für ein Nahversorgungszentrum in Taufkirchen

Transkript

1 BBE Standortcheck für ein Nahversorgungszentrum in Taufkirchen für die TAUFKIRCHNER GRUNDVERMÖGEN GMBH BAVARIAFILMPLATZ GRÜNWALD Ihre Ansprechpartner: Dipl.-Geogr. Markus Wotruba Leiter Standortforschung Marius Malek (Projektleitung) BBE Handelsberatung GmbH Brienner Straße München Tel.: Fax: Mail: malek@bbe.de BBE Handelsberatung GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Weitergabe, Vervielfältigungen und ähnliches, auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Verfassers gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der BBE Handelsberatung GmbH. München, 22. November 2012 Seite 1 von 23

2 Inhaltsverzeichnis 1. Ausgangssituation und Zielsetzung Standortanalyse Taufkirchen Makrostandort Taufkirchen, Landkreis München Mikrostandortanalyse Angebotssituation in Taufkirchen und Umgebung Angebotssituation gesamt Angebotssituation kurzfristiger Bedarfsbereich Würdigung des städtebaulichen Gesamtkonzeptes der Stadt Taufkirchen Marktanalytische Aspekte Vorstellung des Planvorhabens Abgrenzung eines potentiellen Einzugsgebietes Aktuelles Marktpotenzial und Bindungsquoten in Taufkirchen Umsatzerwartung des Planvorhabens Marktanteile und Nachfrageabschöpfung Fazit Seite 2 von 23

3 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Derzeitige Situation am Planstandort in Taufkirchen ZVB Lindenpassage... 7 Abbildung 2: Umfeldnutzung... 8 Abbildung 3: Verkehrsanbindung des Projektstandorts... 8 Abbildung 4: FMZ Unterhaching, Penny (Lindenring) Abbildung 5: ZVB Lindenpassage Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Zentrenrelevante Sortimente Tabelle 2: Nicht-zentrenrelevante Sortimente Tabelle 3: Flächenkonzept Planvorhaben (exklusive Passage) Tabelle 4: Bindungsquote in Taufkirchen der projektrelevanten Sortimente Tabelle 5: Umsatzprognose des Planvorhabens Tabelle 6: Umsatzprognose des Planvorhabens Tabelle 7: Neuumsatz des Planvorhabens (abzüglich heutiger Umsätze) Tabelle 8: Neuumsatz-Marktpotenzialrelation in Taufkirchen Tabelle 9: Gesamtumsatz-Marktpotenzialrelation im Ortsteil Am Wald Kartenverzeichnis Karte 1: Lage des Projektstandortes in Taufkirchen... 7 Karte 2: Lokale Wettbewerbssituation Seite 3 von 23

4 1. Ausgangssituation und Zielsetzung In Taufkirchen existiert mit der Lindenpassage ein innerstädtisches Nahversorgungszentrum, das durch partielle Leerstände und einen nicht mehr wettbewerbsfähigen Marktauftritt gekennzeichnet ist. Das Nahversorgungszentrum soll abgebrochen und im Rahmen einer Revitalisierung neu errichtet und mit Wohnnutzung ergänzt werden. Die Bruttogeschoßfläche der Wohnnutzung soll bei ca m² (entspricht ca. 200 Einwohnern) liegen. Für eine Nutzung durch Arztpraxen sind m² vorgesehen. Das Erdgeschoß des Komplexes inklusive Einzelhandel, Dienstleitungen, Gastronomie und Passage soll ca m² Bruttogeschossfläche umfassen und einen nahversorgungsorientieren Branchenmix bieten. Die Parkplatzanzahl ist derzeit mit 320 Stellplätzen für die Wohnnutzung und 280 Stellplätzen für Einzelhandel und Ärzte in einer Tiefgarage vorgesehen. Für diese Planung wird eine erste Einschätzung der grundsätzlichen Machbarkeit benötigt. Anhand der sortimentsspezifischen Kennzahlen von Angebot und Nachfrage wird geprüft, ob das Marktpotential am Standort ausreicht um die Planung zu realisieren. Dabei werden grundlegende Daten zum Planstandort erarbeitet und eine erste qualitative Einschätzung zur Versorgungssituation getroffen. Es wird neben einem Überblick zu den Rahmendaten des Makro- und Mikrostandorts eine erste Einschätzung zu den sortimentsspezifischen Marktpotentialen des Vorhabens gegeben. Die Ergebnisse werden im Rahmen des vorliegenden Standortchecks verdichtet. Seite 4 von 23

