SACHVERSTÄNDIGENGUTACHTEN

Transkript

1 Harry H. Roskosch Dipl. Ing. B.Deuringer Freier Sachverständiger e.v.(bvfs) Freie Architektin Ehlerstr. 19 Immobilenbewertung Friedrichshafen Kapellenweg 3 Tel / Guggenhausen Fax /32419 Tel / Fax.07503/ SACHVERSTÄNDIGENGUTACHTEN Grundbesitz Pension mit Nebengebäude, Garagen und Bauplatz, Flurstück 49, Zum Stichling 6, (Gebäude- und Freifläche mit 2884 m²). Zum Stichling 6 D Überlingen Feststellung des Verkehrswertes zum Wertermittlungs- und Zustandsstichtag 18.Februar 2008 SG-W-Ho vom 18.März 2008 Fertigung Nr. 2 2 / 3

2 Inhaltsverzeichnis 0. Zusammenstellung der wesentlichen Daten Auftrag und Auftragsdurchführung Auftrag Stichtage Voraussetzungen der Wertermittlung Besondere Umstände dieser Wertermittlung Unterlagen Ortsbesichtigung Bewertungsgrundsätze Verkehrswert und Marktwert Bewertungsmethoden Beschreibung der rechtlichen Gegebenheiten des Grundstücks Grundbuch (auszugsweise) Liegenschaftskataster Baulastenverzeichnis Planungsrechtliche und baurechtlicher Gegebenheiten Denkmalschutz, Erhaltungssatzung u.ä.m Erschließungszustand Öffentlich-rechtliche Beiträge und nichtsteuerliche Abgaben Miet-, Pacht- und sonstige Nutzungsverhältnisse Sonstige Rechte und Lasten Berücksichtigung von Rechten, Lasten und Beschränkungen Beschreibung des Grundstücks mit baulichen Anlagen Merkmale des Standortes Zusammenfassende Beurteilung des Standortes Beschaffenheitsmerkmale des Grundstücks Bodenbeschaffenheit Anzahl, Typ, Anordnung der baulichen Anlagen Gebäudebeschreibung Beurteilung der baulichen Anlagen Beschreibung des Anwesens Beschreibung des Anwesens mit Nebengebäude Parkieren Bauzahlen der Pension mit Nebengebäude Beurteilung der Pension mit Nebengebäude Ermittlung des Bodenwertes Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 2 / 48

3 6.1 Ermittlung des Bodenwertes Ermittlung des Sachwertes Ermittlungsgrundlagen Wertminderung wegen Alters Sachwert der baulichen Anlagen Sachwert infolge besonderer technischer Umstände Berechnung des Sachwertes Bemessung der Verkehrswerte Wert der Pension mit Nebengebäude und Bauplatz Ermittelte Werte Ableitung der Verkehrswerte Schlussbemerkungen Anlagen Auszug Übersichtsplan Bodensee Übersichtsplan Nußdorf Flurkarte Lageplan zukünftige Grundstückseinteilung Entwurf Bebauungsplan Garage Grundriss Nebengebäude Gastzimmer Grundriss Pension Erdgeschoss Grundriss Obergeschoss Grundriss Keller Ansichten Fotodokumentation Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 3 / 48

4 0. ZUSAMMENSTELLUNG DER WESENTLICHEN DATEN Wertermittlungsgegenstand Auftraggeber Eigentümer Grundbesitz, Pension mit Nebengebäude, Garagen und Bauplatz Zum Stichling 6, Flst. Nr. 49 (Gebäude-und Freiflache), 28a 84m². Familie Roth, Zum Stichling 6, Überlingen Irmgard Roth, Zum Stichling 6, Überlingen. Wertermittlungsstichtag Mietvertragliche Regelungen/ Leerstand u.a.m. Gebäude und Freifläche werden bewirtschaftet. Erforderliche bauliche Maßnahmen Siehe Beurteilung der baulichen Anlagen 4.7 zum WE-Stichtag Sachwert Anteiliger Bodenwert Bauland Anteiliger Bodenwert abzutrennendes Bauland EUR EUR EUR Verkehrswert ( 194 BauGB) EUR (achthundertzwanzigtausend Euro) Hinweise zum Verkehrswert Auf die Voraussetzungen der Wertermittlung (siehe Kapitel 1 dieser Ermittlung) wird ausdrücklich hingewiesen. Der Verkehrswert wird davon wesentlich mitbestimmt. Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 4 / 48

5 1. AUFTRAG UND AUFTRAGSDURCHFÜHRUNG 1.1 Auftrag Familie Roth, Zum Stichling 6, Überlingen (im folgenden Auftraggeber genannt) beauftragte die freie Sachverständige Brigitte Deuringer, Dipl. Ing. sowie Herrn Harry Herbert Roskosch, Freier Sachverständiger (im folgenden Auftragnehmer oder Sachverständiger genannt) auf der Grundlage des Vertrags vom 18.Februar 2008, zur Erstellung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens zur Feststellung des Verkehrswertes. Gegenstand dieser Wertfeststellung ist das Anwesen Pension Mainaublick mit Garagen und Bauplatz, Flurstück 49, Zum Stichling 6 (Gebäude-undFreifläche) in D Überlingen, Land Baden-Württemberg. Auftragsgemäß ist der Verkehrswert (Marktwert) zu ermitteln. Der Verkehrswert (Marktwert) ist definiert in 194 Baugesetzbuch. Der Leistungskatalog beinhaltet, neben der Erstellung des Gutachtens, eine Objektbesichtigung, die Beschaffung, Durchsicht und Analyse von relevanten Objektunterlagen und -informationen. 1.2 Stichtage Wertermittlungsstichtag 18.Februar 2008 Zustandsstichtag 18.Februar 2008 Wertermittlung abgeschlossen 18.März 2008 Der Wertermittlungsstichtag ist maßgebend für die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt. Der Zustandsstichtag ist maßgebend für den Zustand, d.h. für die Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden Merkmale des Wertermittlungsgegenstandes. Mögliche wertbeeinflussende Umstände, die dem Auftragnehmer nach Abschluss dieser Wertermittlung bekannt werden, sind in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. 1.3 Voraussetzungen der Wertermittlung Alle Feststellungen zur Beschaffenheit und zu tatsächlichen Eigenschaften der baulichen Anlagen und des Grund und Bodens erfolgen auf der Basis der jeweils vorgelegten Unterlagen, der Ortsbesichtigung und der durch den Sachverständigen selbständig beschafften Informationen, deren Inhalt und Herkunft in dieser Ermittlung dokumentiert wird. Es wird in dieser Wertermittlung ungeprüft davon ausgegangen, dass die vom Auftraggeber und den Verfahrensbeteiligten vorgelegten Unterlagen und gegebenen Informationen zu den Zustandsstichtagen uneingeschränkt Gültigkeit haben, uneingeschränkt zutreffend und vollständig bzw. umfassend sind. Der Auftragnehmer führte keine Kontrolle bezüglich Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 5 / 48

