Projektstudie 2005 Gruppe 8. -Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung-

Transkript

1 Inhaltsverzeichnis 1 Teilaufgabe 1: Grundstück / Projektentwicklung Standortanalyse und Grundstücksprüfung Gebühren beim Grundstückskauf Kostenarten und Kostenschätzung nach DIN HOAI Genehmigungsverfahren / Baugenehmigung Rahmenterminplan und Bauzeitenplanung in einer frühen Phase Erläuterungsbericht Aufgabe Teilaufgabe 2: Ausführung / Ausschreibung Massenberechnung Raumbuch Ausschreibung Estricharbeiten Erläuterungsbericht Aufgabe Teilaufgabe 3: Baustelleneinrichtung / Angebot / Kalkulation Angebotskalkulation Erläuterungsbericht Aufgabe Teilaufgabe 4: Baustellenkontrolle / VOB Baustellenkontrolle Leistungsermittlung Abgrenzung VOB Erläuterungsbericht Aufgabe Teilaufgabe 5: Bewirtschaftung einer Immobilie Laufende Kosten aus der Bewirtschaftung Instandhaltung / Modernisierung Erläuterungsbericht Aufgabe Anlagen: Anlage 1: Antrag auf Baugenehmigung. I Anlage 2: Flächenberechnung. IV Anlage 3: Raumbuch XIV Anlage 4: Ausschreibung Estricharbeiten...XX Anlage 5: Angebot Estricharbeiten...XXIV Anlage 6: Beiblätter 1-10.XXV

2 Projektstudie 2005 Gruppe 8 2 -Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung- Teilaufgabe 1: Grundstück / Projektentwicklung 1.2. Standortanalyse und Grundstücksprüfung: (siehe Beiblätter 1) erste Fragestellungen und Überlegungen: - liegt für das Grundstück ein Bebauungsplan vor? -> darf ich überhaupt bauen? -> wenn ja, in welcher Art und in welchem Umfang. - falls kein Bebauungsplan vorliegt: ich darf bauen, aber der Umgebung angepasst! Bauvoranfrage: es wird geklärt, ob, wie und in welchem Umfang gebaut werden darf! Baulinie: Bebauung muss an einer vorgegebenen Linie erfolgen Baugrenze: Gebäude muss innerhalb der Baugrenze errichtet werden Wichtig: Beim Grundbuchamt erfragen, ob Grundstück belastet ist (Hypothek, Grundschuld, Baulast) Allg. Infos über Grundstück: - Bodenbeschaffenheit - Erdbebengebiet - Hochwassergebiet (Grundwasserstand) - ist Grundstück erschlossen (Klärgrube? Wann wird eventuell erschlossen? Entscheidungen der zust. Gemeinde) Baurechtliche Nutzung und Bebaubarkeit: aus Lageplan: Grundstücksnummer 388/2: MD = Dorfgebiet 0.4 = Grundflächenzahl II = erlaubt sind bis zu 2 Vollgeschosse = erlaubte Dachneigung o = offene Bauweise 1.3. Gebühren beim Grundstückskauf Grundstückswert: 567 m² * 350 /m² = Notargebühren (1,5 %) = 2976,75 Grunderwerbssteuer (3,5 %) = 6945,75 Kosten für Grundbucheintrag = 360 Beurkundung = MwSt. Gesamt: , 74

3 Kostenarten und Kostenschätzung nach DIN 276 Verschiedene Arten und Verfahren der Kostenermittlung nach DIN 276 (siehe Beiblatt 2) - Kostenschätzung (überschlägige Ermittlung) - Kostenberechnung (angenäherte Ermittlung) - Kostenanschlag (möglichst genaue Ermittlung) - Kostenfeststellung (Ermittlung der tatsächlich entstandenen Kosten) Kostenschätzung erfolgt: - über BRI - über BGF - über Nutzfläche Angaben: Zweifamilienhaus, Einliegerwohnung, unterkellert, mittlerer bis hoher Standard => aus Beiblatt 3/4: Kostenkennwerte für die Kosten des Bauwerks (Kostengruppe ) folgt: - ca. 285 /m³ BRI ( ) - ca. 840 /m² BGF ( ) - ca /m² NF ( ) Kostengruppe 300 (Bauwerk - Baukonstruktion) und Kostengruppe 400 (Bauwerk - techn. Anlagen): => 285 /m³ incl. MwSt. Kostengruppe Zweifamilienhaus: (aus BKI, Kostenstand 1. Quartal 2002, incl. MwSt.) 285 /m³ * 1297,52 m³ = ,20 incl. MwSt , ,96 = ,24 ohne MwSt. Kostengruppe (Öllager/Garage): 175 /m³ * 178,2 m³ = ,00 ohne MwSt. Gesamt Zweifamilienhaus + Öllager/Garage: , = ,24 ohne MwSt., + 16 % MwSt.: , ,56 = ,80 Brutto

