Investitionsrechnungen in der Wohnungswirtschaft

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1 Wohugswirschafliche Theorie I Vorlesug vom Folie Ivesiiosrechuge i der Wohugswirschaf Dr. Joachim Kircher Isiu Wohe ud Umwel GmbH (IWU)

2 Theoreische Grudlage Eiführug 1. Ivesoregruppe 2. Besoderheie des Gues Wohug 3. Ivesiiosbegriff 4. Klassifikaio vo Ivesiiosescheiduge Verfahre der Ivesiiosrechug 1. Übersich 2. Saische Verfahre: die Redievergleichsrechug 3. Dyamische Verfahre 3.1 Dyamische Edwerverfahre Beureilug vo Aleraive Beureilug vo Eizelescheiduge: die VOFI-Reabiliä 3.2 Dyamische Barwerverfahre Beureilug vo Eizelescheiduge Die Kapialwermehode Die iere Zisfußmehode Die Auiäemehode Beureilug vo Aleraive Die Kapialwermehode Die iere Zisfußmehode Zusammefassug Barwermehode Der Kalkulaioszissaz Verfahre zur Besimmug des Kalkulaioszissazes Der Kalkulaioszissaz ach Seuer

3 Ivesiiosrechuge i der Wohugswirschaf: ei Beispiel Saische Verfahre: II. Berechugsverordug Dyamische Verfahre 1. Die zu berücksichigede Zahluge 2. Die laufede Eiahme 3. Die laufede Auszahluge 3.1 Auiä der Darlehe 3.2 Isadhalugskose, Verwalugskose ud Mieausfall 3.3 Seuer Naürliche Pers. mi Eiküfe aus Vermieug ud Verpachug Kapialgesellschafe ud Geosseschafe Die Berechug der Seuerschuld im vorliegede Beispiel 4. Der Reswer am Ede des Plaugshorizos vo 5 Jahre 4.1 Die Erragswermehode 4.2 Die Maklermehode 4.3 Die Discoued Cash Flow Mehode 5. Ergebisse 5.1 Die Beureilug der Aleraive als Eizelescheiduge 5.2 Vergleich der beide Aleraive

4 Ivesoregruppe Privaivesore - Privae Haushale - Privae Vermögesverwaluge Isiuioelle Ivesore - Kapialsammelselle - Versicheruge - Pesioskasse - Immobilieakiegesellschafe - Offee Immobiliefods - geschlossee Immobiliefods - Immobilieleasiggesellschafe - Wohugsuerehme - Sosige Uerehme - Bud, Läder ud Gemeide Eigeümersrukur des Miewohugsbesades 1993 i de ale Budesläder isgesam öff. geförder sosige Azahl % Azahl % Azahl % i 1. i 1. i 1. privae Haushale kommuale Wohugsuerehme Geosseschafe Kirche, Orga. ohe Erwerbszweck Wohugsuerehme Sosige Uerehme isgesam Quelle: eigee Berechuge auf Basis des Mikrozesus 1993, bewohe Wohuge ohe Wohheim- ud Freizeiwohuge ud ohe Wohuge auslädischer Sreikräfe Besoderheie des Gues Wohug - Immobiliä - Heerogeiä - Laglebigkei - Hoher Kapialbedarf

5 Ivesiio als Zahlugsreihe I cf 1 cf 2 cf 3 cf Klassifikaio der Ivesiiosescheiduge Escheidugsprobleme Eizelescheiduge Programmescheiduge Wahl escheiduge Dauer escheiduge Bewerug vo Eizelivesiioe Vergleich vo Ivesiiosaleraive

6 Verfahre der Ivesiiosrechug saische Verfahre Hilfsverfahre der Praxis dyamische Verfahre eiperiodige Verfahre mehrperiodige Verfahre dyamische Barwerverfahre dyamische Edwerverfahre Kosevergleichsrechug Reabiliäsrechug Gewivergleichsrechug Amorisaiosrechug Kapialwer Ierer Zisfuß Auiäe mehode Edwer VoFi Reabiliä Wirschaflichkeisberechug ach der II. Berechugsverordug