6 Vollständigkeit und Richtigkeit der von Seiten der Verfahrensbeteiligten vorgelegten Unterlagen und gegebenen Informationen durch. Bei der Ortsbesichtigung wurden keine Maßprüfungen vorgenommen und keine Baustoffüberprüfungen, Bauteilprüfungen, Bodenuntersuchungen sowie keine Funktionsprüfungen haustechnischer und sonstiger Anlagen ausgeführt. Alle Feststellungen bei der Ortsbesichtigung erfolgten nur durch Augenscheinname (visuelle Untersuchung). Zerstörende Untersuchungen wurden nicht ausgeführt, weshalb Angaben über nicht sichtbare Bauteile bzw. Baustoffe auf erhaltenen Auskünften, auf vorgelegten Unterlagen oder Vermutungen beruhen. Eine fachtechnische Untersuchung etwaiger Baumängel oder Bauschäden erfolgt nicht. Es wird ungeprüft unterstellt, dass keine Baustoffe, keine Bauteile und keine Eigenschaften des Grund und Bodens und der baulichen Anlagen vorhanden sind, die geeignet wären, die nachhaltige Gebrauchstauglichkeit des Grundstückes mit baulichen Anlagen oder die Gesundheit von Nutzern zu beeinträchtigen oder zu gefährden. Untersuchungen des Baugrundes, auch auf Altlasten, wurden nicht durchgeführt. Angaben über Baugrundverhältnisse beruhen auf gegebenen Auskünften oder vorgelegten Unterlagen des Auftraggebers, oder auf einer Abfrage im behördlichen Altlastenverzeichnis sowie auf Vermutungen. Eine Überprüfung der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Bestimmungen (einschließlich Genehmigungen, Abnahmen, Auflagen und dergleichen) oder eventueller privatrechtlicher Bestimmungen zu Bestand und Nutzung des Grund und Bodens und der baulichen Anlagen erfolgt nicht. Es wird zum Zustandsstichtag ungeprüft unterstellt, dass sämtliche öffentlich-rechtlichen Abgaben, Beiträge, Gebühren usw., die möglicherweise wertbeeinflussend sein können, erhoben und bezahlt sind, sofern nachstehend keine gegenteiligen Äußerungen stattfinden. Äußerungen von Amtspersonen, insbesondere Auskünfte, können entsprechend der Rechtsprechung nicht als verbindlich gewertet werden. Für die Verwendung derartiger Äußerungen und Auskünfte kann keine Gewährleistung übernommen werden. Die Besichtigung des Wertermittlungsgegenstandes und seiner unmittelbaren Umgebung erfolgte nur stichprobenartig und ohne einen Anspruch auf Vollständigkeit. Für die Wertermittlung wird zum Zustandsstichtag ungeprüft davon ausgegangen, dass die tatsächlichen Eigenschaften und die sonstige Beschaffenheit des Grund und Bodens und der baulichen Anlage dem bei der Ortsbesichtigung angetroffenen Zustand entsprechen. 1.4 Besondere Umstände dieser Wertermittlung Hinweise zu einem besonders zu berücksichtigenden Einfluss auf den Verkehrswert infolge Baulasten, Altlasten, Denkmalschutz und Planungsrecht liegen dem Sachverständigen nicht Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 6 / 48

7 vor. Aus Zeit- und Kostengründen hat der Sachverständige diesbezüglich keine Auskünfte erhoben, sofern nachstehend keine gegenteiligen Mitteilungen erfolgen. Auf Grund fehlender gegenteiliger Informationen wird für diese Wertermittlung ungeprüft davon ausgegangen, dass infolge Baulasten, Altlasten, Denkmalschutz und Planungsrecht kein besonders zu berücksichtigender Einfluss auf den Verkehrswert besteht sofern nachstehend keine gegenteiligen Mitteilungen erfolgen. 1.5 Unterlagen Allgemeine Unterlagen BauGB, BauNVO, WertV Richtlinien für die Ermittlung des Marktwertes von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien WertR), Neubekanntmachung vom 19. Juli 2002, (BAnz. Nr. 238a vom 20. Dezember 2002) Ernst Zinkahn Bielenberg Krautzberger: Baugesetzbuch Kommentar, einschließlich Kommentar zur Baunutzungsverordnung und Kommentar zur Wertermittlungsverordnung, Loseblattausgabe neuester Stand, Berlin / Bonn International Valuation Standards (IVS), Sixth Edition 2003, London DIN 276 Kosten im Hochbau, Juni 1993 und DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau Teil 1 Begriffe, Berechnungsgrundlagen vom Juni 1987 Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung - BetrKV) vom 25. November 2003 (BGBl. I, S. 2346) Verordnung der Landesregierung von Baden-Württemberg über die Gutachterausschüsse, Kaufpreissammlungen und Bodenrichtwerte nach dem Baugesetzbuch (Gutachterausschussverordnung) vom 11. Dezember 1989 (GBl S. 541) Kleiber Simon Weihers Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 7.Auflage Vom Auftraggeber zur Verfügung gestellte Unterlagen Zur Erstellung dieser Wertermittlung erhielt der Sachverständige vom Auftraggeber am nachstehend aufgeführte Unterlagen in Ablichtung und Informationen in schriftlicher Form. Amtlicher Ausdruck aus dem Grundbuch Nr. 003 von Überlingen- Nussdorf Baugesuch, , Grundrisspläne- Sockel- Erd- Dachgeschoss, Schnitt, Ansichten jeweils Maßstab 1:100,Lageplan Maßstab 1:750. (5 Blatt), Baugesuch, , Grundrisspläne- Sockel- Erd- Dachgeschoss, Schnitt, Ansichten jeweils Maßstab 1:100,Lageplan Maßstab 1:750. (6 Blatt), Gebäudeversicherungsnachweis, Grundsteuerbescheid, Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 7 / 48

