Avadis Anlagestiftung. Quartalsbericht

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1 Avadis Anlagestiftung Quartalsbericht

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3 Die Vorteile von Immobilien-Sacheinlagen Bildquelle: Avadis Anlagestiftung Bildquelle: Avadis Anlagestiftung Sacheinlagen in eine Anlagestiftung bieten für eine Pensionskasse viele Vorteile: Je nach Portfoliogrösse, Anlagestrategie und Anlage horizont lassen sich die Diversifikation und Liquidität der eigenen Immo bilienanlagen deutlich verbessern und bei den Kosten Skaleneffekte realisieren. Pensionskassen mit kleineren Bestandsportfolios profitieren im Rahmen einer Sacheinlage von: verbesserter Diversifikation durch Einbringung in ein grösseres Gesamtportfolio höherer Liquidität bei Cash-Bedarf durch Anteilsscheinrückgabe Skaleneffekten bei den Kosten für die Portfoliobewirtschaftung weiterer Professionalisierung des Immobilienmanagements Lösungen bei Personalwechsel, Nachfolgeregelung Als alternative indirekte Anlageinstrumente stehen neben der Anlagestiftung Immobilienanlagefonds und Immobiliengesellschaften zur Auswahl. Beide verfügen als börsenkotierte Vehikel zwar über eine höhere Liquidität, weisen jedoch auch eine stärkere Kursvolatilität auf. Sie unterliegen zudem auf Fonds- oder Gesellschaftsebene der ordentlichen Besteuerung, was gerade für steuerbefreite Investoren einen Nachteil darstellt. Beide Vehikel sind im Besitz verschiedener Investorentypen, die sehr unterschiedliche Anlageziele verfolgen können. Anlagestiftungen sind steuerbefreit und werden ausschliesslich von Vorsorgeeinrichtungen der zweiten Säule gehalten, die über zumeist identische Auflagen und Zielsetzungen verfügen. Die Anleger-Pensionskassen haben ein Mitspracherecht bei der Verwaltung, das sie an den jährlich stattfindenden Anlegerversammlungen ausüben können. An diesen Versammlungen können sie ausserdem über die Zusammensetzung des Stiftungsrats mitentscheiden. Weiter unterstehen sie der Kontrolle der Oberaufsichtskommission Berufliche Vorsorge (OAK BV). Die Immobilien befinden sich in direktem Besitz der Anlage stiftungen. Ihr Marktwert wird jährlich von einem externen Bewerter ermittelt, wie dies auch bei Immobiliendirektanlagen der Pensionskassen der Fall ist. Die verrechneten Managementkosten auf Gefässebene liegen bei den Anlagestiftungen durchschnittlich unter denen der anderen Vehikel. Bei der Planung einer Sacheinlage ist die Wahl der Anlagestiftung entscheidend. Der Investitionshorizont der einbringenden Pensionskasse ist zumeist langfristig, und sie möchte in ein Gesamtportfolio mit attraktivem Risiko-Rendite Profil investieren. Des Weiteren stehen die Qualität der Geschäfts führung der Anlagestiftung, die 2. Quartal 2015 Avadis Anlagestiftung 3

