Preisentwicklung für Immobilien im Bereich der Landeshauptstadt München - Zusammenfassung und Ausblick -

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1 HAUS + GRUND MÜNCHEN INFORMIERT Preisentwicklung für Immobilien im Bereich der Landeshauptstadt München - Zusammenfassung und Ausblick - von convocat GbR, München Man könnte diesen Beitrag auch mit der Überschrift versehen: Kann man sich das Sterben noch leisten? oder besser: Kann sich der Erbe das Erben noch leisten? Mit Datum vom hat der Gutachterausschuss für Grundstücke im Bereich der Landeshauptstadt München die Bodenrichtwerte zum beschlossen. Seit Mai 2017 liegt der Jahresbericht 2016 für den Immobilienmarkt in München ebenfalls vor. Wie sich aus der dortigen Vorbemerkung entnehmen lässt, gibt er einen Überblick über den Grundstücksverkehr und die Grundstückspreisentwicklung und trägt damit zur Transparenz des Münchner Immobilienmarktes bei. Im Kurzüberblick heißt es weiter: Auf dem Münchner Immobilienmarkt wurde zum zweiten Mal in Folge das Geldumsatzniveau vom Vorjahr übertroffen. Die Autorin war bereits Anfang des Jahres damit beauftragt, die steuerliche Bewertung von Münchner Immobilien vorzunehmen. Als Grundlage bediente sie sich noch der Bodenrichtwerte zum mit dem Vermerk, man müsse mit einer Preissteigerung von ca. 30 % rechnen. Diese Preissteigerung hat sich zum Teil noch als zu niedrig erwiesen. Überblick Die Lagekarte 2016 teilt die Immobilien in insgesamt vier Wohnlagen ein: - durchschnittliche Lage - gute Lage - gute zentrale Lage - beste Lage [zu finden über Die Autorin hat einen Vergleich der Bodenrichtwertentwicklung der Jahre 2012, 2014 und 2016 vorgenommen. Dabei wurden die Bodenrichtwerte der Stadtteile Schwabing/, Pasing/, Thalkirchen/ und und inner-

2 halb dieser Stadtteile wiederum diese aus den dortigen durchschnittlichen Lagen, guten Lagen und besten Lagen herangezogen. Diese Auswertung hat nicht den Anspruch auf Vollständigkeit. Auch die Straßen und deren Bodenrichtwerte wurden willkürlich gewählt. Diese Auswertung soll nur einen groben Überblick über die Entwicklung der Preise der Landeshauptstadt München geben. Beste Lage Schwabing/ Pasing/ Thalkirchen/ auf auf auf % 47,2 % 84 % ,67 % 33,33 % 55,56 % % 25 % 56,25 % % 34,48 % 56 % Gute Lage Schwabing/ Pasing/ Thalkirchen/ ,53 % 29,03 % 63,27 % ,14 % 33,33 % 42,86 % % 40 % 75 % ,45 % 31,25 % 90,91 % Durchschnittliche Lage Schwabing/ ,04 % 40,54 % 92,59 % Pasing/ % 40,74 % 90 % Thalkirchen/ ,22 % 48,48 % 81,48 % ,30 % 39,53 % 81,82 %

3 Steuerliche Bedarfsbewertung Die steuerliche Bedarfsbewertung der Immobilien in München, aber auch in der Umgebung, ist wesentlich durch die rasante Entwicklung der Bodenpreise geprägt. Dies wird sich nicht aufhalten lassen. Wie im Aufsatz aus Heft 7 Sind Arbeitsplätze wichtiger als sozialverträgliche Mieten? bereits hingewiesen, vertritt die Autorin die Meinung, dass die Immobilieneigentümer sowohl durch die Art der Bewertung Blick auf mögliche Werterhöhungen, beispielsweise durch bauliche Verdichtung oder aber durch den Ansatz der ortsüblichen und nicht der vereinbarten Miete als auch durch die Tatsache, dass ihnen so gut wie kein Freibetrag zur Verfügung steht, massiv benachteiligt sind. Die Autorin wird hiergegen vorgehen, um höchstrichterlich die Benachteiligung feststellen zu lassen und eventuell eine Änderung zu Gunsten der Immobilieneigentümer zu erreichen. Bis dahin wird man sich aber mit den vorgegebenen gesetzlichen Regelungen des Bewertungsgesetzes und des Erbschaftsteuergesetzes auseinandersetzen müssen. Dies bedarf zunächst einer sorgfältigen und gewissenhaften Anwendung der gesetzlichen Bewertungsgrundlagen. Die Bewertung lässt leider keine oder nur in einem sehr eingeschränkten Maß die Möglichkeit zu, wertmindernde Aspekte umzusetzen. Sollte der steuerliche Bedarfswert höher als der Verkehrswert sein, so ist dies durch ein sogenanntes Verkehrswertgutachten nachzuweisen. Diese escape-klausel hat die Autorin bisher lediglich in zwei Fällen zu Gunsten der Steuerpflichtigen genutzt. In der Regel muss man davon ausgehen, dass durch das sehr standardisierte Verfahren der steuerliche Bedarfswert stets niedriger ist. Dies umso mehr, als für den steuerlichen Bedarfswert der Bodenrichtwert bis zur neuen Festsetzung gleichbleibt. Der Sachverständige muss sich stets mit der Entwicklung auseinandersetzen, was bei steigenden Bodenrichtwerten häufig zu höheren Werten führt. Es ist in jedem Fall notwendig, die Regeln der steuerlichen Bedarfsbewertung zu kennen und sich nicht darauf einzulassen, das Finanzamt werde diesen Wert schon richtig ermitteln, oder gar die Meinung zu vertreten, man werde sich mit dem Finanzamt über den Wert schon einigen können. Um für eine Schenkung die zu erwartende Schenkungsteuer richtig zu berechnen, muss man sich auch mit einer möglichen Bebaubarkeit auseinandersetzen oder auch die Grundlagen der Feststellung der ortsüblichen Miete kennen, neben all den anderen komplexen Regelungen. Oft wird die Autorin mit der Tatsache konfrontiert, die Feststellung des steuerlichen Werts sei richtig gewesen, ein Einspruch sei hiergegen nicht einzulegen und würde auch keinen Sinn machen. Bei näherer Betrachtungsweise stellte man dann eine Anzahl von unrichtigen Feststellungen fest, die nicht selten zu einer Minderung des steuerlichen Bedarfswerts führen. Anhand unseres Vortrags vom werden wir Ihnen einen Einblick und Überblick in die steuerliche Bewertung ermöglichen.