8 Vom Auftragnehmer beschaffte objektbezogene Unterlagen und Informationen Auszüge aus dem Liegenschaftskataster (Flurkarte, ALB) Auszüge aus dem Baulastenverzeichnis der Stadt Überlingen Unterlagen und Informationen zum geltenden Planungsrecht für den Wertermittlungsgegenstand der Gemeinde Überlingen Auskünfte der Gemeinde Überlingen Bodenrichtwertkarte zum der Stadt Überlingen 1.6 Ortsbesichtigung Zeitpunkt: Teilnehmer: Die Besichtigung des Wertermittlungsgegenstandes fand am Montag, den 18.Februar 2008, gegen Uhr statt. Herr Roth, Sohn der Eigentümerin. Frau Brigitte Deuringer, Dipl.Ing. Freie Architektin, Freie Sachverständige für Immobilienbewertung e.v.(bvfs Herr Harry H. Roskosch, Freier Sachverständiger für Immobilienbewertung e.v.(bvfs). Fotodokumentation: Die Fotodokumentation der Ortsbesichtigung ist als Anlage dieser Wertermittlung beigefügt Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 8 / 48

9 2. BEWERTUNGSGRUNDSÄTZE 2.1 Verkehrswert und Marktwert "Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Die Marktwertdefinition des International Valuation Standard Committee (IVSC) lautet in der Übersetzung nach RICS Deutschland e.v.: "Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie in einem funktionierenden Immobilienmarkt zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt Für die Wertermittlung kann somit von einer Identität des Verkehrswertes und des Marktwertes ausgegangen werden. Es ist von einem gewöhnlichen Geschäftsverkehr in einem freien, wettbewerbsbestimmten Markt auszugehen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind auszuschließen, ebenso wie persönliche oder sachliche Präferenzen der Marktteilnehmer. Der Marktwert oder Verkehrswert einer Immobilie wird nur von objektiven rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten in Verbindung mit der Lage auf dem Grundstücksmarkt bestimmt. 2.2 Bewertungsmethoden Die Bewertung erfolgt auf der Grundlage der International Valuation Standards (IVS) und in Anlehnung an die Grundsätze der Wertermittlungsverordnung in Verbindung mit den Wertermittlungsrichtlinien. Die Vorgehensweise wird von den Gepflogenheiten des Immobilienmarktes und den Umständen des Einzelfalles bestimmt. Der ermittelte Sachwert wird durch ein weiteres Verfahren plausibilisiert. Das Plausibilisierungsverfahren kann ein Ertragswertverfahren, ein Vergleichswertverfahren (Sales Comparison Appro-ach) einschließlich Multiplikatorverfahren oder ein Equity Discounted Cash Flow Verfahren (DCF Methode) sein. Aus dem plausibilisierten Sachwert wird der Verkehrswert oder Marktwert abgeleitet und bemessen. Dabei erfolgt eine besondere Berücksichtigung der Lage auf dem Immobilienmarkt, insbesondere in Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 9 / 48

10 Bezug auf die allgemeinen Wertverhältnisse, die Angebots- und Nachfragesituation, die Fungibilität des Wertermittlungsgegenstandes u.a.m. Für Aufbau, Gestaltung und Ausführung der Bewertungen gelangen die Grundsätze nach International Valuation Standards zur sinngemäßen Anwendung. Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 10 / 48

11 3. BESCHREIBUNG DER RECHTLICHEN GEGEBENHEITEN DES GRUNDSTÜCKS Es werden nachstehend nur die erkennbar wertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten des Wertermittlungsgegenstandes beschrieben. 3.1 Grundbuch (auszugsweise) Grundbuch Überlingen, Nr. 003 Amtsgerichtsbezirk Grundbuchamt Überlingen Überlingen Stand Bestandsverzeichnis (BV) lfd. Nr. 1 Zum Stichling 6,(Gebäude- und Freifläche), Karte , Flurstück 49. Größe 28 a 84 m² Erste Abteilung lfd. Nr. 1 zu BV Nr. 1 Eigentümer: Irmgard Roth, geb. Hund, geb. am ; Überlingen Zweite Abteilung lfd. Nr. 1 zu BV Nr. 3 Grunddienstbarkeit (Geh-und Fahrrecht) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flst. Nr. 49/1. Bezug:Bewilligung vom Eingetragen am Nr. 1 bei Neufassung der Abteilung eingetragen am Koch 3.2 Liegenschaftskataster Bestandsübersicht Gemeinde / Kreis Gemarkung / Flurkarte Überlingen / Kreis Bodenseekreis Nußdorf Flurstück / Fläche 49, Flurstücksfläche 28a 84 m² Bestandsverzeichnisnummer 1 Eingetragen Zum Stichling 6, Flurstück 49 (28a 84 m² Gebäude- und Freifläche). Beim Grundbuchamt Überlingen im Grundbuch von Überlingen- Nußdorf, Grundbuchblatt 003. Als Eigentümer: Irmgard Roth geb. Hund Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 11 / 48

