Ertragslage. Leistungsbilanz

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1 Ertragslage Leistungsbilanz 2010

2 Vorwort Sehr geehrte Damen und Herren mit dieser Leistungsbilanz informieren wir Sie über den Verlauf unserer aufgelegten Beteiligungsprodukte unter der SHB Innovative Fondskonzepte AG. Als Mitglied im Verband Geschlossene Fonds (VGF) stellen wir Ihnen detailliert die Entwicklung der einzelnen Beteiligungen dar und orientieren uns am Standard des VGF. Im Jahr 2010 haben sich die Märkte stabilisiert und der Gewerbeimmobilienmarkt hat sich äußerst positiv entwickelt. Das Transaktionsvolumen hat sich im Jahresvergleich fast verdoppelt und ist von 10,3 Mrd. Euro in 2009 auf 19,3 Mrd. Euro in 2010 angestiegen. Allein im vierten Quartal 2010 konnten gewerblich genutzte Immobilien im Gesamtwert von 5,8 Mrd. Euro verkauft werden. Die Immobilienspezialisten von Jones Lang LaSalle erwarten für 2011 ein leicht steigendes Transaktionsvolumen auf über 20 Mrd. Euro. Auch die Konjunktur hat sich wesentlich verbessert und die wirtschaftliche Situation vieler Unternehmen hat sich erholt. Das Berichtsjahr steht damit im positiven Kontrast zu den Jahren 2008 und 2009, die stark von der internationalen Finanzkrise geprägt worden waren. * Vor dem Hintergrund der positiven Entwicklung am Markt konnte in allen Fonds ein guter Vermietungsstand gehalten und ausgebaut sowie Neuvermietungen für 2011 avisiert werden. Die Maßnahmen zur Sachwertoptimierung in den einzelnen Objekten haben sich als effektiv erwiesen, da wir flexibel bei der Gewinnung von neuen Mietern als auch bei Mietvertragsverhandlungen mit vorhandenen Mietern reagieren konnten. Wir danken den Beiräten und Anlegern der Fondsgesellschaften für das entgegengebrachte Vertrauen, dass auch unpopuläre Maßnahmen wie Ausschüttungsreduzierungen oder Ausschüttungsstopps durchgesetzt und so die notwendige Liquidität für die erforderlichen Maßnahmen zur Sachwertoptimierung zur Verfügung gestellt werden konnte. Im Unternehmensverbund der FIHM Holding können wir auf das Know-how unserer Schwester- und Tochtergesellschaften bauen, um zukunftsorientierte Strategien für die Fonds zu entwickeln. In den Kompetenzzentren der einzelnen Gesellschaften arbeiten Experten mit fundierten Kenntnissen. Dabei steht bei unseren laufenden Fonds das Management im Mittelpunkt. Mit einer kontinuierlichen und kritischen Beobachtung durch das Fondsmanagement ist ein rechtzeitiges und vorausschauendes Handeln in der Bewirtschaftungsphase der Fonds gewährleistet. Wir setzen weiterhin alles daran, unsere platzierten Fonds professionell zu begleiten und dafür zu sorgen, dass diese in der jeweiligen Marktsituation das bestmögliche Ergebnis erzielen. Einen hohen Stellenwert hat für die SHB Innovative Fondskonzepte auch die direkte und transparente Kommunikation mit den Anlegern. Diese werden von uns regelmäßig über die Entwicklungen in den Fonds informiert, was sich insbesondere in Zeiten unruhiger Märkte bezahlt gemacht hat. Wir laden Sie ein, sich anhand der vorliegenden Leistungsbilanz 2010 ein Bild der einzelnen SHB-Fonds zu machen. Thomas Vogel - Vorstand - * Quelle: Jones Lang LaSalle: on point Capital Markets Newsletter - Q4 2010

3 Die vorliegende Leistungsbilanz der SHB Innovative Fondskonzepte AG wurde gemäß dem VGF-Grundsatz Wahrheit und Richtigkeit der Darstellung einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft vorgelegt. Die Prüfbescheinigung sowie die allgemeinen Auftragsbedingungen finden Sie auf Seite 49.

4 Inhalt SHB Innovative Fondskonzepte AG im Überblick 5 Der Vorstand 8 Das Konzept der SHB Immobilienfonds 9 Erläuterungen zu den Einzeldarstellungen der Fonds 10 Einzeldarstellung der emittierten Fonds 13 BusinessPark Stuttgart 14 Einkaufszentrum Carré Göttingen 20 Erlenhofpark München-Unterhaching 26 Altersvorsorgefonds 32 Objekte Fürstenfeldbruck und München Fonds 39 Renditefonds 6 44 Renditefonds 6 Plus 47 Impressum 53 Redaktionsschluss: Stichtag der Datenerhebung:

5 SHB Innovative Fondskonzepte AG im Überblick Das 2001 gegründete Emissionshaus hat sich innerhalb von wenigen Jahren zu einem der Marktführer bei geschlossenen Immobilienfonds in Deutschland entwickelt. Durch die Platzierungsstärke bei den Ansparvarianten konnte sich das Fondskonzept schnell am Markt durchsetzen. Die SHB Innovative Fondskonzepte AG hat sich auf die Emission und das Management der ersten sieben geschlossenen Fonds, mit deutschen Immobilien als Investment, spezialisiert. In dieser Assetklasse gehört sie zu den führenden Fondsinitiatoren Deutschlands. Beginnend mit der Konzeption über den Vertrieb, das komplette Management der Fonds bis hin zur Anlegerverwaltung deckt die SHB-Unternehmensgruppe welche in 2010 in FIHM Fonds und Immobilien Holding München AG umfirmiert wurde die gesamte Wertschöpfungskette ab. Seit ihrer Gründung hat das Emissionshaus ein Fondsinvestitionsvolumen von rund 1,8 Mrd. Euro konzipiert. Daten und Fakten zum Firma Vorstand Grundkapital SHB Innovative Fondskonzepte AG Einsteinring 28, Aschheim / München Thomas Vogel 14 Mio. Handelsregister Amtsgericht München HRB Gründungsjahr 2001 Unternehmensgegenstand Emission, Vertrieb und Verwaltung von geschlossenen Fonds sowie Beteiligung an zu diesem Zweck gegründeten Gesellschaften Mitarbeiteranzahl 1 * Aktionäre FIHM Fonds und Immobilien Holding München AG (ehemalige SHB AG) zu 100 % * Die übrigen Mitarbeiter wurden plangemäß in die Unacum Vertriebs- und Servicemanagement AG eingegliedert. 5

6 Emittierte Geschlossene Immobilienfonds (Jahr der Schließung) SHB Innovative Fondskonzepte AG & Co. BusinessPark Stuttgart KG (2003 / 2004) SHB Innovative Fondskonzepte AG & Co. Einkaufszentrum Carré Göttingen KG (2005) SHB Innovative Fondskonzepte AG & Co. Erlenhofpark München-Unterhaching KG (2006) SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Altersvorsorgefonds KG (2007) SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck und München Fonds KG (2009) SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Renditefonds 6 KG (noch in der Platzierung) SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Renditefonds 6 PLUS KG (noch in der Platzierung) Anzahl der beteiligten Anleger rund Kapitalplatzierung , , , ,0 600 Eigenkapital in Mio ,7 548, , , ,7 50, ,7 81, , , , , , , , platziertes Eigenkapital kumulierte Werte 6

