EINZELHANDELS- UND ZENTRENKONZEPT für die Stadt Wunstorf

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1 EINZELHANDELS- UND ZENTRENKONZEPT für die Stadt Wunstorf Untersuchung im Auftrag der Stadt Wunstorf August 2010

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3 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Wunstorf Untersuchung im Auftrag der Stadt Wunstorf Endbericht Stefan Kruse Andrée Lorenzen Stadtforschung Planung Markt Dortmund Tel Fax info@junker-kruse.de Dortmund, August 2010

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5 Im Sinne einer einfacheren Lesbarkeit verzichten wir darauf, stets männliche und weibliche Schriftformen zu verwenden. Selbstverständlich sind immer gleichzeitig und chancengleich Frauen und Männer angesprochen. Der Endbericht sowie die Entwurfsvorlagen unterliegen dem Urheberrecht ( 2 Absatz 2 sowie 31 Absatz 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte). Soweit mit dem Auftraggeber nichts anderes vereinbart wurde, sind Vervielfältigungen, Weitergabe oder Veröffentlichung (auch auszugsweise) nur nach vorheriger Genehmigung und unter Angabe der Quelle erlaubt.

6 Inhaltsverzeichnis 1 Anlass und Zielsetzung der Untersuchung Methodische Vorgehensweise Angebotsanalyse Nachfrageanalyse Städtebauliche Analyse Untersuchungsaufbau und Kommunikationsstruktur Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung Nachfrageseitige Rahmenbedingungen in Wunstorf Standortrelevante Rahmenbedingungen Einzugsgebiet des Wunstorfer Einzelhandels Kaufkraftpotenzial im Einzugsbereich Angebotssituation in Wunstorf Einzelhandelsrelevante Kennziffern Räumliche Differenzierung des Einzelhandelsangebots Wohnortnahe Grundversorgung in Wunstorf Ergebnisse der Haushalts- und Passantenbefragungen Fazit der Angebots- und Nachfrageanalyse Entwicklungsoptionen des Wunstorfer Einzelhandels Absatzwirtschaftliche Entwicklungsspielräume Szenarien der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung in Wunstorf Szenario Freies Spiel der Kräfte Szenario Bewahrung Szenario Steuerung mit Ausnahmen Zwischenfazit Leitbild und Zielsetzung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts Übergeordnetes Entwicklungsleitbild Ziele der Einzelhandelsentwicklung in Wunstorf

7 7.3 Räumliches Standortmodell Entwicklungsbereiche des Einzelhandels in Wunstorf Zentrale Versorgungsbereiche in Wunstorf Die Wunstorfer Innenstadt Das Ortsteilzentrum Steinhude Das Nahversorgungszentrum Luthe Perspektivisches Nahversorgungszentrum Ergänzungsstandorte außerhalb der Zentren Sonderstandorte des Einzelhandels Wohnungsnahe Grundversorgung außerhalb der Zentren Wunstorfer Sortimentsliste Umsetzungsempfehlungen Ansiedlungsregeln zur zukünftigen Einzelhandelsentwicklung in Wunstorf Prüfschema zur zukünftigen Einzelhandelsentwicklung Glossar Definitionen einzelhandelsrelevanter Fachbegriffe

8 1 Anlass und Zielsetzung der Untersuchung Nur wenige Wirtschaftsbereiche zeigen in der jüngeren Vergangenheit derart dynamische Veränderungen wie der Einzelhandelssektor. Sowohl das Erscheinungsbild als auch die Funktionsbedingungen im Einzelhandelsbereich und die räumliche Struktur stellen sich in diesem Wirtschaftssektor heute nachhaltig anders dar als noch vor wenigen Jahrzehnten. Durch Unternehmenskonzentrationen, steigende Betriebsgrößen und Verkaufsflächenansprüche sowie eine vorwiegende Ausrichtung am mobilitätsbereiten Autokunden entstanden und entstehen immer noch zahlreiche Einzelhandelsstandorte außerhalb der gewachsenen Zentrenstrukturen, was in zahlreichen Fällen dazu geführt hat, dass die gewachsenen Innenstädte in ihrer Attraktivität und ökonomischen Funktion an Bedeutung verloren haben und auch das ehemals dichte Netz der wohnungsnahen Grundversorgung in vielen Regionen Deutschlands erheblich ausgedünnt ist. Während Fachmärkte, Einkaufscenter sowie discountorientierte Vertriebsschienen nach wie vor massiv auf den deutschen Einzelhandelsmarkt drängen, ist parallel dazu ein immer größer werdender Leerstand von kleinen und großen Ladenlokalen zu beobachten. Traf dies bis Mitte der 90er Jahre in der Regel auf Rand- oder Streulagen zu, so gehören zugeklebte Schaufenster mittlerweile zum Erscheinungsbild der zentralen Geschäftslagen. Den betrieblichen/konzernimmanenten Entwicklungen auf Betreiber- bzw. Investorenseite stehen raumordnerische und städtebauliche Zielvorstellungen und gesetzliche Grundlagen auf Bundes- wie auf Landesebene gegenüber, die nicht immer mit den Vorstellungen der Ansiedlungsinteressenten in Einklang zu bringen sind. Auch die Stadt Wunstorf sieht sich vor der Aufgabe, im Spannungsfeld zwischen betreibermotivierten Standortanforderungen auf der einen und volkswirtschaftlich/städtebaulich/stadtentwicklungsrelevant motivierten Zielvorstellungen auf der anderen Seite einen auf die spezifische Situation in der Stadt abgestimmten, konstruktiven Umgang mit den erwähnten Strukturentwicklungen zu finden. Nur ein klares Konzept mit verbindlichen Aussagen zur zukünftigen räumlichen, quantitativen und qualitativen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung kann verhindern, dass die zentralen Versorgungsbereiche und insbesondere die Wunstorfer Innenstadt als Einzelhandelsstandorte an Bedeutung verlieren und ihrer Versorgungsfunktion nicht mehr gerecht werden können. Das vorliegende gesamtstädtische Einzelhandels- und Zentrenkonzept wurde als Fortschreibung des im Jahr 1999 erarbeiteten Einzelhandelskonzept 1 für die Stadt Wunstorf sowie unter Berücksichtigung des Regionalen Einzelhandelskonzepts für die Region Hannover 2 entwickelt. Das vorliegende Konzept soll sowohl eine fundierte Bewertungsgrundlage für aktuelle Planvorhaben liefern, als auch mögliche Entwicklungsper- 1 2 Gesellschaft für Handels-, Standort- und Immobilienberatung mbh, Einzelhandelsgutachten Wunstorf, Hamburg, 1999 CIMA Stadtmarketing GmbH Lübeck; Aktualisierung des Regionalen Einzelhandelskonzeptes für die Region Hannover, Lübeck,

