Theorie und Anwendung

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1 Baukostenplanung: Theorie und Anwendung Herausgeber: Schweizerische Zentralstelle für Baurationalisierung CRB Arbeitsgruppe: Christina Opper Ramon Bühlmann Ruedi Gebhard Christof Messner Axel Paulus Christian Stoy ISBN: CRB-Standards ExtrasXTRAS

2 Inhalt Inhalt 4 CRB-Standards Extras

3 Inhalt Vorwort 3 Wegweiser 7 Theorie 1 Am Bau Beteiligte 8 1. Was dieses Kapitel vermittelt Aufbauorganisation Planer Unternehmer Auftraggeber Wissens-Check 17 2 Rechtliche Grundlagen Was dieses Kapitel vermittelt Obligationenrecht (OR) Normen, Ordnungen und Verträge Kostengarantien Wissens-Check 25 3 Bauprojekt: Gliederungen und Prozesse Was dieses Kapitel vermittelt Definitionen zum Thema «Bauprojekt» Gliederungen Ablauforganisation Wissens-Check 35 4 Kostenplanung Was dieses Kapitel vermittelt Ökonomische Aspekte Definitionen zum Thema 40 «Kostenplanung» 4.4 Einflussfaktoren und Kostenkennwerte Arbeitsmittel Wissens-Check 49 Anwendung 1 Kostenermittlung Was dieses Kapitel vermittelt Vorgehensweise bei der 52 Kostenermittlung 1.3 Schätzung des Finanzbedarfs Kostengrobschätzung Kostenschätzung Kostenvoranschlag und 70 revidierter Kostenvoranschlag 1.7 Schlussabrechnung Wissens-Check 73 2 Kostenkontrolle und -steuerung Was dieses Kapitel vermittelt Vorgehensweise bei der 76 Kostenkontrolle und -steuerung 2.3 Kostenkontrolle und -steuerung 78 in der Planungsphase 2.4 Kostenkontrolle und -steuerung 82 in der Realisierungsphase 2.5 Wissens-Check 83 Anhang 84 Stichwortverzeichnis 86 Arbeitsgruppe / Impressum 90 CRB-Dienstleistungen und -Produkte 93 CRB-Standards Extras 5

4 Wegweiser WEgweiser 6 CRB-Standards Extras

5 Wegweiser Baukosten richtig planen Das Ausbildungskonzept zu den CRB-Standards ist dreistufig: Basis, Praxis und Extras. Die Kenntnisse aus der ersten Stufe «Basis», die im CRB-Handbuch «Bauleistungen beschreiben und Baukosten ermitteln» dokumentiert sind, vermitteln Grundlagen, die sowohl für die zweite als auch für den hier vorliegenden Teil der dritten Schulungsstufe vorausgesetzt werden. Alles Wissenswerte zum Normpositionen-Katalog NPK ist in dem zur zweiten Stufe «Praxis» gehörenden Ringbuch «Vom Bauprojekt zum Leistungsverzeichnis» zu finden. Für die CRB-Standards «Extras» werden in Zukunft noch weitere vertiefende «Ratgeber» zu speziellen Themen des Planungs- und Bauprozesses entwickelt. «Baukostenplanung: Theorie und Anwendung» ist das erste Lehrmittel in dieser Reihe. Erforderliche Grundlagen Nachfolgend sind Hilfsmittel aufgeführt, die für die Wissensaneignung und den Gebrauch dieses Lehrmittels notwendig sind: Baukostenplan Hochbau ebkp-h Elementarten-Katalog EAK Anwenderhilfe Baukostenplan Hochbau Norm SIA 416 «Flächen und Volumen von Gebäuden» Weitere wichtige Normen, Ordnungen und Empfehlungen des SIA sowie der CRB-Arbeitsmittel sind im Publikationsverzeichnis auf der hinteren Umschlagklappe aufgelistet. Aufbau der Schulungsunterlagen Im Auftrag von CRB hat das erfahrene Autorenteam (siehe auch Seite 91) die Inhalte des hier vorliegenden Lehrmittels entwickelt. Die Unterlagen sind in die folgenden zwei Bereiche gegliedert: Theorie, ab Seite 8 Anwendung, ab Seite 50 Der Bereich «Theorie» vermittelt die Sachkompetenz. Die Kapitel stellen Lerneinheiten dar, die mit Vorteil in der vorgegebenen Reihenfolge durchgearbeitet werden. Die Kapitel starten mit einer Übersicht über die Lernziele, die unter dem Titel «Was dieses Kapitel vermittelt» zusammengefasst sind. Einen ersten Überblick zum jeweiligen Thema vermittelt auch der kurze Einführungstext zu Beginn jedes Kapitels. Die Inhalte sind prinzipiell so aufgebaut, dass sie von einem ersten Überblick zu den Details führen. Jeweils am Schluss der Kapitel befindet sich ein «Wissens-Check» mit Kontrollfragen zum Vertiefen des Themas. Im Bereich «Anwendung» wird die Methoden- kompetenz vermittelt, d. h. hier erfolgt eine Anleitung zur praktischen Umsetzung der theoretischen Grundlagen. Als Anwendungsbeispiel wird das CRB-Beispielprojekt «Haus im Forst» verwendet. Detaillierte Informationen hierzu sind im Anhang, Seite 84 oder als Download auf der CRB-Webseite zu finden. Dort können wichtige Zusatzinformationen, Auflösungen der Wissens-Checks und weitere Vertiefungsfragen sowie das Kursprogramm zur Schulung der CRB-Standards heruntergeladen werden. Für die interessierten Fachlehrer steht zudem ein geschlossener Dozenten-Bereich mit nützlichen Unterrichtshilfen zu diesen Schulungsunterlagen bereit. Die Vorteile auf einen Blick: Einstieg in die zeitgemässe Kostenplanung Know-how zu den wichtigen ökonomischen Aspekten Information zu den relevanten Normen und Ordnungen Kenntnisse über Einflussfaktoren und Kostenkennwerte Sicherheit für das Erstellen von Kostenvoranschlägen Kontrolle und Steuerung der Baukosten CRB-Standards Extras 7

6 1 Am Bau Beteiligte 1. Was dieses Kapitel vermittelt Aufbauorganisation Planer Unternehmer Auftraggeber Wissens-Check 17 Unter den am Bau Beteiligten werden alle Akteure eines Bauprojekts verstanden, die sowohl auf der Seite des Auftraggebers als auch auf der Seite der Auftragnehmer eine Rolle spielen. Neben dieser klaren vertikalen Gliederung, ist bei den Auftragnehmern horizontal zwischen Planern und Ausführenden zu unterscheiden. Anhand eines beispielhaften Organigramms wird diese sogenannte Aufbauorganisation erläutert. Die Beteiligten stehen in unterschiedlichen Vertragsverhältnissen zueinander, deren Inhalt in der Regel zum einen die zu erbringende Leistung beschreibt und zum anderen die Honorierung und/oder Vergütung definiert. Für Planer, Ausführende und Auftraggeber ist die Kostenplanung wesentlicher Bestandteil des Leistungsmodells und dient als gemeinsame Grundlage für die einheitliche Abwicklung eines Bauprojekts. Das Kapitel zeigt die Kompetenzen und die Verantwortung der am Bau Beteiligten in Bezug auf den Leistungsbereich «Kosten» auf. Dabei werden die einzelnen Rollen näher definiert und deren wesentliche Aufgaben vorgestellt. Da die Kostenplanung sowohl die Kosten für das Bauprojekt selbst als auch die Kosten für dessen Planung erfasst und berücksichtigt, wird auch auf die einzelnen Honorierungs- und Vergütungsarten kurz eingegangen. 1CRB-Standards Extras Theorie 8

7 1 1 am bau beteiligte Theorie Autor: Axel Paulus CRB-Standards Extras Theorie 9

