Marktflecken Weilmünster. Bebauungsplan Bruchwies, 2. Änderung. Begründung

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1 Bebauungsplan Bruchwies, 2. Änderung (Bebauungsplan der Innenentwicklung) Begründung Planstand: Entwurf 12/2011

2 Inhalt 1 Grundlagen, Ziele Lage und Abgrenzung des Gebiets Vorgaben, Rahmenbedingungen, Planungserfordernisse Festsetzungen Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung, Überbaubare Grundstücksflächen Verkehrsflächen und Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen Berücksichtigung fachgesetzlicher Belange Wasserwirtschaft, Erschließung, Altflächen Gewässerschutz Erschließung Verkehr Bodenordnung Fotodokumentation

3 1 Grundlagen, Ziele Der Bebauungsplan Bruchwies ist die Grundlage für die Entwicklung des innerörtlichen Nahversorgungszentrums im Bereich zwischen Weilstraße und Bruchwiesenstraße. Mit dem Bau der Lebensmittelmärkte ist der Bebauungsplan insoweit umgesetzt worden. Innerhalb des Geltungsbereichs ist auch die Einrichtung eines medizinischen Versorgungszentrums geplant, die für die Realisierung des ersten Abschnitts notwendige Genehmigung liegt vor. Außerhalb des Geltungsbereichs des rechtskräftigen Bebauungsplanes besteht ein leerstehendes Gebäude (Wohn- und Geschäftshaus). Der Leerstand dieses an exponierter Stelle im Ortsbereich, unmittelbar an einer stark frequentierten Ampelanlage und gegenüber dem Marktplatz liegenden Gebäudes stellt einen städtebaulichen Missstand dar. Zielsetzung ist es, die Rahmenbedingungen für den Fortbestand der städtebaulichen Nutzungssturkturen zu schaffen. Die Gebäudearchitektur und die Lage des Hauses lassen eine zeitgemäße Wiedernutzung als Einzelobjekt wenig wahrscheinlich erscheinen. Es besteht aber die Absicht, das Haus in das medizinische Versorgungszentrum zu integrieren. Der Bebauungsplan schafft die rechtlichen Grundlagen für die Umsetzung der genannten Zielsetzungen. 2 Lage und Abgrenzung des Gebiets Das Plangebiet liegt im Zentrum der Gemeinde unmittelbar an der Weilstraße. Die Bebauung ist geprägt durch die auf der Grundlage des Ausgangsplanes errichteten Märkte und die Wohn- und Geschäftshäuser Weilstraße 100 und 102 (Flste. 52, 54/2, 54/5, 56/2 und 56/5). Der Geltungsbereich des Änderungsplanes umfasst die genannten Grundstücke, die über einen asphaltierten öffentlichen Weg erschlossen sind, der von der Weilstraße abzweigt. Abbildung 1: Bebauungsplan Bruchwies, 2. Änderung Plangebiet und angrenzende Nutzungen mit Kennzeichnung der Fotostandorte (vgl. Abschnitt 7) - 3 -

4 3 Vorgaben, Rahmenbedingungen, Planungserfordernisse Nach den Darstellungen des Regionalplans Mittelhessen 2010 liegen die mit dem Bebauungsplan erfassten Flächen im Vorranggebiet Siedlung-Bestand, der Bebauungsplan ist an die Ziele der Raumordnung angepasst. Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan ist der Bereich des Plangebiets als gemischte Baufläche dargestellt, der Bebauungsplan ist aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Verfahrensart Das Plangebiet umfasst bebaute und rechtskräftig überplante Flächen in der Ortslage von Weilmünster. Ziel des Bebauungsplanes ist die Schaffung der planungsrechtlichen Rahmenbedingungen für die Nachnutzung leerstehender Gebäudesubstanz und die Nachverdichtung des innerörtlichen Bereichs. Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen werden nicht vorbereitet und Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogelschutzgebiete nach dem Bundesnaturschutzgesetz sind von der Planung nicht betroffen. Als Bebauungsplan der Innenentwicklung wird er im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung aufgestellt. 4 Festsetzungen 4.1 Art der baulichen Nutzung Die Art der baulichen Nutzung wird, entsprechend den vorhandenen und den rechtsgültigen Festsetzungen als Mischgebiet gemäß 6 Baunutzungsverordnung festgesetzt. Im Ausgangsplan sind Einzelhandelsbetriebe für die Sortimente Nahrungs- und Genussmittel und Getränke ausgeschlossen. Ziel des Ausschlusses ist es, diese Warenangebote auf die Märkte in dem als Sondergebiet festgesetzten Planbereich zu konzentrieren. Von der Unzulässigkeit ausgenommen sind Betriebe des Lebensmittelhandwerks wie Bäcker und Metzger. Sonstige Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten (z.b. Textilmärkte, Schuhgeschäfte usw.) sind im Rahmen der allgemeinen Zulässigkeitsbestimmungen zulässig. Diese Bestimmungen des Ausgangsplanes werden für den Änderungsplan übernommen. Übernommen wird auch der Ausschluss von Vergnügungsstätten und Betrieben des Rotlicht-Gewerbes. Vor dem Hintergrund der oft mit diesen Nutzungen verbundenen negativen Folgen für die Wohnruhe und dem mit den Betrieben verbundenen städtebaulichen Trading- Down-Effekten ist der Ausschluss auch insbesondere mit Blick auf die in der Nähe befindliche Schule begründet. 4.2 Maß der baulichen Nutzung, Bestimmungsgrößen für das Maß der baulichen Nutzung sind a) die Grundflächenzahl (GRZ), die angibt, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind, b) die Geschossflächenzahl (GFZ), die angibt, wieviel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind, c) die Zahl der maximal zulässigen Vollgeschosse (Z) und d) die maximal zulässige Firsthöhe der Gebäude (FH max. ), angegeben in Meter über NN

