Öffentliches Baurecht Bauplanungsrecht

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1 Öffentliches Baurecht Bauplanungsrecht Sascha KOtowski

2 Überblick und Einführung in das Städtebaurecht 1.1 Einführung Das vorliegende Skript behandelt die Grundlagen des Bauplanungsrechts, das zusammen mit dem Bauordnungsrecht und dem Baunebenrecht die Gesamtheit des öffentlichen Baurechts darstellt. Die Grundstrukturen und Rechtsquellen des öffentlichen Baurechts werden im Skript Bauordnungsrecht eingehend behandelt. Das Bauplanungsrecht behandelt im weitesten Sinne die nutzungsrechtlichen Fragen von Flächen-/ Grundstücken und baulichen und sonstigen Anlagen. Die wesentlichen Rechtsquellen sind: Das Baugesetzbuch (BauGB) vom 8.Dezember 1986 in der Fassung vom 25. August 1997 enthält das einheitliche Städtebaurecht der Bundesrepublik Deutschland. Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) enthält die Regelungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung in den einzelnen Baugebieten. Für neu zu planende Gebiete gilt die BauNVO in der Fassung von 1993; für ältere Bebauungsplangebiete ist die Fassung der BauNVO zugrunde zu legen, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des betreffenden Bebauungsplans galt. 1.2 Kurzüberblick Was steht im Baugesetzbuch Der Überblick über das Gesetz auf den nachfolgenden Seiten soll zunächst nur einen Gesamteindruck davon vermitteln, welche Regelungsbereiche in diesem Gesetz insgesamt angesprochen sind. Er soll es ermöglichen, das Baugesetzbuch in das sonstige Planungs- und Baurecht einordnen zu können. 1.3 Die zwei Stufen der Bauleitplanung ( 1-13 BauGB) Die städtebauliche Planung in den Städten und Gemeinden der Bundesrepublik Deutschland stützt sich im wesentlichen auf zwei Planungsstufen: Flächennutzungsplan Bebauungsplan Auf den Flächennutzungsplan als vorbereitenden Bauleitplan und auf Bebauungspläne als verbindlichen Bauleitplan ( 1 Abs. 2 BauGB). Der Flächennutzungsplan ist ein Plan für das gesamte Gemeindegebiet. In ihm wird die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung für das ganze Gemeindegebiet in ihren Grundzügen dargestellt. Bebauungspläne sind aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln ( 8 Abs. 2 BauGB). Sie setzen die bauliche Nutzbarkeit der Grundstücke im Plangebiet verbindlich fest ( 9 Abs. 1 BauGB). Die Bauleitpläne sind von der jeweils zuständigen Gemeinde in eigener Verantwortung aufzustellen ( 2 Abs. 1 BauGB). Angesichts der großen Bedeutung dieser beiden Pläne für das Gemeinwesen, für die Eigentümer und für die gesamte Bevölkerung, enthält das Baugesetzbuch Planungsgrundsätze und Verfahrensregeln für die Aufstellung der Bauleitpläne. Diese Vorschriften stehen am Anfang des Gesetzes ( 1 13 BauGB). Es bestehen Pflichten zur Beteiligung der Bürger und der Behörden, die von der Planung berührt werden ( 3 Abs. 1 BauGB). Nachdem der Bebauungsplan öffentlich ausgelegen hat und von der Gemeindevertretung als Satzung beschlossen worden ist, findet ein unterschiedliches Verfahren statt ( 10 Abs. 2 BauGB): Bebauungspläne, die aus dem Flächennutzungsplan gemäß 8 Abs. 2 BauGB entwickelt sind, bedürfen weder

3 einer Anzeige bei der oder eine Genehmigung durch die höhere Verwaltungsbehörde. Bebauungspläne nach 8 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 Satz 2 und Abs. 4 BauGB müssen der höheren Verwaltungsbehörde zur Genehmigung vorgelegt werden. Der Flächennutzungsplan muss von der höheren Verwaltungsbehörde genehmigt werden. Planarten und Planungsverfahren werden in Kapitel 3 dieses Skriptes näher erläutert. 1.4 Die Sicherung der Bauleitplanung ( BauGB) Für die Zeit der Aufstellung von Bebauungsplänen gibt das Gesetz den Gemeinden das Instrument der Veränderungssperre an die Hand ( BauGB). Mit ihrer Hilfe kann verhindert werden, dass in diesem Zeitraum Fakten geschaffen werden, die den Zielen des künftigen Plans entgegenstehen. Der Sicherung der Bauleitplanung dient auch die Teilungsgenehmigung ( BauGB). Mit ihr soll u.a. verhindert werden, dass Grundstücke in einer Art und Weise geteilt werden, die eine spätere Bebauung unmöglich machen oder erschweren würde. Sie ist allerdings bundesrechtlich nicht mehr vorgeschrieben. Die Gemeinde kann in Gebieten mit Bebauungsplan durch Erlass einer Satzung die Genehmigungspflicht für die Teilung von Grundstücken anordnen, wenn sie dies zur Sicherung von bauleitplanerischen Festsetzungen für erforderlich hält. In Gemeinden mit Fremdenverkehrsfunktion kann die Begründung oder Teilung von Wohnungs- und Teileigentum durch Bebauungsplan oder sonstige Satzung unter Genehmigungsvorbehalt gestellt werden, um eine städtebaulich nachteilige Zunahme von Zweitwohnungen zu verhindern ( 22 BauGB). Der Gemeinde steht nach 24 BauGB ein allgemeines Vorkaufsrecht in den durch das Gesetz genannten Gebieten zu. Darüber hinaus kann die Gemeinde ein Vorkaufsrecht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder einer eigens dazu erlassenen Satzung bestimmte Grundstücke erwerben, insbesondere solche, die sie zur Verwirklichung der Planung für den öffentlichen Bedarf benötigt ( 25 BauGB).