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8 Der Vorstand Thomas Vogel (Jahrgang 1962) ist seit 01. Januar 2008 für die SHB tätig und übernahm zum 01. Oktober 2008 im Vorstand der SHB Innovative Fondskonzepte AG die Ressorts Vertrieb und Marketing. Zuvor stand Thomas Vogel in leitenden Funktionen bei unterschiedlichen Finanzdienstleistungsunternehmen. Er ist seit 1985 in der Finanzdienstleistungsbranche tätig. In dieser Zeit begleitete er u. a. den Aufbau der General Accident Versicherung in Deutschland, den Vertriebsweg Maklermanagementcenter der VHV Versicherung sowie die Produktlinie MoneyMaxx der AEGON Versicherungsgruppe. Zuletzt bestand sein Tätigkeitsschwerpunkt darin, ausländische Versicherer in Deutschland einzuführen. 8

9 Das Konzept der SHB Immobilienfonds Um den verschiedensten Kundenwünschen hinsichtlich Liquiditätsverfügbarkeit, Laufzeit und Einkunftsart entgegen zu kommen bietet SHB fünf verschiedene Beteiligungs möglich - keiten an. Hierbei sind zunächst die Einmaleinzahlungsarten und die Ansparvarianten zu unterscheiden. Bei den Einmaleinzahlungen wird der Zeichnungsbetrag entweder sofort und vollständig erbracht (Renditemaxx und die Classic-Varianten) oder aber es werden 50% der Zeichnungssumme sofort einbezahlt und der Rest durch nicht ausbezahlte (thesaurierte) Auszahlungen aufgefüllt. Beiden Varianten gemein ist, dass in der Regel im weiteren Verlauf keine laufenden Zahlungen mehr zu leisten sind. Die Varianten bei der Einmaleinzahlung Classic unterscheiden sich hinsichtlich der Laufzeit der Beteiligung und der Höhe der Mindestgewinne. Die beiden Ansparvarianten (Immorente und Immorente Plus) zeichnen sich durch geringen Liquiditätsbedarf zum Zeitpunkt der Beteiligung aus, da sie den Großteil ihrer Einlagen erst über viele Jahre verteilt, ähnlich einer Lebensversicherung, erbringen. Die Ansparvarianten unterscheiden sich hinsichtlich der anfänglichen Startzahlung (zwischen 0% und 5%) und der Höhe der laufenden monatlichen Raten bzw. der Dauer der Ratenzahlungen bis zur Erlangung der Auszahlungsberechtigung. Diese tritt ein, wenn der Beteiligungsbetrag durch Einzahlungen und thesaurierte Auszahlungen vollständig erbracht ist. Basis des Fondskonzepts war bisher, dass in mehrere Immobilien, meist an verschiedenen Standorten in Deutschland, investiert wird. Um die Risiken möglichst zu minimieren, werden nur fertig gestellte Immobilien mit einem hohen Vermietungsstand, meist langfristig an gewerblich tätige Unternehmen vermietet, gekauft. Somit entfallen alle Bau- und Zwischenfinanzierungswagnisse für den Fondsanleger. Da durch die verschiedenen Beteiligungsarten über einen langen Zeitraum von Jahren kontinuierlich und planbar Kapital zufließt und zu Beginn des Fonds nur etwa die Hälfte aller Immobilien eingekauft sind, eröffnen sich für das Management gute Chancen interessante Immobilien in unterschiedlichen Marktphasen und ohne zeitlichen Druck zu erwerben. Zudem kann das Immobilienvolumen den tatsächlichen Kapitalzuflüssen optimal angepasst werden, womit diese Konstruktion eine Flexibilität der Anlage hat, die andere Fonds mit nur einer Kapitalart nicht bieten können. Dieses Konzept mit einem entsprechenden blindpool-anteil erfordert aber auch ein hohes Maß an Verantwortung und Vertrauen im Verhältnis von Initiator und Anlegern. Deshalb werden bei allen Immobilienkäufen, die nach der Erstinvestition erfolgen, die drei oder mehr Beiräte in einem sehr frühen Stadium in die Entscheidungsfindung einbezogen. Die Beiräte sind alle als Anleger am Fonds beteiligt, nicht mit dem Initiator verbunden und werden in bestimmten Abständen von der Gesellschafterversammlung neu gewählt. Auf diese Weise wird eine optimale Gleichrichtung aller Interessen gewährleistet. 9

10 Erläuterungen zu den Einzeldarstellungen der Fonds Die SHB Innovative Fondskonzepte AG ist Mitglied im Verband Geschlossene Fonds e.v. (VGF). Die Mitglieder haben sich zur Förderung der Transparenz ihres Handelns zur Herausgabe von jährlichen Leistungsbilanzen verpflichtet. Um eine Einheitlichkeit in der Darstellung der Ergebnisse für möglichst alle Mitglieder zu gewährleisten, hat der VGF durch Zusammenarbeit der Mitglieder eine Leitlinie zur Erstellung der Leistungsbilanzen beschlossen. Soll-Ist-Vergleich Investitionsphase Der Soll-Ist-Vergleich der Investitionsphase kann naturgemäß wegen der Konzeption der SHB-Immobilienfonds mit ihren mehreren Investitionsphasen nicht ganz trennscharf dargestellt werden. Diese Vorgaben passen teilweise aber nicht dem Konzept der SHB mit ihrer Kombination aus Einmalanlage und Ansparern und den damit einhergehenden mehreren Investitionsphasen zusammen. Daher werden nachfolgend die einzelnen Positionen des nachfolgenden Soll-Ist-Vergleichs und die Lösungsansätze der SHB bei ihren Spezifika erläutert. Nach der Kurzbeschreibung des jeweiligen Fonds werden die wesentlichen Rahmendaten wie Name des Fonds, Rechtsform, Emissionsjahr, Anzahl der beteiligten Anleger, Komplementär, geschäftsführender Kommanditist, Treuhandkommanditist und der Hinweis auf Garantiegeber aufgeführt. Im Anschluss erfolgt eine detailliertere Beschreibung der einzelnen Investitionen. Am Ende jeder Fondsbeschreibung werden im Fonds im Telegrammstil in chronologischer Folge die wichtigsten Ereignisse der jeweiligen Fondsgesellschaft beschrieben. Hintergrund ist die Tatsache, dass bei den SHB-Fonds nicht nur einmalige Immobilieninvestitionen vorgesehen sind, sondern durch Nachkäufe in späteren Jahren Teile der Investitionsphase zusammenfallen mit der Bewirtschaftungsphase der Erstinvestition. Hilfsweise erfolgt eine Aufteilung im Soll-Ist-Vergleich der Investitionsphase nach Gesamtinvestition ohne Nachkauf bzw. Gesamtinvestition inkl. Nachkauf. Die Gesamtinvestition besteht aus den Anschaffungskosten der Immobilien, Erwerbsnebenkosten, Instandhaltungskosten der Investitionsphase, Dienstleistungsvergütungen und Auszahlungen / Gutschriften, die bereits während der Investitionsphase prospektiert sind bzw. ausgezahlt wurden. In dieser Position sind auch Zinskosten und Tilgungen des Fremdkapitals während der Investitionsphase beinhaltet. Zur besseren Verständlichkeit wurde die Gesamtinvestition unterteilt in die Erstinvestition und die Nachkäufe. 10

