Bayreuther Mietenübersicht 2004 (Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 2005)

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1 18 Bayreuther nübersicht 2004 (Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 2005) Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der kreisfreien Stadt Bayreuth Telefon: 0921/ , -1462

2 19 nübersicht Situation Für Bayreuth gibt es weiterhin keinen Mietspiegel. Die Problematik eines solchen Spiegels sowie die notwendige repräsentative Erhebung, statistische Auswertung, Kappung, laufende Aktualisierung usw. lassen wegen der Finanzknappheit derzeit die aufwendige Erstellung eines formvollendeten Mietspiegels nicht zu. Der Immobilienmarkt verlangt aber dementsprechende Anhaltspunkte. Um das Bayreuther Mietniveau etwas überschaubar zu machen, hat sich der Gutachterausschuss entschlossen, zusammen mit anderen am ngeschehen beteiligten Institutionen, auf einfachere Weise, als es für einen Mietspiegel möglich ist, eine nübersicht zu erarbeiten. Zur Teilnahme bzw. Mitarbeit waren eingeladen: Bauverein Bayreuth e. G. 1) 2) Bezirksfinanzdirektion Ansbach, Außenstelle Bamberg 1) Bezirk Oberfranken 1) 2) Bundesvermögensamt Amberg Finanzamt Bayreuth 1) 2) Gemeinnützige Bayreuther Wohnungsbaugenossenschaft 1) 2) GEWOG Bayreuth 1) 2) Haus- und Grundbesitzerverein Bayreuth und Umgebung e. V. 1) Hofmann Haus- und Gundstücksverwaltungsgesellschaft 1) Immobilien Gebelein Interessengemeinschaft 1. Fußgängerzone 2) Joseph-Stiftung Bamberg 1) 2) Sachverständigenbüro Kolb und Partner, öffentl. best. u. vereid. Sachverständige rhilfe e. V. Bayreuth und Umgebung rverein Bayreuth und Umgebung e. V. Stadt Bayreuth, Grundstücksamt Geschäftsstelle des Gutachterausschusses 1) 2) Davon haben die mit 1) gekennzeichneten Institutionen n in Mehrfamilienhäusern 2) gekennzeichneten Institutionen n für Gewerbeflächen und Gebäude geliefert. 1) 2)

3 20 Funktion Diese nübersicht ist nicht als Ersatz für einen Mietspiegel anzusehen, sondern als Information bzw. Richtwert für n zu betrachten. Da an einen Mietspiegel speziellere Anforderungen gestellt werden, kann unsere nübersicht auch nicht die Position des Mietspiegels hinsichtlich - rhöhungsverlangen (Einsparung von Sachverständigengutachten oder der 3 geforderten Vergleichsmieten) - Entscheidungsgrundlage bei Streitfällen vor Gericht übernehmen Neugestaltung der nübersicht Auf mehrfache Anregung verschiedener Markteilnehmer wurden die Blöcke der Wohnungsgrößen neu gebildet, vor allem hinsichtlich häufig anzutreffender 1-Zimmer Appartements besteht großer Nachfragebedarf. Es wurden aus den bisher drei Blöcken fünf neue Blöcke gebildet. Um wie bisher eine differenzierte Aufteilung nach Baujahren vornehmen zu können, lagen dieses nicht genügend auswertbare Daten vor. Dies lag einerseits am geringeren Rücklauf der von uns eingeladenen, am Markt beteiligten Institutionen und andererseits an der deutlich geringeren Anzahl von Kaufverträgen im Bei der Erfassung und Auswertung der notariellen Kaufverträge (-30% zu 2003) wird den neuen Eigentümern von der Gutachtergeschäftsstelle ein Fragebogen zu den Gebäudemerkmalen und einer möglichen Vermietung zugesandt. Die Anzahl der mitgeteilten n bewegten sich auch hier auf sehr niedrigem Niveau. Eine Vermietung von wohnungen fand praktisch nicht statt. Daher sahen wir uns gezwungen, die Einteilung nach Baujahren auf zwei Blöcke zu reduzieren. Als mögliche sinnvolle Grenze ergab sich das Bedingt durch diese Vorgaben ergeben sich größere Spannen innerhalb des betrachten Zeitraumes und auch eine Verschiebung der Durchschnittswerte nach unten. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass viele Bestandsmieten, die seit mehreren en nicht angehoben wurden, in den ermittelten Durchschnitten mit einfließen und die neu abgeschlossenen Mietverträge eher an den oberen Werten