8 1 Am Bau Beteiligte 1.1 Was dieses Kapitel vermittelt Sie kennen die Aufgaben der Projektorganisation. Sie lernen die Aufbauorganisation kennen. Sie erfahren, welche Aufgaben die am Bau beteiligten Planer, Unternehmer und Auftraggeber zu erfüllen haben. Sie wissen, welchen vertraglichen Beziehungen die am Bau Beteiligten unterstehen. Sie wissen, welche Aufgaben die am Bau Beteiligen in Bezug auf die Kostenplanung haben. 1.2 Aufbauorganisation Für jede zu lösende Bauaufgabe wird eine sogenannte «Virtuelle Organisation» gegründet, die dadurch geprägt ist, dass sie zeitlich befristet und problemlösungsorientiert ist. Alle Personen, die an einem Bauprojekt beteiligt sind, bilden diese Projekt- und Planungsorganisation. Man spricht dabei von der Aufbauorganisation eines Bauprojekts, deren Definition von grundlegender Bedeutung ist. Sie zeigt auf, wer am Planungs- und Bauprozess beteiligt ist und ermöglicht durch eine klare Regelung ihrer Form, der rechtlichen Verhältnisse zwischen den Beteiligten - also deren Kompetenzen sowie Verantwortungen - und der Kommunikationsabläufe einen effizienten Ablauf des Bauprojekts. Die Bedeutung der Organisation zeigt sich auch darin, dass in den Planerverträgen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins SIA immer auch die Projektorganisation aufzuzeigen ist. Im sogenannten Organigramm wird die Aufbauorganisation grafisch einfach dargestellt. Daraus ersichtlich sind die Stellungen, Beziehungen und Abhängigkeiten der am Bau Beteiligten zueinander. Vertikal lässt sich die Seite der Auftraggeber und die der Auftragnehmer unterscheiden. Die Letzteren kann man horizontal in Planende und Ausführende gliedern. Die durchgezogenen Linien stellen Vertragsverhältnisse dar, gepunktete zeigen auf, wie die Kommunikation abläuft, die rechtlich im Begriff der Weisungsbefugnis definiert ist. Die am Bau beteiligten Auftragnehmer werden rechtlich im OR als Leistungsträger bezeichnet. Zur Unterscheidung hat sich der Begriff Leistungsnehmer für Planende und Leistungsunternehmer für Ausführende etabliert. Im Organigramm kann vereinfacht von Planern und Ausführenden gesprochen werden. Das in Grafik 1 dargestellte Beispiel zeigt ein mögliches Organigramm einerseits mit verschiedenen Akteuren auf der Auftraggeberseite und andererseits mit einem Generalplaner mit seinen Subplanern auf der Seite der Planer und den Einzelleistungsunternehmern auf der Ausführungsseite. Die einzelnen Rollen werden im in den Abschnitten 1.3 bis 1.5 erläutert und definiert. Aufgabendefinition und Form der Organisation Vor der Erstellung eines Organigramms ist die Aufgabe des Bauprojekts deutlich zu definieren. Diese Aufgabendefinition, wie zum Beispiel das gemeinsame Ziel, die Kosten und die Termine, bestimmt die Form der Organisation. Darunter versteht man zum Beispiel auf der Planerseite die Organisationsmodelle Einzelleistungsnehmer, Planergemeinschaft oder Generalplaner. Ausführende treten als Einzelleistungsunternehmer auf oder sind innerhalb des Generalunternehmermodells organisiert. Der Totalunter- 10 CRB-Standards Extras Theorie

9 1 Eigentümer nehmer, der sowohl Leistungen der Planer als auch der Ausführenden übernimmt, stellt eine Projektorganisation aller Auftragnehmer dar. Behörden und Gesetze Betreiber Auftraggeber Auftragnehmer Generalplaner Planer 1 Spezialist 1 Weitere Bauherr (Auftraggeber) Unternehmer 1 Lieferant 1 Weitere Verantwortung und Kommunikation Unter Verantwortung versteht man im Organigramm vor allem die rechtlichen Beziehungen und die Vertragsverhältnisse der einzelnen am Bau Beteiligten. Sie zeigt daher die eigentlichen Leistungen auf. Zuletzt legt die Kommunikation vor allem die Weisungsbefugnisse fest. Wichtig ist, dass die Kommunikation in Bauprojekten unter den Akteuren klar geregelt ist. Im Allgemeinen geschieht dies hierarchisch, um Missverständnisse zu vermeiden. Beispielhaft sei hier erwähnt, dass die Ordnung SIA 112 «Leistungsmodell» vorsieht, dass selbst der Auftraggeber im Vertrag mit den Planern verpflichtet ist, Dritten keine direkten Weisungen zu geben (siehe Ordnung SIA 112 «Leistungsmodell», Allgemeine Vertragsbedingungen, Pflichten des Auftraggebers, Seite 23). Planung Ausführung Grafik 1: Beispiel eines Organigramms. Es zeigt eine mögliche Aufbauorganisation mit einem Generalplaner auf der Planerseite und Einzelleistungsunternehmern auf der Seite der Ausführenden. Die durchgezogenen Linien stellen die Kompetenzen das heisst die Vertragsbeziehungen dar, die gestrichelten zeigen wie die Kommunikation, die sogenannte Weisungsbefugnis geregelt ist. CRB-Standards Extras Theorie 11

10 2 Rechtliche Grundlagen 2. Was dieses Kapitel vermittelt Obligationenrecht (OR) Normen, Ordnungen und Verträge Kostengarantien Wissens-Check 25 Rechtliche Rahmenbedingungen bestimmen das Bauprojekt von Anfang bis Ende. Auf der einen Seite stehen das öffentliche und private Baurecht, die zusammen vereinfacht gesagt die rechtlich verbindlichen Planungsgrundlagen bereitstellen und die Eigentumsverhältnisse definieren. Auf der anderen Seite regelt das schweizerische Obligationenrecht (OR) als übergeordnete Rechtsquelle alle Vertragsverhältnisse. Im Bauprojekt wird innerhalb des Planungsauftrags die Honorierung/Vergütung und in der Regel zudem die Leistung der Kostenermittlung und ihre Genauigkeit definiert; im Werkvertrag der Unternehmer werden Kostenaussagen bezüglich des Preises einer Leistung oder des Werks verlangt. Im Folgenden wird auf das Vertragswesen eingegangen, da hier vor allem rechtsverbindliche Aussagen zu Kosten gegeben werden. Wie das OR unterscheidet auch der Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein SIA in seinen Ordnungen und Normen zwischen Auftrag und Werkvertrag. Abschliessend werden verschiedene Möglichkeiten aufgezeigt, Kostengarantien rechtlich eindeutig zu verankern CRB-Standards Extras Theorie

11 2 2 rechtliche grundlagen Theorie Autor: Axel Paulus CRB-Standards Extras Theorie 19

