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Transkript

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2 Gesamtinhalt... 7 Erfolgreiche Vermietung und Verwaltung Grundverständnis für Wohnungen eine Einführung Vorbereitung der Vermietung Die erfolgreiche Vermietung Verwaltung des Mieters Nutzen Sie das Inhaltsmenü: Die Schnellübersicht führt Sie zu Ihrem Thema. Die Kapitelüberschriften führen Sie zur Lösung. Beendigung eines Mietverhältnisses Schnellübersicht

3 Schnellübersicht 5 6 Grundsätze Ihrer Eigentumswohnung Aufgaben und Pflichten Ihres Verwalters Die Eigentümerversammlung Fehler, Haftung und Abberufung Stichwortverzeichnis

4 Erfolgreiche Vermietung und Verwaltung Dieses Buch ist in erster Linie geschrieben für den privaten Wohnungs- und Hauseigentümer, welcher seinen Besitz vermieten und wissen will, welche Aufgaben eine professionelle ordnungsgemäße Verwaltung auszuführen hat. Ich gebe Ihnen viele Tipps und Hinweise für die Vermietung und Verwaltung Ihres Vermögens. Auch für Immobilien-Verwaltungen ist dieses Buch geeignet, wenn Sie als Verwalter/-in wissen möchten, welche Anforderungen und Erwartungen Ihre Kunden an Sie als Verwaltung haben und welche Leistungen Sie für das Verwalterhonorar erbringen müssen. Ein Ausbildungsbuch ist es allerdings nicht, denn die rechtlichen Aufgaben und Pflichten sind, um sie erfüllen zu können, noch viel umfassender, als hier beschrieben. In diesem Buch geht es vor allem darum, welche Dienstleistungen ein Privateigentümer von einer Verwaltung einfordern darf. Grundsätzlich geht es mir darum, Sie als Privateigentümer durch den Dschungel der gesetzlichen Vorschriften des Miet- und aktuellen Wohnungseigentumsrechts ohne die Paragrafen aufzuführen in verständlicher Weise und so praxisnah als möglich zu führen. Eine Gewährleistung oder gar Haftung kann ich allerdings in keinster Weise übernehmen. In diese 7. Auflage wurden vor allem auch, neben dem Mietrecht, die Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes mit einigen sich daraus ergebenden Konsequenzen eingearbeitet und generell der Teil Wohnungseigentumsverwaltung entsprechend erweitert. Am Ende des Buches sollten Sie in der Lage sein, Ihre Wohnung fachmännisch und erfolgreich zu vermieten sowie Ihrer Verwaltung fachkundig auf die Finger sehen können. Schließlich geht es bei Wohnungen und Häusern um sehr hohe Vermögenswerte, welche 15

5 Erfolgreiche Vermietung und Verwaltung gut erhalten und verbessert werden sollten. Ich hoffe, dieses Buch ist Ihnen hierbei eine gute Unterstützung. Ihr Reinhold Pachowsky IMI Immobilien Institut Nürnberg PS: Berufsmäßige Immobilienverwalter/-innen müssen (noch) mehr wissen, um für das Verwalterhonorar die zweifellos hohen Anforderungen tatsächlich auch ausführen und gewährleisten zu können. Bildungsangebote für Verwaltungen: Generelle Informationen gibt es im I.BC Immobilien-Bildungscenter unter Staatlich geprüfte Immobilien-Fernlehrgänge unter Einzelne Fachlektionen, z.b. zum WEG unter

