Zonenplan- und Baureglementsänderung «Bärau, Teilbereich West»

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1 MITWIRKUNG Gemeinde Langnau im Emmental Zonenplan- und Baureglementsänderung «Bärau, Teilbereich West» Die Zonenplanänderung besteht aus: Ausschnitt Zonenplan Baureglementsänderung weitere Unterlagen: 25. Juli 2017

2 Impressum Auftraggeber: Stiftung LebensART Bäraustrasse Bärau Planungsbehörde: Gemeinde Langnau i.e. Haldenstrasse Langnau im Emmental Auftragnehmer: ecoptima, Spitalgasse 34, Postfach, 3001 Bern Telefon , Fax info@ecoptima.ch Bearbeitung: Franziska Rösti, Geografin MSc Carmen Minder, Geografin MSc Aufträge aktuell\bärau\zpp_ueo Teilbereich West\4_ Resultate\05874_EB_170725_MW\cm\fr

3 ecoptima Inhalt 1. Ausgangslage Bärau Teilbereich «West» Planungsrechtliche Grundlagen Planbeständigkeit 7 2. Änderung der Grundordnung Zonenplanänderung Baureglementsänderung 9 3. Auswirkungen Vereinbarkeit mit dem übergeordneten Recht Orts- und Landschaftsbild Erschliessung und Parkierung Lärm Nicht-ionisierende Strahlung Gewässer und Gewässerschutz Naturgefahren und Altlasten Verfahren Vorgehen Mitwirkung Vorprüfung Auflage Beschlussfassung und Genehmigung Beilagen 24

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5 5 ecoptima 1. Ausgangslage 1.1 Bärau Teilbereich «West» Weiterentwicklung Stiftung Lebens- ART Zielsetzung Vertiefte Arealstudie Teilbereich «West» August 2016 Die Stiftung LebensART betreibt neben weiteren Standorten, die Lebens- ART Bärau in der Gemeinde Langnau i. E. (ehemals Heimstätte Bärau) wurde die Institution reorganisiert. Die Genossenschaft (bestehend aus Gemeinden des ehemaligen Amts Signau) als Trägerin wurde aufgelöst und deren Vermögen, inkl. Liegenschaften, in die Stiftung LebensART integriert. Mit der finanziellen und strukturellen Reorganisation ergaben sich für die Stiftung neue Möglichkeiten zur Weiterentwicklung. Die bestehenden Landressourcen und Liegenschaften am Standort Bärau sollen künftig genutzt werden, um das eigene Angebot in der Betreuung und Beschäftigung von Menschen mit Beeinträchtigung sowie Betagten auszubauen und so ein möglichst ganzheitliches Angebot für alle Altersklassen zu schaffen. Zusätzlich sollen aber auch für Dritte Angebote in den Bereichen Wohnen und Dienstleistung geschaffen werden und so das heute unternutzte Areal besser ausgenutzt werden. Zu diesem Zweck hat der Stiftungsrat zunächst eine umfassende Arealstudie ausarbeiten lassen. Diese hat ihm dazu gedient die Immobilienziele für die Teilbereiche «West» und «Wohnzone W3» zu formulieren. Für den Teilbereich «West» hat der Stiftungsrat eine differenzierte Bebauung und Nutzung formuliert. In der Folge hat der Stiftungsrat diese Zielsetzung für den Bereich «West» in enger Zusammenarbeit mit der Gemeinde vertieft. Das Resultat dieser Zusammenarbeit mit der Gemeinde liegt in Form einer vertieften Arealstudie vom August 2016 vor. Abb. 1 Teilbereiche des Standorts Bärau der Stiftung LebensART (Quelle: Arealstudie Itten- Brechbühl vom 10. August 2016)

6 6 ecoptima Studienauftrag Umsetzung in die Nutzungsplanung Standort Im Rahmen eines Studienauftrags (Projektstudie) wurden vom Dezember 2016 bis Juni 2017 die Anordnung und Gestaltung der Wohnbauten und der Parkierungsflächen sowie der damit verbundene Aussenraum und die Erschliessung im Sektor C detaillierter geprüft. Der Schlussbericht zum Studienauftrag liegt diesem Bericht bei. Im Anschluss wurde insbesondere die Parkierung noch einmal überarbeitet und eine direkte Einfahrt ab der Kantonsstrasse in die Einstellhalle beschlossen. Der Teilbereich «West» ist heute der Zone für öffentliche Nutzung (ZöN) zugewiesen. Diese lässt nicht alle in der Arealstudie vorgesehenen Nutzungen und Nutzungsmasse zu. In einem ersten Schritt erfolgt daher die vorliegende Änderung des Zonenplans und des Baureglements. Die vertiefte Arealstudie bildet bezüglich Art und Mass der Nutzung die Grundlage für die Umsetzung in die Nutzungsplanung. Mit der vorliegenden Zonenplan- und Baureglementsänderung soll der Teilbereich West in eine Zone mit Planungspflicht (ZPP) mit vier Sektoren überführt und entsprechende Bestimmungen im Baureglement aufgenommen werden. Auf Basis der ZPP soll in einem zweiten Schritt eine Überbauungsordnung (gegebenenfalls auch mehrere den Sektoren entsprechende Teil-Überbauungsordnungen) erarbeitet werden. Der Teilbereich West liegt eingebettet zwischen Bahnlinie und Kantonsstrasse am südlichen Eingang des Ortsteils Bärau in der Gemeinde Langnau und ist heute weitgehend überbaut. Durch seine Lage zwischen der stark befahrenen Kantonsstrasse und der Bahnlinie Luzern-Langnau-Bern ist der Teilbereich West lärmbelastet. Im Teilbereich West befindet sich auch das ehemalige Lauterburg-Areal. Dieses ist als Baugruppe im Inventar der kantonalen Denkmalpflege als erhaltenswert eingestuft. 1.2 Planungsrechtliche Grundlagen Abb. 2 Ausschnitt aus dem Zonenplan der Gemeinde Langnau mit der Zone für öffentliche Nutzung ZöN Nr. 21