5 2. Standortanalyse Taufkirchen 2.1. Makrostandort Taufkirchen, Landkreis München Die Stadt Taufkirchen liegt im Regierungsbezirk Oberbayern und befindet sich im Landkreis München, ca. 15 km südlich der Landeshauptstadt. Die überregionale verkehrliche Anbindung erfolgt über die Autobahn A 8 und dem Münchener Ring (A 99, A 995) sowie der Bundesstraße B 13. In der Landesplanung wird Taufkirchen als Siedlungsschwerpunkt im Verdichtungsraum München ausgewiesen 1. Die Einwohnerzahl der Stadt hat sich in den vergangenen zehn Jahren leicht positiv entwickelt. Innerhalb des Zeitraums 2002 bis 2012 konnte ein Bevölkerungszuwachs von 1,5 % verzeichnet werden. Aktuell sind in Taufkirchen etwa Personen 2 wohnhaft. Auf Basis von Berechnungen der Bertelsmann Stiftung wird der Bevölkerungsrückgang in Taufkirchen bis zum Jahr ,0 % betragen. 3 Die Pendler stellen ein wichtiges Potenzial für den Einzelhandel dar, da auch Besorgungen auf dem Weg von und zur Arbeit getätigt werden. Der Siedlungsschwerpunkt Taufkirchen verfügt über einen negativen Pendlersaldo von Personen und besitzt somit einen Überschuss an Auspendlern. 4 Die Arbeitslosenquote im Landkreis München liegt im Oktober 2012 mit 3,4% deutlich unterhalb dem Bundesdurchschnitt von 6,5%. Damit liegt die Arbeitslosenquote im Landkreis auch niedriger als in der Landeshauptstadt München (4,8 %) 5. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft wird durch die Einkommensverhältnisse der Bevölkerung bestimmt, wobei der bundesdeutsche Durchschnitt durch den Wert 100 angegeben wird. Das Kaufkraftniveau in Taufkirchen liegt aktuell bei 111,8 und somit sowohl über dem Bundesdurchschnitt als auch über dem Durchschnittswert von Bayern (104,8) 6. Diese Kennziffer bedeutet, dass die Einwohner pro Kopf rund 11,8 % mehr Ausgaben im Einzelhandel tätigen, als im Bundesdurchschnitt. Die Einzelhandelszentralität stellt das Verhältnis von einzelhandelsrelevanter Kaufkraft vor Ort und getätigten Umsätzen vor Ort dar. Eine Zentralität über 100 bedeutet, dass die Stadt per Saldo von Kaufkraftzuflüssen profitiert, bei einer Zentralität von genau 100 halten sich Zu- und Abflüsse die Waage. Da die Einzelhandelszentralität der Stadt Taufkirchen bei einem Wert von 138,7 7 liegt, kann daraus geschlossen werden, dass die Stadt Taufkirchen deutliche Kaufkraftzuflüsse aus den umliegenden Gemeinden und Landkreisen verzeichnet. Der positive Gesamtsaldo gründet jedoch praktisch ausschließlich auf den Zuflüssen aus dem Möbelangebot, induziert durch das IKEA Möbelhaus. Nachstehende Abbildung gibt eine Übersicht zu den wichtigsten Daten des Makrostandorts Taufkirchen. Damit lässt sich aus übergeordneter Perspektive eine Einschätzung zur Bedeutung des Standortes geben. 1 Bayerisches Staatsministerium für Wirtschaft, Infrastruktur, Verkehr und Technologie: LEP Bayern Strukturkarte Bayerisches Landesamt, Einwohnerstatistik zum Stichtag Bevölkerungsprognose der Bertelsmann Stiftung Bundesagentur Für Arbeit, Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte nach Wohn- und Arbeitsort mit Pendlerdaten, Juni Bundesagentur Für Arbeit, Kenngrößen für interregionale Analysen Oktober BBE!CIMA!MB-Research, Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern BBE!CIMA!MB-Research, Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 2011 Seite 5 von 23

6 BBE Kurzdarstellung Makrostandort: Taufkirchen Standort Taufkirchen Zentralität Siedlungsschwerpunkt im Verdichtungsraum München Einwohner ( ) Bevölkerungsentwicklung ( ) +1,5 % Bevölkerungsprognose (2030) - 3,0 % Kaufkraftkennziffer 2011* 111,8 Einzelhandelszentralität 2011* 138,7 Pendlersaldo Arbeitslosenquote Oktober ,4 % Lage in der Region Standort-Check-Bewertung: Makrostandort Bewertung Makrostandort Zentralörtliche Einstufung 50 Einzelhandelszentralität 100 Einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Standortgemeinde 75 Einwohnerprognose 25 Pendlersaldo zu Einwohnern 25 Arbeitslosenquote (in Relation zum Bundesdurchschnitt) schlecht optimal 100 Quelle: MS MapPoint 2010; eigene Bearbeitung und Darstellung; BBE!CIMA!MB-Research, Bundesagentur für Arbeit, Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, * Vorausberechnung. Seite 6 von 23

7 2.2. Mikrostandortanalyse Neben der Analyse des Makrostandortes stellt die Mikrostandortanalyse den zweiten wichtigen Teil der Standortbewertung dar. Dabei werden insbesondere die Aspekte der Lage und der verkehrlichen Erreichbarkeit thematisiert. Lage des Projektgrundstücks Der Standort des Planvorhabens befindet sich im westlichen Teil des zentralen Versorgungsbereiches (ZVB) Linden- und Eschenpassage 8, die parallel zur Eichenstraße im Norden sowie der Eschen- und Wildapfelstraße im Süden verläuft. Getrennt werden die beiden Geschäftslagen durch den Lindenring. Durch die unmittelbare Nähe zur S-Bahnstation Taufkirchen und der nahegelegenen Bushaltestelle am Lindenring ist das Projektgrundstück mit dem ÖPNV sehr gut erreichbar. Die Parkplatzsituation am ZVB Lindenpassage ist derzeit als unbefriedigend einzuschätzen. Parkmöglichkeiten befinden straßenbegleitend entlang der Eichen- und Wildapfelstraße sowie an der Eschenstraße am Rande des ZVB. Abbildung 1: Derzeitige Situation am Planstandort in Taufkirchen ZVB Lindenpassage Quelle: BBE Handelsberatung GmbH, eigene Aufnahmen (November 2012). Karte 1: Lage des Projektstandortes in Taufkirchen FMZ Unterhaching Projektstandort Lindenpassage Eschenpassage Projektstandort Quelle: Google Earth Pro; Map Point Europa 2010, eigene Darstellung. Aktuelle Nutzung des Projektstandortes Der Projektstandort dient insbesondere der Nahversorgung. So befinden sich ein Rewe Supermarkt, ein Discounter der Firma Norma sowie weitere Einzelhändler und Dienstleister in der Linden bzw. - Eschenpassage. Daneben dient der ZVB als Dienstleistungszentrum, in dem sich mehrere Ärzte nie- 8 Loge verde SEP BBE Kurzak (2010): Städtebauliches Gesamtkonzept zur Einzelhandelsentwicklung. Seite 7 von 23

8 dergelassen haben. Gastronomie ergänzt das Angebot. Aktuell befinden sich acht Leerstände im Bereich der Lindenpassage. Umfeldnutzung Das direkte Umfeld des Projektstandortes ist überwiegend von dichter Wohnbebauung geprägt. Nördlich des ZVB Lindenpassage befinden sich eine Postfiliale und ein Penny Lebensmitteldiscounter. In ca. 500 m Entfernung folgt in nördlicher Richtung das Fachmarktzentrum (FMZ) Unterhaching direkt hinter der Gemeindegrenze. Abbildung 2: Umfeldnutzung Quelle: BBE Handelsberatung GmbH, eigene Aufnahmen (November 2012). Verkehrsanbindung Der Planstandort ist mit dem motorisierten Individualverkehr aus nördlicher Richtung von der Waldstraße aus über den Lindenring erreichbar. Aus südlicher Richtung wird der Planstandort über den Köglweg und dem Lindenring angefahren. Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ist gewährleistet. Als nächstgelegene Haltestellen befinden sich östlich des Planstandortes die S-Bahnhaltestelle Taufkirchen sowie am Lindenring eine ÖPVN-Anbindung der Buslinie 222 des Landkreises München. Abbildung 3: Verkehrsanbindung des Projektstandorts Quelle: BBE Handelsberatung GmbH, eigene Aufnahmen (November 2012). Seite 8 von 23

