Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Lebensmittelsupermarktes mit Getränkemarkt an der Heufurter Straße, Nordheim v. d.

Transkript

1 Auswirkungsanalyse Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Lebensmittelsupermarktes mit Getränkemarkt an der Heufurter Straße, Nordheim v. d. Rhön für die arcus Bauträger GmbH Wittelsbacherring Bayreuth Ihre Ansprechpartner Dipl.-Geogr. Markus Wotruba (Leiter BBE Standortforschung) Marina Deisenberger, M.Sc. Humangeographie (Projektleitung) BBE Handelsberatung GmbH Brienner Straße München Deutschland Tel Fax BBE Handelsberatung GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche vor allem gewerbliche Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches, auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Verfassers gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der BBE Handelsberatung GmbH. Wissen schafft Zukunft. München Hamburg Köln Leipzig Erfurt München, 7. August 2018

2 Inhaltsverzeichnis 1 Ausgangssituation und Zielsetzung Projektplanung und Projektdaten Makrostandort Nordheim v. d. Rhön Mikrostandortanalyse Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftvolumen Einzugsgebiet Marktpotenzial Angebotssituation im Untersuchungsgebiet Angebotssituation im Einzugsgebiet Angebotssituation in Nordheim v. d. Rhön Angebotssituation in Hausen Angebotssituation in Sondheim v. d. Rhön Angebotssituation in Ostheim v. d. Rhön Angebotssituation in Willmars Angebotssituation in Fladungen Angebotssituation in Oberelsbach Angebotssituation in Stockheim Angebotssituation außerhalb des Einzugsgebiets Angebotssituation in Mellrichstadt Weitere Angebotsstandorte im Umland Zusammenfassung Auswirkungsanalyse Bauplanungsrechtliche Beurteilungsgrundlagen Umsatzprognose Flächenleistung Marktanteilskonzept Methodische Vorgehensweise Umsatzlenkungseffekte / wettbewerbliche Auswirkungen Auswirkungen des Vorhabens auf zentrale Versorgungsbereiche Landesplanerische Beurteilung / Auswirkungen auf die Ziele der Landes- und Regionalplanung Fazit

3 Abbildungsverzeichnis Abbildung 2.1: Lageplan des Planvorhabens... 5 Abbildung 3.1: Raumstruktur und Lage der Gemeinde... 7 Abbildung 3.2: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer von Nordheim v. d. Rhön sowie der umliegenden Gemeinden... 8 Abbildung 4.1: Lage des Planvorhabens... 9 Abbildung 4.2: Derzeitige Situation am Planstandort Abbildung 4.3: Fußläufiges Einzugsgebiet des Vorhabens (800 m-radius) Abbildung 5.1: Einzugsgebiet des Planvorhabens in Nordheim v. d. Rhön Abbildung 6.1: Wettbewerbersituation (Auswahl) Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Sozioökonomische Rahmendaten des Vorhabenstandorts... 6 Tabelle 2: Marktpotenzial im Sortiment Lebensmittel Tabelle 3: Marktpotenzial, Umsatz und Umsatz-Kaufkraft-Relation im Einzugsgebiet Tabelle 4: Angebotssituation nach Lagen Tabelle 5: Orientierungswerte der Umsatzverlagerungen bei großflächigen Ansiedlungsvorhaben Tabelle 6: Prospektive Raumleistung Tabelle 7: Marktanteilsprognose bei m² Verkaufsfläche im Bereich Lebensmittel Tabelle 8: Umsatzherkunft Lebensmittel Gesamtvorhaben Tabelle 9: Umsatzumlenkung Gesamtvorhaben

4 1 Ausgangssituation und Zielsetzung In der Gemeinde Nordheim vor der Rhön ist die Ansiedlung eines Lebensmittelsupermarktes an der Heufurter Straße geplant. Dieser umfasst den Neubau eines Supermarktes mit separatem Getränkemarkt mit einer Gesamtverkaufsfläche von m². Dabei sollen rd m² auf den Supermarkt und rd. 413 m² auf den Getränkemarkt entfallen. Der Neubau soll mit einer Filiale der Firma Rewe belegt werden, die eine Verlagerung vom bestehenden Standort der Nachbarstadt Fladungen an den Vorhabenstandort vorsieht. Baurechtlich ist die Änderung des Flächennutzungsplanes und ein vorhabenbezogener Bebauungsplan "Sondergebiet Einzelhandel Heufurter Straße" vorgesehen. Die benachbarte Stadt Fladungen hat hierzu eine Stellungnahme verfasst, in welcher sie auf einen Verstoß der Ansiedlungsgemeinde gegen das interkommunale Abstimmungsgebot gemäß 2 Abs. 2 BauGB verweist. Dort heißt es Die Bauleitpläne benachbarter Gemeinden sind aufeinander abzustimmen. Dabei können sich Gemeinden auch auf die ihnen durch Ziele der Raumordnung zugewiesenen Funktionen sowie auf Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche berufen. Das folgende Gutachten untersucht im Rahmen einer Auswirkungsanalyse die potentiellen Auswirkungen des geplanten Vorhabens auf die Stadt Fladungen. Im Zuge der umfassenden Auswirkungsanalyse werden insbesondere folgende Fragestellungen thematisiert: Welche einzelhandelsrelevanten Rahmenbedingungen herrschen vor (Soziodemographie, Arbeitsmarkt, Pendler, Erreichbarkeit, etc.)? Welche angebots- und nachfrageseitigen Strukturdaten sind für den Einzelhandel vor Ort von Bedeutung (Makrostandortanalyse)? Wie gestaltet sich der Mikrostandort des Vorhabens? Welchen Einzugsbereich hat das geplante Vorhaben? Welche Festlegungen aus kommunalen Entwicklungsleitlinien (z.b. Entwicklungskonzepten) kommen zum Tragen? Wie ist das Vorhaben hinsichtlich seiner Auswirkungen zu bewerten? Welche Auswirkungen sind auf Versorgungszentren in der Ansiedlungsgemeinde und in benachbarten Gemeinden zu erwarten? 4

5 2 Projektplanung und Projektdaten Die Planung sieht den Neubau eines Supermarktes mit rd m 2 Verkaufsfläche und eines Getränkemarkts mit rd. 413 m 2 am Planstandort Heufurter Straße in Nordheim v. d. Rhön vor. Einen Überblick zur Grundstückssituation gibt die nachfolgende Projektskizze. Abbildung 2.1: Lageplan des Planvorhabens Quelle: Auftraggeber 5