12 3.3 Baulastenverzeichnis Zu Lasten Keine. 3.4 Planungsrechtliche und baurechtlicher Gegebenheiten Planungsrecht Bebauungsplan Entwicklungszustand Der Wertermittlungsgegenstand liegt in einem Gebiet, für das 34 Baugesetzbuch gilt. Baugebiet Nußdorf -Ortsmitte- Kein Satzungsbeschluss Das Grundstück ist bebaut. 3.5 Denkmalschutz, Erhaltungssatzung u.ä.m. Entfällt 3.6 Erschließungszustand Das Grundstück ist verkehrsmäßig erschlossen. Anschlüsse an die Versorgungsnetze für Trinkwasser, elektrische Energie usw. und an das öffentliche Leitungsnetz für Abwasser (Kanalisation) sind vorhanden. 3.7 Öffentlich-rechtliche Beiträge und nichtsteuerliche Abgaben Es wird zum Wertermittlungsstichtag ungeprüft angenommen, dass für das Grundstück öffentlichrechtliche Abgaben, Beiträge, Gebühren usw., die möglicherweise wertbeeinflussend sein können, erhoben und bezahlt sind. 3.8 Miet-, Pacht- und sonstige Nutzungsverhältnisse Der Wertermittlungsgegenstand wird zum Wertermittlungsstichtag bewirtschaftet. 3.9 Sonstige Rechte und Lasten Es sind keine sonstigen Rechte und Lasten am Wertermittlungsgegenstand bekannt, die nicht im Grundbuch und nicht im Baulastenverzeichnis eingetragen sind, weshalb der Sachverständige auf Grund fehlender gegenteiliger Informationen davon ausgeht, dass keine bestehen Berücksichtigung von Rechten, Lasten und Beschränkungen Grunddienstbarkeit (Geh-und Fahrrecht) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flst. Nr.49/1. Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 12 / 48

13 4. BESCHREIBUNG DES GRUNDSTÜCKS MIT BAULICHEN ANLAGEN Es werden nachstehend nur die erkennbar wertbeeinflussenden Merkmale beschrieben. Es wird keine vollständige Beschreibung der gesamten Bau- und Ausstattungsgegebenheiten vorgelegt 4.1 Merkmale des Standortes Bevölkerung Land Baden-Württemberg : Einwohner Landkreis Bodensee : Einwohner Stadt Überlingen : Einwohner Stadtteil Nußdorf : Einwohner Makrostandort Nußdorf liegt im Bodenseekreis ca. 5 km südlich von Überlingen. Die Einwohnerzahl liegt bei In der langen Geschichte Nußdorfs,1134 -erste urkundliche Erwähnung, war ab 1228 im Besitz des Klosters Salem. Nußdorf ist ein beliebter Ferienort am Bodensee. Alle wichtigen und notwendigen Dienstleistungen wie Einkaufsmöglichkeiten, Handwerksbetriebe und ärztliche Versorgung werden vor Ort angeboten. Die Verkehrsanbindung mit Bussen- und Geh- und Radwegen an die Stadt Überlingen und Meersburg ist gegeben. Nussdorf besitzt eine gute Anbindung an das Bundesstraßen -und Fernstraßennetz. Der Autobahnanschluß zur A 98 und A96 ist schnell und direkt zu erreichen. Ebenso besteht der direkte Anschluß an die B31. Mikrostandort Ortslage: Sichtbarkeit: Öffentlicher Personennahverkehr: Individualverkehr: Parkierungssituation In Nußdorf gelegen, ca.300m in etwa nordwestlicher Richtung vom Ortszentrum (Rathaus) entfernt. Der Wertermittlungsgegenstand liegt an der Wohnstraße Zum Stichling. Ca. 300 m zur Bushaltestelle mit Anschluss nach Meersburg, Heiligenberg und Überlingen. An der Wohnstraße gelegen, mit Anschluss zu anderen Städten und Gemeinden sowie zu der Bundesstraße B 30,B 31, und der Autobahn A96 und A98. In der Wohnstraße sind keine ausgewiesenen öffentliche Pkw- Stellplätze vorhanden. Die Parksituation in unmittelbarer Um- Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 13 / 48