9 BBE Kurzdarstellung Mikrostandort: Lindenpassage Lage Aktuelle Nutzung Erschließung Parkplätze Direkte Nachbarn Zentraler Versorgungsbereich Einzelhandel, Dienstleistung, Gastronomie Lindenring und ÖPNV (Bus, S-Bahn) Kostenlos am Straßenrand Einzelhandel, Dienstleistungen, Wohnen Karte Foto Planstandort Bild Planstandort Bewertung Mikrostandort Lage/Frequenzen 50 Projektstandort Kopplungspotential Fernwirkung/Sichtbarkeit Verkehrliche Erschließung / ÖPNV / Zufahrten nächstgelegene Parkmöglichkeit Landesplanung/Baurecht/ Denkmalschutz etc. 100 Quelle: Google Earth Pro; Map Point Europa 2010, eigene Darstellung schlecht optimal Seite 9 von 23

10 3. Angebotssituation in Taufkirchen und Umgebung Für die qualitative Analyse und Beschreibung der Angebotssituation sind aufgrund des Nahversorgungscharakters des Planvorhabens vor allem Lebensmittel- und Drogeriemärkte sowie Apotheken und Bäcker/Metzger in und um Taufkirchen von Belang. Im Folgenden wird ein kompakter Überblick über die Angebotssituation in Taufkirchen und dem angrenzenden Fachmarktzentrum in Unterhaching gegeben Angebotssituation gesamt Nördlich des Vorhabenstandortes befindet sich in Unterhaching direkt an der Grenze zu Taufkirchen der Hauptwettbewerbsstandort FMZ Unterhaching. In dem FMZ befinden sich zahlreiche Fachmärkte diverser Branchen mit unterschiedlicher Sortimentsbreite und -tiefe. Als Hauptwettbewerber für das Planvorhaben sind die Lebensmitteldiscounter Aldi-Süd und Lidl sowie das Edeka-Center (Simmel) zu nennen. Daneben sind hier ein Biomarkt (Alnatura), ein Orterer Getränkemarkt sowie ein dm- Drogeriefachmarkt angesiedelt. Weitere Fachmärkte der Branchen Bekleidung (Takko, Adler etc.), Schuhe (Deichmann etc.), Tiernahrung (Fressnapf) und Haushaltswaren (Depot) sind ebenso in diesem FMZ verortet. Ergänzt wird das Angebot durch Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäcker), Dienstleister und Fastfood Gastronomie (McDonalds etc.). Das FMZ ist über den Autobahnring A 995 an der Anschlussstelle Taufkirchen-West hervorragend an das überregionale Verkehrsnetz angebunden. Eine direkte Anbindung an das ÖPNV-Netz gibt es nicht, fußläufig ist das FMZ Unterhaching von der Bushaltestelle Eichenstraße bzw. der S-Bahn Haltestelle Taufkirchen relativ schnell zu erreichen. Der Marktauftritt der Fachmärkte ist modern und zeitgemäß und mit Parkplätzen in großer Zahl versehen. Diese laden durch die hohe Dichte an Fachmärkten zum Koppeln der Einkäufe ein. Abbildung 4: FMZ Unterhaching, Penny (Lindenring) Quelle: BBE Handelsberatung GmbH, eigene Aufnahmen (November 2011). Seite 10 von 23

11 Zwischen dem Projektstandort und dem FMZ befindet sich eine Filiale des Discounters Penny. Dieser befindet sich zwar an einer gut frequentierten Straße (Lindenring), weist jedoch einen relativ kleinen und engen Parkplatz auf. Südöstlich des Planstandortes im alten Ortskern von Taufkirchen befindet sich der ZVB Rathausplatz. Als Frequenzbringer dient hier eine Filiale des Lebensmitteldiscounters Penny sowie kleinere Einzelhändler (Buchladen, Apotheke, Tabakladen/Kiosk, Blumenladen). Zudem befinden sich an der Ecke Köglweg/Münchener Straße mehrere Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe, darunter eine Eisdiele. Im südlichen Bereich des ZVB befindet sich das Rathaus. Parkmöglichkeiten sind entlang des Köglwegs vorhanden, zudem befindet sich westlich des Penny Marktes ein größerer Parkplatz. Auch das Rathaus verfügt über einen eigene Parkmöglichkeit. Abbildung 4: ZVB Rathausplatz Quelle: BBE Handelsberatung GmbH, eigene Aufnahmen (November 2011). Karte 2: Lokale Wettbewerbssituation Unterhaching Taufkirchen Quelle: Google Earth Pro; BBE Handelsberatung GmbH, eigene Darstellung. Seite 11 von 23