6 Grundverständnis für Wohnungen eine Einführung Wer sich mit Wohnungen befasst, braucht ein besonderes Grundverständnis für die Situation von Immobilien, insbesondere von Wohnungen. Das ist deshalb wichtig, weil man mit Wohnungen (leider) nicht umgehen kann wie mit Waren. Das Wohnen gehört zu den wichtigsten materiellen Bedürfnissen der Menschen. Es ist komplexer Natur und wirkt direkt und indirekt auf die verschiedenen Lebensbereiche, wie Arbeit, Ernährung, Erholung, Freizeit, Ehe und Familie sowie Kultur. Wohnen bedeutet psychologisch, an einem bestimmten Ort zu Hause, verbunden, verwurzelt zu sein. Die Wohnung ist für den Menschen der überhaupt denkbar privateste Bereich. Dort spielt sich der Großteil des Lebens ab. In der Wohnung ist der Mensch daheim, dort befindet sich die Familie. Dieses daheim bedeutet: Sicherheit. Der Grundgedanke des Mieters ist deshalb Sicherheit. Mit oder durch die Wohnung werden fast alle Grundbedürfnisse des Menschen berührt oder erfüllt. Allerdings: Man muss als Vermieter einen Überschuss erzielen, um die vielfältigen und schwierigen Aufgaben eines Vermieters, von denen noch die Rede sein wird, bestreiten zu können. An erster Stelle steht jedoch die Sicherheit, eine Investition vorgenommen zu haben, die vor Markteinflüssen wie Konjunktur, Inflation und Geldentwertung weitgehend geschützt ist. Es ist Aufgabe der Verwaltung, Schutz und Sicherheit zu erhalten, zu pflegen und zu verbessern. Der grundsätzliche, marktwirtschaftliche Unterschied zwischen Waren und Wohnungen liegt darin, dass Erstens: Immobilien grundsätzlich langfristiger Art sind und Zweitens: Die Verfügungsgewalt aufgrund des eingangs genannten Lebensmittelpunktes des Mieters soziale und ethische Schranken hat. 17

7 Grundverständnis für Wohnungen eine Einführung Bei Wohnungen sind deshalb soziale und ethische Schranken für das Handeln gegeben. Sie ergeben sich aus der schon genannten Sozialfunktion einer Wohnung als Mittelpunkt des Lebens. Aus diesem Grund kann und darf man mit einer Wohnung eben nicht umgehen wie mit einer Ware. Makler vergessen diese Bedeutung oft. Entsprechend ist ihre Ausdrucksweise, die in der Regel auch auf Unkenntnis der tatsächlichen und rechtlichen Möglichkeiten beruht. Die sozialen Schranken sind im Mietrecht verankert (auf die noch ausführlich eingegangen werden wird), insbesondere sind sie verankert im Kündigungsschutz, in der Begrenzung der Miethöhe und in vielen anderen Regelungen zugunsten des Mieters. Ein Vermieter muss sich deshalb bewusst sein, dass jede Maßnahme in den Lebensbereich des Mieters eingreift und im Grunde eine unliebsame Störung darstellt. Um diesen inneren Bereich besteht noch der äußere Bereich, die Hausgemeinschaft, denn in der Regel werden Miet- und Eigentumswohnungen in Häusern mit mehreren Wohnungen gebaut und damit besteht eine Hausgemeinschaft mit anderen Familien/ Haushalten. Wohnen mehrere Familien zusammen, entstehen vielfach Spannungen, die sich bis zu terroristischen Methoden steigern können (Beispiel: Senf im Briefkasten) und sich über dem Vermieter entladen. Freundschaften, Feindschaften, Neugier, Treppenhausklatsch und Prestigekämpfe (Beispiel: das neue, größere Auto des Nachbarn) gehören zu diesem Netz zwischenmenschlicher Beziehungen, dem jeder Vermieter, zumindest jede Verwaltung im mehr oder weniger großem Umfang, ausgesetzt ist und die sich in der Regel nicht vermeiden lassen, vor allem dann nicht, wenn der Mieter rechtliche Schritte wie Mietminderung etc. geltend macht. 18

8 Vorbereitung der Vermietung 1 1. Vorüberlegungen Berechnung der kostendeckenden Nettokaltmiete Erfassung der auf den Mieter umzulegenden Betriebskosten Erfassung der auf den Mieter umzulegenden Heizkosten Übersicht über die kostendeckende Miete Vorstellungen über die ortsübliche Miete Vorstellungen über den Vermietungsmarkt Einordnung: Die Lage Ihrer Wohnung Vermietungsstrategien Selbst vermieten oder einen Makler beauftragen? Ablauf der Vermietung Auswahl eines Mietvertragsformulars. 44