4 1.5 Die Zulässigkeit von Vorhaben ( BauGB) Die Vorschriften über die Zulässigkeit von Vorhaben sind aus der Sicht derjenigen, die wissen wollen, was auf einem bestimmten Grundstück gebaut oder nicht gebaut werden darf, die zentralen Vorschriften des Baugesetzbuchs. Mit ihnen wird geregelt, ob ein bauliches Vorhaben in planungsrechtlicher Hinsicht zulässig oder unzulässig ist. Aus diesem Grund sind die Regeln über die Zulässigkeit von Vorhaben an den Anfang der Einzelkapitel gestellt worden. Vorab ist folgendes festzuhalten: Das Baugesetzbuch unterscheidet bei der Zulässigkeit von Vorhaben drei Fallgruppen: Die erste Fallgruppe betrifft Die zweite Fallgruppe betrifft Grundstücke, die im Grundstücke, die innerhalb von im Geltungsbereich eines Zusammenhang bebauten qualifizierten Bebauungsplans Ortsteilen liegen ( 34 Abs. 1 liegen. Ein qualifizierter BauGB). Der wichtigste Maßstab Bebauungsplan ist dann gegeben, der Zulässigkeit ist hier die wenn er ein Mindestmaß an vorhandene Umgebung. Das Festsetzungen enthält über: beabsichtigte Vorhaben muss sich nach Art und Maß der Art der baulichen Nutzung, beabsichtigten Nutzung, nach Maß der baulichen Bauweise und der Nutzung, Grundstücksfläche, die überbaut die überbaubaren werden soll, in die vorhandene Grundstücksflächen, Eigenart der näheren Umgebung die örtlichen einfügen. Verkehrsflächen. Ein Vorhaben ist planungsrechtlich zulässig, wenn es Festsetzungen eines solchen qualifizierten Bebauungsplans nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist ( 30 Abs. 1 BauGB). Dies gilt gleichermaßen für Vorhaben im Geltungsbereich eines vorhabensbezogenen Bebauungsplans ( 30 Abs. 2 BauGB). Die dritte Fallgruppe betrifft den Außenbereich ( 35 BauGB). Wenn ein Grundstück nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans und auch nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt, dann gehört es zum Außenbereich. Der Außenbereich soll im Grundsatz von der Bebauung freigehalten werden. Einzelne Vorhaben dürfen jedoch auch hier errichtet werden. Wichtigstes Beispiel für im Außenbereich zulässige Vorhaben sind landwirtschaftliche Betriebe. Einzelheiten über die Regelung der Zulässigkeit von baulichen Vorhaben werden im anschließenden Kapitel 2 erläutert. 1.6 Entschädigung aufgrund von Planungen ( BauGB) Durch die Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Bebauungsplänen können dem Eigentümer Vermögensnachteile entstehen. Das Baugesetzbuch sieht in den BauGB Regelungen über Entschädigungsansprüche des Grundstückseigentümers insbesondere gegen die Gemeinde vor. Dies sind der Ersatz des Vertrauensschadens ( 39 BauGB), die Entschädigung in Geld oder die Übernahme ( 40 BauGB), die Entschädigung bei Begründung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten und bei Bindungen für Bepflanzungen ( 41 BauGB) und die Entschädigung bei Änderung oder Aufhebung einer zulässigen Nutzung ( 42 BauGB). Die Vorschriften enthalten detaillierte Regelungen unter Berücksichtigung der Belange des Eigentümers und der Erfordernisse einer geordneten städtebaulichen Entwicklung.

5 1.7 Bodenordnung, Enteignung, Erschließung ( und BauGB) Zum Recht der Bodenordnung gehören die Umlegung ( BauGB) und Grenzregelung ( BauGB). Umlegung und Grenzregelung sind amtliche Verfahren, mit deren Hilfe ungünstige Grundstücksgrenzen so verändert werden können, dass zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen ( 45 Abs. 1 BauGB). Die Umlegung ergreift ein ganzes Gebiet. Die Grenzregelung betrifft nur einzelne Grundstücke. (Näheres zu Umlegung und Grenzregelung folgt im Kapitel 2.5.) Der Abschnitt über das Enteignungsrecht ( BauGB) enthält die notwendigen Vorschriften für die Fälle, in denen im Interesse des allgemeinen Wohls im Zusammenhang mit der Bauleitplanung und ihrer Umsetzung in die Praxis eine Enteignung erforderlich ist. Wenn ein bestimmter, im Baugesetzbuch definierter Zweck auf andere Weise nicht erreichbar ist, darf als letztes Mittel die Enteignung eingesetzt werden (Voraussetzungen 87 Abs. 1 BauGB); hauptsächlich geht es um die Beschaffung von Grundstücken, für die eine Gemeinbedarfsnutzung verbindlich festgesetzt ist). Für jede Enteignung ist eine Entschädigung zu leisten ( BauGB). Die Entschädigung bemisst sich grundsätzlich nach dem Betrag, den der Eigentümer auf dem Grundstücksmarkt für das Grundstück ohne Berücksichtigung besonderer Umstände hätte erzielen können ( 93 Abs. 4 BauGB). Im besonderen Fall kann er auch Ersatzland beanspruchen. Von großer Bedeutung sind die Vorschriften über die Erschließung ( BauGB). Ohne gesicherte Erschließung ist die bauliche Nutzung von Grundstücken unzulässig. Die Erschließung von Grundstücken umfasst ihren Anschluss an das öffentliche Straßennetz, an die Wasserver- und -entsorgung, an Energie- und gegebenenfalls auch Fernheizungsleitungen, ggf. die Errichtung von Grünanlagen innerhalb der Baugebiete und Immissionsschutzanlagen ( 127 BauGB). Sie ist Aufgabe der Gemeinde. Das Erschließungsbeitragsrecht ( BauGB) im Baugesetzbuch regelt, für welche dieser Einrichtungen die Gemeinde bis zu 90% des Herstellungsaufwands von den Grundeigentümern einfordert ( 129 Abs. 1 BauGB). Die Gemeinde kann die Durchführung der Erschließung an einen Dritten übertragen ( 124 BauGB). Einzelheiten des Erschließungsrechts sind in Kapitel 2.9 dargestellt. 1.8 Besonderes Städtebaurecht Die Erhaltung und Erneuerung von Städten und Dörfern ist schon seit Jahren eine zentrale Aufgabe des Städtebaus. Sie wird in Zukunft noch an Bedeutung gewinnen. Die Vorschriften zur Stadterhaltung und Stadterneuerung sind aus dem ehemaligen Städtebauförderungsgesetz hervorgegangen und weiterentwickelt worden. Sanierungsmaßnahmen sind danach Maßnahmen ( 136 Abs. 2 BauGB), durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Die Aufgaben der Erhaltung und Erneuerung lassen sich nur in engem Zusammenwirken mit den Eigentümern lösen ( 137 BauGB). Das Baugesetzbuch stellt den Gemeinden für die Vorbereitung und Durchführung dieser Maßnahmen eine Reihe besonderer Instrumente zur Verfügung, vor allem eine besondere Genehmigungspflicht für Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge an den im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücken ( 144, 145 BauGB). Bei bestimmten Sanierungsverfahren werden von den betroffenen Eigentümern zum Ausgleich der durch die gemeindlichen Maßnahmen bewirkten sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen ihrer Grundstücke sog. Ausgleichsbeträge erhoben ( 154 BauGB). Werden im Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des 127 Abs. 2 BauGB hergestellt, erweitert oder verbessert, sind die Vorschriften über die Erhebung von Erschließungsbeiträgen nicht anzuwenden. Dies gilt gleichermaßen für Kostenerstattungsbeträge nach 135a Abs. 3 BauGB. Die Stadterneuerung wird durch den Einsatz öffentlicher Mittel gefördert. Der Bund kann sich mit Finanzhilfen beteiligen, um eine Verstetigung der öffentlichen Investitionen sowie die Förderung des Strukturwandels und