12 2 Rechtliche Grundlagen 2.1 Was dieses Kapitel vermittelt Sie wissen, was das Obligationenrecht in Bezug auf ein Bauprojekt regelt. Sie wissen, welche Regelungen im Werkvertrag getroffen werden. Sie lernen den Unterschied zwischen den Normen, Ordnungen und Empfehlungen des SIA kennen. Sie kennen die wichtigen Vertragsnormen in Bezug auf die Kostenplanung. Sie lernen, was in einem Kostengarantievertrag zu beachten ist. 2.2 Obligationenrecht (OR) Das Obligationenrecht bildet die übergeordnete Rechtsgrundlage für alle Vertragsverhältnisse, die dem Schweizer Recht unterstellt sind. Es regelt also die vertraglichen und gesetzlichen Schuldverhältnisse zwischen Parteien und es wird eine Aussage getroffen, wie diese Verträge zustande kommen. Für das Bauprojekt ist sowohl der Auftrag, der in den Artikeln 394 ff. des OR beschrieben wird, als auch der Werkvertrag (Art. 363 ff.) von Bedeutung. In den einzelnen Artikeln werden die Begriffe erläutert und die Verpflichtungen (Auftrag) und Pflichten (Werkvertrag) der Beteiligten definiert. Zu beachten ist, dass das Obligationenrecht nicht spezifisch von Bauprojekten redet, sondern als Rechtsquelle der zweiten Stufe eine allgemeine Grundlage für alle Aufträge und Werkverträge bildet. Für die Kosten des Bauprojekts ist die im Auftrag und Werkvertrag beschriebene Vergütung von Bedeutung. Das Obligationenrecht legt im Werkvertrag eindeutig die Übernahme des zuvor definierten Preises eines Werks bei dessen Fertigstellung fest. Auftrag Der Begriff des Auftrags wird im Art. 394 OR wie folgt beschrieben: «Durch die Annahme eines Auftrages verpflichtet sich der Beauftragte, die ihm übertragenen Geschäfte oder Dienste vertragsgemäss zu besorgen. Verträge über Arbeitsleistung, die keiner besondern Vertragsart dieses Gesetzes unterstellt sind, stehen unter den Vorschriften über den Auftrag. Eine Vergütung ist zu leisten, wenn sie verabredet oder üblich ist.» Die Beziehung zwischen Auftraggeber und Planer im Bauprojekt ist nach dem Obligationenrecht die des Auftrags. Der Inhalt eines Auftrags ist die Erbringung einer Dienstleistung und deren Vergütung. Im Obligationenrecht werden der Begriff, die Entstehung, die Wirkung und die Beendigung des Auftrags erläutert. Unter der Wirkung sind in den Artikeln des Obligationenrechts folgende Punkte zu verstehen: Umfang des Auftrages (Art. 396) Verpflichtungen des Beauftragten - Vorschriftsgemässe Ausführung (Art. 397) - Haftung für getreue Ausführung (Art. 398 bis Art. 401) Verpflichtungen des Auftraggebers (Art. 402) Haftung mehrerer (Art. 403) 20 CRB-Standards Extras Theorie

13 2 Werkvertrag Nach Art. 363 OR verpflichtet der Werkvertrag den Unternehmer «(...) zur Herstellung eines Werks» und den Besteller «(...) zur Leistung einer Vergütung.» Diese Vergütung wird beim Werkvertrag durch Art. 373 OR «Feste Übernahme» näher definiert: «Wurde die Vergütung zum voraus genau bestimmt, so ist der Unternehmer verpflichtet, das Werk um diese Summe fertigzustellen, und darf keine Erhöhung fordern, selbst wenn er mehr Arbeit oder grössere Auslagen gehabt hat, als vorgesehen war. Falls jedoch ausserordentliche Umstände, die nicht vorausgesehen werden konnten oder die nach den von beiden Beteiligten angenommenen Voraussetzungen ausgeschlossen waren, die Fertigstellung hindern oder übermässig erschweren, so kann der Richter nach seinem Ermessen eine Erhöhung des Preises oder die Auflösung des Vertrages bewilligen. Der Besteller hat auch dann den vollen Preis zu bezahlen, wenn die Fertigstellung des Werks weniger Arbeit verursacht, als vorgesehen war.» Im Bauprojekt verpflichtet sich der Ausführende ein «Werk» für den Auftraggeber zu errichten. Bei der Herstellung eines Werks ist eine Leistung gefordert. Beim Werkvertrag besteht aber die vertragliche Leistung nicht in der Arbeit, sondern in deren Erfolg bzw. in der Lieferung einer Sache in einer bestimmten Qualität. Daraus ergibt sich, dass der vom Unternehmer benötigte kleinere oder grössere Zeitaufwand für die Höhe der Vergütung ohne Einfluss bleibt. Der Unternehmer trägt auch das Risiko des Scheiterns seiner Bemühungen. Im OR werden Begriff, Wirkung und Beendigung des Werkvertrags definiert. Unter der Wirkung sind in den Artikeln des OR folgende Punkte zu verstehen: Pflichten des Unternehmers - Im Allgemeinen (Art. 364) - Betreffend den Stoff (Art. 365) - Rechtzeitige Vornahme und vertragsgemässe Ausführung der Arbeit (Art. 366) - Haftung für Mängel (Art. 367 bis Art. 371) Pflichten des Bestellers - Fälligkeit der Vergütung (Art. 372) - Höhe der Vergütung (Art. 374) Der Werkvertrag im Obligationenrecht: CRB-Standards Extras Theorie 21

14 3 Bauprojekt: Gliederungen und Prozesse 3.1 Was dieses Kapitel vermittelt Definitionen zum Thema «Bauprojekt» Gliederungen Ablauforganisation Wissens-Check 35 Ein Bauprojekt ist eine zeitlich und leistungsmässig abgegrenzte Aufgabe mit festgelegten Zielen und Anforderungen. Es hat also einen klar definierten Anfang und ein ebensolches Ende. Die vier wesentlichen Bestandteile des klassischen Projektmanagements sind Qualität, Kosten, Termine und Beteiligte. Die Erwartungen des Auftraggebers gewichten diese Faktoren und legen die Prioritäten fest. Die Aufgaben der Auftragnehmer innerhalb des Qualitätsmanagements bestehen darin, diese Forderungen in einer zeitlichen Abfolge zu planen, zu sichern, zu prüfen und zu verbessern. Das Bauprojekt kann durch das Leistungsmodell der Planer des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins SIA auf einer zeitlichen Achse dargestellt werden, die in sechs Phasen unterteilt ist. Diese Phasen reichen von der «Strategischen Planung» bis zur «Bewirtschaftung». Den Kosten wird ein eigenständiger Leistungsbereich zugeordnet. Das Kapitel definiert in einem ersten Schritt die wichtigsten Begriffe zum Thema «Bauprojekt» und zeigt anschliessend dessen Ablauf anhand der vom SIA definierten Leistungen der Planer CRB-Standards Extras Theorie

15 3 3 Bauprojekt: gliederungen und prozesse Theorie Autor: Axel Paulus CRB-Standards Praxis Theorie 27

16 3 Bauprojekt: Gliederungen und Prozesse 3.1 Was dieses Kapitel vermittelt 3.2 Definitionen zum Thema «Bauprojekt» Sie lernen die Definitionen zum Thema «Bauprojekt» kennen. Sie wissen, wie eine Ablauforganisation funktioniert. Sie kennen die verschiedenen Gliederungsarten für ein Bauprojekt. Sie lernen das Leistungsmodell SIA 112 kennen. Sie wissen, in welche Phasen und Teilphasen das Leistungsmodell unterteilt ist. Bauwerk Das Bauwerk ist im Sinn des Obligationenrechts (OR) ein Werk und stellt sowohl im Hochbau als auch im Infrastrukturbau die Summe aller Bauwerksteile dar. Ein Werk ist nach der Norm SIA 118 nicht nur ein Neubau, sondern auch das Ergebnis einer Ausbesserungs-, Umbau- oder Abbrucharbeit. Der Lebenszyklus eines Bauwerks gliedert sich in drei wesentliche Phasen: die Erstellungs-, die Nutzungs- und die Rückbauphase. Die Erstellungsphase umfasst das Bauprojekt. Den Anfang stellt die Intention des Eigentümers dar, ein Bauwerk realisieren zu wollen, es folgt der Planungs- und Bauprozess sowie als Abschluss der Erstellungsphase die Inbetriebund Ingebrauchnahme des Bauobjekts. Die darauf beginnende Nutzungsphase erstreckt sich bis zum Abbruch des Bauwerks. Während der Nutzungsphase findet die Erhaltung des Bauwerks statt. Die Rückbauphase beschreibt die Auflösung der Bausubstanz und die Entsorgung des Abbruchmaterials. Bauprojekt Ein Bauprojekt ist eine zeitlich und leistungsmässig abgegrenzte Aufgabe mit festgelegten Zielen und Anforderungen, also mit einem klar definierten Anfang und einem ebensolchen Ende. Durch eine geeignete Organisationsform mit Auftraggebern, Planern, Spezialisten, Ausführenden und Zuliefern wird das Bauprojekt im Planungs- und Bauprozess erstellt. Mit der Ingebrauchnahme des Bauwerks endet das Bauprojekt. Ein Bauprojekt ist eine Baumassnahme, die baubezogene Planungs- und Bauprozesse umfasst. Baumassnahmen stellen Neubau- / Ersatz-, Unterhalts- und Veränderungsvorhaben im Hochund Infrastrukturbereich sowie für Freianlagen dar. Neubau / Ersatz Ein Neubau stellt die Investition in ein neu zu errichtendes Bauwerk dar, der Ersatz ausserhalb der Erhaltung das Ersetzen eines bestehenden Bauwerks. Unterhalt Zum Unterhalt zählen die Baumassnahmen der Instandhaltung, der Instandsetzung und der Erneuerung. Er bezweckt die Bewahrung der Gebrauchstauglichkeit des Bauwerks, ohne es jedoch wesentlich an neue Anforderungen anzupassen. Die Instandhaltung dient der Bewahrung der Gebrauchstauglichkeit des Bauwerks durch regelmässige und einfache Massnahmen sowie durch Behebung kleiner Schäden. Die Instandsetzung dagegen dient dazu, das 28 CRB-Standards Extras Theorie

