Fassung vom / - frühzeitige Beteiligung -

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1 Flächennutzungsplan 1989 Begründung mit Angaben nach 2 a BauGB zur Änderung des Flächennutzungsplanes 1989 der Stadt Wertheim für den Bereich des Bebauungsplanes Wohngebiet Hofweg II der Gemarkung Wertheim-Eichel/Hofgarten Fassung vom / - frühzeitige Beteiligung -

2 Flächennutzungsplan 1989 der Stadt Wertheim Seite 2 von 13 Inhaltsverzeichnis I. ANLASS UND ZIEL DER PLANUNG II. II.1 II.2 II.3 III. III.1 III.2 III.3 III.4 IV. IV.1 IV.2 IV.2.1 IV.2.2 IV.3 IV.3.1 IV.3.2 IV.3.3 PLANUNGSRECHTLICHE SITUATION / RECHTSGRUNDLAGEN Planungsrechtliche Situation Rechtsgrundlagen Übergeordnete Planungen PLANUNG Lage des Baugebietes Topographische Situation Derzeitige Nutzung Prüfung von Planungsalternativen WOHNBAUFLÄCHENBEDARFSERMITTLUNG Strukturdaten Flächenbilanz Potentialflächen Aufgabe / Zurücknahme / Flächentausch Ermittlung des Wohnbauflächenbedarfes Bedarf aus Belegungsdichterückgang Ermittlung der prognostizierten Einwohnerentwicklung Ermittlung des erforderlichen Wohnbauflächenbedarfs V. VERKEHRSERSCHLIESSUNG VI. VI.1 VI.2 VI.3 VI.4 VI.5 VER- UND ENTSORGUNG Wasser Strom Gas Telefon Abwasserbeseitigung / naturverträgliche Regenwasserbewirtschaftung

3 Flächennutzungsplan 1989 der Stadt Wertheim Seite 3 von 13 VII. VII.1 VII.2 VII.3 VII.4 VIII. FACHPLANUNGEN Landschaftsschutzgebiet Wasserschutzgebiet Forstwirtschaftliche Flächen Altablagerung UMWELTBERICHT

4 Flächennutzungsplan 1989 der Stadt Wertheim Seite 4 von 13 I. Anlass und Ziel der Planung Für den Stadtteil Eichel/Hofgarten wurde mit Rechtskraft am der Bebauungsplan Hofweg aufgestellt und die abschnittsweise Erschließung von 26 Baugrundstücken vorgenommen. Gleichgehend mit Ablauf des damaligen Planungszeitraums von 10 Jahren (Basisjahr 2006) stehen in Wertheim-Eichel/Hofgarten nur noch wenige Bauplätze zur Verfügung. Das nördlich des Plangebiets bestehende Wohnbaugebiet Hofweg ist mit zahlreichen Gebäuden bebaut. Das Baugebiet ist durch zentrumsnahe Grundstücke für gehobene Wohnansprüche geprägt. Der letzte Bauabschnitt wurde im Jahr 2016 erschlossen, die dort liegenden Grundstücke sind mit einer zeitlich begrenzten Bauverpflichtung belegt und weitgehend von Bauwilligen reserviert. Die Grundstücke werden nach Abschluss der Erschließungsarbeiten im Dezember 2016 verkauft. Da sich ein Bedarf an weiteren qualitativ hochwertigen Wohnbauflächen abzeichnet und eine geordnete städtebauliche Entwicklung gewährleistet werden soll, ist es erforderlich neue Wohnbauflächen in Eichel/Hofgarten bereitzustellen. Es soll damit insbesondere den ortsansässigen Bürgern und jungen Familien die Möglichkeit zum Bau eines Eigenheimes gegeben werden. Die städtebauliche Weiterentwicklung für Eichel/Hofgarten sieht vor, entsprechend dem bestehenden Erschließungskonzept, die Bebauung Hofweg in südliche Richtung als weitere Wohnbaufläche zu entwickeln. Mit der Änderung des Flächennutzungsplanes 89 der Stadt Wertheim und der Aufstellung eines Bebauungsplanes sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Erweiterung des bestehenden Wohngebietes geschaffen werden. Der sich aus der Flächennutzungsplanänderung entwickelnde Bebauungsplan für die Erweiterung erhält die Bezeichnung Wohngebiet Hofweg II in Wertheim-Eichel/ Hofgarten. Ziel der Planung ist die Schaffung eines Wohngebiets mit weiteren ca. 12 Bauplätzen, um eine zukünftige Weiterentwicklung von Eichel/Hofgarten zu ermöglichen. Die Erschließung erfolgt entsprechend dem örtlichen Bedarf. II. II.1 Planungsrechtliche Situation / Rechtsgrundlagen Planungsrechtliche Situation Der rechtskräftige Flächennutzungsplan 89 der Stadt Wertheim stellt für das Plangebiet eine Fläche für die Landwirtschaft dar. Ein für eine Wohnbaunutzung erforderlicher Bebauungsplan kann somit nicht aus dem wirksamen Flächennutzungsplan entwickelt werden. Daher ist für diesen Be-

