Schroder Investment Management (Switzerland) AG

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1 Schroder Investment Management (Switzerland) AG Schroder ImmoPLUS Swiss Finance & Property Swiss Real Estate Funds Day Zürich, 24. Januar 2014

2 Schroders Immobilien

3 Schroders Immobiliennetzwerk Lokale Präsenz in den wichtigsten Märkten AuM: 10.6 (CHF 15.4, 12.7 / US$17.2) Mrd. 1 1 London Hauptsitz 2 Frankfurt Lokale Präsenz 3 4 Jersey Amsterdam Pan-Europäischer Fokus 5 6 Mailand Stockholm 6 Umfangreiches Expertenteam Ca. 80 MA an 9 Standorten Erfahrung seit Zürich Luxemburg Paris Kopenhagen Genf Guernsey Gibraltar Madrid Rom September 2013 Schroder Immobilienrepräsentanz Schroder Bürogebäude 3

4 Schroders Immobilien Schweiz: Erfahrenes Team Immobilien-Team Schweiz Head Property Fund Management Asset Management Controlling Accounting & Finance Fund Product Manager ** Roger Hennig 21 Jahre* Daniel Marty 16 Jahre * Marco Schibli 13 Jahre * Wilhelm Stadler 13 Jahre * Robert A. Varley 11 Jahre * * Immobilien Erfahrung, ** European Property: Zurich Immobilien Europa Direkt 4

5 Schroders ImmoPLUS

6 Schroder ImmoPLUS Zusammenfassung Schroder ImmoPLUS An der Schweizer Börse kotiert Strategie «Buy & Manage» Ausgewogenes Risiko- und Renditeprofil Attraktive Ausschüttungsrendite Ausschüttungsquote heute ca. 70% Mehrwert durch aktives Portfolio Management Fokus auf Core Ertragsstarke kommerzielle Immobilien an guten Lagen Ausgewogenes Risikoprofil: Laufzeitenstruktur und Bonität der Mieter Aktives Asset Management als zentrales Element Anzahl Liegenschaften 49 Liegenschaften in 13 Kantone Geographie: Zurich Region 40%, Genf / Waadt Region 25%, Rest 35% Nutzung: Büro 49%, Verkauf 24%, Wohnen13%, Rest 14% 6

7 Schroder ImmoPLUS Zahlen im Überblick Veränderung Ertrag aus Vermietung 72.2 Mio Mio Mio. Nettoertrag 42.9 Mio Mio Mio. Gesamterfolg 56.0 Mio Mio Mio. Nettofondsvermögen (NAV) Mio Mio % Immobilienbestand Mio Mio % Mietzinsausfallrate 4.6% 3.3% - 1.3% Eigenkapitalrendite (ROE) 6.2% 6.0% - 0.2% Nettorendite 5.3% 5.3% unverändert WAULT 6.1 Jahre 6.3 Jahre Jahre per 30. September

8 Vertragsablauf in Anzahl Jahren Schroder ImmoPLUS Langfristige Ertragssicherheit > % 15.9% Büros/Lager Parkplätze 9 0.7% Wohnen/Übrige 8 4.7% 7 7.2% 6 3.3% % % % 6.4% 1 *0 1.6% 4.0% 4.8% 13.0% 0% 5% 10% 15% 20% 25% * Unbefristete Mietverträge In % der Nettomieterträge Ø 6.3 Jahre (durchschnittliche Mietvertragslaufzeit im Portfolio) Quelle: Schroders, per