7 Saische Ivesiiosrechuge Redievergleichsrechug Das Escheidugskrierium is die Redie, die ach folgeder Formel bereche wird: G I LT r = mi K d = + L K 2 u / d T r: Redie K u : ursprüglicher Kapialeisaz L T : Liquidaioserlös G: Gewi K d : durchschilicher Kapialeisaz Beispiel zur Redievergleichsrechug Ivesiiosbeschreibug A B Aschaffugspreis i Euro pro m² Wohfläche Grudsücksaeil i Euro pro m² Wohfläche Erwaree Nuzugsdauer i Jahre 5 4 Mieeiahme pro m² ud Moa 8 7,5 Redieberechug A B Mieeiahme pro m² ud Jahr 96, 9 Isadhalugskose pro m 2 ud Jahr 8,25 1,5 Verwalugskose 3,5 3,5 Abschreibug vom Gebäudewer 2 18,75 Gewi 64,25 57,25 Redie (ursprügliches Kapial) 5,14 % 5,73 % Redie (durchschilich gebudees Kapial) 8,56 % 9,16 % Uerschiede zwische saische ud dyamische Mehode saisch dyamisch zeiliche Srukur Verachlässigug Exake Berücksichigug (Ziseszisrechug) Umfag der Progose Durchschigröße periodespezifische Größe Recheelemee Erlöse ud Kose Ei- ud Auszahluge

8 Dyamische Ivesiiosrechug Edwermaximierug uvollsädiger Fiazpla Zeipuk Liquide Miel M 1. Projek A: Ü(A) Projek B: Ü(B) M : liquide Miel, die uabhägig vo der Ivesiio i Periode afalle (Basiszahluge). Hier wurde vereifached uersell, daß i de Periode 1 bis 3 keie Basiszahluge afalle. Ü(A) : Überschüsse aus der Ivesiio A i Periode. Dabei soll Ü(A) de Ivesiiosauszahluge espreche. Ü(B) : Überschüsse aus der Ivesiio B i Periode. Dabei soll Ü(B) de Ivesiiosauszahluge espreche. Vereifache Aahme zu Ergäzugsivesiioe ud Ergäzugsfiazieruge Aahme über Ergäzugsivesiio Ergäzugsfiazierug Laufzei 1 Periode 1 Periode Teilbarkei beliebig eilbar beliebig eilbar Limiierug ubeschräker Umfag beschräk oder ubeschräk Redie/Kose Habezis, ka für die Teilperiode uerschiedlich sei Sollzis, ka für die Teilperiode uerschiedlich sei Kei Fiazierugslimi Fiazierugslimi Kapialmarkare Sollzis = Habezis vollkommeer ubeschräker vollkomme beschräk Sollzis > Habezis uvollkomme ubeschräk uvollkomme beschräk

9 Formel zur Berechug des Vermögesedweres C C M C M C C T T1 1 = M = M = M = M T1 1 = M T + Ü + Ü T1 + Ü T + Ü 1 + Ü + (1+ p + (1+ p x T + (1+ p x T1 x + (1+ p x 1 ) C ) C ) C T1 ) C 1 T2 mi p p x x = p = p h s für für C C > < C : Fiazmielüberschuß bzw. Fehlberag im Zeipuk C T : Vermögesedwer M : Basiszahlug (uabhägig vo Ivesiio) i Periode, vereifachede Aahme M = ivesieres Eigekapial ud M 1 bis M T = Ü : Überschuß aus der Ivesiio i Periode Ü : Aschaffugsauszahlug für die Ivesiio p s : Sollzissaz i Periode p h : Habezissaz i Periode vollsädiger Fiazpla Zeipuk Basiszahluge M 1. Soll-Zissaz p s,75,75,75,75 Habe-Zissaz p h,5,5,5,5 Basiszahluge M 1.,,,, Projek A: Ü(A) -1.1, 4,, 1., Ergäzugs-Fiazierug 1, -17,5 Ergäzugs-Ivesiio -292,5 37,13 Ergäzugs-Ivesiio -37,13 322,48 Edvermöge Projek A,,, 1.322,48 Basiszahluge M 1.,,,, Projek B: Ü(B) -9, 6, 45,, Ergäzugs-Ivesiio -1, 15, Ergäzugs-Ivesiio -75, 74,25 Ergäzugs-Ivesiio 1.19, ,76 Edvermöge Projek B,,, 1.249,76

