Kreishaus Unna. ÖPP- Projekt. Transparenzbericht INHALT

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1 ÖPP- Projekt Kreishaus Unna Transparenzbericht INHALT Projektübersicht Daten und Fakten Anonymisierter Projektvertrag Anlage 1 Antworten auf häufig gestellte Fragen Anlage 2 Risikomatrix 1 PBKU-WI/ThB;tzih-Juni 2012

2 Kreishaus Unna Sanierung und Erweiterung des Kreishauses KREISHAUS UNNA Nach Abschluss der Sanierung und Erweiterung des in den 60er Jahren erbauten Kreishauses und dem Erweiterungs- Neubau des Sitzungssaales zeigt sich die Projektgesellschaft ( PBKU ) mit ihren Partnern seit nun mehr sechs Jahren für Wartung und Instandhaltung der drei Liegenschaften- Kreishaus Unna / Gesundheitsamt und Hansastraße einschließlich Gebäudereinigung, Hausmeisterei und Pflege der Außenanlagen verantwortlich. Gemeinsam mit dem Kreis Unna wird ein kundenorientiertes, ökonomisches Gebäudekonzept tagtäglich gelebt und nach Möglichkeiten optimiert. Beispielsweise konnten nach dem Auszug der Feuerwehrleitstelle in 2010 weitere Büroräume durch Umbauarbeiten während des Betriebs realisiert werden. Alle zwei Monate treffen sich die autorisierten Vertreter der Vertragsparteien, um aktuelle Aufgabenstellungen einer einvernehmlichen Lösung zuzuführen. Vierteljährlich unterzieht sich die PBKU der Bewertung durch ein ernanntes Gremium, das den Zufriedenheitsgrad der erbrachten Dienstleistungen aufzeigt. Jährliche Objektbegehungen ergänzen die Eingaben in das Service Portal und erlauben das mit dem Nutzer abgestimmte Instandhaltungs- und Instandsetzungsprogramm zu aktualisieren. Der regionale Mittelstand profitiert auch in der Betriebsphase von dem ÖPP- Modell. Nur durch langfristige Kooperationen ist es der PBKU möglich, die vereinbarten Reaktions- und Behebungszeiten einhalten zu können. Ein Forschungsauftrag des BMVBS zu Architekturqualität für ÖPP bescheinigt dem Kreishaus in 2011 ein hohes Maß an Funktionalität und Qualität mit besonderem Vermerk auf Wirkung und Anmutung. In einem gemeinsamen Resümee nach 5 Jahren Betrieb wurde notiert: Durch die Identifikation mit dem Projekt ist die Akzeptanz und Wertschätzung der Kreisverwaltung mit ihren mehr als 600 Mitarbeitern in den drei Liegenschaften gewachsen Das ÖPP- Modell ist vorrangig keine Finanzierungsvariante, sondern eine langfristige Partnerschaft mit nachhaltiger Auswirkung auf die Qualität der Substanz der Liegenschaft und den übertragenen Dienstleistungen Der ÖPP- Vertrag kann nicht alles umfänglich regeln, es ist an den Parteien dies zu leben und einvernehmlich, flexibel und transparent auszugestalten Wir würden es wieder machen, bestätigte der Kreisdirektor 2

3 Kreishaus Unna Sanierung und Erweiterung des Kreishauses DATEN UND FAKTEN: Das Projekt: Kreishaus Unna Standort: Bundesland: Gebietskörperschaft: Adresse: Nordrhein- Westfalen Kommune Unna Friedrich- Ebert- Straße 17 Projektgröße: BGF: m² Gesamtleistungsumfang: Planung, Finanzierung, Bauliche Erweiterung und Sanierung, Betrieb und Energiemanagement Investitionsvolumen: 24 Mio. Projektvolumen: 90 Mio. Effizienzvorteil: > 6,5 Prozent Vertrag: Vertragsmodell: Finanzierungsmodell: Laufzeit: Inhabermodell Projektfinanzierung 25 Jahre + 5 Jahre als Option Termine: Bekanntmachung: Verhandlungsbeginn: Vertragsabschluss: Baubeginn: Nutzungsbeginn: Projektbeteiligte: Öffentliche Auftraggeber: Auftraggeber: Ansprechpartner: Nutzer: Juristische Beratung: Kreishaus Unna Leiter der Zentralen Dienste, Holger Gutzeit Tel.: Kreis Unna Luther Rechtsanwaltsgesellschaft mbh 3