9 spektiven und erforderliche (insbesondere baurechtliche) Handlungsnotwendigkeiten aufzeigen, so dass sowohl Stadtverwaltung als auch Politik in die Lage versetzt werden, eine stadtentwicklungspolitische Grundsatzentscheidung zu treffen sowie frühzeitig mögliche Auswirkungen einzelner Standortentscheidungen auf die Wunstorfer Versorgungsstrukturen einschätzen zu können. Die auch insbesondere rechtliche Notwendigkeit (im Sinne der späteren bauleitplanerischen Umsetzung) eines solchen städtebaulichen Konzeptes i.s.v. 1 (6) Nr. 11 Baugesetzbuch (BauGB) ist in jüngsten Urteilen des OVG Münster nochmals hervorgehoben worden: Denn erst solche konzeptionellen Festlegungen, die dann gem. 1 (6) Nr. 11 BauGB n.f. (früher: 1 (5) Satz 2 Nr. 10 BauGB) auch bei der weiteren Aufstellung der Bauleitpläne zu berücksichtigen sind, lassen in aller Regel die Feststellung zu, ob das Angebot bestimmter Warensortimente an bestimmten Standorten in das städtebauliche Ordnungssystem der jeweiligen Gemeinde funktionsgerecht eingebunden ist. 3 Die Erarbeitung eines entsprechenden Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für die Stadt Wunstorf ist somit konsequent und vor dem Hintergrund der seit der letzten Bearbeitung eingetretenen veränderten rechtlichen Rahmenbedingungen (in erster Linie 34 (3) und 2 (2) BauGB sowie die jüngst in Kraft getretene erneute Novellierung des BauGB - 9 (2a)) sowie in Teilen darauf aufbauender aktueller Rechtsprechungen zahlreicher Obergerichte und auch des Bundesverwaltungsgerichts zum Themenkomplex Einzelhandelssteuerung auch zwingend erforderlich. Für die aktualisierende Fortschreibung stehen folgende Fragestellungen im Mittelpunkt des Untersuchungsinteresses: Wie stellt sich die gegenwärtige Angebots- und Nachfragesituation in Wunstorf dar? Welche darüber hinaus gehenden (regionalen) angebots- und nachfrageseitigen Rahmenbedingungen sind für Wunstorf relevant? Welche Stärken und Defizite weist der Einkaufsstandort Wunstorf (differenziert nach Angebots- und Nachfrageseite) auf? Wie stellen sich die (aus Einzelhandelssicht relevanten) städtebaulichen Rahmenbedingungen der wesentlichen Wunstorfer Einkaufsbereiche (Innenstadt, Nebenzentren (wie z.b. Steinhude), Sonderstandorte (wie z.b. Hagenburger Straße) dar? Wie kann die wohnungsnahe Versorgung der Bürger nachhaltig gesichert werden? Wie sind die Nahversorgungsbereiche abzugrenzen und welche Maßnahmen sind zur Aufwertung der Nahversorgungsstandorte insbesondere in den Ortsteilen erforderlich? Welche Entwicklungsperspektiven lassen sich für den Einkaufsstandort Wunstorf 3 OVG NRW, Urteil vom 30. Januar D 8/04.NE; hier Seite 16; vgl. zur Notwendigkeit eines Einzelhandelskonzepts auch OVG NRW, Urteil vom 28. August D 112/05.NE 9

10 ggf. auch unter touristischen Aspekten formulieren? Welche Ziele und grundsätzlichen bau- und planungsrechtlichen Strategien sind zur zukünftigen stadt- und regionalverträglichen Steuerung des Einzelhandels in der Stadt erforderlich? Welches räumliche Zentrenmodell braucht die Stadt Wunstorf zur Sicherung und ggf. Stärkung ihrer Versorgungsfunktion? Wie sind die zentralen Versorgungsbereiche in Wunstorf abzugrenzen? Welche Strategien müssen ergriffen werden, um den Einkaufsstandort Wunstorf zu stärken bzw. die Defizite abzubauen? 10

11 2 Methodische Vorgehensweise Das vorliegende Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Wunstorf stützt sich sowohl auf die Ergebnisse primärstatistischer Erhebungen wie auch auf sekundärstatistische Quellen. Die primärstatistischen Erhebungen bilden im Rahmen des vorliegenden Einzelhandelskonzepts eine wichtige Datengrundlage und Berechnungsbasis, anhand derer eine sachgerechte und empirisch abgesicherte Beurteilung derzeit aktueller und zukünftig anstehender Einzelhandelsansiedlungen ermöglicht wird. Zu den primärstatistischen Erhebungen zählen angebotsseitig eine Vollerhebung aller Einzelhandelsunternehmen (inkl. Leerstände) im gesamten Wunstorfer Stadtgebiet, eine telefonische Haushaltsbefragung der Wunstorfer Bevölkerung, eine Passantenbefragung an ausgewählten Wunstorfer Einkaufsstandorten, eine Kundenherkunftserhebung sowie Fachgespräche mit örtlichen Akteuren. Für die sekundärstatistischen Daten wurde auf spezifische Quellen (Pläne, Programme, Veröffentlichungen) zurückgegriffen, die in erster Linie dem interregionalen und intertemporären Vergleich der für die Stadt Wunstorf gewonnenen Daten dienen. Dazu zählen insbesondere auch verschiedene Kennziffern aus dem Bereich der Handelsforschung und hier vor allem die einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern der BBE Retail Experts GmbH & Co. KG, Köln. Hinzu kommt eine auf einzelhandelsrelevante Belange ausgerichtete Erarbeitung und Beurteilung städtebaulicher und qualitativer Aspekte, die unter anderem die wesentlichen Kriterien zur Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche i.s.d. 2(2), 9(2a) und 34(3) BauGB sowie 11(3) BauNVO darstellen und somit auch planungsrechtlich zwingend erforderlich sind. Darüber hinaus rundet dieser Arbeitsschritt die quantitativen Bausteine sinnvoll ab, so dass sich in der Gesamtschau ein detailliertes Bild zur Einkaufssituation in Wunstorf ergibt. 2.1 Angebotsanalyse Bestandserhebung Der Analyse der Angebotssituation in Wunstorf liegen Daten aus einer umfassenden Bestandserhebung aller Einzelhandelsbetriebe (inkl. Leerstände) im Stadtgebiet Wunstorfs zugrunde. Hierzu wurde im Oktober 2008 eine flächendeckende Begehung des gesamten Wunstorfer Stadtgebiets mit gleichzeitiger Erfassung und Kartierung aller La- 11