11 Bei den Nachkäufen erfolgt je nach Prospektvorgaben der Ausweis entweder als Beteiligung an einer Objektgesellschaft oder beim direkten Erwerb in gleicher Weise wie bei der Erstinvestition. In der Position Agio sind die prospektierten Abwicklungsgebühren den tatsächlich vereinnahmten Agio- Zahlungen gegenüber gestellt. Abweichungen können sich insbesondere dann ergeben, wenn es bei der Eigenkapitalvermittlung zu Über- oder Unterplatzierungen gekommen ist oder sich Verschiebungen zwischen den Kommanditbeteiligungen (mit Agio) und den Stillen Beteiligungen (ohne Agio) ergeben haben. In der Position Eigenkapital ohne Agio wird das gemäß Prospekt zu platzierende Eigenkapital dem tatsächlich zum Stichtag platzierten Eigenkapital gegenüber gestellt. In der Position Stille Beteiligungen (mit Wandlungsrecht) werden die verschiedenen Stillen Beteiligungen mit ihren unterschiedlichen Laufzeiten in einer Position zusammen gefasst. Dabei wird der prospektierte Wert dem platzierten Volumen zum Stichtag gegenüber gestellt. Die Position Fremdkapital (Brutto) weist grundsätzlich das bei Banken aufgenommene Fremdkapital aus. Soweit Unterschiede zwischen dem nominalen Darlehensbetrag und dem Auszahlungsbetrag (Disagio) bestehen, werden die Unterschiede separat erläutert. In der Investitionsphase geleistete Tilgungszahlungen werden mit dem Auszahlungsbetrag saldiert, so dass der dargestellte Betrag den Darlehensstand zum Ende der Investitionsphase repräsentiert. Unter dem steuerlichen Ergebnis (Investitionsphase) ist das kumulierte steuerliche Ergebnis gemäß den Steuererklärungen der einzelnen Jahre vom Fondsstart bis zum des letzten Jahres der Investitionsphase ausgewiesen. Soll-Ist-Vergleich Bewirtschaftungs- / Betriebsphase Es wird in der ersten Spalte beim Sollwert mit der entsprechenden Jahreszahl dargestellt, in welchem Kalenderjahr die Bewirtschaftungsphase beginnt. Die Zahlen sind den Jahresabschlüssen und den steuerlichen Einnahmen-Überschuss-Rechnungen entnommen, wodurch sich zahlungsbedingte Verschiebungen zwischen einzelnen Jahren ergeben können. Die Einzelpositionen: Bei den Mieteinnahmen mit Garantien sind Einnahmen aus allen Immobilien und / oder Objektgesellschaften enthalten. Die Differenz zu Einnahmen ohne Garantien weist die vereinnahmten Mietgarantiezahlungen aus. Unter den sonstigen Einnahmen sind vor allem nicht kalkulierte Einnahmen aus Stornos von Anlegerbeteiligungen enthalten. Des Weiteren sind hierin Einnahmen aus der Verzinsung der Liquiditätsreserve beinhaltet. Alle Einnahmen, die nicht unmittelbar den Mieteinnahmen und / oder Garantieleistungen zugeordnet werden können, sind unter dieser Position zusammengefasst. In der Zeile Summe Einnahmen in sind alle Einnahmen in einem Betrag dargestellt. Die Summe aller Ausgaben ist in der Position Betriebskosten/ Sonstige Kosten zusammengefasst, wenn sie im Berichtszeitraum im Zusammenhang mit der Immobilienbewirtschaftung angefallen sind. Das Betriebsergebnis inkl. Garantien ist der Saldo aus Summe Einnahmen und den Betriebskosten / Sonstigen Kosten. Tilgungsleistungen auf das Fremdkapital sind hierin nicht berücksichtigt, sondern in einer eigenen Position innerhalb der Darstellung der Bewirtschaftungsphase ausgewiesen. 11

12 Der jeweilige Prozentsatz der Ausschüttungen / Auszahlungen je nach Beteiligungsart bezieht sich auf die Beteiligungssumme ohne Agio. Die unterschiedlichen Werte erklären sich durch die Konzeption der SHB-Fonds mit ihren verschiedenen Beteiligungsarten. Bei der Position Ausschüttungen / Auszahlungen in Euro. können sich durch Über- oder Unterplatzierungen des Eigenkapitals oder Verschiebungen in den Volumina der einzelnen Beteiligungsarten im Vergleich zum Prospekt Abweichungen bei den absoluten Beträgen in Euro ergeben, obwohl die Ausschüttungshöhe in Prozent den prospektierten Angaben entspricht. Die Mindestgewinnauszahlungen an die Stillen Beteiligten sind ebenfalls beinhaltet. Bei den Ansparleistungen sind grundsätzlich die jährlichen Einzahlungsbeträge aus den Ansparvarianten ausgewiesen. Die genannten Werte in Euro beinhalten zudem die thesaurierten Gutschriften der beiden Anspar-Kapitalarten. Bei der Verlängerung der Platzierungsphase können auch Einzahlungen der Einmalzahlung-Kapitalarten hierunter enthalten sein. Das Liquiditätsergebnis weist den Saldo aus dem Betriebsergebnis zzgl. Einzahlungen und Ansparleistungen sowie Auszahlungen und Tilgungen aus. Der Betrag der Liquiditätsreserve weist alle frei verfügbaren Guthaben und liquidierbaren Kapitalanlagen (z. B. Investmentfondguthaben) zum des Berichtsjahres aus. Bei dem Stand des Fremdkapitals ist die Gesamtsumme aller langfristigen Fremdmittel zum Rückzahlungsbetrag am des Berichtsjahres ausgewiesen. Es erfolgt dabei ein Aufschlüsselung in Erstinvestition und Nachkäufe. Der Bestand an Stillen Beteiligungen wird nicht separat ausgewiesen, da er sich aus dem Anfangsbestand aus der Investitionsphase abzüglich der kumulierten Rückzahlungen des Berichtsjahrs ergibt. Bei dem Steuerlichen Ergebnis wird das einkommensteuerliche Ergebnis des Berichtsjahres angegeben, welches den Anlegern zugewiesen wird. Der Wert ist in Prozent bezogen auf das Eigenkapital ohne Agio angegeben. Die Tilgungen weisen sämtliche Tilgungsleistungen für Verbindlichkeiten im Berichtszeitraum aus. Sollten Tilgungen nicht im vereinbarten Rahmen stattfinden, finden sich Hinweise hierzu in den Erläuterungen. Wenn keine separaten Erläuterungen erfolgen, bedeuten Abweichungen vom Sollwert, dass entweder die vereinbarten Tilgungssätze von den geplanten Ansätzen abweichen oder die aufgenommene Darlehenshöhe nicht den geplanten Werten entsprechen. Zudem erfolgt eine Aufteilung der gesamten Tilgungsleistung in Bankdarlehen und sonstige Finanzierungen wie Zwischenfinanzierungen bei Nachkäufen oder Rückzahlungen von stillen Beteiligungen. 12