4 Kreishaus Unna Sanierung und Erweiterung des Kreishauses Baufachliche Beratung: Wirtschaftliche Beratung: Prof. Weiss + Partner Projektsteuerungsgesellschaft mbh Ernst & Young Real Estate GmbH Private Partner: Auftragnehmer: Projektgesellschaft Projekt- und Betriebsgesellschaft Kreishaus Unna mbh ( PBKU ) Gesellschafter: 90% Bilfinger Projekt Investments 10% Kreis Unna Planung: agn Niederberghaus & Partner, Ibbenbüren Bau: Bilfinger Berger Hochbau GmbH Niederlassung Essen Facility Management: HSG Zander Rhein Ruhr GmbH Finanzierung: KfW IPEX- Bank GmbH / Sumitomo Mitsui Banking Corporation Projektcontrolling: Alba BauProjektManagement Kontakt: Projektgesellschaft Projekt- und Betriebsgesellschaft Kreishaus Unna mbh ( PBKU ) Ansprechpartner: Geschäftsführung / Dipl. Ing (FH) Thomas Buths Tel.: ZUSÄTZLICHE INFORMATIONEN: Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung: Forschungsbericht Architekturqualität für ÖPP Teil B Dokumentation Fallstudie (Seite ) 4

5 Kreishaus Unna Sanierung und Erweiterung des Kreishauses Abb. 1: Organisationsstruktur Betrieb (Stand: Juni 2012) 5

6 Kreishaus Unna Sanierung und Erweiterung des Kreishauses Abb. 2: Schematische Darstellung der Vertragsstruktur 6

7 Kreishaus Unna Sanierung und Erweiterung des Kreishauses Übersicht: I Projektverträge 1 PPP-Projekt- und Konsortialvertrag 2 Pachtvertrag 3 Sanierungs- und Mietvertrag 4 Hausmeister- Servicevertrag 5 Reinigungs- Servicevertrag 6 Außenanlagen- Servicevertrag 7 Versicherungskonzept II Finanzierungsvertrag 1 Darlehensvertrag III Sub- Unternehmer- Verträge 1 Generalunternehmervertrag mit der Bilfinger Berger AG 2 Vertrag über die Durchführung von Erhaltungs- und Unterhaltungsarbeiten mit ( vorm. Wolfferts GEM ) HSG Zander 3 Geschäftsbesorgungsvertrag mit ( vorm. BB BOT GmbH ) Bilfinger Berger PI GmbH IV Sonstige Unterlage 1 Projectcontrolling- Vertrag ALBA 7

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124 Kreishaus Unna Sanierung und Erweiterung des Kreishauses Versicherungskonzept Versicherungen Sanierung und Betrieb des Kreishauses Unna Art der Versicherung 01 Bauleistungsversicherung 01.1 Weltweit obligatorischer Rahmenvertrag Versichert sind die gesamten Lieferungen und Leistungen endgültiger oder vorübergehender Art (Hilfsbaustoffe/ Bauhilfsstoffe), die zur Errichtung des bezeichneten Bauwerkes einschließlich betrieblicher Einbauten und Außenanlagen erforderlich sind. Die Bauleistungsversicherung gilt während der Bauphase und endet mit Abnahme der Leistung einschließlich 24 Monaten Maintenance Deckung 01.2 Fakultativer Vertrag zur Ergänzung der weltweiten Deckung Rahmenvertrag mit fakultativen Bestimmungen für die zusätzliche Absicherung bis zum Sachbehalt von Die Bauleistungsversicherung wird während der Bauphase erforderlich und endet mit Abnahme der Leistung einschließlich (soweit beantragt) 24 Monate Maintenance Deckung 02 Betriebs- und Umwelt- Haftpflichtversicherung Die Betriebshaftpflicht- und Produkthaftpflichtversicherung versichert die Ansprüche Dritter aus Personen- und Sachschäden, die das versicherte Unternehmen verursacht und für die es auf Grund gesetzlicher Bestimmungen Schadensersatz zu leisten hat. Die Leistungspflicht des Versicherers umfasst sowohl den Ausgleich berechtigter Ansprüche als auch die Abwehr unberechtigter Ansprüche. Die Betriebshaftpflichtversicherung gilt während der Bauphase. Für die Betreiberphase empfiehlt sich die gesonderte Anmeldung der Betreibergesellschaft zum Betriebs- und Umwelthaftpflichtvertrag. Somit wäre auch die in 8.2 und 12.6 geforderte Betriebshaftpflichtversicherung gegeben. Die HSG gilt ebenfalls über den Rahmenvertrag mitversichert. Somit sind Überschneidungen bzw. Deckungslücken ausgeschlossen. Im Bauvertrag muss vereinbart werden, dass die Baufirma auf Ihre Kosten eine Bauherrenhaftpflichtversicherung für den Auftraggeber abzuschließen hat. Wenn dies vereinbart ist, ist über die Betriebshaftpflichtversicherung die Bauherrenhaftpflichtversicherung mitversichert.

