Aus Groß mach Klein der rechtliche Rahmen zur Organisation von Betriebsstätten, zentral und dezentral

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Harald David Holst
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1 Aus Groß mach Klein der rechtliche Rahmen zur Organisation von Betriebsstätten, zentral und dezentral Dr. Dirk Barcaba, Rechtsanwaltskanzlei Bird & Bird LLP, Real Estate,

2 Smart Cities - Smart, Intelligent, Digital. Immobilienwirtschaftliches: Modelle der Flexibilität und des Outsourcing. Rechtliche Umgebungsbedingungen: Arbeitsrecht, Datenschutz, Lizenzrechte, Geheimnisschutz. Die zukünftige Rollen von Eigentümer, Betreiber und Nutzer.

3 Smart Cities Die Stadt der Zukunft: Intelligent, Digital vernetzter Informationsaustausch, Verwaltung und Transport effizient und energetisch optimiert. Schnittstellenmanagement der Kommunikationssysteme und der Infrastrukturen wesentlich für flexible Steuerung von Versorgungs- und Entsorgungsnetzen. Die (Büro)arbeit der Zukunft: Flexibilisierung, Dezentralisierung Dezentrale Organisationsstrukturen, ortsungebundenes Arbeiten : Home Office. Flexible Raumkonzepte: Shared desks, Co-Working Spaces, Outsourcing von Betriebsstätten: Businesscenter, Lounges an Bahnhöfen und Flughäfen. Ansatzpunkte für das Facility Management Zukunftsmodell der Betriebsstätte - kleiner, dezentral, flexibel, teilbare Einheiten. Aber: Eigentümer will nicht Dienstleistungspflichten nehmen. Betreiber/ Verwalter will kein finanzielles Risiko der Immobilienauslastung nehmen. Nutzer will sich nicht starr und langfristig binden. Wertermittlung der Immobilien richtet sich nach den langfristig vorhersehbaren Einnahmen. Rechtliche Fragestellungen Gestaltung von Vertragsbeziehungen, die zukunftsweisende Angebote risikoadäquat und compliance absichern.

Die (Büro)arbeit der Zukunft: Flexibilisierung, Dezentralisierung Dezentrale Organisationsstrukturen, ortsungebundenes Arbeiten : Home Office.

4 Immobilienwirtschaftliche und rechtliche Gesichtspunkte Eigentum versus Miete Neuentwicklung einer Betriebsstätte aus Sicht des Nutzers: im Vordergrund steht Nutzungsrecht; Eigentumsrecht ist nachrangig. Aspekte: Verwaltung einer Vielzahl von Betriebsstätten bringt aus unternehmerischer Sicht keinen Beitrag. Quasi-Eigentümerposition durch Mieterdienstbarkeit zur Insolvenzsicherung und Vollstreckungssicherung. Mieterdienstbarkeiten von Pfandbriefbanken akzeptiert, daher kein Hindernis für die Refinanzierung der Immobilie. Investitionsstruktur: Drittverwendung im Hinblick auf den Standort und der Art der Immobilie ist wesentlicher Maßstab. Bei Sonderimmobilien können Partnerschaftsmodelle einen Ausweg bieten. Finanzielle oder bilanzielle Zielsetzungen: Immobilienbesitz als stille Reserve; (steuer)bilanzielle Darstellung. Auswirkungen durch die Einführung des "right-of-use" Konzept bei der Bilanzierung nach IFRS/IAS?

Quasi-Eigentümerposition durch Mieterdienstbarkeit zur Insolvenzsicherung und Vollstreckungssicherung.

5 Standardmietvertrag, Nutzungs- und Dienstleistungsvertrag Der Immobilienbetrieb Standardmodell des Immobilienbetriebs: teils von Eigentümer, teils von Nutzer: Schnittstellenproblem. Berechtigter unter dem FM-Vertrages (Eigentümer) ist bei vielen Leistungen nicht direkt begünstigt. Begünstigter (Nutzer) ist nicht Berechtigter der grundlegenden FM-Dienstleistungen; die Begünstigung ergibt sich nur als Reflex aus dem Mietvertrag (Kostentragung). Auflösung der Schnittstelle Variante 1: U.S.-amerikanischen triple net Modell: Mieter trägt Erhaltungslast vollständig. Auflösung der Schnittstelle Variante 2: Vermieter gewährt umfangreiche FM-Leistungen mit Dienstleistungsangebote ("Beherbergungsvertrag"); Spiegelbild zum triple net. Service Level Agreement, ausführungs- oder ergebnisbezogen, mit Delegation des Immobilienbetriebs. Wichtig: (faire Bonus/Malus Mechanik). Abgrenzung von Verantwortlichkeiten und Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, Schönheitsreparaturen entfällt (entspricht dem ursprünglichen gesetzlichen Leitbild!). Wann ist Schwelle einer bloßen Vermietung überschritten? Ist die gewerbesteuerliche Kürzung gefährdet?

Begünstigter (Nutzer) ist nicht Berechtigter der grundlegenden FM-Dienstleistungen; die Begünstigung ergibt sich nur als Reflex aus dem Mietvertrag (Kostentragung).