13 Einzeldarstellung der emittierten Fonds 13

14 BusinessPark Stuttgart Die erste Investition des Fonds war der Erwerb des BusinessPark Stuttgart. Die Bürogebäude sind zwischen 1987 und 1991 erstellt worden. Dienstleistungsunternehmen aller Branchen finden hier eine hohe Flexibilität der Mietflächen und ein serviceorientiertes Nutzungskonzept. Die Vielzahl der Mieter trägt wesentlich zur Stabilität der Einnahmen und der Unabhängigkeit von einzelnen Großmietern bei. Zudem können neue Mieter durch das SHB-eigene Business-Center mit Büroservice geschaffen für Kleinstmieter in der Startphase bei entsprechendem Wachstum in die größeren Mieteinheiten hineinwachsen. Name des Fonds SHB Innovative Fondskonzepte AG & Co. BusinessPark Stuttgart KG Rechtsform AG & Co. KG Emissionsjahr 2001 Beteiligte Anleger ca Komplementär SHB Innovative Fondskonzepte AG, Aschheim / München Geschäftsführender Kommanditist Markus Schottenhammel Treuhänder Conventias Treuhand GmbH, Kulmbach Garantiegeber Businesspark GmbH, Stuttgart, für Mietausfallgarantie Businesspark GmbH & Co. KG Planungs- und Entwicklungsgesellschaft, Stuttgart, für Erstvermietungsgarantie Der Garantiefall ist sowohl hinsichtlich der Erstvermietung als auch hinsichtlich des Mietausfalles eingetreten. Die Forderungen aus den Mietgarantien wurden zwischenzeitlich komplett abgeschrieben. Investitionsgegenstand Erstinvestition 8 Bürogebäude, Stuttgart-Fasanenhof, Zettachring 2,4,6,8,8a,10,10a,12 klein teilig vermietet als Büro-, Praxen- und Gewerbeflächen mit insgesamt ca qm, 543 TG-Stellplätze, 409 oberirdische Stellplätze. Auf einer Fläche von ca qm betreibt die SHB-Unternehmensgruppe (jetzt FIHM-Unternehmensgruppe) ein Business-Center mit Sekretariatsdienstleistungen. Hier können Unternehmen mit zunächst kleinstem Flächenbedarf ihrer Selbstständigkeit nachgehen ohne eigenes Personal zu beschäftigen. Für den Fonds bedeutet dies neben den sicheren Mieteinnahmen durch den langjährigen Mietvertrag der FIHM- Gruppe zusätzlich die Chance auf zusätzliche, neue Mieter, wenn die kleinen Unternehmen expandieren und mit dann eigenem Personal in größere Flächen innerhalb des BusinessPark umziehen wollen. Der Erwerb eines weiteren Immobilienobjektes ist prospektgemäß geplant. Der Verkaufsprospekt sah vor, weitere Immobilien im Wert von 135 Mio. zu erwerben. Als Ankaufzeitpunkte waren die Jahre 2006 und 2010 vorgesehen. Auf der Gesellschafterversammlung 2008 haben die Anleger mehrheitlich beschlossen, die Frist für das reduzierte Nachkaufvolumen (bis zu 60 Mio. ) bis zu verlängern. In 2010 wurden keine Nachkäufe getätigt, die vorhandene Liquidität wurde gemäß Beschluss der Gesellschafterversammlung zur Sachwert-Optimierung in Form von Investitionen in die bestehenden Gebäude zurückgestellt. Basis der folgenden Vergleiche ist der Fondsprospekt von 08 /

15 Soll-Ist-Vergleich Investitionsphase Die erheblichen Abweichungen und Verzerrungen in den Ergebnissen der einzelnen Positionen sind primär durch die noch nicht getätigten Nachkäufe weiterer Immobilien und die Minderplatzierung des Eigenkapitals verursacht. Soll-Ist-Vergleich SOLL IST Investitionsphase bis Gesamtinvestition inklusive Nachkäufe in davon Investition bis davon Nachkäufe Agio in Eigenkapital ohne Agio in Fremdkapital (brutto) ohne Nachkäufe in Fremdkapital (brutto) inklusive Nachkäufe in Steuerliches Ergebnis (Investitionsphase) -49,1 % -37,9 % Die Abweichungen bei der Gesamtinvestition bis (ohne Nachkäufe) resultieren insbesondere aus dem Bereich der fehlenden Einzahlungen in die geplanten Investmentfonds und zeitlicher Verschiebungen bei den Zinszahlungen und Garantie- und Dienstleistungsgebühren. Auch die noch nicht einbezahlten, aber vertraglich erst in den nächsten Jahren fälligen Ratenzahlungen der Ansparer tragen zu der Differenz der Soll- und Ist-Werte wesentlich bei. Die steuerlichen Ergebnisse der Investitionsphase sind endgültig, da eine abgeschlossene Betriebsprüfung für die Jahre vorliegt. 15

16 Bewirtschaftungsphase (ab 2004) SOLL kumuliert IST kumuliert SOLL 2010 IST 2010 Mieteinnahmen mit Garantien in davon BusinessPark Stuttgart davon Nachkäufe Mieteinnahmen ohne Garantien in sonstige Einnahmen in Summe Einnahmen in /. Betriebskosten / sonstige Kosten in Betriebsergebnis inkl. Garantien in Ausschüttungen / Auszahlungen in % je nach Beteiligungsart 42 % 49 % 29,8 % 34,5 %./. Ausschüttungen / Auszahlungen in Ansparleistungen in /. Tilgungen in davon Bankdarlehen davon Gesellschafterdarlehen Liquiditätsergebnis in Stand Liquiditätsreserve in Stand Fremdkapital in davon BusinessPark Stuttgart davon Nachkäufe Steuerliches Ergebnis 14,08 % -9,07 % 0,42 % 0,28 % 6 % 7 % 0 % 0 % Um die Ursachen der Abweichungen bei den Mieteinnahmen und den Darlehensständen transparenter zu machen, wurden die Werte jeweils mit und ohne Nachkauf ausgewiesen. Bei den Mieteinnahmen ist für den BusinessPark die Zeile davon BusinessPark Stuttgart von Relevanz, da hier die noch nicht getätigten Nachkäufe nicht auftauchen. Die kumulierten Mindermieteinnahmen sind wesentliche Ursache für die Reduzierung der Auszahlungen, die auf der Gesellschafterversammlung für das Jahr 2008 erstmalig reduziert wurden, um künftig auf Basis der erwirtschafteten Ergebnisse entsprechende Auszahlungen vorzunehmen. in früheren Jahren zu Gunsten einer erhöhten laufenden Tilgung bei den Bankdarlehen aufgegeben. Die Ausschüttungen wurden in 2010 auf 0 % reduziert, um die Liquidität des Fonds zu stärken und Investitionen in die Immobilien sowie konkurrenzfähige Mieterausbauten tätigen zu können. Die Tilgungen erfolgten auf Vorjahresniveau und wurden pünktlich und vollumfänglich geleistet. Das steuerliche Ergebnis 2010 beträgt 0,28 % bezogen auf die eingezahlte Beteiligungssumme ohne Agio. Die sonstigen Einnahmen setzten sich im Wesentlichen aus Erträgen aus beitragsfrei gestellten sowiestornierten Verträgen zusammen. In den Soll-Werten sind zudem Erträge aus Investmentfonds angesetzt. Dieses ursprünglich im Prospekt vorgesehene Konzept wurde aber von der Gesellschafterversammlung 16