5 Flächennutzungsplan 1989 der Stadt Wertheim Seite 5 von 13 reich eine Änderung des Flächennutzungsplanes erforderlich. Das Plangebiet soll zukünftig als Wohnbaufläche (W) dargestellt werden. Um die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen zu schaffen, bedarf es der Durchführung eines Bauleitplanverfahrens zur Änderung des Flächennutzungsplanes und zur Aufstellung eines Bebauungsplanes, der für die Fläche eine Wohnbaufläche bzw. ein Wohngebiet ausweist. Der Gemeinderat der Stadt Wertheim hat in seiner Sitzung am beschlossen, den Flächennutzungsplan 89 der Stadt Wertheim für den Bereich des Bebauungsplanes Wohngebiet Hofweg II im Parallelverfahren gemäß 8 Abs.3 BauGB zu ändern. Auf den Abgrenzungsplan vom des Referats Stadtplanung, Hochbau wird Bezug genommen. II.2 Rechtsgrundlagen Rechtsgrundlagen für die Bauleitplanverfahren sind: Baugesetzbuch (BauGB) Baunutzungsverordnung (BauNVO) Landesbauordnung (LBO) Regionalplan Heilbronn-Franken 2020 II.3 Übergeordnete Planungen Nach dem Landesentwicklungsplan 2002 und dem Regionalplan Heilbronn-Franken 2020 ist die Stadt Wertheim als Mittelzentrum (im ländlichen Raum im engeren Sinne) eingestuft. Auf der Gemarkung der Großen Kreisstadt Wertheim sind im Regionalplan mehrere Schwerpunkte ausgewiesen (Schwerpunkt für Industrie, Gewerbe und Dienstleistungseinrichtungen sowie Standort für regionalbedeutsame Einzelhandelsgroßprojekte). Für diese Einrichtungen sind als Folge auch entsprechende Wohngebietsausweitungen zuzuordnen. Die Kernstadt Wertheim ist im Regionalplan weiterhin als Bereich mit verstärkter Siedlungstätigkeit (Siedlungsbereich) festgelegt. Die räumlichen Entwicklungsmöglichkeiten der Kernstadt sind aufgrund der naturräumlichen Gegebenheiten stark eingeschränkt. Für die bauliche Weiterentwicklung der Kernstadt ist das zentrumsnahe Gebiet Hofweg II im Bereich des Stadtteils Hofgarten geeignet und erforderlich. Im Regionalplan sind die Flächen südlich des Plangebietes als Vorbehaltsgebiet für Erholung und als regionaler Grünzug dargestellt. Aufgrund des großen Maßstabes der Raumnutzungskarte kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Plangebiet von den Darstellungen tangiert ist. Eine Abstimmung mit dem Regionalverband Heilbronn-Franken ist vorgesehen.