4 Kostenschätzung der Kostengruppen der 1. Ebene (Brutto-Angaben) Grundstück: ,00 (Kaufpreis Grundstück) ,74 (Gebühren Grundstück) , Herrichten u. Erschließen: 567 m² * 50 /m² (geschätzte Erschließungskosten pro m²) = Bauwerk: ,80 (Berechnung siehe oben) Außenanlagen: ,00 (pauschal angesetzt) Ausstattung u. Kunstwerke: Baunebenkosten: ,38 (Architektenhonorar) ,84 (Honorar Tragwerksplaner) 2.900,00 (Vermesser)??? (Finanzierung)* 3.653,71 (behördliche Prüfung, ca. 1,5 % von 60 % der Rohbaukosten) + 750,00 (allg. Baunebenkosten) ,25 Gesamtsumme Brutto , 43 * Finanzierungskosten nicht berücksichtigt HOAI (siehe Beiblatt 6) - voraussichtliches Architektenhonorar und das Honorar für die Tragwerksplanung aus Honorartafel für anrechenbare Kosten gemäß DIN 276 aus der Kostengruppe (Netto-Angaben) Zone III Einfamilienhaus: Gesamtkosten Kostengruppe Netto: ,24 - Honorarkosten Architekt (Mittelwert Zone III, ): ,50 Brutto: ,38 - Honorar Tragwerksplaner 55 v.h. der Kosten der Baukonstruktion (Mittelwert Zone II, ): ,55 Brutto: ,84 => der Stundensatz des Auftragnehmer schwankt in großen Grenzen (Architekten: zw ), d.h., die aus dem Stundensatz errechnete Dauer für ein Projekt schwankt ebenfalls in großen Grenzen. Eine grobe Annäherung bei einem Gesamthonorar von und einem Stundenlohnmittel von 50 ergibt eine Beschäftigungsdauer von 800 Stunden.

5 1.7. Genehmigungsverfahren / Baugenehmigung 5 - Ablauf des Genehmigungsverfahrens vom Einreichen des Baugesuchs bis zur Zustellung (Beiblatt 7) - Antrag auf Baugenehmigung (siehe Anlage 1 Antrag auf Baugenehmigung) - schlüsselfertige Vergabe: in der Regel erfolgt der Vertrag immer an einen Generalunternehmer => Fixpreis gemäß Baubeschreibung. Bezahlung nach Baufortschritt und vereinbarten Abschlagszahlungen Rahmenterminplan und Bauzeitplanung in einer frühen Phase Zweifamilienhaus Baubeginn: Ort: Ludwigsburg BRI: 1297,52 m³ Vorgang Auftr agne hmer Beginn Ende Dauer [Wo] Abhängigkeiten zum Vorgänger Baubeginn Erdbau EA Baubeginn = 0 Rohbau EA Erdbau = -1 Holzbau EA Rohbau = -1 Klempner EA Holzbau = -1 Dachdeckungsarbeiten EA Holzbau = -1 Fenster AA Holzbau = 1 Sanitär Grobinstallation Elektro Grobinstallation EA Fenster = EA Fenster = 0 Heizung Grobinstallation EA Fenster = 0 Fensterbänke EA (Fenster, Grobausbau) = 0 Gurtroller EA Rohbau = -1 Schlitze EA Grobausbau = 0 EA Schlitze, Rohinstallation, Innenputz Fensterbänke = 0 Fertigtreppe EA Innenputz = 0 Heizung Feininstallation EA Innenputz = 0 EA (Innenputz, Heizung Fußbodenheizung Feininstallation) = 0 EA (Innenputz, Fertigtreppe, Haustüre, Fußbodenheizung, Estrich Heizung Feininstallation) = 0 Haustüre AE Estrich = 0 Rollladen EA Estrich = 1 Treppenbelag EA Estrich = 1 Treppengeländer EA Treppenbelag = 0 Fliesen EA Estrich = 1, EA Rollladen = 0

6 6 Tischler EA Fliesen = 0 Sanitär Feininstallation EA Fliesen = 0 Elektro Feininstallation EA Estrich = 1, EA Rollladen = 0 Silikonverfugung EA Sanitärfeinmontage = 0 Maler EA Elektro Feininstallation = 0 Außenputz AE Außenanlagen = 0 Außenanlage AE Einzug = 0 EA (Fugen, Sanitär,Maler, Tischler) Bodenbeläge = 0 Einzug / Übergabe Sonstige Erläuterungsbericht Aufgabe 1 Erste kurze Absprachen in der Gruppe fanden statt. Jeder sollte sich ein wenig mit der Projektstudie 2005 vertraut machen und sich eigens über die erste Aufgabe Gedanken machen, bzw. versuchen, Informationen und Lösungsansätze zu sammeln. Da Anfangs viele Aufgabenteile und Fragestellungen Neuland waren, benötigten wir etwas Einarbeitungszeit. Da Stefan guten Kontakt zu einem freien Architekten hat, übernahm er die entgültige Ausarbeitung der ersten Aufgabe. Ein Treffen der Gruppe fand deshalb erstmals nur statt, um den Stand der Ausarbeitung zu kontrollieren und um die Bearbeitung weiterer Aufgaben zu verteilen. Die Dauer der Einarbeitung und die zur kompletten Lösung der ersten Aufgabe benötigte Zeit belaufen sich auf ca Stunden.