12 dengeschäfte des funktionellen Einzelhandels 4 (inkl. Leerstände) durchgeführt. Im Rahmen dieser Vollerhebung wurden die jeweils geführten Sortimentsgruppen und dazugehörigen Verkaufsflächen 5 der einzelnen Anbieter unter Zuhilfenahme lasergestützter Flächenerfassungsgeräte erhoben und eine räumliche Zuordnung der Geschäfte vorgenommen. Unterschieden wurden in diesem Zusammenhang die drei Lagekategorien: Zentrale Bereiche: Zentrale Lagen zeichnen sich durch städtebauliche und funktionale Kriterien aus. Sie besitzen eine Versorgungsfunktion für ein über den unmittelbaren Nahbereich hinaus gehendes Einzugsgebiet. Kennzeichnend ist insbesondere eine Multifunktionalität, d.h. Mischung von unterschiedlichen Nutzungen wie Einzelhandel und Dienstleistungen, aber auch Gastronomie, Kultur und Freizeit. Diese Bereiche sind schützenswert im Sinne der 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB und 11 (3) BauNVO. städtebaulich integrierte Lagen: Dazu zählen Einzelhandelsbetriebe, die sich in Lagen befinden, in denen die Einzelhandelsdichte und -konzentration nicht ausreicht, um sie als Zentrum zu bezeichnen. Sie befinden sich aber dennoch im Siedlungsgefüge integriert und besitzen die Nähe zu Wohnsiedlungsbereichen. städtebaulich nicht-integrierte Lagen: Die nicht integrierte Lage umfasst sämtliche Standorte, die nicht im Zusammenhang mit der Wohnbebauung stehen, z.b. Einzelhandelsbetriebe an Hauptausfallstraßen bzw. Bundesstraßen und rein autokundenorientierten Standorten wie Gewerbegebieten. Eine solche primärstatistische Erhebung ist als wichtige Datenbasis und fundierte Grundlage zur Analyse und Bewertung der strukturellen Merkmale des Einzelhandelangebots sowohl auf gesamtstädtischer als auch auf der Ebene einzelner Ortsteile von Bedeutung. Insbesondere mit Blick auf die jüngste Rechtsprechung zum Themenkomplex Einzelhandelssteuerung im Rahmen der Bauleitplanung ist jedoch eine sehr dezidierte Bestandserfassung erforderlich. So müssen insbesondere auch relevante Nebensortimente erfasst werden, die neben den klassischen Hauptsortimenten zentrentragende Funktion einnehmen können. Um eine sortimentsgenaue Differenzierung der 4 5 Zum funktionellen Einzelhandel (auch Einzelhandel im engeren Sinne genannt) werden neben dem eigentlichen Einzelhandel im engeren Sinne auch das Nahrungsmittelhandwerk (Bäckereien, Metzgereien, Konditoreien) sowie weitere, in ihrer Funktion vergleichbare Einzelhandelseinrichtungen gezählt. Kfz- und Brennstoffhandel werden nicht dem Einzelhandel im engeren Sinne zugerechnet, wohl aber Tankstellenshops, Kiosks und Apotheken. Zur Verkaufsfläche eines Einzelhandelsbetriebes zählt die Fläche, die dem Verkauf dient, einschließlich der Gänge und Treppen in den Verkaufsräumen, der Standflächen für Einrichtungsgegenstände, der Kassen- und Vorkassenzonen, Schaufenster und sonstige Flächen, soweit sie dem Kunden zugänglich sind sowie Freiverkaufsflächen, soweit sie nicht nur vorübergehend genutzt werden. Dabei können aufgrund unterschiedlicher Definitionen des Begriffs Verkaufsfläche durchaus Differenzen zwischen den nach dieser Methodik ermittelten Verkaufsflächenzahlen und anderen Datenquellen entstehen (z.b. durch Nicht-Berücksichtigung von Kassenzonen und/oder gewichteten Außenflächen). Die Zugehörigkeit solcher Flächen zur Verkaufsfläche wurde jedoch durch ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts bestätigt (vgl. BVerwG 4 C Beschluss vom 24. November 2005). 12

13 Verkaufsflächen gewährleisten zu können, wurden daher alle geführten Sortimentsgruppen differenziert erfasst (rund 90 Sortimente und Branchen) und die jeweils dazugehörigen Verkaufsflächen ermittelt. In der späteren Auswertung und Analyse wurden diese Sortimentsgruppen den der nachfolgend aufgeführten Tabelle 1 zu entnehmenden 17 Hauptbranchen zugeordnet. Tabelle 1: Branchenschlüssel zur Einzelhandelserhebung Wunstorf Hauptbranchen Sortimente (Erhebungsgrundlage) Überwiegend kurzfristige Bedarfsstufe: 1. Nahrungs- und Genussmittel Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Tabakwaren etc.) Bäckerei-/Konditoreiwaren Metzgerei-/Fleischereiwaren Getränke (inkl. Wein / Sekt / Spirituosen) 2. Blumen/Zoo Schnittblumen Zoologischer Bedarf / Tierfutter 3. Gesundheit und Körperpflegeartikel Drogeriewaren, Körperpflegeartikel Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel Parfümerieartikel Reform- und Biowaren Apothekenwaren 4. Schreibwaren / Papier / Bücher Bücher Papier, Schreibwaren, Bürobedarf Zeitungen / Zeitschriften Überwiegend mittelfristige Bedarfsstufe: 5. Bekleidung/Wäsche Herren, Damen- und Kinderbekleidung Wäsche / Miederwaren / Bademoden Sonstige Bekleidung und Textilien Meterware für Bekleidung, Kurzwaren, Handarbeitswaren 6. Schuhe/Lederwaren Schuhe Lederwaren (Koffer, Taschen, Kleinteile) 7. Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren / Geschenkartikel Schneidwaren, Bestecke, Haushaltswaren Glas, Porzellan, Keramik Geschenkartikel 8. Spielwaren/Hobbyartikel Spielwaren, Modellbau und Modelleisenbahnen Musikinstrumente und Musikalien Künstler- und Bastelbedarf Babybedarf / Kinderwagen Sammlerbriefmarken, -münzen Pokale / Sportpreise 9. Sport und Freizeit Sportbekleidung und -schuhe Sportartikel und -geräte Campingartikel (o. Möbel) Fahrräder und Zubehör Waffen, Angler und Jagdbedarf Überwiegend langfristige Bedarfsstufe: 13

14 10. Wohnungseinrichtungsbedarf Wohn- und Einrichtungsbedarf Haus- und Heimtextilien, Gardinen Sicht- und Sonnenschutz Teppiche (Einzelware) Kunst, Bilder, Bilderrahmen Bettwaren / Matratzen Haus-, Bett- und Tischwäsche 11. Möbel Möbel allgemein Badmöbel Küchenmöbel Büromöbel Gartenmöbel, Polsterauflagen 12. Elektrohaushaltsgeräte/Leuchten Öfen, Herde, Kühlschränke (weiße Ware) Elektrobedarf, Elektrohaushaltsgeräte, Leuchten 13. Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Telekommunikation / Fotoartikel Rundfunk-, Fernseh- und phonotechnische Geräte Bild- und Tonträger Videokameras, Fotoapparate und Zubehör Mobiltelefone, Telefone und Faxgeräte und Zubehör Personal Computer, Peripheriegeräte, Zubehör, Software 14. Medizinische und orthopädische Artikel Augenoptik, Hörgeräte, Sanitätsbedarf, Orthopädische Artikel 15. Uhren, Schmuck Uhren/Schmuck 16. Bau- und Gartenmarktsortimente Baustoffe, Bauelemente Tapeten, Lacke, Farben Eisenwaren und Beschläge Sanitär- und Installationsbedarf Bodenbeläge, Teppiche (Auslegeware) Werkzeuge, Bau- und Gartengeräte und Zubehör Pflanzen, Sämereien, Gartenbedarf, Pflanzgefäße Kfz- und Motorradzubehör, Kindersitze 17. Sonstiges Aktionswaren, Erotikartikel, Esoterikartikel Eigene Zusammenstellung Die unter Berücksichtigung der vorstehend erläuterten Kriterien durchgeführte flächendeckende Vollerhebung des Wunstorfer Einzelhandels im gesamten Stadtgebiet stellt eine wesentliche Grundlage zur Analyse und Bewertung der strukturellen Merkmale des gesamtstädtischen Einzelhandelsangebotes, als auch auf Ebene einzelner Ortsteile bzw. Siedlungsbereiche dar. Auf Basis der Verkaufsflächendaten der Einzelhandelsbetriebe sowie der im Rahmen der städtebaulichen Analyse durchgeführten räumlichen Einordnung der Betriebe in verschiedene Lagekategorien können die absatzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen ermittelt werden, die in die zukünftigen Handlungserfordernisse und planungsrelevanten Aussagen einfließen. Gleichzeitig ist diese detaillierte Vorgehensweise im Hinblick auf die im Rahmen dieses Konzeptes zu erarbeitenden Wunstorfer Sortimentsliste zwingend geboten. 14