4 Vorgehensweise Es wird oft die Frage gestellt, ob Schenkungen innerhalb des Freibetrags erfolgen sollen oder ob man anlässlich der ersten Schenkung schon eine Schenkungsteuerbelastung auslösen soll. An einem Beispiel aus der Beratungspraxis der Autorin soll deutlich gemacht werden, dass die Entwicklung und die sich hieraus ergebenden Konsequenzen für die Schenkungsteuer oder Erbschaftsteuer berücksichtigt werden müssen. Beispiel: Zum wird der steuerliche Bedarfswert für ein Mehrfamilienhaus in Obergiesing mit ca berechnet. Der Bodenrichtwert schlägt dabei mit 1.800/m² zu Buche. Im Jahre 2017 ergibt die aktuelle Berechnung ca. 1,4 Mio., wobei der Bodenrichtwert nunmehr mit 2.300/m² anzusetzen ist. Auch wenn man die 10-Jahres-Fristen, innerhalb derer der Freibetrag in voller Höhe auflebt, aufgrund des Alters voraussichtlich noch öfter nutzen kann, muss diese Preisentwicklung in jedem Fall in die Überlegungen einbezogen werden. Wäre die vorgenannte Immobilie insgesamt geschenkt worden, so hätte sich eine Schenkungsteuer von ergeben. Grundbesitzwert Bemessungsgrundlage Steuersatz 15 % Bei dieser Berechnung bleiben ein eventuell eingeräumter Vorbehaltsnießbrauch oder andere steuermindernde Gestaltungen außer Betracht. Hat man sich dazu entschlossen, die Immobilie nur innerhalb des Freibetrags und unter Ausnutzung der 10-Jahres-Frist zu übertragen, so ergibt sich zum heutigen Stand Folgendes: 1. Übergabe Grundbesitzwert Bemessungsgrundlage 0 Steuersatz 0 % 0 2. Übergabe Restgrundbesitzwert Bemessungsgrundlage Steuersatz 15 %

5 Dieses Beispiel macht deutlich, dass es durchaus sinnvoll sein kann, bereits bei den ersten Schenkungen eine Steuerbelastung auszulösen. Es bleibt zunächst immer das Risiko, ob man die 10-Jahres-Frist in der vorgegebenen Lebenserwartung auch tatsächlich erlebt. Soweit die Überlassungen gegen Nießbrauch vorgenommen werden, verringert sich der Kapitalwert des Nießbrauchs ebenfalls mit zunehmendem Alter. Welche Entscheidung letztlich die beste sein wird, kann leider nur aus der Retrospektive gesehen werden. Aus diesem Grund sollte nicht das Ziel sein, grundsätzlich Schenkungsteuer zu vermeiden. Soweit der Vermögenserhalt in die nächste Generation gesichert werden soll, sollten auch die heute sehr günstigen Kreditzinsen zur Finanzierung der Schenkungsteuer berücksichtigt werden. Ausblick Die Immobilienpreisentwicklung lässt sich nicht mehr aufhalten. Aus diesem Grund ist es unabdingbar, rechtzeitig mit der Übergabe der Immobilien zu beginnen. Die Gründung einer Familiengesellschaft unterstützt zudem die Übergabe an minderjährige Kinder. In jedem Fall muss ein Fachmann für diese Planung mit einbezogen werden. convocat GbR, München