7 Teilaufgabe 2: Ausführung / Ausschreibung Massenberechnungen (siehe Anlage 2 Flächenberechnung, Excel-Tabelle u. Beiblatt 9) Berechnung erfolgt nach DIN Estricharbeiten Von der gesamten Estrichfläche werden abgezogen: - bei Abrechnung nach Flächenmaß (m²): Aussparungen, z.b. für Öffnungen, Pfeiler, Pfeilervorlagen, Rohrdurchführungen, über 0,1 m² Einzelgröße. - bei Abrechnung im Längenmaß (m): Unterbrechungen über 1 m Einzellänge Raumbuch (siehe Anlage 3 Raumbuch Erdgeschoss) 2.3. Vergabeunterlagen (siehe Beiblätter 10, Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB Teil A)) 2.4. Ausschreibung der Rohbauarbeiten (PS 2005 Estricharbeiten) - Ausschreibungsunterlagen: (siehe Anlage 4 Ausschreibung Estricharbeiten) - für die Ausschreibung der Estricharbeiten werden die Angaben aus der Massenberechnung benötigt. Unter Angabe von einzelnen Positionen werden sämtliche Arbeiten zum Verlegen des Estrichs aufgelistet und genau beschrieben. Z.B.: - arbeitsvorbereitende Maßnahmen - Schallschutz - Wärmedämmung - Folie/Trennschicht - Estrich - Nach-/Ausbesserungsarbeiten

8 Wichtig in der Ausschreibung ist die zusätzliche Position der Stundensatzangabe für Facharbeiter und Hilfsarbeiter, um später keine bösen Überraschungen zu erleben! 8 - zu den Rohbauarbeiten gehören: - Erdarbeiten - Spritzbetonarbeiten - Landschaftsbauarbeiten - Maurerarbeiten - Beton- und Stahlbetonarbeiten - Naturwerkarbeiten - Betonwerksteinarbeiten - Zimmer- und Holzbauarbeiten - Stahlbauarbeiten - Abdichtungsarbeiten - Dachdeck- und Dachabdichtungsarbeiten - Klempnerarbeiten - Betonerhaltungsarbeiten - Verglasungsarbeiten??? - weitere erforderliche Ausbaugewerke: - Metallbauarbeiten, Schlosserarbeiten - Maler- und Lackierarbeiten - Bodenbelagarbeiten - Tapezierarbeiten - Heizungs-/Wassererwärmungsarbeiten, Leitungen - Gas-, Wasserinstallationsarbeiten, Leitungen - Niederspannungsanlagen (Elektro) 2.5 Erläuterungsbericht Aufgabe 2 Bei der Massenberechnung gab es Unstimmigkeiten zwischen einzelnen Gruppenmitgliedern, da die Berechnungen zu verschiedenen Ergebnissen führten. Schlussendlich wurden die Berechnungen von Stefan übernommen, da Stefans Architekt bei der Berechnung behilflich war. Das Raumbuch wurde von Christian erstellt. Die Ausschreibungsunterlagen für die Estricharbeiten erstellte Stefan.

9 Teilaufgabe 3: Baustelleneinrichtung / Angebot / Kalkulation Angebotskalkulation - Einzelkosten der verschiedenen Positionen für die Estricharbeiten, mit Angebotsabgabe (siehe Anlage 5 Angebot Estricharbeiten) - Kosten der Baustelleneinrichtung: Bei einem Projekt diesen Umfangs wird die Baustelleneinrichtung auf einen Wert zwischen 3500 und 4500 Euro abgeschätzt. Die Vorhaltezeit beträgt laut Bauzeitenplan 11 Wochen. Sollte sich die Vorhaltezeit, z.b. des Krans, verlängern, wird ein vorher vom Rohbauer kalkulierter Einheitspreis berechnet. Die Kosten des Gerüsts werden gesondert ausgeschrieben und pro m² Gerüstfläche abgerechnet. Die anteiligen Gemeinkosten der Baustelle sind vom Rohbauunternehmer selbstständig mit den Nachfolgegewerken abzurechnen. - Gemeinkosten der Baustelle: - Bauschild - Toilette - Baucontainer - Bürocontainer - Strom/Wasser - Schuttcontainer Eine genaue, bzw. detaillierte Ermittlung der Kosten für die Baustelleneinrichtung und der Gemeinkosten sind in der Praxis bei einem Objekt dieser Größenordnung unüblich, da der Rohbauunternehmer die vorgehaltene Baustelleneinrichtung in seiner Kalkulation berücksichtigt und die Nutzung nachfolgender Gewerke mit diesen eigenständig abrechnet. 3.4 Erläuterungsbericht Aufgabe 3 Im Zuge der Ausschreibungsunterlagen wurden ebenfalls die Einzelkosten und die Angebotskalkulation erstellt.