17 3 Bauwerk bzw. seine Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit für eine festgelegte Dauer wiederherzustellen; sie umfasst in der Regel Arbeiten grösseren Umfangs und dient dem Werterhalt. Die Erneuerung hat zum Ziel, das Bauwerk zumindest in Teilen in einen dem ursprünglichen Neubau vergleichbaren Zustand zu versetzen. Veränderung Veränderungen sind Anpassungen, Umbauten und Erweiterungen eines Bauwerks und dienen dem Erhalt des Bauwerks durch die Berücksichtigung neuer Anforderungen. Die Anpassung ermöglicht die Realisierung von neuen Anforderungen ohne wesentliche Eingriffe in das Bauwerk. Der Umbau hat zum Ziel, das Bauwerk zu erhalten, indem neue Anforderungen durch grössere Eingriffe in die Bausubstanz erfüllt werden. Die Erweiterung bezweckt letztlich die Erhaltung des Bauwerks durch den Einbezug der veränderten Anforderungen durch zusätzliche Bauwerksteile und besteht meistens aus Arbeiten grösseren Umfangs. Rückbau Der Rückbau ist die Auflösung der Bausubstanz und die Entsorgung des Abbruchmaterials. Neubau Anforderungen Überwachung Unterhalt Veränderung Instandhaltung Instandsetzung Erneuerung Rückbau Ersatz Anpassung Umbau Erweiterung Ablaufschema Bauwerkserhaltung nach Norm SIA 469 «Erhaltung von Bauwerken»: Die Abbildung zeigt die Massnahmen an einem Bauprojekt auf. In erster Linie sind das der Neubau und die Erhaltung durch Unterhalt und Veränderung. Der Unterhalt bezweckt die Bewahrung der Gebrauchstauglichkeit des Bauwerks, ohne es an neue Anforderungen anzupassen. Veränderungen berücksichtigen im Unterschied dazu neue Anforderungen. Ersatz CRB-Standards Praxis Theorie 29

18 4 Kostenplanung 4.1 Was dieses Kapitel vermittelt Ökonomische Aspekte Definitionen zum Thema 40 «Kostenplanung» 4.4 Einflussfaktoren und Kostenkennwerte Arbeitsmittel Wissens-Check 49 Die Kostenplanung stellt für den Planer eine wesentliche Leistung in allen Phasen seines Auftrags dar. Es geht hierbei um die Ermittlung, Kontrolle und Steuerung der Kosten eines Bauprojekts. Voraussetzungen für die Kostenplanung sind genaue Kenntnisse über die Einflussfaktoren, welche auf das spezifische Bauprojekt wirken, die anzuwendenden Kostenkennwerte und die in jeder Phase erbrachten Projektgrundlagen. In jeder Leistungsphase geht es darum, die jeweils beste wirtschaftliche Lösung in Bezug auf Kosten, Nutzen und Ertrag zu finden. Ausgangspunkt sind die Anlagekosten (AK), die es in einem ersten Schritt zu ermitteln gilt. Sie umfassen alle Planungs- und Realisierungskosten einer baulichen Anlage. Im Anschluss werden die unterschiedlichen Kostenermittlungen definiert und deren zunehmende Genauigkeit im Planungs- und Bauprozess dargestellt. Vorgestellt wird die Methode, Bezugsgrössen mit Kostenkennwerten zu kombinieren und es wird aufgezeigt, welche Einflüsse und Verfahren dabei eine Rolle spielen. Abschliessend werden die wichtigsten Kostengliederungen vorgestellt CRB-Standards Extras Theorie

19 4 4 Kostenplanung Theorie Autor: Axel Paulus CRB-Standards Extras Theorie 37

20 4 Kostenplanung 4.1 Was dieses Kapitel vermittelt 4.2 Ökonomische Aspekte Sie wissen, welche Aspekte für die Wirtschaftlichkeit von Bauprojekten wichtig sind. Sie lernen das ökonomische Modell kennen. Sie lernen die Definitionen zum Thema «Kostenplanung» kennen. Sie wissen, welche Einflussfaktoren es bei einer Kostenplanung gibt. Sie kennen die Bedeutung der Kostenkennwerte. Wirtschaftlichkeitsrechnungen werden zur Beurteilung der betriebswirtschaftlichen Rentabilität von Projekten eingesetzt. Dabei handelt es sich um Berechnungsverfahren, die aus Kosten und Erträgen eine finanzielle Kenngrösse ermitteln. Der Vergleich dieser sogenannten Rendite erlaubt dann die Auswahl des betriebswirtschaftlich optimalen Szenarios. Im Bauwesen basiert das ökonomische Modell auf dem Zusammenhang von Anlagekosten sowie Nutzungskosten auf der einen Seite und den Erträgen auf der anderen. Es betrachtet den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes von der Strategischen Planung zur Bewirtschaftung. Für die Planer sind die Kostenermittlung sowie die Kostenkontrolle und -steuerung klar als Leistung definiert; wesentlich ist aber auch, dass ökonomische Mechanismen und Abhängigkeiten verstanden werden. Oftmals wird der wirtschaftliche Druck auf ein Projekt zum ausschlaggebenden Faktor für dessen Realisierung. So üben die Rahmenbedingungen wie etwa die Finanzierung oder das Betriebskonzept und ihre entsprechende Gewichtung für den Auftraggeber einen direkten Einfluss auf die Projektierung aus. Ökonomische Überlegungen sind für Bauprojekte im Hochbau von grosser Bedeutung. Durch die immer häufiger werdende Privatisierung öffentlicher Aufgaben setzen sich diese Überlegungen auch zunehmend im Bereich des Infrastrukturbaus durch. Anlagekosten Die Anlagekosten (AK) stellen im Hoch- sowie im Infrastrukturbau die Summe der Kosten aller Komponenten und Kostenarten für die Planung und Realisierung einer baulichen Anlage dar, dazu kommen die Kosten im Zusammenhang mit dem Grundstück. Schon in der ersten Phase des Leistungsmodells der Ordnung SIA wird die Wirtschaftlichkeit von Lösungsstrategien geprüft. Dazu ist zwingend eine Schätzung des Finanzbedarfs erforderlich, die Teil der Kostenplanung ist. Nutzungskosten Zu den Nutzungskosten zählen die Kapitalkosten, die Verwaltungskosten, die Betriebskosten (einschliesslich der mietrechtlichen Nebenkosten) sowie die Instandsetzungskosten und die Abschreibung sowie die Rückstellungen in einen Erneuerungsfonds. Die Nutzungskosten und ihre Bestandteile sind in der Dokumentation SIA D 0165 «Kennzahlen im Immobilienmanagement» definiert. 38 CRB-Standards Extras Theorie