14 gebung des Wertermittlungsgegenstands ist bedingt gegeben. Infrastruktur: Umgebungsbebauung: Verkehrsimmissionen: Einrichtungen einer öffentlichen und privaten Infrastruktur sind im Ortszentrum von Nußdorf überwiegend vorhanden. Wohnbebauung und Mischgebiet. Verkehrsimmissionen durch den unterhalb des Wohngebietes verlaufenden Straßenverkehr gegeben werden jedoch nicht als wertrelevant beurteilt 4.2 Zusammenfassende Beurteilung des Standortes Mittlere Wohnlage. Direkt angrenzend gibt es keine artgleichen Objekte. Es befindet sich gegen über der Pension ein Mischgebiet und ein Wohngebiet. Die Pension hat im Dachgeschoss einen schönen Blick über den Bodensee. Die Pension ist von der Ortsdurchgangsstrasse aus gut zu erreichen. Der Anschluss an den ÖPNV ist ca.300 m entfernt. Die Geschäfte des täglichen Bedarfs sind vorhanden, ca. 300m entfernt. 4.3 Beschaffenheitsmerkmale des Grundstücks Grundstücksgröße: Abmessungen: Form: Lage zur Straße Oberflächengestalt: Verkehrliche Erschließung: Ver- und Entsorgung: Die Fläche des Grundstücks, Flurstück 49 ist 28 a 84 m² nach Liegenschaftskataster und Grundbuch Maximale Länge ca.85,00m, maximale Tiefe bis ca. 65,00 m Unregelmäßig, (siehe Anlage Lageplan) An der Wohnstraße gelegen Nach Norden stark fallend. Am Stichling ist eine ausgebaute Wohnstraße ohne Gehwege. Anschlüsse zur Ver- und Entsorgung sind vorhanden 4.4 Bodenbeschaffenheit Beschaffenheit des Bodens Bodenbeschaffenheit, Untergrundverhältnisse, eventuelle Altlasten und eventuelle unterirdische Leitungen zu untersuchen ist nicht Gegenstand dieser Wertermittlung. Eventuelle Bodenverunreinigungen Eventuell vorhandene Bodenverunreinigungen (Kontamination) z.b. Industrie- und anderer Müll, Fremdablagerungen, Versickerungen im Erdreich, Kontaminationen durch Zerstörung bzw. schadhafter unterirdischer Leitungssysteme und Tanks, Verfüllungen und Aufhaldungen sind in dieser Wertermittlung nicht berücksichtigt. Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 14 / 48

15 Altlastenverzeichnis: Annahme für diese Wertermittlung Im Altlastenverzeichnis Stadt Überlingen, Ortsbauamt, liegen nach erhaltener Auskunft vom auf der Grundlage der historischen Erhebung Altlastverdächtiger Flächen keine Informationen über einen Altlastverdacht vor. Für diese Wertermittlung wird ungeprüft angenommen, dass zum Zustandsstichtag keine besonders wertbeeinflussenden Boden- und Baugrundverhältnisse, insbesondere keine Kontaminationen bzw. Bodenverunreinigungen vorliegen. 4.5 Anzahl, Typ, Anordnung der baulichen Anlagen Anzahl und Typ Die baulichen Anlagen umfassen die Gebäude Zum Stichling 6 die Außenanlagen des Grundstücks Gebäudeanordnung Auf dem Grundstück Flst.49 befinden sich 2 Gebäude. 4.6 Gebäudebeschreibung Art freistehendes, 1,5- geschossiges Gebäude, Erdgeschoss, Dachgeschoss und Sockelgeschoss sowie 1 geschossiges Gebäude mit angebauter Garage. Eingang Der Zugang zur Pension ist überdacht. Baujahr Pension 1911, 2.Gebäude-Pensionszimmer + Garage 1989 Tragkonstruktion Pension: Sockel und Erdgeschoss massiv, Dachgeschoss Fachwerk, sichtbare Holzkonstruktion. 2.Gebäude-Pensionszimmer+ Garage: Erdgeschoss Mauerwerk und Beton, sichtbare Holzkonstruktion, Treppen Dach Fassaden Sonstiges Pension Holz, Außentreppe Beton. Pension: Satteldach, Holzkonstruktion, Keine Dachisolierung Biberschwanzdeckung,.2.Gebäude-Pensionszimmer + Garage Dachisolierung zwischen den Sparren Eternit Verputzt und gestrichen. Briefkasten- und Klingelanlage. Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 15 / 48

16 Nutzung Pension Sockelgeschoss Teilunterkellert separatem Zugang von außen, Abstellräume, Heizungsraum, Vorratsraum. Außentreppe mit 7 Stufen und separatem Eingang, Kriechkeller unter WC Anbau. Erdgeschoss Dachgeschoss Eingang, Diele mit Treppe zum DG, Gaststube, Küche mit Nebenraum, WC-Anlage, 1 Gastzimmer mit Doppelbett und Dusche. 4 Doppelzimmer mit Dusche, 1 Einzelzimmer mit Dusche, Flur. Nutzung Nebengebäude mit Garage Erdgeschoss 3 Dreibettzimmer mit Dusche und davorliegender Terrasse. Pkw-Stellplätze in Garage Parkieren 4 Garagenstellplätze Außenanlagen Oberflächen Ver- und Entsorgungsleitungen Nicht überbaute Grundstücksteile zum Gehen, sowie ziergärtnerische Anlage und Kinderspielplatz. Vorhanden. 4.7 Beurteilung der baulichen Anlagen Architektur Das Pensionsgebäude ist in einem gepflegten Zustand. Das Haus hat durch die offenen Glasfronten zur Terrasse und den Anbau positive architektonische Gestaltungselemente. Die Pension wurde in baujahrtypischer Bauweise erstellt. Aufgrund des baulichen Zustandes sind mittel- bis langfristig keine größeren Instandhaltungs-und Revitalisierungsmaßnahmen zu erwarten. Die Teppichböden sind entsprechend des Alters abgenutzt. Vorbehaltlich fachtechnischer Prüfung sind Investitionen im Sockelgeschoss, Abstellräume und im Heizungsbereich zu tätigen. Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 16 / 48