6 3 Makrostandort Nordheim v. d. Rhön Im Folgenden werden einzelhandelsrelevante Rahmendaten dargestellt, die zur Beurteilung des Vorhabens notwendig sind. Dazu zählen soziodemographische sowie nachfrage- und angebotsseitige Strukturdaten des Ortes, in dem der Standort liegt. Tabelle 1: Sozioökonomische Rahmendaten des Vorhabenstandorts Einwohnerzahl 1 (Stand ) Bevölkerungsentwicklung 1 ( ) Bevölkerungsprognose ,9 % (Nordheim v. d. Rhön) 6,4 % (Lkr. Rhön-Grabfeld) Leichtes Bevölkerungswachstum auf Einwohner vorausgesagt 3,9 % (Lkr. Rhön-Grabfeld) Pendlersaldo 2 (2016) Arbeitslosenquote 1 (Stand: 2016) 1,7 % Zentralörtliche Einstufung keine Einzelhandelszentralität 3 100,9 Landkreis Rhön-Grabfeld (BRD: 100) Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer 3 91,9 1 Bayerisches Landesamt für Statistik 2 IHK Standortportal Bayern 3 MB Research Geographische Lage und Erreichbarkeit Die Gemeinde Nordheim vor der Rhön liegt im Landkreis Rhön-Grabfeld in Unterfranken im Norden Bayerns. Der Landkreis grenzt unmittelbar an Thüringen. In Nord-Süd-Richtung wird Nordheim v. d. Rhön von der Bundesstraße B285 durchquert. An dieser, als Hauptortsdurchfahrt fungierenden Bundesstraße, ist auch der Projektstandort gelegen. Außerdem stellt sie die Zubringerstraße zur 15 km entfernten Autobahn (A71) dar. Die nächstgelegenen Orte mit mindestens Einwohnern sind die in rd. 50 bis 70 km Entfernung gelegenen Städte Bad Kissingen und Schweinfurt im Süden, Fulda im Westen und Suhl im Nordosten. Innerhalb des Landkreises bilden Mellrichstadt in rd. 10 km Entfernung und rd Einwohnern und Bad Neustadt a. d. Saale (20 km; Einwohner) die größten Orte. Landesplanerische Einstufung Gemäß dem Landesentwicklungsprogramm Bayern 2018 (LEP) und dem untergeordneten Regionalplan Main-Rhön nimmt Nordheim v. d. Rhön als Gemeinde mit ca Einwohnern keine zentralörtliche Funktion ein. Bei den nächstgelegenen zentralen Orten handelt es sich um die Grundzentren Ostheim v. d. Rhön und Fladungen, sowie das Mittelzentrum Mellrichstadt. Letzteres übernimmt innerhalb der Region überörtliche Funktionen. 6

7 Abbildung 3.1: Raumstruktur und Lage der Gemeinde Quelle: Landesentwicklungsprogramm Bayern (Strukturkarte 2018). Bevölkerungsdaten Aktuell leben rd Einwohner (Stand: ) in der Gemeinde Nordheim v. d. Rhön. Zwischen Ende 2006 und 2016 ist die Bevölkerung um -2,9 % geschrumpft. Der gesamte Landkreis verzeichnete im gleichen Zeitraum einen doppelt so hohen Bevölkerungsrückgang von -6,4 %. Demnach ist der Trend einer rückläufigen (ländlichen) Bevölkerung der letzten Jahre und Jahrzehnte auch in der Gemeinde erkennbar. Gemäß den Vorausschätzungen des Bayerischen Landesamtes für Statistik ist bis 2028 in Nordheim v. d. Rhön mit einem Bevölkerungszuwachs von +2,8 % zu rechnen, während der Landkreis Rhön-Grabfeld mit einem Bevölkerungsrückgang von -3,9 % weiter schrumpfen wird. Arbeitsmarktsituation Im Jahresdurchschnitt 2016 lag die Arbeitslosenquote der Gemeinde mit 1,7 % deutlich unter dem bayerischen (3,2 %) und dem bundesweiten Durchschnitt (6,1 %). Auch die Arbeitslosenquote im gesamten Landkreis Rhön-Grabfeld liegt mit aktuell 2,1 % (Juni 2018) weit unter den bayerischen und bundesweiten Vergleichswerten. Die Zahl der Auspendler übertrifft die der Einpendler um 272. Einzelhandelsrelevante Kaufkraft Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft für die Gemeinde Nordheim v. d. Rhön beträgt 91,9 (D= 100). Sie liegt somit unter dem Wert des Landkreises Rhön-Grabfeld (94,7) sowie deutlich unter dem Durchschnittswert des Bundeslandes Bayern (106,2). Dies bedeutet, dass den Einwohnern Nordheims im Vergleich zu Gesamtdeutschland ein um rd. 9 % geringerer Betrag für Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung steht. Verglichen mit den umliegenden Gemeinden ist lediglich die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer von Mellrichstadt mit 98,3 höher. Mit Ausnahme von Ostheim v. d. Rhön (92,2) weisen alle weiteren Nachbargemeinden einen niedrigeren Kaufkraftindex als Nordheim v. d. Rhön auf. Demnach ist für den Vorhabenstandort von einer zum Bundesvergleich geringeren Kaufkraft in der Umgebung auszugehen. 7

8 Abbildung 3.2: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer von Nordheim v. d. Rhön sowie der umliegenden Gemeinden Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer Mellrichstadt Ostheim v. d. Rhön Nordheim v. d. Rhön Fladungen Oberelsbach Willmars Sondheim v. d. Rhön Lkr. Rhön-Grabfeld 98,3 92,2 91,9 90,4 88,4 86,2 85,7 94,7 Bayern 106,2 Quelle: MB-Research (Stand 2018) Fazit zum Makrostandort Nordheim v. d. Rhön Der Vorhabenstandort in der Gemeinde Nordheim v. d. Rhön befindet sich an der regional wichtigen Verbindungsachse B285 und ist somit an das überregionale Verkehrsnetz angebunden. Aktuell leben rund Menschen in der Gemeinde. Bis 2028 wird ein leichtes Bevölkerungswachstum prognostiziert. Mit einer Arbeitslosenquote von 1,7 % ist im Gemeindegebiet von einer Vollbeschäftigung auszugehen. Es besteht eine im Bundesvergleich unterdurchschnittliche aber im regionalen Vergleich höhere einzelhandelsrelevante Kaufkraft. 8

9 4 Mikrostandortanalyse Neben der Analyse des Makrostandortes stellt die Mikrostandortanalyse den zweiten Teil der Standortbewertung dar. Damit werden insbesondere die Aspekte der Lage und der verkehrlichen Erreichbarkeit thematisiert. Der Mikrostandort ist vor allem auch für die Abgrenzung des Einzugsgebietes von Relevanz. Lage des Projektgrundstücks und Nutzungsumfeld Der Projektstandort an der Heufurter Straße (B 285) befindet sich im nordwestlichen Teil der Gemeinde Nordheim v. d. Rhön am Ortsrand. Südlich des Planstandorts befindet sich das rd m² große Gewerbegebiet Stettener Straße, in dem vornehmlich gewerbliche Betriebe ansässig sind. Dieses umfasst ein Autohaus, ein Fahrradfachgeschäft, ein Busunternehmen sowie einen Holzverarbeitungsbetrieb. Nördlich des Planvorhabens grenzt ein Bauernhof an. Östlich des Planstandortes und südlich des Gewerbegebiets grenzt Wohnbebauung an. Abbildung 4.1: Lage des Planvorhabens Quelle: Nexiga, eigene Darstellung. 9

10 Abbildung 4.2: Derzeitige Situation am Planstandort Quelle: BBE Handelsberatung, eigene Aufnahmen. Versorgungsfunktion und wohnortnahe Versorgung Dem Standort kommt vor allem eine Versorgungsfunktion für die Bewohner im fußläufigen Einzugsbereich des Standortes zu. In der Summe leben im fußläufigen Einzugsbereich 1 von 800 Metern rd. 540 Personen, für die das Vorhaben eine Nahversorgungsfunktion übernehmen kann. Durch die Lage an der B 285 ist der Standort zudem für alle Einwohner Nordheims gut erreichbar. Abbildung 4.3: Fußläufiges Einzugsgebiet des Vorhabens (800 m-radius) Quelle: Nexiga, eig. Bearbeitung. 1 Als fußläufiger Einzugsbereich wird allgemein unabhängig von den jeweils standörtlichen Gegebenheiten bei Lebensmittelanbietern ab 400 m² Verkaufsfläche ein Radius von rd. 500 bis maximal 800 m angesetzt, dies entspricht ca. 8 bis 15 Gehminuten. In ländlich geprägten Gebieten können z.t. bis m angesetzt werden. 10