17 Der Fonds im Telegrammstil 2001 Kaufvertrag abgeschlossen mit einem Kaufpreis von 71,7 Mio Vergütungen für Mietgarantien werden in zwei Fondsbeteiligungen am BPS zu je 950 T umgewandelt und die Ansprüche hieraus dem Fonds zur Sicherheit abgetreten. Renovierungsarbeiten am BusinessPark für über 1,4 Mio. abgeschlossen Fondsschließung in 4 / 2004 in Höhe von 136,4 Mio. Kommanditkapital (10,6 Mio. weniger als prospektiert). Vermietungsstand von ca. 90 % der ursprünglichen Jahresnettomiete. Beginn des Baus einer neuen Anschlussstelle der Bundesstraße B27 in unmittelbarer Nähe zum Business Park. Auch der Beginn des Baus der neuen Messe Stuttgart steht unmittelbar bevor. Tilgung des Verkäuferdarlehens um 1,8 Mio. als Ersatz der prospektierten Investition in Investmentfonds von ACM. 1. Gesellschafterversammlung am mit Wahl eines Beirats und Beschluss über den Verzicht auf Investmentfondsinvestitionen zu Gunsten einer laufenden Tilgung der Darlehen % Vermietungsstand im Vergleich zur Ursprungsmiete. Ca. 140 Mieter sind im BusinessPark etabliert, die Mietausfallgarantie läuft noch bis 6 / Neuer Hauptmieter aus dem IT-Bereich mietet in Q3 / 2005 auf über qm zu 11,8 / qm an. SHB IF AG übernimmt vom Verkäufer die bestehenden Darlehen gegenüber dem BPS-Fonds (5,8 % Zins und 4 % Tilgung). Per Ende 2004 betrug der Darlehensstand 58 Mio BaFin-Aktion mit Vertragsänderungen, die von fast 90 % der betroffenen Anlegern angenommen werden. Die ausscheidenden Anleger belasten die Fondsliquidität für 2005 mit knapp 1,5 Mio., das Eigenkapital des Fonds vermindert sich entsprechend Der Vermietungsstand liegt bei ca. 90 % der Anfangsmiete, der Leerstand beträgt qm von qm Gesamtmietfläche. Die Durchschnittsmiete beträgt 10,5 / qm. Zum werden von der BerlinHyp AG als Langfristfinanzierer Darlehen über insgesamt 53 Mio. an den Fonds ausbezahlt (Zins durchschn. 4,9 %, durchschn. Tilgung p. a.: ca. 1,9 Mio. ). Die Konditionen sind fest bis 7 / 2013 vereinbart. Auf das prospektierte CHF-Darlehen wurde, beschlossen durch die Gesellschafterversammlung, wegen des Währungsrisikos verzichtet. 17

18 2007 Zum bzw übernehmen die SHB Objektverwaltung GmbH (OV) bzw. die SHB Objektservice GmbH (OS) die Verwaltung bzw. Vermietung der Immobilien in die eigene Verantwortung. Bis dahin war der Verkäufer der Immobilien mit seinen Gesellschaften für diese Bereiche verantwortlich. Ab übernimmt die SHB OS GmbH vom Vormieter zusätzlich das Businesscenter (ca. 890 qm) mit Kleinstmietern und zusätzlichen Bürodienstleistungen auf eigene Rechnung (SHB-Businesscenter) und zahlt 11,- / qm Miete. Insgesamt hat der Fonds Verbindlichkeiten von 57,8 Mio.. Wertberichtigungen der Mietgarantieforderungen von 4,1 Mio. auf 1,1 Mio. werden bilanztechnisch notwendig. Die Forderungen haben dennoch weiter Bestand. Die Geschäftsleitung der SHB erklärt zu Stärkung des Fonds den Verzicht auf Geschäftsführungsgebühren für den Zeitraum in Höhe von insgesamt ca. 900 T Der Vermietungsstand ermäßigt sich auf etwa 80 % der Flächen, ca qm stehen zur Vermietung an. Die Mieterträge liegen wegen Leerstand, gesunkenen Marktmieten und nicht durchsetzbaren Indexierungen bei ca. 70 % der prospektierten Miete. Da sich das SHB-Businesscenter sehr gut etabliert hat, werden zusätzlich ca qm durch die SHB-Unternehmensgruppe angemietet. Die steuerliche Betriebsprüfung der Jahre wird abgeschlossen mit einem Ergebnis von -38 % der eingezahlten Einlage. Von Seiten der Behörden werden Verbesserungen und Änderungen der Brandschutzsituation gefordert. Das erwartete Volumen wird mehrere Mio. beanspruchen. Eine genaue Kostenschätzung wird nach einer Grundlagenbesprechung mit den Gutachtern und den Behörden für Q4 / 2009 erwartet. Auf der Gesellschafterversammlung 2008 wird die Reduzierung der Ausschüttungen auf 5 % bzw. 4,3 % bekannt gegeben. Weitere Ausschüttungsmaßnahmen werden mit den Beiräten diskutiert, um sich gegen die begonnene Wirtschafts- und Finanzkrise zu stärken. In der Gesellschafterversammlung 2008 wird einvernehmlich beschlossen, die Ausschüttungsstrategie grundsätzlich zu verändern. So wird künftig die Auszahlung anhand des erwirtschafteten Ergebnisses vorgenommen und nicht mehr wie bisher nur an den prospektierten Werten orientiert. 18

19 2009 Die Vermietung liegt auf Flächenbasis bei etwa 87%, was einem Anteil von ca. 70% der prospektierten Einnahmen entspricht. Kündigungen von über qm werden durch Neuvermietungen/Verlängerungen von qm überkompensiert und führen zu einem Anstieg der Mieten von ca. 260 T p.a. Der Bau der Stadtbahn geht voran, die Fertigstellung wird noch im Jahr 2010 erfolgen. Die Endhaltestelle wird sich in unmittelbarer Nähe zum BusinessPark befinden. Die gesamten Mieteinnahmen bewegen sich mit 5,1 Mio. auf Vorjahresniveau. Zusammen mit den Erträgen aus Vertragsstornos ergibt sich ein positives Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit von etwa 100 T. Die Auszahlungen/Thesaurierungen werden auf 1,5% reduziert. Im Rahmen der Sachwertoptimierung wurden Assetmanagement-Konzepte entwickelt, in welche die notwendigen Brandschutzmaßnahmen (kalkulierter Aufwand ca. 2,5 Mio. ) integriert werden. Die Verabschiedung des Konzepts wird mit den Beiräten vorabgestimmt und in der Gesellschafterversammlung am zur Abstimmung gestellt. Die Gesellschafter sprechen sich mehrheitlich für das Konzept aus Die Anbindung des Fasanenhofes an die Stadtbahn ist erfolgreich abgeschlossen. Die Endhaltestelle befindet sich in unmittelbarer Nähe zum BusinessPark. Mit dem Gesellschafterbeschluss am zur Umsetzung von Sachwertoptimierungen im Rahmen eines Asset-Managements ist geplant, innerhalb von fünf Jahren 22,5 Mio. in den BusinessPark zu investieren. Ziel ist eine Neupositionierung der Immobilie am Markt und damit eine langfristige Stabilisierung der Ertragssituation. Der flächenmäßige Vermietungsstand beträgt Ende des Jahres 2010 ca. 83 %. Die Mieterträge im Jahr 2010 von ca. 5,12 Mio. weichen geringfügig vom Vorjahr ab. Im 4. Quartal 2010 kündigen aus unternehmensinternen Gründen zwei Großmieter Ihre Mietverträge über in Summe qm mit Wirkung zum März bzw. Juni Die daraus resultierenden Mietertragseinbußen führen im 1. Quartal 2011 zu einer einvernehmlichen Kündigung des Asset-Managementvertrages. Erfreulicherweise werden entgegen den Erwartungen die Kündigungen durch Gewinnung des Großmieters Bosch und weiteren Neumietern im 4. Quartal 2011 flächenmäßig nahezu kompensiert. 19