4 Anlagestrategie, die Erfahrung des verantwortlichen Immobilienteams sowie die genaue Ausgestaltung der Stiftungssatzung im Zentrum. Aus Gründen des Anlegerschutzes muss die erfolgte Bewertung durch einen Zweitbewerter plausibilisiert werden. Für die Anlagestiftung spielt auf der anderen Seite die Qualität des eingebrachten Portfolios eine wichtige Rolle: Das Portfolio muss sich auf strategischer Ebene gut in das Bestandsportfolio einfügen. Aspekte wie der Einfluss auf die Diversifikation, die Qualität des Gesamtportfolios sowie der Einfluss auf die erwartete Gesamtrendite nach Einlage müssen umfassend geprüft werden. Jedes Einzelobjekt wird zudem unabhängig bewertet und einer umfangreiche Due Diligence unterzogen. Aus Gründen des Anlegerschutzes muss die erfolgte Bewertung durch einen Zweitbewerter plausibilisiert werden. Da die Transaktion zudem durch die externe Revision der Anlagestiftung geprüft wird, sind an der finanziellen Bewertung drei Akteure beteiligt. Neben der Prüfung des Portfolios werden die rechtlichen und steuerlichen Folgen der Transaktion für die Transaktionspartner mit externen Experten geprüft. Je nach kantonaler Situation der einzelnen Immobilie ist es zumeist möglich, das Fusionsgesetz anzuwenden, wodurch die Hand änderungssteuer vermieden oder sehr tief gehalten werden kann. Auch eine allfällige Gewinnsteuer kann zumeist als latente Steuer im Rahmen der Transaktion übertragen werden. Als separate Komponente wird die latente Steuer ermittelt und zusätzlich durch die Pensionskasse an die übernehmende Anlagestiftung vergütet, welche diese als Rückstellung bildet. Diese Steuer wird erst bei der Anlage stiftung zur Zahlung fällig, wenn die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt veräussert wird. Die übrigen Kosten umfassen die üblichen mit einem Verkauf von Immobilien verbundenen Kosten (Notar, Grundbuch), die Kosten der Due Diligence beider Parteien, Anwaltshonorare und Kosten für Gutachten. Im Gegensatz zu einem klassischen Immobilienverkauf entfallen für die Pensionskasse jedoch häufig die Maklergebühren, die mit der Suche eines Käufers verbunden sind. Der Sacheinlage-Prozess hält im Vergleich zum klassischen Immobilienverkauf nur wenige zusätzliche Hürden bereit, die durch eine gute Zusammenarbeit der Transaktionspartner und eine professionelle Begleitung des Transaktionsprozesses genommen werden können. Mögliche negative steuerliche Konsequenzen aus der Transaktion lassen sich meist weitgehend oder vollständig vermeiden. Historische Entwicklung der Transaktionsvolumina Volumen der Sacheinlage-Transaktionen (in Mio. CHF) ø (p.a.) ø (p.a.) Von 2002 bis heute fanden zwischen Pensionskassen und Anlagestiftungen 94 Trans aktionen statt, bei denen im Rahmen von Sacheinlagen Immobilien im Wert von CHF 6,4 Milliarden die Hand wechselten. Quelle: Auswertung der Umfrage zu Immobilien-Sacheinlage-Transaktionen bei KGAST-Mitgliedern, KGAST Avadis Anlagestiftung 2. Quartal 2015

5 Überprüfung der Anlagestrategie von Immobilien Schweiz Wohnen und Geschäft Wohnüberbauung Belétage, Baden, Baufertigstellung Frühjahr Bildquelle: Avadis Anlagestiftung Schweizer Immobilien bleiben bei institutionellen Inves toren sehr gefragt. Der hohe Rendite-Spread zu Bundes obligationen und der anhaltende Anlagenotstand haben Schweizer Immobilien sogar weiteren Preisauftrieb verliehen. Insgesamt ist aber eine Segmentierung des Marktes festzu stellen: Die Anleger entscheiden zunehmend sicherheitsorientiert. Die Renditeschere zwischen einzelnen Liegenschaften driftet je nach Lage, Objekt qualität, Vermietungsstand und Nutzungsmix weiter auseinander. In diesem spannenden Umfeld bieten sich für Immobilienanlagen weiterhin Chancen. Eine sicherheits- und qualitätsbewusste Strategie ist aber ein wichtiger Baustein für den Anlageerfolg. Avadis hat den Strategieprozess für die Anlagegruppen Immobilien Schweiz Wohnen und Geschäft abgeschlossen. Die neuen strategischen Leitplanken für die kommenden drei Jahre wurden von der Kommission Immobilien Schweiz erarbeitet und vom Stiftungsrat bestätigt. In beiden Anlagegruppen wurde die bisher erfolgreich verfolgte und langfristig orientierte Anlage strategie be stätigt und an die neuen Marktverhältnisse angepasst. 2. Quartal 2015 Avadis Anlagestiftung 5