10 VOFI-Reabiliä r VOFI = T C M T 1 mi r A VOFI = , = 9,76% ud r B VOFI = , = 7,71%

11 Kapialwermehode KW Ü Ü1 Ü 2 ÜT Ü = = 1 2 T ( 1 + i) ( 1+ i) ( 1+ i) ( 1+ i) i) KW: Kapialwer i: Kalkulaioszisfuß T = ( 1+ Kapialwer Aleraive B für i = 7,5 % (1+i) - Ü Ü (1+i) - 1, -9, -9, 1,932 6, 558,14 2, , 389,4 47,54 Verwedug der Rückflüsse für Zis ud Tilgug Aleraive B für i = 7,5 % Kredi Ü Zis Tilgug Gewi 1 9, 6, 67,5 532,5, 2 367,5 45, 27,56 367,5 54,93 Iere Zisfußmehode KW T Ü = (1+ i) = = Für Ivesiio B ergib sich ei ierer Zisfuß vo 11,57 %. Verwedug der Rückflüsse für Zis ud Tilgug Aleraive B für i = 11,57 % gebudees Kapial Ü Zis Tilgug 1 9, 6, 13,56 496, ,56 45, 46,44 43,56 Auiäemehode A = KW a mi (1 + i) i a = (1 + i) 1 A: Auiä a: Auiäefakor Verwedug der Rückflüsse für Zis ud Tilgug Aleraive B für i = 7,5 % gebudees Kapial Ü Zis Tilgug Auiä 1 9, 6, 67,5 56,2 26, ,98 45, 29,54 393,98 26,48

12 Kapialwermehode bei Auswahlescheiduge Kapialwer Aleraive A; i = 7,5 % (1+i) - Ü Ü (1+i) - 1, -1.1, -1.1, 1,932 4, 372,9 2,8653,, 3,85 1, 84,96 77,5 Kapialwer Aleraive B; i = 7,5 % (1+i) - Ü Ü (1+i) - 1, -9, -9, 1,932 6, 558,14 2, , 389,4 3,, 47,54 Edwerberechug mi dem Kalkulaioszissaz Zeipuk Basiszahluge M 1. Kalkulaioszissaz,75,75,75 Basiszahluge M 1.,,,, Projek A: Ü(A) -1.1, 4,, 1., Ergäzugs-Fiazierug 1, -17,5 Ergäzugs-Ivesiio -292,5 314,44 Ergäzugs-Ivesiio -313,44 338,2 Edvermöge Projek A,,, 1.338,2 Basiszahluge M 1.,,,, Projek B: Ü(B) -9, 6, 45,, Ergäzugs-Ivesiio -1, 17,5 Ergäzugs-Ivesiio -77,5 76,56 Ergäzugs-Ivesiio -1.21, ,35 Edvermöge Projek B,,, 1.31,35

13 Iere Zisfußmehode bei Auswahlescheiduge i A = 1,635 % i B = 11,57 % Berechug der Edwere ahad der iere Zisfüße Zeipuk Ierer Zisfuß Aleraive A,1635,1635,1635 Basiszahluge M 1.,,,, Projek A: Ü(A) -1.1, 4,, 1., Ergäzugs-Fiazierug 1, -11,64 Ergäzugs-Ivesiio -289,37 32,14 Ergäzugs-Ivesiio -32,14 354,19 Edvermöge Projek A,,, 1.354,19 Ierer Zisfuß Aleraive B,1157,1157,1157 Basiszahluge M 1.,,,, Projek B: Ü(B) -9, 6, 45,, Ergäzugs-Ivesiio -1, 111,51 Ergäzugs-Ivesiio -711,51 793,38 Ergäzugs-Ivesiio , ,46 Edvermöge Projek B,,, 1.386,46

14 Kapialwer Aleraive B für i = 7,5 % (1+i) - Ü Ü (1+i) - 1, -9, -9, 1,932 6, 558,14 2, , 389,4 47,54 Kapialwer Aleraive B für i = 12, % (1+i) - Ü Ü (1+i) - 1, -9, -9, 1,8929 6, 535,71 2, , 358,74-5,55 Kosemaßsab Kalkulaioszissaz Fiazierugsorieier Opporuiäsorieier Eige Kapial kose Fremd Kapial kose Misch kose Redie Aleraiv ivesiio Redie verdräge Ivesio Grezredie aus Ivesiios ud Fiazierugs Möglichkei Risiko spezif. Modifika. Subjekive Risikoprämie i P = i f + i R i P : r f : r R : Kalkulaioszisfuss für das Projek Redie für eie risikofrei Alage Risikoprämie Risikozuschlag CAPM i P = r f + β P. r Rm β P : r Rm : Projek-Bea: Relaio vo Projekrisiko zu Markrisiko Prämie für das allgemeie Markrisiko

