Der Mietprozess. Harald Kinne Vors. Richter am LG Berlin a.d. Ernst Beierlein Rechtsanwalt in München. Michael Koch. Dr. Nikolaus Stackmann

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1 Der Mietprozess von Ernst Beierlein Rechtsanwalt in München Michael Koch Rechtsanwalt in München Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Harald Kinne Vors. Richter am LG Berlin a.d. Dr. Nikolaus Stackmann Vors. Richter am LG München I Axel Zimmermann Rechtsanwalt in München Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Verlag C. H. Beck München 2006

2 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Abkürzungs- und Literaturverzeichnis IX XIX 1. Kapitel. Allgemeiner Teil (Koch) I. Zuständigkeit 1 1. Sachliche Zuständigkeit 2 a) Wohnraum 2 b) Geschäftsraum 4 c) Mischmietverhältnisse 5 d) Werkswohnungen 6 2. Örtliche Zuständigkeit 7 a) Anwendungsbereich 7 b) Wohnraum gem. 549 Abs. 2 Nr. 1-3 BGB 8 c) Klagen gegen Verwender von AGB Internationale Zuständigkeit 10 II. Prozessführungs-und Sachbefugnis (Zimmermann) Allgemeines 11 a) Bedeutung nur einer Unterschrift bei Personenmehrheit im Rubrum 11 b) Bedeutung mehrerer Unterschriften bei nur einer Person im Rubrum 13 c) Bedeutung der Unterschrift im Zusammenhang mit einer juristischen Person 13 d) Neue Bundesländer Verwalter Erbengemeinschaft Erwerber BGB-Gesellschaft Personenmehrheiten 20 a) Aktivlegitimation und Prozessführungsbefugnis 20 b) Passivlegitimation Insolvenzverwalter Nießbrauch-/Erbbauberechtigter Zwangsverwalter Nachlassverwalter Testamentsvollstrecker Mieterverein/Haus-und Grundbesitzerverein (Verbandsklage) 26 a) Aktivlegitimation/Prozessfuhrungsbefugnis 26 b) Passivlegitirnation 27 III. Obligatorisches Schlichtungsverfahren (Koch) Allgemeines Ausnahmen Landesrechtliche Bestimmungen Gang des Schlichtungsverfahrens Kapitel. Räumungsklage (Koch) I. Abgrenzung Wohnraum/Gewerbe Allgemeines Mischmietverhältnisse 32 II. Klage auf künftige Leistung Wohnraum Gewerbe Ziehfrist bei fristloser Kündigung 34 III. Räumungsantrag und Schlüssigkeit des Vermietervorbringens Allgemeines 35 IX

3 Inhalt Inhaltsverzeichnis 2. Antrag Wohnraum 37 a) Ordentliche Kündigung 37 b) Fristlose Kündigung Geschäftsraum 48 IV. Kündigung im Prozess Zulässigkeit Form Erneute Räumungsklage 52 V. Sachvortrag des Mieters Ordentliche Kündigung von Wohnraummietverhältnissen Fristlose Kündigung von Wohnraummietverhältnissen Geschäftsraumietverhältnisse 56 VI. Fortsetzungsantrag des Mieters Anwendungsbereich Voraussetzung Fortsetzung nach Widerspruch Gerichtliches Verfahren Weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses 58 VII. Räumungsfrist Anwendungsbereich Räumungsfrist gem. 721 Abs. 1 ZPO Räumungsfrist gem. 721 Abs. 2 ZPO (künftige Räumung) Verlängerung oder Verkürzung der Räumungsfrist gem. 721 Abs. 3 ZPO Höchstdauer der Räumungsfrist gem. 721 Abs. 5 ZPO Wirkung der Räumungsfrist Rechtsmittel, 721 Abs. 6 ZPO Verzicht auf Räumungsfrist Räumungsfrist bei Räumungsvergleichen, 794 a ZPO 68 VIII. Kosten Wohnraum Geschäftsraum Erledigung des Räumungsrechtsstreits in der Hauptsache 72 IX. Streitwert 73 X 3. Kapitel. Klagen auf Duldung, Zustimmung oder Erlaubnis (Beierlein) I. Allgemeines f 75 II. Duldungspflichten des Mieters Besichtigungs-/Betretungsrecht des Vermieters Duldung von Umbau/Instandsetzung/Instandhaltung 77 a) Umbauarbeiten 77 b) Erhaltungsmaßnahmen (Instandsetzung/Instandhaltung) Duldung Verbesserung-, Modernisierungsmaßnahmen Duldungsansprüche gegen Untermieter 83 III. Duldungspflichten des Vermieters Wegnahme von Einrichtungen Duldung baulicher Veränderungen Duldung des Gebrauches des Mietsache Installation von Anlagen 87 IV. Zustimmungspflichten des Vermieters Bauliche Veränderungen Veränderungen für eine behindertengerechten Nutzung der Wohnung Zustimmung zur Tierhaltung Zustimmung Gebrauchsüberlassung an Dritte/Untermiete 97 V. Zustimmungspflichten des Mieters 103