9 Vorbereitung der Vermietung 1. Vorüberlegungen Noch bevor Sie heute als Eigentümer oder Verwalter in eine Vermietung einsteigen, sollten Sie einige grundsätzliche Vorbereitungen erledigen. Es sind vor allem drei wichtige Gründe, die heute und in der näheren Zukunft unübersehbar sind und einen großen Einfluss auf die Vermietung haben: Erstens: Die Immobilienmärkte für Kauf, Verkauf und Vermietung haben sich in den letzten Jahren stark verändert und sie werden sich noch weiter verändern. Der Änderungsprozess ist noch nicht abgeschlossen. Der wesentliche Grund für die Veränderungen ist die Konjunktur in Verbindung mit den wirtschaftlichen Gegebenheiten sowie dem Rückgang der Bevölkerung. Sie wird in den nächsten Jahren um drei Millionen schrumpfen. Da, wo keine Menschen sind, braucht man auch keine Immobilien. Zweitens: Zugleich wird sich das Verhältnis zwischen den jungen und alten Menschen in den nächsten zehn Jahren umkehren. Es wird eine Mehrheit von Menschen geben, die über 40 Jahre alt sind und diese dürften wohnungsmäßig weitgehend versorgt sein, also gibt es von dieser Seite kaum Nachfrage. Drittens: Das Mietrecht wurde in das BGB übernommen und dieser Umstand hat weitreichende Folgen für Vermieter, und zwar spätestens dann, falls Sie einmal vor Gericht stehen sollten. Früher galt für einen Großteil des Mietrechts das sogenannte Miethöhegesetz. Und jeder Richter sagte sich: Welcher private Vermieter weiß das schon? Jetzt aber steht das Mietrecht im BGB und dieses ist die Bibel des Rechts, was heißt: Diese Vorschriften muss ein jeder kennen! Und diese Vorschriften erwarten in der Summe auch vom privatem Vermieter eine hohe Professionalität. Und ist diese nicht gegeben, sind alle zweifelhaften Vereinbarungen gesetzlich generell unwirksam. 20

10 Berechnung der kostendeckenden Nettokaltmiete Aus diesen Gründen sollten Sie möglichst sofort mit einigen Vorbereitungen beginnen, um bei der nächstanstehenden Vermietung gewappnet zu sein. Vorbereitung auf die nächste Vermietung Berechnung Ihrer kostendeckenden Miete Erfassung der auf den Mieter umzulegenden Betriebskosten Erfassung der auf den Mieter umzulegenden Heizkosten Eigene Vorstellungen entwickeln über die angemessene ortsübliche Miete die Zielgruppe der Mieter die Ausstattung und Lage der Wohnung Vermietungsstrategien selbst vermieten oder einen Makler beauftragen Ablauf der Vermietung Abschluss des Mietvertrages. 2. Berechnung der kostendeckenden Nettokaltmiete Heute braucht jeder Vermieter, wenn eine Wohnung wirtschaftlich vermietet werden soll, für jede Wohnung eine interne Wirtschaftlichkeitsberechnung, aus der sich die Mindestmiete ergibt, also die Miete, die Sie zur Deckung Ihrer laufenden Aufwendungen benötigen. Sie wird berechnet aus den Positionen: Kapitalkosten (Zinsen und Tilgung entsprechend der vorhandenen Darlehen) 21

11 Vorbereitung der Vermietung Verwaltungskosten Instandhaltungskosten. Aus diesen Positionen gibt sich die kostendeckende Nettokaltmiete. Das ist der Begriff für eine Miete ohne Heizung und ohne Betriebskosten. Sie ist diejenige Miethöhe, wie sie mindestens erforderlich ist, um kostendeckend zu sein. Sehen wir uns nun auch diese Kosten näher an. Die Kapitalkosten Unter diesem Begriff versteht man Zins- und Tilgungszahlungen für sämtliche Darlehen, die seit dem Kauf fällig sind. Um jetzt richtig zu rechnen, muss man also bis zum Kauf zurückgehen. Bei nahezu jedem Immobilienkauf fallen Erwerbskosten an. Dazu gehören: Notar- und Gerichtskosten, ca. 1 2 % vom Kaufpreis Grunderwerbssteuer, 3,5 % vom Kaufpreis evtl. Maklerprovision, 3 6 % vom Kaufpreis plus MwSt. evtl. Gutachterkosten für die Wertermittlung. Die Erwerbskosten liegen also etwa bei 8 10 %, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen, ebenfalls finanziert wurden und deshalb mit zum Gesamtaufwand gehören. Beispiel: Kaufpreis oder Baukosten , EUR + Notargebühr, geschätzt 2 % 8 000, EUR + Grunderwerbssteuer 3,5 % , EUR + Maklerprovision 3 %+ MwSt., sofern gegeben , EUR Gesamtaufwand , EUR 22