10 Teilaufgabe 4: Baustellenkontrolle / VOB Baustellenkontrolle Welcher Nutzen kann hieraus gezogen werden? Wenn man einen Soll-Ist-Vergleich von der Mauerwerksmenge oder Betonmenge auf der einen Seite und einen Soll-Ist-Vergleich der Lohnstunden auf der anderen Seite durchführt, kommt man jeweils auf die Abweichung zwischen Soll und Ist. Mann kann jetzt sehr schnell erkennen ob der Bau planmäßig verläuft oder ob sich eine Verlustbaustelle anbahnt und man schleunigst Gegenmaßnahmen ergreifen muß. Wenn man beispielsweise eine geringe Abweichung nach oben bei den Lohnstunden hat fällt das noch nicht so sehr ins Gewicht. Weicht jedoch geleichzeitig die bereits hergestellte Mauerwerksmenge oder/und Betonmenge ab -also wurde bei einer höheren Lohnstundenzahl eine geringere Beton oder Mauerwerksmenge erreicht als geplant ist es allerhöchste Zeit Gegenmaßnahmen zu ergreifen. 4.2 Leistungsermittlung Wie ermitteln Sie die Ist-Leistung zu einem bestimmten Zeitpunkt? Wie hoch dürfen die angefallenen Kosten sein? Die erzielte Bauleistung (Ist-Leistung) ist auf der Grundlage einer richtigen Leistungsmeldung (Abgrenzung gegenüber der Abschlagsrechnung) zu ermitteln und mit der Soll-Leistung zu vergleichen. Die Abschlagsrechnungen sind bezüglich - der Arbeitsstunden (Lohnstunden), - der verbrauchten Baustoffe (Beton,Stahl), - der sonst. Stoffe (Betriebs-, Schmierstoffe), - der Geräte, - der Schalungen, Rüstungen und Verbaustoffe sowie - der Subunternehmerleistungen, so aufzuarbeiten, das die ausgewiesene Leistung der Realität entspricht. Um die Ist-Leistung zu bekommen sind zahlreiche Korrekturen vorzunehme; dies betrifft z.b. Rückgängigmachung überhöhter Einrichtungskosten, Leistungsabrechnung (erbracht, nicht erbracht abgerechnet, nicht abgerechnet), Vorräte und Subuternehmerleistungen.Ohne eine korrekte Leistungsmeldung ist eine Baustellenkontrolle nicht möglich.

11 11 Die Leistungsmeldung kann folgendermaßen gegliedert werden: 1. Erbrachte Leistungen 1.1 Hergestellte und abgerechnete Bauleistungen 1.2 Hergestellte und nicht abgerechnete Bauleistungen 2. Rechnungsvorgriffe Abgerechnete, aber noch zu erbringende Bauleistun 3. Leistungsberichtigungen 3.1 Erhöhungen (z.b. Lohngleitklausel, Stoffgleitklausel) 3.2 Minderungen (z.b. Preisnachlass) Hergestellte Bauleistung (Ist-Bauleistung) Die angefallenen Kosten dürfen nicht höher sein als sie Soll-Kosten zu diesem Zeitpunkt. Je früher man, durch eine gute Leistungsmeldung, feststellt, daß die Ist-Kosten über den Sollkosten liegen, desto eher kann man noch gegensteuern. 4.3 Abgrenzung Auf der Baustelle lagern 2t Stahl, die Kosten wurden gebucht. Wie ist dieser Stahl in der Leistungsmeldung zu berücksichtigen? Wie hängen Aufmass, Leistungsmeldung und Abrechnung zusammen? Bei der Leistungsmeldung wird die hergestellte Bauleistung berechnet und in der Kostenmeldung (als Anlage zur Leistungsmeldung) werden die abgegrenzten Herstellkosten zum Stichtag berechnet. Die 2t Stahl werden in der Kostenmeldung unter der Position Vorräte aufgeführt. Vorräte die sich auf der Baustelle befinden und bereits gebucht wurden (wie in diesem Fall) müssen, da sie mit der erbrachten Leistung in keiner Verbindung stehen von den Kosten abgezogen werden. Mit der Hilfe von Aufmassen werden die bis zum Zeitpunkt der Abschlagsrechnung fertiggestellten Mengen berechnet. Diese Mengen werden mit den Einheitspreisen aus dem Leistungsverzeichnis multipliziert und daraus eine Abschlagsrechnung erstellt. Um eine korrekte Leistungsmeldung zu bekommen werden die Abschlagsrechnungen, wie unter 4.2 erklärt, korregiert.