4 21 der angegeben Spannen liegen. Eine gute Orientierung bietet hier die gesondert aufgeführte Auswertung der Zeitungsanzeigen der Bayreuther Tageszeitung. Üblicherweise ändern sich die n nur im einstelligen unteren prozentualen Bereich. Um eine Vergleichsmöglichkeit zu den Vorjahren zu ermöglichen, wurde die nübersicht 2003 nochmals abgedruckt. Insgesamt ist die derzeitige Situation zur Erfassung und Auswertung der n in Bayreuth als ausgesprochen schwierig und unbefriedigent zu bezeichnen. Bei weiterhin rückläufigen Daten besteht die Gefahr, dass künftig keine seriöse Auswertung mehr möglich ist und dieser für den Immobilienmarkt ausgesprochen wichtige Aspekt in künftigen Grundstücksmarktberichten nicht mehr im bisherigen Umfang veröffentlicht werden kann. Kriterien, Merkmale Unsere nübersicht soll aktuell sein und wird daher jährlich erstellt. Die preisbestimmenden Merkmale wie Wohnlage Baujahr Größe Ausführung und Ausstattung Erhaltungszustand gehen aus den uns vorliegenden Angaben meist nicht hervor. Daher erscheint es sinnvoll, Spannen anzugeben, in denen diese Einflussfaktoren enthalten sind. Es wurden nur vereinzelt Kappungen vorgenommen. Durchschnittswerte für wohnungen können auf Grund fehlender Daten nicht angegeben werden.

5 22 Es ist von folgenden Annahmen auszugehen: Nettokaltmieten Die in der Übersicht aufgeführten n sind Nettokaltmieten, also ausschließlich der anteiligen Bewirtschaftungs- und Betriebskosten sowie evtl. vorhandener Möblierung. Das gilt auch für Kleinstwohnungen. Ausstattungskategorien Bei den Ausstattungskategorien wird künftig nicht mehr unterschieden. Der heute allgemeine Standard ist eine Zentralheizung und ein Bad/WC innerhalb der Wohnung. Wohnungen, bei denen sich das Bad/WC außerhalb der abgeschlossenen Räume befindet, stellen nur noch eine Randgruppe dar. Durch die voranschreitende Modernisierung von Altbauwohnungen nehmen auch zusehends die Einzelofenheizungen ab oder werden zumindest durch eine zentrale Brennstoffversorgung ersetzt. Wohnlagen, Wohnwert Auf Wohnlagen kann in dieser Übersicht nicht gesondert eingegangen werden, weil dazu die nötigen Angaben bzw. Untersuchungen fehlen. Daher ist davon auszugehen, dass n und m²-preise von Eigentumswohnungen in mäßigen Wohnlagen mit dem unteren Spannenwert und in guten und besseren Wohnlagen mit dem oberen Spannenwert konform gehen. Der größte Teil der Mietwohnungen dürfte bei mittlerer Wohnlage, d. h. ohne besondere Vor- oder Nachteile, einzuordnen sein. In diesem Zusammenhang wird auch auf die entsprechende Untersuchung für ETW, die im Grundstücksmarktbericht 1991 veröffentlicht wurde, verwiesen.

6 23 Bayreuther nübersicht Wohnungen im Mehrfamilienhaus in /m² WF 1 2 Wohnungsgrößen Baujahr bis 1980 Baujahr ab 1981 Spanne /m² ca. Spanne /m² ca. bis 25 m² 2,00-6,50 4,20 3,50-8,00 5,20 26 m² - 50 m² 2,00-5,00 3,90 3,00-6,50 4,75 51 m² - 75 m² 2,00-6,00 4,20 3,40-8,00 5,50 76 m² m² 2,90-5,50 4,50 3,00-7,20 5,60 über 100 m² 2,30-4,70 3,80 3,40-6,00 4,60 Bestandsmieten können die oberen Spannenwerte überschreiten. 2. Häuser 2.1 Einfamilienhäuser a) pro m² WF ohne Ausführungs- und Altersunterscheidung 4,50-7,75 /m² 5,50 /m 2 b) für das Haus WF m² /Mt m² 2.2 Doppelhaushälften a) pro m² WF ohne Ausführungs- und Altersunterscheidung 4,50-7,00 /m² 5,75 /m² b) für das Haus WF m² /Mt m²