21 4 Erträge Erträge stellen betriebswirtschaftlich einen Wertzuwachs dar. Die notwendigen Nutzungserträge zeigen auf, welche Erträge der Eigentümer für die investierten Kosten unter den gegebenen Bedingungen der Nutzungskosten erzielen muss, um eine neutrale Wirtschaftlichkeitsrechnung zu erzielen. Sie werden in der Immobilienökonomie auch als Kostenmiete bezeichnet. Der Kostenmiete steht die Marktmiete gegenüber. Sie zeigt welche Nutzungserträge auf dem Markt für das entsprechende Produkt möglich sind. Dazu sind Beobachtungen und Analysen notwendig. Der Vergleich von notwendigen Nutzungserträgen und möglichen Nutzungserträgen ermöglicht eine Aussage bezüglich der wirtschaftlichen Qualität eines Bauprojekts. ohne Einheit geschrieben. Bei Einfamilienhäusern liegt die kostendeckende Bruttorendite erfahrungsgemäss bei 1 bis 2 Prozentpunkten, bei Mehrfamilienhäusern bei 2 bis 3 Prozentpunkten der Kapitalkosten (Hauseigentümerverband HEV). Kosten Grundstück + = Anlagekosten Bruttorendite BR Erstellungskosten Finanzierung Das Produkt aus Anlagekosten und Bruttorendite ist der jährliche Nutzungsertrag. Kostenmiete = Anlagekosten x Bruttorendite Kapitalisierung Der Quotient aus Nutzungsertrag und Bruttorendite stellt die Anlagekosten dar. Anlagekosten = Marktmiete / Bruttorendite Kosten Grundstück + = Anlagekosten Bruttorendite BR Erstellungskosten Bruttorendite Die Bruttorendite (BR) ist eine Rentabilitätskennziffer und wird aus dem Verhältnis der Erträge zu den Anlagekosten gebildet. Bei der Finanzierung handelt es sich um das Verhältnis zwischen der Kostenmiete und den Anlagekosten, hier spricht man von kostendeckender Bruttorendite. Bei der Kapitalisierung wird die Kostenmiete durch die Marktmiete ersetzt und durch die Anlagekosten geteilt. Die Bruttorendite ist eine Verhältniszahl und wird darum Erträge Notwendige Nutzungserträge = Kostenmiete Grafik 1: Finanzierung Im Beispiel sind die Anlagekosten gegeben, gesucht sind die notwendigen Nutzungserträge, die in der Immobilienbewirtschaftung Kostenmiete heissen. Dabei werden die Anlagekosten mit der zu erzielenden Bruttorendite BR multipliziert. Man spricht hier von der Finanzierung. Erträge Mögliche Nutzungserträge = Marktmiete Grafik 2: Kapitalisierung Im Beispiel sind die möglichen zu erzielenden Nutzungserträge gegeben, das heisst die Marktmiete. Gesucht sind die maximal möglichen Anlagekosten, indem die möglichen Nutzungserträge mit der Bruttorendite BR dividiert werden. Man spricht hier von der Kapitalisierung. CRB-Standards Extras Theorie 39

22 1 Kostenermittlung 1.1 Was dieses Kapitel vermittelt Vorgehensweise bei der 52 Kostenermittlung 1.3 Schätzung des Finanzbedarfs Kostengrobschätzung Kostenschätzung Kostenvoranschlag und 70 revidierter Kostenvoranschlag 1.7 Schlussabrechnung Wissens-Check 73 Das nachfolgende Kapitel «Kostenermittlung» beschreibt und verdeutlicht anhand eines Anwendungsbeispiels («Haus im Forst») die verschiedenen Teilschritte der Kostenermittlung, wie sie in Kapitel 4, Seite 36 aus theoretischer Perspektive erläutert werden. Die Ausführungen müssen als Empfehlung verstanden werden, da die dargestellten Verfahren nicht genormt sind, aber dem allgemeinen Stand der Technik entsprechen. Die Darstellung des Anwendungsbeispiels erfolgt innerhalb des Textes in Auszügen, die vollständige Darstellung ist dem Anhang zu entnehmen. Der Aufbau des Kapitels orientiert sich an den Phasen bzw. Teilphasen der Ordnung SIA 112 bzw. den zugeordneten Arten der Kostenermittlung. Die dargestellten Verfahren arbeiten mit dem Baukostenplan Hochbau ebkp-h, den ergänzenden Hilfsmitteln (z. B. der Anwenderhandbuch zum ebkp-h) und wo immer möglich wird auf die aktuellen Arbeitshilfen von CRB hingewiesen. 1CRB-Standards Extras Anwendung 50

23 1 Kostenermittlung ANWENDUNG Autoren: Christian Stoy Ruedi Gebhard CRB-Standards Extras Anwendung 51

24 1 Kostenermittlung 1.1 Was dieses Kapitel vermittelt 1.2 Vorgehensweise bei der Kostenermittlung Sie lernen die Vorgehensweise bei der Kostenermittlung kennen. Sie verstehen, wie die Schätzung des Finanzbedarfs erfolgt. Sie wissen, wie eine Kostengrobschätzung vorgenommen wird. Sie können eine Kostenschätzung nachvollziehen. Sie wissen um die Bedeutung des Kostenvoranschlags und des revidierten Kostenvoranschlags. Die Kostenplanung wird als «Gesamtheit aller Massnahmen der Kostenermittlung, der Kostenkontrolle und der Kostensteuerung» (ebkp-h) verstanden, wie bereits das Kapitel 4 der Theorie, Seite 36 im Detail erläutert. Der Baukostenplan Hochbau ebkp-h liefert für diese Tätigkeiten die Grundlagen und gilt vor allem für die Kostenplanung im Hochbau, insbesondere für die Ermittlung und die Gliederung von Kosten. Dabei ist er sowohl auf die Kosten für den Neubau als auch auf die Kosten für das Bauen im Bestand anwendbar (wie bei Erweiterungen, Umbauten, Anpassungen, Instandhaltungen, Instandsetzungen und Erneuerungen, vgl. Norm SIA 469). Der Baukostenplan Hochbau ist somit die Basis für: die Schätzung des Finanzbedarfs die Kostengrobschätzung die Kostenschätzung Den verschiedenen Arten der Kostenermittlung, die in der Grafik 1 dargestellt und im Kapitel 4 der Theorie näher beschrieben sind, liegen unterschiedliche Verfahren der Ermittlung zugrunde. Unabhängig von diesen und den verschiedenen Planungsphasen lässt sich der Ablauf der Kostenermittlung in folgende Tätigkeiten untergliedern: Zusammenstellung der Grundlagen Beschreibung des Projekts und der Kostengruppen Ermittlung der Mengen Ermittlung der Kostenkennwerte Prüfung der Plausibilität Darstellung der Ergebnisse den Kostenvoranschlag und den revidierten Kostenvoranschlag die Schlussabrechnung 52 CRB-Standards Extras Anwendung

25 1 Art der Kostenermittlung Schätzung des Finanzbedarfs Kostengrobschätzung Kostenschätzung Kostenvoranschlag revidierter Kostenvoranschlag Schlussabrechnung Hauptgruppe ebkp-h Elementgruppe ebkp-h Element ebkp-h Elementart Leistungsbeschreibung Normpositionen-Katalog NPK Informationsstand und Detailierungsgrad Grafik 1: Arten der Kostenermittlung und Zuordnung zu den Phasen bzw. Teilphasen nach Ordnung SIA 112. Dargestellt sind die Arten der Kostenermittlung mit den neuen CRB-Arbeitsmitteln. Baukostenplan Hochbau ebkp-h: Phase der strategischen Planung bis Phase Vorprojekt Elementarten-Katalog EAK: Phase Bauprojekt Normpositionen-Katalog NPK: Phase Ausschreibung und Realisierung Phasen bzw. Teilphasen (SIA 112) Strategische Planung Vorstudie Vorprojekt Bauprojekt Ausschreibung Realisierung Zusammenstellung der Grundlagen Planungsvorgaben können je nach Zeitpunkt allgemein gehalten oder auch detailliert beschrieben sein. Generell gilt, dass die vorhandenen Planungsunterlagen und Informationen die Ausgangsbasis für den nächstfolgenden Planungsschritt bilden. Sie können durchaus unterschiedliche Wertigkeit und damit Verbindlichkeit besitzen. Die Verbindlichkeit jeder einzelnen Vorgabe kann sehr gross sein, beispielsweise durch Grundstücksvorgaben, Raum- und Funktionsprogramm, Termine, Planunterlagen, Qualitätsvorgaben, aber auch durch die Auswahl der Baubeteiligten, Beauftragungen usw. In der Regel liegen diese Vorgaben in Form von Schriftverkehr, Protokollen, Tabellen, Gutachten, Zeichnungen und Kostenplänen vor. Beschreibung des Projekts und der Kostengruppen Die Projekt- und die Kostengruppenbeschreibungen erfolgen in getrennter Form. Während die Projektbeschreibung mit ihren allgemeinen Angaben zu den Kosteneinflussfaktoren eher spezifisch gestaltet werden kann, folgt die Kostengruppenbeschreibung der Kostengruppengliederung des ebkp-h, der im Kapitel 4 beschrieben ist. Dabei handelt es sich um eine hierarchische Gliederung auf drei Ebenen, die zur Gruppierung der Kosten einer Baumass- CRB-Standards Extras Anwendung 53