17 5. BESCHREIBUNG DES ANWESENS Es werden nachstehend nur die erkennbar wertbeeinflussenden Merkmale des Einfamilienhauses beschrieben Es wird keine vollständige Beschreibung der gesamten Bau- und Ausstattungs- Gegebenheiten vorgelegt 5.1 Beschreibung des Anwesens mit Nebengebäude Art Lage Zuschnitt Die Pension mit Nebengebäude besteht aus 6 Doppelzimmer mit Dusche, 1 Einzelzimmer mit Dusche, Gastraum mit Küche, WC Anlage für Gastraum, Nebenräume im Keller, im Nebengebäude: 3 Dreibettzimmer mit Dusche, 4 Garagenplätze und 1 offener Fahrradraum. Die Pension liegt auf Straßenniveau, der Anbau ca. ½ Geschoss nach unten versetzt. Die Zimmer der Pension sind größtenteils mit rechteckigem Zuschnitt und Blick zum Bodensee. Der Gastraum hat einen versetzt rechteckigen Zuschnitt mit Blick zum Bodensee. Die Nasszellen haben einen funktionalen Zuschnitt. Die Zimmer des Nebengebäudes haben einen rechteckigen Zuschnitt mit direktem Zugang zum Garten-Spielbereich. Heizung Warmwasserversorgung Sanitäre Installationen Ölbefeuerte Warmwasser-Zentralheizung, Zentral, mit Heizung kombiniert Erdgeschoss Pension: WC-Anlage neben Gastraum Bj1989: D: 1 WB + 1 WC, H: 1 WB,1 WC,3 Urinale. Waschmaschine im Sockelgeschoss. Gastzimmer Umbau Bj 1989: jeweils gleich 1 WB,1 WC, 1 Du. Versorgungsleitungen Zwischenwände Fenster Türen Wandbeläge Unter Putz, im Sockelgeschoss auf Putz Mauerwerk Holzfenster und -fenstertüren mit Isolierverglasung. Einbau 1989 Holz-Werkstofftüren. Größtenteils tapeziert und gestrichen (Rauhfaser), Gastraum Glasfasertapete und Holzverkleidung. Nasszellen mit Fliesen, Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 17 / 48

18 rundum und raumhoch. Toiletten Gastraum mit Fliesen rundum ca. 2,00 m hoch. Deckenbeläge Bodenbeläge Abstellräume Putzdecken in den Gastzimmern tapeziert und Gestrichen. Gaststube mit Holzdecke. Gaststube Linoleum, Küche gefliest, Gastzimmer mit Textilbelag, Badezimmer und Toilette gefliest. Terrasse mit Betonplatten Im Sockelgeschoss 5.2 Parkieren Garage 4 Garagenstellplätze, großer Hofbereich mit großzügigem Außenstellplatz. 5.3 Bauzahlen der Pension mit Nebengebäude Nutzfläche Die Ermittlung der Nutzfläche erfolgte nach den vom Auftraggeber vorgelegten Plänen und der darin Nutzflächenberechnung. Nutzfläche Pension mit Nebengebäude 317 m² Pension Kellerbereich 115 m² 5.4 Beurteilung der Pension mit Nebengebäude Ausstattung Pension Grundrissgestaltung Belichtung und Belüftung Baulicher Zustand Mittlere Ausstattung Entspricht den Anforderungen der Nutzerzielgruppe Belichtung und Belüftung gut. Ordnungsgemäße Instandhaltung ohne erkennbare größere Abnutzungserscheinungen und Bauschäden. Aufgrund des baulichen Zustandes sind mittel- bis langfristig keine größeren Instandhaltungs-und Revitalisierungsmaßnahmen zu erwarten. Die Teppichböden sind entsprechend des Alters abgenutzt. Vorbehaltlich fachtechnischer Prüfung sind Investitionen im Sockelgeschoss, Abstellräume und im Heizungsbereich- siehe Fotodokumentation S 50. Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 18 / 48

19 6. ERMITTLUNG DES BODENWERTES 6.1 Ermittlung des Bodenwertes Ideelle Grundstücksfläche Nach Grundbuch beträgt die Grundstücksfläche für die Pension mit Nebengebäude und Bauplatz Zum Stichling 6, Nußdorf an dem Grundstück Flurstück 49, 2884 qm. Kaufpreise, Bodenrichtwert Der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten hat den gesetzlichen Auftrag zur Führung der Kaufpreissammlung. Es liegen keine verwendungsfähigen Kaufpreise unmittelbar vergleichbarer unbebauter Grundstücke vor Zur Ermittlung des Bodenwertes können anstelle von Kaufpreisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Bodenrichtwerte sind durchschnittliche, auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche bezogene Lagewerte. Sie sind für einzelne Gebiete, in denen annähernd gleiche Nutzungen und Wertverhältnisse vorliegen, ermittelt. Sie beziehen sich in der Regel auf unbebaute, baureife, erschließungsbeitragsfreie und von sonstigen öffentlichen Beiträgen und nichtsteuerlichen Abgaben freie Grundstücke. Als geeigneter Bodenrichtwert zum ist veröffentlicht: EUR 320--/m² Nußdorf, Nutzung: für unbebaute Grundstücke, erschließungsbeitragsfrei W,GFZ:0,4 Mittlerer Bereich., Dieser Bodenrichtwert ist für den Wertermittlungsgegenstand anwendbar unter Berücksichtigung von Abweichungen Wertzonenbildung Die Fläche des Wertermittlungsgrundstückes wird für diese Ermittlung nach Nutzungsqualitäten in Wertzonen eingeteilt. Die angesetzten Wertzonen werden mit einem Wertfaktor bezogen auf den Bodenwert für Bauland nach Berücksichtigung von Abweichungen gewichtet. Wertzonen A, B, C Das Grundstück, Flurstück 49 ist m² groß. Die Wertzone A, Baulandfläche wird mit dem Wertfaktor 0,70 (70 %) angesetzt, die anteiligen Grundstücksfläche der Pension im Bereich des Geh-und Fahrrecht wird mit 0,3 angesetzt, bei dem Bauplatz, Wertzone B, ein Teil des Grundstücks eine starke Böschung aufweist, wird mit dem Wertfaktor 0,70 (70 %) angesetzt. Ein Teil des Grundstücks soll abgetrennt werden und dem Flurstück 49/1 zugeschlagen werden, diese Fläche wird als Gartenland mit starker Böschung als Wertzone C eingestuft. Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 19 / 48

