Umzonung Zonenplanänderung Dorf Heimenschwand

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1 Gemeinde Buchholterberg Kanton Bern Umzonung Zonenplanänderung Dorf Heimenschwand Erläuterungsbericht Vorprüfungsexemplar Die Umzonung ZöN Dorf Heimenschwand umfasst: Umzonung der ZöN Dorf in eine ZPP Dorf Sie besteht aus: Ausschnitt Zonenplan Baureglementanpassung mit neuem Art. 26a ZPP Dorf Erläuterungsbericht September 2015

2 Auftraggeber Einwohnergemeinde Buchholterberg Auftragnehmer Bührer und Dällenbach Ingenieure AG Höchusweg 6, 3612 Steffisburg Telefon , Fax Bearbeitung Daniel Jäggi, Geomatiktechniker FA Barbara Dällenbach, dipl. Arch.HTL/Planerin 2

3 Inhaltsverzeichnis Zonenplanänderung Dorf Heimenschwand Ausgangslage Grundlagen Die Aufgabestellung Ziel der Planung Inhalt Zweck und Nutzung Perimeter Erschliessung Planungsinstrumente Zonenplanänderung Baureglementänderung Leitbild der Gemeinde Auswirkungen auf die Umwelt Ausganglage Ortsbild, Natur, Umwelt Verfahren Allgemein Planung Orientierung Bevölkerung Mitwirkung / öffentliche Auflage Vorprüfung Kommentar zur Vorprüfung (Folgt nach Vorprüfung) Auflage und Beschlussfassung

4 Zonenplanänderung Dorf Heimenschwand 1. Ausgangslage Die Parzellen Nr. 1904, 1925 und 239 wurden in den 80-er Jahren als ZöN eingezont. Im schützenswerten Gebäude auf der Parzelle Nr. 239 wurde der Kindergarten einquartiert. Die Parzelle Nr wurde zusammen mit der Parzelle Nr (damals wie heute Post und Wohnung; Eigentümer: Post und Gemeinde) als ZöN ausgeschieden, weil das Postgebäude ursprünglich mit einem Verwaltungsbau für die Gemeinde erweitert werden sollte. Das Projekt des Architekturbüros Peter Schenk aus Steffisburg scheiterte schliesslich an der Gemeindeversammlung aufgrund der hohen Baukosten. Erst im Jahr 2001 baute die Gemeinde ihre Verwaltung am heutigen Standort auf der Nachbarparzelle Nr. 2664, als Teil einer Gesamtüberbauung. Mit dem Abschluss der regionalen (OSZ Unterlangenegg) und der kommunalen Schulreform 2014 in Heimenschwand und dem Neubau des Betriebsgebäudes 2013 in Hinterägerten ist der Bedarf an der ZöN im Dorf Heimenschwand definitiv nicht mehr vorhanden. Das Interesse an der attraktiven Baulandparzelle im Dorf ist schon lange gross, besonders aus der Privatwirtschaft. Aber auch die Gemeinde machte sich Gedanken über die Zukunft dieses gut gelegenen und für hiesige Verhältnisse grosszügige Baugrundstücks. Von gab es gar eine behördliche Arbeitsgruppe, die sich der zukünftigen Nutzung annahm. Das Begehren damals war vor allem ein Versorgungszentrum für die Gemeinde und die Region. Die Poststelle auf Parzelle Nr war stets integriert. Die Gemeinde möchte nun alle drei ZöN-Parzellen im Dorf Heimenschwand (239, 1904 und 1925) in eine sogenannte ZPP (Zone mit Planungspflicht) für Wohn- und Gewerbenutzung (stilles Gewerbe) umzonen. Aufgrund der geänderten Verhältnisse für alle drei Parzellen braucht die Umzonung nicht in einer Ortsplanungsrevision angegangen zu werden (Bestätigung des Amts für Gemeinden und Raumordnung AGR per Mail am 25.September 2013). Was ist eine Zone mit Planungspflicht (ZPP)? Eine Zone mit Planungspflicht (ZPP) bezweckt die ganzheitliche, haushälterische und qualitativ anspruchsvolle wirtschaftliche und bauliche Entwicklung unüberbauter und umzunutzender Areale. Sie ermöglicht die Gestaltung einer leicht verdichteten Überbauung für Wohnen und stilles Gewerbe. Gemäss Art. 93 des Bernischen Baugesetzes setzt das Bauen in einer Zone mit Planungspflicht eine rechtskräftige Überbauungsordnung voraus; diese wird durch den Gemeinderat erlassen. Das heisst, bevor in einer Zone mit Planungspflicht (ZPP) ein Baugesuch eingereicht werden kann, muss eine weitere Planungsstufe in Form einer Überbauungsordnung (UeO) durchlaufen werden. Die UeO wird vom Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) vorgeprüft, verlangt eine öffentliche Auflage von 30 Tagen, sowie die Beschlussfassung durch die Gemeinde. Anschliessend wird die Überbauungsordnung vom AGR genehmigt. 4