11 Verkehrliche Situation Der Standort ist für PKW-Kunden über die Heufurter Straße erreichbar, die durch den Ort führt und die Hauptverbindung mit den umliegenden Ortschaften darstellt. Die Bushaltestelle Obere Mühle ist in etwa 500 m zu erreichen. Diese ermöglicht eine Verbindung zwischen Fladungen und Bad Neustadt an der Saale (Linie 8153) und somit eine Einbindung in das regionale ÖPNV-Netz. Planungsrechtliche Situation Aufgrund der Großflächigkeit des geplanten Vorhabens ist die Ausweisung eines sonstigen Sondergebietes nach 11 BauNVO erforderlich. Hierfür ist die Erstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach 12 BauGB vonnöten. Vor dem Hintergrund, dass Bebauungspläne aus Flächennutzungsplänen zu entwickeln sind, ist zudem eine Änderung des Flächennutzungsplans vorzunehmen. Fazit zum Mikrostandort Der Vorhabenstandort ist momentan unbebaut und unterliegt einer landwirtschaftlichen Nutzung. Das Vorhabenumfeld ist geprägt von Gewerbeimmobilien, Wohnnutzung sowie landwirtschaftlich genutzten Flächen. Der Vorhabenstandort befindet sich an der Heufurter Straße (B285), die den Ort in südöstlich-nordwestlicher Richtung durchzieht. Es besteht somit eine gute verkehrliche Erschließung für den motorisierten Individualverkehr. Aufgrund der Lage innerhalb eines Siedlungszusammenhangs mit wesentlichen Wohnanteilen und der starken Nahversorgungsfunktion für Nordheim v. d. Rhön ist der Standort als städtebaulich integriert zu bewerten. Auch die Regierung von Unterfranken bewertet das Vorhaben als integriert im Sinne von Ziel (siehe Stellungnahme vom ). Für die Realisierung des Projekts wird ein vorhabenbezogener Bebauungsplan entwickelt. 11

12 5 Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftvolumen 5.1 Einzugsgebiet Die Abgrenzung des Einzugsgebietes des Supermarktes mit Getränkemarkt und die Berechnung des vorhabenrelevanten Kaufkraftvolumens stellen weitere wichtige Bezugspunkte für die nachfolgende Analyse der möglichen Auswirkungen des Vorhabens dar. Für die Einkaufsorientierung der Bevölkerung und damit die Abgrenzung des Einzugsgebietes von Einzelhandelsbetrieben spielen grundsätzlich mehrere Faktoren eine maßgebliche Rolle: die Häufigkeit der Bedarfsdeckung im geplanten Sortimentsbereich, der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand, die relevante Wettbewerbssituation, wie z. B. die Entfernung und die Attraktivität der relevanten Wettbewerber im engeren und weiteren (regionalen) Standortumfeld, die Attraktivität der Einzelhandelslage, die durch die Betriebsgröße, die Leistungsfähigkeit und den Bekanntheitsgrad des Konzepts bzw. der Betreiber bestimmt wird, die Qualität des Mikrostandortes, die aus der verkehrlichen Erreichbarkeit, der Lage zu Siedlungsschwerpunkten und aus möglicherweise vorhandenen Agglomerationseffekten resultiert, Barrierewirkungen, ausgehend von den topographischen, infrastrukturellen oder baulichen Gegebenheiten. Von entscheidender Bedeutung für die Einzugsgebietsabgrenzung des Standortes ist neben der Erreichbarkeit 2 insbesondere die regionale Angebotsstruktur vergleichbarer Lebensmittelanbieter. Basierend auf der Erreichbarkeit und der dargestellten Angebotssituation ist folgendes Einzugsgebiet zu erwarten: Zone I (= Kerneinzugsgebiet) umfasst das Gemeindegebiet Nordheim v. d. Rhön mit rd Einwohnern. In diesem Bereich wird das Vorhaben die höchste Marktdurchdringung erreichen. Das Einzugsgebiet der Zone II (= Naheinzugsgebiet) schließt sich an das Kerneinzugsgebiet an und umfasst die Kommunen Hausen, Ostheim v. d. Rhön, Sondheim v. d. Rhön und Willmars. Summiert leben etwa Einwohner in dieser Zone. Da in den Ortschaften kein Rewe-Markt angesiedelt ist, ist von Kundenbeziehungen zum Planvorhaben auszugehen, jedoch bestehen auch Versorgungsbeziehungen zu den Anbietern in Ostheim v. d. Rhön und insbesondere auch in Mellrichstadt. Die Marktdurchdringung wird somit niedriger sein als in Zone I. In Zone III (= erweitertes Einzugsgebiet), die die Stadt Fladungen, die Gemeinde Stockheim und den Markt Oberelsbach mit rd Einwohnern umfasst, wird die Marktdurchdringung in Vergleich zu Zone I und Zone II weiter abnehmen. Dies begründet sich insbesondere durch die zunehmende Entfernung zum Planvorhaben sowie durch eigenes Angebot in den Gemeinden sowie Kundenbeziehungen zu weiteren Standorten wie Mellrichstadt. Insgesamt kann das Vorhaben auf ein Einzugsgebiet (Zone I + II + III) mit aktuell rd Einwohnern zurückgreifen. Die nachstehende Abbildung verdeutlicht die Abgrenzung des Einzugsgebietes. Ein weiteres Ausgreifen des Einzugsgebiets des Rewe-Markts ist unrealistisch, da aufgrund der zunehmenden Fahrzeiten sowie der Angebotssituation in den weiteren Kommunen wie Mellrichstadt eine weitergehende überörtliche Versorgungsfunktion des Rewe-Marktes auszuschließen ist. Zu nennen ist zudem auch das Oberzentrum Bad Neustadt an der Saale (rd Einwohner), das 2 Verbraucher akzeptieren zum Einkauf von Lebensmitteln größtenteils eine Entfernung zwischen Wohnung und Einkaufsort von 5 bis 10 Minuten. (Quelle: BBE Handelsberatung, Nahversorgung 2010, Perspektiven der Nahversorgung). 12

13 mit den Anbietern Aldi, Lidl, Norma, E Center, Kaufland und Tegut über eine umfangreiche Nahversorgung verfügt. Abbildung 5.1: Einzugsgebiet des Planvorhabens in Nordheim v. d. Rhön Quelle: Nexiga, BBE Handelsberatung, eigene Bearbeitung. 5.2 Marktpotenzial Die Höhe der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft wird durch die Einkommensverhältnisse der Bevölkerung bestimmt. Die Kennziffer gibt unabhängig von der Größe der Stadt das verfügbare Netto-Einkommen pro Einwohner im Verhältnis zum Gesamteinkommen in der Bundesrepublik an, welches für die Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung steht. Das vorhabenrelevante Kaufkraftvolumen errechnet sich aus der Multiplikation der Bevölkerungszahl im Einzugsgebiet und dem statistisch ermittelten Pro-Kopf-Ausgabebetrag (IFH-Handelsforschung), bewertet mit der jeweiligen sortimentsspezifischen Kaufkraftkennziffer 3 (Quelle: BBE!CIMA!MB-Research). Wie bereits erwähnt ist die einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Gemeinde Nordheim v. d. Rhön leicht unterdurchschnittlich. Die sortimentsspezifische Kaufkraft für Lebensmittel liegt bei 92,6. In den weiteren Gemeinden des Einzugsgebiets sind ebenfalls durchschnittliche Kaufkraftniveaus zu konstatieren. Die durchschnittlichen Pro-Kopf-Ausgaben der Bevölkerung betragen für Lebensmittel bundesweit Anmerkung: Die sortimentsspezifische Kaufkraft spiegelt die Nachfrage der privaten Haushalte bzw. Personen einer Stadt oder Region für spezielle Sortimente im Einzelhandel wider. Sie weicht von der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft ab, welche zusammenfassend die Ausgaben über alle Sortimente im Einzelhandel darstellt. Durch die sortimentsspezifische Kaufkraft werden die unterschiedlichen Elastizitäten innerhalb der einzelnen Branchen abgebildet. 13