4 Inhaltsverzeichnis Inhalt 4. Kapitel. Mieterhöhungen (Kinne) I. Klage auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete ( 558 b BGB) Klageverfahren Beweisverfahren Kosten, Gebührenstreitwert, Beschwerdewert Nachholung formell unwirksamer Mieterhöhungsverlangen Nachteilige Vereinbarungen 125 II. Mieterhöhung nach Modernisierung ( 559 BGB) Grundsätze Mieterhöhung gem. 558 BGB und Modernisierungszuschlag Staffelmiete und Modernisierungszuschlag Indexmiete und Modernisierungszuschlag Klageverfahren Gebührenstreitwert 130 III. StafFelmieterhöhungen Vereinbarung Form Staffeldauer Ausschluss anderweitiger Mieterhöhungen Kündigungsrecht des Mieters Begrenzung der Staffel durch Verbot der Mietpreisüberhöhung Rechtsfolgen Klageverfahren Streitwert 137 IV. Indexmiete Allgemeines Zweck Anwendungsbereich Wirksamkeitsvoraussetzungen 141 a) Vereinbarung 141 b) Schriftform 141 c) Indexierung 142 d) Dauer der Vereinbarung 142 e) Dauer der Indexmiete Mieterhöhungsverfahren Unwirksame Vereinbarungen Klageverfahren Streitwert 146 < 5. Kapitel Unterlassungsklagen (Beierlein) I. Allgemeines 147 II. Unterlassungsklagen des Vermieters Unterlassung vertragswidrigen Gebrauches des Mietsache Entfernung von Sachen aus Mieträumen Streitwerte 153 III. Unterlassungsklagen des Mieters gegen den Vermieter Gegen Beeinträchtigungen/Störungen des Besitzes und Gebrauchsrechtes Abgrenzung zur Klage auf Vornahme einer Handlung Streitwerte 155 IV. Unterlassungsklagen des Mieters/Vermieters gegenüber Dritten Wegen Belastung des Mietobjektes mit einem Recht Dritter Unterlassungsansprüche Mieter gegenüber Untermieter 156 XI

5 Inhalt Inhaltsverzeichnis 3. Unterlassungsansprüche Mieter gegenüber anderen Mietern oder sonstigen Dritten Unterlassungsanspruch Vermieter gegen störende Dritte Unterlassungsanspruch Grundpfandgläubiger gegen Mieter 157 V. Gesetz über Unterlassungsklagen bei Verbraucherrechts-und anderen Verstößen Kapitel. Feststellungsklagen (Beierlein) I. Allgemeines 159 II. Begriff des Rechtsverhältnisses 159 III. Rechtliches Interesse an alsbaldiger Feststellung 160 IV. Abgrenzung Leistungsklage 161 V. Verjährungshemmung 162 VI. Schlüssigkeit Klage/Darlegungs- und Beweislast positive und negative Feststellungsklage 163 VII. Zwischenfeststellungsklage 164 VIII. Weitere Beispielsfälle für mietrechtliche Feststellungsklagen 164 IX. Streitwerte 168 XII 7. Kapitel. Klage auf Vornahme einer Handlung (Zimmermann) I. Klage des Mieters Beseitigung von Mängeln 171 a) Allgemeines 171 b) Antrag und Schlüssigkeit 172 c) Beweislast 174 d) Streitwert Auskunftsanspruch Herausgabe des Sparbuches oder der Bankbürgschaft 176 a) Sparbuch, Freigabeerklärung 176 b) Bürgschaft 178 c) Schlichtungsverfahren Abschluss eines Mietvertrages 178 a) Anspruch 178 b) Antrag 179 c) Schlüssigkeit 179 II. Klage des Vermieters Durchführung von Schönheitsreparaturen Auskunftsanspruch 181 a) Wohnraum 181 b) Gewerbliches Mietverhältnis 182 c) Streitwert Entfernung eines Tieres 182 a) Anspruch 182 b) Antrag 183 c) Schlüssigkeit 183 d) Streitwert 183 e) Schlichtungsverfahren Beendigung der Nutzung der Räume durch den Untermieter 183 a) Wohnraummietverhältnisse 183 b) Gewerbliches Mietverhältnis Rückbau baulicher Veränderungen, Beseitigung von Einrichtungen 185 a) Anspruch 185 b) Klageantrag 185 c) Schlüssigkeit 186

