Schroder Investment Mgmt. (Switzerland) AG Schroder ImmoPLUS (SRI)

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1 Schroder Investment Mgmt. (Switzerland) AG Schroder ImmoPLUS (SRI) Daniel Marty Asset Management Zürich, 27. Januar

2 Inhalt 1. Update Schroder ImmoPLUS 2. Immobilienfonds im Vergleich 3. Portfolio Management im aktuellen Umfeld 4. Strategie & Ausblick 5. Anhang Immobilien Team Schweiz 1

3 2 1. Update Schroder ImmoPLUS

4 Schroder ImmoPLUS Factsheet Schroder ImmoPLUS: An der Schweizer Börse (SWX) kotiert seit Januar 1998 Valorennummer: / Bloombergticker: SRI Anlagestrategie: - Ertragsstarke Geschäftsimmobilien an guten Lagen - Ausgewogenes Risikoprofil: Laufzeitenstruktur und Bonität Mieter - Aktives Asset Management als zentrales Element Geografische Aufteilung: Region Zürich 40%, Region Genf und Waadt 25%, Übrige Schweiz 35% Nutzungsmix: Büro 49%, Verkauf 24%, Wohnen 13%, übrige 14% Verkehrswerte: CHF 1.2 Mia. per 30. September 2011 Anzahl Liegenschaften: 52 3

5 Schroder ImmoPLUS Auswahl Bestandesliegenschaften Bern, Bundesplatz (VW CHF 40.6m) St. Gallen, Webersbleiche (VW CHF 74.1m) Zürich, Bahnhofstrasse (VW CHF 63.2m) Genf, Rue de Gabelle (VW CHF 81.9m) 4

6 Objektqualität/ Vermietungsanalyse Gross return Schroder ImmoPLUS Qualitätsprofil Marktmatrix Ratingmatrix Standortqualität 9.0% 8.5% 8.0% 7.5% 7.0% 6.5% 6.0% 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% Rating Gewichtetes Portfolio Schroder ImmoPLUS Portfolio quality return line 5 Quelle: Schroders

7 Vertragsablauf in Anzahl Jahren Schroder ImmoPLUS Risiko Profil Per 1. Oktober 2011 > % 3.4% 0.5% 3.4% 5.1% 6.0% 12.5% 10.4% 10.0% 6.2% 8.0% 12.2% 5.8% 15.0% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Büro/Lager in Prozenten Parkplätze des Nettomietertrages Wohnen/Div. Langfristige Mietverträge und gute Schuldnerbonität Mietzinsausfallquote per : 3.0% 6 Quelle: Schroders

8 Schroder ImmoPLUS Gründe für Geschäftsimmobilien Höhere Renditen Tiefere Bewirtschaftungskosten Langfristige Mietverträge Inflationsschutz durch Indexierung Mietverträge Weniger restriktive Mietrechtsbestimmungen Quelle: Schroders 7

9 Nettorendite Entwicklung der Nettorenditen nach Nutzungsart Renditedifferenz spricht heute mehr denn je für Geschäftsimmobilien 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% Wohnimmobilienfonds Geschäftsimmobilienfonds Quelle: Schroders 8

10 9 2. Immobilienfonds im Vergleich

11 Procimmo La Foncière CS Siat Swissinvest (SREIF) FIR UBS Sima Immofonds UBS Foncipars Realstone UBS Direct Residential CS Interswiss Immo Helvetic Schroder ImmoPLUS CS PropertyPlus UBS Anfos Bonhôte-Immobilier Solvalor 61 UBS Swissreal CS1A Immo PK CS LivingPlus Swisscanto Ifca Patrimonium CS Siat Immo Helvetic La Foncière FIR Schroder ImmoPLUS CS Interswiss Immofonds Swisscanto Ifca Solvalor 61 UBS Anfos UBS Sima UBS Swissreal CS1A Immo PK Swissinvest (SREIF) UBS Foncipars Bonhôte-Immobilier CS LivingPlus CS PropertyPlus Patrimonium Procimmo Realstone UBS Direct Performance (Total Return) Performance 1y & 5y (per ) Performance 1y Performance 5y 20% 15% 10% 5% 0% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% -5% 0% >60% in kommerzielle Liegenschaften investiert Quelle: Schroders, Bloomberg 10