14 Tabelle 2: Marktpotenzial im Sortiment Lebensmittel Ort Einwohner 2016 Kaufkraftkennziffer Lebensmittel Marktpotenzial Lebensmittel in Mio. Zone I Nordheim v. d. Rhön ,6 2,4 Zone I gesamt ,4 Zone II Hausen ,0 1,5 Sondheim v. d. Rhön ,4 2,0 Ostheim v. d. Rhön ,9 7,2 Willmars ,3 1,2 Zone II gesamt ,9 Zone III Fladungen ,0 4,9 Oberelsbach ,6 5,7 Stockheim ,7 2,3 Zone III gesamt ,9 Gesamt (Zone I+II+III) ,1 Quelle: BBE!CIMA!MB-Research. Rundungsdifferenzen möglich. Nach den Zahlen der BBE-Marktforschung steht, unter Berücksichtigung der erläuterten Parameter, im abgegrenzten Einzugsgebiet im den vorhabenbezogenen Nahversorgungssortiment aktuell ein Kaufkraftvolumen in Höhe von ca. 27,1 Mio. im Jahr zur Verfügung. 14

15 6 Angebotssituation im Untersuchungsgebiet Das folgende Kapitel dient der Darstellung und Bewertung der Angebotssituation in Nordheim v. d. Rhön und den umliegenden Ortschaften. Die Analyse der Wettbewerbssituation erfolgte im Juli 2018 im Rahmen einer Vor-Ort-Besichtigung. Im Einzugsgebiet des Projektstandortes wurden alle projektrelevanten Anbieter erhoben, d.h. es wurden alle Einzelhandelsbetriebe ermittelt, deren Sortimente eine Überschneidung mit dem Sortimentsangebot des Vorhabens aufweisen. In den umliegenden Ortschafen hier insbesondere Mellrichstadt wurden alle projektrelevanten Anbieter (Lebensmittelmärkte, Getränkemärkte) erhoben. Die Nahversorgungssituation wurde insgesamt bewertet. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass Systemwettbewerber (= Lebensmitteldiscounter und Supermärkte) sowie Betriebe, die ebenfalls das Ziel von Versorgungseinkäufen sind und eine größere Sortimentsüberschneidung mit dem Vorhaben aufweisen, in einen intensiveren Wettbewerb mit dem Vorhaben treten, als Betriebe des Lebensmittelhandwerks oder Betriebe, die ein spezialisiertes Sortiment führen (z.b. Feinkostläden, Obst- und Gemüsehändler). 6.1 Angebotssituation im Einzugsgebiet Insgesamt zeigt die Gegenüberstellung der vorhandenen Marktpotenziale im Einzugsgebiet sowie der hier generierten Umsätze, zu welchem Anteil die örtliche Kaufkraft gebunden ist (Umsatz-Kaufkraft-Relation). Aus Tabelle 3 kann entnommen werden, dass die resultierende Umsatz-Kaufkraft-Relation im Einzugsgebiet einen Prozentwert unter 100 erreicht. Dies verdeutlicht, dass das lokale Kaufkraftpotenzial nicht vollständig durch die örtlichen Anbieter gebunden wird. Ort Tabelle 3: Marktpotenzial, Umsatz und Umsatz-Kaufkraft-Relation im Einzugsgebiet Marktpotenzial Lebensmittel in Mio. Realisierter Umsatz Lebensmittel in Mio. Umsatz-Kaufkraft- Relation Zone I Nordheim v. d. Rhön 2,4 0,6 26% Zone I gesamt 2,4 0,6 26% Zone II Hausen 1,5 0,2 15% Sondheim v. d. Rhön 2,0 - - Ostheim v. d. Rhön 7,2 9,0 125% Willmars 1,2 0,4 30% Zone II gesamt 11,9 9,6 81% Zone III Fladungen 4,9 4,7 96% Oberelsbach 5,7 3,2 57% Stockheim 2,3 0,6 24% Zone III gesamt 12,9 8,5 66% Gesamt (Zone I+II+III) 27,1 18,7 69% Quelle: eig. Erhebung und Bearbeitung 2018, Rundungsabweichungen möglich. 15

16 Die Tabelle zeigt, dass die Anbieter in Nordheim v. d. Rhön die Kaukraftpotenziale in der Gemeinde derzeit nicht binden können. Auch in Betrachtung des gesamten Einzugsgebiets wird eine Unterversorgung deutlich. Etwa 30 % bzw. 8,4 Mio. des Marktpotenzials im Einzugsgebiet fließen an Angebotsstandorte außerhalb ab. Weitere Angebote würden somit primär zur Kaufkraftrückholung aus weiter entfernten Angebotsstandorten führen und sich erst sekundär zu Lasten weiterer Anbieter auswirken Angebotssituation in Nordheim v. d. Rhön Nordheim v. d. Rhön verfügt bisher über keinen Lebensmittelmarkt. Angebot im Bereich Nahversorgung bieten derzeit nur Anbieter des Lebensmittelhandwerks. Eine Bäckerei und eine Metzgerei sind in der Von-der- Tann-Straße zentral im Ortskern angesiedelt. Diese beiden Lebensmittelhandwerksbetriebe können das Marktpotenzial gegenwärtig nur zu rd. 26 % binden. Darüber hinaus können diese Anbieter keine umfassende Nahversorgung sicherstellen. Nach Schließung eines Nah & Gut-Marktes müssen die Bewohner für Lebensmitteleinkäufe in die Nachbargemeinden ausweichen Angebotssituation in Hausen Lage Anbieter Nordwestlich der Gemeinde Nordheim v. d. Rhön in rd. 6 km Entfernung (rd. 726 Einwohner, keine zentralörtliche Funktion) Bäckerei Die Gemeinde weist keinen Lebensmittelmarkt auf. Es existiert somit keine umfassende Nahversorgung und rd. 1,3 Mio. Marktpotenzial fließt an die Angebotsstandorte in den Nachbarkommunen Angebotssituation in Sondheim v. d. Rhön Lage Südwestlich der Gemeinde Nordheim v. d. Rhön in rd. 3 km Entfernung (rd. 944 Einwohner, keine zentralörtliche Funktion) Anbieter - Die Gemeinde weist keine Lebensmittelversorgung auf. Die Bewohner weichen für Lebensmitteleinkäufe in Nachbargemeinden aus. 16