125 Kreishaus Unna Sanierung und Erweiterung des Kreishauses Versicherungskonzept Die Planungshaftpflichtversicherung versichert die Folgen der gesetzlichen Haftpflicht aus sämtlichen Planungstätigkeiten, soweit Planung und Ausführung von Konzernunternehmern erfolgen Planungshaftpflicht Ersatzleistung im Schadensfall Versichert ist nur der unmittelbare Mangel bzw. Schaden am Bauwerk. Der Versicherer ersetzt die erforderlichen Kosten für die Nacherfüllung und eine etwaige Minderung sowie den Schaden statt der Leistung wegen der nicht wie geschuldet erbrachten Leistung 03 Feuer/EC- Versicherung Die Feuerversicherung ersetzt Schäden durch Brand, Blitzschlag und Explosion an eigenen Gebäuden, sowie an der technischen und kaufmännischen Betriebseinrichtung, der Bilfinger Berger AG bzw. der mitversicherten Unternehmen 04 Sonstige Versicherungen des Bilfinger Berger Konzern Zur Ergänzung fügen wir Ihnen im Hinblick auf die sonstigen Versicherungen die Information Org.-Handbuch zur Prämienverrechnung bei. Die sonstigen Versicherungen bestehen währen der Bau- und Betriebsphase 05 Glasversicherung Schäden an Verglasungen 06 Betriebsunterbrechungsversicherung Für die Zeit ab Abschluss des Generalunternehmervertrages bis Übergabe des Kreishauses an den Kreis durch PBKU als Versicherungsnehmer 07 Geschäftsführer- Haftpflichtversicherung Im Rahmen der Bilfinger Berger Gruppenversicherung 08 Bauherren- Haftpflichtversicherung Abschluss durch Bilfinger Berger AG

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174 Kreishaus Unna Sanierung und Erweiterung des Kreishauses ANLAGE 1: ANTWORTEN AUF HÄUFIG GESTELLTE FRAGEN 1. Welche Leistungen werden durch den privaten Partner erbracht und welchen Leistungsstandard schuldet er? (Service Level Agreement) Die Projekt- und Betriebsgesellschaft Kreishaus Unna mbh (PBKU), ist verantwortlich für die Sanierung und Erweiterung des Kreishauses Unna. Um einen bestimmungsmäßigen Gebrauch zu gewährleisten, übernimmt die PBKU ebenfalls die Wartung und Instandhaltung der Liegenschaften. Dies beinhaltet u.a. Reinigung des Gebäudes und der Außenanlagen, Hausmeisterdienste und Energiemanagement nach einer outputspezifizierten Leistungsbeschreibung. 2. Wo liegt die Leistungsgrenze? (Vorwurf: Übernahme hoheitlicher Aufgaben durch den privaten Partner) Die Leistungsgrenze liegt bei den verwaltungstechnischen Aufgaben, die weiterhin vom Kreis erfüllt werden. Funktionalität und Verfügbarkeit der Gebäude liegt in der Verantwortung der PBKU. 3. Welche Sanktionsmöglichkeiten hat der öffentliche Auftraggeber bei Schlechtleistung bzw. Vertragsbrüchen des privaten Partners? Anhand quartärlicher Bewertungen durch ein Gremium des Kreises und Mängelbehebungsmechanismus mit Reaktions- und Behebungszeiten mit Vorfallabstufung von A bis E hat der öffentliche Auftraggeber Sanktionsmöglichkeiten. Je nach Schwere bis zu max. 25% des vereinbarten Entgeltes. 4. Welche Flexibilität im Bezug auf Bedarfsbzw. Nutzungsänderungen des öffentlichen Auftraggebers bietet der Vertrag? Das Nutzungsprofil kann jederzeit auf Verlangen des Kreises angepasst werden. Neue Anforderungen sind zu bewerten und gemeinsam neu zu vereinbaren. 8