15 Umsatzberechnung Bei der Ermittlung der aktuellen Umsatzdaten des Wunstorfer Einzelhandels werden nicht nur die ermittelte Verkaufsfläche pro Warengruppe und bundesdurchschnittliche Umsatzkennwerte für einzelne Branchen angesetzt, sondern vielmehr die konkrete Situation vor Ort mit berücksichtigt. Dazu zählen insbesondere die unterschiedliche Flächenproduktivität der Vertriebsformen, die spezifischen Kennwerte einzelner Anbieter sowie die Berücksichtigung der detaillierten Angebotsstrukturen in Wunstorf. Diese werden schließlich auf den Verkaufsflächenbestand für die einzelnen Warengruppen hochgerechnet. Fachgespräche Des Weiteren wurden persönliche Fachgespräche mit Einzelhändlern (und Immobilienbesitzern) in Wunstorf geführt, die mit den Facetten der einzelnen Standorte und den Entwicklungen im Einzelhandel vertraut sind. Diese Befragungen zielen darauf ab, individuelle Meinungen und Einschätzungen von beteiligten Einzelhandelsbetreibenden und Immobilieneigentümern in Erfahrung zu bringen sowie ein Stimmungsbild zur aktuellen Situation in Wunstorf und möglichen Entwicklungsperspektiven zu erhalten. So können die detaillierten Kenntnisse und Erfahrungen der Wunstorfer Einzelhändler in die Bewertungen des Gutachters mit einbezogen werden. Mit Hilfe eines Leitfragebogens wurden die Gesamtsituation des Einzelhandelsstandorts Wunstorf, Stärken und Schwächen der bedeutendsten Einzelhandelsstandorte im Stadtgebiet und die Konkurrenzsituation zu umliegenden Standorten beleuchtet. Durchgeführt wurden die Interviews im April Nachfrageanalyse Einen zweiten wichtigen Baustein der Grundlagenermittlung stellt die Analyse der Nachfragesituation dar. Sie liefert ein umfassendes Bild über das spezifische einzelhandelsrelevante Kaufkraftvolumen der Bevölkerung Wunstorfs und der Region und ermöglicht in der Gegenüberstellung zur Angebotssituation Rückschlüsse über den Angebots- und Leistungsstand des Einzelhandels. Sekundärstatistische Daten Die modellgestützte Schätzung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft innerhalb von Einzelhandelsgutachten und -analysen zählt zu den Arbeitsschritten, die methodisch nur unzureichend abgesichert sind. Da sowohl in der amtlichen Statistik als auch in sonstigen statistischen Quellen keine Daten und Angaben über Einkommen und Kaufkraftpotenzial zu Verfügung stehen, muss der Wert der vorhandenen, einzelhandelsrelevanten Kaufkraft durch Regionalisierung entsprechender Daten des privaten Verbrauchs aus der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung induziert werden. In diesem Zusammenhang wird in der Praxis u.a. auf Werte der BBE, Retail Experts GmbH Köln zurückgegriffen. Diese sogenannten einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern, die jährlich aktualisiert veröffentlicht werden, vermitteln das Kaufkraftpotenzial einer räumlichen Teileinheit (Kommune) im Verhältnis zu dem des gesamten 15

16 Bundesgebietes. Ergänzend dazu bilden die Literaturanalyse, sekundärstatistische Materialien (u.a. Gutachten, Pläne, Programme, Vorlagen und Veröffentlichungen) und sonstige Quellen weitere wichtige Informationsgrundlagen der vorliegenden Untersuchung. Haushaltsbefragung Um einen umfassenden Einblick in das räumliche und branchenspezifische Einkaufsverhalten der Bevölkerung der Stadt Wunstorf und die daraus resultierenden Kaufkraftströme zu erhalten, wurde eine über das Stadtgebiet gewichtete Haushaltsbefragung durchgeführt. Hieraus lassen sich u.a. die für Wunstorf spezifischen Kaufkraftbindungsund -abflussquoten ermitteln, die eine wichtige Basis zur Einschätzung von Entwicklungspotenzialen des Wunstorfer Einzelhandelsangebots bilden. Neben diesen Kenngrößen liefert die Befragung aber auch Erkenntnisse über die qualitative Einschätzung des Einkaufsstandorts Wunstorf aus Kundensicht sowie Gründe und Motive für Einkaufsgewohnheiten. Die Haushaltsbefragung wurde vom 24. bis 27. November 2008 (Montag bis Donnerstag) von dem Marktforschungsinstitut mcs marketing consulting systems GmbH, Erfurt im Auftrag des Planungsbüros, Stadtforschung Planung, Dortmund durchgeführt. Insgesamt wurden 250 Haushalte interviewt, wobei die Anzahl der Interviews in den einzelnen Ortsteilen entsprechend der stadträumlichen Verteilung der Wohnbevölkerung auf die einzelnen Ortsteile gewichtet wurde. Als Zielperson wurde dasjenige Haushaltsmitglied angesprochen, das die Einkäufe hauptsächlich tätigt. Mit Hilfe der eingesetzten computergestützten Fragebogentechnik (Computer- Assisted-Personal-Interviewing, CAPI) ist es möglich, bereits während der Interviewdurchführung eine analoge Datensatzspeicherung vorzunehmen (Eingabe während der Befragung in einer Datenbank). Um dabei sicherzustellen, dass keine Fehler unterlaufen, erfolgt während der Befragung eine regelmäßige Kontrolle der Ergebnisse. Die Haushalte bzw. Telefonnummern wurden nach einem statistischen Zufallsprinzip nach dem Flächenstichprobenverfahren (sog. area sampling) ausgewählt. Die aus einer Datenbank stammenden Telefondaten unterliegen einer zusätzlichen Kontrolle durch Geocodierung, die auch eine Filterfunktion nach Kommunen und Postleitzahlen zulässt. Um die Geduld der befragten Haushaltsmitglieder nicht zu stark zu strapazieren und die Verweigerungsquote möglichst zu reduzieren (auf fünf Interviews entfallen in der Regel vier Verweigerungen), ist der Fragebogen bewusst kurz gehalten worden. Kundenherkunftserhebung Ein wichtiger Baustein zur Betrachtung der Nachfrageseite ist eine Kundenherkunftserhebung, welche in Kooperation mit ausgewählten Einzelhändlern in Wunstorf durchgeführt wurde. Hierzu wurden in einem Zeitraum vom einer Woche (24. bis 29. November 2008) Postleitzahlen-Listen in ausgewählten Ladenlokalen ausgelegt, in denen die für den Kassiervorgang zuständigen Personen jeweils die Wohnorte bzw. die entsprechende Postleitzahl der zahlenden Kunden eintragen sollten. Berücksichtigt wurden rund 25 Einzelhandelsbetriebe unterschiedlicher Hauptbranchen und Größenordnungen im gesamten Wunstorfer Stadtgebiet, wobei räumliche Schwerpunkte in der Wunstor- 16

