M neyservice. Jede Krise hat ihre Gewinner. Dass

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1 M neyservice Wohneigentum Trautes Von sinkenden Zinsen und stabilen Immobilienpreisen profitiert, wer sich jetzt den Traum vom Eigenheim erfüllt Traumhaus: Die Bedingungen für den Immobilienerwerb sind erstklassig Jede Krise hat ihre Gewinner. Dass in Deutschland die Profiteure der schweren Turbulenzen an den internationalen Finanzmärkten und einer möglichen Rezession ausgerechnet Bauherren und Immobilienbesitzer sind, entbehrt allerdings nicht einer gewissen Ironie. Während im Krisenherd USA faule Kredite den Häusermarkt in die Knie zwingen, haben sich hierzulande die Bedingungen für den Sprung in die eigenen vier Wände deutlich verbessert: Niedrigere Leitzinsen, steigende Kurse am Rentenmarkt, Konjunktureinbruch und Stimmungsbild einfangen Mit dem Baufinanzierung will die Comdirect das Stimmungsbild der Deutschen zum Thema Baufinanzierung aufzeigen. Dafür wird die subjektive Einschätzung von Privatpersonen in regelmäßigen repräsentativen Umfragen vom Meinungsforschungsinstitut Forsa erhoben. Vorbild ist der renommierte Geschäftsklimaindex des Münchner Ifo-Instituts. In den Baufinanzierungsindex fließen zwei inhaltliche Dimensionen ein: die subjektive Stimmung bei der Baufinanzierung und die favorisierten Finanzierungsoptionen. Die Umfrageergebnisse werden in eine Bewertungsskala transformiert und auf Basis eines mathematischen Modells in einem Index zusammengefasst. Der Grundwert 100 steht für eine neutrale Stimmung beim Thema Baufinanzierung. Skeptische Frauen Die Bereitschaft, eine Baufinanzierung abzuschließen, ist bei Männern aktuell größer. Angaben Baufinanzierung Prozent Männer Frauen Gesamtindex = Foto: Dreamstime

2 Heim Junge Optimisten Die Gruppe der 30- bis 44-Jährigen hat eine positive Stimmung zum Thema Baufinanzierung. Baufinanzierung Angaben Prozent über Alter in Jahren 60 Gesamtindex = Welchen Einfluss hat die US- Immobilienkrise auf Ihre Einstellung zum Immobilienkauf? Angaben in Prozent in Prozent keine Angabe kein Kauf kein Einfluss sinkende Inflationserwartungen drücken die Preise für Hypothekendarlehen in Richtung ihrer historischen Tiefststände. Nie wieder Miete. Das billige Geld und flexible Konditionen bei erstklassigen Baufinanzierern (s. S. 63) bieten gute Voraussetzungen für den Hausoder Wohnungskauf. Steigende Mieten in Ballungszentren und Immobilienpreise auf einem moderaten Niveau sind weitere stichhaltige Argumente ist die seit Jahren rückläufige Neubautätigkeit erneut dramatisch eingebrochen. Außerdem bauen Eigenheimer für ihren Ruhestand vor: Ist die Immobilie erst abbezahlt, bringt die ersparte Miete im Alter eine Zusatzrente von gut 30 Prozent der Gesamteinkünfte. Das erkennen inzwischen immer mehr Mieter und lassen sich auch von Kreditkrise und Konjunktureinbruch kaum verunsichern. Die Mehrheit der Deutschen ist bisher trotz der angespannten Lage auf dem US-Immobilienmarkt gelassen geblieben, wenn es um den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses geht, sagt Torsten Daenert, bei der Comdirect Bank für die Baufinanzierung zuständiges Vorstandsmitglied. Tatsächlich lassen sich nur 16,3 Prozent der Bundesbürger angesichts der aktuellen