26 2 Kostenkontrolle und -steuerung 2.1 Was dieses Kapitel vermittelt Vorgehensweise bei der 76 Kostenkontrolle und -steuerung 2.3 Kostenkontrolle und -steuerung 78 in der Planungsphase 2.4 Kostenkontrolle und -steuerung 82 in der Realisierungsphase 2.5 Wissens-Check 83 Das nachfolgende Kapitel «Kostenkontrolle und -steuerung» beschreibt anhand des Anwendungsbeispiels «Haus im Forst» die Möglichkeiten der Kontrolle und Steuerung im Planungs- und Realisierungsprozess. Dabei muss dieses Kapitel als Empfehlung verstanden werden, da die dargestellten Verfahren nicht genormt sind, aber dem allgemeinen Stand der Technik entsprechen. Der Aufbau des Kapitels ist dreigeteilt, den grundsätzlichen Ausführungen zur Vorgehensweise folgen die spezifischen Erläuterungen zur Planungs- und Realisierungsphase. Die dargestellten Verfahren arbeiten mit dem Baukostenplan Hochbau ebkp-h. 74 CRB-Standards Extras Anwendung

27 2 Kostenkontrolle und -steuerung ANWENDUNG Autoren: Christian Stoy Ruedi Gebhard CRB-Standards Extras Anwendung 75

28 2 Kostenkontrolle und -steuerung 2.1 Was dieses Kapitel vermittelt 2.2 Vorgehensweise bei der Kostenkontrolle und -steuerung Sie verstehen den Regelkreis der Kostenplanung. Sie lernen die Vorgehensweise bei der Kostenkontrolle und -steuerung kennen. Sie kennen die Ziele und Regeln der Kostenkontrolle und -steuerung. Sie wissen, wie dieser Vorgang in der Planungsphase durchgeführt wird. Sie wissen, wie dieser Vorgang in der Realisierungsphase durchgeführt wird. Die Kostenplanung wird als «Gesamtheit aller Massnahmen der Kostenermittlung, der Kostenkontrolle und der Kostensteuerung» (Baukostenplan Hochbau ebkp-h) verstanden, wie bereits in Kapitel 4, Theorie im Detail erläutert wurde. Neben der Kostenermittlung sind demzufolge auch die Kostenkontrolle und -steuerung für eine erfolgreiche Kostenplanung erforderlich. In jedem Fall handelt es sich bei Kostenkontrollen und -steuerungen ähnlich wie bei Kostenermittlungen um regelmässig wiederkehrende Arbeitsschritte. Aufgrund dieses sich wiederholenden Prozesses wird oftmals vom Regelkreis der Kostenplanung gesprochen, wie er in Grafik 4 dargestellt ist. Kontrolle der Kosten Die Kostenkontrolle ist grundsätzlich ein Vergleich der aktuellen Kostenermittlung mit einer früheren Ermittlung. Darüber hinaus umfasst die Kostenkontrolle aber auch die Analyse der Kosten: Warum haben sich die Kosten so entwickelt? Dabei muss jede Planungsentscheidung auf ihre Kostenentwicklung hin geprüft werden. Das Ausmass der Kostenveränderung gegenüber der letzten Kostenermittlung ist festzustellen und zu hinterfragen. Das gilt sowohl für die Gesamtkosten als auch für die Kosten einzelner Kostengruppen. Analyse und Ursachenforschung sind wichtig für den nachfolgenden Arbeitsschritt: Kosten steuern. Fachgespräche unter allen für Kosten Kostensteuerung Kostenplanung Kostenermittlung Kostenkontrolle Grafik 4: Regelkreis der Kostenplanung Der Baukostenplan Hochbau ebkp-h ist ein Werkzeug, das diesen Prozess optimal unterstützt. 76 CRB-Standards Extras Anwendung

29 2 zuständigen Baubeteiligten und dem Bauherrn helfen bei der Begründung der jeweiligen Kostenentwicklung. Für die erforderliche Kostensteuerung liefert die Analyse erste Hinweise auf mögliche kostenbeeinflussende Massnahmen. Steuerung der Kosten Um die Bedeutung der Kostensteuerung in frühen Planungsphasen zu unterstreichen, sei an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass sich zu diesem Zeitpunkt die grössten Möglichkeiten einer Kostenbeeinflussung und damit der Kostensteuerung bieten. In der Kostenplanung stehen als Mittel der Steuerung unter anderem die gebäudegeometrischen Grössen, die Konstruktionswahl und die Materialwahl für die Bauteile zur Verfügung. Über den Vergleich flächenbezogener Kennwerte bzw. Formquotienten der Planung mit Kennwerten vergleichbarer Objekte lässt sich ermitteln, unter welchen Gesichtspunkten das Mengengerüst der Planung wirtschaftlich oder unwirtschaftlich ist. Hier sollen einige wenige Beispiele erwähnt werden: Das Verhältnis von Verkehrsfläche zu Geschossfläche kann ein Indikator für die Wirtschaftlichkeit der Funktionsabläufe im Gebäude sein. Das Verhältnis von Gebäudevolumen zu Hüllflächen ist mitbestimmend für die Investitionsund Nutzungskosten. Das Verhältnis von Flächen der Aussenwand zur Geschossfläche ist ein Mass für die Baukörpergliederung. Beeinflussbarkeit Geeignete Datenbanksysteme unterstützen diese und andere Abfragen zu Gebäude- und Kostenabhängigkeiten. Gleichzeitig schulen die Inhalte solcher Datenbanksysteme das Expertenwissen. So geben z. B. Datenbanken mit Referenzobjekten Auskunft darüber, ob sich beispielsweise die vom Planer gewählte Konstruktionsart bei vergleichbarer Gebäudenutzung bewährt hat oder ob gegebenenfalls an dieser Stelle steuernd einzugreifen ist. Verlauf der kumulierten Kosten Kosten Das Verhältnis von Gebäudevolumen zu Geschossfläche kann Auskunft darüber geben, ob eine zu hohe Geschosshöhe gewählt wurde. Strategische Planung Vorstudie Projektierung Ausschreibung Realisierung Nutzung Zeit Grafik 5: Beeinflussbarkeit und Verlauf der kumulierten Kosten. CRB-Standards Extras Anwendung 77