6 die Verbesserung der Lebensumwelt in den Städten und Dörfern zu gewährleisten. Der Maßstab und das Nähere für den Einsatz der Finanzhilfen werden durch Verwaltungsvereinbarung zwischen Bund und Ländern festgelegt ( 164 a und b BauGB). Bei den Förderschwerpunkten sollen vor allem die neuen städtebaulichen Aufgaben in den Vordergrund treten. Nicht nur zum Recht der Stadterneuerung gehört die gelegentlich angewandte Möglichkeit, Grundstückseigentümer mit städtebaulichen Geboten ( BauGB) z.b. zum Aufbau und zur Anpassung von Gebäuden, zur Modernisierung und Instandsetzung zu verpflichten. Häufiger angewandt wird das Instrument der Erhaltungssatzung ( BauGB), das insbesondere der Erhaltung baulicher Anlagen und der städtebaulichen Eigenart von Gebieten dient. Das IV. Kapitel des Skriptes enthält dazu nähere Ausführungen. 1.9 Grundstückswertermittlung, Gutachterausschüsse Insbesondere bei der Enteignung und im Umlegungsverfahren, aber auch in anderen Fällen besteht oft die Notwendigkeit, die Werte der betroffenen Grundstücke zu ermitteln. Dazu kann der Gutachterausschuss bei der Gemeinde oder beim Kreis angerufen werden. Er führt eine Kaufpreissammlung, mit deren Hilfe er regelmäßig jedem Bürger zugängliche Bodenrichtwerte und sonstige für die Wertermittlung von Grundstücken erforderliche Daten ermittelt. Mit diesen Hilfsmitteln ist der Gutachterausschuss in der Lage, die Verkehrswerte von Grundstücken zuverlässig anzugeben (Wertermittlungsverordnung (WertV)) Wirksamkeitsvoraussetzungen von Bebauungsplan, Flächennutzungsplan und anderen städtebaurechtlichen Satzungen Den Schluss des Baugesetzbuchs bilden allgemeine Vorschriften. Besonders hervorzuheben sind die Sonderregelungen für die einzelnen Länder, die Überleitungsvorschriften sowie die Vorschriften über die Voraussetzungen, unter denen Flächennutzungspläne, Bebauungspläne und andere städtebaurechtliche Satzungen wirksam sind (Planerhaltung). Im Kapitel VI des Skriptes wird darauf noch näher eingegangen Das sonstige Planungs- und Baurecht Wegen der in der Bundesrepublik Deutschland gegebenen Verteilung der Gesetzgebungszuständigkeiten auf Bund und Länder finden sich nicht alle Regeln zum Bauen und Planen im Baugesetzbuch. Neben dem Baugesetzbuch gibt es: das Recht der Raumordnung und Landesplanung zur Regelung der überörtlichen Planung; Fachplanungsgesetze des Bundes und der Länder zur Regelung spezieller Planungen mit eigenen Verfahren, wie z.b. der von Straßen und Eisenbahntrassen, für die es ein selbständiges Planfeststellungsverfahren gibt; das Bauordnungsrecht der Bundesländer, in dem die Anforderungen an die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden vor allem unter Sicherheitsgesichtspunkten und das Baugenehmigungsverfahren geregelt sind; baurechtlich relevante Vorschriften in sonstigen Bundes- und Landesgesetzen (beispielsweise in Umweltschutzgesetzen); diese in einer Vielzahl der verschiedensten Gesetze und Verordnungen enthaltenen weiteren Vorschriften werden oft auch als Baunebenrecht bezeichnet. Für das Bauen im Einzelfall am wichtigsten sind in der Regel das Baugesetzbuch und die Bauordnung des betreffenden Bundeslandes (Landesbauordnung). Vor allem an diesen beiden Gesetzen muss sich ein bauliches Vorhaben messen lassen. Die Einhaltung der Vorschriften dieser beiden Gesetze ist Grundvoraussetzung für die Zulässigkeit eines Vorhabens. Und auf diese Frage kommt es schließlich an. Näheres findet sich dazu im Kapitel 2.

