Entscheidungsverhalten der Schweizer bei der Immobilien-Finanzierung. 27. Februar 2015 Dr. Stefan Heitmann

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1 Entscheidungsverhalten der Schweizer bei der Immobilien-Finanzierung 27. Februar 2015 Dr. Stefan Heitmann

2 Agenda Kurzüberblick Schweizer Hypomarkt Finanzierungsgewohnheiten der Schweizer inkl. Praxisfälle Résumé 2

3 Der Schweizer Hypothekarmarkt: historisch günstig, grosse Zinsunterschiede Anhaltendes Wachstum Hypo Vol. Schweiz per : 678 Mrd. CHF Hypo Vol. per : 868 Mrd. CHF +28% in 5 Jahren; Churn: ca. 120 Mrd. CHF p.a. Neugeschäftsvolumen 2013: 36 Mrd. CHF 2014/15 aufgrund der guten Zinslage noch mehr. Praktisch keine Ausfälle seit Mitte 90er Durchschnittl. Belehnungen: 66% Durchschnittl. Tragbarkeiten: 26% Ausfallquote im Markt für private Finanzierungen: <0.1% Schweizer Hypozinsen: historisch günstig schon vor den SNB-Entscheiden 3.000% % % 1.500% 1.000% 0.500% 0.000% Wochen vom bis zum Min 10 J Fest Durchschnitt 10 Ja Fest Max 10 J Fest Min Libor 3 M Durchschnitt Libor 3 M Max Libor 3 M Quellen: MoneyPark; SNB; BfS 3

4 Das Zinsumfeld bleibt längerfristig hochattraktiv Mit den Zinsentscheiden der SNB vom Dezember und Januar ist klar, dass Hypotheken auf absehbare Zeit günstig bleiben dürften. Das belegen mitunter die gesunkenen Zins-Futures: Für Kunden zentral: Unterschiede bei Anbietern von Zins und Immobilienpreis-Bewertung so gross wie noch nie Derweil sind die Spreads zwischen kurz- und langfristigen Hypo-Zinsen so klein wie nie zuvor Quelle: Cash.ch 4

5 Agenda Kurzüberblick Schweizer Hypomarkt Finanzierungsgewohnheiten der Schweizer inkl. Praxisfälle Résumé 5

6 Dass Kunden vergleichen, ist heute Standard im Schweizer Hypothekargeschäft Vor einigen Jahren noch haben die Schweizer Hypothekarkunden im internationalen Vergleich keine oder nur wenige Angebote verglichen. Die Hausbank dominierte das Geschäft. Heute ist die Situation eine andere: Nach unseren Erfahrungen holen mittlerweile rund 80% der Kunden 2-3 Offerten ein, bevor sie sich für einen Anbieter entscheiden. Situation 2013/14: Quelle: MoneyPark und Fachhochschule Luzern 6

7 Konditionen und Zinsen sind bei der Abschlussentscheidung nicht einmal das wichtigste Argument Worauf achten die Kunden, wenn sie in Beziehung mit einem Hypothekar-Anbieter treten? (Mehrfachnennungen waren möglich) Gute Beratungsqualität 38% Gute Konditionen (Spesen und Gebühren) 36% Persönlich bekannter Kundenberater 33% Günstige Zinsen 30% Nähe der Geschäftsstelle der Bank 27% Hypothek bei der Hausbank 26% Geschäftspolitik der Bank 20% Gute Hypothekarprodukte 18% Andere Gründe 14% Empfehlung von Bekannten 11% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Quelle: Fachhochschule Luzern, 2013, vgl. 7

8 Die Schweizer Hypothekarkunden: tendenziell konservativ Schweizer Hypothekarnehmer sind im europ. Vergleich eher konservativ: Festhypotheken dominieren. Allerdings gibt es grosse Unterschiede zwischen einzelnen Subgruppen. Ältere Hypothekarnehmer sind z.b. noch konservativer als der Durchschnitt. Ledige setzen eher auf Libor- Hypotheken als Verheiratete (noch konservativer sind Geschiedene und Verwitwete). Selbständige suchen weniger Budgetsicherheit als Angestellte (Festhypotheken mit langer Laufzeit). Vermögende Kunden profitieren eher von den tiefen Libor-Zinsen als vermögensschwächere Kreditnehmer. Produktstrategie der Gesamtbevölkerung 1% 27% 60% 12% Nur Fest Nur Libor Nur variabel Mix Libor und Fest Mix Variabel und Fest Mix Variabel und Libor Mix Variabel, Fest und Libor Nach Alter Jährige Jährige 50+ 1% 1% 1% 12% 20% 35% 8% 10% 51% 69% 13% 79% Quelle: MoneyPark 8