12 Bei der Abrechnung werden die vertraglich festgelegten Mengen mit den Einheitspreisen multipliziert. Konnten jedoch bei der Leistungsmeldung Mengenabweichungen die größer als 10% der vertraglich festgelegten Mengen betragen festgestellt werden, so wird nach 2 VOB/B auf verlangen der Einheitspreis verändert Rechtsfälle zum Thema Abnahme / Gewährleistung / Abrechnung und Nachträge Abnahme: BGH-Urteil vom 27. November 2003 Az. VII ZR 93/01 Verlust von Gewähleistungsrechten des AG bei widersprüchlichem Verhalten Mit Urteil vom 27. November 2003 (Az: VII ZR 93/01) hat der BGH entschieden, daß der AG in bestimmten Fällen seine Gewährleistungsrechte verliert wenn er sich gegenüber dem AN widersprüchlich verhält. In dem entschiedenen Fall hatte der AG den als GÜ auftretenden AN zur Beseitigung von Mängeln, die innerhalb eines selbständigen Beweisverfahren durch einen Sachverständigen festgestellt worden waren, unter Fristsetzung aufgefordert. Diese Frist war ergebnislos verstrichen. Innerhalb einer durch den AG dann gesetzten weiteren Frist sollte der AN seine Sanierungsbereitschaft erklären, was er auch tat. Der AG teilte dem AN daraufhin mit, daß er Zweifel an der durch den AN vorgeschlagenen Sanierung habe und diese erst durch einen Sachverständigen überprüfen lasse. Ohne weitere Fristsetzungen untersagte der AG dem AN sodann zwei Wochen später die Sanierung und beauftragte einen Drittunternehmer mit den Arbeiten. Hinsichtlich der Sanierungskosten nahm der AG eine Gewährleistungsbürgschaft des AN erfolgreich in Anspruch. Der AN verklagte den AG daraufhin erfolgreich auf Rückzahlung des für die Sanierung in Anspruch genommenen Betrages. Der BGH meinte, dem AN habe zwar nach Ablauf der durch den AG gesetzten Frist kein Anspruch mehr auf Sanierung zugestanden. Dieses Recht sei aber durch die erneute Fristsetzung des AG wieder aufgelebt. Nach dem fristgerechten und tatsächlich tauglichen - Sanierungsangebot des AN habe der AG die Sanierung nicht verwehren dürfen. Durch die Verweigerung habe er sich widersprüchlich verhalten, ihm habe kein Kostenerstattungsanspruch hinsichtlich der Sanierungskosten zugestanden. Auftraggebern bzw. Unternehmen im Verhältnis zu Ihren Nachunternehmern ist daher bei der Geltendmachung

13 von Gewährleistungsansprüchen stets ein konsequentes Verhalten zu raten. Der Ablauf gesetzter Fristen und das Ergebnis eingeräumter Sanierungsmöglichkeiten sind grundsätzlich abzuwarten. 13 Dieses Urteil zeigt, wie wichtig das eindeutige Verhalten bei der Bauabnahme und der folgenden Fristsetzung für die Mängelbeseitigung ist. Vor Allem die nervliche Belastung führt oft zu überstürztem Handeln privater Bauherrn was, wie das Beispiel zeigt, schwerwiegende finanzielle Konsequenzen nach sich ziehen kann. Gewährleistung: BGH-Urteil vom 30. November 2004 Az. X ZR 43/03 Hauptunternehmer muss sich die Kenntnis seiner Nachunternehmer zurechnen lassen. Der BGH hatte am 30. November 2004 (Az. X ZR 43/03) entschieden, dass ein Werkunternehmer, der das Werk durch Subunternehmer arbeitsteilig herstellen lässt, die organisatorischen Voraussetzungen schaffen muss, um sachgerecht beurteilen zu können, ob das Werk bei Ablieferung mangelfrei ist. Unterlässt er das, und wäre etwa ein Mangel bei richtiger Organisation entdeckt worden, verjähren Gewährleistungsansprüche des Bestellers wie bei arglistigem Verschweigen des Mangels; also drei Jahre nach seiner Entdeckung. Ein Besteller hatte gegen einen Werkunternehmer geklagt, weil sich nach Abnahme herausstellte, dass das hergestellte Werk mangelhaft war. Die mangelhafte Leistung hatte ein Subunternehmer des Werkunternehmers ausgeführt. Haftungsansprüche waren nicht verjährt, weil der der BGH der Ansicht ist, dass den Werkunternehmer eine verschärfte Haftung wegen arglistigen Verschweigens des Mangels trifft. Grundsätzlich handelt zwar nur derjenige arglistig, der den Mangel kennt und ihn verschweigt, obwohl er annimmt, er könnte für den Vertragspartner erheblich sein. Um eine Haftungsfreizeichnung aber auszuschließen, trifft bei arbeitsteiliger Herstellung eines Werkes den Hauptunternehmer die Pflicht, den Herstellungsprozess angemessen zu überwachen und das Werk vor Abnahme zu überprüfen. Unternehmer, die ihre Leistungen durch Subunternehmer ausführen lassen, sollten deshalb darauf achten, dass die Organisationspflicht unabhängig davon gilt, welches Werk hergestellt wird. Organisationspflicht heißt, dass dem Hauptunternehmer, die Kenntnisse der Subunternehmer, an die er seine Leistung vergeben hat, zugerechnet werden können.