175 Kreishaus Unna Sanierung und Erweiterung des Kreishauses 5. Welche Kontrollrechte hat der öffentliche Auftraggeber bzw. welche Berichts- und Rechenschaftspflichten übernimmt der private Partner? Monatliche Betriebskoordinationsgespräche Jährliche Objektbegehung und Prüfbericht Halbjährlicher Projektstatusbericht Täglicher Dialog mit der Objektleitung bzw. Einsicht in das Service Portal 6. Unter welchen Umständen können sich die Investitionskosten des ÖPP-Projekts im Zuge der Realisierung erhöhen? (Vorwurf: spätere Kostensteigerung durch,nachträge) In der Bau- und Sanierungsphase sind durch initiierte Zusatzleistungen / Nachträge des Kreises die Nutzungsentgelte angepasst worden. 7. Wie setzen sich die Entgelte/Mieten qualitativ zusammen und welche Preissteigerungsrisiken trägt der öffentliche Auftraggeber? (Vorwurf: höhere Mieten und Kosten als bei der konventionellen Beschaffung, galoppierende Preise) Zins und Tilgung fest Instandhaltung fest indexiert Ver- und Entsorgung Mengen garantiert Entgelt Hausmeisterservice fest - indexiert Entgelt Reinigungsservice fest indexiert Entgelt Außenanlage fest indexiert Indexierung nach vereinbarten Preisindizes und Tarifverträgen 9

176 Kreishaus Unna Sanierung und Erweiterung des Kreishauses 8. Welche (finanziellen) Sicherheiten werden vom Auftraggeber und/oder Auftragnehmer eingebracht? (Vorwurf: geringe Eigenkapitalausstattun g des privaten Partners) 100% Vorfinanzierung des Investors; davon 10% Eigenkapital des 90% Gesellschafters Instandhaltungsreservekonto mit 100% / 50% / 25% des Bedarfs der jeweils nächsten 3 Jahre Beteiligung des Kreises an der PBKU mit 10% der Stammkapitaleinlage 9. Was passiert im Fall einer Insolvenz des Auftragnehmers? (Vorwurf: öffentliche Hand trägt das Insolvenzrisiko und muss ggf. doppelt zahlen) Der Kreis ist und bleibt Eigentümer der Liegenschaften. Im Fall der Fälle wird die PBKU durch einen neuen Betreiber, auch auf Verlangen der Kreditgeber, ersetzt. 10. Zu welchen Tarifkonditionen werden Beschäftige vom privaten Partner beschäftigt? (Vorwurf: untertarifliche Bezahlung) Der Betreiberpartner HSG Zander und der Geschäftsbesorger entlohnt seine Angestellte nach den anzuwendenden Tarifvereinbarungen. 11. Wie partizipieren mittelständische Unternehmen an der Projektrealisierung? (Vorwurf: Ausgrenzung des Mittelstandes durch ÖPP- Projekte) Während der Bauphase wurden rund 80% der Leistungen im Umkreis von 100 km an KMU vergeben. Dies setzt sich im Betrieb fort. Ortsnahe Lieferanten und Handwerksbetriebe sind mit langfristigen Wartungs- und Instandsetzungsverträgen gebunden. 10