7 II Z U L Ä S S I G K E I T V O N V O R H A B E N 2.1 Bauantrag und Baugenehmigung Um sicher zu gehen, dass die Errichtung eines Gebäudes rechtlich unbedenklich ist und auch in technischer Hinsicht einwandfrei vonstatten geht, muss jeder Bürger vor Beginn eines gewichtigeren Bauvorhabens eine Baugenehmigung einholen. Durch die Baugenehmigung wird dem Bürger bescheinigt, dass seinem Vorhaben keine öffentlich- rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Die wichtigsten öffentlich-rechtlichen Vorschriften in diesem Zusammenhang sind das Bauplanungsrecht einerseits und das Bauordnungsrecht andererseits. Das Bauplanungsrecht ist überwiegend im Baugesetzbuch geregelt, das Bauordnungsrecht findet sich in der jeweiligen Landesbauordnung. Für welche kleineren baulichen Vorhaben eine Baugenehmigung ausnahmsweise nicht benötigt wird oder in einem vereinfachten Verfahren erteilt werden kann, gehört zum Regelungsbereich des Bauordnungsrechts. Dort findet man auch, wo ein Bauantrag einzureichen ist, welche Anlagen man beifügen und wer den Antrag unterschreiben muss. Die Grundregeln sind in allen Bundesländern gleich (vgl. Skript Bauordnungsrecht). 2.2 Welche Vorhaben sind genehmigungspflichtig? Dass die Errichtung eines zwölfgeschossigen Hochhauses einer Baugenehmigung bedarf, versteht sich von selbst. Schwieriger wird schon die Beantwortung der Frage, ob auch die Aufstellung eines Geräteschuppens im eigenen Garten ohne Fenster und Beheizung baugenehmigungspflichtig ist. Hier wäre das Einreichen eines Bauantrags mit allen sonst erforderlichen Unterlagen (Bauzeichnung, Statikberechnung, Baubeschreibung) im allgemeinen zuviel des Guten. Deshalb unterscheiden die Bauordnungen zwischen genehmigungsbedürftigen ( 55 BauO Bln) Vorhaben (ggf. im vereinfachten Verfahren) (das ist der Regelfall), genehmigungsfreien ( 56 BauO Bln) und von der Genehmigung freigestellten ( 56a BauO Bln) Vorhaben. Alle bauordnungsrechtlich genehmigungspflichtigen Vorhaben müssen auch bauplanungsrechtlich geprüft werden ( 29 BauGB). Die Genehmigungsfreiheit entbindet nicht von der Pflicht zur Einhaltung der Anforderungen, die durch öffentlich-rechtliche Vorschriften an bauliche Anlagen gestellt werden. Eine ausführliche Darstellung findet sich dazu im Skript Bauordnungsrecht. Bauplanungsrechtlich sind andere Gesichtspunkte von Bedeutung als bauordnungsrechtlich: Das Bauplanungsrecht entscheidet über die bodenrechtliche Zulässigkeit, das Bauordnungsrecht bezweckt insbesondere die Einhaltung der Sicherheit (z.b. des baulichen Brandschutzes) und der öffentlichen Ordnung (z.b. die Pflicht zur Herstellung von Kinderspielplätzen ( 8 Abs. 3 BauO Bln) und Garagen ( 9 Abs. 1 BauO Bln) oder Stellplätzen ( 48 Abs. 1 BauO Bln). Mit Rücksicht auf diese unterschiedlichen Gesichtspunkte, die bei der Überprüfung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit eines Vorhabens einerseits und der bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit andererseits zu beachten sind, kann es im Einzelfall sinnvoll sein, den Genehmigungsantrag von vornherein in zwei Abschnitte zu unterteilen. Dies kann geschehen, indem man zunächst eine Bauvoranfrage und erst danach den eigentlichen Bauantrag stellt. Die Bauvoranfrage kann auf einzelne bauplanungsrechtliche oder bauordnungsrechtliche Fragen beschränkt werden, über die dann im Bauvorbescheid entschieden wird ( 59 BauOBln). Mit der Bauvoranfrage wird üblicherweise zunächst eine Entscheidung begehrt, ob das bauliche Vorhaben planungsrechtlich zulässig oder unzulässig ist. Ist es bauplanungsrechtlich zulässig, so können die bauordnungsrechtlichen Fragen im späteren Bauantragsverfahren geklärt werden. Dieses Vorgehen hat auch den Vorteil, dass man sich die Mühe und die Kosten einer Ausarbeitung eines kompletten Bauantrags in den Fällen erspart, in denen die bauplanungsrechtliche Seite zweifelhaft und es daher möglich ist, dass man seine Vorstellung gar nicht verwirklichen kann. Aus diesen Erwägungen heraus empfiehlt es sich manchmal sogar, eine Bauvoranfrage vor Erwerb des Grundstücks zu stellen. Hält man jedoch einen positiven Bauvorbescheid oder eine positive Bebauungsgenehmigung in den Händen, so kann man während der dreijährigen Geltungsdauer sicher sein, dass die gestellten Fragen auch in der Baugenehmigung nicht anders entschieden werden ( 64 BauO Bln). 2.3 Die Baugenehmigung Die Baugenehmigung wird von der örtlich zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde erteilt. Untere

8 Bauaufsichtsbehörden sind in Berlin die Bezirksämter, in den sogenannten Flächenländern die Landkreise (Kreisverwaltung), die kreisfreien Städte sowie größeren kreisangehörigen Städte. In kreisfreien Städten und auch in den größeren kreisangehörigen Städten befindet sich die Bauaufsichtsbehörde meist im Rathaus der Stadt. Die Bewohner kleinerer Gemeinden dagegen müssen in der Regel in die nächste Kreisstadt fahren, um bei ihrer zuständigen Bauaufsichtsbehörde vorsprechen zu können. Hat die Bauaufsichtsbehörde einen Bauvorantrag oder einen Bauantrag entgegengenommen, so schaltet sie - sofern der Bauantrag nicht von vornherein über die Gemeinde eingereicht worden ist - von sich aus die Gemeinde ein, in der das Vorhaben gebaut werden soll. Der Bürger braucht sich darum nicht zu kümmern. Er sollte aber wissen, dass die Bauaufsichtsbehörde ihre Bescheide nur in Übereinstimmung mit den Bebauungsplänen der zuständigen Gemeinde oder im - gegebenenfalls erforderlichen - Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt. In manchen kritischen, im Baugesetzbuch festgelegten Fällen, ist noch die Zustimmung der höheren Bauaufsichtsbehörde (der Bezirksregierung bzw. des Regierungspräsidiums) erforderlich ( 36 Abs. 1 und 2 BauGB); in allen Fällen bleibt jedoch die untere Bauaufsichtsbehörde Ansprechpartner für den Bürger.