6 Flexibilität Zeitliche Flexibilität kürzere Laufzeiten, Kündigungsfristen. Break Options, Sonderkündigungsrechte. Rechtstechnisch einfach umsetzbar. Aber hohe Refinanzierungskosten. Flächen Flexibilität Abmietoptionen. Anmietoptionen. Andienungsrechte, Vormietrechte. Vorhalteflächen (shell and core). Anmietoptionen und Vorhalteflächen greifen in unternehmerische Freiheit des Vermieters ein. Ausbau- und Austattungs Flexibilität Festlegung Unterschiedliche Ausbau- und Austattungskategorien. Umsetzung nach Aufforderung in festgelegter Zeit. Ausbauten oft an speziellem Nutzer ausgerichtet: Drittverwendung aber wesentlich für Laufzeit- und Flächenflexibilisierung. Standardisierung unumgänglich.

Anmietoptionen und Vorhalteflächen greifen in unternehmerische Freiheit des Vermieters ein.

7 Das Entgelt Kaltmiete und einzeln abzurechnenden Nebenkosten oder Entwicklung zum Inklusiventgelt mit Anpassungsmechanismen (gesetzlichen Leitbild des BGB!)? Pauschalierung zum Zwecke der langfristigen Kostensicherheit. Marktentwicklung. Inklusiventgelt vereinfacht die Risikoverteilung. Akzeptanz erfordert professionelle Sicht auf die Unsicherheit der Preisentwicklung. Inklusiventgelt enthält Wagnis-/ Versicherungskomponente bzgl. der Open book auch bei Inklusiventgelt denkbar (Annahmen, Margen, Risikokomponenten. Aber: Geschäftsgeheimnis. Umgang mit zukünftigen technischen Entwicklungen? Instandsetzung im letzten Drittel der Vertragszeit, oft Lebensdauerende von Einrichtungen, wenn Anschlussverwendung ungewiss: wer trägt die Kosten? Modernisierung unter Mietvertrag grds. nicht geschuldet, wenn nicht etwas anderes vereinbart ist, aber Instandsetzung. Aber: Kommen verbindliche Auflagen aus der Energieeinsparverordnung auch für privat gehaltene Bestandobjekte?

Akzeptanz erfordert professionelle Sicht auf die Unsicherheit der Preisentwicklung. Inklusiventgelt enthält Wagnis-/ Versicherungskomponente bzgl.

8 Rechtliche Umgebungsbedingungen der Entwicklung Arbeitsrechtliche Vorgaben Arbeitsortänderung kann Versetzung oder Änderungskündigung sein. Wesentliche Änderung der Arbeitsorganisation verlangt Mitwirkung des Betriebsrats. Mehrere Standorte könnten im Hinblick auf Betriebsrat und Tarifgebiet ein "Betrieb" sein. Übertragung der Pflichten zum Arbeitsschutz, Technischen Regeln für Arbeitsstätten: nur begrenzt möglich; Arbeitgeber bleibt im Außenverhältnis verantwortlich (Berufsgenossenschaft). Datenschutz, Lizenzrechte werden um IT von Dienstleister, z.b. Betreiber eines Businesscenters, gestellt: Datenübertragung unterfällt Fern-meldegeheimnis. Datenspeicherung kann als "Auftragsdatenverarbeitung" gestaltet Datenschutzverantwortlichkeit zu vermeiden. Lizenzrechte: Dienstleister stellt IT ohne Software: grds. keine Lizenzpflichten. Dienstleister stellt IT mit Software: Dienstleister stellt Lizenzrechte. IT und Software nicht gestellt: Nutzer bzw. Arbeitgeber für Datenschutz, Lizenzrechte verantwortlich; Dienstleister grds. nicht in der Pflicht.

Übertragung der Pflichten zum Arbeitsschutz, Technischen Regeln für Arbeitsstätten: nur begrenzt möglich; Arbeitgeber bleibt im Außenverhältnis verantwortlich (Berufsgenossenschaft).

9 Schutz von Betriebs- und Geschäftsgeheimnissen Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse: Festlegung als "Geheimnis" trifft letztlich der Unternehmer. Datenschutzbestimmungen gelten nur für personenbezogene Daten. Fernmeldegeheimnis nicht anwendbar: schützt nur Übermittlung. Rechtlicher Schutz dieser Geheimnisse anerkannt: Von besonderer Bedeutung, wenn dezentrale Betriebsstätten von verschiedenen Unternehmen genutzt werden. Schutz durch Wettbewerbsrecht, Strafrecht; Aber nicht umfassend. Geheimnisschutz (Umfang, Folgen) genauestens vertraglich festzulegen.

Rechtlicher Schutz dieser Geheimnisse anerkannt: Von besonderer Bedeutung, wenn dezentrale Betriebsstätten von verschiedenen Unternehmen

10 Die Zukunft des Dreiecks Eigentümer, Betreiber und Nutzer Das tradierte Modell wird zukunftsfähiger, wenn einer der Beteiligten eine Mehrfachrolle einnimmt. Bsp: Bei Einkaufzentrum, Businessparks bieten Eigentümer Dienstleistungen über die bloße Nutzungsüberlassung hinaus an. "Selling Point" im Wettbewerb. Immobilieninvestoren erwerben Immobilienverwaltungseinheiten. Wertschöpfungskette wird verlängert. FM-Dienstleister entwickeln mit Nutzern partnerschaftliche Modelle. win/win Situationen schöpfen; Kenntnisse aus PPP Modellen nutzbar. Mehr Modelle, Instrumente, Bereitschaften der kreativeren Entwicklung und Betrieb von Betriebsstätte sind zu schaffen.

Immobilieninvestoren erwerben Immobilienverwaltungseinheiten. Wertschöpfungskette wird verlängert.

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