17 6.1.4 Angebotssituation in Ostheim v. d. Rhön Lage Anbieter Südöstlich der Gemeinde Nordheim v. d. Rhön in rd. 5 km Entfernung (rd Einwohner, Grundzentrum) Netto, Edeka, Getränkemarkt, Lebensmittelhandwerk Fotos Die Gemeinde weist zwei Lebensmittelmärkte und einen Getränkemarkt auf. Der Anbieter Netto inkl. Bäcker ist im östlichen Gemeindegebiet an der B 285 angesiedelt. Im südlichen Gewerbegebiet befindet sich ein Edeka-Markt. Der Edeka Getränkemarkt befindet sich ebenfalls im Gewerbegebiet, allerdings mit eigenem Standort, getrennt vom Edeka-Supermarkt. Im zentralen Versorgungsbereich, entlang der Marktstraße, bieten Metzgereien und eine Bäckereien Fleisch- und Backwaren an. Hier befinden sich zudem weitere Anbieter wie NKD, Modehaus Wasnick und Sport-Manns. Ostheim v. d. Rhön erreicht im Bereich Lebensmittel eine Umsatz-Kaufkraft-Relation von 125 % und kann somit Kaufkraftzufluss aus dem Umland verzeichnen. Durch das Vorhandensein eines Discounters und eines Lebensmittelvollsortimenters ist eine hinreichende Nahversorgung gewährleistet Angebotssituation in Willmars Lage Anbieter Nordöstlich der Gemeinde Nordheim v. d. Rhön in rd. 5 km Entfernung (rd. 606 Einwohner, keine zentralörtliche Funktion) Dorfladen Die Gemeinde weist keinen Lebensmittelmarkt auf. Ein Dorfladen mit Bäckerei sichert die Grundversorgung. Für weitere Güter des kurzfristigen Bedarfs müssen die Bewohner in die Nachbargemeinden ausweichen Angebotssituation in Fladungen Lage Anbieter Nördlich der Gemeinde Nordheim v. d. Rhön in rd. 6 km Entfernung (rd Einwohner, Grundzentrum) Rewe, Lebensmittelhandwerk 17

18 Fotos Fladungen weist derzeit den Lebensmittelmarkt Rewe auf, der im Zuge des Planvorhabens nach Nordheim v. d. Rhön umziehen wird. Der Mietvertrag wird jedoch zunächst weiterlaufen. Eine Nachnutzung des Altstandortes ist wahrscheinlich und wird nach Aussage der Rewe Expansion unterstützt bzw. nicht behindert. Zudem besteht derzeit ein Aufstellungsbeschluss für ein Sondergebiet Einzelhandel im südlichen Anschluss an den Altstandort (siehe rechtes Bild). Geplant ist die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes mit Getränkemarkt. Demzufolge ist in Fladungen die Lebensmittelversorgung auch nach einem Umzug von Rewe gesichert. Derzeit können die Anbieter in Fladungen die Kaufkraft der Bevölkerung annähernd binden, so dass die Umsatz-Kaufkraft-Relation bei rd. 96 % liegt. Eine Versorgung der Nachbargemeinden ist angesichts der derzeitigen Kaufkraftbindung nicht anzunehmen oder leistbar, so dass Kunden aus Nordheim nur anteilig in Fladungen einkaufen werden und sich an leistungsstarke Standorte wie z.b. Mellrichstadt orientieren müssen Angebotssituation in Oberelsbach Lage Anbieter Südwestlich der Gemeinde Nordheim v. d. Rhön in rd. 7 km Entfernung (rd Einwohner, Grundzentrum) Tegut, Lebensmittelhandwerk Fotos 18

19 Die Gemeinde weist einen Lebensmittelmarkt Tegut auf, in dem ein Bäcker integriert ist. Durch dieses Angebot ist die Kaufkraft der Einwohner zu rd. 57 % gedeckt. Die weitere Kaufkraft fließt somit an andere Angebotsstandorte ab Angebotssituation in Stockheim Lage Anbieter Südöstlich der Gemeinde Nordheim v. d. Rhön in rd. 8 km Entfernung (rd Einwohner, keine zentralörtliche Funktion) Lebensmittelhandwerk Die Gemeinde weist keinen Lebensmittelmarkt auf. Neben einem Bäcker und einem Metzger existiert somit keine umfassende Nahversorgung, weshalb rd. 1,7 Mio. Marktpotenzial an die Angebotsstandorte in den Nachbarkommunen abfließt. 6.2 Angebotssituation außerhalb des Einzugsgebiets In den umliegenden Gemeinden/ Städten befinden sich insbesondere in Mellrichstadt projektrelevante Anbieter. Dabei handelt es sich vor allem um Lebensmittelmärkte, da grundsätzlich davon auszugehen ist, dass Systemwettbewerber (= Lebensmitteldiscounter und Supermärkte) in einen intensiveren Wettbewerb mit dem Vorhaben treten, als Betriebe des Lebensmittelhandwerks oder Spezialanbieter. Zudem verfügt die Stadt Bad Neustadt an der Saale über eine umfangreiche Nahversorgung mit Supermärkten und Discountern und einem SB-Warenhaus Angebotssituation in Mellrichstadt Lage Wesentliche Anbieter Südöstlich der Gemeinde Nordheim v. d. Rhön in rd. 12 km Entfernung (rd Einwohner, Mittelzentrum) Lidl, Netto, Aldi, E Center, Getränkefachmarkt (Nachversorgungsstandort im Norden, Gewerbegebietslage) Kupsch Supermarkt, Lebensmittelhandwerk (zentraler Versorgungsbereich) 19

20 Fotos Quelle: eigene Aufnahme. Zusammenfassende Bewertung In der rund Einwohner großen Stadt sichern moderne Lebensmittelmärkte im Norden des Stadtgebiets die Nahversorgung. Alle Anbieter befinden sich entlang der Meininger Landstraße in direkter Nähe zueinander und werden durch weitere Einzelhandelbetriebe ergänzt. Am Netto-Standort befinden sich die Anbieter Takko und K+K Schuhcenter. Am Standort Aldi befindet sich zudem eine Rossmann-Filiale. Darüber hinaus ist der Anbieter Kik im Gewerbegebiet angesiedelt. Der Stadtkern von Mellrichstadt zieht sich entlang Hauptstraße und dem Marktplatz sowie Rossmarkt. Hier befinden sich mehrere Anbieter des Lebensmittelhandwerks sowie ein kleinflächiger Supermarkt (Kupsch). Ergänzt wird das Angebot durch weitere Einzelhandelsbetriebe (Modehaus, Optik, Apotheke etc.). Eine städtebauliche Vorschädigung i.s.v. existenzbedrohten Einzelhandelsbetrieben ist nicht ersichtlich. Im weiteren Stadtgebiet befinden sich weitere Anbieter des Lebensmittelhandwerks. Insgesamt erreicht Mellrichstadt eine Umsatz-Kaufkraft-Relation im Bereich Lebensmittel von über 200 %. Grundsätzlich ist es die Aufgabe eines Mittelzentrums die Versorgung des zugewiesenen Nah- und Verflechtungsbereichs mit zu übernehmen. Eine Umsatz-Kaufkraft-Relation von > 100 ist damit landesplanerisch erwünscht. Allerdings zeigen sehr hohe Werte im Bereich der Nahversorgung, insbesondere bei Lebensmitteln, dass die verbrauchernahe Versorgung im Untersuchungsraum nicht optimal funktioniert. Eine Umsatz-Kaufkraft-Relation von 208 erscheint aus gutachterlicher Sicht in diesem Sortimentsbereich sehr hoch und zeigt, dass die umliegenden Kommunen Potenzial für eine eigene Versorgung hätten (wenngleich nicht zwingend in jeder Kommune). 20

21 6.2.2 Weitere Angebotsstandorte im Umland Bastheim (rd Einwohner, keine zentralörtliche Funktion) Südlich der Gemeinde Nordheim v. d. Rhön in rd. 12 km Entfernung Bad Neustadt an der Saale (rd Einwohner, Oberzentrum) Südlich der Gemeinde Nordheim v. d. Rhön in rd. 24 km Entfernung Kleiner Lebensmittelmarkt mit Lebensmittelhandwerk Aldi, Borsigstr. Aldi, Saalestr. Edeka, Kastanienallee Lidl, Schweinfurter Str. Netto, Gartenstr. Norma, Alter Molkereiweg Tegut, Saalestr. Tegut, Thomas-Mann-Str. Kaufland, Meininger Str. Abbildung 6.1: Wettbewerbersituation (Auswahl) Quelle: Nexiga, BBE Handelsberatung, eigene Bearbeitung. 21

