Rahmenverträge Erdgaslieferungen

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1 IBAGAS Verband der Immobilienverwalter Berlin-Brandenburg e. V. Verwalterbrunch VDIV BB Rahmenverträge Erdgaslieferungen Berlin, 20. Mai 2015

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3 Inhalte Warum überhaupt Rahmenverträge? Rechtlicher Rahmen rechtlicher Grundsatz Inhalte Mengenbegrenzungen, Mindestangaben, Kündigung, Lieferbeginn, Laufzeit, Erdgaspreis, Tarifmodelle, Risiken, Chancen Ziele der Eigentümer und der Verwalter bei der Energiebeschaffung Portfoliomanagement Erdgas Weiche Faktoren Fragen IBAGAS Seite 3

4 Warum überhaupt Rahmenverträge? Ziel: Zusammenfassung aller zu beliefernden Entnahmestellen in einem Vertrag keine Einzelaufträge 1. Abschluss Rahmenvereinbarung mit dem Ziel, zukünftig alle verwalteten Entnahmestellen von einem Versorger mit Erdgas versorgen zu lassen 2. Grundlage in aller Regel nach Netzgebieten preislich differenzierte Sonder-Erdgaslieferverträge: Die einzelnen Sonder-Erdgaslieferverträge gelten mit der Unterzeichnung der Rahmenvereinbarung für jede im Vertrag aufgeführten Entnahmestelle (und jeden durch den Verwalter vertretenen Eigentümer) als geschlossen. IBAGAS Seite 4

5 Rechtlicher Rahmen Die Rechte und Pflichten des Verwalters ergeben sich aus den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes, der Gemeinschaftsordnung und dem Verwaltervertrag. Der Gesetzgeber hat im 556 (3) BGB formuliert: Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. D.h., ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis ist zu beachten, Faktoren wie Zuverlässigkeit und Leistungsfähigkeit spielen eine Rolle. BGH, , Az. VIII ZR 340/10 Beweislast beim Mieter, muss die sachlichen Gründe für die Beauftragung des Anbieters widerlegen! IBAGAS Seite 5

6 309 Nr. 9 BGB lautet: Auch soweit eine Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften zulässig ist, ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam Nr. 9 (Laufzeit bei Dauerschuldverhältnissen): bei einem Vertragsverhältnis, das die regelmäßige Lieferung von Waren oder die regelmäßige Erbringung von Dienst- oder Werkleistungen durch den Verwender zum Gegenstand hat, a. eine den anderen Vertragsteil länger als zwei Jahre bindende Laufzeit des Vertrags, b. eine den anderen Vertragsteil bindende stillschweigende Verlängerung des Vertragsverhältnisses um jeweils mehr als ein Jahr oder c. zu Lasten des anderen Vertragsteils eine längere Kündigungsfrist als drei Monate vor Ablauf der zunächst vorgesehenen oder stillschweigend verlängerten Vertragsdauer; Beachte: Der Begriff Ware wird weit verstanden und umfasst auch Energie und Wärme. IBAGAS Seite 6

7 Rechtlicher Grundsatz Liefervertrag = Kaufvertrag Der einzelne Sonder-Erdgasliefervertrag ist (zusammen mit dem Rahmenvertrag) ein Kaufvertrag über Erdgas. Der Versorger verpflichtet sich zur Bereitstellung und Lieferung der für die jeweilige Entnahmestelle erforderlichen Erdgasmenge. Der an der jeweiligen Entnahmestelle belieferte Kunde verpflichtet sich zur Abnahme nach den Bedingungen des Rahmenvertrages. IBAGAS Seite 7

8 Vorsicht bei Mengenbegrenzungen ACHTUNG: Bei Verträgen mit oberer und unterer Mengenbegrenzung Beispiel: Es wird eine Liefermenge von kwh pro Jahr vereinbart. Der unter Punkt x.x vereinbarte Preis gilt für einen Mengenkorridor von bis kwh pro Jahr. Wird der Mengenkorridor über- oder unterschritten, gilt folgender Preis in Höhe von x,xx/kwh für die - Gesamt-Menge - Differenz-Menge IBAGAS Seite 8