7 7 ecoptima Zonenplan Baureglement Der Teilbereich «West» ist in der bestehenden baurechtlichen Grundordnung der Gemeinde Langnau i.e. als Zone für öffentliche Nutzung Nr. 21 (ZöN Nr. 21) «Heimstätte Bärau Teilbereich West mit zugehöriger Gewerbeund Wohnnutzung» ausgeschieden. Die ZöN Nr. 21 ist Nutzungen vorbehalten, die sich aus dem Betrieb der Institution LebensART Bärau ergeben. Zulässig sind Pflege/Betreuung, spezielles Wohnen und gewerbeähnliche Annexbetriebe (Gärtnerei, Werkstätten, geschützte Arbeitsplatze etc.). Für Neubauten gilt ein 2007 erstellter Masterplan (vgl. Abb. 3), welcher als verbindliche Grafik im Baureglement enthalten ist. Darüber hinaus gelten eine maximale Gebäudelänge von 50.0 m, eine maximale Gebäudehöhe von 11.0 m und ein Grenzabstand von 5.0 m. Abb. 3 Masterplanung Areal Heimstätte Bärau West, 17. September 2007 (Quelle: Baureglement der Gemeinde Langnau) Die mit der neuen Arealstudie vorgesehenen Nutzungen stimmen mit den für die ZöN 21 festgelegten Nutzungsarten und -massen in wesentlichen Bereichen immer noch überein. So soll weiterhin ein enger Bezug zum Betrieb der Stiftung LebensART bestehen und die mögliche Geschossfläche für Neubauten wird nur leicht erhöht. Neu sollen jedoch in einzelnen Sektoren auch Wohnungen und Dienstleistungsflächen für Dritte sowie beschränkte Verkaufsflächen für den Detailhandel realisiert werden können. Zudem stimmt das mit der Arealstudie entwickelte Erschliessungskonzept nicht mehr mit der Masterplanung vom 17. September 2007 überein. 1.3 Planbeständigkeit Teilrevision der Ortsplanung Für die zwischen 2007 und 2013 teilrevidierte und seit März 2013 rechtskräftige baurechtliche Grundordnung der Gemeinde Langnau i.e. gilt grundsätzlich die Planbeständigkeit. Die Verhältnisse und Rahmenbedingungen für die Stiftung LebensART haben sich jedoch seit der Genehmigung der Ortsplanung 2013 entscheidend verändert.

8 8 ecoptima Betriebliche Veränderungen LebensArt Vorgaben und Verordnungen Genehmigung kantonaler Richtplan Mit der Überführung der Genossenschaft Bärau in die Stiftung LebensART im Jahre 2015 konnten die Struktur vereinfacht und ein ganzheitliches Entwicklungskonzept über alle Standorte der Stiftung LebensART und somit auch für den Teilbereich West erarbeitet werden. Die Entwicklungsabsichten der Stiftung LebensART gründen zudem auf Veränderungen in der Organisation und Finanzierung des Heimwesens sowie einer veränderten Nachfragesituation, die zum Zeitpunkt der letzten Ortsplanungsrevision noch nicht bekannt waren. So beinhalten das neue Richtraumprogramm (Gültigkeit Juni 2013) und die neue Heimverordnung der kantonalen Gesundheits- und Fürsorgedirektion neue Vorgaben bezüglich Grössen, Höhen und Ausstattung der Zimmer und Räumlichkeiten. Weiter haben sich mit der Genehmigung des kantonalen Richtplans wesentlich geänderte Verhältnisse in Bezug auf die Siedlungsentwicklung nach innen ergeben. Die Gemeinde beabsichtigt diesbezüglich ein Gesamtkonzept «Siedlungsentwicklung nach innen» auszuarbeiten, in dem auch der Teilbereich West der Stiftung LebensART Eingang finden und die Entwicklung damit in den Gesamtkontext der Gemeinde gestellt wird.

9 a Flühacker Flüeacherbrücke 215 B SBB b c a (2738) d 52d SBB c g 72c b a d 71a 71c a b 71j e k 71f 2 71l p g 71n 71o a Flühacker Flüeacherbrücke SBB b c a 4003 (2738) 70 48d 52d SBB g 72c b a d 71a 71c a b 71j e k 71f l p g 71n 71o Gemeinde Langnau i.e. 9 ecoptima 2. Änderung der Grundordnung 2.1 Zonenplanänderung Die Zonenplanänderung besteht aus je einem Zonenplanausschnitt, in welchem der heutige und der künftige Zustand dargestellt werden g 2a g 2a Gewerbekanal Bärau 52a a a 819a a Bäreggstrasse 826 Gewerbekanal Bärau 52a A 48c a a 819a a Bäreggstrasse 826 Gewerbekanal Bärau 48b 48a 53a 823a a 2 Gewerbekanal Bärau 48b 48a 53a 823a a 58e 21 Gewerbekanal Bärau 58c 60a 61a a a a V e Gewerbekanal Bärau 58c VIII B 60a a a a a V 60b 60b C Bäraustrasse Bäraustrasse b b 72d 72h 17 72e 71h 72d 72h D 17 72e 71h 3695 N 3695 N 10 Abb. 4 Ausschnitt aus dem Zonenplan mit dem heutigen (links) und den künftigen Zustand (rechts) 215 Die Änderung betrifft die gesamte Zone für öffentliche Nutzung ZöN Nr. 21. Diese wird in die neue Zone mit Planungspflicht ZPP Nr. VIII «Bärau Teilbereich West» überführt. Die ZPP wird in vier Sektoren (A-D) aufgeteilt, denen jeweils eigene, auf die Arealstudie abgestimmte Bestimmungen bezüglich Art und Mass der Nutzung zugewiesen werden. Weiter wird die ZPP für allfällige Anpassungen an der Kantonsstrasse und eine neue Unterquerung im Bereich der Zettlerei im Sektor C auf die Kantonsstrasse ausgedehnt. 2.2 Baureglementsänderung ZPP Nr. VIII Mit der Überführung des Teilbereichs West von einer Zone für öffentliche Nutzung in eine Zone mit Planungspflicht werden die Bestimmungen zur ZöN Nr. 21 in Art. 3 Abs. 2 des Baureglements überflüssig und daher aufgehoben. Weiter wird die verbindliche Grafik zu den Bestimmungen (Masterplanung vom 17. September 2007) auf Seite 16 gestrichen. Für den Teilbereich «West» werden in Art. 8 Abs. 2 zu den Zonen mit Planungspflicht neue Bestimmungen zur neu geschaffenen ZPP Nr. VIII «Bärau, Teilbereich West» aufgenommen:

10 10 ecoptima Zweck Die ZPP bezweckt die Weiterentwicklung der Stiftung LebensArt, die teilweise Umnutzung und Erneuerung der bestehenden Bauten, die etappenweise Realisierung von Neubauten sowie die Neuorganisation der Erschliessung. Mass der Nutzung Die Geschossflächenziffer oberirdisch (GFZo) über das gesamte Areal beträgt mindestens 0.6 und maximal 0.9. In den Sektoren A, B und D beträgt die zulässige Fassadenhöhe (traufseitig, Seitenfassade) 12.0 m. Im Sektor C gilt eine maximale Gesamthöhenkote von m ü. M., wobei über eine Gesamthöhenkote von m ü. M. hinausgehende Geschosse als Attikageschosse zu gestalten sind. Die Gebäudelängen sind frei. Art der Nutzung Sektor A: Zulässig ist eine gemischte Wohn- und Arbeitsnutzung. Lärmempfindlichkeitsstufe für die 1. Bautiefe ab Kantonsstrasse: III Lärmempfindlichkeitsstufe für die 2. Bautiefe ab Kantonsstrasse: II Sektoren B und D: Zulässig sind eine gemischte Wohn- und Arbeitsnutzung, Gastgewerbe sowie der Verkauf von Produkten der Stiftung LebensART und von Fremdprodukten aller Art. Lärmempfindlichkeitsstufe: III Sektor C: Zulässig sind Wohnnutzungen, stilles Gewerbe und Dienstleistungen sowie Parkierungsanlagen und eine Energiezentrale für die Stiftung LebensART und die weiteren Nutzungen im ZPP-Perimeter. Lärmempfindlichkeitsstufe für die 1. Bautiefe ab Kantonsstrasse: III Lärmempfindlichkeitsstufe für die 2. Bautiefe ab Kantonsstrasse: II Gestaltungsgrundsätze Die Gestaltung der neuen Gebäude (Form und Materialisierung) hat so zu erfolgen, dass sie mit den bestehenden Bauten ein verträgliches Ensemble mit guter Gesamtwirkung ergeben. Die Bebauung entlang der Kantonsstrasse soll sich nach dem Strassenverlauf ausrichten und einen klaren Abschluss des Areals bilden. Das Terrain kann insbesondere im Sektor C zum Ausgleich der Trennwirkung durch die bestehende Druckleitung auf ein einheitliches Niveau angehoben werden. Erschliessungsgrundsätze Der Aussenraum ist mit einer Abfolge von Höfen und Plätzen sowie in die Topografie integrierten, arealverbindenden Langsamverkehrswegen attraktiv und abwechslungsreich zu gestalten. Die Erschliessung für den motorisierten Verkehr erfolgt ab der Kantonsstrasse über die bestehenden Zufahrten, mit Stichstrassen zu den verschiedenen Sektoren. Der Anschluss der teilweise öffentlichen Parkierungsanlage in Sektor C kann direkt ab der Kantonsstrasse erfolgen. Die Bestimmungen werden an die heutigen Bestimmungen zur ZöN Nr. 21 angelehnt, bezüglich Art und Mass der Nutzung auf die Realisierung des mit der Arealstudie entwickelten Bebauungs- und Erschliessungskonzepts abgestimmt.