6 Inhaltsverzeichnis Inhalt 6. Beseitigung von Schimmel 186 a) Antrag 186 b) Schlüssigkeit Entfernung einer Parabolantenne 186 a) Anspruch 186 b) Antrag 187 c) Schlüssigkeit 187 d) Streitwert 188 e) Schlichtungsverfahren Einräumung des Mitbesitzes 188 a) Anspruch 188 b) Antrag 189 c) Schlüssigkeit 189 III. Verweis auf weitere Klagemöglichkeiten Kapitel. Stufenklage (Zimmermann) I. Allgemeines 191 II. Auskunftsanspruch des Mieters Höhe der Kaution Auskunft bezüglich der Anlageart Rechnungslegung, Einsicht in die Unterlagen, Zahlungsklage Streitwert 196 III. Auskunftsanspruch des Vermieters Umsatz Anzahl und Namen der Untermieter Auskunft über den Verbleib von Pfandsachen Kapitel. Zahlungsklagen (Beierlein) I. Klagen des Vermieters Zahlung einer Barkaution Zahlung von Mietrückständen Betriebskostennachzahlungen Zahlung künftiger Mieten Zahlung Nutzungsentschädigung Sonstige Zahlungsansprüche des Vermieters wegen Vorenthaltung 223 a) Schadensersatzansprüche 223 b) wegen unterbliebener Rückgabe der Mietsache Sonstige Schadensersatzansprüche des Vermieters 225 a) Verzögerung von Modernisierungsarbeiten 225 b) Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauches 226 c) nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen 229 d) durch den Mieter verschuldete fristlose Kündigung des Mietverhältnisses 232 II. Klagen des Mieters Mietpreisüberhöhung (Zimmermann) 233 a) Mangellage 234 b) Unangemessen hohes Entgelt 235 c) Ausnutzung der Mangellage Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch wegen eines Mangels der Mietsache ( 536 a BGB) (Beierlein) 236 a) Schadensersatzanspruch ( 536 a Abs. 1 BGB) 236 b) Aufwendungsersatzanspruch nach 536 a Abs. 2 BGB Sonstige Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen (Beierlein) 241 a) 539 Abs. 1 BGB/Geschäftsführung ohne Auftrag 241 b) Aufwendungsersatzanspruch des Mieters nach 554 Abs. 4 BGB Sonstige Schadensersatzansprüche des Mieters (Beierlein) 243 a) Nutzlose Aufwendungen 243 XIII

7 Inhalt Inhaltsverzeichnis b) Schadensersatzansprüche des Mieters wegen Vorenthaltung der Mietsache/ Nichtgewährung des Gebrauches 244 c) Schadensersatz des Mieters wegen Vereitelung des Vorkaufsrechtes nach 577 BGB 245 d) Schadensersatz des Mieters wegen entgangener Kautionszinsen Rückzahlung der Kaution (Beierlein) Rückzahlung einer Mietvorauszahlung ( 547 BGB) (Beierlein) Bereicherungsansprüche des Mieters (Beierlein) 251 III. Klagen Dritter gegen den Vermieter (Beierlein) Kapitel. Urkundenprozess (Zimmermann) I. Mietzahlung Wohnraummietverhältnisse Gewerberaummietverhältnisse 256 II. Zukünftige Mieten/Nutzungsentschädigung 256 III. Sonstige Ansprüche Kapitel. Einstweilige Verfügung (Zimmermann) I. Allgemeines 259 II. Räumung Wohnraum Gewerberaum 261 III. Doppelvermietung 262 IV. Duldung Duldung der Modernisierung Duldung von Erhaltungsmaßnahmen 264 V. Untersagung oder Erzwingung baulicher Maßnahmen 264 VI. Mietzahlung 266 VII. Konkurrenzschutz 266 VIII. Betretungsrecht 267 IX. Wiedereinräumung des Besitzes 268 X. Betriebspflicht 269 XI. Vermieterpfandrecht Anspruch des Vermieters Anspruch des Mieters auf Herausgabe 271 XII. Untervermietung Anspruch des Vermieters Anspruch des Mieters 273 XIII. Vorkaufsrecht des Mieters ( 577 BGB) 273 XIV. Kaution 275 XV. Sonstige Fälle Konflikt mit Lebensgefährten Unzureichende Beheizung Einstweilige Verfügung auf Abschluss eines Hauptmietvertrages Lärmstörungen Widerruf einer Einzugsermächtigung Stellplatznutzung Bloßstellung Wassersperrung Störung der Gemeinschaftsantennenanlage Mängelrüge des Mieters gegenüber potentiellem Käufer Verbandsklage 278 XVI. Anwaltszwang 278 XVII. VoUziehungsfrist 279 XIV