5 Wieso eine ZPP/UeO? Die Gemeinde hat sich ausführlich mit der Umzonung auseinandergesetzt. Da sie für die Parzelle Nr lange eigene Interessen an einer Nutzung mit öffentlichem Charakter hatte und sich das besagte Bauland an zentraler Lage im Dorfkern befindet, sieht die Gemeinde mit einer UeO das bessere Instrument, auf die Qualität von Architektur und Nutzung der weiteren Planungsschritte Einfluss nehmen zu können als in einer direkten Umzonung in eine Wohn- und Gewerbezone. Zudem befinden sich die Umzonungsparzellen im Ortsbildschutzperimeter, welche für jede Planung eine qualifizierte, fachliche Begleitung und Zusammenarbeit mit der Kantonalen Denkmalpflege erfordert. Mit einer UeO ist der Einbezug von Fachpersonen in einer frühen Planungsphase möglich. Im Weiteren kann sich die Gemeinde während der Planung angemessen einbringen und gewährleistet zum Beispiel mit einem Fachgremium eine dem Orts- und Landschaftsbild erforderliche Qualität der Überbauung. Mit einer Überbauungsordnung kann eine optimale Zusammenarbeit der beteiligten Partnerinnen und Partnern sichergestellt werden. Die Gemeindebehörde ist sich möglicher Schwierigkeiten und des längeren Verfahrens mit der Ausarbeitung einer UeO bewusst. Durch die intensive und fundierte Auseinandersetzung mit der Zukunft dieses Areals ist sie mehr denn je überzeugt, mit einer UeO den erwarteten Einfluss auf die Planung erlangen zu können. Der neue Richtplan des Kantons Bern vom September 2015 Der Richtplan wurde in zentralen Bereichen geändert und an das revidierte Raumplanungsgesetz angepasst. Im Zentrum steht die Siedlungsentwicklung nach innen. Diese Entwicklung betrifft auch die Gemeinde Buchholterberg. Sie wird im Richtplan als sogenannten Raumtyp für Hügel- und Berggebiete mit einer minimalen Geschossflächenziffer von 0.4 eingestuft. Das bedeutet, dass auch in unseren Siedlungen verdichteter gebaut werden kann. Verdichtet bauen jedoch braucht Qualität; die gestalterischen Ansprüche an Bauprojekte werden steigen. Diese Erkenntnis ist ein weiterer Grund, mit der ZPP einfacher ein qualifiziertes Verfahren durchführen zu können. 2. Grundlagen Die wichtigsten kommunalen Grundlagen: - Zonenplan von Baureglement von Leitbild der Gemeinde von Bauinventar der Gemeinde Buchholterberg von Katasterplan Wasser und Abwasser der Gemeinde Buchholterberg, Stand Projektstudie von 2008 und Kantonaler Richtplan vom September