7 Reihenhäuser Reiheneckhäuser a) pro m² WF ohne Ausführungs- u. Altersunterscheidung 4,00-7,50 /m² 5,80 /m² b) für das Haus WF m² /Mt m² Reihenmittelhäuser b) pro m² WF ohne Ausführungs- u. Altersunterscheidung 5,00-7,00 /m² 5,50 /m² c) für das Haus WF m² /Mt m² 3. Gewerbliche n /m² /m² Läden in der Fußgängerzone (EG) unter 100 m² Nutzfläche ab 100 m² Nutzfläche Läden außerhalb der Fußgängerzone unter 100 m² Nutzfläche ab 100 m² Nutzfläche 7,00-45,00 7,00-29,00 3,50-15,00 4,00-12,00 19,00 14,50 7,50 7,50 Büros, Praxen im Stadtzentrum 4,00-8,00 6,00 Büros, Praxen keine Zentrumslage 3,00-7,00 5,00 Produktion, Werkstatt, 2,00-4,50 3,50 Lager, Ausstellung 1,00-3,00 2,00

8 25 4. Kfz-Stellplätze /Monat /Monat im Freien 5,00-25,00 15,00 Carports 15,00-25,00 18,00 in der TG 25,00-40,00 33,00 in Garagen 21,00-45,00 30,00 Citylagen bis 60,00 Die seit 1991 publizierte nübersicht der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses hat sich als außerordentlich nützliche und informative Hilfestellung für die Öffentlichkeit erwiesen. Die vielen Anfragen zum Thema n lassen erkennen, dass in Bayreuth eine stete Nachfrage nach Zahlen über Miethöhen vorhanden ist und dass die in der nübersicht ermittelten Informationen in vielen Bereichen genutzt werden. Herzlichen Dank sagen wir allen, die uns dabei bisher unterstützt haben.

9 26 Bayreuther nübersicht 2003 Wohnungen im Mehrfamilienhaus in /m² WF Baujahre unter 45 m² Wohnfläche Einzelofenheizung, ohne Bad, bzw. Bad/ WC außerhalb der Wohnung Ausstattungskategorien Einzelofenheizung, mit Bad innerhalb der Wohnung mit Zentralheizung und Bad Spanne ca. Spanne ca. Spanne ca. bis ,40-2,60 2,10 1,80-4,20 3,10 2,70-5,80 4, ,80-3,00 2,20 2,00-4,50 3,60 3,30-6,00 4, ,00-4,60 3,70 3,60-6,20 5, ,20-7,40 5, ,50-7,50 6,00 ab ,50-7,70 6, m² Wohnfläche bis ,30-2,60 2,10 1,80-3,90 3,00 2,70-5,00 4, ,60-2,70 2,20 2,00-4,50 3,30 2,90-5,30 4, ,90-4,50 3,50 3,00-5,70 4, ,40-6,70 5, ,50-7,00 5,50 ab ,50-7,20 6,10 über 75 m² Wohnfläche bis ,30-2,60 2,00 1,60-3,20 2,80 2,70-5,0 0 4, ,80-2,60 2,10 2,00-3,80 3,00 2,80-5,20 4, ,50-4,50 3,50 3,00-5,50 4, ,20-6,10 4, ,50-6,40 5,10 ab ,60-6,90 5,80 Bestandsmieten können die oberen Spannenwerte überschreiten.

10 27 Übersicht über die Entwicklung der n in den en 1997 bis 2003 Die auf den nachfolgenden Seiten aufgelisteten Mietpreise wurden ausgewertet aus den Angebotsmieten des Nordbayerischen Kurier. Die Zahlen für sich sind nicht sehr aussagekräftig, da nicht zwischen Alter, Ausstattung, KfZ-Abstellplatz u. ä. der Wohnung unterschieden werden kann. Jedoch ist aus der Gegenüberstellung der Durchschnittspreise der letzten 7 e gut die Entwicklung der Mietpreise in Bayreuth zu erkennen. Wir gehen zudem davon aus, dass die tatsächlich abgeschlossenen n noch unter den Angebotsmieten liegen. Wohnungen unter 45 m² Wohnfläche ( ca. 34 m²) Innenstadt Stadtrand einschl. /m² /m² /m² /m² /m² ,50 7,95 6,56 6,28 6, ,16 8,04 6,32 5,86 6, ,12 8,19 6,22 5,90 6, ,06 8,16 6,29 6,02 6, ,15 8,47 6,24 6,46 6, ,44 8,95 6,43 6,81 6, ,54 8,38 6,70 6,65 6,45 Wohnungen von m² Wohnfläche ( ca. 60 m²) Innenstadt Stadtrand einschl. /m² /m² /m² /m² /m² ,70 7,17 5,72 5,65 6, ,29 7,06 5,19 5,47 5, ,31 6,53 5,24 5,39 5, ,38 6,72 5,33 5,42 5, ,42 6,99 5,42 5,48 6, ,54 7,23 5,32 5,38 6, ,62 7,55 5,46 5,72 6,23 Wohnungen über 75 m² Wohnfläche ( ca. 99 m²) Innenstadt Stadtrand einschl. /m² /m² /m² /m² /m² ,10 6,40 5,09 5,11 5, ,05 6,45 5,05 5,05 5, ,98 6,16 4,99 4,96 5, ,03 6,13 4,93 5,15 5, ,26 6,77 5,23 5,38 5, ,27 6,82 5,12 5,45 5, ,34 6,46 5,40 5,22 5,98