9 Schroder ImmoPLUS Solvente Hauptmieter Top 10 Mieter Mieter Mietzinsanteil in % von Portfolio Credit Suisse AG 13.14% Manor AG, Basel 8.01% Ablauf Mietvertrag Standort In 16 Liegenschaften an 13 verschiedenen Standorten Winterthur Bankstrasse St. Gallen Webersbleiche JT INTERNATIONAL SA 7.86% Carouge, Rue de la Gabelle Senevita AG 4.03% Wangenmatt, Bern Coop Genossenschaft, Basel 3.92% Winterthur Bankstrasse Wil Stadtmarkt Loro Piana Switzerland SA 2.50% Zürich, Bahnhofstrasse Universität Zürich 2.26% Zürich, Schaffhauserstrasse Kantonales Amt für Wirtschaft und Arbeit 1.56% Basel, Hochstrasse The Nuance Group 1.47% Glattbrugg, ZRH+ C&A 1.34% Wil, Stadtmarkt Top 10 Mieter 46.09% Quelle: Schroders, per

10 Objektqualität / Vermietungsanalyse Schroder ImmoPLUS Portfolioqulität: Prime Geschäftsimmobilien Zürich, Paradeplatz St. Gallen, Webersbleiche Standortqualität Genf-Flughafen Bern, Bundesplatz 10

11 Objektqualität / Vermietungsanalyse Schroder ImmoPLUS Mehrwert durch aktives Management Standortqualität Gewichtetes Portfolio Objektstatus Entwickeln Devestitionen im 2013 Beispiel: zukünftige Entwicklung Winterthur, Stadtgarten Beispiel: aktuelle Entwicklung Beispiel: aktuelle Entwicklung Zürich-Flughafen, ZRH+ Zürich-Nord, Imperial 11

12 Aktives Asset Management: Beispiele

13 Aktives Asset Management: Beispiel 1 Vermarktung: Bürogebäude ZRH+, ZH-Flughafen Objektangaben Gute Lage in der Nähe vom Zürich-Flughafen 30-jähriges Bürogebäude mit Sanierungsbedarf Auszug Hauptmieter Ende Oktober 2012 Aktueller Verkehrswert CHF 44.0 Millionen Investitionsgründe Interessantes Entwicklungsgebiet beim Flughafen Aufwertungspotential Optimierung der Gebäudestruktur Start der Sanierung August 2012 Fertigstellung des Umbaus Ende 2013 Status Umbau vor Fertigstellung > 60% der Mietflächen bereits langfristig neu vermietet Finale Verhandlungen für weitere Flächen (rund 30%) 13

14 Aktives Asset Management: Beispiel 2 Vermarktung: Bürogebäude Imperial, Zürich-Nord Objektangaben Gute Lage in Zürich Oerlikon 20-jähriges Bürogebäude in dynamischem Umfeld mit hoher Neubautätigkeit Gegenwärtig rund 28% Leerstand (7 200 m 2 Büro und Lager) Aktueller Verkehrswert CHF 74.2 Millionen Investitionsgründe Attraktive Liegenschaft mit qualitativ hochwertigen Mietern Auffrischungsmassnahmen zur weiteren Attraktivitätssteigerung Status Abschluss langfristiger Mietvertrag über m 2 im August 2012 Verlängerung Mietvertrag mit Hauptmieter über m 2 bis 2018 Strategie: Reduktion Leerstand und Erzielung Vollvermietung 14

15 Aktives Asset Management: Beispiel 3 Entwicklung: Einkaufszentrum Stadtgarten, Winterthur Objektangaben Erstklassige Lage zwischen Bahnhof und Stadtgarten Kaufpreis CHF Millionen Investitionsgründe Top Lage und ausgezeichnete Qualität der Ankermieter Internes Parkhaus mit sehr hoher Frequenz Attraktive Nettorendite von 4.9% Zinsdifferenz 2.5% Wertsteigerungspotential durch Nutzungsreserve Status Abschluss Entwicklungsvereinbarung mit Stadtrat Start des Projektwettbewerbs im ersten Quartal 2014 Umbau/Erweiterung ca. CHF 30 Millionen Verkehrswert aktuell CHF Millionen 15