6 Weitere Grundlagen: - Musterbaureglement Kanton Bern, Stand AHOP (Arbeitshilfe) Erfolg mit der Überbauungsordnung - AHOP von der Zone mit Planungspflicht zur Baubewilligung 3. Die Aufgabestellung Die Aufgabestellung ist komplex: Die Parzelle Nr soll überbaut werden; der bereits vorhandene öffentliche Parkplatz muss erweitert werden. Hier partizipieren die Kirchgemeinde und verschiedene Vereine. Der zukünftige Platz soll einen Dorfplatzcharakter bekommen. Die Parzelle Nr mit Stockwerkeigentum der Post kann in eine Gesamtüberbauung einbezogen werden, dazu ist der Abbruch der Liegenschaft Nr. 23 eine Option. Die Parzelle Nr. 239 mit dem schützenswerten ehemaligen Kindergarten soll ebenfalls Teil der UeO werden. Das Gebäude Nr. 33 soll vorerst in Gemeindebesitz bleiben. 4. Ziel der Planung 4.1 Inhalt Umzonung ZöN Dorf Heimenschwand der Parzellen Nr. 239, 1904 und 1925 in eine ZPP Dorf 4.2 Zweck und Nutzung Das Umzonen der ZöN-Parzellen Nr. 239, 1904 und 1925 in eine UeO gemäss Perimeter im Zonenplan. Die Gemeinde macht hierfür von dem planerischen Mittel in Art. 88 Baugesetz Gebrauch, welcher ihr erlaubt, mit einer ZPP, resp. Überbauungsordnung mitzubestimmen, wie dieser Teil des Dorfkerns überbaut werden soll. Für die Gemeinde ergibt dies folgende Zielsetzung: - Mitbestimmung von Nutzung und Qualität der Überbauung; Anstreben einer hohen gestalterischen Qualität der Überbauung. - Schutz der best. Liegenschaft Nr. 33 (alter Kindergarten) und Definition ihrer neuen Nutzung und Umgebung - Gestaltung eines Dorfplatzes und charakteristischer Aussenräumen; Begegnungsraum - Öffentliche Parkplätze; Planung einer Einstellhalle - Koordination der partizipierenden Organe wie Kirchgemeinde, Vereine, Post, Interessenten, öffentliche Verwaltung, Gewerbe, ÖV - Einbezug der Erschliessung 6

7 4.3 Perimeter Der Perimeter der ZPP Dorf umfasst die Parzellen des nachfolgenden Planes 5. Erschliessung Das Areal ist grundsätzlich erschlossen. Die Erschliessungsplanung bedarf besonderer Aufmerksamkeit in Bezug auf den Verteiler der einzelnen Eigentümer und Nutzer. Strasse Wasser Kanalisation Elektro, Telefon, TV Das Areal ist indirekt über die Kantonsstasse erschlossen. Die Detailerschliessung, sofern es eine gibt und die privaten Erschliessungswege werden Gegenstand der UeO sein. Das Dorf ist mit Trink-, Brauch- und Löschwasser erschlossen. Die Basis- (ARA) und Detailerschliessung ist vorhanden. Die überbauten Parzellen Nr. 239 und 1924 sind angeschlossen. Das Gebiet ist vollständig erschlossen. 7

8 Öffentlicher Verkehr Infrastruktur Die STI-Bus Verbindungen Heimenschwand-Thun (43) und Heimenschwand-Oberdiessbach (44) fahren direkt vor der heutigen Post. In unmittelbarer Nähe befinden sich die Gemeindeverwaltung, AHV-Zweigstelle, Post, einen Blumenladen mit Café, Kirche, Kirchgemeindehaus sowie eine Käserei mit Dorfladen 6. Planungsinstrumente 6.1 Zonenplanänderung Der Zonenplan legt die Bauzonen fest. Er ist im Sinne einer Nachführung durch Überbauungsordnungen und kleinere Zonenplanänderungen zu ergänzen und andererseits auf die heutigen Gegebenheiten wie zum Beispiel die geänderten Verhältnisse in Bezug auf den Bedarf an einer ZöN im Dorf anzupassen. Der Perimeter ZPP Dorf ist im Zonenplan mit einer roten Punktelinie definiert. 6.2 Baureglementänderung Für die ZPP Dorf werden die Vorschriften in einem zusätzlichen Artikel (26a) verständlich und übersichtlich ergänzt. Für die ZPP werden die wesentlichen Artikel gemäss kantonalem Musterreglement sinngemäss übernommen und in an das bestehende Baureglement angepasster Form widergegeben. Die Vorgaben des übergeordneten Rechts bleiben verbindlich. 6.3 Leitbild der Gemeinde Die Umzonung der ZöN Dorf in eine ZPP Dorf als geringe Massnahme entspricht der Zielsetzung des Gemeinderates. Die Umnutzung und Erweiterung liegen im Rahmen der Vorgaben des Kantonalen Richtplans. Die Grundsätze des räumlichen Leitbildes 2002 der Gemeinde Buchholterberg werden beachtet. Da sich die Suche nach Bauland in der Gemeinde nach wie vor als schwierig erweist und dazu die haushälterische Bodennutzung Priorität hat, wird die verdichtete und massvolle Entwicklung im Dorf angestrebt. In diesem Sinn werden auch die Oberziele der Ortsplanungsrevision 2005 eingehalten, sowie die Ziele der aktuellen Raumplanung Verdichtung nach innen gemäss kantonalem Richtplan vom September