20 Einkaufszentrum Carré Göttingen Die erste Investition des Fonds war der Erwerb des Einkaufszentrum Carré Göttingen, direkt an der Fußgängerzone der einkaufsstarken Stadt Göttingen gelegen. Das Objekt wurde 1972 erbaut, bis 1990 kernsaniert und von 1998 bis 2002 umfassend renoviert. Das Gebäude mit großer Tiefgarage (fast 290 Plätze) wird als Einkaufszentrum mit zusätzlichen Büro- und Lagerflächen genutzt. Im Frühjahr 2006 wurde im Rahmen eines ersten Nachkaufs über eine Objektgesellschaft (90% der Kommanditanteile der Leanda GmbH & Co. KG (Leanda KG)) ein Immobilienpaket aus 15 bestehenden Lebensmittelmärkten erworben. 13 Märkte befinden sich in Berlin, je einer in Petershagen und in Blankenfelde im Berliner Umland. Der ursprüngliche Verkäufer und Mieter der Märkte ist die EDEKA-Gruppe, welche nach Ablauf der langfristigen Mietverträge ein Optionsrecht zum Rückkauf der Märkte hat. Name des Fonds SHB Innovative Fondskonzepte AG & Co. Einkaufszentrum Carré Göttingen KG Rechtsform AG & Co. KG Emissionsjahr 2004 Beteiligte Anleger ca Komplementär SHB Innovative Fondskonzepte AG, Aschheim / München Geschäftsführender Kommanditist Markus Schottenhammel Treuhänder Conventias Treuhand GmbH, Kulmbach 20

21 Investitionsgegenstand Erstinvestition Weender Str. 75, Göttingen, Grundstücksgröße ca qm, Flächenverteilung: Einzelhandel ca qm, Büro ca qm zzgl. Lager, Gesamtfläche ca qm, Parkhaus mit 288 Stellplätzen. Nachkauf Portfolio von 15 Einzelhandelsimmobilien in und um Berlin. Der Gesamtaufwand für den Erwerb von 90 % der Objektgesellschaft (Leanda GmbH & Co. KG) betrug ca. 41,0 Mio.. Bei den Objekten handelt es sich um Märkte der EDEKA- Gruppe, die im Wege eines Sale-and-Lease-Back-Modells direkt vom Betreiber der Märkte erworben wurden. Die Geschäftsführung der Objektgesellschaft liegt bei der Leanda Beteiligungs GmbH, einer Gesellschaft der LHI-Gruppe, Pullach. Basis der folgenden Vergleiche ist der Fondsprospekt von 02 / Soll-Ist-Vergleich Investitionsphase Soll-Ist-Vergleich SOLL IST Investitionsphase bis Gesamtinvestition inklusive Nachkäufe in davon Gesamtinvestition bis davon Nachkäufe Agio in Eigenkapital ohne Agio in Stille Beteiligungen (mit Wandlungsrecht) in Fremdkapital (brutto) ohne Nachkäufe in Fremdkapital (brutto) inklusive Nachkäufe in Steuerliches Ergebnis (Investitionsphase) -48,4 % -50,4 % Die Differenz in der Position Gesamtinvestition inklusive Nachkäufe in resultiert aus dem zum noch nicht vollständig bezahltem Kaufpreis für das Carré, noch nicht getätigten Nachkäufen und nicht realisierten Einzahlungen in Investmentfonds. Dem gegenüber wurde insgesamt weniger Eigenkapital platziert. Nachkäufe: Die Differenz entsteht, da der erste Nach kauf im April 2006 erfolgte (Leanda- Portfolio). Durch das reduzierte Eigenkapital und die zeitlich verschobene Platzierung ergeben sich zudem Abweichungen/Verschiebungen bei den Einzahlungen der Ansparer Bei den stillen Beteiligungen kam es zu einer deutlichen Überplatzierung. Das steuerliche Ergebnis der Investitionsphase steht noch unter dem Vorbehalt der Nachprüfung. 21

22 Bewirtschaftungsphase (ab 2006) SOLL kumuliert IST kumuliert SOLL 2010 IST 2010 Mieteinnahmen mit Garantien in davon Einkaufszentrum Carré Göttingen davon Nachkäufe Mieteinnahmen ohne Garantien in sonstige Einnahmen in Summe Einnahmen in /. Betriebskosten / sonstige Kosten in Betriebsergebnis inkl. Garantien in Ausreichung Darlehen in /. Kaufpreiszahlungen in davon Kaufpreiszahlungen Nachkauf in nachlaufende Kosten / Erstattungen Investitionsphase in Ausschüttungen / Auszahlungen in % je nach Beteiligungsart 30 %, 35 %, 40 % %, 21 %, 40 % 6 %, 7 %, 8 % 0 %, 0 %, 8 %./. Ausschüttungen / Auszahlungen in davon an Stille Beteiligungen Ansparleistungen in Kapitaleinzahlung Komplementärin in /. Tilgungen in davon Bankdarlehen davon Gesellschafterdarlehen davon Stille Beteiligungen Liquiditätsergebnis in Stand Liquiditätsreserve in Stand Fremdkapital in davon Einkaufszentrum Carré Göttingen davon Nachkäufe Steuerliches Ergebnis -10,4 % -29,6 % 0,1 % -4,8 % Mieteinnahmen mit Garantien: Entgegen der ursprüng lichen Planung wurde beim Nachkauf keine direkte Immobilieninvestition getätigt, sondern eine Beteiligung an einer Objektgesellschaft erworben. Der Ausweis zeigt deshalb nicht die korrespondierenden Mieteinnahmen, sondern den Beteiligungsertrag der Objektgesellschaft. Auf Basis der tatsächlichen Mieteinnahmen (inkl. Mieten aus dem Leanda-Portfolio) wäre der IST-Wert 2010 bei Die Mindereinnahmen 2010 aus dem Carré liegen im Prospektvergleich bei ca. 434 T. Die erhebliche Differenz bei der Position davon Nachkäufe erklärt sich insbesondere durch die Tatsache, dass im Prospektvergleich bislang erst ein geringer Teil der Nachkäufe getätigt wurde und damit entsprechend weniger Mieten vereinnahmt werden. Diese Abweichung wird sich auch künftig fortsetzten, da das tatsächliche Eigenkapital des Fonds nur etwa 2/3 des ursprünglich prospektierten Eigenkapitals entspricht. Die sonstigen Einnahmen setzten sich aus Storno- Erträgen und Versicherungsentschädigungen zusammen. Die Unterschreitungen bei den Betriebskosten/sonstigen Kosten erklären sich ebenfalls aus dem bislang wesentlich geringeren als geplanten Investitionsvolumen. Die Ausschüttungen/Auszahlungen wurden wegen der verschlechterten Ertragssituation und den erforderlichen Rückzahlungen der stillen Beteiligten entsprechend angepasst. 22