17 fer Innenstadt und im Ortsteilzentrum Steinhude gesetzt wurden. Hierdurch sowie aus der Gegenüberstellung zu den Ergebnissen der Haushalts- und Passantenbefragungen ergibt sich ein realistisches Bild über das derzeitige Einzugsgebiet der Stadt Wunstorf (vgl. Kap. 4.2). Passantenbefragung Zur Vertiefung der Analyse der Nachfrageseite wurde an zentralen Standorten in der Wunstorfer Innenstadt sowie im Ortsteilzentrum Steinhude im November 2008 eine Passantenbefragung mit insgesamt 400 Interviews durchgeführt. Diese Daten ergänzen die Ergebnisse der telefonischen Haushaltsbefragung und geben Hinweise auf die unterschiedliche Kundeneinschätzung und Inanspruchnahme der verschiedenen Standorte. 2.3 Städtebauliche Analyse Die städtebauliche Analyse zielt darauf ab, Stärken und Schwächen der Versorgungsstandorte Wunstorfs im Kontext der Siedlungsstruktur zu erfassen. Dabei liegt ein Schwerpunkt der Betrachtungen auf den zentralen Bereichen. Durch die Lage im Zentrum einer Stadt bzw. eines Ortsteils sind für die Prosperität eines Zentrums neben dem Einzelhandelsprofil auch städtebauliche Belange und die Organisationsstruktur verantwortlich. Für eine tiefergreifende Analyse von Geschäftszentren sind daher insbesondere die Verknüpfung und die wechselseitigen Beeinflussungen der oben beschriebenen Themenbereiche Einzelhandel, Organisation und Städtebau von Belang. Nur dadurch ist auch gewährleistet, dass im abschließenden Schritt, bei der Erstellung des Einzelhandelskonzepts, die richtigen Maßnahmen für eine nachhaltige Aufwertung und Qualifizierung der Zentren genannt werden. Im Einzelnen werden folgende Themenfelder zur Beurteilung herangezogen: Einzelhandelsdichte Lage der Einzelhandelsmagneten Verteilung der Geschäfte Ausdehnung und Kontinuität der Einzelhandelslagen Qualität und Erhaltungszustand der Architektur Qualität und Erhaltungszustand des öffentlichen Raumes Nutzungsmischung mit Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben sowie kulturellen Einrichtungen Einkaufsatmosphäre Verkehrliche Erreichbarkeit und ruhender Verkehr 17

18 Die städtebauliche Analyse ist ein wichtiger integraler Bestandteil des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Wunstorf. Sie liefert die Grundlage zur Ableitung städtebaulicher Handlungsempfehlungen für die Einzelhandelsstandorte der Stadt. Gleichzeitig stellt sie aber auch einen unbedingt notwendigen Arbeitsschritt zur räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche im Sinne der 2 (2) und 34 (3) BauGB und des 11 (3) BauNVO und 9 (2a) BauGB dar. In diesem Zusammenhang ist deutlich darauf hinzuweisen, dass die Fixierung der räumlichen Ausdehnung eines Zentrums vor dem Hintergrund aktueller Rechtsprechung 6 keine planerische Abgrenzungsübung sondern ein notwendiger Schritt ist, um eine rechtsichere Grundlage für spätere Entscheidungen im Rahmen kommunaler Einzelhandelsentwicklungen zu bieten. Definition Nahversorgung Der Zuordnung von Einzelhandelsbetrieben zu verschiedenen Lagekategorien kommt insbesondere auch vor dem Hintergrund einer wohnungsnahen Grundversorgung eine hohe Bedeutung zu, die im Rahmen der Einzelhandelsstruktur und kommunalen Daseinsvorsorge einen besonderen Stellenwert einnimmt. Unter Nahversorgung beziehungsweise der wohnungsnahen Grundversorgung wird hier die Versorgung der Bürger mit Gütern und Dienstleistungen des kurzfristigen (täglichen) Bedarfs verstanden, die in räumlicher Nähe zum Konsumenten angeboten werden. Zu den Gütern des kurzfristigen Bedarfs werden die Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheits- und Körperpflegeartikel, Schreibwaren/Papier/Bücher sowie Blumen/Zoo gezählt (s.o.). Ergänzt werden diese Warengruppen häufig durch weitere eher kleinteilige Einzelhandel- und Dienstleistungsangebote. In der Praxis wird als Indikator zur Einschätzung der Nahversorgungssituation einer Stadt insbesondere die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel/Lebensmittel herangezogen. Dabei kann es sehr unterschiedlich ausgestattete Nahversorgungsstandorte geben. Neben einer rein quantitativen Betrachtung sind vor allem räumliche und qualitative Aspekte (Erreichbarkeit und Betriebsformenmix) von Bedeutung, die ergänzend bei der Bewertung der Angebotssituation berücksichtigt werden. Geht es bei der qualitativen Betrachtung vor allem um die warengruppenspezifische Angebotsstruktur und vielfalt, wird bei der räumlichen Betrachtung die (fußläufige) Erreichbarkeit von Lebensmittelbetrieben als Bewertungsmaßstab herangezogen. Die kleinste Einheit der Nahversorgungsstandorte bilden solitäre Verkaufseinrichtungen in Wohngebieten, die eine fußläufig erreichbare, wohnstandortnahe Versorgung im Quartier gewährleisten sollen. Unterschiedliche wissenschaftliche Untersuchungen haben diesbezüglich einen Entfernungsmaß von ca. 600 m als akzeptierte Distanz herausgestellt. Dabei handelt es sich um eine kritische Zeit-Wegschwelle für Fußgängerdistan- 6 vgl. dazu u.a. Urteile des BVerwG vom (AZ 4 C 7.07) sowie des OVG NRW vom (AZ 7A 1059/06) 18

19 zen 7. Dieser Radius ist allgemein anerkannt als anzusetzende Entfernung zwischen Wohnstandorten und Standorten mit Grundversorgungsangeboten. Davon zu unterscheiden sind zentrale Versorgungsbereiche wie Nahversorgungszentren oder Stadtzentren, die eine über die reine fußläufige Erreichbarkeit hinaus gehende Versorgungsfunktion mit Gütern und Dienstleistungen auf Ebene einzelner Orts- bzw. Stadtteile einnehmen. Folgende Sortimente bzw. Dienstleistungsangebote können als relevant für die wohnungsnahe Nahversorgung bezeichnet werden: Tabelle 2: Angebotsbausteine wohnungsnahe (Grund-)Versorgung idealtypische Ausstattung: Zusatzausstattung Quelle: Eigene Zusammenstellung Nahrungs- und Genussmittel/Lebensmittel Brot und Backwaren Fleisch und Wurstwaren Getränke Drogerie- und Körperpflegeartikel Apothekerwaren Post, Bank Ärzte, Friseur, Lotto Spirituosen, Tabakwaren Zeitungen, Zeitschriften Bücher, Schreibwaren Blumen Café, Gaststätte Reinigung, Reisebüro 7 Dies geht von einer maximal zumutbare Grenze von 10 Gehminuten aus. Legt man eine Laufgeschwindigkeit von durchschnittlich 5,4 km/h bzw. 1,5 m/s zu Grunde, wird in 10 min eine Distanz von rd. 900 m zurückgelegt! 19

