonzept 14.1 Die Baurechtsgeberin wird wenn immer möglich dafür sorgen, dass der Bauberechtigte die für Heizung und Warmwasser benötigte Wärme von einer nicht primär auf fossilen Brennstoffen basierenden zentralen Energieversorgung beziehen kann (Nah- oder Fernwärmenetz). Soweit diese Möglichkeit besteht, ist der Bauberechtigte verpflichtet, diese zentrale Energieversorgung für alle seine Bauten zu nutzen und die für Heizung und Warmwasser benötigte Wärme von dieser zentralen Energieversorgung zu beziehen (Anschlusszwang). Dem Bauberechtigten ist dabei bekannt, dass er voraussichtlich auf jeden Fall für die Warmwassererwärmung (von 40 auf 60 C) eine eigene dezentrale Anlage erstellen muss. Der Bauberechtigte ist verpflichtet, zur Eintragung der üblichen Dienstbarkeiten Hand zu bieten, insbesondere zur Eintragung eines Verbots der Erstellung einer eigenen Heizanlage auf der Baurechtsparzelle und zu den mit der zentralen Wärmeversorgung zusammenhängenden Leitungsdienstbarkeiten Die Baurechtsgeberin plant, wenn möglich ein eigenes Arealnetz für die Stromversorgung der Erlenmatt Ost selbst zu erstellen respektive dieses Stromnetz durch einen Dritten erstellen zu lassen, wobei der Strom aus möglichst umweltschonenden Quellen stammen muss. Sofern dieses Projekt realisiert wird und die Stromtarife nicht höher sind als diejenigen der IWB Industrielle Werke Basel, sind der Bauberechtigte und alle weiteren Nutzerinnen und Nutzer der Baurechtsparzelle verpflichtet, den für die Bauten benötigten Strom von diesem Arealnetz zu beziehen Der Bauberechtigte ist weiter verpflichtet, die für die Bauten allenfalls benötigte Restenergie für Heizung, Warmwasser und Strom aus möglichst umweltschonenden Quellen zu beziehen und nach Kräften darauf hinzuwirken, dass auch seine Mieterinnen und Mieter und die weiteren Nutzerinnen und Nutzer der Gebäude dies tun. Seite 10/15

11 14.4 Der Bauberechtigte räumt der Baurechtsgeberin das Recht ein, auf dem Dach seiner Gebäude eine Photovoltaikanlage und/oder andere Energieerzeugungsanlagen auf Kosten der Baurechtsgeberin zu erstellen, zu betreiben, zu unterhalten und zu erneuern. Zu diesem Zweck wird folgende Personaldienstbarkeit auf der Baurechtsparzelle errichtet: Last: Nutzungsrecht Berechtigte: Stiftung Habitat, in Basel Wörtliche Fassung: Die Eigentümerschaft der belasteten Parzelle räumt der Berechtigten das Recht ein, auf dem Dach des respektive der Gebäudes auf ihrer Parzelle eine Photovoltaikanlage und/oder andere Energieerzeugungsanlagen auf eigene Kosten zu erstellen, zu betreiben, zu unterhalten und zu erneuern. Zusätzlich stellt die Eigentümerschaft der belasteten Parzelle der Berechtigten einen geeigneten Platz innerhalb des Gebäudes für die Installation der notwendigen technischen Einrichtungen zur Verfügung. Der Berechtigten und den von ihr beauftragten Dritten ist der Zugang zu den Anlagen und zu den übrigen technischen Einrichtungen jederzeit zu gewährleisten. Die Eigentümerschaft der belasteten Parzelle ist verpflichtet, bauliche Veränderungen sowie andere Massnahmen am Gebäude oder an der Parzelle, die zu Schattenwurf auf der Photovoltaikanlagen führen, wenn immer möglich zu unterlassen. Diese Personaldienstbarkeit ist seitens der Berechtigten übertragbar. 