30 Anhang Anhang 84 CRB-Standards Extras

31 Anhang Für den Download unter stehen folgende PDF-Dateien zur Verfügung: - Pläne zum Beispielprojekt «Haus im Forst» - Bezugstabelle der Grössendefinitionen nach ebkp-h Verschiedene Auszüge des Kostenplans nach ebkp-h zum Beispielprojekt «Haus im Forst»: - Kostenplan nach Hauptgruppen: Kostengrobschätzung - Kostenplan nach Elementgruppen: Kostenschätzung - Kostenplan nach Elementen: Kostenvoranschlag - reduzierter Kostenplan Visualisierung Beispielprojekt «Haus im Forst», Schnitt 1:200 Beispielprojekt 1.25 Beispielprojekt Beispielprojekt «Haus im Forst», Erdgeschoss 1:200 Haus im Forst nach ebkp-h 1'194'800 QS 8.40 Code Bezeichnung Menge Kennwert Summe A Grundstück m2 - Detail D Detail C A1 Grundstück, Baurecht m2 - - A2 Nebenkosten zu Grundstück, Baurecht % - - B Vorbereitung m '700 Bauvorbereitung und -unterstützung B1 Untersuchung, Aufnahme, Messung m '300 Baugrunduntersuchung, Bestandesaufnahme B2 Baustelleneinrichtung m '000 Baustelleneinrichtung B3 Provisorium m2 - - B4 Erschliessung durch Werkleitungen m '400 Erschliessung des Bauwerks durch Werkleitungen Detail A B5 Rückbau, Entsorgung Bauwerk m Rodung, Aushub, Böschungssicherung, Materialeinbau, B6 Baugrube m '000 Wasserhaltung B7 Verbesserung, Sicherung Baugrund m2 - - Detail B 0.00m B8 Gerüst m '000 Gerüste C Konstruktion Gebäude m '800 Konstruktiver Rohbau C1 Fundament m '600 Rohbau bis OK Fundament C2 Wandkonstruktion m '000 Rohbau Wand C3 Stützenkonstruktion m '500 Rohbau Stützen C4 Decken-, Dachkonstruktion m '800 Rohbau Decken- und Dachkonstruktion 2.00 C5 Ergänzende Leistung zur Konstruktion % 97' % 4'900 Ergänzende Leistung D Technik Gebäude m '900 Gebäudetechnik D1 Elektroanlage m '600 D2 Management-, Informationssystem m '800 Gebäudeautomation D3 Sicherheitssysteme m D4 Brandschutz m D5 Wärmeanlage m '600 Wärmeanlage D6 Kälteanlage m2 - - D7 Lufttechnische Anlage m3/h '900 Lufttechnische Anlage D8 Wasser-, Gas-, Druckluftanlage St. 5 2'800 14'000 Wasseranlage D9 Transportanlage St. - - E Aussenwandbekleidung Gebäude m '400 Aussenwandabdichtung, Bekleidung und Einbaute CRB Bauleistungen Querschnitt beschreiben und Baukosten ermitteln E1 Aussenwandbekleidung unter Terrain m '900 Aeussere Abdichtung E2 Aussenwandbekleidung über Terrain m '500 Fassadenschalung E3 Aussenwandeinbaute, -absturzsicherung m2 20 1'000 20'000 Fenster, Türen, Sonnenschutz F Bedachung Gebäude m '500 Bedachung Gebäude F1 Dachhaut m '000 Dachhaut einschliesslich Spengler und Blitzschutz F2 Dacheinbaute, -absturzsicherung m2 5 3'500 17'500 G Ausbau Gebäude m '500 G1 Trennwand, Innentür, -tor, -fenster m '200 G2 Bodenbelag m '400 Bodenbeläge G3 Wand-, Stützenbekleidung m '600 Wandbeläge G4 Deckenbekleidung m '200 Deckenbekleidung G5 Feste Einbaute, Schutzeinrichtung m '300 Feste Einbauten und Schutzeinrichtung G6 Ergänzende Leistung des Ausbaus m '800 Ergänzende Leistung zu Ausbau H Nutzungsspezifische Anlage Gebäude m2 - H1 Produktions-, Laboranlage m2 - - H2 Grossküche m2 - - H3 Wäscherei-, Reinigungsanlage m2 - - H4 Spitalanlage m H5 Bildung, Kultur m2 - - H6 Sport-, Freizeitanlagen m2 - - H7 Weitere nutzungsspezifische Anlage m2 - - I Umgebung Gebäude m '100 Gestaltung der Umgebung I1 Geländegestaltung m '400 Umgebungsgestaltung I2 Umgebungsbauwerk m '000 I3 Grünfläche m '100 Vegetationschicht und Bepflanzung I4 Hartfläche m '500 Zufahrtsstrasse Kostenpläne «Haus im Forst» CRB-Standards Extras Erdgeschoss CRB Bauleistungen beschreiben und Baukosten ermitteln 7 Pläne zum Beispielprojekt «Haus im Forst». Download dieser und weiterer Pläne unter Vorfahrt gedeckt 60qm DW Schacht 0.00m Proj. Hydrant SiSch NW 1000 Geräteschrank 1.60 SS NW

32 Stichwortverzeichnis Stichwortverzeichnis 86 CRB-Standards Praxis

33 Stichwortverzeichnis A Ablauforganisation 31 Abrechnung 83 Administration (Teilphase) 35 Angebot 72 Anhang 84 Anlagekosten AK 3, 38, 40, 63, 82 Anlagengliederung ALG 30 Anpassung (Bauwerk) 9 Anwenderhandbuch Baukostenplan Hochbau 49, 54, 68, 94 Anwendungsbeispiel «Haus im Forst» 65, 79, 80 Anwendungsbeispiel «Haus im Forst» (Pläne) 85 Arbeitsgruppe, 91, 92 Arbeitsmittel (Kostenplanung) 47 Architekt Aspekte (ökonomische) 38 Aufbauorganisation 0 ff. Aufgabendefinition 0 ff., 16 Auftrag 0 ff. Auftraggeber 6 ff., 20, 21, 22 Auftraggeber (Kosten) 7 Ausführende Ausschreibungsphase 72 Auswahlverfahren 7 B Baubeschrieb 4 Bau Beteiligte 8 Bauhandbuch BHB 45 Bauherr 6 Bauingenieur Baukostengliederung (Funktionsweise) 48 Baukostenplan Hochbau ebkp-h 12, 15, 17, 23, 30, 40, 47 ff., 52, 76, 78, 81, 83, 94 Baukostenplan BKP (2001) 3, 49, 83 Bauleistung 82 Baumassnahme 8, 54 Baupreisindex (BFS) 45, 61 Bauprojekt 8, 10, 15, 18, 20, 21, 26, 28 ff., 38, 39 Bauwerk 6, 29, 30 Bauwerk (Anpassung) 9 Bauwerkskosten 40, 63 Berater 6, 17 Beschreibung (Elementart) 71 Beschrieb (Teilphase) 35 Besteller (Pflichten) Betreiber 6 Bezugsgrösse 54, 56 Bezugsmenge 60, 62, 64, 67, 69, 71, 81 Bruttorendite 39 C Code 62, 64, 67, 69, 71, 81, 83 CRB-Arbeitsmittel 7, 47, 94 CRB-Datenbank 94 CRB-Gliederungen 49 CRB-Kostengliederungen 3 CRB Online 94 CRB-Service und -Produkte 94 CRB-Standards 7, 94 D Dachfläche 59 Dokumentation SIA D , 42, 57 «Kennzahlen im Immobilienmanagement» Durchgängigkeit (CRB-Arbeitsmittel) 47 E Eigentümer 6 Einfluss (Qualität) 44 Einflussfaktor 36, 43 Einheitspreis 5, 22 Einzelleistungsunternehmer 4 Element 48 Elementart 49, 70 Elementarten-Katalog EAK 45, 95 Elementebene 68 Elementgruppe 48, 70 Elementgruppenmengen 70 Elementkostengliederung EKG 3, 49 Empfehlung SIA 112/1 «Nachhaltiges Bauen - Hochbau» 35 Empfehlungen (SIA) Endkosten 73, 82, 83 Endkostenentwicklung 83 Endkostenprognose 72 Ermittlung (Kostenkennwert) 55, 61, 65, 68, 72 Ermittlung (Menge) 59, 65, 68 Erneuerung 9 Ersatz 8 Erstellungskosten 40, 63 Erstellungsphase 8 Ertrag 38, 39 ff. Erweiterung 9 F Finanzbedarf (Grundlagen) 57, 65 Finanzbedarf (Schätzung), 41, 53, 54, 57 ff., 64, 78 Finanzierung 38, 39 Finanzierung (Teilphase) 35 Fläche 43 Fläche, Aussenwand 59 Flächenkennzahlen 43 Formquotient 56, 63 G Gebäudenutzung 77 Gebäudetechnik Gebäudevolumen 77 Genauigkeit (Kostenermittlung) 8, 22, 47 Generalplaner 0, 12, 24 Generalunternehmer 4, 24 Generalunternehmermodell 0 Gesamtkosten 56, 76 Geschossfläche 59, 77 Geschosshöhe 77 Gliederung (Bauprojekt) 30 CRB-Standards Praxis 87