Nachrichtenlage davon abhalten, eine Immobilie zu erwerben, ergab eine repräsentative Forsa-Studie. Und auch der auf Basis der Umfrageergebnisse erstmalig berechnete Comdirect Baufinanzierung signalisiert mit einem Wert von 97 über die Gesamtbevölkerung immerhin eine nahezu neutrale Stimmung hinsichtlich der Bereitschaft, Eigentum zu finanzieren (s. Grafiken). Wir werden den Index künftig regelmäßig erheben und so ein verlässliches Stimmungsbild erhalten, sagt Daenert. Hoher Wert. Dann wird sich zeigen, ob die Optimisten beim Thema Hausbau und -kauf auch künftig die 30- bis 44- Jährigen sind. In dieser Gruppe ist die Stimmungslage mit Abstand am besten. Mit 102 Punkten liegt der Wert rund fünf Prozentpunkte über dem aktuellen Gesamtindex. Das mag auch daran liegen, dass in dieser Altersstufe der Wunsch nach der eigenen Immobilie besonders ausgeprägt ist, sagt Daenert. Attraktive Zinskonditionen und die guten Rahmenbedingungen auf dem Immobilienmarkt sollte sich niemand entgehen lassen. Die Chancen auf mietfreies Wohnen waren selten besser als heute und sind keine Frage des Alters. Brennpunkt US-Immobilienkrise Die amerikanische Immobilienkrise schreckt Eigenheimer in Deutschland kaum ab. Selbst verunsicherte Personen liegen über dem durchschnittlichen. verunsichert Peter Lindemann Angaben Baufinanzierung Prozent 100 kein Einfluss verunsichert kein Kauf keine Angaben Gesamtindex = 97 Das Beste aus zwei Welten Baufinanzierungskunden wollen Beratung und günstige Konditionen. Focus-Money: Die Finanzkrise tobt. Leidet das Baufinanzierungsgeschäft? Torsten Daenert: Die Stimmung Torsten Daenert: Vorstand der Comdirect Bank AG beim Thema Baufinanzierung ist derzeit nicht schlecht, in der Kernzielgruppe der 30- bis 44- Jährigen sogar gut. Die US-Immobilienkrise hat bisher kaum Einfluss auf die Entscheidung deutscher Bauherren. Money: Worauf kommt es Baufinanzierungskunden heute an? Daenert: Die Kunden sind aufgeklärt und wissen, was sie wollen: individuell zugeschnittene Produkte zu Top-Konditionen und eine persönliche Beratung. Bis vor einigen Jahren war die Hausbank bei der Baufinanzierung gesetzt. Heute sind die Kunden preissensibler und vergleichen stärker die Angebote im Markt. Money: Der Markt ist hart umkämpft. Gehen Sie nicht ein bisschen spät in die Offensive? Daenert: Nein. Mit unserem Geschäftsmodell können wir unseren Kunden besonders schnell attraktive Konditionen bieten. Wir arbeiten mit 50 Finanzierungspartnern zusammen, die ihre Angebote täglich aktualisieren. Money: Wo ist der Unterschied zum Baufinanzierungs-Broker? Daenert: Wir kombinieren das Beste aus zwei Welten: die Beratungsleistung einer Bank und die Top- Konditionen eines Direktanbieters. Foto: Comdirect 61

3 MoneyService Kredit Darlehen nach Maß Die eigene Immobilie ist für die meisten Menschen die größte Investition des Lebens. Erstklassige Finanzierer verbinden Top-Konditionen mit persönlicher Beratung Haus oder Wohnung, City oder Umland: Für die Immobiliensuche nehmen sich die Menschen Zeit. Bis zu acht Monate dauert die Phase der konkreten Objektsuche, sagt Robert Elze, Marketingchef des Immobilienportals Immonet.de. Mit Recht: Denn die gründliche Auswahl entscheidet über Lebensqualität, Wertbeständigkeit und nicht