9 Vorsichtige Luzerner, wagemutige Basler % 67% Belehnung in den 5 grössten Deutschschweizer Städten 72% 69% 66% 66% Zürich Basel Bern Winterthur Luzern 28% Tragbarkeit 23% 27% 21% Zürich Basel Bern Winterthur Luzern Regional bestehen grosse Unterschiede bezüglich Belehnung und Tragbarkeit der Kunden. Die Basler reizen die Schweizweit geltenden Finanzierungsregeln (max. 80% Belehnung, max. 33% Tragbarkeit) am stärksten aus. Die Luzerner Stadtbewohner sind bei der Aufnahme ihrer Hypothek dagegen eher vorsichtig: Relativ zu ihrem Einkommen und zum Wert der Immobilie ist deren Hypothek im Durchschnitt deutlich kleiner. ABER grundsätzlich stark unbedenklich: Alle Zahlen weit unter den Grenzwerten speziell im internationalen Vergleich. Ausserdem ist die Wohneigentumsquote von rund 37% (Stand 2012) sehr tief. Zusatzbemerkung: teure Immobilien haben preislich in den vergangenen Monaten deutlich nach unten korrigiert. Quelle: MoneyPark 9

10 Immobilienbewertung: neben Zinsen der zweite grosse «Steuerungshebel» der Banken Immobilien werden mittlerweile sehr zurückhaltend bewertet, vor allem in höheren Preissegmenten. Im Schnitt schätzen Banken Liegenschaften mit KP von 1,5 Mio. oder mehr fast 120k unter Kaufpreis. Für den Kauf sind deutlich mehr Eigenmittel nötig. Durchschnittliche Differenz der Bankbewertung zum Kaufpreis in CHF 2014 Kaufpreis 1,5Mio Kaufpreis 1,5Mio Kaufpreis 1-1,5Mio 2013 Kaufpreis 1-1,5Mio Ein Praxisbeispiel: Freistehendes Haus in Birsfelden, VP , Abwicklung in 2014 Folgende Einschätzung wurde von den angefragten Banken abgegeben: Grossbank: Privatbank: Regionalbank: Die höchste Schätzung liegt 33% höher als die tiefste! Vergleich ist Kundenpflicht Kaufpreis 750k-1Mio 2013 Kaufpreis 750k-1Mio 2014 Kaufpreis 500k-750k 2013 Kaufpreis 500k-750k 2014 Kaufpreis bis 500k 2013 Kaufpreis bis 500k = Resultate 2013 = Resultate 2014 Quelle: MoneyPark 10

11 Es gibt keine Bank/Versicherung, die über alle Produktkategorien top kompetitiv ist entsprechend essenziell ist der Vergleich Die Unterschiede zwischen Anbietern für dasselbe Produkt sind aktuell so gross wie kaum je zuvor, entsprechend ist das Sparpotenzial 1. 0,9% (Regionalbank) 1,35 % (Schweizweit tätige Bank) Libor-Hypothek Minimum Maximum Ersparnis p.a. und über die gesamte LZ für Hypo über 1 Mio. CHF 0,45%p CHF % (Hypothekarbank) 1,45% (Regionalbank) 5 Jahre Festhypothek Minimum Maximum 0,45%p CHF 4500 CHF ,2% (Versicherung) 1,85 % (Regionalbank) 10 Jahre Festhypothek Minimum Maximum 0,65%p CHF 6500 CHF : Stichprobe der Schaufensterkonditionen von 30 Banken, Versicherungen und Pensionskassen vom Quelle: MoneyPark 11

12 Agenda Kurzüberblick Schweizer Hypomarkt Finanzierungsgewohnheiten der Schweizer inkl. Praxisfälle Résumé 12

13 Key Take Aways In der Schweiz gibt es keine flächendeckende Immobilienpreis-Blase und Abkühlung selbst in Hot Spots. Angesichts des Zinsumfelds bleiben Immobilien und die Immobilienfinanzierung hochattraktiv trotz gegenteiliger Bestrebungen seitens des Bundes vor allem in 2013/14. Der Schweizer Markt für private Finanzierungen kennt kaum Kreditausfälle und gehört in Bezug auf Tragbarkeiten, Belehnungen und Eigentumsquoten zu den konservativsten der Welt Schweizer Hypothekarnehmer sind verglichen mit Rest-Europa konservativ. Signifikante Unterschiede bestehen in den Finanzierngsgewohnheiten von Subgruppen (Regional, Alter, Vermögen etc.). Schweizer achten bei der Wahl des Hypo-Anbieters auf eine Vielzahl von Faktoren nicht nur auf die Attraktivität der Zinsen und Spesen bzw. Gebühren. Besonders wichtig ist die Beratungsleistung. Die Unterschiede bei Zins und Bewertung waren noch nie so gross wie heute ein Grund mehr, warum Schweizer auf den Geschmack des Offertvergleichs gekommen sind und zigtausende CHF durch optimale Produkt- und Providerauswahl sparen können. 13

14 Diskussion, Q&A 14

15 MoneyPark AG Gartenstrasse Zürich mymoneypark AG Gartenstrasse Zürich Schweiz 15