11 19 5a SBB Gemeinde Langnau i.e. 11 ecoptima Allgemeine Bestimmungen Der Planungszweck, die minimale und maximale Geschossflächenziffer oberirdisch (GFZo), die Grundsätze der Gestaltung sowie die Aufhebung der Beschränkung der Gebäudelänge gelten für alle Sektoren. Die zulässige Geschossflächenziffer oberirdisch wird gegenüber der bislang gemäss Masterplan zulässigen Nutzung leicht erhöht. Spezifische Bestimmungen Die Art der Nutzung, die Fassaden- oder Gesamthöhe 1 und die zulässige Lärmempfindlichkeitsstufe werden auf die Sektoren abgestimmt definiert. strasse 42 Gewerbekanal Bärau Gewerbekanal Bärau SBB 2465 Gewerbekanal Bärau N a a SBB (2738) a a 63 71a 71c 71d 71 71h 72e a 48b Bäraustrasse b 74b 60a 72c 72g 48c 5e 5d 48 48d 52d 58e 58c 60b 70 72d 72h 52 70a A B 56 C D 52c 52a 52b Abb. 5 Vorgesehene Sektorenaufteilung in der ZPP VIII (A = gelb, B = grün, C= orange, D = violett) cherbrücke Sektor A Der Sektor A ist heute weitgehend bebaut. Die bestehenden Gebäude sollen erhalten bleiben und mit Neubauten ergänzt werden. Die bestehenden Bauten dienen dem Wohnen und dem Gewerbe. Im Sektor A soll auch künftig eine gemischte Nutzung mit Wohnen und Arbeit (Gewerbe, Dienstleistung, Lager, etc.) möglich sein. Für die erste Bautiefe entlang der Kantonsstrasse gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe III, ab der 2. Bautiefe die Lärmempfindlichkeitsstufe II. Basierend auf dem neuen Richtraumprogramm (Gültigkeit Juni 2013) und der neuen Heimverordnung der kantonalen Gesundheits- und Fürsorgedirektion gelten neue Vorgaben bezüglich Raumhöhen. Um neue Gebäude im Sektor A, wie bereits mit der Masterplanung von 2007 vorgesehen, mit 4 Vollgeschossen realisieren zu können, ist daher gegenüber der heutigen ZöN eine Erhöhung der zulässigen Fassadenhöhe (gleichbedeutend wie Gebäudehöhe) um 1 m (von 11 m auf 12 m) erforderlich. 1 Die neuen Bestimmungen zur ZPP VIII müssen an die Verordnung über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV) angepasst werden. Die BMBV kennt den Begriff der Gebäudehöhe, die gemäss Baureglement der Gemeinde Langnau vom gewachsenen Terrain bis zur Schnittlinie der Fassadenflucht mit der Oberkante des Dachsparrens und somit ohne Dachkonstruktion gemessen wird, nicht. Entsprechend muss die Gebäudehöhe durch den Begriff der Fassadenhöhe, welche dieselbe Messweise beschreibt, oder den Begriff Gesamthöhe ersetzt werden.

12 12 ecoptima Sektor B Der Sektor B umfasst die wesentlichen Bereiche des ehemalige Lauterburgareals. Die erste und zweite Bautiefe entlang der Kantonsstrasse sind heute mit Fabrik-, Wirtschafts- und Lagergebäuden überbaut. Die bestehenden, als erhaltenswert eingestuften Gebäude und Gebäudeteile sollen mehrheitlich erhalten bleiben und mit Neubauten ergänzt werden. Der Sektor B soll künftig Anziehungspunkt für externe Kunden und Besucher sein. In einer Markthalle möchte die Stiftung LebensART die im eigenen Betrieb produzierten Produkte ergänzt mit Fremdprodukten aller Art anbieten. Ein Quartier-Cafe sowie multifunktionale Räume sollen zum Verweilen einladen. Dienstleistungsnutzungen (z.b. eine Arztpraxis) sowie einzelne Wohnungen in der Zetterei sollen das Angebot abrunden. Darüber hinaus sollen im Sektor B auch künftig Gewerbebetriebe, die Gärtnerei sowie Lagerräume untergebracht werden können. Da hier vorwiegend gearbeitet und weniger gewohnt wird, gilt für den gesamten Sektor die Lärmempfindlichkeitsstufe III. Sektor C Der Sektor C wird heute weitgehend zur Parkierung genutzt. Die bestehenden Gebäude sind älter. Einen grossen Raum nimmt heute die Gärtnerei (künftig in Sektor B) ein. Die Kantonsstrasse, der Bereich unmittelbar entlang der Kantonsstrasse sowie der Bahndamm liegen gegenüber der restlichen Arealfläche um rund 3 m erhöht. Abb. 6 Heutige Situation im Bereich des Sektors C mit Höhenlinien (Quelle: Arealstudie Itten- Brechbühl vom 10. August 2016) Der gesamte Sektor soll neu strukturiert werden. Die Besucher- und Personalparkierung soll künftig besser organisiert und mehrheitlich unterirdisch angeordnet werden. Im Rahmen des Studienauftrags wurde, gestützt auf die Ergebnisse der Arealstudie, die optimale Bebauung und Organisation der Parkierung evaluiert. Primär soll in diesem Sektor neben der Parkierung und einer Energiezentrale gemischtes Wohnen (Pflege und Betreuung, spezielles Wohnen und Wohnen für Dritte) möglich sein.

13 13 ecoptima Das Team Rykart dessen Projektstudie zur Weiterbearbeitung vorgeschlagen wurde und auf welches die Bestimmungen der ZPP abgestimmt sind, verzichtet auf das in der Arealstudie angedachte Parkhaus entlang der Bäraustrasse. Stattdessen bilden zwei leicht versetzte aber baulich getrennte Längsbauten den für die Wohngebäude ab der zweiten Bautiefe erforderlichen Lärmschutz. Für die erste Bautiefe entlang der Kantonsstrasse gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe III, ab der 2. Bautiefe die Lärmempfindlichkeitsstufe II. Die weiteren Bauten sollen um drei zentrale Höfe angeordnet werden. Die Bauten weisen unterschiedliche Geschossigkeiten von zwei- bis fünfgeschossig auf. Im Rahmen des Studienauftrags zeigte sich, dass fünf- bis sechsgeschossige Gebäude durchaus ortsverträglich sind. Die unterschiedlichen Geschossigkeiten in der Projektstudie Rykart verstärken diese Ortsverträglichkeit zusätzlich. Abb. 7 Situation der geplanten Bebauung im Sektor C (Quelle: Rykart Architekten, Stand Weiterbearbeitung, Juni 2017) Die beiden unterirdischen Einstellhallen, die teilweise direkt ab der Kantonsstrasse erschlossen werden sollen, werden geschickt in den beiden heutigen Geländewannen untergebracht. Dadurch können die bestehenden Niveaudifferenzen weitgehend ausgeglichen und das Areal so hindernisfrei gestaltet werden. Um dies zu ermöglichen und die Messweise der künftigen Bauten zu klären wird eine Erhöhung des Terrains im ganzen Sektor C ermöglicht.