20 2.4 Untersuchungsaufbau und Kommunikationsstruktur Abbildung 1: Untersuchungsaufbau Begleitung des Arbeitsprozesses durch Arbeitskreis und Beteiligung der Öffentlichkeit Analyse Aufnahme Einzelhandelsbestand Analyse der Nachfragesituation Städtebauliche Analyse Auswertung Auswertung der Empirie Bewertung / Einordnung Absatzwirtschaftliche Spielräume Räumliche Entwicklungsoptionen Empfehlung und Umsetzung Leitbild / Ziele Räumliches Steuerungskonzept Einzelhandel Sortimentsliste Umsetzungsempfehlung und Prüfkriterien Ziel: Grundlagen und Handlungsempfehlungen für die zukünftige Entwicklung des Einzelhandels Eigene Darstellung Zusätzlich zu einer umfassenden Analyse der Angebots- und Nachfragestruktur ist es erforderlich, die Akteure von Einzelhandels- und Stadtentwicklung auf lokaler Ebene in den Arbeitsprozess einzubinden. Ein solcher fachbezogener Dialog verbessert die Qualität der Untersuchung und soll einen Diskussionsprozess anstoßen, der auch nach Ablauf der begleiteten Untersuchung anhält. Eine konstruktive Fortsetzung der Arbeit im Anschluss an die Untersuchung ist nur zu gewährleisten, wenn der angesprochene Dialog bereits während der Strukturuntersuchung beginnt und die Akteure somit Einfluss auf die Fragestellungen nehmen können. Wenn aus der Beteiligung eine Mitwirkung wird, kann demnach mit einer breiten Akzeptanz der Ergebnisse und Empfehlungen gerechnet werden. Die Zwischenergebnisse der Untersuchung wurden in drei Sitzungen des projektbegleitenden Arbeitskreises, bestehend aus dem Gutachter, Vertretern von Stadtverwaltung (Stadtplanung und Wirtschaftsförderung), IHK und der Region Hannover sowie Interessensvertretern der örtlichen Einzelhändler vorgestellt. Es bestand die Möglichkeit, die Ergebnisse zu diskutieren, den lokalen Sachverstand in die Untersuchung mit einzubringen und somit letztendlich eine größere Transparenz der Ergebnisse und ihre Transformation an die entsprechenden Akteure bzw. die Institutionen und Gremien zu gewährleisten. Allen Mitwirkenden und Diskutanten, ohne deren tatkräftige Hilfe und Unterstützung das Einzelhandels- und Zentrenkonzept in der hier vorliegenden komplexen Form nicht zustande gekommen wäre, sei auch an dieser Stelle ausdrücklich gedankt. 20

21 3 Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung Nur in wenigen Wirtschaftsbereichen zeigten sich in den letzten Jahrzehnten derart dynamische Veränderungen wie im Einzelhandelssektor. Sowohl das Erscheinungsbild als auch die Funktionsbedingungen im Einzelhandelsbereich und die räumliche Struktur stellen sich in diesem Wirtschaftssektor heute nachhaltig anders dar als noch vor wenigen Jahrzehnten. Verantwortlich für diese Entwicklungen sind Veränderungen auf der Angebots- und Nachfrageseite, die in einem gegenseitigen Wirkungszusammenhang stehen. Nachstehend werden diese Entwicklungen und aktuellen Trends zusammenfassend dargestellt: Auf der Angebotsseite zeigen sich folgende Tendenzen: Eine fortschreitende Unternehmenskonzentration. Damit eng verbunden ein anhaltendes Verkaufsflächenwachstum bei sinkenden Flächenproduktivitäten (Umsatz pro m² Verkaufsfläche) und Rentabilitäten. Eine sinkende Zahl von Einzelhandelsbetrieben, nicht zuletzt bedingt durch Nachfolgeprobleme. Ein Wandel der Betriebsformen und Konzepte bei zunehmender Großflächigkeit und Discountorientierung bei gleichzeitig steigendem Druck in Folge der Konzernstrategien auf inhabergeführte Geschäfte. Ein Wandel der Standortpräferenzen seitens der Konzerne / Betreiber. Eine zunehmende Konkurrenz zwischen den einzelnen Betrieben und Branchen. Eine Zunahme neuer Vertriebs- und Absatzschienen. Aus Sicht der Nachfrageseite sind folgende Entwicklungen zu beobachten: Insgesamt eine tendenziell in den nächsten Jahren sinkende Bevölkerungsanzahl mit erheblichen regionalen Unterschieden, überlagert durch eine steigende Mobilitätsbereitschaft. Eine Veränderung der Alterspyramide mit einem wachsenden Anteil älterer Menschen. Ein akzentuiertes Preisbewusstsein (Stichwort: Schnäppcheneinkauf; Geiz-ist-geil- Mentalität ), von dem insbesondere discountorientierte Anbieter profitieren. Eine aktuell wieder zu beobachtende wachsende Kauflust nach Jahren der Kaufzurückhaltung. Die aufgeführten Umstrukturierungen und Tendenzen in der Einzelhandelslandschaft haben - im Falle einer ungezügelten bzw. ungesteuerten Entwicklung - aus Sicht der Kommunen zum Teil schwerwiegende Konsequenzen für die Versorgung, die städte- 21

22 baulich-funktionale Struktur sowie die wirtschaftliche und ökologische Situation. Eine bedeutsame innerkommunale Standortkonkurrenz führt nach wie vor zu fehlender Chancengleichheit von (vielen) innerstädtischen Zentren im Vergleich zu nicht-integrierten Standorten, die sich häufig in Form einer nach wie vor geringen Angebotsbreite des kernstädtischen Einzelhandels und einem geringen Niveau im innerstädtischen Angebot durch uniforme, kurzlebige Geschäftstypen manifestieren, verbunden mit einer Ausweitung zentrenrelevanter Sortimente an städtebaulich nicht-integrierten Standorten. Die Situation wird durch die anhaltende Nachfrage nach Standorten außerhalb des Innenstadtkontextes weiter verschärft. Dabei sind es speziell die Vorhaben mit zentren- aber insbesondere auch nahversorgungsrelevanten Warengruppen, die für die Funktionsfähigkeit des Wunstorfer Hauptgeschäftsbereichs Beeinträchtigungen mit sich bringen (können). Durch diese Tendenz ist insbesondere im innerstädtischen Hauptgeschäftsbereich der Stadt Wunstorf sowohl die Gefahr einer möglichen Schwächung der Grundversorgungsfunktion als auch der mittelzentralen Leitbranchen deutlich zu erkennen. Zunehmende Flächenansprüche der Einzelhandelseinrichtungen, die vermeintlich nicht in vorhandene Siedlungsstrukturen passen. Durch die größtenteils kleinteiligen Bebauungsstrukturen ist der Hauptgeschäftsbereich besonders von diesem Problem betroffen. In den gewachsenen Siedlungsstrukturen können die Flächenansprüche heutiger Betreiber nur bedingt bzw. nur mit erheblichen Eingriffen (Umbaumaßnahmen wie Zusammenlegungen, Erweiterungen, Umnutzungen etc.) erfüllt werden. Ausdünnung des Nahversorgungsnetzes im Wohnumfeld und die damit verbundene Gefahr der abnehmenden wohnungsnahen Versorgung (Magnet Lebensmittelanbieter zieht es nach draußen ). Auch die Möglichkeit, dass sich das Nahversorgungsnetz, also speziell das Netz der Lebensmittelanbieter, insgesamt räumlich weiter ausdünnen könnte, kann letztlich für Wunstorf nicht ausgeschlossen werden. Durch weitere Nahversorgungsangebote an städtebaulich nicht geeigneten, nicht- integrierten Standorten bzw. durch eine Überschreitung der absatzwirtschaftlichen Spielräume können sich auch Gefährdungen für bestehende, gewachsene Versorgungsbereiche ergeben, mit der Folge eines insgesamt grobmaschigeren Versorgungsnetzes. Ein weiterer Aspekt, der zu einer räumlichen Ausdünnung des Nahversorgungsnetzes zukünftig verstärkt beitragen kann, sind die Ansprüche der Betreiber an die Größe der Verkaufsflächen. Heute marktübliche Verkaufsflächen von m² bis m², häufig bis oder sogar m², liegen zum Teil deutlich über der Flächengröße bestehender Märkte in Wunstorf (z.b. NP- Märkte in Blumenau und Großenheidorn oder Edeka-Märkte in Luthe und Kolenfeld), so dass hier entsprechende Anfragen zur Erweiterung bzw. Umsiedlung einzelner Betriebe zu erwarten sind bzw. bereits konkret an die Stadt Wunstorf herangetragen wurden. Bereits während der Erarbeitung der vorliegenden Untersuchung hat beispielsweise eine Betriebsverlagerung und vergrößerung des Aldi- Marktes in Luthe aus dem Zentrum an einen Standort am Ortsrand stattgefunden und auch der Edeka-Markt in der Hindenburgstraße in Wunstorf hat seine Verkaufsfläche um mehr als 60 % auf rund m² erweitert. 22