zuletzt über die Kosten. Ebenso gründlich sollten Bauherren und Immobilienkäufer ihre Finanzierung angehen schließlich geht es in der Regel um die größte Investition ihres Lebens. Da kommt es auf den richtigen Partner an. Banken, Bausparkassen, Versicherungen: Die Vielfalt im Markt ist beträchtlich und der Kampf um die Kunden hart. Trotzdem schließen die Meisten den Baufinanzierungsvertrag immer noch bei ihrer Hausbank ab, ohne weitere Informationen einzuholen. Die Bequemlichkeit erweist sich oft als teurer Fehler: Von der Hausbank kommt nur selten das beste Angebot, weiß Finanzexperte Horst Biallo, der bundesweit die Konditionen von Kreditinstituten vergleicht ( In seinen Rankings liegen immer wieder sogenannte Broker vorn, die aus einem Pool von Finanzierungsangeboten das passende und günstigste herauspicken. Ähnliche Lösungen bieten jetzt Checkliste Das sollte Ihr Baufinanzierer leisten n Günstige Zinskonditionen: Unternehmen, die mit vielen Finanzierungspartnern zusammenarbeiten, können bessere Angebote machen. n Schnelle Reaktion: Wer bereits ein Objekt im Visier hat, braucht eine schnelle Finanzierungszusage. Gute Anbieter brauchen für eine erste Rückmeldung nur 24 Stunden. n Persönliche Beratung: Ob am Telefon oder per ein fester Ansprechpartner spart dem Kunden Mühe und schafft Vertrauen. n Kompetente Informationen: Verschiedene Darlehensmodelle, Einbindung von Fördermitteln der Berater sollte die gesamte Klaviatur der Finanzierung beherrschen. n Flexible Extras: Möglichkeiten zur Sondertilgung, Reservierung ohne Bereitstellungszinsen, Möglichkeit zur vorzeitigen Darlehensablösung so lässt sich die Finanzierung maßschneidern. 62 Foto: istockphoto

4 auch Direktbanken an. Beispiel Comdirect: Wir suchen aus den Angeboten von derzeit 50 Banken, Bausparkassen und Versicherungen das für die Kunden geeignetste heraus. So können wir um bis zu 0,3 Prozentpunkte niedrigere Zinsen bieten als der Marktdurchschnitt, sagt Tobias Lücke, Leiter der Baufinanzierung bei der Comdirect. Der Unterschied hat es in sich. Wer für ein Darlehen über Euro mit 20 Jahren Laufzeit beispielsweise statt 4,82 nur 4,52 Prozent Zinsen zahlt, spart innerhalb einer Laufzeit von 20 Jahren rund Euro und ist schließlich fast dreieinhalb Jahre früher schuldenfrei (s. Rechenbeispiel). Flexibilität ist Trumpf. Eine höhere Tilgung als die gängigen ein Prozent spart Zinsen, und das Darlehen ist schneller abbezahlt. Wegen der weiter niedrigen Zinsen haben viele Bauherren mehr finanziellen Spielraum dafür als früher, sagt Max Herbst, Chef der FMH Finanzberatung in Frankfurt. Gerade Käufer und Bauherren mit hohem Einkommen sollten diese Möglichkeit nutzen, statt mit der Darlehenssumme bis ans Limit zu gehen. Ideal ist es, wenn der Darlehensvertrag es zulässt, die Tilgungsrate den individuellen finanziellen Möglichkeiten anzupassen, also etwa in schwierigen Zeiten auf den Mindestsatz zurückzufahren. Neben der regelmäßigen Tilgung über die monatliche Rate bieten gute Finanzierungspartner die Möglichkeit zu Sondertilgungen an. So kann die Bonuszahlung des Betriebs oder die unerwartete Erbschaft dazu genutzt werden, auch zwischendurch einen Teil des Kredits abzuzahlen. Die Banken sind hier mittlerweile deutlich geschmeidiger als in