12 3.2. Angebotssituation kurzfristiger Bedarfsbereich In Taufkirchen ist im Bereich Nahrungs- und Genussmittel eine Verkaufsfläche von ca m² vorhanden. Dieses Sortiment nimmt mit weniger als einem Zehntel der gesamten Verkaufsfläche von Taufkirchen einen geringen Flächenanteil ein. 9 So gibt es in Taufkirchen lediglich einen Supermarkt (Rewe), sowie drei Discounter (Penny [2 x], Norma). Ergänzt werden die Anbieter, welche überwiegend unter der Schwelle zur Großflächigkeit liegen, durch SB-Geschäfte, kleinstrukturierte Lebensmittelanbieter (v.a. Obst & Gemüse), Spezialgeschäfte sowie Getränkemärkte. Im gesamten Gemeindegebiet von Taufkirchen sind zahlreiche Nahrungsmittelhandwerksbetriebe (Bäcker, Metzger) angesiedelt, welche sich überwiegend auf die ZVB vor allem die Lindenpassage beschränken. Die Angebotsvielfalt hinsichtlich der Betriebstypen sowie auch der Angebotstiefe ist als relativ schlecht einzustufen. Einige Siedlungsbereiche weisen ein unterdurchschnittliches Angebot auf. Die Branche Reformwaren/Naturkost ist in Taufkirchen nicht vertreten. In Taufkirchen sind derzeit drei Apotheken mit einer Fläche von insgesamt ca. 140 m² angesiedelt. Auf Grund der Einwohnerzahl von Taufkirchen errechnet sich eine sogenannte Apothekendichte von einer Apotheke pro rund Einwohner. Dieser Wert stellt im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (3.800 EW/ Apotheke) einen unterdurchschnittlichen Ausstattungsgrad dar. Die Branche Drogerie-/Parfümeriewaren war bis zur Insolvenz des Drogeriemarktfilialisten Schlecker am Planstandort vertreten. Nach der Schließung der Filiale bestehen derzeit keine weiteren Drogerien sowie Parfümerien im Gemeindegebiet von Taufkirchen. 9 Vgl.: Loge verde SEP BBE Kurzak (2010): Städtebauliches Gesamtkonzept zur Einzelhandelsentwicklung. Seite 12 von 23

13 4. Würdigung des städtebaulichen Gesamtkonzeptes der Stadt Taufkirchen Im Jahr 2010 wurde von der interdisziplinären Arbeitsgruppe Loge verde SEP BBE Dr. Kurzak ein städtebauliches Gesamtkonzept zur Einzelhandelsentwicklung erarbeitet. Das Konzept wurde unter Berücksichtigung artspezifischer Besonderheiten und Problemlagen zur zielgerichteten Entwicklung von Vorschlägen für eine Ausgestaltung der Landes- und regionalplanerischen Steuerungsansätze ausgearbeitet. Das Gutachten dient als Leitlinie für die zukünftige Gemeindeentwicklung bei der Ausweisung von Zentren- und nicht zentrenrelevanten Sortimenten. Der Hauptteil des Konzeptes enthält ein Standortanalyse sowie ein städtebauliches Gesamtkonzept zur Entwicklung des Einzelhandels. Diese soll die Versorgungsfunktion der Stadt Taufkirchen stärken sowie eine möglichst flächendeckende Nahversorgung für alle Bürger sicherstellen 10. Das Einzelhandelskonzept umfasst dabei zwei Kernelemente: 1) Eine Standortanalyse sowie Sortimentskonzept für den Taufkirchener Einzelhandel 2) Empfehlungen zur Einzelhandels- und städtebaulichen Entwicklung, die die weitere Entwicklung der Einzelhandelsstandorte festschreiben. Die Standortanalyse weist dabei zentrale Versorgungsbereiche für das Stadtgebiet von Taufkirchen aus. Diese Festlegung der Standortfunktionen ist ausschlaggebend dafür, welche Einzelhandelssortimente an den jeweiligen Standorten neu angesiedelt oder erweitert werden sollten. Die Karte (Karte 3) auf der folgenden Seite gibt eine Übersicht über die räumliche Festlegung der jeweiligen Standorte und Zentren im Stadtgebiet. Basierend auf den Vorgaben des Landesentwicklungsprogramms Bayern 2006 wurde für die Stadt ein Sortimentskonzept entwickelt, das in nicht-zentrenrelevante Sortimente und zentrenrelevante Sortimente unterscheidet. Daneben wurde eine Unterteilung nach sog. nahversorgungsrelevanten Sortimenten vorgenommen. Diese Sortimente dienen vorwiegend der kurzfristigen Bedarfsdeckung und sind i.d.r. als zentrenrelevant einzustufen. Eine Ansiedlung kann auch außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche erfolgen, wenn die jeweilige Lage der wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung dient und der Standort als städtebaulich integriert einzustufen ist. Die Tabellen (Tabelle 1 und 2) auf den folgenden Seiten geben eine Übersicht über die festgelegten Sortimentskategorien. Während nach den Leitlinien des Konzepts in den zentralen Versorgungsbereichen Taufkirchens zentrenrelevante Sortimente zulässig sind, obliegen den dezentralen Standorten Einschränkungen hinsichtlich der Ansiedlung und Erweiterung zentrenrelevanter Sortimente. Nur die nicht zentrenrelevanten Sortimente sind an diesen Standorten ohne Einschränkung zugelassen 11. Zur Sicherung der Versorgungsfunktion Taufkirchens und der zentralen Versorgungsbereiche sind Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevanten Kernsortimenten, die auf Grund ihrer Standortanforderungen innerhalb der ZVB Lindenpassage und Köglweg nicht angesiedelt werden können, ausnahmsweise an einem genau definiertem Standort zuzulassen. Diese Ergänzungsstandorte sollen 10 Loge verde SEP BBE Kurzak (2010): Städtebauliches Gesamtkonzept zur Einzelhandelsentwicklung. Seite Loge verde SEP BBE Kurzak (2010): Städtebauliches Gesamtkonzept zur Einzelhandelsentwicklung. Seite 104f. Seite 13 von 23

14 zukünftig diejenigen Einzelhandelsnutzungen aufnehmen, die den Branchen- und Betriebsformenmischung bestehender Hauptgeschäftslagen sinnvoll ergänzen. 12 Karte 3: Städtebauliches Gesamtkonzept Taufkirchen 2010 Quelle: Gemeinde Taufkirchen, Städtebauliches Gesamtkonzept zur Entwicklung des Einzelhandels Tabelle 1: Zentrenrelevante Sortimente Einstufung Zentrenrelevante Sortimente Sortimente Arzneimittel, Pharmazeutika Blumen, Zimmerpflanzen Brillen und zubehör, optische Erzeugnisse Bücher, Zeitungen, Zeitschriften Drogeriewaren, Parfüms, Kosmetika, Wasch- und Putzmittel Foto, Fotozubehör Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel, Haushaltswaren, Silberwaren Haus- und Heimtextilien (ohne Teppiche und Bodenbeläge), Stoffe, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf, Bettwaren Lebensmittel, Nahrungs- und Genussmittel, Getränke, Tabakwaren, Tiernahrung Reformwaren, Naturkost Lederwaren, Kürschnerware, Galanteriewaren Oberbekleidung, Wäsche, Strümpfe, sonstige Bekleidung Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren, Schulbedarf, Briefmarken Sanitätswaren, othopädische und medizinische Produkte Schuhe Spielwaren, Bastelartikel Sportschuhe, Sportbekleidung Uhren, Schmuck *nahversorgungsrelevante Sortimente unterstrichen Quelle: Gemeinde Taufkirchen, Städtebauliches Gesamtkonzept zur Entwicklung des Einzelhandels Logo verde SEP BBE Kurzak (2010): Städtebauliches Gesamtkonzept zur Einzelhandelsentwicklung. Seite 104. Seite 14 von 23