9 Mindestangaben zu den einzelnen Entnahme-/Lieferstellen Folgende Mindestangaben müssen der einem Versorger zur Umsetzung der Belieferung vorliegen: An der jeweiligen Entnahmestelle belieferter Kunde (im Regelfall Eigentümer), der durch die Fa. Muster RE vertreten wird Anschrift der Entnahmestelle mit Straße, PLZ und Ort Name bisheriger Versorger Kundenummer bisheriger Versorger Zählernummer Letzter Jahresverbrauch (12 Monate) Alles Angaben der letzten Jahresverbrauchsrechnung IBAGAS Seite 9

10 Angaben zum Lieferbeginn a. Als Lieferbeginn wird der vereinbart oder b. Der Lieferbeginn richtet sich nach den Vertragslaufzeiten der Verträge mit den derzeitigen Versorgungsunternehmen. Der neue Versorger informiert nach Kündigung über die von den bisherigen Versorgern angegebenen Kündigungszeiträume und übermittelt vor Lieferbeginn eine Lieferbestätigung pro Entnahmestelle mit Vertragsnummer und Höhe der monatlichen Abschläge. IBAGAS Seite 10

11 Kündigung der bisherigen Lieferverträge Möglichkeit a) Der Verwalter hat bereits alle Lieferverträge mit dem Vorlieferanten zum gekündigt insbesondere bei Sonderkündigungsrechten nach Preisänderungsmitteilung! Möglichkeit b) oder zusätzlich Neuer Versorger kündigt alle Verträge mit den bisherigen Versorgungsunternehmen zum frühestmöglichen Zeitpunkt im Auftrag und in Vollmacht des Verwalters und der vom Verwalter vertretenen Eigentümer. IBAGAS Seite 11

12 Erdgaspreis Nur Energiepreis fix oder gesamter Arbeitspreis fix? Unterschiedliche Tarifmodelle Variante a: Grund- und Arbeitspreis des Versorgers inkl. aller Kostenbestandteile Risiken Versorger: Temperatur und Verbrauchsrisiko, Risiko Änderung der Netzentgelte, Risiko Änderung der Regel- und Ausgleichsenergie Versorger kalkuliert höchste Risikovorsorge! IBAGAS Seite 12

13 Erdgaspreis Nur Energiepreis fix oder gesamter Preis fix? Unterschiedliche Tarifmodelle Variante b: Grund- und Energiepreis des Versorgers zuzüglich gesondert ausgewiesener + abgerechneter Netz-Entgelte Risiko Versorger: Temperatur und Verbrauchsrisiko Risiko Kunde: jährliche Änderung der Netzentgelte/RAE-Umlage VORTEIL: Ein einheitlicher Grund- und Arbeitspreis des Versorgers über alle Netzgebiete! IBAGAS Seite 13

14 Zusammensetzung des Preises 20% 4% 24% 52% Gaseinkauf Netzentgelt Steuern und Abgaben Kosten der Versorger Über 50 % der Kosten sind beeinflussbar! IBAGAS Seite 14

15 Erdgaspreis EXKURS - Auswirkung unterschiedliche Netzgebiete Verbrauch: GP in /a AP Ct/kWh Konzabg. Ct/kWh Netzkosten GmbH Zählerko. /a Messpr. /a Abrechn. /a RAE-Uml. Ct/kWh Steuer Erdg.-St. Ct/kWh AP IBA Ct/kWh IBAGAS GP IBA /a Gestamtkosten netto /a AP netto inkl. GP ct/kwh Netzbetreiber Berlin-Brandenburg 38,52 1,0070 0,03 4,5 1,11 11,56 0,00 0,55 2,7 7, ,69 4,4327 SW Leipzig 58,68 1,1550 0,03 8,28 3,50 17,65 0,00 0,55 2,7 7, ,11 4,6131 DREWAG 150,00 0,8610 0,03 12,41 1,20 32,14 0,00 0,55 2,7 7, ,75 4,4268 SW Magdeburg 40,15 1,3940 0,03 15,15 1,43 13,32 0,00 0,55 2,7 7, ,05 4,8341 Preisdifferenz: 407,30 netto zwischen den einzelnen Netzgebieten! Preisbasis Netzentgelte KJ 2015 IBAGAS Seite 15