16 Schroders Monitoring Schroder ImmoPLUS vs. Benchmark

17 UBS Foncipars Patrimonium La Foncière Swissinvest (SREIF) FIR Bonhôte UBS SIMA CS LivingPlus Immo Helvetic UBS Direct Residential Realstone Residentia UBS Swissreal CS ProperyPlus CS Interswiss CS Siat Schroder ImmoPLUS UBS Anfos Swisscanto ifca Immofonds Solvalor 61 Procimmo La Foncière FIR UBS Foncipars UBS SIMA UBS Swissreal CS Siat Swissinvest (SREIF) UBS Anfos Schroder ImmoPLUS Immo Helvetic CS Interswiss Immofonds Swisscanto ifca Bonhôte CS LivingPlus Solvalor 61 Procimmo CS ProperyPlus Realstone Patrimonium UBS Direct Residential Immobilienfonds im Vergleich Performance 1 Jahr Performance 5 Jahre 6% 11% 4% 2% 0% -2% -4% Durchschnitt 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% Durchschnitt -6% 3% -8% -10% 2% 1% 0% Schroder ImmoPLUS Geschäftsimmobilienfonds (>60%) Wohnimmobilienfonds Quelle: Bloomberg, Schroders Monitoring, Geschäftsberichte 17

18 Schroder ImmoPLUS Immofonds FIR UBS Foncipars UBS Swissreal Procimmo UBS SIMA CS Interswiss CS Siat Swissinvest (SREIF) Immo Helvetic UBS Anfos CS PropertyPlus CS LivingPlus UBS Direct Residential Swisscanto Ifca La Foncière Realstone Patrimonium Residentia Bonhôte-Immobilier Solvalor 61 La Foncière CS LivingPlus Swisscanto ifca UBS Sima Immofonds UBS Foncipars Immo Helvetic Solvalor 61 FIR CS Siat UBS Anfos Swissinvest (SREIF) CS PropertyPlus Bonhote Immobilier Patrimonium UBS Direct Residential CS Hospitality UBS Swissreal CS Green Property Realstone Schroder ImmoPLUS CS Interswiss Residentia Procimmo Nettorendite Immobilienfonds im Vergleich Nettorendite Prämie / Discount per % 27% 5.5% Ø Geschäftsimmobilienfonds 24% 5.0% 21% 4.5% Ø Wohnimmobilienfonds Durchschnitt 18% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 15% 12% 9% 6% Ø Wohnimmobilienfonds Ø Geschäftsimmo Fonds 1.5% 3% 1.0% 0% 0.5% -3% 0.0% -6% Schroder ImmoPLUS Geschäftsimmobilienfonds (>60%) Wohnimmobilienfonds Quelle: Bloomberg, Schroders Monitoring, Geschäftsberichte

19 Immobilienfonds im Vergleich Entwicklung Prämien: Wohn- vs. Geschäftsimmobilienfonds 25% 20% 15% 10% 5% 0% % Wohnimmobilienfonds Geschäftsimmobilienfonds (>60%) Differenz Geschäfts-/Wohnimmobilienfonds 19

20 Immobilienmarkt & Aussicht

21 Immobilienmarkt Schweiz Wo können Investoren Mehrwert finden? Wohnen Hohe Neubautätigkeit erhöht das Angebot Weiterhin tiefe Leerstände, einzelne Segmente werden schwieriger Migration bleibt der Schlüsselfaktor Marktdynamik: Renditen auf sehr tiefem Niveau, Wertsteigerungspotential begrenzt Büro Mietzinse stabil für gute Lagen; Ältere Gebäude an peripheren Lagen geraten unter Druck Trend zur Flächenkonsolidierung von Grossmietern ausserhalb der Innenstädte Hohes Bauvolumen in einzelnen Regionen Kein Einbruch erwartet: Lage und Qualität entscheidend Verkauf Starker Schweizer Franken ist ein Problem vor allem in Shopping Center in Grenznähe Gute Innenstadtlagen profitieren von steigenden Touristen aus Asien / Naher Osten Migration und Konsumverhalten sind die wichtigsten Faktoren Differenzierter Markt: Für attraktive Flächen besteht weiterhin eine starke Nachfrage Core/Core+ Investitionen scheinen im aktuellen Marktumfeld zu den Gewinnern zugehören 21