23 Aktuell sind allerdings (wieder) Tendenzen zu kleineren Verkaufsflächen von Lebensmittelanbietern zu erkennen. Insbesondere Lebensmittelvollsortimenter wie Rewe oder Edeka haben in der jüngsten Vergangenheit die Zentren wiederentdeckt und realisieren dort Märkte mit Verkaufsflächen zwischen 500 und m². In diesen neuen bzw. wiederentdeckten City-Märkten wird das klassische Supermarktangebot mit Bedientheken für Fleisch, Wurst und Käse und einem qualitativ hochwertigen Angebot in den Bereichen Obst, Gemüse und Convenience- Produkten angeboten. Durch diese Rückbesinnung auf kleinere Flächen in zentralen Bereichen (bisher nur in Mittel- und Großstädten) reagieren die Anbieter insbesondere auf zwei Trends: Zum einen auf Wanderungsbewegungen Zurück in die Stadt mit einem steigenden Anteil der Wohnbevölkerung und der Wiederentdeckung gewachsener Zentren als Wohn- und Versorgungsstandort; zum Anderen auf eine zunehmend restriktive Genehmigungspraxis für (großflächige) Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche. Noch ist dieser Trend insbesondere in den Haupt- und Nebenzentren der verdichteten Mittel- und Großstädte zu beobachten, in denen innerhalb eines Umkreises von rund m etwa Menschen und mehr wohnen und die mit öffentlichen Verkehrsmitteln sehr gut zu erreichen sind. Stimmen diese Rahmenbedingungen, wird die Anzahl der Parkplätze auf ein notwendiges Minimum reduziert und die Märkte erfüllen tatsächlich eine Nahversorgungsfunktion für die umliegende Wohnbevölkerung. Inwieweit sich dieser Trend zukünftig auch in kleineren Städten wie Wunstorf durchsetzen wird, bleibt abzuwarten. Angesichts einer weiterhin restriktiven Genehmigungspraxis mit starker Ausrichtung auf das Hauptzentrum (Hauptgeschäftsbereich) und einer zunehmenden Bevölkerungskonzentration auf die Kernstadt sowie einem starken Anstieg des Anteils älterer Menschen erscheint diese Entwicklung allerdings als konsequente Antwort auf sich verändernde Rahmenbedingungen. 23

24 4 Nachfrageseitige Rahmenbedingungen in Wunstorf 4.1 Standortrelevante Rahmenbedingungen Zur grundsätzlichen Einordnung der Einzelhandelssituation in der Stadt Wunstorf erfolgt nachstehend eine Übersicht der Rahmenbedingungen, die sich direkt oder indirekt auf die Positionierung, kundenseitige Inanspruchnahme und somit auch die Prosperität des Einzelhandelsstandorts Wunstorf auswirken können. Rolle in der Region und verkehrliche Anbindung Die rund Einwohner zählende Stadt Wunstorf liegt im Westen der Region Hannover im ansonsten überwiegend ländlich strukturierten Bundesland Niedersachsen. Als Wohn- und Wirtschaftsstandort übernimmt Wunstorf im Spannungsgeflecht zwischen dem mehr als 1 Million Einwohner zählenden, städtischen Agglomerationsraum um die Landeshauptstadt Hannover einerseits und dem eher ländlich strukturierten und dünn besiedelten Umland andererseits die landesplanerische Funktion eines Mittelzentrums. Nachbarkommunen Wunstorfs sind Garbsen (rd Einwohner) und Seelze (rd EW) im Osten, Barsinghausen (rd EW) und die Samtgemeinde Bad Nenndorf (rd EW) im Süden, Sachsenhagen (rd EW) und Rehburg- Loccum (rd EW) im Westen sowie Neustadt am Rübenberge (rd EW) im Norden. Das Oberzentrum Hannover (rd EW) liegt rund 25 km entfernt. Die räumlich-funktionalen Verflechtungen Wunstorfs mit den Umlandkommunen der Region werden durch gute verkehrliche Anbindungen begünstigt: Mit den Anschlussstellen Wunstorf/Kolenfeld und Wunstorf/Luthe besteht Anbindung an die Bundesaustobahn A 2 (Dortmund Hannover Berlin), die das Stadtgebiet südlich tangiert. Über diese Anschlüsse ist das Oberzentrum Hannover in rund 35 Minuten Fahrtzeit 8 zu erreichen. Ferner ergeben sich durch die B 441 und B 442 sowie mehrere Landes- und Kommunalstraßen überörtliche Straßenverbindungen innerhalb der Region. Mit dem DB-Haltepunkt Wunstorf Bahnhof besteht Anschluss an den regionalen Schienenverkehr. Die stündlich verkehrenden Regionalexpresslinien Bremen Hannover und Osnabrück Braunschweig sowie die S-Bahnlinien Haste Nienburg bzw. Haste Minden bieten regelmäßige Verbindungen nach Hannover (15 20 Minuten Fahrtzeit) sowie in die Umlandkommunen. Das innerkommunale ÖPNV-Netz in Wunstorf besteht vor allem aus Tagesbuslinien, die insbesondere Verbindungen zwischen den Ortsteilen herstellen. Zentraler Haltepunkt der verschiedenen Linien ist der Busbahnhof am Wunstorfer Bahnhof. Diese sehr gute verkehrliche Anbindung stellt jedoch nicht nur die Erreichbarkeit Wunstorfs her, sondern begünstigt aus einzelhandelsseitiger Sicht auch Kaufkraftabflüsse an 8 Fahrtzeit ermittelt mit Routenplaner Stand: August