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10 Erst wenn man den endgültigen Bauschein (Baugenehmigung) in den Händen hat, darf man mit dem Bauen beginnen. Tut man dies dennoch vorher, läuft man Gefahr, dass die Bauaufsichtsbehörde einen Baustopp anordnet und die Baustelle stillegt, bis über einen Genehmigungsantrag entschieden ist. Zur Ahndung des Bauens ohne Baugenehmigung kann zusätzlich noch eine Geldbuße in Betracht kommen. 2.4 Freistellung von der Genehmigungspflicht, vereinfachtes Genehmigungsverfahren Nach 56a BauO Bln bedarf die Errichtung oder Änderung von Wohngebäuden mit bis zu drei Vollgeschossen, anderen Gebäuden ohne Aufenthaltsräume mit insgesamt nicht mehr als 200 m² Geschossfläche und nicht mehr als zwei Vollgeschossen sowie von Stellplätzen, Garagen und Nebenanlagen für die vorgenannten Gebäude keiner Baugenehmigung, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, insbesondere wenn sich diese Vorhaben im räumlichen Geltungsbereich eines (vorhabenbezogenen) Bebauungsplans, der Festsetzungen i.s. von 30 Abs. 1 BauGB enthält, befinden. Die Bauordnung Berlin sieht als dritte Verfahrensvariante das sog. vereinfachte Genehmigungsverfahren vor. In diesem Verfahren werden für bestimmte Vorhaben nur noch wenige Vorschriften des Bauordnungs- und Bauplanungsrechts geprüft ( 60a BauO Bln). Dies betrifft z.b. Wohngebäude mit bis zu drei Vollgeschossen, die außerhalb des Geltungsbereichs eines qualifizierten Bebauungsplans oder eines Vorhaben- und Erschließungsplans, der Festsetzungen im Sinne des 30 Abs. 1 BauGB enthält, gelegen sind. Nach der Brandenburgischen Bauordnung genügt in bestimmten Fällen ebenfalls ein anstelle des Baugenehmigungsverfahren durchgeführtes Bauanzeigeverfahren ( 69 BbgBO), wenn es sich um die Errichtung oder Änderung von Wohngebäuden geringer Höhe handelt, die sich im Geltungsbereich eines qualifizierten (vorhabenbezogenen) Bebauungsplanes befinden oder nach 34 BauGB zulässig sind und für das Vorhaben ein städtebaulicher Vorbescheid ( 77 Abs. 1 BbgBO) erteilt worden ist. 2.5 Bauen mit Bebauungsplan ( 30, 31, 33 BauGB) Das Bauplanungsrecht unterscheidet grundsätzlich drei Gebietsarten: 1. Vorhaben im Geltungsbereich eines (qualifizierten) (vorhabenbezogenen) Bebauungsplans ( 30 BauGB), 2. Vorhaben in im Zusammenhang bebauten Ortsteile ( 34 BauGB) und 3. Vorhaben im Außenbereich ( 35 BauGB). In Gebieten mit Bebauungsplan und in den Ortsteilen, die im Zusammenhang bebaut sind, ist das Bauen grundsätzlich erlaubt. Im Außenbereich ist das Bauen prinzipiell unerwünscht, einzelne Gebäude wie z.b. Iandwirtschaftliche Betriebe sind jedoch auch hier zulässig. Das klassische Instrument zur Ordnung des Baugeschehens ist der Bebauungsplan. Er kann auf der grünen Wiese eingesetzt werden, um dort eine erstmalige Bebauung zu ermöglichen; ein Bebauungsplan kann aber auch für bereits im Zusammenhang bebaute Ortsteile aufgestellt werden, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist ( 1 Abs. 3 BauGB). Wenn ein Bebauungsplan Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, über die bebaubaren Grundstücksflächen sowie über die örtlichen Verkehrsflächen enthält, nennt man ihn einen qualifizierten Bebauungsplan. Die Zulässigkeit eines Vorhabens wird dann allein anhand dieses Bebauungsplans beurteilt. Ein Vorhaben ist zulässig, wenn es den Festsetzungen eines qualifizierten (vorhabenbezogenen) Bebauungsplans nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist ( 30 Abs. 1 und 2 BauGB). Andere Bebauungspläne, die weniger Festsetzungen enthalten, sind auch möglich und oft zweckmäßig. Man nennt sie einfache Bebauungspläne. Vorhaben dürfen auch diesen Bebauungsplänen nicht widersprechen; ergänzend sind aber die Vorschriften über das Bauen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ( 34 BauGB) oder über das Bauen im Außenbereich ( 35 BauGB) heranzuziehen.