22 Was bedeutet das für den Schroder ImmoPLUS Ungebrochene Nachfrage nach Prime Immobilien? Immobilienpreise sind auf hohem Niveau Konservative Bewertungsentwicklung Tiefe Renditen infolge eines hohen Anlagedrucks und niedrigen Angebots Ertragsstarkes Immobilienportfolio, attraktive Prämie Mietermarkt scheint kurz vor dem Zenit zu sein Langfristige Mietverträge bieten Ertragssicherheit Hohe Bautätigkeiten in gewissen Teilmärkten Anlagedisziplin steht im Fokus: - Transaktionen nur wenn Mehrwert geschaffen wird - Laufende Optimierung des Portfolios (Reduktion Leerstand, etc.) Zinswende nicht heute, aber Moderate Fremdfinanzierungsquote 22

23 Wichtige Information Schroder Investment Management (Switzerland) AG Dieses Dokument stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung dar, Anteile eines Anlagefonds zu zeichnen, der durch die Schroder Investment Management (Switzerland) AG (die «Fondsleitung») verwaltet wird. Die Zeichnung von Anteilen an einem verwalteten Anlagefonds kann nur auf der Grundlage des aktuellen Verkaufsprospekts und des aktuellen geprüften Jahresberichts (und des darauffolgenden ungeprüften Halbjahresberichts, falls veröffentlicht) erfolgen. Die mit einer Anlage verbundenen Risiken sind im Fondsvertrag und Verkaufsprospekt ausführlich beschrieben. Der Fondsvertrag, der Verkaufsprospekt und der vereinfachte Prospekt (falls anwendbar) sowie der Jahres- und Halbjahresbericht können kostenlos bei Schroder Investment Management (Switzerland) AG, Central 2, CH-8001 Zürich bezogen werden. Alle in dieser Publikation enthaltenen Aussagen, Meinungen oder Ansichten in Bezug auf zukünftige Ereignisse oder die mögliche zukünftige Performance eines verwalteten Anlagefonds entsprechen lediglich der eigenen Einschätzung und Interpretation von Informationen, die der Fondsleitung zum entsprechenden Zeitpunkt vorgelegen haben. Es wird keine Haftung dafür übernommen, dass diese Aussagen, Meinungen oder Ansichten richtig sind, oder dass die zugrunde liegenden Informationen der Wahrheit entsprechen. Angaben zur Wertentwicklung in der Vergangenheit können nicht als Hinweise auf die zukünftige Performance verstanden werden. Eine positive Wertentwicklung in der Vergangenheit wiederholt sich möglicherweise nicht in der Zukunft. Die dargestellte Performance berücksichtigt nicht die Kommissionen und Kosten, die bei der Zeichnung und Rückgabe belastet werden. Die Wertentwicklung der Vergangenheit ist kein Massstab für zukünftige Ergebnisse und lässt sich möglicherweise nicht wiederholen. Der Wert der Anlagen und der damit erzielten Erträge kann sowohl steigen als auch fallen. Unter Umständen erhalten die Anleger den ursprünglich investierten Betrag nicht in vollem Umfang zurück. Die von der Fondsleitung verwalteten Anlagefonds dürfen nur durch zugelassene Vertriebsträger in oder von der Schweiz aus angeboten und vertrieben werden. Die von der Fondsleitung verwalteten Anlagefonds sind nicht unter dem US-Wertpapiergesetz von 1933 registriert. Sie dürfen nicht direkt oder indirekt in den USA oder ausserhalb der USA an Personen mit US-Staatsbürgerschaft angeboten, verkauft oder transferiert werden. Schroder Investment Management (Switzerland) AG, Central 2, 8001 Zürich, Schweiz 23