6 Flächennutzungsplan 1989 der Stadt Wertheim Seite 6 von 13 III. III.1 Planung Lage des Baugebietes Das zu erschließende Baugebiet umfasst 1,83 ha und liegt am südlichen Ortsrand des Stadtteils Eichel-Hofgarten im Gewann Hofweg unmittelbar angrenzend an die vorhandene Wohnbebauung. Über die ausgebaute Straße Eichelsteige besteht eine direkte verkehrliche Anbindung an die Kernstadt Wertheim. Die Fläche des Planbereiches wird wie folgt begrenzt: im Osten durch landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Flächen im Süden durch den Flurweg Verlängerung Eichelsteige und Waldflächen im Norden durch das bestehende Wohngebiet Hofweg im Westen durch landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Flächen. III.2 Topographische Situation Das Planungsgebiet ist durch ein von Südosten nach Nordwesten fallendes Gelände gekennzeichnet. Die Höhenverhältnisse bewegen sich zwischen 260 m und 238 m über NN. III.3 Derzeitige Nutzung Der Planungsbereich wird zurzeit überwiegend als Grünland genutzt. III.4 Prüfung von Planungsalternativen In der Anlage 1 zu 2 Abs. 4 und 2a BauGB wird gefordert, in Betracht kommende, anderweitige Planungsmöglichkeiten aufzuzeigen. Die räumlichen Entwicklungsmöglichkeiten des Stadtteiles Eichel/Hofgarten als auch der Kernstadt Wertheim sind aufgrund der naturräumlichen Gegebenheiten (Überschwemmungsbereich des Mains) stark eingeschränkt. Die Prüfung von anderweitigen Standortalternativen mit vergleichbarer Eignung für die gewünschten Nutzungszwecke ergab, dass derzeit keine Fläche mit gleicher oder annähernd gleicher Eignung als Bebauungsplanfläche zur Fortführung des bestehenden Neubaugebietes verfügbar ist. Der neue Erschließungsabschnitt ist in Fortsetzung des bestehenden Wohngebietes geplant. Unter Berücksichtigung der Flächennutzungsplanung ist für die bauliche Weiterentwicklung des Stadtteils Eichel/Hofgarten als auch der Kernstadt Wertheim (direkte

7 Flächennutzungsplan 1989 der Stadt Wertheim Seite 7 von 13 Anbindung über die Straße Eichelsteige ) derzeit kein anderer Standort besser geeignet als das Gebiet Hofweg II. Die geringen vorhandenen Innenpotenziale können den bestehenden Wohnflächenbedarf allein nicht decken und sind ergänzend zur Flächenbereitstellung zu sehen bzw. zu berücksichtigen. IV. Wohnbauflächenbedarfsermittlung Zur Sicherstellung einer sparsamen und schonenden Flächeninanspruchnahme bei der Flächennutzungsplanung und der Bebauungsplanung hat das Ministerium für Verkehr und Infrastruktur zum die Plausibilitätsprüfung der Bauflächenbedarfsnachweise im Rahmen des Genehmigungsverfahrens nach 6 und 10 Abs. 2 BauGB erstellt. Diese Plausibilitätsprüfung wird der Ermittlung des Wohnbauflächenbedarfs zu Grunde gelegt. IV.1 Strukturdaten Einwohnerzahl 12/2016 Wertheim Eichel/Hofgarten Mindest-Bruttowohndichte gemäß Einwohner (EW) Einwohner (EW) 60 EW/ha Regionalplan 2020, Plansatz Abs. 5 (Ziel) Raumkategorie gemäß LEP Lage Landesentwicklungsachse Regionalplanerische Festlegungen Ländlicher Raum im engeren Sinne Freudenberg-Wertheim-Marktheidenfeld Siedlungsbereiche in denen sich zur Erhaltung der längerfristigen Tragfähigkeit der regionalen Siedlungsstruktur die Siedlungstätigkeit über die Eigenentwicklung hinaus verstärkt vollziehen soll Schwerpunkt für Industrie, Gewerbe und Dienstleistungseinrichtungen Standort für regionalbedeutsame Einzelhandelsgroßprojekte, Funktionszuweisung Factory-Outlet-Center (FOC)