14 14 ecoptima Abb. 8 Schnitt durch den Sektor C. Sichtbar sind die gegenüber dem heutigen Terrain (Strichlinie) aufgeschütteten Arealbereiche (Quelle: Rykart Architekten, Stand Studienauftrag, Mai 2017) Gegenüber der zur Weiterbearbeitung empfohlenen Projektstudie werden die im Sektor C maximal zulässigen Gesamthöhen um ein Attikageschoss erhöht. Dadurch soll Spielraum für die weitere Projektierung erhalten bleiben. Die Gesamthöhenkote für den Sektor C wird auf m ü. M. festgelegt, wobei Geschosse die über die Kote von m ü. M. hinausragen als mindestens auf der besonnten Längsseite rückversetzte Attikageschosse gestaltet werden müssen. Dies entspricht maximal fünf Geschossen plus Attika und somit ausgehend vom fertigen Terrain, einer maximal zulässigen Gesamthöhe von ca. 18 m. Aufgrund der Lage unterhalb der Kantonsstrasse und des Bahndamms werden die Bauten von der Kantonsstrasse und benachbarten Grundstücken aus maximal fünfgeschossig wahrgenommen werden. Die Überbauung des Sektors wie auch die Realisierung der Einstellhallen sollen etappiert erfolgen. Sektor D Der Sektor D ist heute praktisch vollständig überbaut. Hier befinden sich heute neben Werkstätten und Lager, insbesondere der Verkaufsladen der Stiftung LebensART. Es ist davon auszugehen, dass die bestehenden Gebäude im Laufe der Zeit teilweise abgebrochen und durch Neubauten ersetzt werden. Im Sektor D soll auch künftig eine gemischte Wohn- und Gewerbenutzung möglich sein. Für die erste Bautiefe entlang der Kantonsstrasse gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe III, ab der 2. Bautiefe die Lärmempfindlichkeitsstufe II.

15 15 ecoptima 3. Auswirkungen 3.1 Vereinbarkeit mit dem übergeordneten Recht Bund Richtplan 2030 Massnahme A_01 Die Zonenplan- und Baureglementsänderung «Bärau, Teilbereich West» stimmt mit den Sachplänen und Konzepten des Bundes überein und stellt eine ganzheitliche und verdichtete Überbauung des bisher unternutzten Areals sicher Mit dem neuen Richtplan 2030 wird Langnau inklusive dem Ortsteil Bärau als regionales Zentrum von kantonaler Bedeutung ausgewiesen und dem Raumtyp «Agglomerationsgürtel und Entwicklungsachsen» (AE) zugewiesen. Für die vorliegende Umzonung von der Arbeits- in eine Mischzone sind die Massnahmen A_01 und A_07 massgebend. Die Massnahme A_01 regelt den Nachweis des Baulandbedarfs Wohnen für 15 Jahre. Heute bestehen in der Gemeinde Langnau 6.2 ha Bauzonenreserven in den Wohn-, Misch- und Kernzonen 1. Der tatsächliche Wohnbaulandbedarf, von welchem die genannten Bauzonenreserven bereits abgezogen wurden, beträgt insgesamt 14.9 ha. Das Massnahmenblatt A_01 bestimmt den Baulandbedarf Wohnen in drei Schritten 2 : 1. Theoretischer 15-jähriger Baulandbedarf Wohnen Der theoretische Baulandbedarf Wohnen wird aus der Anzahl der zusätzlichen Raumnutzer (10 % Wachsstum resp zusätzliche Raumnutzer) und der angestrebten Raumnutzerdichte (RND, 57 Raumnutzer/ ha) berechnet. Dies ergibt: 21.1 ha theoretischer 15-jähriger Baulandbedarf Wohnen 2. Tatsächlicher Baulandbedarf Wohnen Vom theoretischen Bedarf werden die tatsächlichen Reserven an unüberbauten Wohn-, Misch- und Kernzonen (6.2 ha) abgezogen. Es verbleibt als tatsächlicher Baulandbedarf Wohnen: 14.9 ha 3. Korrektur Raumnutzerdichte Wenn eine Gemeinde die angestrebte RND nicht erreicht, muss zusätzlich 1/3 der Reserven in den überbauten Bauzonen berücksichtigt werden. Die Gemeinde Langnau inkl. Ortsteil Bärau übertrifft mit 76 Raumnutzern/ha bereits heute den vorgegebenen Wert von 57 Raumnutzern/ ha, so dass keine Korrektur vorgenommen werden muss. 1 Auswertung der kantonalen Erhebung der Bauzonenreserven per August Datenstand vom 2. September 2015, Bauzonenerhebung des AGR 2015