15 Tabelle 2: Nicht-zentrenrelevante Sortimente Einstufung Sortimente Antiquitäten, Kunstgegenstände Nicht-zentrenrelevante Baby- und Kinderartikel Sortimente Büromaschinen, Büroeinrichtung (ohne Büromöbel, Organisationsmittel, Computertechnik, Computerzubehör Sportartikel, Campingartikel, Jagd- und Angelbedarf, Waffen Fahrräder, Ersatzteile Zooartikel, Tiere und Pflegemittel Musikinstrumente, Musikalien, Tonträger Unterhaltungselektronik ( braune Ware ), Telekommunikation Elektrogeräte ( weiße Ware ), Elektrozubehör, Nähmaschinen, Leuchten Autozubehör, -teile, -reifen Badeeinrichtung, Installationsmaterial, Sanitärerzeugnisse Baumarktartikel, Bauelemente, Baustoffe, Eisenwaren Boote und Zubehör Brennstoffe, Holz- und Holzmaterialien, Kohle, Mineralölerzeugnisse Farben, Lacke, Tapeten, Teppiche, Bodenbeläge Gartenartikel, Gartenbedarf, Gartenmöbel und -maschinen, Freilandpflanzen Möbel, Küchen, Büromöbel Quelle: Städtebauliches Gesamtkonzept zur Entwicklung des Einzelhandels 2010 Der Projektstandort ist laut dem Einzelhandelskonzept von Taufkirchen als Zentraler Versorgungsbereich klassifiziert. Daraus abgeleitet ergeben sich keine Einschränkungen hinsichtlich der Zulässigkeit von Sortimenten. Abbildung 5: ZVB Lindenpassage Quelle: Logo verde SEP BBE Kurzak (2010): Städtebauliches Gesamtkonzept zur Einzelhandelsentwicklung. Im Rahmen von Empfehlungen zur städtebaulichen Entwicklung wird in dem Konzept zum Zentralen Versorgungsbereich Lindenpassage wie folgt Stellung genommen: Der Einkaufsbereich Lindenpassage wird bereits durch die bestehenden Einkaufsmärkte im nördlich angrenzenden Gebiet von Unterhaching beeinträchtigt und weist neben einem absinkenden Qualitätsniveau der Geschäfte und Angebote zahlreiche Leerstände auf. Durch eine Flächenkonzentration sollten größere Verkaufseinheiten ermöglicht werden mit einem entsprechend erweiterten Stellplatzangebot. Dazu sollen auch Flächen im angrenzenden Bereich in die Überlegungen einbezogen werden. Dies gilt gleichermaßen für die Situation am S Bahnhof, wobei hier die Fußgängerunterführung als wichtige Querverbindung zu einer Aufwertung der städtebaulichen Situation beitragen kann. Grundsätzlich Seite 15 von 23

16 sollte durch eine funktionale und gestalterische Verbesserung eine Steigerung der Attraktivität der Lindenpassage erreicht werden, um ihre Aufgabe als zentraler Versorgungsbereich langfristig zu sichern. Dabei sind die positiven Ansätze, die sich durch den bestehenden Fußgängerbereich ergeben, aufzugreifen. 13 Das Konzept des Planvorhabens stimmt somit mit den Empfehlungen des städtebaulichen Gesamtkonzeptes zur Einzelhandelsentwicklung überein und erweitert diese sogar um den Bereich Wohnnutzung. 13 Logo verde SEP BBE Kurzak (2010): Städtebauliches Gesamtkonzept zur Einzelhandelsentwicklung. Seite 106. Seite 16 von 23

17 5. Marktanalytische Aspekte Im Folgenden werden neben einer groben Einzugsgebietseinschätzung wirtschaftliche Potenziale des geplanten Vorhabens abgeleitet Vorstellung des Planvorhabens RG REAL GRUNDBESITZ GMBH plant die Neuentwicklung der Lindenpassage in Taufkirchen. Dabei soll das aktuelle Konzept revitalisiert und um Wohnnutzung ergänzt werden. Die Geschoßfläche der Wohnnutzung soll bei ca m² (entspricht ca. 200 Einwohnern) liegen. Für eine Nutzung durch Arztpraxen sind m² vorgesehen. Der Einzelhandel soll ca m² Bruttogeschossfläche (ohne Passage) umfassen und einen nahversorgungsorientieren Branchenmix bieten. Die Parkplatzanzahl ist derzeit mit 320 Stellplätzen für die Wohnnutzung und 280 Stellplätzen für Einzelhandel und Ärzte in einer Tiefgarage vorgesehen. Derzeit liegen erste Grobplanungen in drei Varianten vor. Für die folgende Marktanalyse wurden diese Entwürfe von der BBE gesichtet und daraus ein Flächenkonzept mit den durchschnittlichen Verkaufsflächenaufteilungen erstellt. Die Verkaufsflächen wurden anhand von Erfahrungswerten geschätzt. Die folgende Flächenaufteilung dient als Grundlage der vorliegenden Analyse: Tabelle 3: Flächenkonzept Planvorhaben (ohne Passage) Shop Bruttogeschoßfläche in m² geschätzte Verkaufsfläche in m² Vollsortimenter Discounter Drogeriemarkt Apotheke Bäckerei Metzgerei Kiosk Schreibwaren Optiker Schnittblumen Dienstleistungen (Friseur) 115 Gastronomie/ Dienstleistungen 130 Gastronomie 500 Bank Quelle: RG REAL GRUNDBESITZ GMBH; Anpassung BBE Handelsberatung GmbH. Die Sichtung der Unterlagen hat ergeben, dass für die konkrete Einzelhandelsnutzung rund m² und insgesamt ca m² Bruttogeschoßfläche und daraus abgeleitet rund m² Verkaufsfläche zur Verfügung stehen sollen. Diese Größenordnung ist jedoch als eine grobe Orientierungsgröße zu werten und kann im laufenden Entwicklungsprozess Änderungen unterworfen sein. Die Flächen für Dienstleitungen und Gastronomie sind nicht Gegenstand der Bewertung und werden im Folgenden nicht berücksichtigt. Seite 17 von 23