6 Anlagegruppe Immobilien Schweiz Wohnen Marktsegmentierung auf stabilem Niveau Die Entwicklung für die nächsten drei Jahre baut auf einem breit diversifizierten Bestandsportfolio auf, das regional in wirtschaftlich relevanten und liquiden Märkten konzentriert ist sowie eine eher geringe Losgrösse aufweist. Dies schafft aus heutiger Sicht gute Voraussetzungen für die angestrebte stabile Cashflow-Rendite und Resilienz des Portfolios bei allfälligen Marktkorrekturen. Marktwert Bestandsportfolio pro Monitoring-Region Wüest & Partner in % Zürich 37,6 Westschweiz 3,6 Südschweiz 0,3 Ostschweiz 5,2 4,6 Bern 10,1 Genfersee 2,9 Innerschweiz 35,7 Nordwestschweiz Anlagegruppe Immobilien Schweiz Geschäft Ertragsstabiles und wertschwankungsarmes Portfolio in einem konsolidierenden Markt Die überarbeitete Strategie baut auch hier auf einem Bestandsportfolio auf, welches in den regional liquidesten und wirtschaftlich relevanten Märkten konzentriert ist. Das Portfolio weist einen ausgewogenen Nutzungsmix auf. Eine Besonderheit ist der Miteigentumsanteil von ca. 30%. Dieser erhöht die Diversifikation auf der Objekt- und Mieterebene und weist eine im aktuellen Marktumfeld ausserordentlich tiefe Leerstandsquote von ca. 1,5% auf. Vor dem Hintergrund eines kommerziellen Mietmarktes, in dem sich zunehmend eine gewisse Zurückhaltung von Unternehmen bei Investitionsentscheiden und Neuansiedlungen widerspiegelt, bietet das Bestandsportfolio ein eher konservatives, aber attraktives Rendite-Risiko-Profil. Marktwert Bestandsportfolio pro Monitoring-Region Wüest & Partner in % Ertragsgewichteter Nutzungsmix in % Übrige 0,6 Parking 7,4 Büro 1,9 Verkauf 1,5 86,2 Wohnen 0,9 Lager 1,5 Gewerbe Zürich 27,8 Südschweiz 5,6 Ostschweiz 1,1 Nordwestschweiz 8,9 11,4 Bern 41,2 Genfersee 4,0 Innerschweiz Es steht weiterhin ein aktives Immobilien-Asset-Management im Vordergrund: gezielte Ausrichtung der Liegenschaften auf das relevante Mietersegment, operative Kostenoptimierung und selektive Ertragssteigerung durch Erneuerung im Bestand. Die bestehende Pipeline von Neubau- und Erneuerungsprojekten bietet Raum für eine Optimierung der Wertänderungsrendite. Im Hinblick auf das externe Wachstum ist weiterhin vorsichtiges Agieren gefragt: Bei Zukäufen stehen eine Verbesserung der Qualität des Bestandsportfolios und der Einfluss auf die Anlagerendite im Zentrum. Ertragsgewichteter Nutzungsmix in % Übrige 4,8 Parking 8,2 Lager 4,3 Verkauf 20,6 8,8 Wohnen 48,6 Büro 4,7 Gewerbe Ziel für die kommenden drei Jahre ist in erster Linie eine weitere Verbesserung der Qualität des Mietvertrags portfolios und so eine Erhöhung der Ertragsstabilität. Im Zentrum steht auch hier ein aktives Immobilien Asset- Management. Wachstumsperspektiven im aktuellen Marktumfeld Die beschränkten Anlagemöglichkeiten setzen aktuell einen engen Rahmen. Die gewählte Wachstumsstrategie lässt Neuzeichnungen bei Marktopportunitäten aber grundsätzlich zu. Sacheinlagen sind ebenfalls möglich, sofern sie das Bestandsportfolio sinnvoll ergänzen und strategisch einen positiven Wertbeitrag liefern. 6 Avadis Anlagestiftung 2. Quartal 2015

7 Private Equity im Fokus Private Equity Welt XI Die jüngste Private-Equity-Anlagegruppe Welt XI wurde am 1. Dezember 2014 lanciert und ist noch bis Ende August 2015 für Zeichnungen geöffnet. Die regelmässige Lancierung neuer Anlagegruppen ermöglicht Pensionskassen, nicht nur betreffend Strategie und Region zu diversifizieren, sondern auch über die Vintage-Jahre und Marktzyklen hinweg. Bis Ende Juni 2015 sagten Anleger bereits rund US- Dol lar 138 Millionen an Commitments zu. Unterliegend wurden bereits sechs Zielfonds in den Sektoren Middle Market Buyout US, Special Situations und Venture Capital gezeichnet. Die Private-Equity-Anlagen sind auf Kurs Private-Equity-Anlagen haben langfristig sehr gute Resultate erwirtschaftet. Die IRR (Internal Rate of Return) netto in US-Dollar per Ende Juni 2015 liegt bei allen Anlagegruppen, die mindestens fünf Jahre alt sind, bei über 8%. Die Anlage gruppe Welt VIII bildet die einzige Ausnahme. Da die Zeichnung erst in den Jahren 2010/2011 erfolgte, sind die Zahlen noch nicht aussagekräftig. Zwei Programme haben sogar eine IRR von mehr als 12% erreicht. Die Resultate zeigen, dass für die meisten Zeiträume eine signifikante Outperformance zu den Aktienbörsen möglich ist. Public versus Private Equity in US-Dollar per ) Welt II Welt III Welt IV Welt V Welt VI Welt VII Welt VIII ) IRR per MSCI World TR Liquiditätsprämie 300 BP 3) 1) MSCI World Total Return wurde über den gleichen Zeitraum wie die Anlagegruppen nach Kosten berechnet. Alle Werte sind annualisiert. 2) Vintage-Jahre 3) Die 3% sind als Prämie für die Illiquidität zu verstehen. 2. Quartal 2015 Avadis Anlagestiftung 7