15 Der Kalkulaioszis ach Seuer i s = i (1 s) i s : Kalkulaioszisfuß ach Seuer i: Kalkulaioszisfuß vor Seuer s: Eragseuersaz

16 Objekbeschreibug Wohuge 48 Wohfläche m² 3.65,14 Markmiee pro m² ud Moa i DM 16, pro m² Wfl. Isgesam Kose des Baugrudsücks Baukose isgesam davo Kose des Gebäudes Außealage Bauebekose Gesamkose Eigekapial Fremdkapial Gesamkose Die Förderug Vereibare Förderug Cash-flow Förderug Wohberechigug Eikomme 25 II. WoBauG Afagsmiee Mieerhöhug Bidugszeiraum Förderug 9,9 DM ersmals ach 6 Jahre 2 bis 5 MHG ach 2 bis 5 MHG, maximal 9 % i 3 Jahre 35 Jahre Ladesdarlehe: Zis: 1-6. Jahr: %, da alle 3 Jahre +,5 % Tilgug 1 % Geb.,5 % vo Reskap. Kommualdarlehe Zis wie Ladesdarlehe, Tilg. 2 % Kosebegrezug Förderkalkulaio Kose des Gebäudes 1.9 DM dyamische Wirschaflichkeisberechug über 35 Jahre, Förderug wird so dimesioier, daß Ivesor eie bes. Redie ach Seuer erziel Ladesdarlehe: DM DM Kommualdarlehe 286 DM DM

17 Wirschaflichkeiberechug ach der II. Berechugsverordug mi Eigekapialverzisug Grudsücks- ud Gebäudebeschreibug freifiazier geförder Azahl Geschosse 2 2 Azahl Wohuge Wohfläche i m² 365,14 365,14 Dachform Saeldach Saeldach Heizugsar Ferwärme Ferwärme Aufzug ei ei Aufsellug der Gesamkose freifiazier geförder pro m² Wfl. isgesam pro m² Wfl. isgesam Kose des Baugrudsücks Baukose Gebäude Außealage Bauebekose Arch. / Ig Behörde Fiazierug Bauzeikose isgesam Gesamkose Aufsellug der Fiazierugsmiel freifiazier geförder Zis Tilgug pro m² Wfl. isgesam pro m² Wfl. isgesam Eigekapial Darlehe Mark 6,5% 1,% Lad,% 1,% Sad,% 2,% Gesam Aufsellug der Aufweduge freifiazier geförder Kapialkos. Zis Markdarlehe 6,5% , ,82 Zis/Geb. Darlehe Lad,5% ,81 Zis/Geb. Darlehe Sad,5% 5.153,19 Eigekapial 19629, 4,% 78.41, , , 6,5% 72.46, ,2 Bewirschaf Abschreibug Gebäude 1% , ,48 Soderabschreibuge , ,11 Verwalug pro Wohug , 2.16, Isadhalug pro m² 12, , ,2 Mieausfall 2% , ,64 Gesamaufweduge 23, ,42 13, ,42 Gesamerräge (Miee) 16, ,88 9, ,63

18 Wirschaflichkeiberechug ach der II. Berechugsverordug Eigekapialredie Grudsücks- ud Gebäudebeschreibug freifiazier geförder Azahl Geschosse 2 2 Azahl Wohuge Wohfläche i m² 365,14 365,14 Dachform Saeldach Saeldach Heizugsar Ferwärme Ferwärme Aufzug ei ei Aufsellug der Gesamkose freifiazier geförder pro m² Wfl. isgesam pro m² Wfl. isgesam Kose des Baugrudsücks Baukose Gebäude Außealage Bauebe- Arch. / Ig Behörde Fiazierug Bauzeikose isgesam Gesamkose Aufsellug der Fiazierugsmiel freifiazier geförder Zis Tilgug pro m² Wfl. isgesam pro m² Wfl. isgesam Eigekapial Darlehe Mark 6,5% 1,% Lad,% 1,% Sad,% 2,% Gesam Aufsellug der Aufweduge freifiazier geförder Kapialkos. Zis Markdarlehe 6,5% , ,82 Zis/Geb. Darlehe Lad,5% ,81 Zis/Geb. Darlehe Sad,5% 5.153,19 Eigekapial 19629, 4,% , 6,5% Bewirschaf Abschreibug Gebäude 1% , ,48 Soderabschreibuge , ,11 Verwalug pro Wohug , 2.16, Isadhalug pro m² 12, , ,2 Mieausfall 2% , ,64 Gesamaufweduge 19, ,7 9, ,7 Gesamerräge (Miee) 16, ,88 9, ,63 Überschuß , ,57 Eigekapialredie -5,1%,1%