20 Bodenwert Wertermittlungsstichtag a) Bodenrichtwert Pension Mainaublickmit Nebengebäude+Bauplatz Zum Stichling 6, Überlingen-Nußdorf geeigneter Bodenrichtwert als Ausgangsbodenwert Bodenrichtwerte für Überlingen und Teilort zum /m² b) Fläche des Wertermittlungsgrundstückes Flurstück 49 Gesamtfläche m² m² c) Bildung von Wertzonen Wertzone A-Pension Bauland bebaut 0, m² Wertzone A Bereich- Geh-und Fahrrecht 0, m² Wertzone B-Bauland Bauland unbebaut 0, m² Wertzone C-abzutrennendes Grundst. Gartenland 0, m² Summe m² d) Berücksichtigung von Abweichungen Entfällt Bodenwert nach Berücksichtigung von Abweichungen 320 /m² e) Bodenwert des Wertermittlungsgrundstückes Bodenwert-Pension m² Bodenwert Geh-und Fahrrecht 165 m² Bodenwert-Bauland Bodenwert -abzutrennendes Grundstück m² 450 m² x 320 /m² x 0,70 = x 320 /m² x 0,33 = x 320 /m² x 0,70 = x 320 /m² x 0,50 = Bodenwert zum Wertermittlungsstichtag f) Gesamt Bodenwert Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 20 / 48

21 7. ERMITTLUNG DES SACHWERTES 7.1 Ermittlungsgrundlagen Die Ermittlung des Sachwertes der baulichen Anlagen geht vom Herstellungswert aus. Unter dem Herstellungswert versteht man die gewöhnlichen Kosten der Leistungen, die zu erbringen wären, um die baulichen Anlagen am Wertermittlungsstichtag neu zu erstellen (Normalherstellungskosten nach NHK 2000/WertR 2002). Dabei wird angenommen, dass die fiktive Neuerstellung gemäß allen tatsächlichen Eigenschaften und der sonstigen Beschaffenheit der baulichen Anlagen zu erfolgen hat. Gebäudejahresklassen, Ausstattungsstandards, Korrekturfaktoren Die in dieser Wertermittlung gewählten Normalherstellungskosten beziehen sich auf die entsprechende Gebäudejahresklasse und den entsprechenden Ausstattungsstandard. Bei den NHK 2000 (Normalherstellungskosten nach NHK 2000/WertR 2002) handelt es sich um Bundesmittelwerte. Aufgrund regionaler und besonderer Verhältnisse vor Ort sowie diverser anderer Unterschiede können sich Abweichungen ergeben, die mittels Korrekturfaktoren berichtigt werden. Baunebenkosten Zu den Herstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten (BNK), die als Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen definiert sind. Ihre Höhe hängt von der Gebäudeart ab. 7.2 Wertminderung wegen Alters Mit der Wertminderung wegen Alters wird berücksichtigt, dass bauliche Anlagen infolge Abnutzung oder Verschleiß und infolge Alterns der Bauteile und Baustoffe einer laufenden Wertminderung unterworfen sind. Neben dieser technischen Alterung ist vor allem die Wirkung der Alterung und Abnutzung auf die wirtschaftliche Nutzbarkeit und Ertragsfähigkeit der baulichen Anlagen zu sehen. Ausgehend von einer für den Wertermittlungsgegenstand angemessenen Gesamtnutzungsdauer für die baulichen Anlagen und der zum Wertermittlungsstichtag angenommenen Restnutzungsdauer (siehe Ertragswert dieser Ermittlung) wird die Wertminderung wegen Alters bei linearem Verlauf ermittelt. Mit diesen Ansätzen wird auch der bauliche Zustand des Wertermittlungsgegenstandes berücksichtigt. Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 21 / 48

22 7.3 Sachwert der baulichen Anlagen Der Herstellungswert der baulichen Anlagen abzüglich der Wertminderung wegen Alters ergibt den Sachwert der baulichen Anlagen. 7.4 Sachwert infolge besonderer technischer Umstände Sachwert infolge Instandsetzungs- und Revitalisierungsbedarf u.a.m. einschließlich Baumängel und Bauschäden Sanierungsaufwand Keller + Heizung Sachwert infolge besonderer wirtschaftlicher und sonstiger Umstände Entfällt. Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 22 / 48

23 7.5 Berechnung des Sachwertes Wertermittlungsstichtag a) Normalherstellungkosten NHK 2000 (ohne BNK) Pension Mainaublickmit Nebengebäude+Bauplatz Zum Stichling 6, Überlingen-Nußdorf Hotels Typ 18, freistehend Ausstattungsstandard Baujahrsklasse Kosten der Brutto-Grundfläche Baujahrsklasse Kosten der Brutto-Grundfläche Bezogene NHK/BGF zum Wertermittlungsstichtag Nebeng. mittel vor /m² bis 910 /m² 1985 bis /m² bis /m² /m² b) Herstellungswert BGF Gebäude Gebäude 330 m² x 980 /m² = Nebengebäude 104 m² x /m² = Pkw-Stellplätze in der Garage 4 Stk. x /Stk = Gebäudeherstellungswert Außenanlagen Herstellungswert der baulichen Anlagen Baunebenkosten Herstellungswert ,0 % x = ,0 % x = c) Wertminderung wegen Alters Gesamtnutzungsdauer-anges. Wirtschaftl. Restnutzung Restnutzungsdauer Rechnerisches Alter der baulichen Anlagen Alterswertminderung linear 60 Jahre 20 Jahre 40 Jahre 55,60 %./ d) Sachwert der baulichen Anlagen = e) Sachwertanteil infolge besonderen technischen und wirtschaftlichen oder sonstigen Umständen Technische Umstände Sanierung Keller+Heizung Sonstige Umstände Entfällt f) Bodenwert g) Sachwert = h) Sachwert gerundet Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 23 / 48