18 5.2. Abgrenzung eines potentiellen Einzugsgebietes Die Abgrenzung des relevanten Einzugsgebietes erfolgt unter Berücksichtigung wesentlicher Faktoren wie z.b.: Einzelhandelszentralität und zu erwartende Kaufkraftströme, Verkehrsanbindung, Wettbewerbssituation, Zeit-Distanz-Aspekte, Lage und Größe eines geplanten Vorhabens. Für eine erste Abschätzung der Marktanteile in Taufkirchen wird im Folgenden das Einzugsgebiet des Planvorhabens definiert. Tabelle 3: Einzugsgebiet des Planvorhabens Ortsteil/Taufkirchen Bevölkerung 2012 Karte Taufkirchen gesamt Ortsteil Am Wald Am Wald Taufkirchen Quelle: Statistisches Landesamt Bayern, Eigene Darstellung und Berechnung Das Einzugsgebiet der Taufkirchner zentralen Versorgungsbereiche, Lindenpassage und Köglweg, (ohne Gewerbegebiete, IKEA, Teppich Kibbek, usw.) umfasst lediglich das Gemeindegebiet selbst. Beide ZVB sind relativ umständlich mit dem PKW anfahrbar und bieten für eine übergemeindliche Versorgungsfunktion eine zu geringe Angebotstiefe und -vielfalt. Für den Planstandort, die Lindenpassage, ist der Ortsteil Am Wald als Kerneinzugsgebiet zu sehen. Hier leben rund Personen und hier werden auch die größten Marktanteile erreicht werden. Bewohner außerhalb dieses Ortsteils bewegen sich meist mit dem PKW fort und haben das Fachmarktzentrum in Unterhaching als Alternativstandort zu Auswahl. Durch das geplante Ärztehaus wird der Standort eine Alleinstellung im Gemeindegebiet erlangen, weshalb auch mit Umsätzen außerhalb des Ortsteils Am Wald zu rechnen ist Aktuelles Marktpotenzial und Bindungsquoten in Taufkirchen Anhand der branchenspezifischen Datenerhebung und Auswertung sowie den BBE!CIMA!MB- Research Daten, ergibt sich ein Überblick über die Angebots- und Nachfrageseite in Taufkirchen. Da- Seite 18 von 23

19 zu wird das Marktpotenzial für die Gemeinde Taufkirchen den realisierten Handelsumsätzen gegenübergestellt und die Bindungsquote für die jeweilige Branche errechnet. Das Marktpotenzial errechnet sich dabei aus der Einwohnerzahl, der sortimentsspezifischen Einzelhandelskaufkraftkennziffer und den Pro-Kopf-Ausgaben je Branche. Die Angebotsseite mit den realisierten Einzelhandelsumsätzen ergibt sich aus der Verkaufsfläche der Anbieter, den durchschnittlichen Raumleistungen der Branche und einer individuellen Bewertung durch die Handelsexperten der BBE. Tabelle 4: Bindungsquote in Taufkirchen der projektrelevanten Sortimente Sortimente Marktpotenzial Taufkirchen gesamt in Mio. Bindungsquote Taufkirchen IST Lebensmittel 42,69 0,37 Optik 1,28 0,56 Apotheke 11,75 0,26 Sonstige, diverse kleine Branchen 1,80 0,70 Drogerien, Parfümerien 5,35 0,00 Blumen (Floristen) ) + Gartencenter, Gartenbedarf 1,98 2,34 Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren 2,42 0,00 67,27 Quelle: BBE Handelsberatung GmbH, eigene Berechnung. Die Bindungsquote der Gemeinde Taufkirchen über alle Sortimente hinweg liegt bei rund 1,5. Grund für diesen hohen Wert sind vor allem die beiden Anbieter IKEA und Teppichhaus Kibek. Ohne diese beiden Einzelhändler würde die Bindungsquote in Taufkirchen bei rund 0,3 liegen. Die Kaufkraft in der Lebensmittelbranche kann derzeit nur zu rd. 37 % in Taufkirchen gebunden werden. Damit versorgt sich mehr als die Hälfte der Taufkirchner im Lebensmittelsegment außerhalb der Gemeindegrenzen. Ähnlich niedrig zeigt sich die Bindungsquote in den Sortimentsbereichen Drogerie, Optik, Apotheke und Papierwaren. Die Bindungsquote im Segment Blumen ist der breiten Branchenpalette (inkludierte Branchen: Floristen, Gartencenter, Gartenbedarf, Gärtnereien) dieser Branche geschuldet. Das Angebot an Floristen in Taufkirchen ist jedoch mit zwei Betrieben überschaubar. Insgesamt ist ein deutliches Angebotsdefizit in Taufkirchen auszumachen, welches überwiegend vom Fachmarktzentrum in Unterhaching absorbiert wird Umsatzerwartung des Planvorhabens Unter Würdigung der Planung gehen wir von einer Gesamtverkaufsfläche von rund m² aus. Die zugrunde gelegte Flächenverteilung ergibt sich aus den Durchschnittswerten der aktuellen Planungen (vgl. Kapitel 5.1). Für die Umsatzschätzung eines Einzelhandelsunternehmens sind zudem die Flächenleistungen für die jeweiligen Sortimentsgruppen festzulegen. Die Flächenleistungen basieren dabei auf Branchenkenntnis und Erfahrungswerten der BBE Handelsberatung GmbH. In die Festlegung der Flächenleistungen geht zudem der hohe Wettbewerbsdruck der Nachbargemeinde Unterhaching mit ein. Für ein Vorhaben in der geplanten Größe am Mikrostandort Lindenpassage in Taufkirchen gehen wir von folgenden Flächenleistungen und Umsätzen der einzelnen Märkte aus: Seite 19 von 23