15. Unterirdisches Überbaurecht/Leitungsrecht/Benützungsrecht 15.1 Die Zufahrt zur unterirdischen Einstellhalle/Energiezentrale, die sich auf Parzelle 3143 befindet, berührt die Parzelle des Bauberechtigten. Entsprechend wird folgende Dienstbarkeit errichtet: Berechtigte Parzelle: Sektion 7 Parzelle Belastete Parzelle: Sektion 7 Baurechtsparzelle xxx Last: Unterirdisches Überbaurecht Kommentar [DB1]: Betrifft die Baurechtsparzellen Baustein 2, 7, 8 und 9. Wörtliche Fassung: Die jeweilige Eigentümerschaft der belasteten Parzelle duldet zugunsten der jeweiligen Eigentümerschaft der berechtigten Parzelle die Erstellung, den Betrieb, den Unterhalt und die Erneuerung einer unterirdischen Einstellhalle/Energiezentrale mit einem Geschoss auf der im Situationsplan vom 03. September 2013 blau schraffierten Fläche der belasteten Parzelle. Diese Dienstbarkeit darf ohne Zustimmung der Baubewilligungsbehörde des Kantons Basel-Stadt weder in ihrem Wortlaut verändert noch gelöscht werden. Dieser Situationsplan ist als Anhang 2 beigeheftet Das Abfallentsorgungskonzept wird für das ganze Gebiet Erlenmatt Ost durch die Baurechtsgeberin festgelegt. Soweit zu diesem Abfallentsorgungskonzept unterirdische Abfallcontainer (Unterflurcontainer) gehören, wird deren Lage durch die Baurechtsgeberin festgelegt. Entsprechend ist der Bauberechtigte verpflichtet, einen solchen Unterflurcontainer bei seiner Baurechtsparzelle zu dulden, wobei die Bauten des Bauberechtigten dadurch nicht übermässig beeinträchtigt werden dürfen. Der Baurechtsgeberin und den von ihr beauftragten Dritten steht in diesem Falle das erforderliche Zutritts- und Grabungsrecht auf der Baurechtsparzelle zu, wo- Seite 11/15

12 bei alle Kosten von der Baurechtsgeberin übernommen werden und die Baurechtsgeberin verpflichtet ist, durch Grabungen verursachte Schäden auf eigene Kosten zu beheben Der Bauberechtigte ist verpflichtet, auf dem zu Baurecht übergebenen Areal das Legen und Durchleiten von Kanalisationsleitungen, Gas- und Wasserleitungen, elektrischen und ähnlichen Leitungen sowie entsprechende öffentliche Anlagen und das für deren Erstellung, Unterhalt und Erneuerung erforderliche Zutritts- und Grabungsrecht zu dulden, immerhin in dem Sinne, dass seine Bauten nicht übermässig beeinträchtigt werden Der Bauberechtigte hat die Möglichkeit, das Dachwasser von seinen Gebäuden über die Liegenschaftsparzelle der Baurechtsgeberin versickern zu lassen. Sofern er von dieser Möglichkeit Gebrauch macht, hat er sich an den Gestehungskosten sowie an den Unterhalts- und Erneuerungskosten der Versickerungsanlage anteilig zu beteiligen. Kommentar [DB2]: Das ist bei jedem Baustein individuell festzulegen. 16. Diverse Bestimmungen 16.1 Allgemeine Unterhaltsabgabe Die Baurechtsgeberin ist für den Unterhalt der gemeinsamen Anlagen besorgt, wie z.b. Abfallbewirtschaftung, Unterhalt und Betrieb der allgemeinen Anlagen (Spielgeräte, Sitzgelegenheiten, etc.). Der Bauberechtigte bezahlt der Baurechtsgeberin zur Finanzierung dieser allgemeinen Unterhaltsarbeiten einen jährlichen Pauschalbetrag. Dieser beträgt 10 % des jährlichen Baurechtszinses und ist halbjährlich nachschüssig analog dem Baurechtszins zu bezahlen. Die