11 2.5.1 Inhalt des Bebauungsplans Jede Gemeinde hält ihre Bebauungspläne zur Einsichtnahme für den Bürger bereit ( 10 BauGB). Ein Anruf in der Gemeindeverwaltung dürfte genügen, um zu erfahren, an welcher Stelle des Rathauses oder auch einer Bezirksverwaltungsstelle die Bebauungspläne eingesehen werden können. Dort erfährt man auch die Dienststunden, zu denen man die Mitarbeiter aufsuchen und sie bitten kann, den Bebauungsplan für eine bestimmte Straße herauszusuchen. Die bundeseinheitliche Planzeichenverordnung hat diese Zeichen und Farben einheitlich vorgeschrieben. Diese Planzeichenverordnung ist gemeinsam mit der Baunutzungsverordnung gleichsam die Legende zu allen Bebauungsplänen. Wenn man diese beiden Verordnungen zur Hand nimmt, erfährt man, dass z.b. die Buchstaben WA ein allgemeines Wohngebiet kennzeichnen und dass gelb eingezeichnete Linien im Bebauungsplan öffentliche Straßen und Wege markieren. Die wichtigsten Fragen, die für das Grundstück zu klären sind, für dessen Bebauung man sich interessiert, sind folgende: 1. Welche Art der Bebauung ist für dieses Grundstück zulässig (und zwar welche allgemein und welche nur ausnahmsweise)? (z.b. Wohnhaus, Fabrik, Kino, Kleingarten) 2. Welches Maß der Nutzung muss eingehalten werden? Wie viele Geschosse darf ich bauen? Wieviel Quadratmeter dürfen pro Geschoss verwirklicht werden? 3. Welche Teile des Grundstücks dürfen überbaut werden, welche nicht? Wie nahe darf ich an die Straße heranbauen? Muss der rückwärtige Teil des Grundstücks frei bleiben?

12 Die planungsrechtliche Situation einer Gemeinde Erforderlichkeit eines Bebauungsplans Solange ein Gebiet noch nicht im Zusammen hang bebaut ist, kann es die Qualität als Bauland meist nur mittels eines Bebauungsplans erlangen. Hier ist der Bebauungsplan zur Herbeiführung der Baulandqualität notwendig. Der Bürger muss jedoch wissen, dass er keinen Anspruch auf die Aufstellung eines solchen Bebauungsplans hat ( 2 Abs. 3 BauGB). Bebauungspläne werden von der Gemeinde in eigener Verantwortung aufgestellt ( 2 Abs. 1 BauGB). Sie sind aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist ( 1 Abs. 3 BauGB) Die Bindungswirkung von Bebauungsplänen Die Bebauungspläne werden von der Gemeinde als Satzungen beschlossen ( 10 BauGB). Abweichend hiervon werden Bebauungspläne in Hamburg teils als Gesetz, teils als Rechtsverordnung, in Berlin stets als Rechtsverordnung erlassen. In allen Fällen sind Bebauungspläne als Normen verbindlich ( 8 BauGB). Für den Bürger ist wichtig, dass er aus den Bebauungsplänen Bauansprüche herleiten kann. Bauvorhaben, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen, sind grundsätzlich unzulässig. Im Einzelfall können jedoch unter genau festgelegten Voraussetzungen Ausnahmen oder Befreiungen von den Festsetzungen zugelassen werden.

13 2.5.4 Ausnahmen und Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans ( 31 BauGB) Jeder Bebauungsplan trifft für seinen Geltungsbereich Festsetzungen. Von diesen Festsetzungen können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind ( 31 Abs. 1 BauGB). Darüber hinaus kann nach 31 Abs. 2 BauGB von den Festsetzungen eines Bebauungsplans befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und 1.Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern oder 2. die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder 3. die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde. In allen drei Fällen muss die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein Die Genehmigung von baulichen Vorhaben während der Aufstellung eines Bebauungsplans ( 33 BauGB) In manchen Fällen sind Bauanträge so dringlich, dass man nicht auf das Inkrafttreten des Bebauungsplans warten möchte. Auch für diese Fälle sieht das Baugesetzbuch eine Genehmigungsmöglichkeit vor. Baugenehmigungen sind bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen auch schon während der Aufstellung eines Bebauungsplans möglich. Nach 33 Abs. 1 BauGB besteht ein Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung, wenn 1. die öffentliche Auslegung durchgeführt und die Träger öffentlicher Belange beteiligt worden sind, 2. anzunehmen ist, dass das Vorhaben den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans nicht entgegensteht, 3. der Antragsteller diese Festsetzungen für sich und seine Rechtsnachfolger schriftlich anerkennt und 4. die Erschließung gesichert ist. Darüber hinaus kann nach 33 Abs. 2 BauGB eine Genehmigungsmöglichkeit gegeben sein, wenn die öffentliche Auslegung und die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange noch nicht durchgeführt worden sind, aber die betroffenen Bürger und berührten Träger öffentlicher Belange Gelegenheit zur Stellungnahme hatten und die o.g. Voraussetzungen der Ziffern 2 bis 4 vorliegen. Herauszuheben ist jedoch, dass hier kein Anspruch auf Erteilung der Genehmigung besteht, sondern diese Entscheidung in das Ermessen der Bauaufsichtsbehörde gestellt ist Der Vorhaben- und Erschließungsplan ( 12 BauGB) Eine Sonderform des Bebauungsplans stellt der Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) dar, der aus drei Elementen besteht: Vorhaben- und Erschließungsplan im engeren Sinne, Durchführungsvertrag zwischen Gemeinde und Vorhabenträger, vorhabenbezogener Bebauungsplan. Der VEP im engeren Sinne wird vom Vorhabenträger erarbeitet und mit der Gemeinde abgestimmt. Im Durchführungsvertrag verpflichtet sich der Vorhabenträger zur Realisierung des Vorhabens binnen einer vertraglich vereinbarten Frist und zur gänzlichen oder teilweisen Übernahme der Kosten für die Planung und Erschließung. Der VEP wird Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Die Gemeinde hat auf Antrag des Vorhabenträgers über die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden. Bei der Bestimmung der Zulässigkeit des Vorhabens ist die Gemeinde nicht an den Fetzungskatalog des 9 BauGB und die BauNVO gebunden. Der Wechsel des Vorhabenträgers bedarf der Zustimmung der Gemeinde. Wird der VEP nicht innerhalb der bestimmten Frist realisiert, soll die Gemeinde den Bebauungsplan aufheben. Aus der Aufhebung können Entschädigungsansprüche wegen Bodenwertminderungen nicht geltend