8 Inhaltsverzeichnis Inhalt XVIII. Schutzschnft 279 XIX. Rechtsbehelfe 279 XX. Streitwert Kapitel. Zwangsvollstreckung (Koch) I. Vorläufige Vollstreckbarkeit Ohne Sicherheitsleistung Anträge der Parteien 282 II. Einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung 283 III. Räumungsvollstreckung Voraussetzungen Titel gegen Schuldner Durchführung der Zwangsräumung 287 IV. Handlung oder Unterlassung Abgrenzung Durchführung 293 V. Abgabe einer Willenserklärung 293 VI. Vollstreckungsschutz Anwendungsbereich Voraussetzungen Verfahren Kapitel. Rechtsbehelfe (Stackmann) I. Einleitung Eingang der Entscheidung Antrag auf Berichtigung und Ergänzung 303 II. Berufung Einlegen der Berufung 306 a) Zuständiges Gericht 306 b) Formalien 308 c) Wiedereinsetzung in den vorigen Stand 308 d) Statthaftigkeit der Berufung 309 e) Beschwer 310 f) Anschlussberufung 311 g) Berufungsrücknahme Berufungsbegründung 313 a) Frist und Fristverlängerung 313 b) Aufbau der Berufungsbegründung 314 c) Die Rügen im Einzelnen Gerichtliche Reaktion auf Berufung und Berufungsbegründung 327 a) BeschJussverfahren 327 b) Urteilsverfahren Berufungserwiderung 335 a) Fristverlängerung 335 b) Aufbau der Berufungserwiderung Berufungsurteil 341 a) Entscheidungsgrundlage 341 b) Sachentscheidung oder Rückverweisung 343 c) Rechtsmittelzulassung 344 d) Inhalt des Berufungsurteils 345 III. Revision und Nichtzulassungsbeschwerde Einlegen der Revision 348 a) Formalien 348 b) Statthaftigkeit der Revision 348 XV

9 Inhalt Inhaltsverzeichnis c) Nichtzulassungsbeschwerde 349 d) Anschlussrevision 354 e) Zurücknahme der Revision Revisionsbegründung 356 a) Vorüberlegung 356 b) Inhalt der Rügen Zurückweisungsbeschluss und Revisionsurteil 358 IV. Sprungrevision Statthaftigkeit Rügemöglichkeiten Einwilligung des Gegners Formalien Antrags- und Antragsbegründungsfrist Zulassungsentscheidung 361 V. Sofortige Beschwerde Einlegen der sofortigen Beschwerde 361 a) Zuständiges Gericht 361 b) Formalien 361 c) Beschwerdefrist 362 d) Statthaftigkeit der sofortigen Beschwerde 362 e) Beschwer 363 f) Anschlussbeschwerde 364 g) Beschwerderücknahme Beschwerdebegründung Abhilfeverfahren Entscheidung im Abhilfeverfahren 366 a) Unzulässige Beschwerde 366 b) Zulässige Beschwerde Beschwerdeverfahren 368 a) Gesetzlicher Richter 368 b) Verfahren des Beschwerdegerichts 369 c) Entscheidung des Beschwerdegerichts 369 VI. Beschwerde 370 VII. Rechtsbeschwerde Einlegen der Rechtsbeschwerde 371 a) Beschwerdefrist 371 b) Formalien 371 c) Statthaftigkeit der Rechtsbeschwerde 372 d) Beschwer 372 e) Anschlussrechtsbeschwerde 372 f) Zurücknahme der Rechtsbeschwerde Begründung der Rechtsbeschwerde 373 a) Gesetzlich zugelassene Rechtsbeschwerde 373 bq Gerichtlich zugelassene Rechtsbeschwerde Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts 374 VIII. Weitere Beschwerde Einlegen der weiteren Beschwerde 374 a) Zuständiges Gericht 374 b) Formalien 374 c) Beschwerdefrist und Wiedereinsetzung 374 d) Statthaftigkeit der weiteren Beschwerde 375 e) Anschlussbeschwerde 375 f) Beschwerderücknahme Begründung der weiteren Beschwerde Abhilfe- und Beschwerdeverfahren 376 IX. Weitere Rechtsbehelfe Erinnerung 376 XVI

10 Inhaltsverzeichnis Inhalt 2. Gehörsrüge 376 a) Rügeschrift 377 b) Mögliche Entscheidungen Verfassungsbeschwerde zum Bundesverfassungsgericht 380 a) Subsidiarität der Verfassungsbeschwerde 381 b) Verhältnis zur Beschwerde zum Landesverfassungsgericht 382 c) Beschwerdeschrift 383 d) Verfahrensfortsetzung vor dem Ausgangsgericht Kapitel. Selbständiges Beweisverfahren (Zimmermann) I. Allgemeines 387 II. Vermieter 388 III. Mieter Minderung Ortsüblichkeit der Miete Entschädigungshöhe Ablösevereinbarung zwischen Mieter und Nachmieter 390 IV. Streitwert 390 Sachregister 391