16 Erdgaspreis EXKURS - Auswirkung jährliche Veränderung der Netzentgelte AP Ct/kWh Konzabg. Ct/kWh Netzkosten GmbH Zählerko. /a Messpr. /a Abrechn. /a RAE-Uml. Ct/kWh Preisdifferenz Berlin: 18,03 netto Preisdifferenz Leipzig: 974,26 netto zwischen den einzelnen Kalenderjahren! IBAGAS Seite 16 Steuer Erdg.-St. Ct/kWh AP IBA Ct/kWh IBAGAS GP IBA /a Verbrauch: Netzbetreiber Berlin- GP in /a Brandenburg Gestamtkosten netto /a AP netto inkl. GP ct/kwh ,52 1,0070 0,03 4,50 1,11 11,56 0,00 0,55 2,7 7, ,69 4, ,24 0,9990 0,03 4,43 1,14 11,91 0,00 0,55 2,7 7, ,72 4, ,48 0,9880 0,03 4,34 1,07 11,77 0,00 0,55 2,7 7, ,66 4,4147 Leipzig ,68 1,1550 0,03 8,24 3,50 17,65 0,07 0,55 2,62 7, ,57 4, ,44 1,5370 0,03 8,24 3,50 17,65 0,07 0,55 2,62 7, ,83 4, ,44 1,5370 0,03 8,24 3,50 17,65 0,07 0,55 2,62 7, ,83 4, ,44 1,2790 0,03 8,96 3,50 16,97 0,07 0,55 2,62 7, ,87 4,7389

17 : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : :00 VdIV Berlin-Brandenburg Verwalterbrunch Auswirkung Temperatur- und Verbrauchsverhalten Lastprofil Heizgas unterlegt mit Monatsbändern Jahresmenge (kwh) Band Januar Band Februar Band März Band April Band Mai Band Juni Band Juli Band August Band September Band Oktober Band November Band Dezember IBAGAS Seite 17

18 Erdgaspreis EXKURS - Auswirkung Temperatur- und Verbrauchsverhalten Kundennr.: /1 Verbrauch Prozent Kalenderjahr ,62 Kalenderjahr ,22 Kalenderjahr ,17 Kalenderjahr ,34 Kalenderjahr ,65 Mengendifferenzen von 22 % oder 27 % sind möglich IBAGAS Seite 18

19 Verwalterstammtisch 2014 Unterschiedliche Ziele: WEG/Eigentümer, Mieter Energie zum geringsten Preis Verwalter Energie zum optimalen Preis (kein Aufwand persönliche Betreuung, Abrechnung zum etc.) IBAGAS Seite 19

20 OFFENER MARKT + Gasanbieter mit flexiblen Beschaffungsstrategien + solide Kapitaldecke + kundenorientierte Produktgestaltung - Gasanbieter mit Lockangeboten - defizitäre Preismodelle Bonuszahlungen - Unterdeckung der Beschaffungskosten reelle Leistung = realistischer Preis Lockangebote = Preisrallye IBAGAS Seite 20

21 Erdgaspreis EXKURS - Tarifmodelle Flexibler Arbeitspreis/ Energiepreis Preisänderung monatlich oder Quartalsweise Konstanter Arbeitspreis/ Energiepreis jährliche Preisanpassung/ zweijährige Anpassung Konstanter Grundpreis und konstanter Energiepreis über die gesamte Vertragslaufzeit über 90 % der Immobilienverwalter wählen mittlerweile diese Tarifvariante IBAGAS Seite 21

22 Erdgaspreis EXKURS Beschaffungszeitpunkt + Beschaffungsmodelle Auswahl des neuen Energielieferanten Stichtagsvergleich oder Ausschreibung zum Stichtag IBAGAS Seite 22

23 Resultat der Auswahl bei der Stichtagsbeschaffung Im Strombereich Geringes Kostenrisiko auf Grund kleiner Mengen und kleinem Anteil des beeinflussbaren Strompreisanteils! Im Erdgasbereich Hohes Kostenrisiko auf Grund großer Mengen und großem Anteil des beeinflussbaren Erdgaspreisanteils! Unterschiedliche Beschaffungsstrategien! IBAGAS Seite 23