14 14 Das Urteil zeigt, dass durchaus auch nach Ablauf der Gewährleistung noch Gewährleistungsansprüche bestehen können, sofern die Mängel durch Subunternehmer entstanden sind und bei angemessener Überwachung vermeidbar gewesen wären. Dieses Urteil ist vor allem für kleine Bauherren (Einfamilienhaus) interessant. Abrechnung: BGH-Urteil vom 15. April 2004 Az. VII ZR 212/03 Ein Nachunternehmer kann vom Bauherrn keine Vergütung verlangen, wenn der Generalunternehmer in die Insolvenz geraten ist. Am 15. April 2004 hat der BGH ein interessantes Urteil zur Frage eines möglichen Durchgriffs des Nachunternehmer (NU) zum Bauherrn gefällt (Az.: VII ZR 212/03), das eine bislang unklare rechtliche Situation auflöst. Die Ausgangssituation ist (leider) nur allzu bekannt: Ein NU wird vom Generalunternehmer (GU) mit der Durchführung von Leistungen an einem Bauvorhaben beauftragt, die der Bauherr zuvor an den GU vergeben hatte. Der NU führt diese Leistungen aus. Sie werden abgenommen. Der NU stellt seine Schlussrechnung. Nunmehr gerät der GU in die Insolvenz. Dem NU bleibt hier nur die Möglichkeit seine Forderungen gegen den GU zur Insolvenztabelle anzumelden. Eine Erstattung kommt jedenfalls nicht vom Bauherrn in Betracht. Das gilt unabhängig von der Frage, ob der Bauherr seinerseits die Leistung an den GU bezahlt hatte. Abgesehen davon, dass dem NU keine eigenen vertraglichen Ansprüche gegen den Bauherrn zustehen, weil zwischen diesen Parteien kein Vertragsverhältnis begründet wurde, kommen auch gesetzliche Ansprüche aus einer sog. Geschäftsführung ohne Auftrag oder einer ungerechtfertigten Bereicherung nicht in Betracht. Eine Inanspruchnahme scheitert an dem zwischen NU und dem GU wirksamen geschlossenen Vertrag, der die Rechte und Pflichten des NU und insbesondere die Entgeltfrage umfassend regelt. Eine derartige, durch einen Nachunternehmervertrag geschlossene, umfassende Regelung ist im Verhältnis zu Dritten grundsätzlich abschließend. Den Rückgriff auf Aufwendungsersatzansprüche gegen den Bauherrn verwehrt der aus der Privatautonomie folgende Vorrang der vertraglichen Rechte gegenüber dem Ausgleich der aus der erbrachten Leistung resultierenden Vorteile Dritter, die außerhalb des Vertrages stehen. Mit der vereinbarten Vergütung erhält der Vertragspartner die Bezahlung, die er nach der Privatautonomie erwarten kann. Die spätere Insolvenz des GU kann daran nichts ändern. Auch wenn diese Entscheidung für NU s nur schwer hinnehmbar sein

15 wird; sie ist nicht zu beanstanden. Der NU ist im Falle der Insolvenz darauf angewiesen, seine Forderungen zur Insolvenztabelle anzumelden. Gegen die Insolvenz seines GU kann er sich bezüglich seiner Vorleistungen nur über ausreichende Sicherheiten, etwa nach 648a BGB, gegen sein teuer angeschafftes Material nur durch einen Eigentumsvorbehalt schützen. 15 Mit dem Urteil wird deutlich, dass moralisch verständliche Forderungen des Nachunternehmers an den Bauherrn nicht zulässig sind, und im schlimmsten Fall zu erheblichen finanziellen Belastungen für den Bauherrn führen können. Der Bauherr könnte ohne Kenntnis der Rechtslage der Forderung folge leisten und vom Insolvenzverwalter nochmals zur Zahlung aufgefordert werden. Bei einer zwischenzeitlichen Insolvenz des NU müsste er die erbrachte Leistung doppelt bezahlen. Nachtrag: KG-Urteil vom 4. November 2004 Az. 10 U 300/03 Bindungswirkung eines beauftragten Nachtrages Das Kammergericht (KG) hat am 4. November 2004 entschieden (10 U 300/03), dass eine Leistung, die zwar vom Hauptauftrag erfasst, aber für die gleichwohl ein Nachtrags- oder Zusatzauftrag erteilt wurde, entsprechend der spezielleren Regelung des Zusatzauftrages zu vergüten ist. Der Kläger ein Generalunternehmer (GU) machte in diesem Verfahren eine Restvergütung aus einem Zusatzauftrag geltend, der für Ausgleichsmaßnahmen zur Beseitigung von Maßabweichungen an Spundwänden einer Baugrube erteilt worden war. Der Bauherr wandte ein, dass diese Leistung bereits vom Hauptauftrag erfasst war. Das Kammergericht gibt dem GU Recht. Der Bauherr, der einen Nachtrags- oder Zusatzauftrag erteilt sei hieran in jedem Fall gebunden und müsse die entsprechende Vergütung selbst dann zahlen, wenn sich herausstellen sollte, dass die betroffene Leistung bereits vom Hauptauftrag erfasst war. Die eingetretene Bindungswirkung des Nachtragsauftrags könne der Bauherr nur durch eine unverzüglich zu erklärende Anfechtung beseitigen. Bedauerlicherweise lässt das KG offen, ob und in welchem Umfang die im Hauptauftrag enthaltene, aber nach der spezielleren Regelung des Zusatzauftrages bezahlte Leistung doppelt zu vergüten ist oder ob sich die Pauschalvergütung des Hauptauftrages hinsichtlich dieses Leistungsteils vermindert.