25 andere Einkaufsstandorte. So bietet der Bahnhof zwar eine schnelle Verbindung zum Oberzentrum Hannover bzw. benachbarten Mittelzentren der Region, begünstigt jedoch aufgrund der Entfernung zur Wunstorfer Innenstadt kaum den Besuch Wunstorfs als Einkaufsstandort. Durch die naturräumlich attraktive Lage am Steinhuder Meer ist die Region Naherholungsraum und attraktives Ziel für Tagestouristen wie Übernachtungsgäste, woraus sich in gewissem Maße auch positive Synergieeffekte für den Einzelhandel in Wunstorf und insbesondere für den Ortsteil Steinhude ableiten lassen. Siedlungsstruktur und Bevölkerungsverteilung Die Stadt Wunstorf entstand in ihrer heutigen Form im Zuge der Gebiets- und Verwaltungsreform im Jahr 1974 durch den Zusammenschluss des Kernorts Wunstorf mit den ehemals eigenständigen Ortschaften Steinhude, Großenheidorn, Klein-Heidorn, Bokeloh, Mesmerode, Idensen, Kolenfeld, Luthe und Blumenau. Heute zählt Wunstorf mit rund Einwohnern zu den fünf größten Städten der Region Hannover. Das weitläufige Stadtgebiet umfasst rund 126 km² und ist größtenteils durch landwirtschaftliche Freiflächen sowie den Naturpark Steinhuder Meer geprägt, so dass eine insgesamt geringe Siedlungsdichte von rund 329 EW/km² vorherrscht. Siedlungsschwerpunkt ist der zentral im Stadtgebiet liegende Kernort Wunstorf mit rund Einwohnern 9 (rd. 43 % der gesamtstädtischen Bevölkerung). Historischer Siedlungskern Wunstorfs sowie wirtschaftliches und kulturelles Zentrum der Stadt ist die zwischen Westaue und Alter Südaue gelegene Wunstorfer Innenstadt mit ihrer Nutzungsmischung aus Einzelhandel, Dienstleistung, Gastronomie sowie öffentlichen Einrichtungen. Um diesen multifunktionalen Bereich um die Kernachse Lange Straße schließen sich Wohnsiedlungsbereiche und Gewerbegebiete unterschiedlicher Struktur und Bauart an. Innerhalb der durch Wohnnutzung dominierten Siedlungsbereiche finden sich gewerbliche Nutzungen vor allem entlang der Hauptverkehrsstraßen. In den Siedlungsrandbereichen schließen sich vorwiegend gewerblich geprägte Bereiche an, insbesondere an der Hagenburger Straße nördlich der Westaue sowie im südöstlichen Siedlungsbereich zwischen Kolenfelder Straße/Bahnlinie und Adolf Osterheld Straße. Zweitgrößter Ortsteil (rd EW) ist die östlich des Kernorts liegende Ortschaft Luthe, die überwiegend als Wohnstandort dient. Gewerbliche Nutzungen konzentrieren sich hier in erster Linie entlang der Durchfahrtsstraße Hauptstraße. Drittgrößter Ortsteil mit rund Einwohnern ist das im nordwestlichen Stadtgebiet am Südufer des Steinhuder Meeres liegende Steinhude. Eine Nutzungsmischung aus Einzelhandel, Dienstleistung und Wohnen befindet sich hier vor allem entlang der ufernahen Achse aus Graf-Wilhelm-Straße, An der Friedenseiche und Vor dem Tore im Westen des Ortsteils. Der übrige Siedlungsbereich ist in erster Linie durch Wohnnutzung geprägt. 9 Einwohnerstatistik der Stadt Wunstorf unter Stand

26 Die übrigen Ortsteile Blumenau (rd Einwohner), Bokeloh (rd EW), Großenheidorn (rd EW), Idensen (rd. 950 EW) Klein Heidorn (rd EW), Kolenfeld (rd EW) und Mesmerode (rd. 750 EW) dienen überwiegend als Wohnstandorte und sind dörflich strukturiert. Trotz der z.t. deutlich abgesetzten Lage vom Kernort Wunstorf weisen diese Ortsteile kaum eigenständige Versorgungsstrukturen auf, da sich aufgrund der vergleichsweise geringen Einwohnerzahlen keine ausreichende ökonomische Basis für größere Lebensmittelmärkte und umfassende Einzelhandelsangebote bietet. Vereinzelte gewerbliche Nutzungen befinden sich hier vor allem entlang der Hauptstraßen sowie in den jeweiligen Dorfkernen. Durch die abgesetzte Lage vom Kernort und die gleichzeitige räumliche Nähe zu Nachbarkommunen bestehen hier teilweise enge räumliche Verflechtungen und Orientierungen an Einkaufsstandorte außerhalb des Wunstorfer Stadtgebiets. Karte 1: Siedlungsstruktur Wunstorfs Eigene Darstellung Durch die gute verkehrliche Erreichbarkeit und die attraktive naturräumliche Lage ist Wunstorf ein beliebter Wohnstandort, so dass bis vor einigen Jahren ein kontinuierli- 26

27 ches Bevölkerungswachstum zu verzeichnen war. Zuletzt sind jedoch leicht rückläufige Bevölkerungszahlen zu beobachten, wobei davon ausgegangen werden muss, dass sich dieser Trend in den kommenden 10 Jahre fortsetzt Einzugsgebiet des Wunstorfer Einzelhandels Vor dem Hintergrund der immer weiter steigenden Mobilität im Rahmen der Versorgung mit insbesondere mittel- und langfristigen Bedarfsgütern vollziehen sich räumliche Austauschbeziehungen zwischen Einzelhandelszentren und Wohnorten der Nachfrager. Im Zuge zunehmender Mobilitätsanforderungen werden erhöhte Zeit- und Entfernungswiderstände sowohl für das Einkaufen als auch die Funktionen Arbeit, Dienstleistungsinanspruchnahme und Freizeitgestaltung wahrgenommen. Daneben führen auch Einzelhandelsagglomerationen, deren kollektives Einzugsgebiet über das der einzelnen, jeweils dort angesiedelten Betriebe bzw. Betriebsformen hinausgeht, zur Vergrößerung des Einzugsgebietes einer Kommune als Einzelhandelsstandort. Andererseits ist aber auch zu berücksichtigen, dass ab spezifischen Raum-Zeit-Distanzen (Entfernung zur Innenstadt bzw. zum Einkaufsstandort) die Bereitschaft der Kunden abnimmt, diese aufzusuchen, weil wiederum andere Zentren bzw. Standorte geringere Raum-Zeit- Distanzen aufweisen. Aus diesem räumlichen Spannungsgeflecht resultiert schließlich ein Einzugsgebiet. Die Abgrenzung des Einzugsgebietes dient zum einen als Indikator zur Bewertung der derzeitigen Ausstrahlungskraft des Wunstorfer Einzelhandels, zum anderen als Grundlage zur Ermittlung des externen Nachfragepotenzials. Die in der Kundenherkunftserhebung und Passantenbefragung ermittelten absoluten Kundenzahlen wurden in Relation zur Bevölkerungsanzahl des jeweiligen Herkunftsortes gesetzt, um die relative Bedeutung Wunstorfs als Einkaufsort ermitteln zu können. Auf Grundlage der so berechneten Kundenherkunftskoeffizienten sowie der Berücksichtigung von Raumwiderständen und der Einordnung/Bewertung von Konkurrenzstandorten/-zentren lässt sich das Einzugsgebiet der Stadt Wunstorf wie folgt abgrenzen: 10 Stand ; Stadt Wunstorf, Auszug aus dem Einwohnermelderegister; Prognose: Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen; Kleinräumige Bevölkerungsvorausberechnung für die Jahre 2012 und