12 Berechnung der kostendeckenden Nettokaltmiete Berechnen Sie nun Ihren damaligen Aufwand selbst: Kaufpreis + Erwerbskosten: Notar- und Gerichtskosten Grunderwerbssteuer Maklerprovision Sonstige Kosten = Gesamtaufwand EUR Dieser Gesamtaufwand wurde seinerzeit bei einer Bank finanziert, d. h. die Bank gab eine Grundschuld und die Differenz zum Gesamtaufwand wurde von Ihnen getragen. Sie wird als Eigenkapital gerechnet. Beispiel 1: Gesamtaufwand Grundschuld Eigenkapital somit , EUR , EUR , EUR Vielleicht haben Sie einen Bausparvertrag eingesetzt, dieser besteht aus einem Bauspardarlehen und dem Bausparguthaben, das natürlich mitgezählt wird, und zwar als Eigenkapital. Beispiel 2: Gesamtaufwand , EUR Bauspardarlehen , EUR *) Bausparguthaben , EUR *) Eigenkapital (Sparbuch der Oma) 5 000, EUR Grundschuld der Bank , EUR Gesamtaufwand , EUR *) nur beispielhaft 23

13 Vorbereitung der Vermietung Alle Formen von Darlehen sollten hier berücksichtigt werden, um ein klares Bild über den Aufwand zu erhalten, denn Zinsen und Tilgungen aller Darlehen gehen in die Mietenkalkulation ein. Beispiel: Gesamtaufwand Grundschuld Eigenkapital somit , EUR , EUR mit 5 % Zinsen und 1% Tilgung , EUR mit 4 % Zinsen, mit/ohne Tilgung Wenn dieses Eigenkapital verzinslich in einer üblichen Kapitalanlage angelegt worden wäre, würde es Zinseinkünfte erbringen. Stattdessen wurde es in eine Wohnung investiert, und deshalb ist die Einrechnung einer Verzinsung für das investierte Eigenkapital in die Nettokaltmiete üblich. Für das Eigenkapital wird bei Wohnraum eine Verzinsung von 4 % als angemessen angesehen. Eine gesetzliche Vorschrift besteht nicht, ebenso nicht für die Tilgung. Tragen Sie bitte Ihre Beträge ein: Kostenart Betrag/EUR/mtl. Betrag jährlich Darlehenszinsen Darlehenstilgungen Zinsen Eigenkapital Summe Somit haben Sie jetzt Ihren Kapitalaufwand ermittelt. Die Instandhaltungskosten Nicht auf den Mieter umlegbar sind sämtliche Reparatur- bzw. Instandhaltungskosten. Dennoch müssen sie bezahlt werden. Also sind sie in die Nettokaltmiete einzurechnen. 24

14 Berechnung der kostendeckenden Nettokaltmiete Bei einer Eigentumswohnung erhalten Sie vom Verwalter der Wohnanlage pro Jahr eine Hausgeld- bzw. Wohngeldabrechnung, in der auch die Instandhaltungskosten aufgelistet sind oder, falls Sie Ihr Objekt selbst verwalten, ist ein Blick in Ihre Buchhaltung empfehlenswert (siehe nachfolgend). Da Instandhaltungskosten u. U. jährlich stark schwanken (wir kommen darauf noch zurück), ist ein Querschnitt über mehrere Jahre empfehlenswert. Beispiel: Instandhaltungskosten Kleinreparaturen 1 000, 800, 1 100, Außenanlagen 2000, 1 000, 700, Sanitäranlagen 500, 2 000, 1 100, Summen 3 500, 3 800, somit durchschnittlich (Quersumme : 3 Jahre) 3 400, EUR/jährlich Diesen Betrag könnten Sie also in Ihre Berechnung der kostendeckenden Nettokaltmiete übernehmen. Die Instandhaltungsrücklage gehört nicht dazu, weil sie (nur) eine Ansparung auf künftige Kosten darstellt. Somit haben Sie nun Ihre durchschnittlichen Instandhaltungskosten der letzten Jahre ermittelt. Die Verwaltungskosten Sämtliche Verwaltungskosten, wie z. B. die Verwaltergebühr, Kontenführungsgebühr der Bank, Kopien usw., können ebenfalls nicht auf den Mieter umgelegt werden und gehören deshalb ebenfalls in die Nettokaltmiete eingerechnet. Diese Zahlen liefert der Verwalter. Es bleibt Ihnen überlassen, ob Sie dazu noch Ihren eigenen Aufwand (Stundenlohn und Sachkosten) hinzuaddieren. 25