12 Solvalor 61 La Foncière UBS SIMA Swisscanto Ifca Immofonds Immo Helvetic CS Siat CS PropertyPlus UBS Foncipars UBS Direct Residential UBS Anfos FIR Schroder ImmoPLUS UBS Swissreal CS LivingPlus CS Interswiss Swissinvest (SREIF) Procimmo Realstone Bonhôte-Immobilier CS 1a Immo PK Patrimonium BFW Liegenschaften Züblin Agio / Disagio Per % 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% >60% in kommerzielle Liegenschaften investiert 0% Unterschiedliche Agios bei Immobilienfonds: Ø Geschäftsimmobilienfonds: 17,9% Ø Wohnimmobilienfonds : 18,9% Quelle: Schroders, Bloomberg 11

13 FIR Procimmo La Foncière *Schroder ImmoPLUS Immofonds CS 1a Immo PK CS Siat Swisscanto Ifca Swissinvest (SREIF) CS Interswiss UBS SIMA Patrimonium UBS Foncipars CS PropertyPlus Immo Helvetic UBS Anfos UBS Swissreal Realstone Solvalor 61 Bonhôte-Immobilier UBS Direct Residential CS LivingPlus La Foncière Schroder ImmoPLUS FIR CS Interswiss Procimmo (1) CS Siat CS 1a Immo PK Realstone (2) Swisscanto Ifca UBS Swissreal Swissinvest (SREIF) UBS Anfos Immofonds UBS SIMA Immo Helvetic UBS Foncipars CS PropertyPlus Solvalor 61 Patrimonium (2) UBS Direct Residential (1) Bonhôte-Immobilier CS LivingPlus (2) Eigenkapitalrendite (ROE) ROE 1y 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% ROE 5y *Exkl. Wertberichtigung auf einer synthetischen Festhypothek >60% in kommerzielle Liegenschaften investiert Quelle: Schroders (1) Durchschnitt letzte 4 Jahre (2) Durchschnitt letzte 3 Jahre 12

14 Immo Helvetic FIR Procimmo La Foncière Swissinvest (SREIF) Immofonds 1)Schroder ImmoPLUS Swisscanto Ifca CS 1a Immo PK CS Siat UBS SIMA CS Interswiss UBS Foncipars Patrimonium UBS Swissreal CS PropertyPlus UBS Anfos UBS Direct Residential Realstone Solvalor 61 Bonhôte-Immobilier CS LivingPlus Immo Helvetic La Fonciére CS Interswiss Schroder ImmoPLUS CS 1aIPK CS Siat Procimmo (1) UBS Swissreal Swissinvest (SREIF) Realstone (2) UBS Anfos Immofonds Swisscanto ifca UBS Sima UBS Foncipars CS Property Plus FIR UBS Direct Residential (1) Solvalor 61 Patrimonium (2) CS Living Plus (2) Bonhôte Immobilier Anlagerendite (ROI) ROI 1y 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% ROI 5y 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 1) Exkl. Wertberichtigung auf einer synthetischen Festhypothek. >60% in kommerzielle Liegenschaften investiert (1) Durchschnitt letzte 4 Jahre (2) Durchschnitt letzte 3 Jahre Quelle: Schroders 13

15 Procimmo CS 1a Immo PK CS Interswiss Schroder ImmoPLUS Immofonds UBS Swissreal UBS SIMA Bonhôte-Immobilier UBS Anfos Immo Helvetic CS Siat Swisscanto Ifca UBS Foncipars CS PropertyPlus UBS Direct Residential Realstone Swissinvest (SREIF) CS LivingPlus La Foncière FIR Patrimonium Solvalor 61 Nettorenditen 6.0% 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% >60% in kommerzielle Liegenschaften investiert 1.0% 0.5% 0.0% Quelle: Schroders 14

16 15 3. Portfolio Management im aktuellen Umfeld

17 Akquisition im 2011 Seniorenresidenz Wangenmatt, Bern-Bümpliz Neuerstellte Liegenschaft bestehend aus 3 Teilen: 40 Alterswohnungen 44 Plätze Pflegeabteilung 26 Pflegeplätze Demenzabteilung Verkehrsgünstige Lage Dach&Fach - Mietvertrag über 20 Jahre + Option mit Betreiber-Gesellschaft Senevita Verkehrswert CHF 50 Mio. Erw. Nettorendite: 5.2% Finanzierungskosten: Ø 1.65% (Swap 10J. & 11J.) Yield-Spread: >3% 16