22 6.3 Zusammenfassung Es zeigt sich folgende Angebotssituation nach Lagen im Einzugsgebiet und außerhalb: Tabelle 4: Angebotssituation nach Lagen Standortlage Umsatz in Mio. Innerhalb Einzugsgebiet 18,7 Ostheim v. d. Rhön - Zentraler Versorgungsbereich 1,7 Ostheim v. d. Rhön - sonstige integrierte Lagen * 3,9 Ostheim v. d. Rhön - sonstige nicht integrierte Lagen ** 3,5 Nordheim v. d. Rhön - sonstige integrierte Lagen 0,6 Stockheim 0,6 Oberelsbach - sonstige integrierte Lagen 3,2 Hausen 0,2 Willmars 0,4 Fladungen - sonstige integrierte Standorte 4,7 Außerhalb Einzugsgebiet 26,2 Mellrichstadt - Zentraler Versorgungsbereich *** 3,3 Mellrichstadt - Nahversorgungsstandort im Norden GE **** 22,6 Bastheim - sonstige integrierte Lagen 0,3 Gesamt 44,9 Quelle: Eigene Erhebung. * Inkl. Netto ** Inkl. Edeka *** Inkl. Kupsch Supermarkt **** Inkl. Aldi, Lidl, E Center, Netto Fazit zur Angebotssituation Nach Wegfall eines Nah & Gut-Anbieters weist die Gemeinde Nordheim v. d. Rhön neben zwei Lebensmittelhandwerksbetrieben (Bäcker, Metzger) keine eigene Nahversorgung auf. Relevante Angebotsstrukturen im Einzugsgebiet sind in den Nachbarstädten Fladungen (Rewe, weiter Angebotsstandort geplant) und Ostheim v. d. Rhön (Edeka, Netto) vorhanden. Derzeit kann ein Kaufkraftzufluss lediglich in Ostheim v. d. Rhön verzeichnet werden. Insgesamt herrscht im Einzugsgebiet des Planvorhabens eine Unterversorgung vor. Somit fließen ca. 30 % der Kaufkraft an andere Standorte insbesondere Mellrichstadt ab. Die bestehenden Anbieter können die Nahversorgung somit nicht sicherstellen. Die Stadt Fladungen kann die Versorgungsfunktion für Nordheim v. d. Rhön derzeit rechnerisch nicht mit übernehmen. Ziel der Landesplanung ist eine wohnortnahe Nahversorgung. Im gesamten Einzugsgebiet zeigt sich eine Unterversorgung, weshalb infolgedessen Kaufkraftpotenziale in Höhe von rd. 8,4 Mio. offen sind. Außerhalb des Einzugsgebiets ist insbesondere das Angebot in Mellrichstadt untersuchungsrelevant. Strukturprägend ist hier ein attraktiver Gewebegebietsstandort mit den Anbietern Aldi, Lidl, E Center und Netto. Die Umsatz-Kaufkraft-Relation erreicht einen sehr hohen Wert von 208 %, der anzeigt, dass das Mittelzentrum stark von der defizitären Nahversorgung im Einzugsgebiet profitiert. Strukturprägend ist zudem das Oberzentrum Bad Neustadt an der Saale mit rd Einwohnern und mehreren Lebensmittelmärkten. 22

23 7 Auswirkungsanalyse 7.1 Bauplanungsrechtliche Beurteilungsgrundlagen Die Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben bemisst sich nach den Regelungen im 11 Abs. 3 BauNVO. Hierin heißt es: 1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art und Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Für die Aufstellung des Bebauungsplans als Sondergebiet sind mögliche Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich sowie auf den Erhalt und die Entwicklung der Zentralen Versorgungsbereiche in der Gemeinde Nordheim v. d. Rhön oder in anderen Kommunen abzuwägen. Dabei spielen insbesondere die ökonomischen Auswirkungen (d.h. die Umsatzumlenkungen) auf die jeweiligen zentralen Versorgungsbereiche bzw. bestehende Nahversorgungslagen eine wesentliche Rolle. Dadurch soll der Schutz des Einzelhandels an solchen Standorten sichergestellt werden, die funktionsgerecht in das städtebauliche Ordnungssystem eingebunden sind. Ein fest definierter Schwellenwert für einen städtebaulich beachtlichen Kaufkraftabfluss, ab dessen Höhe mit schädlichen städtebaulichen Folgen zu rechnen wäre, ist gesetzlich nicht vorgegeben. 4 In der Planungsund Rechtsprechungspraxis hat sich jedoch (abgeleitet aus der Zulässigkeit von Vorhaben nach 34 Abs. 3 BauGB) als quantitative Orientierungsgröße etabliert, dass bei zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten ein Umsatzverlust i.d.r. ab 10 %, bei anderen Sortimenten ab 20 % zu Geschäftsaufgaben führen kann und als abwägungsrelevant angesehen wird. 5 4 Das OVG Nordrhein-Westfalen führt in einem Urteil zu dieser Thematik aus: Auch in der obergerichtlichen Rechtsprechung wird die Frage, ob und gegebenenfalls bei welchen Prozentsätzen ein prognostizierter Kaufkraftabzug den Schluss auf negative städtebauliche Folgen für die davon betroffene Gemeinde zulässt, mit unterschiedlichen Ergebnissen diskutiert. Der Bandbreite der angenommenen Werte, die von mindestens 10 % bis hin zu etwa 30 % reicht, ist allerdings die Tendenz zu entnehmen, dass erst Umsatzverluste ab einer Größenordnung von mehr als 10 % als gewichtig angesehen werden. vgl. Urteil OVG Nordrhein-Westfalen [10A 1676/08] vom Die Diskussion der obergerichtlichen Rechtsprechung, ab welchen Schwellenwerten negative städtebauliche Folgen zu erwarten sind, reicht von einer Umsatzumlenkung von 10 % (OVG Brandenburg [3 B 116/98] vom , OVG NRW [7 A 2902/93] vom , OVG Koblenz [8 A 11441/ 00] vom ), über 10 bis 20 % (OVG Koblenz [8 B 12650/98] vom , BayVGH [26 N ] vom ) bis zu etwa 30 % (Thüringer OVG [1 N 1096/03] vom ). 23