16 16 ecoptima Die Umzonung des bislang unternutzten Areals von einer ausschliesslich öffentlichen Nutzung in eine Zone mit einer Mischnutzung (öffentliche Nutzungen, Wohnen, Arbeiten, Verkauf), wobei auf dem 6.4 ha grossen Areal ca. 10'000 m² GF Wohnen für Dritte realisiert werden soll, liegt im Rahmen des tatsächlichen Wohnraumbedarfs der Gemeinde Langnau von 14.9 ha. Das Areal erfüllt auch die weiteren im Massnahmenblatt A_01 definierten Umzonungsvoraussetzungen: Erschliessung Areale über 1 ha müssen mindestens die ÖV-Erschliessungsgüteklasse D erreichen, was das Areal erfüllt. Die Kapazität des übergeordneten Strassennetzes ist ausreichend, um den beschränkten Mehrverkehr aufzunehmen. Die Anbindung an das Langsamverkehrsnetz ist mit der bestehenden Verbindung zur Ilfis und dem dort entlang verlaufende Radweg Emmental-Entlebuch sowie den zusätzlichen Wegverbindungen durch den Perimeter optimal. Haushälterischer Umgang mit dem Boden Die Umzonung führt zu einer Umnutzung und Verdichtung des Areals. Mittels vorgeschriebener minimaler oberirdischer Geschossflächenziffer (GFZo) von 0.6 wird der haushälterische Umgang mit dem Boden sichergestellt. Massnahme A_07 Das Massnahmenblatt A_07 regelt die Förderung der Siedlungsentwicklung nach Innen (SEin). Die Gemeinde kommt mit der vorliegenden Planung dem Auftrag des Richtplans nach. Sie nutzt das vorhandene Innenentwicklungspotenzial an einem gut erschlossenen und als Arbeits- und Wohnstandort attraktiven Ort und legt die Realisierung unter Berücksichtigung der bestehenden, teils inventarisierten Bebauung sowie der Siedlungs- und Wohnqualität im Ortsteil Bärau fest. Das Massnahmenblatt A_07 verlangt für die verstärkte Berücksichtigung und Förderung der Siedlungsentwicklung nach innen eine umfassende, das gesamte Gemeindegebiet abdeckende Behandlung dieser Thematik gemäss dem im Massnahmenblatt skizzierten Vorgehen. Es ergeben sich folgende Eckwerte und Erkenntnisse: Die vorliegende Umzonung des bislang unternutzten Areals dient der Siedlungsentwicklung nach innen und setzt diese im Perimeter effektiv um. Die Umzonung in eine ZPP mit gemischter Nutzung entspricht sowohl dem heutigen Bestand, als auch dem Grundsatz «Innenentwicklung vor Aussenentwicklung» und führt zur «Schliessung von Baulücken» bzw. zur «kompakten Siedlungsentwicklung» an einem geeigneten Ort. Mit der Einrichtung einer Markthalle mit Quartiercafe an zentraler Lage des Ortsteils Bärau, wird ein attraktiver öffentlich zugänglicher Raum geschaffen, der auch Impulse für die weitere Innenentwicklung der umliegenden Grundstücke im Ortsteil Bärau schaffen kann.

17 17 ecoptima Die vorliegende Zonenplan- und Baureglementsänderung trägt den Verdichtungsanforderungen des Richtplans Rechnung, indem die Umzonung zu einer gegenüber heute grösseren Raumnutzerdichte führt. Die Bestimmungen zur ZPP verlangen eine minimale Geschossflächenziffer oberirdisch (GFZo) von 0.6, was den für Neueinzonungen und Umzonungen in Zentren 3. und 4. Stufe sowie dem für Langnau relevanten Raumtyp Agglomerationsgürtel und Entwicklungsachsen entspricht. Gemeinde Die Gemeinde beabsichtigt die Ausarbeitung eines Gesamtkonzepts «Siedlungsentwicklung nach innen», in welchem auch der Teilbereich West der Stiftung LebensART Eingang finden und in den Gesamtkontext der Entwicklung der Gemeinde gestellt wird. 3.2 Orts- und Landschaftsbild Ortsbild Mit der vorliegenden Zonenplan- und Baureglementsänderung soll die bisherige Grundlage für eine Überbaung des Areals, die Masterplanung von 2007, abgelöst werden, ohne dabei das mögliche Nutzungsmass wesentlich zu erhöhen. Die ZPP-Bestimmungen übernehmen den in der ZöN 21 festgelegten Gestaltungsgrundsatz, wonach die Gestaltung der neuen Gebäude (Form und Materialisierung) im Teilbereich West so zu erfolgen hat, dass sie mit den bestehenden Bauten ein mit dem orts- und landschaftsbild verträgliches Ensemble mit guter Gesamtwirkung ergeben, und ergänzen diesen um ausführlichere Bestimmungen zur Einordnung ins Landschaftsbild. Der Ortsteil Bärau charakterisiert sich heute in der 1. Bautiefe durch eine relativ dichte Strassenrandbebauung und eine eher lockere Bebauung mit vielen verzettelten Grünflächen in den weiteren Bautiefen. Bauten und Anlagen wie im ehemaligen Lauterburgareal oder die Stiftung LebensART prägen das Ortsbild. Im Rahmen der weiteren Planung sollen sich die Neubauten optimal in diese Struktur einordnen. Um dies sicherzustellen, wurde im Rahmen des Studienauftrags die richtige Anordnung und Dimension des baulichen Lärmschutzriegels entlang der Kantonsstrasse sehr viel Wert gelegt. Bauinventar Das Inventar der kantonalen Denkmalpflege stuft die Baugruppe im Lauterburgareal, im Sektor B, als erhaltenswert ein. Zur Baugruppe gehören die erhaltenswerten Gebäude an der Bäraustrasse 56 («Garage»), 58 (Webhalle), 60 (Zettlerei) und 60a (Garnlager). Den erhaltenswerten Fabrikgebäuden ist im Rahmen der Projektierung angemessen Rechnung zu tragen, wobei im Rahmen der Gesamtentwicklung des Areals verschiedene Bauteile zurückgebaut werden sollen (vgl. Vertiefung Arealstudie). Der Erhalt, resp. Rückbau der Gebäude wurde im Rahmen der Arealstudie mit der kantonalen Denkmalpflege vorbesprochen und soll im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens geregelt werden.