allgemeine Unterhaltsabgabe wird jeweils im gleichen Umfange wie der Baurechtszins angepasst, erstmals somit per TT.MM.JJJJ. Die Baurechtsgeberin rechnet jährlich bis spätestens am 30. Juni des Folgejahres ab über die Verwendung dieser Unterhaltsabgabe Vertragsüberbindung Soweit die Bestimmungen dieses Baurechtsvertrages nicht zum dinglichen Inhalt gehören und im Grundbuch nicht vorgemerkt werden oder nicht vorgemerkt werden können, verpflichtet sich der Bauberechtigte, einem Rechtsnachfolger alle Bestimmungen dieses Vertrages zu übertragen (Rechte) beziehungsweise zu überbinden (Pflichten), einschliesslich dieser Übertragungs- und Überbindungsklausel. VI. Beendigung des Vertragsverhältnisses 17. Erlöschen des Baurechts Das Baurecht erlischt durch Zeitablauf, sofern sich die Parteien nicht vor Ablauf über eine Verlängerung des Baurechts und des Baurechtsvertrages verständigt haben und diese vor Ablauf im Grundbuch eingetragen worden ist. 18. Vorzeitiger Heimfall 18.1 Die Baurechtsgeberin ist berechtigt, die Übertragung des Baurechts mit allen Rechten und Pflichten auf sich selber zu verlangen (vorzeitiger Heimfall), wenn der Bauberechtigte das ihm eingeräumte Baurecht in grober Weise überschreitet, insbesondere wenn der Bauberechtigte Seite 12/15

13 a) mit seinen Zahlungsverpflichtungen mehr als ein halbes Jahr in Verzug ist; b) den ihm durch diesen Vertrag auferlegten Verpflichtungen oder sich auf Bestimmungen dieses Vertrages stützenden Weisungen trotz eingeschriebener Mahnung nicht nachkommt; c) unzulässige Bauten erstellt oder Bauten ohne Zustimmung der Baurechtsgeberin ihrem Zweck entfremdet Dieses Begehren der Baurechtsgeberin setzt eine förmliche Mahnung voraus und muss zudem dem Bauberechtigten mittels eingeschriebenen Briefes mindestens sechs Monate vorher angedroht worden sein. Wird die Verletzung oder Überschreitung innert dieser Frist behoben, so entfällt das Recht, für diesen Fall den vorzeitigen Heimfall zu verlangen Bei Konkurs oder fruchtloser Pfändung des Bauberechtigten sowie bei Grundpfandverwertung kann die Baurechtsgeberin durch eingeschriebenen Brief den sofortigen Heimfall herbeiführen. 19. Wirkung des Heimfalls 19.1 Bei ordentlichem Heimfall, das heisst bei Erlöschen des Baurechts infolge Zeitablaufs oder aufgrund einer Vereinbarung der Beteiligten, gehen sämtliche auf der Baurechtsparzelle stehenden Gebäude und Anlagen in das Eigentum der Baurechtsgeberin über Sind Gebäude und Anlagen im Zeitpunkt des Erlöschens des Baurechts nicht vollständig wertlos, ist die Baurechtsgeberin verpflichtet, für diese übernommenen Gebäude und Anlagen dem Bauberechtigten eine Entschädigung in bar zu entrichten Die Heimfallentschädigung wird fällig auf den Tag des Erlöschens des Baurechts oder auf den Tag der Übertragung des Baurechts auf die Baurechtsgeberin Die Entschädigungsansprüche des Bauberechtigten bleiben in erster Linie den Grundpfandgläubigern verhaftet, soweit solche bestehen. Ohne deren Einwilligung kann eine Auszahlung der Entschädigungssumme nicht erfolgen Bei vorzeitigem Heimfall gilt für die Heimfallentschädigung der Grundsatz von Artikel 779g ZGB, wonach eine angemessene Entschädigung geschuldet ist, bei deren Bemessung das schuldhafte