8 Flächennutzungsplan 1989 der Stadt Wertheim Seite 8 von 13 Straße für großräumigen Verkehr Bevölkerungsprognose des statistischen Landesamtes zum Zieljahr 2035 (hier 2031 / 15 Jahre) Wohnungsmarktuntersuchung für die Stadt Wertheim, Stand , erstellt durch die empirica ag, Berlin Wertheim-Marktheidenfeld, Wertheim- Würzburg Für das Zieljahr 2031 wird für die Stadt Wertheim eine voraussichtliche Entwicklung der Bevölkerung in einer Hauptvariante sowie einem Entwick lungskorridor vorgelegt. Aufgrund der tatsächlichen Bevölkerungsentwicklung zum sowie aufgrund örtlicher Besonderheiten (Ansiedelungen und Ent wicklung der Gewerbegebiete Almosen berg und Westlich der Autobahn ) wird der tatsächliche Bevölkerungsstand 2016 und die Entwicklung am oberen Rand des Entwicklungskorridors (+ 7 % Bevöl kerungszuwachs) angenommen. die Untersuchung interpretiert aufgrund der regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Landesamtes 2015 die zukünftige Wohnungsnachfrage. Danach liegt der Neubedarf der Stadt Wertheim im Zeitraum 2016 bis 2035 bei 900 Wohneinheiten, hiervon 630 Wohneinheiten in Ein-/Zweifamilienhäusern. IV.2 Flächenbilanz IV.2.1 Potentialflächen Nicht genutzte freie Grundstücke privat Nicht genutzte freie Grundstücke der Stadt in Eichel/Hofgarten Leerstände im Innenbereich Potenzialflächen gesamt: 0,64 ha 0,52 ha 0,06 ha 1,22 ha IV.2.2 Aufgabe / Zurücknahme / Flächentausch Von nicht realisierten Wohnbauflächen im rechtskräftigen Flächennutzungsplan 0,00 ha

9 Flächennutzungsplan 1989 der Stadt Wertheim Seite 9 von 13 IV.3 Ermittlung des Wohnbauflächenbedarfes IV.3.1 Bedarf aus Belegungsdichterückgang Ermittlung eines (fiktiven) Einwohnerzuwachses (EZ-1) durch Belegungsdichterückgang auf der Basis der Einwohnerzahl zum Zeitpunkt der Planaufstellung mit 0,3 % Wachstum aus Belegungsdichterückgang pro Jahr auf den Planungszeitraum von 15 Jahren: EZ-1: EW (Eichel/Hofgarten) x 0,3 x 15 Jahre = 74 Einwohner (EW) 100 IV.3.2 Ermittlung der prognostizierten Einwohnerentwicklung Ermittlung der prognostizierten Einwohnerentwicklung (EZ-2) im Planungszeitraum auf Basis der Prognose des Statistischen Landesamtes: Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg Entwicklungskorridor für Gemeinden ergänzt durch eigene Daten und Berechnungen Im Basisjahr 2016 beträgt die prognostizierte Einwohnerzahl Einwohner (Hauptvariante) bzw Einwohner (oberer Rand Entwicklungskorridor). Gemäß stadteigener Statistik (Stand ) betrug die Einwohnerzahl für die Stadt Wertheim gesamt Einwohner. Damit liegt der tatsächliche Einwohnerstand um 792 Personen über der Hauptvariante bzw. um 426 Personen über den prognostizierten Werten des Entwicklungskorridors / oberer Rand. Aufgrund der dargelegten tatsächlichen Einwohnerentwicklung und aufgrund örtlicher Besonderheiten (Ansiedelungen und Entwicklung der Gewerbegebiete Almosenberg und Westlich der Autobahn ) wird eine Entwicklung am oberen Rand des

