Genossenschaftlicher Investitionsfond und Kommunale Zweckverbände: GenoImmoInvest

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1 Genossenschaftlicher Investitionsfond und Kommunale Zweckverbände: GenoImmoInvest Partner zur langfristigen Sicherung vernachlässigter großer Wohnungsbestände Jan Kuhnert, Dortmund Veranstaltung des Wohnbunds zu Schrottimmobilien

2 Überblick Das Problem vernachlässigter Wohnimmobilien im Besitz von handlungs-unwilligen oder handlungsunfähigen Eigentümern Existiert auf drei Handlungsebenen: a) Erwerb einzelner vernachlässigter Wohnhäuser und kleine Siedlungen b) Übernahme größerer Wohnungsbestände c) Kauf / Konkursübernahme von Wohnungsgesellschaften mit großen Portfolios

3 Vorbemerkung: Können bestehende Wohnungsgenossenschaften gefährdete Gebäude / Siedlungen übernehmen? Wohnungsgenossenschaften haben eine räumliche Begrenzung: Siedlung bzw. ein Stadtteil oder Stadt- bzw. Kreisgebiet über 1/3 der Wohnungsgenossenschaften in NRW haben weniger als 500 Wohnungen, oft ist es das Stadtgebiet oder der Kreis. Sie sind also (nur) Partner für Einzelobjekte und kleinere Bestände!

4 Lösung für mittelgroße Wohnanlagen? Nur größere Genossenschaften können kaufen ABER: nur 7 Wohnungsgenossenschaften in NRW haben mehr als Wohnungen. Mehrheiten in der Mitglieder- bzw. Vertreterversammlung für größeren Ankauf ist derzeit nicht sicher: - Kaum mehr Neubau (Bestandserweiterung) - Distanz zu den Problemhaushalten In Problemhäusern - Bindung von Eigenkapital für Ankauf statt Modernisierung Mein neuer Vorschlag in der Kommission: Bildung von Dachgenossenschaften im umgebenden Gebiet Kauf durch Neugründung? Probleme Mieter zu Mietgliedern zu machen Beratung erforderlich (Vorschlag: GIMA-NRW) Externe Quelle für Eigenkapital notwendig (Mieter zahlen nicht gleich ein): Landesgelder? Andere Töpfe?

5 Neues Gesetzliches Vorkaufsrecht in Anlehnung von 577 BGB (Umwandlungsvorkaufsrecht für Mieter): Bewohner, deren Haus verkauft worden ist, sollen ein Vorkaufsrecht haben, wenn sie sich als Genossenschaft (evtl. Initiative als e.v. vorab) bilden und eine Finanzierung nachweisen können; dafür Sperrfrist des Kaufvertrags erforderlich (Zeit für Gründung + Prüfung): Dieser Vorschlag wurde von den Sachverständigen der EK 1 aufgenommen und ist von der Kommission als Prüfauftrag beschlossen. Eher für Einzelhäuser und Kleinsiedlungen geeignet, Problem: Preisbildung

6 Dachgenossenschaften als Träger Für größere Bestände oder Teilportfolios von Finanzinvestoren mit vernachlässigten Gebäuden, auch im regionalen Einzugsbereich über Stadtgrenzen hinaus: Gründung von sog. Dachgenossenschaften durch bestehende Wohnungsgenossenschaften eventuell neu gegründeten Bewohnergenossenschaften Beteiligung der (betroffenen) Kommunen Unter Nutzung weiterer Finanzierungsinstrumente (Landesgelder, GIMA etc.) Dachgenossenschaften sind geeignete Partner für mittelgroße Ankäufe, haben aber einen erheblichen zeitlichen Vorlauf Und für große Portfolien? Welche Idee?

7 Die möglichen großen Pakete Gesellschaft (Eigenkapitalinvestor) Anzahl Wohnungen in NRW Deutsche Annigton (DAIG) LEG NRW (Whitehall) Immeo (FDL) GAGFAH (Fortress) Spymill (Cerberus) BGP (Bare Trust) Tower Group WVB Centuria 2.000

8 Für große Pakete: Mein Vorschlag kommunale Zweckverbände (Hybrid) Das Land unterstützt die Bildung von Zweckverbänden, die nach regionalen Strukturen (z. B. Ruhrgebiet oder Rheinschiene etc.) gebildet werden Durch Beratung (Leitfaden durch Fachministerium) Durch Ausstattung mit Eigenkapital (Beteiligung mit Anteilen über eine Landesgesellschaft, die die Landesinteressen in den Zweckverbänden vertritt) Durch finanzielle Vorrangförderung (und Unterstützung durch Steuerbefreiung) Dieser Vorschlag kann in zwei Varianten (auch gemischt = hybrid) realisiert werden: a) Als Zwischenerwerber für die Weitergabe an kommunale Wohnungsunternehmen oder an Bestandsgenossenschaften b) Als nachhaltiger regionaler Bestandshalter mit örtlichen Objektgesellschaften (nicht Zwangs- Genossenschaften)