14 gemacht werden ( 12 Abs. 6 BauGB) Die Sicherung der Planungsabsichten während der Planaufstellung ( BauGB) Durch Bebauungspläne soll die Bebauung eines Gebiets geordnet werden. Vorhaben, die damit nicht übereinstimmen, sollen verhindert werden. Damit das städtebauliche Geschehen nicht noch während der Aufstellung eines Plans in eine unerwünschte Richtung läuft, kann die Gemeinde eine Veränderungssperre (

15 14 BauGB) anordnen, sobald sie einen Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst hat. Vorhaben, die den späteren Planfestsetzungen widersprechen würden, sowie erhebliche oder wesentlich Wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken dürfen nicht mehr durchgeführt werden. Eine Veränderungssperre gilt in der Regel für zwei Jahre, sie kann unter bestimmten Voraussetzungen verlängert werden. Anstelle einer Veränderungssperre kann die Gemeinde bei der Baugenehmigungsbehörde beantragen, dass Baugesuche bis zu zwölf Monate zurückgestellt werden ( 15 Abs. 1 BauGB) Die gesicherte Erschließung als Grundvoraussetzung für die Zulässigkeit eines Vorhabens Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans sind nur zulässig, wenn sie: den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widersprechen und die Erschließung gesichert ist ( 30 Abs. 1 BauGB). Eine gesicherte Erschließung ist Grundvoraussetzung für die Zulassung von Bauvorhaben. Ein Grundstück ist erschlossen, wenn es mindestens über eine öffentliche Straße erreichbar, die Energie- sowie Wasserver- und - entsorgung gesichert ist. Dies kann im einzelnen sehr unterschiedlich ablaufen. Niemand darf aber sein Grundstück bebauen, ohne dass diese Voraussetzungen gegeben sind. 2.6 Bauen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ( 34 BauGB) Grundregel: Die Einfügungsklausel des 34 Abs. 1 BauGB Es gibt zahlreiche Ortsteile, für die keine qualifizierten Bebauungspläne aufgestellt sind. Dies hat unterschiedliche Gründe. Meist sind diese Gebiete in früheren Zeiten ohne Bebauungspläne entstanden. Auch künftig ist hier häufig nicht mit der Aufstellung von Bebauungsplänen zu rechnen, weil sie von der Gemeinde nicht für erforderlich gehalten werden. Die Zulässigkeit von Vorhaben in diesen im Zusammenhang bebauten Ortsteilen ist in 34 BauGB geregelt. 34 Abs. 1 BauGB enthält den Grundtatbestand: Wesentlich ist, dass sich das Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Zunächst muss aber geprüft werden, ob 34 auf das Vorhaben Anwendung findet, d.h. ob es sich innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils befindet. Ein Grundstück liegt im Innenbereich, wenn es in einem Bebauungszusammenhang liegt, der einem Ortsteil angehört. Bei der Beurteilung, ob ein Grundstück in einem Bebauungszusammenhang liegt, ist maßgebend, ob eine tatsächlich aufeinander folgende, zusammenhängende Bebauung vorliegt. Zu Abgrenzungsschwierigkeiten kann es dann kommen, wenn die Aufeinanderfolge von Baulichkeiten durch Baulücken oder größere Freiflächen unterbrochen ist. Ausschlaggebend ist in diesen Fällen, inwieweit die aufeinander folgende Bebauung den Eindruck der Geschlossenheit vermittelt. Das zu beurteilende Grundstück muss selbst Bestandteil des Bebauungszusammenhanges sein. Dieser Bebauungszusammenhang muss einem Ortsteil angehören. Ein Ortsteil ist jeder Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist. Die Zahl der vorhandenen Bauten, die erforderlich sind, um das Vorliegen eines Ortsteils bejahen zu können, lässt sich nicht generell festlegen. Das Gewicht eines solchen Komplexes hängt ab von den örtlichen Verhältnissen, der Eigenart und Funktion der Bebauung sowie deren Verhältnis zur sonst vorhandenen Bebauung. Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur meint dabei die nach dieser Struktur angemessene Fortentwicklung der Bebauung innerhalb des gegebenen Bereiches. Darin liegt eine Entgegensetzung zur Splittersiedlung. Steht fest, dass ein Grundstück innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt, hängt die Zulässigkeit davon ab, ob sich das Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die nähere Umgebung einfügt. Als nähere Umgebung kommen nicht nur die Nachbargrundstücke in Betracht. Die nähere Umgebung muss insoweit berücksichtigt werden, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann und soweit die Umgebung ihrerseits