34 Stichwortverzeichnis Globale, 24 Globalpreis 5 Grundlagen (Finanzbedarf) 57, 65 Grundlagen (Kostenermittlung) 53 Grundstücksfläche 59 H Hauptgruppe 48, 58, 60, 62, 64, 81 Hauptgruppenebene 57 Honorar (Planer) 3 I Impressum 94 Indexierung 45, 72 Investitionskosten 77 K Kapitalisierung 39 Kommunikation ff. Komponenten (bauteilorientiert) 43 Konto 83 Konstruktion (Bauprojekt) 44 Kosten 64, 67, 69, 71, 81 Kosten (Auftraggeber) 7 Kosten (Gliederung) 52 Kosten (Planer) 3 Kosten (Rückführbarkeit) 47 Kosten (Teilphase) 35 Kosten (Überprüfung) 56 Kosten (Unternehmer) 4 Kostenabweichung 78 Kostenaussage 54 Kostenauswirkung 81 Kostenbeeinflussung 77 Kostenbudget 79 Kostendach 4 Kosteneinflussfaktor 53, 78 Kostenentwicklung 77, 78, 82 Kostenermittlung 8, 22, 36, 41, 42, 63, 72, 76, 79, 81 Kostenermittlung (Arten) 53 Kostenermittlung (Genauigkeit) 8, 22, 47 Kostenermittlung (Grundlagen) 53 Kostenermittlung (Vorgehensweise) 52 ff. Kostenermittlungsergebnisse 56 Kostengarant 4 Kostengarantien 4 ff. Kostengliederungen CRB 3, 36 Kostengrobschätzung 41, 53, 65 ff. Kostengrobschätzung (Elementgruppe) 67 Kostengruppe 57, 65, 76 Kostengruppenbeschreibung 53, 54, 57, 58, 60, 62, 64, 67, 68, 69, 70 Kostengruppengliederung 53 Kostenkennwert 36, 43, 44, 54, 62, 64, 67, 69, 71, 79, 81 Kostenkennwert (Aktualisierung) 61 Kostenkennwert (Ermittlung) 55, 61, 62, 65, 68, 72 Kostenkennwert (Indexierung) 45 ff. Kostenkennwert (Prüfung) 63 Kostenkennwert, analytischer 61 Kostenkennwert, statistischer 56 Kostenkennwertbildung 61 Kostenkennzahl 43 Kostenkontrolle 41, 42, 72, 76, 78 Kostenkontrolle (Planungsphase) 78 ff. Kostenkontrolle (Realisierungsphase) 82 ff. Kostenkontrolle (Vorgehensweise) 76 ff. Kostenmiete 39 Kostenplan 56 Kostenplan «Haus im Forst» 85 Kostenplanung 8, 17, 22, 36, 40 ff., 47, 76, 77 Kostenplanung, durchgängige 94 Kostenrahmen 79 Kostenreduktion 79 Kostenrichtwert 44, 61 Kostenrichtwertbildung 61 Kostenschätzung 41, 53, 54, 68 ff. Kostenschätzung (Element) 69 Kostensicherheit 56 Kostenstand 61, 82 Kostensteuerung 41, 42, 77, 78, 79 Kostensteuerung (Planungsphase) 78 ff. Kostensteuerung (Realisierungsphase) 82 ff. Kostensteuerung (Vorgehensweise) 76 ff. Kostentransparenz 47, 78 Kostenvoranschlag 41, 53, 70 Kostenvoranschlag (Elementart) 71 Kostenvoranschlag, revidierter 41, 53, 70, 72 ff., 83 L Lage (geografisch, topografisch, regional) 44 Leistungs- und Honorarordnungen, 32, 33 (SIA 102/103/104/105/108) Leistungsbereich 8, 26, 32 Leistungsmodell, 32 ff. Leistungsmodell (Grundstruktur) 32, 33 Leistungsmodell (Leitgedanken) 32 Leistungsmodell (Phasenziele) 32, 33 Leistungsphase 36 Liegenschaftenkontenplan LKP 3 Logistik 44 M Marktmiete 39 Mehrleistung 78 Menge (Ermittlung) 54, 59, 60, 65, 68, 70 Minderleistung 78 Musterverträge (SIA) N Nettogeschossfläche 59 Neubau 8 Normen ff. Normpositionen-Katalog NPK 30, 49, 94 Norm SIA 118 «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten» 14, 22 Norm SIA 416 «Flächen und Volumen von Gebäuden» 57 NPK-Kapitelverzeichnis CRB-Standards Praxis

35 Stichwortverzeichnis Nutzer 6 Nutzfläche 59 Nutzungsart 54 Nutzungsertrag 39 Nutzungskosten 38, 39, 77 Nutzungsphase 8 O Objektarten-Gliederung OAG 30, 95 Objektarten-Katalog OAK 95 Objektauswertung 61 Obligationenrecht OR 0 ff. Ökonomische Aspekte 38 Ordnung SIA 112 «Leistungsmodell», 30, 33, 34, 38 Ordnungen (SIA) ff., 32 ff. Organigramm 8, 10 Organisation (Teilphase) 35 Organisationssystem (Bauprojekt) 30 P Phasen (Leistungsmodell) 33 Pflichten (Besteller) Pflichten (Unternehmer) Phasenziele (Leistungsmodell) 32, 33 Planer ff., 20, 22 Planer (Kosten) 3 Planer (Honorar) 3 Planergemeinschaft 0, 12 Planungsleistung 82 Planungsphase 78, 82 Planungsstand 54 Planungsunterlagen 53 Plausibilitätsprüfung 42, 56, 63, 66, 68, 72 Pauschale, 24 Pauschalpreis 5 Projektbeschreibung 54 Projekterfolg 82 Projektleitung (Bauherr) 6 Prozess (Bauprojekt) 30 Prüfung (Plausibilität) 56, 63, 66, 68, 72 Publikationsverzeichnis hintere Umschlagklappe Q Qualität 44 Quantität (Bezugsgrösse) 43 R Rahmenbedingung 43 Raumprogramm 57, 79 Realisierungsphase 72, 78, 82 Revidierter Kostenvoranschlag 41, 72 ff., 83 Reduzierter Kostenplan «Haus im Forst» 85 Rückbau 9 Rückbauphase 8 Rückführbarkeit (Kosten) 47 S Schätzung (Finanzbedarf), 41, 53, 54, 57 ff., 64 Schlussabrechnung, 41, 42, 54, 73 Schweizerischer Baupreisindex (BFS) 45 SIA D 0165 (Dokumentation) 38, 42, 57 SIA 102/103/104/105/108 Ordnungen, 32 SIA 112 (Ordnung), 30, 32, 34, 38 SIA 112/1 (Empfehlung) SIA 118 (Norm) 4, 15, 22, 26 SIA 416 (Norm) 57 Spitalbau-Kostenplan SKP 3 Standard (bauliche Anlage) 44 Strategische Planung 78 Steuerung (Kosten) 77 T Teilphasen (Leistungsmodell) 33, 35 Termine (Teilphase) 35 Terminplanung 54 Teuerung 78 Totalunternehmer 0, 14, 24 U Übernahme, feste (OR) Überprüfung (Kosten) 56 Umbau 9 Umgebungsfläche 59 Unterhalt 8 Unternehmer 4 ff., 22 Unternehmer (Kosten) 4 Unternehmer (Pflichten) V Veränderung (Bauwerk) 9 Verantwortung (Kommunikation) ff. Vergabegliederung 83 Vergabestruktur 83 Vergütung 7 Verkehrsfläche 77 Vertrag ff., 83 Volumen 43 Volumenkennzahlen 43 W Werk, 26 Werkmaterial 45 Werkvertrag 8, 20, 21 ff. Weisungsbefugnis Wirtschaftlichkeit 38, 77 Wirtschaftlichkeitsrechnung 38 Wissens-Check 7, 25, 35, 49, 73, 83 Z Zahlung 83 Zürcher Index der Wohnbaupreise 46 CRB-Standards Praxis 89