24 8. BEMESSUNG DER VERKEHRSWERTE 8.1 Wert der Pension mit Nebengebäude und Bauplatz Der Sachwert der Pension mit Nebengebäude und Bauplatz beträgt EUR ,--(der Bauplatz hat einen anteiligen Bodenwert von EUR ), Zum Stichling 6, Überlingen-Nußdorf. 8.2 Ermittelte Werte Es wurde ermittelt der Sachwert für die Pension mit Nebengebäude mit. Bauplatz = EUR Bodenwert für das Baugrundstück = EUR Bodenwert abzutretendes Grundstück = EUR 8.3 Ableitung der Verkehrswerte Gewerbeflächen werden üblicherweise mittels Ertragswertverfahren berechnet. Der Verkehrswert für die Pension mit Nebengebäude wird in diesem Falle aus dem Sachwert abgeleitet, da die Pension nur noch eingeschränkt bewirtschaftet wird und von einer neuen Nutzung auszugehen ist.der Ertragswert ist in starkem Maße von der Bewirtschaftung und dem wirtschaftlichen Erfolg des Betreibers abhängig. Der Sachwert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit grundstücksmarktgerechten Wertansätzen ermittelt. Der Verkehrswert für die Pension mit Nebengebäude und Bauplatz, Zum Stichling 6, (Gebäude- und Freifläche) in Verbindung mit dem Flurstück 49, D Überlingen-Nußdorf, Land Baden-Württemberg wird zum Wertermittlungsstichtag 18. Februar 2008 festgestellt zu Verkehrswert Gesamtes Anwesen: EUR ================= (In Worten: achthundertzwanzigtausend Euro) Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 24 / 48

25 Hinweise: Auf die vorstehend beschriebenen Voraussetzungen und besonderen Umstände dieser Wertermittlung wird ausdrücklich hingewiesen. Der Verkehrswert wird davon wesentlich mitbestimmt. Im Verkehrswert nicht berücksichtigt sind Steuern (einschließlich einer eventuellen anteiligen Umsatzsteuer, Mehrwertsteuer von zurzeit 19%) und Kapitalkosten (einschließlich Zinsen für Fremdkapital). Im Verkehrswert nicht berücksichtigt sind Anschaffungsnebenkosten im Sinne der Kostengruppe 120 von DIN 276 Ausgabe Juni Die Ausführung dieser Wertermittlung erfolgte bis 18.März Nach diesem Datum eventuell neu bekannt gewordene und möglicherweise wertbeeinflussende Umstände wurden nicht berücksichtigt. Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 25 / 48

26 9. SCHLUSSBEMERKUNGEN Diese gutachtliche Feststellung des Verkehrswertes für die Wertermittlungsgegenstand zum Bewertungsstichtag erfolgte unabhängig, neutral und nach bestem Wissen sowie auf Grund sorgfältiger Untersuchungen und der zur Verfügung gestellten Unterlagen und erteilten Auskünften. Die Weitergabe dieser Wertermittlung oder ihrer Teile oder Ergebnisse an Dritte ist erlaubt,eine vertragliche Haftung des Auftragnehmers gegenüber Dritten ist, auch im Wege der Abtretung ausgeschlossen. Guggenhausen, den 18.März 2008 BRIGITTE DEURINGER, DIPL.ING. HARRYH.ROSKOSCH,FREIERSACHVERSTÄNDIGER E.V, Brigitte Deuringer, Freie Architektin Sachverständige für die Bewertung von Immobilien HarryH.Roskosch Sachverständiger für die Bewertung von Immobilien Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 26 / 48

27 10. ANLAGEN 10.1 Auszug Übersichtsplan Bodensee Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 27 / 48

28 10.2 Übersichtsplan Nußdorf Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 28 / 48

29 10.3 Flurkarte Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 29 / 48

30 10.4 Lageplan zukünftige Grundstückseinteilung Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 30 / 48

31 10.5 Entwurf Bebauungsplan Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 31 / 48

32 10.6 Garage Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 32 / 48

33 10.7 Grundriss Nebengebäude Gastzimmer Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 33 / 48

34 10.8 Grundriss Pension Erdgeschoss Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 34 / 48

35 10.9 Grundriss Obergeschoss Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 35 / 48

36 10.10 Grundriss Keller Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 36 / 48

37 10.11 Ansichten Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 37 / 48

38 10.12 Fotodokumentation Ansicht von Pension von der Straße Ansicht Pension-Hof Ansicht Pension Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 38 / 48

39 Balkon Pension Mit Dachgaube Balkon Pension Dachaufsicht Nebengebäude Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 39 / 48

40 Ansicht Nebengebäude Gastzimmer Treppe zum Nebengebäude Ansicht Nebengebäude- Garagen Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 40 / 48

41 Ansicht Bauplatz nach Süden Ansicht vom Bauplatz zur Pension/Nebengebäude Postkarte Gästehaus Mainaublick Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 41 / 48

42 Frühstücksraum Theke Heizung Frühstücksraum Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 42 / 48

43 Ansicht WC-Anlage Gaststube Doppelzimmer-Erdgeschoss Doppelzimmer-Dachgeschoss Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 43 / 48

44 Dachgeschoss-Gastzimmer- Nassbereich Doppelzimmer Dachgeschoss Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 44 / 48

45 Nebengebäude-Nassbereich Dreibettzimmer Nebengebäude Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 45 / 48

46 Sockelgeschoss Heizung-Waschküche Heizung Sockelgeschoss Ausgang Nebengebäude Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 46 / 48

47 Sockelgeschoss Putzabblätterungen-Wand Abstellraum Sockelgeschoss Putzabblätterungen-Decke Abstellraum Sockelgeschoss Heizung Tankraum Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 47 / 48

48 Treppe EG-SG Treppe EG-DG Sachverständigengutachten W-Ho-1EFH Zum Stichling 6, Überlingen Seite 48 / 48