24 Tabelle 5: Orientierungswerte der Umsatzverlagerungen bei großflächigen Ansiedlungsvorhaben Abwägungsschwellenwert, Folgen auf den Wettbewerb sind wahrscheinlich Nicht nur unwesentliche städtebauliche Folgen sind wahrscheinlich Nicht nur unwesentliche raumordnerische Folgen sind wahrscheinlich zentrenrelevant Sortiment nicht-zentrenrelevant <10 % <10 % % >20 % >20 % % Unverträglichkeit >20 % >30 % Quelle: eigene Darstellung nach: Auswirkungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe, Langzeitstudie im Auftrag der Arbeitsgemeinschaft der Industrie- und Handelskammern in Baden-Württemberg Die vorstehend ausgewiesenen Richtwerte sind allerdings schematisch und berücksichtigen nicht die Situation im Einzelfall. Die städtebauliche Verträglichkeit von Einzelhandelsvorhaben ist immer auch aus den individuellen lokalen Gegebenheiten betroffener Bereiche und deren Stabilität abzuleiten. Daher müssen weitere Aspekte (u.a. Sortimentsausrichtung betroffener Betriebe, qualitative Aspekte, städtebauliche Gegebenheiten, Einzelhandelsstruktur, etwaige Vorschädigungen von Versorgungsbereichen) in die Bewertung der Auswirkungen mit einbezogen werden. Insbesondere sind beispielsweise bei einer bestehenden Vorschädigung, bei Attraktivitätsmängeln (z.b. geringe städtebauliche Qualität, niedrige Aufenthaltsqualität des Stadtraums, geringe Einzelhandelsdichte, Ladenleerstände, unattraktives Angebot) oder bei Erreichbarkeitsdefiziten (z.b. schlechte Straßenanbindung, geringes Stellplatzangebot, fehlende ÖPNV-Anbindung) Stabilitätsverluste zu erwarten. Der Abwägungsschwellenwert von 10 % ist somit ein wesentlicher Indikator für mögliche schädliche Auswirkungen, jedoch nicht als Demarkationslinie zu sehen. 6 Neben der Berechnung der Umsatzumlenkungen aus zentralen Versorgungsbereichen können noch weitere Indikatoren geprüft werden, um die Auswirkungen des Planvorhabens besser zu beurteilen. Dazu können u.a. der Anteil der neu geschaffenen Verkaufsfläche an der projektrelevanten Bestandsfläche, die Entfernung des Planvorhabens zu den jeweils betroffenen zentralen Versorgungsbereichen und die städtebauliche Beurteilung dieser Lagen zählen. Des Weiteren ist zu prüfen, inwieweit das Planvorhaben auf solche Sortimente abzielt, die in dem jeweiligen zentralen Versorgungsbereich von einem Magnetbetrieb angeboten werden, dessen unbeeinträchtigter Bestand maßgebliche Bedeutung für die weitere Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereiches hat. 7 Mögliche Umsatzumlenkungen, die keine schädlichen städtebaulichen Folgen haben, sind bezüglich der Beurteilung der baurechtlichen Genehmigungsfähigkeit hinzunehmen, da die Genehmigungsverfahren kein Instrument zur Wettbewerbssteuerung darstellen sollen. Schädliche Auswirkungen dürfen also nicht unter dem Aspekt des Wettbewerbsschutzes gesehen werden. Selbst ein größerer Umsatzverlust in einzelnen Branchen gilt als unschädlich, solange der gesamte Versorgungsbereich in keine kritische Lage versetzt 6 Das OVG Nordrhein-Westfalen führt in einem Urteil zu dieser Thematik aus: Ein bestimmter Schwellenwert für einen städtebaulich beachtlichen Kaufkraftabfluss ist gesetzlich nicht vorgegeben. Prozentual ermittelte und prognostisch nur bedingt verlässlich greifbare Umsatzumverteilungssätze lassen nicht lediglich einen einzigen logischen Schluss zu. In der Tendenz kann faustformelartig davon ausgegangen werden, dass erst Umsatzverluste ab einer Größenordnung von mehr als 10 % als gewichtig anzusehen sind. Allerdings bietet das 10 %-Kriterium nicht mehr als einen Anhalt. Es muss im Zusammenhang mit den sonstigen Einzelfallumständen gewertet werden. vgl. Urteil OVG Nordrhein-Westfalen [D 63/11.NE] vom vgl. Urteil BVerwG [4 C 7.07] vom und Urteil OVG Nordrhein-Westfalen [10A 1417/07] vom

25 wird. Grundsätzlich sind jedoch schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche dann zu erwarten, wenn deren Funktionsfähigkeit so nachhaltig gestört wird, dass sie ihren Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr substanziell wahrnehmen können. 8 Derartige Versorgungsbereiche sind i.d.r. in städtebaulichen Konzepten definiert oder können nachvollziehbar an den eindeutigen Verhältnissen vor Ort identifiziert werden. Diese Bereiche können neben der besonders zu schützenden Innenstadt auch Stadtteil-, Quartiers- und Ortsteilzentren umfassen. 7.2 Umsatzprognose Zur Berechnung einer Umsatzprognose für einen Einzelhandelsbetrieb existieren verschiedene Methoden. Üblicherweise werden Umsätze auf Basis durchschnittlicher Flächenleistungen oder mittels des Marktanteilskonzepts berechnet. Bei der Umsatzprognose auf Basis branchenüblicher Flächenleistungen basiert die Raumleistung auf Durchschnittswerten, die durch den Gutachter auf Basis der Standortrahmenbedingungen angepasst werden müssen. Beim Marktanteilskonzept wird das vorhandene Marktpotenzial im Betrachtungsraum auf Basis der Wettbewerbssituation anteilig den Anbietern zugeordnet. Der Vorteil ist, dass das Marktpotenzial auf Basis der Verbrauchsausgaben, der Kaufkraftkennziffern und der Einwohnerzahl statistisch präzise erfasst ist. Durch das Marktanteilskonzept werden Kaufkraftunterschiede und die Angebotssituation berücksichtigt. Damit wird eine hohe Prognosesicherheit erreicht Flächenleistung Nachfolgend werden die prospektiven Raumleistungen und die daraus resultierenden Umsatzprognosen für die geplante Betriebsflächen des Lebensmittelmarktes sowie des Getränkemarktes am Planvorhaben vorgestellt. Tabelle 6: Prospektive Raumleistung Vorhaben Verkaufsfläche in m² Raumleistung in je m² Planumsatz in Mio. Gesamtvorhaben ,5 Supermarkt ,9 Getränkemarkt ,6 Quelle: BBE Handelsberatung, eigene Berechnungen, Werte gerundet Die bundesdurchschnittliche Raumleistung im Bereich der Supermärkte liegt bei / m². 9 Die Raumleistung von Getränkemärkten liegt im Bundesdurchschnitt bei / m². Die prognostizierte Raumleistung des Planvorhabens liegt damit rd. 6 % unter den durchschnittlichen Vergleichswert. Dies ist auf die unterdurchschnittliche Kaufkraft im Einzugsgebiet des Vorhabens zurückzuführen, die ca. 7 % bis zu 10 % unter dem Bundesdurchschnitt liegt. Damit handelt es sich bei der Umsatzprognose um einen maximalen Umsatzwert. In Summe beläuft sich der theoretische (rechnerische) Umsatz des Planvorhabens auf rd. 4,5 Mio.. 8 vgl. Urteil BVerwG [4 C 7.07] vom BBE Markt- und Strukturdaten im Einzelhandel 25

26 Eine darüber hinausgehende Umsatzausweitung ist insbesondere hinsichtlich der Standortqualität und der Wettbewerbssituation auszuschließen. In diesem Sinne handelt es sich um einen Worst-Case-Ansatz. Insofern ist davon auszugehen, dass im Folgenden eine Überzeichnung der tatsächlich zu erwartenden Auswirkungen erfolgt. Mit anderen Worten: Der gewählte Ansatz garantiert, dass ein ausreichender Sicherheitspuffer besteht. Die tatsächliche Umsatzleistung des Betriebs wird aufgrund der dargestellten Marktsituation unter der Umsatzprognose liegen Marktanteilskonzept Die Umsätze eines Ansiedlungs- oder Erweiterungsvorhabens setzen sich in Abhängigkeit von Art, Größe, Lage des Vorhabens und der Wettbewerbssituation aus verschiedenen Quellen zusammen. Die Umsätze im Einzugsgebiet sind dabei abhängig vom erreichbaren Marktanteil 10. Nachfolgend wird eine Umsatzherkunftsprognose auf Grundlage der möglichen erzielbaren Marktanteile in den verschiedenen Zonen des Einzugsgebiets des Vorhabens erstellt. Die Marktanteile ergeben sich auf Grundlage der Gesamtattraktivität des Anbieters, relativ zum Wettbewerb auf Basis der Lagequalität des Projektstandortes (insbesondere im Vergleich zum direkten Wettbewerbsumfeld), der Größe der Verkaufsfläche, des Betriebstyps und der Wettbewerbsintensität. Tendenziell nehmen Marktanteile mit zunehmender Entfernung zum Projektstandort ab, die Auswahlmöglichkeiten der Konsumenten nehmen dagegen zu. Dabei spielt das vorhandene Angebot eine besondere Rolle (siehe Angebotsanalyse). In der Gemeinde Nordheim v. d. Rhön wird das Vorhaben eine bedeutende Stellung einnehmen. In Zone II ist von einer abnehmenden Kundenorientierung zum Planstandort auszugehen. Die Marktdurchdringung wird in Zone III weiter abnehmen, da die Bewohner zum Teil eigene Nahversorgung aufweisen und sich zudem vermehrt zu weiteren Angebotsstandorten wie Mellrichstadt orientieren. 10 Bei dem sog. Marktanteilskonzept wird das relevante Nachfragevolumen im Einzugsgebiet der möglichen Kaufkraftabschöpfung eines Vorhabens (= Marktanteil) gegenübergestellt. 26