19 Wirschaflichkeiberechug ach der II. Berechugsverordug Förderug 1. Förderugsweg Grudsücks- ud Gebäudebeschreibug freifiazier geförder Azahl Geschosse 2 2 Azahl Wohuge Wohfläche i m² 365,14 365,14 Dachform Saeldach Saeldach Heizugsar Ferwärme Ferwärme Aufzug ei ei Aufsellug der Gesamkose freifiazier geförder pro m² Wfl. isgesam pro m² Wfl. isgesam Kose des Baugrudsücks Baukose Gebäude Außealage Bauebe- Arch. / Ig Behörde Fiazierug Bauzeikose isgesam Gesamkose Aufsellug der Fiazierugsmiel freifiazier geförder Zis Tilgug pro m² Wfl. isgesam pro m² Wfl. isgesam Eigekapial Darlehe Mark 6,5% 1,% Lad,% 1,% Sad,% 2,% Gesam Aufsellug der Aufweduge freifiazier geförder Kapialkos. Zis Markdarlehe 6,5% , ,39 Zis/Geb. Darlehe Lad,5% ,23 Zis/Geb. Darlehe Sad,5% 5.153,19 Eigekapial 19629, 4,% 78.41, , , 6,5% 72.46, ,2 Bewirschaf Abschreibug Gebäude 1% , ,48 Soderabschreibuge , ,11 Verwalug pro Wohug , 2.16, Isadhalug pro m² 12, , ,2 Mieausfall 2% , ,86 Gesamaufweduge 23, ,42 9, ,63 Gesamerräge (Miee) 16, ,88 9, ,63

20 Ermilug der Jahresüberschüsse Zahluge bei eier Immobilieivesiio Ivesiiosauszahlug I Laufede Auszahluge A Laufede Eizahluge E Reserlös R Neomiee Kapialkose KK Isadhalug IK Verwalug VwK Seuer S Zise Zi Tilgug T Es / KschS ES GewS GrS Berechug der Jahresüberschüsse Ü I + = ME ME S KK KK IK IK VwK VwK MA MA S - S + R für = für = für =

21 Berechug der Jahresüberschüsse Ü I + = ME ME S KK KK IK IK VwK VwK MA MA S - S + R für = für = für = Berechug des Vermögesedweres C M = Ü + + Ü x x [ C + p C s p C ] für für = = 1... p x p = p s h für für C C 1 1 < p s : Sollzissaz p h : Habezissaz s: Erragseuersaz (Sadardmodell mi proporioaler Erragseuer) Im Uerschied zur heoreisch abgeleiee Formel wird vereifached davo ausgegage, - daß M dem eigeseze Eigekapial esprich: M = I ud - daß die Basiszahluge M = für >.

22 Eikommeseuersäze Tarifverlauf Grudabelle (Tarif 2) 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Grezseuersaz Durchschisseuersaz zu verseuerdes Eikomme 6% 5% 4% 3% 2% 1% Tarifverlauf Spliigabelle (Tarif 2) Grezseuersaz Durchschisseuersaz % zu verseuerdes Eikomme

23 Die aus der Wohugsbauivesiio folgede Seuerbelasug S s = s s ( BZK FNK ) (ME (ME AfA AfA Zi Zi IK IK VwK VwK MA ) MA + R ) für für für = = = BZK: Bauzeikose FNK Fiazierugebekose bei Eiküfe aus Vermieug ud Verpachug ME: Mieeiahme AfA: Abschreibug des Gebäudeweres Zi: Zise IK: Isadhalugskose VwK: Verwalugskose MA: Mieausfall R : Reserlös (Verkaufspreis Resschuld)

24 Werermilug ach der Erragswermehode EW = (RoE BewK z BoW) V + BoW (1+ z) V = (1+ z) 1 z EW: Erragswer RoE: Jahresroherrag BewK: Bewirschafugskose z: Liegeschafszissaz V: Vervielfäliger : Resuzugsdauer der bauliche Alage BoW: Bodewer