20 Tabelle 5: Umsatzprognose des Planvorhabens Shop Bruttogeschoßfläche in m² geschätzte Verkaufsfläche in m² angesetzte Raumleistung in Tsd. / m² Umsatzprognose in Mio. Vollsortimenter ,26 Discounter ,76 Drogeriemarkt ,21 Apotheke ,00 Bäckerei ,18 Metzgerei ,26 Kiosk ,24 Schreibwaren ,41 Optiker ,51 Schnittblumen ,14 Dienstleistungen/ Gastronomie Summe ,95 Quelle: BBE Handelsberatung GmbH, eigene Berechnungen. BBE Struktur- und Marktdaten Nach Sortimenten zusammengefasst ergibt sich folgende Übersicht: Tabelle 6: Umsatzprognose des Planvorhabens Sortimente Bruttogeschoßfläche in m² geschätzte Verkaufsfläche in m² durchschnittliche Raumleistung in Tsd. / m² Umsatzprognose in Mio. Lebensmittel ,45 Optik ,51 Apotheke ,00 Sonstige, diverse kleine Branchen ,24 Drogerien, Parfümerien ,21 Blumen (Floristen) ) + Gartencenter, Gartenbedarf ,14 Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren ,41 Dienstleistungen/ Gastronomie Summe ,95 Quelle: BBE Handelsberatung GmbH, eigene Berechnungen. BBE Struktur- und Marktdaten Das Lebensmittelsortiment stellt nicht nur flächenmäßig sondern auch Umsatzmäßig den größten Anteil des Vorhabens dar. Rund zwei Drittel des Planumsatzes werden in dieser Sortimentsgruppe umgesetzt. Insgesamt errechnet sich ein Planumsatz von rund 13 Mio.. Aktuell sind in der Lindenpassage Betreiber angesiedelt, welche den Sortimentsgruppen Lebensmittel, Apotheke und Papierbedarf zugeordnet werden können. Diese Betriebe generieren derzeit auch Umsätze und müssen bei der Betrachtung der tatsächlichen Bindungsquoten mit berücksichtigt werden. Folgende Tabelle stellt den gesamten Planumsatz des Vorhabens der aktuellen Situation gegenüber und weist die tatsächlich neu hinzukommenden Umsätze des Vorhabens aus: Tabelle 7: Neuumsatz des Planvorhabens (abzüglich heutiger Umsätze) Sortimente Bruttogeschoßfläche in m² geschätzte Verkaufsfläche in m² durchschnittliche Raumleistung in Tsd. / m² Umsatzprognose in Mio. Neuumsatz (Umsatzprognose ohne bestehende Anbieter) in Mio. Lebensmittel ,45 5,23 Optik ,51 0,51 Apotheke ,00 0,99 Sonstige, diverse kleine Branchen ,24 0,24 Drogerien, Parfümerien ,21 1,21 Blumen (Floristen) ) + Gartencenter, Gartenbedarf ,14 0,14 Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren ,41 0,00 Dienstleistungen/ Gastronomie Summe ,95 8,32 Quelle: BBE Handelsberatung GmbH, eigene Berechnungen. BBE Struktur- und Marktdaten Seite 20 von 23

21 Werden die aktuelle Umsätze am Planstandort berücksichtigt, ergibt sich ein zusätzlicher Umsatz von insgesamt rund 8,3 Mio. über alle Sortimentsgruppen Marktanteile und Nachfrageabschöpfung Der Umsatzprognose des Planvorhabens wird im Folgenden das sortimentsspezifische Marktpotenzial der Gemeinde Taufkirchen sowie des Ortsteils Am Wald gegenübergestellt, welches sich aus der Multiplikation der durchschnittlichen Verbrauchsausgaben pro Person p.a., der Einwohner der Gemeinde Taufkirchen/ Ortsteil Am Wald sowie der einzelhandelsrelevanten sortimentsspezifischen Kaufkraftkennziffer errechnet. In der folgenden Betrachtung werden die Neuumsätze des Vorhabens zugrunde gelegt: Tabelle 8: Neuumsatz-Marktpotenzialrelation in Taufkirchen Sortimente Umsatzprognose in Mio. Neuumsatz (Umsatzprognose ohne bestehende Anbieter) in Mio. Marktpotenzial Taufkirchen gesamt in Mio. Bindungsquote Taufkirchen IST Bindungsquote Weiterhin nicht Taufkirchen gebundenes PLAN Marktpotenzial in (Neuumsatz) Taufkirchen NEU in Mio. Lebensmittel 8,45 5,23 42,69 0,37 0,49 21,65 Optik 0,51 0,51 1,28 0,56 0,96 0,05 Apotheke 2,00 0,99 11,75 0,26 0,34 7,73 Sonstige, diverse kleine Branchen 0,24 0,24 1,80 0,70 0,83 0,30 Drogerien, Parfümerien 1,21 1,21 5,35 0,00 0,23 4,14 Blumen (Floristen) ) + Gartencenter, Gartenbedarf 0,14 0,14 1,98 2,34 2,41 0,00 Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren 0,41 0,00 2,42 0,27 0,17 2,01 12,95 8,32 67,27 35,89 Quelle: BBE Handelsberatung GmbH, eigene Berechnungen. BBE Struktur- und Marktdaten Die prognostizierten Neuumsätze des Planvorhabens im Sortimentsbereich Lebensmittel betragen für die geplanten Verkaufsflächengrößen rd. 5.2 Mio.. Die Bindungsquote würde sich damit bei Realisierung für den Sortimentsbereich Lebensmittel von 37 % auf 49% erhöhen. Zukünftig kann also erwartet werden, dass rd. 50% des in Taufkirchen vorhandenen Marktpotentials im Sortimentsbereich Lebensmittel gebunden werden können. Für Drogeriemärkte und Parfümerien wird bei einem Marktpotential von rd. 5,4 Mio. eine Umsatzprognose von rd. 1,2 Mio. gestellt. Damit könnten zukünftig rd. 23 % des Marktpotentials in Taufkirchen gebunden werden. Bisher liegt die Bindungsquote bei 0%, da nach der Schließung Schleckers kein Drogeriemarkt in Taufkirchen mehr existiert. Auch die Bindungsquoten der anderen Sortimente würden bei Realisierung des Vorhabens nicht die 1,0 Grenze überschreiten, ab welcher Marktpotenziale von außerhalb Taufkirchens benötigt würden. Für die Betrachtung der potenziellen Marktpotenziale im Kerneinzugsgebiet des Planvorhabens, im Ortsteil Am Wald, ist darüber hinaus die Betrachtung der Gesamtumsatz-Marktpotenzialrelation in diesem eng gefassten Umfeld des Planvorhabens, da keine überwiegenden Umsatzanteile von außerhalb dieses Gebietes erwartet werden können. Die folgenden Marktpotenzial-Umsatzrelationen des Planvorhabens sind als maximal mögliche Marktanteile des Planvorhabens zu verstehen. Seite 21 von 23