10 Flächennutzungsplan 1989 der Stadt Wertheim Seite 10 von 13 Entwicklungskorridors angenommen. Angesetzt wird der tatsächliche Bevölkerungsstand zum (Einwohnerstatistik der Stadt Wertheim) und ein Bevölkerungszuwachs um + 7 % auf Einwohner. Dies entspricht einem Bevölkerungszuwachs von Einwohnern für Wertheim gesamt bis zum Jahr Daraus ergibt sich eine rechnerische Bevölkerungszunahme für den Stadtteil Eichel/Hofgarten bis zum Jahr 2031: EZ-2: 1644 EW (Eichel/Hofgarten) x 7% = 115 Einwohner (EW) 100 IV.3.3 Ermittlung des erforderlichen Wohnbauflächenbedarfs Die Ermittlung des erforderlichen Wohnbauflächenbedarfs erfolgt durch die Addition des Bedarfs aus Belegungsdichterückgang (EZ-1) und der prognostizierten Einwohnerentwicklung (EZ-2) sowie die Ermittlung des Flächenwertes über die Orientierungswerte zur Bruttowohnmindestdichte. Die Berechnung des relativen zusätzlichen Flächenbedarfs wird wie folgt vorgenommen: Ermittelter Einwohnerzuwachs (EZ = EZ-1 + EZ-2)= ha Bedarf Wohnbaufläche Bruttomindestwohndichtewert (in EW/ha) Ermittelter Einwohnerzuwachs EZ: = 3,15 ha Bedarf Wohnbaufläche Bruttomindestwohndichtewert 60 EW/ha Die Berechnung des absoluten zusätzlichen Flächenbedarfs erfolgt durch Abzug der unter Ziffer IV.2.1 dargelegten Potenzialflächen. Danach ergibt sich: Zuwachs Wohnbaufläche (relativ) Abzüglich Flächenpotenziale Bedarf Wohnbaufläche absolut 3,15 ha - 1,24 ha 1,93 ha Für die bauliche Weiterentwicklung des Ortes und zur Entwicklung eines Ortsrandes ist das Gebiet Hofweg II mit einer geplanten Flächenausweisung von 1,83 ha erforderlich und geeignet. Der ausgewiesene Bedarf für den Stadtteil Eichel/Hofgarten ist anteilig zur gesamtstädtischen Bedarfsdeckung der nächsten 15 Jahre zu sehen und wird bei der Gesamtbedarfsermittlung der geplanten Flächennutzungsplanüberarbeitung von Wertheim in Abzug gebracht.

11 Flächennutzungsplan 1989 der Stadt Wertheim Seite 11 von 13 V. Verkehrserschließung Die innere Verkehrserschließung des Baugebietes erfolgt über die Karl-Leiss-Straße und die Straßen Oberer Neuberg sowie den Eicheler Höhenweg. Eine direkte Anbindung an die Kernstadt Wertheim ist über die Straße Eichelsteige gegeben. Der Anschluss an das überörtliche Straßennetz erfolgt über die Ortsstraßen Eicheler Höhenweg bzw. Eichelsteige an die Würzburger Straße bzw. Packhofstraße (Landesstraße L 2310). Der im südlichen Randbereich des Baugebietes vorhandene Flurweg bleibt bestehen. Eine Nutzung dieses Flurweges als Erschließungsstraße ist nicht vorgesehen. VI. VI.1 Ver- und Entsorgung Wasser Die Wasserversorgung (Brauch- und Löschwasser) für das Baugebiet ist sichergestellt. Diese erfolgt über den Ausbau der bereits bestehenden Wasserversorgung des angrenzenden Wohngebietes. Versorgungsträger sind die Stadtwerke Wertheim. VI.2 Strom Die Stromversorgung erfolgt über das bestehende Ortsnetz Eichel/Hofgarten. Niederspannungsfreileitungen sind aus städtebaulichen Gründen nicht vorgesehen. Die Leitungstrassen können in den öffentlichen Verkehrsflächen untergebracht werden. Versorgungsträger sind die Stadtwerke Wertheim. VI.3 Gas Die Versorgung des Baugebietes mit Gas ist vorgesehen. Diese erfolgt über das vorhandene Leitungsnetz. Versorgungsträger sind die Stadtwerke Wertheim. VI.4 Telefon Die fernmeldetechnische Versorgung des Baugebietes ist in Weiterführung der bestehenden Anlagen vorgesehen. Versorgungsträger ist die Deutsche Telekom AG.