11 28 Übersicht über die Entwicklung der n ab 2004 Wohnungen bis 25 m² Wohnfläche ( ca. 22 m²) Innenstadt Stadtrand einschl. /m² /m² /m² /m² /m² ,54 10,48 7,78 7, Wohnungen m² Wohnfläche ( ca. 39 m²) Innenstadt Stadtrand einschl. /m² /m² /m² /m² /m² ,28 8,26 6,29 6, Wohnungen m² Wohnfläche ( ca. 63 m²) Innenstadt Stadtrand einschl. /m² /m² /m² /m² /m² ,58 6,84 5,44 5, Wohnungen m² Wohnfläche ( ca. 88 m²) Innenstadt Stadtrand einschl. /m² /m² /m² /m² /m² ,37 6,22 5,35 5, Wohnungen ab 101 m² Wohnfläche ( ca. 118 m²) Innenstadt Stadtrand einschl. /m² /m² /m² /m² /m² , ,02 5,31 ---

12 29 Gewerbliche n Läden in der Fußgängerzone davon unter 100 m² Nutzfläche davon ab 100 m² Nutzfläche /m² /m² /m² , , ,02 22,54 14, ,85 22,03 12, ,84 17,33 11, ,51 22,17 15, ,02 14,39 11, ,95 19,00 14,50 Läden außerhalb der Fußgängerzone davon unter 100 m² Nutzfläche davon ab 100 m² Nutzfläche /m² /m² /m² , , , ,44 7,57 7, ,59 6,64 6, ,26 10,49 7, ,23 6,53 5, ,60 10,28 7,85 Büros und Praxen davon zentrale Innenstadtlage keine Zentrumslage /m² /m² /m² , , , , ,00 7,20 5, ,08 6,91 5, ,21 5,77 4, ,47 6,07 5,14

13 30 Produktion/Werkstätten /m² , , , , , , , ,75 Lager/Ausstellung /m² , , , , , , , ,70

14 31 Zusammenstellung der von Wohnungen unter 45 m² WF min. - max. /m² /m² ,64-3,07 1, ,81-3,02 1, ,89-3,53 2, ,08-3,81 2, ,15-3,20 2, ,29-3,00 2,24 Wohnungen von 45 bis 75 m² WF min. - max. /m² /m² ,61-2,56 1, ,37-2,63 1, ,41-2,33 1, ,52-2,51 1, ,72-2,46 1, ,00-2,54 1,94 Wohnungen über 75 m² WF min. - max. /m² /m² ,43-2,06 1, ,45-1,84 1, ,36-2,07 1, ,58-2,07 1, ,88-2,36 1, ,75-2,37 1,57

15 32 Zusammenstellung der ab 2004 Wohnungen bis 25 m² WF min. - max. /m² /m² ,26-3,54 3,07 Wohnungen m² WF min. - max. /m² /m² ,18-2,81 2,00 Wohnungen m² WF min. - max. /m² /m² ,77-2,54 1,70 Wohnungen m² WF min. - max. /m² /m² ,54-2,04 1,61 Wohnungen über 100 m² WF min. - max. /m² /m² ,46-1,85 1,40

16 33 Durchschnittliche 2004 /m² 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 bis über 100 Wohnungsgrößen in m²

17 34 Schutzgebühren bei Abholung bei Versand Grundstücksmarktbericht ,50 Euro 13,06 Euro Richtwertübersicht Stand ,00 Euro 77,56 Euro nübersicht kostenlos Abgabe nur solange der Vorrat reicht! Verwendete Abkürzungen BauGB BBauG ETW GAA GAAV GMB KM NF NK RWK WertV WertR WF Baugesetzbuch Bundesbaugesetz Eigentumswohnung(en) Gutachterausschuss Gutachterausschussverordnung Grundstücksmarktbericht Kaltmiete Nutzfläche Richtwertkarte Wertermittlungsverordnung Wertermittlungsrichtlinien Wohnfläche