der Vergangenheit. Viele Institute bieten Sondertilgungsmöglichkeiten von bis zu fünf Prozent pro Jahr an, in Einzelfällen sind es auch einmal zehn Prozent. Service als Bonus. Standard war früher: Broker und Direktbanken haben den Markt aufgemischt. Und der wachsende Wettbewerb kommt dem Kunden zugute wenn er sich informiert. Denn bei vielen Banken und Sparkassen stehen immer noch Vertriebsinteressen im Vordergrund. So werden gern komplexe Kombinationen von Hypothekendarlehen und Bausparverträgen an den Mann gebracht. Dabei sind Bauspardarlehen Kräftig gespart Kleiner Zinsvorteil, große Wirkung: Schon ein um 0,3 Prozentpunkte günstigeres Hypothekendarlehen entlastet das Budget von Eigenheimern gewaltig. Wer die Zinsersparnis in eine höhere Tilgung steckt, zahlt bei einem Darlehen mit 20 Jahren Zinsbindung insgesamt Euro weniger und ist dreieinhalb Jahre früher schuldenfrei. Wegen der weiter niedrigen Zinsen haben viele Bauherren mehr finanziellen Spielraum als früher Max Herbst, Chef der FMH Finanzberatung, Frankfurt in den meisten Fällen teurer als ein normales Hypothekendarlehen, sagt Arno Gottschalk, Finanzexperte bei der Verbraucherzentrale Bremen. Aktuell lohnt es sich, die günstigen Zinsen langfristig zu sichern. Der Aufschlag für Darlehen mit 20-jähriger Zinsbindung ist derzeit sehr gering, sagt Finanzierungsfachmann Horst Biallo. Doch trotzdem sollten Finanzierer flexibel bleiben. Ziel muss deshalb ein maßgeschneidertes Finanzierungsmodell sein. Viel oder wenig Eigenkapital, Einbindung von KfW-Fördermitteln für umweltbewusstes Bauen oder energetische Sanierungsmaßnahmen, Darlehen mit variablem Anteil: Die Baufinanzierung sollte die individuelle Situation des Kunden perfekt widerspiegeln und sich gegebenfalls an veränderte Bedingungen anpassen lassen. Vorteil Beratungskompetenz. Das klingt kompliziert. Viele Kunden bleiben schon deshalb bei ihrer Hausbank, weil sie bei schwierigen Fragen den Kontakt zum Berater schätzen. Doch selbst bei Brokern und Direktbanken brauchen sie auch auf persönliche Beratung nicht mehr zu verzichten. Ganz im Gegenteil: Anbieter wie Interhyp oder Comdirect sind inzwischen bundesweit mit Geschäftsstellen in Ballungszentren vertreten. Gerade Direktanbieter haben sich auf Baufinanzierung spezialisiert und bieten mit ihrer Expertise den Hausbanken auch in puncto Betreuung und Beratung spielend Paroli. Mit der Antwort auf die Darlehensanfrage nennen wir einen festen Ansprechpartner und ermöglichen auf Wunsch auch einen Beratungstermin vor Ort, sagt Comdirect-Experte Lücke. Wer alles Menschenmögliche getan hat das Wunschobjekt akribisch ausgewählt, die Finanzierung optimiert, der kann sich auch in den schwieriger werdenden Zeiten den Traum vom Eigenheim getrost erfüllen. Getreu dem Motto: Yes, we can. Hanns-Stefan Grosch Zinsbindung 20 Jahre herkömmliches Zinsvorteil 0,3 Angebot Prozentpunkte Nominalzins 4,82 % 4,52 % Zinsdifferenz 0,0 % 0,3 % anfängliche Tilgung 1,0 % 1,3 % monatl. Rate 970,00 EUR 970,00 EUR Restschuld ,26 EUR ,41 EUR Erparnis ,85 EUR Laufzeit 36 J. 8 M. 33 J. 3 M. Basis: Finanzierung Euro, Beleihungslauf 60 Prozent Foto: Marcus Thelen 63