8 Anlagegruppen Performance in % Anlagegruppe Avadis Benchmark Jahr 3 Jahre 5 Jahre seit Beginn Anlagestiftung Obligationen Obligationen CHF Inlandschuldner 1,1 1,2 5,0 2,3 2,8 3,9 Obligationen CHF Auslandschuldner 0,7 0,7 2,5 2,6 2,6 2,5 Staatsanleihen FW hedged -1,6-1,5 2,2 2,3 2,6 2,6 Staatsanleihen FW -10,0-9,8-4,7-3,3-2,2 2,8 Staatsanleihen FW AAA-AA hedged 2) -1,5-1,7 n.a. n.a. n.a. 1,8 Unternehmensanleihen FW hedged 3) -1,9-1,6 0,3 3,1 n.a. 3,8 Emerging Markets Debt 4) -10,3-10,5-12,4 n.a. n.a. -8,1 Aktien Aktien Schweiz 0,4 0,6 5,1 16,2 10,2 8,2 Aktien Welt hedged 3,4 3,8 7,4 16,1 12,8 4,1 Aktien Welt -3,6-3,6 7,0 13,7 9,9 4,7 Aktien Emerging Markets indexiert 5) -2,3-2,1 n.a. n.a. n.a. -2,3 Aktien Emerging Markets -3,4-3,2 3,6 3,1 3,4 9,3 Immobilien Immobilien Schweiz Wohnen 2,9 2,3 5,8 5,6 5,7 5,2 Immobilien Schweiz Geschäft 8) 1,9 2,3 4,1 5,2 n.a. 5,1 Immobilien Europa -2,7-3,9 5,0 16,2 12,0 4,8 Immobilien Nordamerika -11,2-11,6 9,1 7,1 10,1 6,9 Immobilien Asien Pazifik -5,6-5,3 1,5 7,2 5,0-5,3 Alternative Anlagen Hedge Funds 10) 2,9 n.a. 5,8 5,4 3,3 2,8 Anlagestiftung 2 Aktien Aktien Welt hedged 2 3,5 3,8 7,6 16,3 13,0 10,9 Aktien Welt 2-3,5-3,6 7,2 13,9 10,1 8,3 Immobilien Immobilien Nordamerika 2-11,0-11,6 9,7 7,6 10,7 10,7 Private Equity Angaben zu Private Equity sind auf Seite 10 aufgeführt. 1) Ab 1. November 2011 ist SYZ AM alleiniger Vermögensverwalter. 2) Lancierung am 14. August ) Lancierung am 1. April ) Lancierung am 4. September ) Lancierung am 1. März ) Benchmark seit 1. Januar 2014 net, vorher gross 7) Dimensional als zusätzlicher Manager seit 1. März 2012 bis 31. August 2014, danach JP Morgan 8) Aufteilung Immobilien Schweiz in Wohnen und Geschäft seit 1. November ) Wechsel von Macquarie zu AEW per 1. August ) Letzte verfügbare Daten per 31. Mai Avadis Anlagestiftung 2. Quartal 2015

9 Kenndaten Preis in CHF pro Anteil Vermögen in CHF Benchmark Anlagestil Vermögensverwalter Tracking Error in % 36 Monate rollend Swiss Bond Index Domestic AAA-BBB indexiert CSAM, SYZ AM 0, Swiss Bond Index Foreign AAA-BBB indexiert SYZ AM 1) 0, Citigroup WGBI ex CH hedged in CHF indexiert State Street Global Advisors 0, Citigroup WGBI ex CH indexiert State Street Global Advisors 0, Barclays Gl. Gov. AAA-AA capped ex CH h. CHF aktiv Wellington, Colchester n.a Barclays Gl. Aggr. Corp. Bonds ex CH hdg. in CHF aktiv Rogge Global Partners PLC 0, JP Morgan GBI-EM Global Diversified unhedged aktiv Stone Harbor n.a UBS 100 indexiert UBS AM 0, MSCI Welt ex CH net TR hedged in CHF indexiert State Street Global Advisors 0, MSCI Welt ex CH net TR indexiert State Street Global Advisors 0, MSCI Emerging Markets net TR indexiert State Street Global Advisors n.a MSCI Emerging Markets net TR 6) aktiv Arrowstreet, JP Morgan 7) 2, KGAST Immo-Index (CH) aktiv Avadis 1, KGAST Immo-Index (CH) aktiv Avadis 0, FTSE EPRA NAREIT Europe net TR capped aktiv AXA Investment Managers 1, FTSE EPRA NAREIT Nordamerika TR aktiv AEW 1, FTSE EPRA NAREIT Asien net TR aktiv AEW 9) 1, aktiv Goldman Sachs n.a MSCI Welt ex CH net TR hedged in CHF indexiert State Street Global Advisors 0, MSCI Welt ex CH net TR indexiert State Street Global Advisors 0, FTSE EPRA NAREIT Nordamerika TR aktiv AEW 1,09 2. Quartal 2015 Avadis Anlagestiftung 9