12 Flächennutzungsplan 1989 der Stadt Wertheim Seite 12 von 13 VI.5 Abwasserbeseitigung / naturverträgliche Regenwasserbewirtschaftung Die zu entwässernde Fläche des Baugebietes ist in der wasserrechtlichen Genehmigung für das Baugebiet Hofweg enthalten (Entscheidung vom des Landratsamtes Main-Tauber-Kreis, Umweltschutzamt). Die abwassertechnische Erschließung ist über Entwässerungsleitungen getrennt für Schmutz- und Niederschlagswasser vorgesehen. Das Niederschlagswasser wird über die im Rahmen des Gesamtentwässerungskonzeptes erstellte Ablaufleitung dem Vorfluter Main zugeleitet. Die Regenwasserbehandlung durch bestehende Regenüberlaufbecken als auch die Abwasserreinigung durch die Sammelkläranlage Wertheim-Bestenheid ist gesichert. Auf eine dezentrale Niederschlagswasserversickerung wird verzichtet, da das Baugebiet in einem Wasserschutzgebiet (Zone III A) liegt. Eine geordnete Abwasserbeseitigung ist gewährleistet. VII. VII.1 Fachplanungen Landschaftsschutzgebiet Durch Verordnung vom wurde die Abgrenzung des Landschaftsschutzgebiets Wertheim neu festgelegt. Das Plangebiet Hofweg II liegt außerhalb dieser Verordnung. VII.2 Wasserschutzgebiet Das Plangebiet liegt vollständig im Geltungsbereich des rechtskräftig festgesetzten Wasserschutzgebiet Eichel (Zone III / III a; Rechtsverordnung vom ). Die festgesetzten Anforderungen an das Wasserschutzgebiet sind zu beachten. VII.3 Forstwirtschaftliche Flächen Im Süden, Südwesten und Südosten des Plangebietes befinden sich Waldflächen in unmittelbarer Nähe zu geplanten baulichen Anlagen. Von baulichen Anlagen, die einen geringeren Abstand als 100 m zum Waldrand besitzen, dürfen nach 41 LWaldG keine Gefährdungen durch Feuer und Immissionen ausgehen. Entsprechende Festsetzungen und Vorschriften werden im Bebauungsplan berücksichtigt. In einem Teilbereich wird eine Waldumwandlung erforderlich. Das Verfahren zur Waldumwandlung wird eingeleitet und vor Satzungsbeschluss des Bebauungsplans zur Rechtskraft gebracht.

13 Flächennutzungsplan 1989 der Stadt Wertheim Seite 13 von 13 VII.4 Altablagerung Im Bereich Hofweg ist die Altablagerung Steinbruchverfüllung Hofweg mit Handlungsbedarf B (Belassen derzeit kein Handlungsbedarf) erfasst. Die Altablagerung befindet sich überwiegend westlich des Geltungsbereiches dieses Bebauungsplanes. Lediglich im Nordwesten und Südwesten des Geltungsbereiches liegen zwei kleine Teilflächen der Altablagerung. Diese sind im Lageplan entsprechend gekennzeichnet. Für diese Bereiche ist die Nutzung öffentliche Grünfläche festgesetzt. Eine Änderung der Oberflächengestalt erfolgt nicht. VIII. Umweltbericht Im Umweltbericht werden die nach 2 Abs. 4 BauGB ermittelten und bewerteten Belange des Umweltschutzes dargelegt. Der Umweltbericht ist ein gesonderter Teil der Begründung und in der Anlage III dargestellt. Anlage I: Deckblatt zum Flächennutzungsplan 1989 Planausschnitt wirksame Fassung Anlage II: Deckblatt zum Flächennutzungsplan 1989 Planausschnitt fortgeschriebene Fassung Anlage III: Umweltbericht Gefertigt: Landsiedlung Baden-Württemberg GmbH Stuttgart, den Dipl.-Ing. M. Ott