5 MoneyService Verlängerung der Finanzierung Richtiger Anschluss Rechtzeitig vorbauen für die zweite Finanzierungsphase: Angebote vergleichen und Niedrigzinsen auf Vorrat sichern Lohnender Wechsel Vergleich macht reich: Eigenheimer, die bei ihrer zweiten Finanzierungsrunde zu einem günstigeren Anbieter wechseln, sparen leicht einige tausend Euro denn bei gleicher Rate können Eigentümer höher tilgen. Schon bei Euro Kreditvolumen und zehn Jahren Zinsbindung reduzieren sich die Gesamtausgaben um gut 4000 Euro. Den Termin sollten Immobilienbesitzer im Blick haben: Wenn meist nach zehn oder 15 Jahren die Zinsbindung des ersten Hypothekendarlehens ausläuft, steht die nächste Finanzierungsphase an. In der Vergangenheit meldete sich die Hausbank mitunter sehr kurzfristig, um das Darlehen zu prolongieren. Schon wegen des Zeitdrucks blieben die meisten Kunden bei ihrer alten Bank und nahmen dafür oft Standardkonditionen in Kauf. Dabei sind die langjährige Kundenbeziehung und die durch die Tilgung gesunkene Beleihung gewichtige Argumente für günstigere Zinsen. Drei von vier Baufinanzierern verschenken die Möglichkeit einer günstigeren Finanzierung, sagt Arno Gottschalk, Finanzexperte bei der Verbraucherzentrale Bremen. Neue Regeln. Das neue Risikobegrenzungsgesetz verpflichtet Kreditinstitute, spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung des bestehenden Darlehens mit ihren Kunden Kontakt aufzunehmen. Doch wer clever ist, baut noch früher vor. Bereits zwei bis drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist sollten Kunden Angebote vergleichen, rät Experte Gottschalk. Und im Zweifel schnell reagieren. Das Zauberwort heißt Forwarddarlehen. Damit können Kreditnehmer für ein Darlehen, dessen Zinsbindung in den nächsten zwölf bis 60 Monaten ausläuft, die Anschlussfinanzierung auf Basis des aktuellen Zinsniveaus unter Dach und Fach bringen, sagt Tobias Lücke, Leiter der Baufinanzierung bei Comdirect. Die Konditionen für die Zinsgarantie hängen von der Reservierungs- und Laufzeit und den aktuellen Marktgegebenheiten ab bei der Comdirect etwa kostet ein Darlehen mit 36-monatigem Vorlauf und zehnjähriger Zinsbindung gerade mal 0,04 Prozentpunkte Aufschlag. Der Anschlussfinanzierer ist so gegen einen späteren Zinsanstieg gewappnet. Zinsbindung 10 Jahre herkömmliches Zinsvorteil 0,3 Angebot Prozentpunkte Darlehenssumme EUR EUR nominaler Zins 4,78 % 4,48 % Zinsdifferenz 0,0 % 0,3 %-P. anfängliche Tilg. 2,0 % 2,3 % monatliche Rate 678,00 EUR 678,00 EUR Ersparnis ,13 EUR Basis: Finanzierung Euro, Beleihungslauf 60 Prozent Und der kann es in sich haben: Wenn die Zinsen bis zum Darlehensauslauf um einen Prozentpunkt steigen, beträgt die Mehrbelastung bei einem Euro- Kredit in zehn Jahren rund Euro. Cleverer Wechsel. Anschlussfinanzierer sind hart umkämpft, sagt Max Herbst von der FMH Finanzberatung in Frankfurt. Doch viele Hausbanken setzen darauf, dass Eigentümer den Wechsel scheuen. Dabei ist der unbürokratisch, einfach und finanziell überschaubar: In der Regel genügt eine Grundschuldabtretung, sagt Verbraucherschützer Gottschalk. Die Kosten dafür richten sich nach der Darlehenshöhe und liegen im Promillebereich. Bei Euro werden gerade mal 200 Euro fällig ein Klacks im Vergleich zu den mehr als 4000 Euro, die man beim Wechsel zu Top-Anbietern sparen kann. Hanns-Stefan Grosch 64 Foto: istockphoto