23 Die im Prospektvergleich geringeren Ansparleistungen entsprechen dem verringerten Eigenkapital ein Darlehen bei der SHB Innovative Fondskonzepte AG aufgenommen, welches unter davon Gesellschafterdarlehen ausgewiesen ist. Die Tilgungsleistungen sind im Prospektvergleich geringer als geplant, da auch die Gesamtdarlehen den veranschlagten Betrag unterschreiten und zudem die kalkulierten Konditionen von den Planungen abweichen. Aus der geschilderten Gesamtsituation erklären sich die negativen Abweichungen bei den Positionen Liquiditätsergebnis und Stand der Liquiditätsreserve. Ebenso spiegelt sich in den Fremdkapitalständen die beschriebene Gesamtsituation wider. Zur Ablösung einer Stillen Beteiligung wurde in Das steuerliche Ergebnis 2010 beträgt -4,8% bezogen auf die eingezahlte Beteiligungssumme ohne Agio. Der Fonds im Telegrammstil 2004 Platzierungsstart (Stand 12 / 2004: 64,5 Mio. ). Steuerliches Ergebnis 2004: ca. -50 % des eingezahlten Kapitals. Konkurs eines Hauptmieters auf ca qm Übergang Nutzen und Lasten beim Einkaufszentrum Carré mit teilweiser Kaufpreiszahlung Schließung des Fonds wegen veränderter rechtlicher Rahmenbedingungen (Einführung BaFin-Genehmigung) zum Stand Eigenkapital in 12/2005 von 75,4 Mio. inkl. 7,4 Mio. Stille Beteiligungen. Vermietungsstand von 96,5 % der Fläche bzw. 87 % der Planeinnahmen. Weitere neue Mieter können gewonnen werden und alle Handelsflächen sind zum Jahresende belegt. BaFin-Aktion mit Vertragsänderungen, die von über 90 % der betroffenen Anleger angenommen werden. Die ausscheidenden Gesellschafter belasten die Fondsliquidität für 2005 mit ca. 0,5 Mio. bei entsprechender Reduktion des Eigenkapitals wegen der Kapitalrückzahlungen. 23

24 2006 Am wird das Bankdarlehen der Deutschen Bank AG, London über 28,9 Mio. aus - bezahlt (4,9 % Zins und 2,5 % Tilgung). Die Konditionen sind bis 4 / 2011 festgeschrieben. Nach Zustimmung des Beirats Erwerb einer 90 %-Beteiligung an der Leanda KG (Portfolio aus 15 Einzelhandelsmärkten mit Mietverträgen bis 2020 und bestehender Finanzierung mit festen Konditionen für 10 Jahre). Die Beteiligung wird für 5,5 Mio. Eigenmittel gekauft. Die Finanzierung des Kauf preises erfolgt teilweise durch Aufnahme eines Stillen Gesellschafters bis Ende 2007 mit einer Beteiligung von 3,6 Mio.. Für 2006 beträgt der Vermietungsstand ca. 90 % des geplanten Mietertrags. Das Darlehen der SHB für vorzeitige Kaufpreisablösung und die Rückzahlungen aus der BaFin- Aktion (Höhe von 3,7 Mio. ) wird mit monatlich 70 T Annuität (7% Zins) bedient Für 2007 werden Mieteinnahmen von 2,4 Mio. erzielt, was ca. 88 % der Planmiete entspricht. Gründe für die Abweichung sind primär gesunkene Marktmieten (insbesondere im Bürobereich) und nicht durchsetzbare Indexierungen. Die Kündigung der Barmer Ersatzkasse auf ca qm erfolgt zu 3 / Die daran an - schließen d e Prüfung einer konzeptionellen Änderung der Büroflächen hin zu einem Ärztezentrum wird wegen zu geringer Nachfrage und Umbaukosten von bis zu 1 Mio. Ende 2007 verworfen. Investitionen in die Infrastruktur und Optik des Carré werden mit über 100 T getätigt. Die Ablösung des zusätzlichen Stillen Gesellschafters zum 12 / 2007 wird durch eine Erhöhung des zwischenzeitlich um ca. 800 T getilgten SHB-Darlehens auf 6,5 Mio. finanziert und führt zu einer signifikanten Senkung der Zinsbelastung für den Fonds, da der Teil des Stillen Beteiligten mit um 5%-Punkten höherem Zins belastet war Für 2008 beträgt der Vermietungsstand 86 % der Flächen bzw. 82 % der Planmieteinnahmen. Die Einzel handelsflächen sind fast vollständig vermietet, Flächenoptimierungen hinsichtlich der Ertragshöhen werden angestrebt. Investitionen in das Center von fast 200 T werden für Neuvermietungen und die Verbesserung des optischen Eindrucks des Centers getätigt. Weitere Investitionen in die Substanz von über 500 T sind für 2009 geplant, um das Carré konkurrenzfähig zu halten. Das SHB-Darlehen valutiert mit 5,9 Mio., der Fonds tilgt insgesamt mit ca. 2,5 Mio. in Auf der Gesellschafterversammlung 2008 wird die Reduzierung der Ausschüttungen auf 5 % p. a. bekannt gegeben. Weitere Ausschüttungsmaßnahmen werden mit den Beiräten diskutiert, um sich gegen die beginnende Wirtschafts- und Finanzkrise zu stärken. In der Gesellschafterversammlung 2008 wird einvernehmlich beschlossen, die Ausschüttungsstrategie grundsätzlich zu verändern. So wird künftig die Auszahlung anhand des erwirtschafteten Ergebnisses vorgenommen und nicht mehr wie bisher nur an den prospektierten Werten orientiert. 24

25 2009 Die Mieteinnahmen können im Carré auf rund 2,5 Mio. gesteigert werden. Zur Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit des Carré werden fast 400 T investiert. Zudem werden wiederum ca. 1,4 Mio. an Darlehen getilgt. Es werden erste Gespräche mit der Deutschen Bank AG aufgenommen, da im April 2011 die Konditionen neu vereinbart werden müssen. Zur weiteren Sachwertoptimierung werden Überlegungen hinsichtlich eines grundlegenden Asset- Managements angestellt und mit dem Beirat diskutiert. Die endgültige Entscheidung über die Realisation der weitreichenden Maßnahmen ist noch nicht getroffen worden. Die Ausschüttungen/Auszahlungen werden auf 2,0 % p. a. reduziert Die notwendigen Maßnahmen zur Sachwertoptimierung für das Carré Göttingen werden dem Beirat vorgestellt und von ihm gebilligt. Die Fondsgesellschaft beabsichtigt dafür ab 2011 maximal 5,0 Mio. aufzuwenden. Mit der Durchführung dieser Maßnahmen wird eine Tochtergesellschaft der FIHM AG, die Immobilien Asset Management München GmbH (IAMM) beauftragt. Da die Rückzahlung der Stillen Beteiligungen Ende 2010 in Höhe von rund 7,34 Mio. erfolgen sollte, werden die Ausschüttungen in 2010 auf 0 % reduziert. In mehreren Gesprächen mit dem Beirat wird über die finanziellen Folgen der Rückzahlungsverpflichtungen für die Fondsgesellschaft diskutiert. Es wird beschlossen, zunächst das Ergebnis der Option auf Wandlung abzuwarten und den Stillen Gesellschaftern ergänzend dazu die Möglichkeit der Vertragsverlängerung ihrer Beteiligungen mit einer Laufzeit von 1-3 Jahren anzubieten. Im Juli 2010 wird den Stillen Gesellschafter dieses Angebot unterbreitet. Mit Auslaufen der Frist am wird rund 2,0 Mio. der Beteiligungssumme verlängert, rund 5,3 Mio. der Beteiligungen wurden bis Ende Dezember 2010 nicht zurückbezahlt. Da die Fondsgesellschaft diesen Betrag nicht als Einmalzahlung zu diesem Zeitpunkt leisten kann, wird im Rahmen einer außerordentlichen Gesellschafterversammlung über Alternativlösungen zur Rückzahlung diskutiert und entschieden, dass Einkaufszentrum zu veräußern. Die Geschäftsführung wird ermächtigt entsprechende Verkaufsgespräche mit potenziellen Investoren zu führen. Im Rahmen der ordentlichen Gesellschafterversammlung, im Dezember 2010, wird ein Kaufpreisangebot eines ausländischen Investors vorgestellt und die Rückzahlung der Stillen Beteiligungen für Ende März 2011 in Aussicht gestellt. Inzwischen wurden 10 % der Stillen Beteiligungen zurückbezahlt, weitere Zahlungen sollen im Dezember 2011 erfolgen. Diejenigen Stillen Beteiligten, die ihre Beteiligungen über den verlängert haben, erhalten eine jährliche Ausschüttung von 6,5 % bis 8,0 %. 25