18 Devestition im 2011 Büroliegenschaft Region Lausanne Ausgangslage Negatives Risikoprofil und Entwicklungspotential Anstehende grosszyklische Sanierung Kein Mietzinserhöhungspotential & Leerstandsrisiko Massnahmen Neupositionierung am Markt: Auffrischung Aussenauftritt & partielle Sanierung Erteilung Vermarktungsmandat Ergebnis Vollvermietung Erzielter Verkaufserlös 31% über Verkehrswert 17

19 Devestition im Wohnliegenschaften Region Zürich Ausgangslage unterdurchschnittliche Lage- und Objektqualität für ImmoPLUS Anstehender Sanierungsbedarf Kein Mietzinserhöhungspotential & Leerstandsrisiko Hohe Unterhaltskosten Massnahmen Prüfung Innensanierung: erwartete Investitionsrendite 1.6% Stattdessen Umbau Dachwohnung: erzielte Investitionsrendite 4.1% Ergebnis Verkauf über aktuellem Verkehrswert 18

20 Mehrwert durch aktives Asset Management Aktuelle Projekte im laufenden Geschäftsjahr Bahnhofstrasse Sursee: Fassadensanierung im 2011 Investitionsvolumen ca. CHF 1.2 Mio. Erdgeschoss, 1. Obergeschoss langfristig wiedervermietet Steigerung Verkehrswert + 45% Unterer Graben, Winterthur: Umfassende Sanierung im 2011 Investitionsvolumen ca. CHF 1 Mio. Erdgeschoss, 1./2. Obergeschoss neu langfristig an Top Mieter vermietet mit einer Erhöhung des Mietzinsniveaus um ca. 5% p.a. 19

21 Mehrwert durch aktives Asset Management Beispiel Projektentwicklung: Bankstrasse 8/12, Winterthur (Erwerb im 2010) Aktuelle Situation Erstklassige Lage beim Bahnhof und der verkehrsfreien Altstadt Langfristig vermietet (Verkauf / Büro & Wohnen) Verkehrswert aktuell CHF 157 Mio. Nettorendite 5%, Yield-Spread > 2.5% Potential Potential infolge geplanter Aufstockung mit Wohnen und Erweiterung der Verkaufsflächen Entwicklungsvereinbarung mit Stadt Winterthur: vorgesehener Projektwettbewerb im

22 in Mio. CHF Entwicklung Inventarwert Schroder ImmoPLUS Nettofondsvermögen Verkehrswerte Grundstücke Quelle: Schroders 21

23 4. Strategie & Ausblick

24 Schroder ImmoPLUS Strategie & Ausblick 1. Lage und Qualität im aktuellen Marktumfeld entscheidend 2. Idealer Zeitpunkt für Portfoliooptimierung 3. Mehrwert durch proaktives Portfolio- und Asset Management 4. Im Bereich von kommerziellen Immobilien weiterhin attraktive Investitionsmöglichkeiten vorhanden: - Transaktionen mit grossem Anlagevolumen - Anspruchsvollere Transaktionen wie zum Bespiel Sharedeals - Sonderimmobilien 5. Jedoch Anlagedisziplin wichtig! Ziel nicht nur Wachstum, sondern langfristig für Anleger Mehrwert schaffen 23

25 6. Anhang

26 Immobilien Team Schweiz Schroder ImmoPLUS Property Investment Committee Fund Management Asset Management Controlling Accounting & Finance Stefan Frischknecht 15 Jahre * Roger Hennig 17 Jahre * Daniel Marty 14 Jahre * Marco Schibli 10 Jahre * Wilhelm Stadler 10 Jahre * * Immobilienerfahrung 25

27 CV s Stefan Frischknecht, CFA Leiter Investmentdivision Schweiz Leiter Investmentdivision Schweiz Vorsitzender Anlagekomitee Schroder ImmoPLUS Portfoliomanager Aktien Schweiz Seit 1998 bei Schroders 15 Jahre Investitionserfahrung Lic. rer. pol (Wirtschaftsfakultät, Uni Bern) Chartered Financial Analyst (CFA) 26