9 Aufbau der regionalen Zweckverbände Der Zweckverband ist Vermögensträger mit Ausgleich zwischen guten und schlechten Lagen solidarischer Finanzverbund Gliederung der Bestände in örtliche Objektgesellschaften mit Mietermitbestimmung (!!!) später evtl. mit darunter liegenden kleineren Verwaltungsgenossenschaften Also: keine Zerschlagung des Bestandes, sondern Dezentralisierung und Demokratisierung der Verwaltung

10 Zweckverband: Wer macht mit? Neben den klammen Kommunen sind weitere Partner zur Finanzierung nötig: das Land NRW mit einem großen Anteil (über 25% Sperrminorität) Bestandsgenossenschaften (wohl nur bei regionalen Trägerlösungen als Zwischenerwerb ) ein (oder regional aufgestellt mehrere) genossenschaftlicher Förder- und Investitionsfonds, um privates Kapital zu sammeln und gebündelt zu investieren

11 Der genossenschaftliche Investitionsfonds GenoImmoInvest Ausgangsidee: Der Förderfonds von der Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften (2004, S. 669) Steuerliche Förderung der Anteile der Mitglieder (über 8j. Zuschuss zum Erwerb der Anteile) und Förderung heute ohne EigZulG? Indirekte Finanzierung von WoGenos mit stillen Beteiligungen als befristetem Eigenkapitalersatz = Namensidee Jan Kuhnert

12 Interesse an ethischer Geldanlage: Geringe aber sichere Verzinsung Geldanlage ohne Kursverlust Rettung des sozialen Wohnungsbestandes als ethisches Investment? Wie privates Kapital hierfür gewinnen? Genossenschaftliche Fonds? Union Investment Genossenschaftsbanken: Geldanlage V+R-Versicherung: Anlage? Nur indirekte Lösung möglich (keine direkte Beteiligung an örtlichen eg s oder KommWU): Investitionsfonds Quelle: Schäfer für Enquetekommission 2011, S. 7

13 Das Dreieck der Interessen Nachhaltigkeit Private Anleger + institutionelle Investoren Wohnanlagen Soziale Zwecksetzung Staatliche Kontrolle Mietermitbestimmung Dauerhaftes Investment Vermögensträger fachl. Prüfungen

14 Mobilisierung von Privatkapital für ethisches Investment Beteiligung vor Ort Mit speziellen Sparbriefen Ethische Anlagevehikel: Energiegenossenschaften Nachhaltigkeitsfonds (Aktien) Immobilienfonds Green Building (Gewerbe) GenoImmoInvest?

15 Aufbau des Investitionsfonds Genossenschaftlicher ImmobilienInvestitionsfond Angebunden an WGZ Bank (Zentrale der Volks- und Raiffeisenbanken in Düsseldorf) Beteiligung an kommunalen Zweckverbänden Prüfung durch: - BVR Bankenverband - Objektgesellschaften -> VdW - Landesrechnungshof Stille Beteiligung für Bewohnergenossenschaften Gründung und Beteiligung an Dachgenossenschaften

16 Ceterum Censeo: Neue Steuerbefreiung für gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmen! Wegen der besonderen Bedeutung einer Auffanglösung : Steuerbefreiung (Ertragssteuern und Grundwerbsteuer) für neue Träger (Gesellschaften oder Dach- bzw. BewohnerGenossenschaften, die vernachlässigte Bestände übernehmen, instandsetzen und dauerhaft (!) für eingeschränkte Bedarfsgruppen bereitstellen? Auch für (bestehende) gemeinwohlorientierte kommunale Wohnungsunternehmen und (Bestands-) Wohnungsgenossenschaften mit besonderen dauerhaften Belegungs- und Preisbindungen und Verkaufsschutz per Satzung bzw. Gesellschaftsvertrag (Gebundene GmbH)?

17 Gibt es Verständnisfragen? Jan Kuhnert, Geschäftsführer der KUB Kommunal- und Unternehmensberatung GmbH und stimmberechtigter Sachverständiger in der LandtagsEnquetekommission I Wohnungswirtschaftlicher Wandel und neue Finanzinvestoren auf den Wohnungsmärkten in NRW Kiefkampstr. 10 A * Hannover kuhnert@kub-beratung.de * Tel * Mobil