26 Erlenhofpark München-Unterhaching Die Grundkonzeption dieses Fonds sah neben dem Erwerb eines Büro- und Hotelkomplexes in München- Unterhaching den kontinuierlichen Aufbau eines Wertpapierdepots mit DWS-Anteilen vor. Die Immobilien mit Büro- und Hotelflächen wurden über eine Objektgesellschaft erworben, indem ca. 94 % der Kommanditanteile an der Gewerbezentrum Unterhaching Landthaler AG & Co. KG (GZU) gekauft wurden. Bei der GZU handelt es sich um die Objektgesellschaft, welche die Eigentümerin der Fondsimmobilie in München-Unterhaching ist. Das Objekt besteht aus einem Ensemble von Bürogebäuden und einem Hotel (Holiday Inn Unterhaching). Die Gebäude sind zwischen 1992 und 1994 erstellt worden. Neben dem Hotel (ca. 1/3 Mietanteil) ist die NATO-Agentur Netma (ebenfalls ca. 1/3 Mietanteil) langfristiger Großmieter in dem Objekt. Aus den Zuflüssen der Ansparer sollen zudem kontinuierlich Anteile an dem vorher definierten DWS- Vermögensbildungsfond zugekauft werden. Name des Fonds SHB Innovative Fondskonzepte AG & Co. Erlenhofpark München-Unterhaching KG Rechtsform AG & Co. KG Emissionsjahr 2004 Beteiligte Anleger ca Komplementär SHB Innovative Fondskonzepte AG, Aschheim / München Geschäftsführender Kommanditist Markus Schottenhammel Treuhänder Prudent Treuhand Vermögensverwaltung GmbH, Pöcking 26

27 Garantiegeber ECU Beteiligungs-GmbH, Glonn, für Erstvermietung der nicht vermieteten Flächen bis ECU Beteiligungs-GmbH, Glonn, zusammen mit Urbis Treuhand GmbH, München, und Jürgen Landthaler, Glonn, für die Nettomieten für den Hotelbetrieb (exklusive Tiefgarage) in Höhe von 1,8 Mio. pro Jahr bis zum aus der Verpachtung des Hotels an die Erlenhof Betriebsgesellschaft mbh. Der Garantiefall ist hinsichtlich der Erstvermietung eingetreten. Die Objektgesellschaft hat die Garantieleistungen vertragsgemäß erhalten. Investitionsgegenstand Gewerbepark Inselkammerstraße 5, 7-12, 14, Unterhaching. Büro- und Dienstleistungszentrum, Hotel, Grundstücksgröße ca qm, Flächen: Büro ca qm, Hotel ca qm, Lager qm, Gesamtfläche ca qm, Tiefgarage mit 460 Plätzen, 200 Außenstellplätze. Die Fonds-KG hält 94 % der Objektgesellschaft. 6 % der Objektgesellschaft hält die ECU Beteiligungs-GmbH, eine Gesellschaft der Verkäufer. Basis der folgenden Vergleiche ist der Fondsprospekt von 07 / Soll-Ist-Vergleich Investitionsphase Soll-Ist-Vergleich SOLL IST Investitionsphase bis Gesamtinvestition in davon Investition bis Agio in Eigenkapital ohne Agio in Stille Beteiligungen (mit Wandlungsrecht) in Fremdkapital (brutto) in Steuerliches Ergebnis (Investitionsphase) -46,3 % -40,3 % Die Gesellschaft hat von der Möglichkeit der Verlängerung der Platzierungsphase über den hinaus Gebrauch gemacht. Wegen der Überplatzierung wurden geringere Fremdmittel als geplant aufgenommen. Die im Vergleich zum Prospekt geringere Gesamtinvestition trotz Überplatzierung von ca. 31 Mio. an Eigenkapital (ca. 27,6 Mio. ) und Stillen Beteiligungen (ca. 3,4 Mio. ) resultiert aus der Tatsache, dass die Überplatzierung zum Großteil aus dem Bereich der ratierlichen Sparer stammt, deren Einzahlungen im Wesentlichen in den nachfolgenden Jahren erfolgen. 27

28 Bewirtschaftungsphase (ab 2006) SOLL kumuliert IST kumuliert SOLL 2010 IST 2010 Mieteinnahmen mit Garantien in Mieteinnahmen ohne Garantien in sonstige Einnahmen in Summe Einnahmen in /. Betriebskosten/sonstige Kosten in Betriebsergebnis inkl. Garantien in /. Kaufpreiszahlungen in /. nachlaufende Kosten / Erstattungen Investitionsphase in /. Zuführung Wertpapierdepot in Ausschüttungen / Auszahlungen in % je nach Beteiligungsart 30%, 30%, 35%, 40% 25,5%, 28,5%, 30%, 40% 6%, 6%, 7%, 8% 3%, 3%, 6%, 8%./. Ausschüttungen / Auszahlungen in davon an Stille Beteiligungen Ansparleistungen in /. Tilgungen in davon Bankdarlehen davon Darlehen Altgesellschafter davon Stille Beteiligungen Liquiditätsergebnis in Stand Liquiditätsreserve in Stand Fremdkapital in Steuerliches Ergebnis (ohne 15b EStG) 6,6% -14,3% 3,2% -1,5% Wesentlich für die Abweichung der Position Mieteinnahmen waren die rückständigen Mietzahlungen des Holiday Inn Hotels in Höhe von rund 380 T. In 2010 wurde eine einvernehmliche Neuregelung des Pachtverhältnisses und der Teilrückzahlung der ausstehenden Mieten getroffen. Bei den Tilgungen erklären sich die negativen Abweichungen insbesondere durch das im Vergleich zum Prospekt verminderte Volumen an Bankdarlehen. davon Stille Beteiligungen zeigt den Betrag der im letzten Jahr verlängerten, aber in 2010 gekündigten Stillen Beteiligungen. In der Position sonstige Einnahmen sind insbesondere die Erträge aus Vertragsstornierungen und Beitragsfreistellungen sowie der Eingang bereits werthaltiger Mietforderungen beinhaltet. Der Stand Liquiditätsreserve weicht negativ ab, da sowohl der Liquiditätsüberschuss als auch die Wertentwicklung des Investmentdepots nicht den Erwartungen entsprach. Die aktiven Zuführungen zum Wertpapierdepot waren in der Form nicht geplant, sondern als reine Verwendung des Liquiditätsüberschusses. Daher ist der Sollwert mit 0 ausgewiesen. Die im Vergleich zum Sollwert erhöhten tatsächlichen Auszahlungen und Ansparleistungen sind in der Überplatzierung des Eigenkapitals und der stillen Beteiligungen begründet. 28