5 Die Grundflächenzahl (GRZ) ist mit 0,8 festgesetzt, somit sind 80% der Grundstücksflächen überbaubar. In Innerortslagen finden sich häufig Grundstücke die bis zu 100% überbaut sind. Auch der zentrale Bereich von Weilmünster mit seinen kerngebietsgleichen Bau- und Nutzungsstrukturen ist intensiv bebaut. Ziel des Bebauungsplanes ist es, das innerörtliche Versorgungszentrum weiter zu stärken und Vorhaben, die ansonsten möglicherweise auf der grünen Wiese realisiert würden, bestmögliche Realisierungsmöglichkeiten zu geben. Aus den dargelegten Sachverhalten und Zielen ergibt sich die Begründung für die Überschreitung der für Mischgebiete festgelegten Obergrenze der GRZ im Sinne des 17 Abs. 2 BauNVO. Allein zu Wohnzwecken genutzte Gebäude finden sich in unmittelbarer Nachbarschaft nicht, das Umfeld ist geprägt durch Einzelhandelsnutzung, und Dienstleistungen. Eine weitere Verdichtung der Bebauung im Kernbereich dient der Konzentration von Nutzungen in der Ortslage und ist ein Beitrag zur Vermeidung neuer Flächenanforderungen. Auf die Verkehrsverhältnisse wirkt sich die Planung nicht aus. Im Zusammenhang mit dem Ursprungsplan sind umfangreiche Nachweise zum Verkehrsaufkommen und zu den Verkehrsflüssen geführt worden. Darin wurde aufgezeigt, dass für die maßgebende Weilstraße (L 3025) keine negativen Auswirkungen zu erwarten sind. Mit der Änderung des Bebauungsplanes wird der Geltungsbereich geringfügig erweitert, diese Erweiterung hat auf die hier zu berücksichtigenden Anforderungen keine spürbare Auswirkung. Die Ausführungen zur Grundflächenzahl gelten analog für die Geschossflächenzahl (GFZ). 4.3 Überbaubare Grundstücksflächen Überbaubare Grundstücksflächen sind definiert durch die Festsetzung von Baugrenzen und Baulinien, ergänzend greifen landesrechtliche Abstandsvorschriften ( 6 HBO). Eine Bauweise wird nicht festgesetzt, innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sind bauliche Anlagen im Rahmen der landesrechtlichen Möglichkeiten mit oder ohne Abstandsflächen zulässig. Die historische Entwicklung des Innenbereichs ist, wie auch andernorts, gekennzeichnet durch häufige, zum Teil einseitige Grenzbebauung. Auch im Geltungsbereich des Bebauungsplanes findet sich auf den Flurstücken 53/1,54/2 und 56/5 Grenzbebauung, teilweise mit Fenstern zum Nachbarn. Die bisher bekannte Vorhabenplanung im Plangebiet sieht im Wesentlichen den Erhalt der baulichen Grundstrukturen vor, wobei die Gebäude nach ihrer Sanierung (alternativ: Ersatzbau) neuen Nutzungen zugeführt werden sollen. Um die Ausnutzungsmöglichkeiten der Grundstücke und die straßenseitigen städtebaulichen Strukturen zu erhalten, wird die Grenzbebauung aufgegriffen und an der nordwestlichen Geltungsbereichsgrenze teilweise eine Baulinie festgesetzt. Die Baulinie bereitet keine neue Grenzbebauung vor sondern zeichnet den heute vorhandenen Bestand nach, sichert diesen planungsrechtlich ab und ermöglicht eine adäquate Ersatzbebauung. 4.4 Verkehrsflächen und Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen Die Weilstraße (Ortsdurchfahrt im Zuge der L 3025) ist die innerörtliche Haupterschließung für die ihr anliegenden Grundstücke und Quartiere. Im Bereich des Plangebiets zweigen mehrere kleinere Straßen und die Zufahrt zu den Stellplatzanlagen der Lebensmittelmärkte ab. Gegenüber der Hausnummer 104 mündet von Südwesten der Marktplatz in die Weilstraße. Die Verkehrsströme werden über eine Lichtsignalanlage geregelt, in Höhe der Hausnummer 102 befindet sich die Haltelinie auf der Weilstraße. Die im Geltungsbereich liegenden Gebäude haben keine unmittelbare Zufahrt zur Weilstraße, deren Anbindung erfolgt über den an der südöstlichen Geltungsbereichsgrenze verlaufenden Weg. Direkte Zufahrten sind zur Gewährleistung der Leichtigkeit und der Sicherheit des Verkehrs auch zukünftig auszuschließen. Entlang der als Verkehrsfläche festgesetzten Weilstraße ist deshalb ein Bereich ohne Ein- und Ausfahrt festgesetzt