Verhalten des Bauberechtigten als Herabsetzungsgrund berücksichtigt werden kann. Die Heimfallentschädigung kann keinesfalls den beim ordentlichen Heimfall geschuldeten Betrag übersteigen. Die Bezahlung der Heimfallentschädigung erfolgt Zug um Zug gegen Abgabe der Erklärung betreffend Übertragung des Baurechts auf die Baurechtsgeberin zuhanden des Grundbuchamtes Beim ordentlichen Heimfall beträgt die Heimfallentschädigung 80% (achtzig Prozent) des dannzumaligen Verkehrswertes der Gebäude ohne betriebsspezifische Einbauten und Installationen. Damit sind gewerbliche betriebsspezifische Einbauten und Installationen gemeint, die nur einem bestimmten Betrieb dienen, nicht aber Wohnungseinrichtungen wie Küchen, Bäder und dergleichen. Die betriebsspezifischen Einbauten und Installationen sind durch den Bauberechtigten auf seine Kosten zu entfernen, wenn die Baurechtsgeberin nicht schriftlich auf die Entfernung verzichtet. Die Parteien werden rechtzeitig vor Ablauf des Baurechts gemeinsam der Bodenbewertungsstelle des Kantons Basel-Stadt beauftragen, die Höhe der Heimfallentschädi- Seite 13/15

14 gung festzulegen, wobei die Bodenbewertungsstelle dafür die Bewertungskommission Basel- Stadt beiziehen kann, sofern sie die Höhe der Heimfallentschädigung nicht selbst festlegen kann (mit Bodenbewertungsstelle ist nachfolgend daher die Bewertungskommission mitgemeint). Die Bewertung der Bodenbewertungsstelle des Kantons Basel-Stadt ist für beide Parteien verbindlich und abschliessend, sofern nicht eine Partei innert Monatsfrist, ab Datum der Zustellung des Bewertungsergebnisses gerechnet, den Rechtsweg beschreitet. Die Parteien tragen die Kosten der Bodenbewertungsstelle Basel-Stadt je zur Hälfte Soweit Gebäude keinen oder einen negativen Verkehrswert aufweisen, insbesondere wenn aus wirtschaftlichen Überlegungen nur ein Abbruch sinnvoll ist, so ist insoweit keine Heimfallentschädigung geschuldet und gehen die Abbruchkosten zu Lasten des Bauberechtigten Diese Vereinbarung über die Höhe der Heimfallentschädigung und das Verfahren zu ihrer Festsetzung ist im Grundbuch auf der Baurechtsparzelle und auf der Liegenschaftsparzelle vorzumerken. VII. Schlussbestimmungen 20. Gerichtsstand Für alle Streitigkeiten aus diesem Vertrag unterwerfen sich die Parteien dem Gerichtsstand am Ort der gelegenen Sache. 21. Vertragskosten Die Notariats- und Grundbuchgebühren für diesen Vertrag werden von der Stiftung Habitat übernommen. 22. Eintragungsermächtigung und Rangabklärung Das Grundbuchamt wird zu allen aus diesem Vertrag nötigen Eintragungen mit folgender Rangfolge ermächtigt: 1. Vormerkungen 2. Dienstbarkeiten 3. Gesetzliches Baurechtszinspfandrecht Notar. wird mit der Anmeldung beim Grundbuchamt beauftragt. Seite 14/15

15 URKUNDLICH DESSEN wurde dieser Baurechtsvertrag nach Lesung und Genehmigung von den Erschienenen und von mir, dem Notar, unter Beisetzung meines amtlichen Siegels hiernach unterzeichnet. Basel, den x. (xx) xxxx 20xx (zweitausxxxxxxxxxx) Stiftung Habitat... (Klaus Hubmann)... (Urs Buomberger) Baurechtsnehmer... (Name)... (Name) Anhang 1: Berechnungs-Muster (zu Ziffer 6.2) Anhang 2: Situationsplan vom 03. September 2013 (zu Ziffer 15.1)... (xxxx, Notar) Allg. Prot. / Seite 15/15