24 ERDGASBESCHAFFUNG Zeitpunktbezogene Beschaffung führt zwar zur Auswahl des wirtschaftlichsten Anbieters zum Stichtag aber: keine Garantie, dass Ausschreibungs- bzw. Einkaufszeitpunkt in einer Niedrigpreisphase liegt Ursache: Preisschwankungen durch Verwerfungen an Energiemärkten Folge: erhebliches Risiko in Abhängigkeit des Beschaffungszeitpunktes Marktpreisrisiko IBAGAS Seite 24

25 Risiko der zeitpunktbezogenen Beschaffung Auswahl des optimalen Beschaffungszeitpunktes Der Immobilienverwalter als Hellseher? IBAGAS Seite 25

26 Risiko der zeitpunktbezogenen Beschaffung 3,000 Preisverlauf Kalk ,950 2,900 2,850 2,800 2,750 2,700 2,650 2,600 2,550 Kalk 2013 Verwalter 2,500 2,450 2,400 2,350 2,300 2,250 2, IBAGAS Seite 26

27 Einkaufszeitpunkt und Auswirkung Verwalter A Kauf 29,20 MWh Mitte Juni 2011 Verwalter B Kauf 28,54 MWh Mitte August 2011 Verwalter C Kauf 27,36 MWh Mitte November 2011 Verwalter D Kauf 27,21 MWh Verwalter E Kauf 25,85 MWh Verwalter F Kauf MWh Verwalter G Kauf 27,13 MWh Verwalter H Kauf 27,49 MWh Ergebnis: Differenz von 3,35 /MWh IBAGAS Seite 27

28 Ergebnis der zeitpunktbezogenen Beschaffung Ergebnisse der Auswahl des Anbieters nach Ausschreibung Hoher Aufwand für den Verwalter Ist dieser Aufwand mit dem Verwalterentgelt abgegolten? Hohes Kostenrisiko für Kunden des Verwalters Großer variabler Erdgaspreisanteil und große Abnahmemengen führen zu einem hohen Kosten-Risiko Liefervertrag mit einem definierten Energiepreis Trotz des hohen Aufwandes des Verwalters weiß er nicht, ob er tatsächlich den optimalen Preis ermittelt hat! IBAGAS Seite 28

29 Neuausrichtung für Immobilienverwalter Versorger mit speziellen Tarifen für Immobilienwirtschaft geringer Aufwand für den Verwalter Wiederkehrende Ausschreibung von Energieverträgen nicht mehr notwendig Liefervertrag unter Berücksichtigung aktueller Marktpreise Dauerhaft marktkonforme Energiepreise Zufriedene Eigentümer ersparen Stress in der Eigentümerversammlung Langfristig zufriedene Kunden sichern langfristigen Dienstleistungsvertrag für Verwalter IBAGAS Seite 29

30 Risikominimierung Problem: Auswahl des optimalen Beschaffungszeitpunktes Lösung: Minimierung des Marktpreisrisikos durch zeitraumbezogene Beschaffung Prinzip: Beschaffung von Tranchen (Teilmengen) zu verschiedenen Zeitpunkten vor Lieferbeginn = Vorstufe zum Portfoliomanagement Ergebnis: durchschnittlicher Beschaffungspreis IBAGAS Seite 30

31 Portfoliomanagement Erdgas Unterdurchschnittlicher Beschaffungspreis 3,000 Preisverlauf Kalk ,950 2,900 2,850 2,800 2,750 2,700 2,650 2,600 2,550 Kalk 2013 Monatsmitte Verwalter 2,500 2,450 2,400 2,350 2,300 2,250 2, IBAGAS Seite 31

32 Portfoliomanagement Erdgas - Einkaufszeitpunkt und Auswirkung Verwalter A Kauf 29,20 /MWh Mitte Juni 2011 Verwalter C Kauf 27,36 MWh Mitte November 2011 Verwalter E Kauf 25,85 /MWh Für gesamten Beschaffungszeitraum vom bis Geringster Kaufpreis: Maximaler Kaufpreis: Mittelwert: Ergebnis Portfolio: 22,50 /MWh 29,70 /MWh 26,90 /MWh 25,90 /MWh *Alle Preise Börse + OTC-Aufschlag IBAGAS Seite 32

33 DKB Kundenforum Portfoliomanagement Erdgas Auswertung Einkaufszeitpunkte und Strategien Vergleich Portfolio zum höchsten und geringsten Preis - Zeitraum ab hoch zu tief höchster Preis 2, ,13% 0,256 Portfolio 2,59 0,31 102,05% 0,052 geringster Preis in , ,00% Mittelwert 2,69 0, ,94% IBAGAS Seite 33