6 5 Berücksichtigung fachgesetzlicher Belange 5.1 Wasserwirtschaft, Erschließung, Altflächen Gewässerschutz Das Plangebiet liegt im Überschwemmungsgebiet der Weil. Bauliche Maßnahmen, die in das Überschwemmungsgebiet eingreifen, bedürfen der wasserrechtlichen Genehmigung. Sofern die Baumaßnahmen mit einer Verringerung des Retentionsvolumens verbunden sind, sind diese Retentionsraumverluste durch geeignete Maßnahmen auszugleichen ( 14 Absatz 3 HWG). Wasserschutzgebiete sind von der Planung nicht betroffen Erschließung Die Erschließung ist über die vorhandenen Versorgungsleitungen gesichert. Die Löschwasserversorgung deckt den im Mischgebiet regelmäßig vorzuhaltenden Bedarf ab. Im Einzelfall sind ggf. projektbezogene Nachweise zu führen und ggf. ergänzende Maßnahmen zu ergreifen. Die anfallenden Abwässer werden in den vorhandenen Kanälen gesammelt, der Kläranlage zugeführt und dort gereinigt. Die im Rahmen der Eigenkontrollverordnung (EKVO) durchgeführten Untersuchungen sind kartiert und in notwendigen Maßnahmen nach Dringlichkeit eingestuft. Kurzfristig besteht im Plangebiet kein Handlungsbedarf zur Sanierung von Kanälen. Auf die Vorschriften des Hessischen Wassergesetzes zur Verwendung von Niederschlagswasser ( 37 Abs. 4 HWG) wird hingewiesen. 5.2 Verkehr Neue Anlagen zur Verkehrserschließung werden nicht erforderlich, die zur Gewährleistung der Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs notwendigen Bestimmungen sind im Bebauungsplan festgesetzt (vgl. Abschnitt 5.4). Im Öffentlichen Personennahverkehr ist die Erreichbarkeit über die RMV-Linien 245 (Weilburg Bad Homburg) und 289 (Weilburg Grävenwiesbach) mit insgesamt 20 Fahrten (Mo Fr) bzw. 9 Fahrten (Sa) und 7 Fahrten (So) gesichert. Die Haltestelle Weilmünster-ZOB ist in ca. 3 Minuten zu Fuß erreichbar. 6 Bodenordnung Bodenordnende Maßnahmen im Sinne des Baugesetzbuchs werden voraussichtlich nicht notwendig

7 7 Fotodokumentation Foto 1: Foto 3: Foto 2: Foto 4: Fotostandorte: siehe Abbildung 1 der Begründung Weilmünster und Wetzlar, Planbearbeitung: Dipl.-Geogr. Andreas Richter KuBuS architektur + stadtplanung Altenberger Straße Wetzlar - 7 -