10 Anlagegruppen Private Equity Die Private-Equity-Investitionen erfolgen hauptsächlich in US-Dollar, ebenso wie die von den Anlegern für die Private-Equity-Anlagegruppen eingegangenen Zeichnungsverpflichtungen (Commitments), die Kapitalabrufe und die Ausschüttungen. Deshalb sind die Kennzahlen in der ersten Tabelle in US-Dollar ausgewiesen. Die zweite Tabelle zeigt auf dem Nettoinventarwert basierende Daten in Schweizer Franken. Anlagegruppe Vintage-Jahr 1) Total Commitment in Mio. USD 2) Kapitalabrufe in % 3) Ausschüttungen in % 4) Restwert des 6) Multiple IRR Portfolios in % 5) in % 7) Welt II ,0 94,9 134,3 9,3 1,44 6,42 Welt III ,8 88,1 164,9 17,3 1,82 12,05 Welt IV ,1 91,1 118,1 51,6 1,70 9,40 Welt V ,5 86,1 83,0 68,0 1,51 8,75 Welt VI ,8 83,6 65,2 70,9 1,36 8,94 Welt VII ,6 81,0 35,2 108,1 1,43 12,09 Welt VIII ,7 73,4 22,5 100,0 1,23 9,93 Welt IX ,4 55,8 4,2 103,4 1,08 5,03 Welt X ,8 33,3 0 98,7 n.a. 8) n.a. 8) Welt XI 9) ,7 1,0 0 98,6 n.a. 8) n.a. 8) 1) Vintage-Jahr ist der «Jahrgang» eines Private Equity Fund, das heisst der Zeitraum, in dem die ersten Investitionen getätigt wurden. 2) Ursprüngliche Zeichnungsverpflichtungen der Kunden in die Anlagegruppe 3) Bis zum aktuellen Datum abgerufenes Kapital bei Kunden im Verhältnis zum Total Commitment 4) Ausschüttungen an Kunden im Verhältnis zum Total der Kapitalabrufe 5) Nettoinventarwert im Verhältnis zum Total der Kapitalabrufe 6) Nettoinventarwert plus Ausschüttungen im Verhältnis zum Total der Kapitalabrufe 7) Internal Rate of Return: «Interner Zinsfuss» auf das investierte Kapital unter Berücksichtigung sämtlicher zeitgewichteter Cashflows 8) Aufgrund der Investitionsphase noch keine Zahlen verfügbar 9) noch bis 31. August 2015 für Zeichnungen offen Performance in % Kenndaten Anlagegruppe Avadis Jahr 3 Jahre 5 Jahre seit Beginn Preis in CHF pro Anteil Vermögen in CHF Welt II -10,0 4,4-4,8-5,1-2, Welt III -6,6 12,5 16,4 12,9 3, Welt IV -8,2 14,4 23,6 18,1 6, Welt V -1,8 14,5 11,8 9,9 3, Welt VI -6,2 10,6 14,0 7,8 2, Welt VII -1,2 20,9 16,2 9,0 2, Welt VIII -3,1 15,4 10,2 4,1 2, Welt IX -5,1 14,6-0,1 n.a. -0, Welt X -6,5 4,5 n.a. n.a. n.a Welt XI 1) -7,3 n.a. n.a. n.a. n.a ) Noch bis 31. August 2015 für Zeichnungen offen 10 Avadis Anlagestiftung 2. Quartal 2015

11 Geschäftsführung Avadis Anlagestiftung Ivana Reiss, CFA Rechtlicher Hinweis Dieser Bericht dient ausschliesslich Informationszwecken. Der Inhalt des Berichts ist sorgfältig zusammengestellt. Dennoch kann Avadis keine Gewähr für Inhalt und Vollständigkeit des Berichts übernehmen. Die historischen Renditeangaben und Aussagen zu Marktentwicklungen geben keine Garantie für zukünftige Ergebnisse. Als Anleger sind nur die in der Schweiz domizilierten, steuerbefreiten Vorsorgeeinrichtungen zugelassen. PERFORMANCE neutral Drucksache myclimate.org

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