27 Folgende Tabelle stellt die Umsatzprognose des Gesamtvorhabens dar. Tabelle 7: Marktanteilsprognose bei m² Verkaufsfläche im Bereich Lebensmittel Kundenherkunft relevantes Kaufkraftvolumen für Lebensmittel in Mio. Quelle: BBE Handelsberatung, eigene Berechnungen erwarteter Marktanteil erwarteter Umsatz in Mio. Einzugsgebiet Zone I 2,4 38% 0,9 Einzugsgebiet Zone II 11,9 19% 2,3 Einzugsgebiet Zone III 12,9 7% 0,9 Einzugsgebiet gesamt 27,1 15% 4,1 Streuumsatz (10%) 0,4 Gesamt 4,5 Im Kerneinzugsbereich (Zone I) des Vorhabens ist mit einem Marktanteil von rd. 38 % zu rechnen, was einer Umsatzabschöpfung von rd. 0,9 Mio. entspricht. In Nordheim v. d. Rhön wird der Marktanteil höher sein als in den Gemeinden des weiteren Einzugsgebiets. Im Naheinzugsbereich des Vorhabens (Zone II) ist im Bereich Lebensmittel von einem durchschnittlichen Marktanteil von rd. 19 % bzw. einer Umsatzabschöpfung von ca. 2,3 Mio. auszugehen. Der Marktanteil fällt hier niedriger als in Zone I aus, da sich im weiteren Umfeld attraktive Lebensmittelanbieter befinden und der Distanzwiderstand zum Erreichen des Standortes in Nordheim v. d. Rhön naturgemäß ansteigt. Im erweiterten Einzugsgebiet des Vorhabens (Zone III) ist mit einem deutlich geringeren Marktanteil von rd. 7 % zu rechnen. Nach Umsetzung des Planvorhabens verbleiben offene Nachfragevolumina, die von anderen örtlichen Anbietern gebunden werden können. Insgesamt erreicht das Gesamtvorhaben Lebensmittel- und Getränkemarkt im Einzugsgebiet im Bereich Nahrungs- und Genussmittel einen Marktanteil von rd. 15 %. Für das Vorhaben ist davon auszugehen, dass aufgrund der Lage an der Bundesstraße sowie den Touristen etwa 10 % des Umsatzes mit Kunden generiert wird, die nicht in im Einzugsgebiet leben. Diese fließen als sog. Streuumsätze zu. Aus den berechneten Marktanteilen ergibt sich ein maximaler Umsatz im Bereich Lebensmittel von rd. 4,5 Mio. p.a. 27

28 7.3 Methodische Vorgehensweise Im Rahmen einer qualifizierten Auswirkungsanalyse ist eine sachgerechte Bewertung der Auswirkungen einer geplanten Einzelhandelsansiedlung / -erweiterung auf die bestehende städtebauliche Situation bzw. die Nutzungsstruktur in dem Ansiedlungsort erforderlich. Für die Beurteilung der Auswirkungen ist im Wesentlichen die Überprüfung möglicher Umsatzumlenkungsprozesse, welche aus zentralen Versorgungsbereichen induziert werden könnten, von entscheidender Bedeutung. Insofern erfolgt eine Analyse und Bewertung der möglichen Umsatzumlenkungen, welche durch die Planvorhaben hervorgerufen werden. Die Ermittlung der Umsatzumlenkungen erfolgt unter Anwendung eines Gravitationsmodells, in welches die für den Untersuchungsraum relevanten Berechnungskennwerte einfließen. Die Eingangswerte des Gravitationsmodells sind dabei die bestehenden sortimentsspezifischen Verkaufsflächen im Untersuchungsraum, der erzielte Umsatz bzw. die Raumleistung eines jeden Betriebes, die Betriebstypenzugehörigkeit der einzelnen Anbieter, die Raumdistanzen bzw. räumlichen Widerstände zwischen den Anbietern und dem Projektstandort, die räumliche Verortung des Konsumentenpotenzials und der Prognoseumsatz des Projektvorhabens. Nach der Umsetzung der Vorhaben wird sich das räumliche Angebotsgefüge im Untersuchungsraum nicht wesentlich verändern. Dennoch werden sich in Folge der hinzutretenden Verkaufsfläche Umsatzverlagerungen zu Lasten von einzelnen Standorten bzw. Betrieben ergeben. Somit liefert das Modell eine Berechnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen, welche dann in einem zweiten Schritt auf Grundlage der konkreten Standortgegebenheiten der betroffenen Betriebe bewertet werden müssen. Auf Grundlage der absatzwirtschaftlichen Untersuchung erfolgt somit eine Einschätzung von möglichen städtebaulichen Auswirkungen des Projektes i.s.d. 11 Abs. 3 BauNVO. 7.4 Umsatzlenkungseffekte / wettbewerbliche Auswirkungen Für die Betrachtung der zu erwartenden absatzwirtschaftlichen Auswirkungen i.s.d. 11 Abs. 3 BauNVO sind die vom Vorhaben ausgehenden Umlenkungseffekte für die in den zentralen Versorgungsbereichen ansässigen Betriebe relevant. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der im Realisierungsfall am Standort zu erwartende Umsatz zwangsläufig Wettbewerbern an anderer Stelle verloren geht, da durch die Realisierung nicht mehr Kaufkraft entsteht, sondern diese lediglich zwischen den unterschiedlichen Wettbewerbern / Wettbewerbsstandorten umgelenkt wird. Primär steht das Vorhaben im Wettbewerb zu betriebstypengleichen Lebensmittelanbietern. Dies bedeutet, dass im Falle eines Supermarktes Rewe vergleichbare Supermärkte durch Auswirkungen betroffen sind. Erst nachfolgend werden andere Lebensmittelanbieter (u.a. Discounter, Lebensmittehandwerker) Auswirkungen unterliegen. Dabei basiert die nachfolgende Modellrechnung auf der Annahme, dass der Großteil des Umsatzes durch eine verstärkte Kaufkraftbindung im Einzugsgebiet generiert wird. Denn die Umsatz-Kaufkraft-Relation erreicht derzeit einen Wert von rd. 70 % im Einzugsgebiet. D.h., abfließende Kaufkraft würde durch die Neuansiedlung des Planvorhabens theoretisch zurückgeholt werden. Nur geringe Anteile des zu erwartenden Umsatzes gehen in einen Verdrängungswettbewerb mit den bereits vorhandenen Betreibern im Einzugsgebiet. Erhöhte Umsatzzuflüsse von außerhalb, die z.b. durch Pendler oder Touristen generiert werden, sind in Form von Streuumsätzen mit ca. 10 % anzusetzen. 28