22 Tabelle 9: Gesamtumsatz-Marktpotenzialrelation im Ortsteil Am Wald Sortimente durchschnittliche Umsatzprognose Raumleistung in Mio. in Tsd. / m² Marktpotenzial Ortsteil "Am Wald" in Mio. Marktpotenzial- Umsatzrelation Planvorhaben gesamt (Ortsteil "Am Wald") in % Lebensmittel ,45 20,40 0,41 Optik ,51 0,61 0,84 Apotheke ,00 5,62 0,36 Sonstige, diverse kleine Branchen ,24 0,86 0,28 Drogerien, Parfümerien ,21 2,56 0,47 Blumen (Floristen) ) + Gartencenter, Gartenbedarf ,14 0,95 0,15 Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren ,41 1,16 0,35 12,95 32,15 Quelle: BBE Handelsberatung GmbH, eigene Berechnungen. BBE Struktur- und Marktdaten Das gesamte Marktpotential für den Lebensmittelbereich beträgt für den Ortsteil Am Wald rd. 20,4 Mio.. Bei einem prognostizierten Gesamtumsatz im Lebensmittelsegment von rd. 8,45 Mio. würden demnach, unter der Annahme, dass keine Umsätze von außerhalb dieses Ortsteils generiert würden, ein Marktanteil von rund 41 % erreicht werden. Das bedeutet, dass durch das Planvorhaben nur ca. 41 % des Marktpotenzials im Ortsteil Am Wald gebunden werden können. Das überwiegende Marktpotenzial würde weiterhin aus dem Ortsteil abfließen bzw. durch andere Betriebe gebunden. In den restlichen Sortimenten stellt sich die Situation ähnlich dar. Lediglich beim Sortiment Optik würde fast eine Marktabdeckung im Ortsteil erreicht. Dabei ist jedoch zu erwähnen, dass dieses Sortiment einen Zielkaufcharakter aufweist, was bedeutet, dass Kunden diese Betriebe aperiodisch und mit konkreter Kaufabsicht aufsuchen. Daher weist dieses Sortiment ein deutlich größeres Einzugsgebiet auf als Betriebe, welche kurzfristige Bedarfsgüter anbieten. Ähnlich stellt sich die Situation bei den Sortimenten Papierwaren, Apotheke und Blumen dar. Grundsätzlich ist festzuhalten, dass dem Vorhaben (Nahversorgungszentrum) in geplanter Größenordnung ausreichend Marktpotenzial im Planortsteil zur Verfügung steht. Die Marktpotenzial- Umsatzrelationen des Planvorhabens stellen maximal mögliche Marktanteile des Planvorhabens dar und werden in Wirklichkeit niedriger ausfallen, da auch Umsätze von außerhalb des Ortsteils Am Wald realisiert werden. Diese dürften im Verhältnis zu den Umsätzen aus dem Ortsteil Am Wald jedoch deutlich geringer ausfallen. Seite 22 von 23

23 6. Fazit Die RG Real Grundbesitz GmbH plant in Taufkirchen die Revitalisierung der Lindenpassage. Die Verkaufsfläche für den Einzelhandel soll rd m² betragen. Ergänzt wird das Angebot durch Dienstleister und Gastronomie. Oberhalb des Nahversorgungszentrums soll Wohnraum für rund 200 Personen entstehen. Die vorliegende Analyse hat dabei gezeigt, dass die Marktpotentiale aus dem Kerneinzugsgebiet des Planvorhabens, dem Ortsteil Am Wald ausreichen, um eine Realsierung und nachhaltige Wirtschaftlichkeit des Projektes zu ermöglichen. Der Abfluss an Kaufkraft in das benachbarte Fachmarktzentrum in Unterhaching könne durch das Vorhaben zumindest abgemildert werden. Grundvoraussetzung hierfür ist jedoch ein schlüssiges und nachhaltiges Konzept mit einem funktionalen Arrangement der Betriebe. Gerade auch vor dem Hintergrund der massiven Leerstandsproblematik und dem nicht mehr zeitgemäßen Marktaufritt des ZVB Eschen-/Lindenpassage, ist die Absicht den Standort zu revitalisieren vor dem Aspekt der wohnortnahen Grundversorgung zu begrüßen. Das umliegende Wohngebiet und die gute Erreichbarkeit durch die ÖPNV und S-Bahn lassen eine ausreichende Kundenfrequenz erwarten. Nach einer ersten Grobeinschätzung ist unter wirtschaftlichen und städtebaulichen Gesichtspunkten das Vorhaben, das Nahversorgungszentrum Lindenpassage in Taufkirchen zu revitalisieren und um Wohnnutzung zu ergänzen, positiv zu bewerten. Vorstehende Stellungnahme dient als Beurteilungsgrundlage für zukünftige Planungs- und Genehmigungsprozesse. Für Fragen zu unseren Ausarbeitungen stehen wir Ihnen ebenso gerne zur Verfügung wie für weitere beratende Unterstützung. BBE Handelsberatung GmbH Dipl.-Geogr. Marius Malek Projektleitung BBE Standortforschung Dipl.-Geogr. Markus Wotruba Leiter BBE Standortforschung München, 22. November 2012 Seite 23 von 23