18 18 ecoptima a 72e Abb. 9 Erhaltenswerte Gebäude im Teilgebiet West (Quelle: Vertiefung Arealstudie Teilgebiet West, IttenBrechbühl, August 2016) Abb. 10 Die erhaltenswerte Baugruppe des Lauterburgareals von der Bäraustrasse in Blickrichtung Süd (Quelle: Bauinventar der kantonalen Denkmalpflege) Landschaft Der Teilbereich West liegt in der durch die Ilfis gebildeten Ebene zwischen Kantonsstrasse und der Bahnlinie. Der Bahndamm grenzt das Areal und somit die Bauzone klar von der unbebauten und landwirtschaftlich genutzten Ilfis-Ebene ab. Mit einer grosszügigen Abfolge von Plätzen und durchgrünten Höfen soll eine attraktive ganzheitliche Umgebungsgestaltung sicher-

19 19 ecoptima gestellt und ein attraktiver Übergang von der relativ dichten Strassenrandbebauung hin zum Bahndamm und somit dem Siedlungsrand geschaffen werden. 3.3 Erschliessung und Parkierung Erschliessung Die Erschliessung des Teilbereichs West wurde im Rahmen der vertiefenden Arealstudie über die bestehenden Zufahrten bei den Gebäuden Bäraustrasse Nrn. 48A, 58 und 68 angedacht und mit dem Tiefbauamt vorbesprochen. Der Anschluss an die Kantonsstrasse beim Gebäude Nr. 68 und der Querschnitt der Zufahrt müssen im Hinblick auf die Erschliessung der neuen Gebäude im Bereich des Sektors C ausgebaut werden. Die momentan nicht der Norm entsprechende und ebenfalls anzupassende Zufahrt Bäraustrasse Nr. 58 ist als Zufahrt zu den Kundenparkplätzen (Gärtnerei und Webhalle) angedacht. Abb. 11 Erschliessungskonzept mit Strassenhierarchien (Quelle: Vertiefung Arealstudie Teilgebiet West, IttenBrechbühl, August 2016) Das Erschliessungskonzept wird im Rahmen der weiteren Planung weiterentwickelt. Die Zufahrt zum öffentlichen Bereich der Einstellhalle im Sektor C soll künftig direkt ab der Kantonsstrasse erfolgen. Das kantonale Tiefbauamt erachtet eine solche direkte Zufahrt als sinnvoll, fordert jedoch auf dem Areal einen Aufstellraum für 2-3 Fahrzeuge, um einen Rückstau auf die Kantonsstrasse zu verhindern und die Gewährleistung der erforderlichen Sichtweiten.

20 20 ecoptima Parkierung Die Besucher- und Personalparkierung im Sektor C wird neu organisiert. Für die Mitarbeitenden und Besucher der Stiftung LebensART sowie für die in Sektor C geplanten Wohnbauten ist die Parkierung in den beiden geplanten Tiefgaragen sowie mit oberirdischen Parkplätzen angedacht. Das Verhältnis der unterirdischen zu den oberirdischen Parkplätzen ist abhängig von der Etappierung. Im Endausbau sollten die Parkplätze jedoch überwiegend unterirdisch angeordnet sein. Im übrigen Areal sind weitere oberirdische Besucherparkplätze und Anlieferungsbereiche möglich. Veloabstellplätze sollen in ausreichender Anzahl sichergestellt und funktional in die Gebäudestruktur und den Aussenraum integriert werden, so dass sie auf kurzen und sicheren Wegen erreicht werden können. Arealinterner Verkehr und Langsamverkehr Über das gesamte Areal soll in weiteren Planungsschritten ein Erschliessungskonzept für den Langsam- und den motorisierten Verkehr innerhalb des Areals entwickelt werden. Darin soll auch die Organisation der Notzufahrt, der Entsorgung sowie die Anordnung der erforderlichen Veloabstellplätze enthalten sein. Ein einfaches, übersichtliches, siedlungsinternes Wegsystem soll die arealinterne Erschliessung sowie die Anbindung an das übergeordnete Strassennetz sicherstellen. Im Innern des Areals soll es Bereiche geben, die ausschliesslich für den Langsamverkehr vorgesehen sind. Diese werden hindernisfrei auszugestalten sein. Der Teilbereich Ost ist heute mittels mehrerer Fussgängerübergänge sowie einer Fussgängerunterführung mit dem Teilbereich West verbunden. Entlang der Kantonsstrasse soll ein Trottoir von der Zufahrt bei der Bäraustrasse 68 bis zum jetzigen Heimladen geschaffen werden. Der bestehende Fussgängerübergang vom Hauptgebäude zum heutigen Parkplatz soll erhalten bleiben. Neben den Fussgängerübergängen und der bestehenden Fussgängerunterführung zwischen den Gebäuden Bäraustrasse Nr. 68 und 71c, soll im Norden des Sektors C zwischen den Gebäuden Bäraustrasse Nr. 60 und 71a eine neue, zusätzliche, hindernisfreie Fussgängerunterführung geschaffen werden. Die neue Unterführung soll einen optimalen und sicheren Zugang zu den Dienstleistungen in der ehemaligen Zettlerei und der geplanten Markthalle gewährleisten. 3.4 Lärm Der Teilbereich West liegt eingebettet zwischen SBB-Bahnlinie und Kantonsstrasse und wird entsprechend durch Lärm belastet. Auch auf dem Areal selber erfolgen Vorgänge, wie das betreute Arbeiten in verschiedenen Werkstätten (bspw. Schreinerei), die auf lärmempfindliche Nutzungen einwirken können. Im Rahmen der Arealstudie wurden die bestehenden Emissionen und die Belastung auf die geplanten lärmempfindlichen Nut-