9 7. Auswirkungen auf die Umwelt 7.1 Ausganglage Als Teil des Ortskerns der Gemeinde Buchholterberg nimmt der ZPP-Perimeter eine wichtige Position ein. Er bietet eine vorzügliche Wohnlage in einem ländlichen Dorf mit einer guten Infrastruktur. Landwirtschaft, Kleingewerbe, öffentliche Verwaltung, Wohnen, ÖV und Kirche reichen sich auf kleinem Raum die Hand. Dies prägt auch die Bewohner, herrscht doch heute ein ausgesprochen enger, freundschaftlicher Zusammenhalt untereinander. 7.2 Ortsbild, Natur, Umwelt Ortsbild Der ZPP-Perimeter befindet sich in der Baugruppe A des Bauinventars der Kantonalen Denkmalpflege. Baugruppe A Natur / Gewässer Wertvolle Lebensräume für Pflanzen und Tiere sind von der Umzonung nicht betroffen. Umwelt Die Verdichtung wird in einem für die Umwelt und die Bevölkerung verträglichem Mass erfolgen. 8. Verfahren 8.1 Allgemein Der Zonenplan der Gemeinde obliegt einer Planbeständigkeit von ca. 10 Jahren. Änderungen sind nur zulässig, wenn die Verhältnisse erheblich geändert haben. Mit der Schliessung der Schule treten somit veränderte Verhältnisse auf, was eine Anpassung des Nutzungsplanes ermöglicht. 9

10 8.2 Planung Im Juni 2014 beauftragte der Gemeinderat Buchholterberg das Ingenieurbüro Bührer und Dällenbach aus Steffisburg, die Umzonung ZöN Dorf in eine ZPP zu planen. Eine positive Voranfrageantwort vom Amt für Gemeinden und Raumordnung zum Planungsvorhaben wurde der Gemeinde am 25.Juni 2013 per Mail mitgeteilt. 8.3 Orientierung Bevölkerung Die Gemeinde befasst sich seit längerer Zeit mit der Entwicklung des Dorfkerns. Zeitweise befasste sich eine dafür gegründete Arbeitsgruppe mit der Entwicklung des Dorfes Heimenschwand. Viele Interessierte, Betroffene und öffentliche Institutionen wurden einbezogen. Am 08.September 2011 fand ein öffentlicher Informationsanlass zum Dorfzentrum statt. Am 23.Mai 2014 wurde die Bevölkerung anlässlich der Gemeindeversammlung (GV) über die Umzonungsabsicht informiert; diese erteilte dem Gemeinderat den Planungsauftrag. 8.4 Mitwirkung / öffentliche Auflage Vom 10. bis 25.September 2015 lagen die Entwürfe der Baureglements- und Zonenplanänderung öffentlich auf. Publiziert wurde die Mitwirkung im Thuner Amtsanzeiger, Ausgabe Nr. 37 vom 10.September 2015 und auf der Homepage der Gemeinde Buchholterberg. Die betroffenen Grundeigentümer und Mieter der Dorfparzellen wurden mit Zustellung eines Informationsschreibens direkt über die Mitwirkungsauflage informiert. Insgesamt gingen bei der Gemeindeverwaltung Anregungen / Einwände und. Planungsvorschläge ein. Siehe dazu den separaten Mitwirkungs- und Erläuterungsbericht. 8.5 Vorprüfung Der Vorprüfungsbericht vom. vom Amt für Gemeinden und Raumordnung wird nachfolgend ausführlich kommentiert. 8.6 Kommentar zur Vorprüfung (Folgt nach Vorprüfung) 8.7 Auflage und Beschlussfassung Auflage Öffentliche Planauflage vom.. Beschlussfassung Die Gemeindeversammlung stimmte dem Antrag des Gemeinderates am. zu. 10

11 Heimenschwand, Der Gemeindepräsident Die Sekretärin Beat Haldimann Patricia Christen Der Gemeinderat und Ressortleiter Bau Die Projektverfasser Hansruedi Siegrist 11