177 Kreishaus Unna Sanierung und Erweiterung des Kreishauses 12. Welchen Betriebs- und Erhaltungszustand schuldet der private Partner am Endpunkt der ÖPP- Vertragslaufzeit (Vorwurf: Kein Anreiz für den privaten Partner, vor Vertragsende adäquate Instandhaltungsmaßna hmen durchzuführen) Die PBKU hat die Liegenschaften bis zum Ablauf des Vertrages in einem bestimmungsgerechten und gemäß Service Level Standards definierten Zustand zu erhalten. Die Leistungserbringung wird durch die Bonus/Malus- Regelung abgesichert. Zudem ist die PBKU interessiert, dass der Kreis die Option in Anspruch nimmt die Betreibererträge nach 25 Jahren um 5 weitere Jahre zu verlängern. 11

178 Kreishaus Unna Sanierung und Erweiterung des Kreishauses ANLAGE 2: RISIKOMATRIX Risiko Privater Partner Gemeinschaftlich Öffentliche Hand Planung Planungsqualität Schlechterfüllung geforderter Leistungsstandards oder Kostenerhöhung durch eigene Planungsänderungen X Planungsänderungen Verzögerung und Kostenerhöhung aufgrund von Planungsänderungen, gewünscht vom AG X Genehmigungen Kosten aufgrund von Genehmigungsverzögerungen X Bau Grundstückserwerb Verzögerung beim Erwerb, Baubeginn, höhere Kosten des Erwerbs X Bestandsrisiko Bausubstanz, Schadstoffe/ Altlasten, Baugrund (PCB Belastung) X 12

179 Kreishaus Unna Sanierung und Erweiterung des Kreishauses Risiko Privater Partner Gemeinschaftlich Öffentliche Hand Baukostenüberschreitung Fehlerhafte Kalkulation, schlechtes Projektmanagement, Baugrundrisiken (Geologie, Kontamination, archäologische Funde, Leitungen; soweit erkennbar durch Verdingungsunterlagen) X Bauzeitverzögerung Fehlerhafte Zeitplanung, unzureichende Projektsteuerung, Schlechtwetter, Gründungsrisiken X Betrieb + Nutzung Erhöhte Gebäudemanagementkosten Fehlerhafte Kalkulation/ Mehraufwand, Mengenänderung der Verbrauchsmedien, Einhaltung der vereinbarten Servicequalität, nicht jedoch Preissteigerung gemäß vereinbartem Index X Erhöhte Instandhaltungsaufwendung Fehlerhafte Kalkulation, Störungen, Unterlassung von Maßnahmen führen in Zukunft zu höheren Kosten, Abweichungen vom Leistungsstandard X 13

180 Kreishaus Unna Sanierung und Erweiterung des Kreishauses Risiko Privater Partner Gemeinschaftlich Öffentliche Hand Risiko Auslastung Erhöhte/ mangelnde Auslastung bzw. Änderung des Nutzungsprofils führen zu Mehr- oder Minderkosten (nur variable oder sprungfixe Kosten, da generelles Auslastungsrisiko im öffentlichen Hochbau in öffentlicher Sphäre bleiben sollte) X Sicherheit, Vandalismus Kosten infolge mutwilliger Zerstörung an Gebäuden und Anlagen X Zustand am Vertragsende Entsprechen Gebäude und Anlagen dem vertraglich vereinbarten Zustand am Vertragsende? X Übergeordnete Risiken Gefahrtagung Unvorhergesehene Kosten aufgrund von Höherer Gewalt, Naturkatastrophen, Unwetter, Einbruch, etc. (sofern versicherbar, auch vollständig auf AN übertragen) X Änderungen von Gesetzen, Vorschriften, Normen Kostenerhöhungen durch Verschärfungen von Bau- und Betriebsnormen, Arbeits- und Sicherheitsbestimmungen, Gesundheits-, Umweltschutzstandards, Steuern und Abgaben (nicht jedoch Unternehmenssteuern) X 14

181 Kreishaus Unna Sanierung und Erweiterung des Kreishauses Risiko Privater Partner Gemeinschaftlich Öffentliche Hand Finanzierung Projektfinanzierung kommt verspätet zustande, Finanzierung ist teurer als angenommen aufgrund von Änderungen bezüglich Zinsen, Margen, Wechselkurs X Preissteigerungen Kostenänderungen für Rohstoffe, Versorgungsmedien, Personalkosten X Bau X Betrieb 15