21 21 ecoptima zungen abgeschätzt. Die Untersuchungen und Berechnungen bezüglich Lärmbelastung zeigen, dass die Emissionen der Kantonsstrasse wesentlich problematischer sind als die Emissionen der Bahn. Mittels Lärmgutachten konnte aufgezeigt werden, dass die Planungswerte für eine ES II in der 1. Bautiefe ab Kantonsstrasse teilweise nicht eingehalten werden können. Entsprechend gilt es, lärmempfindliche Nutzungen von der Kantonsstrasse abgewendet anzuordnen und gegebenenfalls mit grösseren Gebäudekörpern entlang der Kantonsstrasse vor Emissionen zu schützen. Mit den unterschiedlichen Lärmempfindlichkeitsstufen, wird der bestehenden Lärmsituation entlang der Kantonsstrasse Rechnung getragen. Im Rahmen der weiteren Planung ist nachzuweisen, dass die geltenden Grenzwerte eingehalten werden können. 3.5 Nicht-ionisierende Strahlung Die ZPP Nr. VIII wird im Westen durch eine Bahnlinie begrenzt. Gemäss einer Grobabschätzung der SBB muss damit gerechnet werden, dass auf diesem Streckenabschnitt der Anlagegrenzwert beidseits der Bahn, bis zu einer Distanz von 10 m ab Gleisachse überschritten wird. Im Rahmen der Projektierung sind alle erforderlichen baulichen Massnahmen zu treffen, um jedes Risiko magnetischer Störungen in den Gebäuden in unmittelbarer Nähe der Bahnanlagen zu vermeiden. 3.6 Gewässer und Gewässerschutz Gewässer Mitten durch den Teilbereich West führt mit dem Gewerbekanal ein eingedoltes Gewässer. Anlässlich einer Begehung mit dem Tiefbauamt wurde festgestelt, dass es sich beim Gewerbekanal um kein Fliessgewässer nach Art. 3 WBG handelt, da dieser eigens für die Nutzung der Wasserkraft künstlich angelegt wurde sowie einzig aus der Illfis gespiesen wird und daher ohne Speisung durch die Ilfis kein eigenes Bachbett bilden würde. Da es sich vorliegend um ein künstliches Gewässer handelt, kann auf die Ausscheidung eines Gewässerraums (gemäss GschG) verzichtet werden. Der Gewerbekanal ist jedoch dienstbarkeitlich gesichert und daher ungeschmälert zu erhalten sowie für Instandhaltungsarbeiten zugänglich zu halten. Die Distanz zur benachbarten Ilfis beträgt überall mehr als 30 Meter. Ausserdem befindet sich der erhöhte Bahndamm zwischen Ilfis und Teilbereich West. Gewässerschutz Das Areal befindet sich im Gewässerschutzbereich Au. Dieser umfasst Gebiete, deren Grundwasservorkommen geringmächtig sind. Es dürfen keine Anlagen erstellt werden, die unter dem mittleren Grundwasserspiegel

22 22 ecoptima liegen, wobei Ausnahmen bewilligt werden können, soweit die Durchflusskapazität des Grundwassers gegenüber dem unbeeinflussten Zustand um höchstens 10 % vermindert wird. 3.7 Naturgefahren und Altlasten Naturgefahren Der Teilbereich West, respektive Teile des Sektors A befinden sich gemäss Gefahrenkarte in einem Gefahrengebiet geringer Gefährdung durch Wassergefahren. Da es sich bei der LebensART Bärau um eine Einrichtung handelt, die beeinträchtigte und betagte Personen beheimatet, ist es wahrscheinlich, dass es sich bei Bauten im entsprechenden Bereich des Sektors I um sensible Bauten handelt. Auf die vorliegende Zonenplan- und Baureglementsänderung hat dies keinen Einfluss, da das zulässige Nutzungsmass gegenüber der bestehenden Masterplanung nicht wesentlich verändert wird. Abb. 12 Naturgefahrenkarte (Quelle: Geoportal Kanton Bern) Altlasten Im Kataster der belasteten Standorte findet sich für den Teilbereich West kein Eintrag.

23 23 ecoptima 4. Verfahren 4.1 Vorgehen Die Zonenplan- und Baureglementsänderung wird im ordentlichen Verfahren nach Art. 58 ff BauG durchgeführt. Es ergibt sich folgender ungefährer Zeitplan: Januar - März 2017 März - Juli 2017 August - September 2017 September - Oktober 2017 Oktober - Januar 2017 Februar 2018 März 2018 April 2018 Mai 2018 Sommer 2018 Anschliessend Entwurf Zonenplan- und Baureglementsänderung Bereinigung, Freigabe durch Baukommission und Gemeinderat Mitwirkung Entwurf, Bereinigung und Freigabe Mitwirkungsbericht durch Baukommission und Gemeinderat Vorprüfung Bereinigung nach Vorprüfung / Beschluss Baukommission und Gemeinderat Auflage Öffentliche Auflage evtl. Einspracheverhandlungen Beschlussfassung Gemeinderat Beschlussfassung Grosser Gemeinderat Genehmigung AGR 4.2 Mitwirkung Die Mitwirkung wird mit einer öffentlichen Auflage gewährt. Im Rahmen der Mitwirkung sind alle interessierten Personen dazu eingeladen, Eingaben und Anregungen zuhanden der Planungsbehörde einzureichen. Zur Information der Bevölkerung soll während der Mitwirkungsauflage eine öffentliche Veranstaltung durchgeführt werden, an welcher die Arealstudie, die Ergebnisse des Studienauftrags sowie die vorliegende Zonenplan- und Baureglementsänderung vorgestellt und Fragen beantwortet werden. 4.3 Vorprüfung Im Rahmen der kantonalen Vorprüfung prüft das Amt für Gemeinden und Raumordnung die vorliegende Planung unter Einbezug weiterer Fachstellen auf ihre Rechtmässigkeit.

24 24 ecoptima 4.4 Auflage Nach Abschluss der Vorprüfung und Bereinigung der Planungsunterlagen findet die 30-tägige öffentliche Auflage statt. Während der Auflagefrist können berechtigte Organisationen und von der Planung betroffene Personen schriftlich und begründet Einsprache erheben. 4.5 Beschlussfassung und Genehmigung Nach der Beschlussfassung durch den Gemeinderat und den Grossen Gemeinderat wird das Amt für Gemeinden und Raumordung über allfällige unerledigte Einsprachen entscheiden. 5. Beilagen Vertiefte Arealstudie «Bärau, Teilgebiet West» der Itten+Brechbühl AG vom 10. August 2016 Schlussbericht Studienauftrag Sektor C vom 14. Juni 2017