16 4.5 Erläuterungsbericht Aufgabe 4: 16 Mit der Lösung von Teilaufgabe 4 haben sich Matthias und Daniel beschäftigt. Bei einem Gruppentreffen von Christian, Matthias und Daniel wurde diese Teilaufgabe, vor allem der Unterpunkt 4.4 VOB ausführlich durchgesprochen. Zur Lösung der Aufgabe wurde das Skript Planung, Steuerung und Kontrolle von Baustellen (Ausgewählte Kapitel der Baubetriebslehre2), als auch das Wissen aus dem BWL-Studium (Vorlesung KLR und Controlling Vertiefung) angewendet. Für die Lösung von Aufgabe 4.4 VOB sind wir im Internet fündig geworden. Bei unserem Treffen haben wir die Fälle durchgelesen und ausgewählt. Als schwierig ergab sich die Suche nach einem Fall für Behinderung/Nachträge. Wir haben einen kleinen Verbesserungsvorschlag für die Teilaufgabe 4.4 VOB. Es war nicht jedem klar, das mit den Fällen Urteile gemeint waren. Ich habe zuerst gedacht wir sollten selbst einen Fall erfinden. Was mir komisch vorkam aber ich bin nicht auf die BGH-Urteile gekommen. Vielleicht könnte man die Aufgabenstellung umformulieren: z.b. Schildern Sie je ein BGH-Urteil zur Abnahme/... Der Zeitaufwand ist leider schwer Abzuschätzen, da wir uns nicht notiert haben wie lange wir uns mit der Teilaufgabe beschäftigt haben. Vielleicht ca. 8 Std?

17 Teilaufgabe 5: Bewirtschaftung einer Immobilie Laufende Kosten aus der Bewirtschaftung Baunutzungskosten sind alle bei Gebäuden, den dazugehörenden baulichen Anlagen und deren Grundstücken unmittelbar entstehenden regelmäßig oder unregelmäßig wiederkehrenden Kosten vom Beginn der Nutzbarkeit des Gebäudes bis zum Zeitpunkt seiner Beseitigung. Als Gebäude gelten auch unterirdische Bauwerke, soweit sie einem vergleichbaren Zweck wie Hochbauten dienen. Die Baunutzungskosten werden gegliedert in: 1. Kapitalkosten mit 1.1 Fremdmittel und 1.2 Eigenmittel 2. Abschreibung 3. Verwaltungskosten 4. Steuern 5. Betriebskosten mit 5.1 Gebäudereinigung, 5.2 Abwasser und Wasser, 5.3 Wärme und Kälte, 5.4 Strom, 5.5 Bedienung, 5.6 Wartung und Inspektion, 5.7 Verkehrs- und Grünflächen, 5.8 Sonstiges sowie 6. Bauunterhaltungskosten

18 Bewirtschaftungskosten sind Kosten, die zur Bewirtschaftung des Gebäudes laufend erforderlich sind. Sie sind Teil der Baunutzungskosten und umfassen im Einzelnen: 18 Abschreibung, Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis Betriebskosten sind Kosten, die durch den Gebrauch eines Gebäudes laufend entstehen und Teil der Bewirtschaftungskosten. Unter Betriebskosten fallen zum Beispiel Wartungs- und Reinigungskosten, aber nicht Reparatur- und Instandhaltungskosten, Gemäß der II. Berechnungsverordnung sind Betriebskosten Kosten hauptsächlich für: laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, die Wasserversorgung und Entwässerung, Betrieb des Aufzugs, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Antennenbetrieb, Waschmaschinenbetrieb. Hinzu kommen die Betriebskosten für Heizung und Warmwasser, die aber verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen.

19 5.3 Instandhaltung / Modernisierung 19 Instandhaltung: Unter Instandhaltung versteht man alle Maßnahmen, die dazu dienen, den ursprünglichen Zustand eines Objektes und aller Einrichtungen zum Zwecke des bestimmungsmäßigen Gebrauchs bzw. deren Funktionsfähigkeit zu erhalten. Hierzu zählen neben Maßnahmen, die altersbedingten Abnutzungserscheinungen zu beseitigen, auch Wartungsarbeiten. Instandhaltung hat vorbeugenden Charakter. Es soll verhindert werden, dass Instandsetzungsarbeiten erforderlich werden. Dabei geht es nach dem Motto: Wer instand hält, braucht nicht instandzusetzen. Instandhaltung wird oft auch als Oberbegriff verwendet, der Instandsetzung umfasst. Modernisierung: Unter Modernisierung im Sinne des 541 b I BGB werden Maßnahmen zur Verbesserung gemieteter Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes, zur Einsparung von Energie und Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums verstanden. Es kommt auf die ersichtliche Erhöhung des Nutz- und Substanzwertes an. Davon abzugrenzen sind Instandhaltungsmaßnahmen, die der Erhaltung des ursprünglichen Zustandes dienen und Instandsetzungsmaßnahmen zur Behebung von Bauschäden. Der Mieter hat hinsichtlich der Modernisierungsmaßnahmen eine Duldungspflicht, dies jedoch nicht bei Vorliegen einer Härte für den Mieter oder für seine Familie (zum Beispiel gesundheitliche Probleme, Mieterhöhung, Verlust eines Zimmers). Die Härte ist mit dem Interesse des Vermieters an der Modernisierung abzuwägen. Der Vermieter muss dem Mieter zwei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung schriftlich mitteilen. Der Mieter hat ein außerordentliches Kündigungsrecht. Er verliert sein Mietminderungsrecht nicht, wenn er der Modernisierung zugestimmt hat. Beispiele für: Instandhaltung: Alter Südfriedhof München: Im Jahr 2008 soll der Alte Südfriedhof vollständig restauriert sein. Leider ist der "Zahn der Zeit" auch am Friedhof und seinen Denkmälern nicht spurlos vorüber gegangen. Ein rascher Verfall der Friedhofseinrichtungen, insbesondere der Grabanlagen, zeichnet sich ab. Die einzelnen Grabsteine müssen dringend saniert werden, damit der Bestand des Alten