34 Portfoliomanagement Erdgas Ihre Ziele: Aufwand für die Energiebeschaffung wesentlich begrenzen Konzentration auf Ihr Kerngeschäft bzw. Ihre eigene Verwaltertätigkeit Gewissheit, dass sich Ihre Energiekosten immer nahe an den Börsenpreisen bewegen Lösung: aktives Portfoliomanagement IBAGAS Seite 34

35 Vertragslaufzeit Haushaltskunden 24 Monate ab Vertragsschluss Gewerbliche Vertragspartner individuelle Vereinbarung WEG Einstufung Haushaltskunde = 24 Monate Vertragslaufzeit erste Gerichtsentscheidung in Zusammenhang mit Ölgebundenen Verträge: WEG = Haushaltkunde andere Rechtsmeinung: WEG oder privater Eigentümer wird durch gewerblichen Verwalter vertreten, daraus folgt: gewerblicher Vertragspartner!? IBAGAS Seite 35

36 Zeitpunkt der Erstellung der Jahresverbrauchsrechnung Wünscht der Verwalter die Jahresverbrauchsrechnung zum des Jahres oder Wünscht der Verwalter einen Abrechnungszyklus mit einem zum Kalenderjahr abweichenden Zeitraum In welchem Zeitfenster z.b. um dem d. Jahres kann der Verwalter seine Zählerstände melden Über welches Medium kann er übermitteln: Liste, Einzelblatt, selbständiges Eintragen in ein web-portal,? In welchem Zeitraum nach Meldung der Zählerstände erhält er die Rechnung? IBAGAS Seite 36

37 Weitergabe Vertretungsbefugnis an den Versorger Anlage 3 zum Rahmenvertag zur Belieferung verschiedener Abnahmestellen mit Erdgas zwischen der Fa. IBAdelsberg GmbH und der Fa. Muster RE, Musterstraße 24 in Berlin Die Fa. Muster RE GmbH bevollmächtigt in ihrem eigenen Namen und in Vollmacht der durch sie vertretenen Eigentümer entsprechend Anlage 1 zu diesem Rahmenvertrag die Fa. IBAdelsberg GmbH zur Vornahme aller Handlungen sowie Abgabe und Entgegennahme aller Erklärungen, die im Zusammenhang mit einem Wechsel des Gasversorgers erforderlich werden, etwa einer Kündigung des bisherigen Liefervertrages sowie die Abfrage der Vorjahresverbrauchsdaten, soweit dem Kunden dadurch keine Kosten entstehen. Insoweit ist die Fa. IBAdelsberg GmbH von den Beschränkungen des 181 BGB befreit. Die Fa. Muster RE GmbH bevollmächtigt die Fa. IBAdelsberg GmbH, ggf. fehlende Angaben, die für die Sicherstellung der Belieferung erforderlich sind, auf dem Auftrag eigenverantwortlich zu ergänzen. IBAGAS Seite 37

38 Anlagen Aufstellung aller über den Rahmenvertrag zu versorgenden Abnahmestellen Allgemeine Geschäftsbedingungen des Versorgers Weitergabe der Vertretungsbefugnis des Verwalters Widerrufserklärung Preisblatt bzw. Preisblätter IBAGAS Seite 38

39 Anlagen IBAGAS Seite 39

40 Anlagen IBAGAS Seite 40

41 Anlagen IBAGAS Seite 41

42 weiche Faktoren TRANSPARENZ VERSTÄNDLICHKEIT Call-Center oder persönlicher Ansprechpartner Telefonische Erreichbarkeit Verhalten des Versorgers bei Verwalterwechsel Verhalten des Versorgers bei Eigentümerwechsel IBAGAS Seite 42

43 weiche Faktoren Verhalten des Versorgers bei Zahlungsrückständen des Kunden Wann werden Gutschriften aus Jahresabrechnungen ausgezahlt? Kann ich Zwischenabrechnungen erhalten? Wie hoch ist die Fehlerquote bei den Rechnungen? IBAGAS Seite 43

44 Fragen? Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit IBAGAS Seite 44