28 CV s Roger Hennig Fund Management Verantwortlicher Fund Manager Schroder ImmoPLUS seit 2001 Seit 2008 bei Schroders 17 Jahre Erfahrung im Immobilien- und Finanzbereich Banklehre Schweizerische Nationalbank, Zürich Eidg. Dipl. Immobilienverwalter (SVIT) Eidg. Dipl. Immobilientreuhänder (SVIT) Eidg. Dipl. Finanz- und Anlageexperte (AZEK) Member of Swiss Financial Analysts Association SFAA Member of Royal Institution of Chartered Surveyors MRICS Daniel Marty Asset Management Verantwortlich für das Management der Liegenschaften des Schroder ImmoPLUS Seit 2009 bei Schroders 14 Jahre Erfahrung im Immobilienbereich Hochbauzeichner Immobilienverwalter (SVIT) Master of Advanced Studies in Real Estate Management 27

29 CV s Marco Schibli Controlling Verantwortlich für Controlling Schroder ImmoPLUS seit 2000 Seit 2008 bei Schroders 10 Jahre Erfahrung im Immobilienbereich Dipl. Controller (SIB) Wilhelm Stadler Buchhalter Verantwortlich für die Buchhaltung des Schroder ImmoPLUS Seit 2008 bei Schroders 10 Jahre Erfahrung in der Fondsbuchhaltung 28

30 Disclaimer Schroder Investment Management (Switzerland) AG Wichtige Information Dieses Dokument stellt kein Angebot und keine Aufforderung dar, Anteile eines Anlagefonds, der durch die Schroder Investment Management (Switzerland) AG (die Fondsleitung ) verwaltet wird, zu zeichnen. Die Zeichnung von Anteilen an einem verwalteten Anlagefonds kann nur auf der Grundlage des aktuellen Prospekts und des letzten geprüften Jahresberichts (und des darauf folgenden ungeprüften Halbjahresberichts, falls veröffentlicht) erfolgen. Die mit einer Anlage verbundenen Risiken sind im Fondsvertrag und Prospekt ausführlich beschrieben. Der Fondsvertrag, der Prospekt und der vereinfachte Prospekt (falls anwendbar) sowie der Jahres- und Halbjahresbericht können kostenlos bei Schroder Investment Management (Switzerland) AG, Central 2, CH-8001 Zürich, bezogen werden. Alle in dieser Publikation enthaltenen Aussagen, Meinungen oder Ansichten in Bezug auf zukünftige Ereignisse oder die mögliche zukünftige Performance eines verwalteten Anlagefonds entsprechen lediglich der eigenen Einschätzung und Interpretation von Informationen, die der Fondsleitung zum entsprechenden Zeitpunkt vorgelegen haben. Es wird keine Haftung dafür übernommen, dass diese Aussagen, Meinungen oder Ansichten richtig sind, oder dass die zugrunde liegenden Informationen der Wahrheit entsprechen. Angaben zur vergangenen Performance können nicht als Hinweise auf die zukünftige Performance verstanden werden. Eine gute vergangene Performance wiederholt sich möglicherweise in der Zukunft nicht. Die dargestellte Performance berücksichtigt die Kommissionen und Kosten nicht, die bei der Zeichnung und Rückgabe belastet werden. Der Wert einer Anlage und deren Erträge können schwanken. Die vergangene Wert- oder Gewinnentwicklung darf nicht als Hinweis auf die laufende oder zukünftige Wert- oder Gewinnentwicklung verstanden werden. Es ist möglich, dass ein Anleger den ursprünglich investierten Betrag nicht in voller Höhe zurückbezahlt erhält. Die von der Fondsleitung verwalteten Anlagefonds dürfen nur durch zugelassene Vertriebsträger in oder von der Schweiz aus angeboten und vertrieben werden. Die von der Fondsleitung verwalteten Anlagefonds wurden nicht unter dem US-Wertpapiergesetz von 1933 registriert. Sie dürfen nicht direkt oder indirekt in den USA oder ausserhalb der USA an Personen mit US-Nationalität angeboten, verkauft oder transferiert werden. 29

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