20 Südfriedhofes als kunst- und kulturhistorisches Denkmal im Zentrum Münchens nachhaltig sichergestellt werden kann.ziel ist es, beim Stadtgründungsfest 2008 den Alten Südfriedhof mit neuem Glanz präsentieren zu können. Weidenpescher Rennbahn Köln: Die Eisenkonstruktion der Haupttribüne befindet sich in solch einem schlechten Zustand, dass einige Eisenkonstruktionen im hinteren Bereich der Tribüne regelmäßig instandgehalten werden müssen. Aus Kostengründen soll die bisherige Tribüne erhalten bleiben. 20 Modernisierung: Stuttgarter Rathaus: Die Bauzeit der Sanierungen am und im Rathaus dauert knapp eineinhalb Jahre an. Dabei wird das Rathaus umgebaut. Bad Cannstatt Konversionsfläche Reiterkaserne: Die Reiterkaserne wurde zuletzt von den US-Streitkräften genutzt und nun nach der Freigabe der amerikanischen Militärareale (Reiterkaserne, US-Hospital, Burgholzhof, Grenadierkaserne) bietet sich der Stadt die Chance einer Nutzung dieser Gebäude, um z.b. die Wohnungsversorgung der Bevölkerung zu verbessern. In dem Fall der Reiterkaserne erfolgt nun ein Umbau zu einem Film- und Medienzentrum, welcher eine ausgiebige Planung erfordert, da diese Kaserne auf Denkmälern erbaut wurde, wie dem Römerkastell und der Dragonerkaserne. Gottlieb-Daimler-Stadion: Für die Fußball-WM 2006 bringt die Stadt Stuttgart das Stadion auf Weltmeisterschafts-Niveau. Die Modernisierung des Stadions befindet sich im dritten Bauabschnitt. In diesem Abschnitt wird die Gegentribüne erneuert, um die Attraktivität des Stadions und die Zahl der Zuschauer zu erhöhen. Nach dem Umbau soll die Kapazität bei Bundesligaspielen von auf 56947, bei internationalen Begegnungen von auf erhöht werden. Regenrückhaltebecken Gottlieb-Daimler-Stadion: Die Fußball-WM 2006 soll weltweit die erste klimaneutrale Großveranstaltung im Sport werden. Dieses Konzept Namens Green Goal konzentriert sich auf die Minderung von Wasser, Abfall, Energie und Mobilität. In Verbindung mit dem dritten Bauabschnitt wurde eine Regenwassernutzungsanlage mit einem Speichervolumen von 350 Kubikmetern installiert. Dort wird dann ein Teil des Regenwassers, das auf das Stadiondach fällt, gespeichert werden. Folglich wird das Regenwasser der Quadratmetern großen Dachfläche gesammelt. Es wird ganzjährig im Sanitärbereich und in den

21 Sommermonaten zur Beregnung des Spielfeldes genutzt. Eingespart werden dadurch 80% an Trinkwasser, was 4 Millionen Litern entspricht. Weiter werden zur Wasserreduzierung 300 wasserlose Urinale gebaut. Weiter unterstützt die EnBW AG diese Aktion durch die Bereitstellung regenerativ erzeugten Stroms. 21 Mit der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen sollen bereits bebaute Bereiche aufgewertet werden. Um Sanieren zu können, müssen bauliche Missstände vorliegen, deren zügige Beseitigung im Interesse der Beteiligten liegt. Für ein Wohngebäude in dieser Mustergröße ergibt sich ein jährlicher Instandhaltungsbetrag von rund 10 /m² Nutzfläche. Folglich liegt in unserem Fall, dieser Betrag bei rund 3900 p.a. 5.4 Erläuterungsbericht Aufgabe 5: Bei der Teilaufgabe 3 wurden zuerst die Begriffe Instandhaltung und Modernisierung voneinander abgegrenzt. Diese exakte Abgrenzung war nicht sehr einfach, da auch die meisten Lexika nur eines beider Begriffe bestimmte. Gerade bei staatlichen bzw. Landesaktivitäten werden viele Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt. Über das Internet und die Seiten der Städte sowie von sonstigen Organisationen, wie die FIFA, konnten einige Beispiele gefunden werden. Der Instandhaltungsbetrag wurde von einem Mehrfamilienhaus genommen und schließlich auf die Größe dieses Zweifamilienhauses umgelegt. Der Zeitaufwand betrug ca. 150 min.