16 den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder beeinflusst. Die Eigenart der näheren Umgebung wird vor allem durch die vorhandene Bebauung geprägt. Aus der Eigenart der näheren Umgebung sind die Maßstäbe dafür zu finden, ob sich das Vorhaben sowohl hinsichtlich der Art und des Maßes der baulichen Nutzung als auch der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche einfügt. Soweit sich das Vorhaben innerhalb des vorhandenen Rahmens befindet, ist stets von einem Einfügen auszugehen. Ein Vorhaben fügt sich aber auch dann in die Eigenart der näheren Umgebung ein, wenn es zwar den vorhandenen Rahmen überschreitet, im übrigen aber keine auch durch eine Bauleitplanung zu bewältigende bodenrechtliche Spannung in das Gebiet hineinträgt BauGB Abs. 2 BauGB Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung, in der das Vorhaben ausgeführt werden soll, einem Gebietstyp der BauNVO, ist die Zulässigkeit des Vorhabens hinsichtlich seiner Art allein danach zu prüfen, ob es in dem betreffenden Gebiet nach der BauNVO zulässig ist. ( 34 Abs. 2 BauGB) Für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche ist 34 Abs.1 maßgeblich, also insbesondere das Einfügungserfordernis. Die Baunutzungsverordnung bestimmt, welche Baugebiete im Bebauungsplan festgesetzt werden können und welche Bauvorhaben in den Baugebieten zulässig sind. Ist die Umgebung eines Vorhabens im nicht beplanten Innenbereich mit einem solchen Baugebiet der Baunutzungsverordnung identisch (z.b. allgemeines Wohngebiet, Gewerbegebiet), findet die BauNVO Anwendung, als wäre das Gebiet im Bebauungsplan festgesetzt. Satzungen nach 34 Abs. 4 BauGB geben den Gemeinden die Möglichkeit, die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile oder bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen zu können. Zum einen kann durch eine Satzung die nicht immer einfach zu beurteilende Grenze zwischen Ortsteil und Außenbereich festgelegt wird. Zum anderen kann zweifelhaft sein, ob bebaute Bereiche einen Ortsteil im Sinne des 34 oder einer Splittersiedlung im Außenbereich darstellen ( 35 Abs. 3 BauGB), die Gemeinde aber beabsichtigt, diesen bebauten Bereich im Außenbereich zu einem Ortsteil im Sinne des 34 BauGB zu entwickeln. Schließlich kann es auch Absicht der Gemeinde sein, einzelne Grundstücke am Ortsrand in den Ortsteil einzubeziehen. Um diese Fragen und Anliegen auch ohne Bebauungsplan zu klären, ermächtigt 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BauGB die Gemeinde zum Erlass von Satzungen. Die Gemeinde kann durch Satzung 1. die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, 2. bebaute Flächen im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind, 3. einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind. Sind die Ortsteile auf diese Weise festgelegt, beurteilt sich die Zulässigkeit von Vorhaben nach 34 Abs. 1 und 2 BauGB. Unter bestimmten Voraussetzungen können in die Satzungen einzelne Festsetzungen (nach Art des Bebauungsplans) aufgenommen werden. Für die Satzung nach Nr. 1 ist ein Verfahren nicht erforderlich. Für die übrigen Satzungen ist das vereinfachte Verfahren durchzuführen. Die Ergänzungssatzung bedarf der Genehmigung durch die höhere Verwaltungsbehörde, sofern sie nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt ist. ( 34 Abs.5 BauGB) 2.7 Bauen im Außenbereich ( 35 BauGB) Der Schutz des Außenbereiches durch das Baugesetzbuch Der Außenbereich soll grundsätzlich nicht bebaut werden. Einzelne Vorhaben z. B. landwirtschaftliche Betriebe können jedoch nur im Außenbereich ausgeführt werden. Diese Grundregeln hat der Gesetzgeber in 35 BauGB niedergelegt: Aus Gründen des Schutzes des Außenbereichs hat er die im Außenbereich bevorrechtigt ( privilegiert )

17 zulässigen Vorhaben in 35 Abs. 1 BauGB festgelegt. Alle sonstigen Vorhaben sind im Außenbereich nur unter engen Voraussetzungen genehmigungsfähig ( 35 Abs. 2 BauGB). In solchen Fällen ist die Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde erforderlich ( 36 Abs. 1 BauGB). Weniger streng sind die Voraussetzungen für bestimmte bauliche Maßnahmen, die an bereits vorhandene Gebäude im Außenbereich anknüpfen. Diese Vorhaben sind zwar nicht privilegiert, aber doch unter erleichterten Voraussetzungen genehmigungsfähig. Man spricht insoweit von begünstigten Vorhaben ( 35 Abs. 4 BauGB). Die im Außenbereich zulässigen Vorhaben sind in einer Flächensparenden und den Außenbereich schonenden Weise auszuführen ( 35 Abs. 5 BauGB) Die privilegierten Vorhaben ( 35 Abs. 1 BauGB) Privilegierte und damit im Außenbereich grundsätzlich zulässig ist ein Vorhaben, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es: 1. einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt, 2. der gartenbaulichen Erzeugung dienen, 3. der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas, Telekommunikationsdienstleistungen, Wärme und Wasser, der Abwasserwirtschaft oder einem ortsgebundenen gewerblichen Betrieb dient, 4. wegen seiner besonderen Anforderungen an die Umgebung, wegen seiner nachteiligen Wirkung auf die Umgebung oder wegen seiner besonderen Zweckbestimmung nur im Außenbereich ausgeführt werden soll, 5. der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung der Kernenergie zu friedlichen Zwecken oder der Entsorgung radioaktiver Abfälle dient oder 6. der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung der Wind- oder Wasserenergie dient. Was zur ersten Gruppe gehört, wird vom BauGB selbst definiert ( 201) Die begünstigten Vorhaben Wenn ein Gebäude im Außenbereich bereits vorhanden ist (z.b. wurde es vor vielen Jahren nach altem Baurecht genehmigt oder es wurde früher als landwirtschaftlicher Betrieb genutzt), genießt dieses Gebäude in der Regel Bestandsschutz, d.h. eine Beseitigung kann nicht ohne Entschädigung verlangt werden. Es hat sich aber auch die Notwendigkeit herausgestellt, dass bestimmte Maßnahmen im Zusammenhang mit diesen vorhandenen Gebäuden im Außenbereich notwendig sind, damit sie zweckentsprechend genutzt werden können. Beispiel: Die Wohnbedürfnisse einer Familie erfordern ausreichenden Wohnraum in einem vorhandenen Wohngebäude. Aus diesen Gründen enthält 35 Abs. 4 BauGB Regelungen über Vorhaben, die im Zusammenhang mit vorhandenen Gebäuden durchgeführt werden sollen und die unter erleichterten Voraussetzungen genehmigungsfähig sind. Dazu gehören jeweils unter weiteren bestimmten Voraussetzungen: die Nutzungsänderung von ehemals landwirtschaftlich genutzten Gebäuden, die Neuerrichtung eines gleichartigen, zulässigerweise errichteten Wohngebäudes an gleicher Stelle unter bestimmten weiteren Voraussetzungen (wie etwa schlechte Bausubstanz, Eigenbedarf), die Neuerrichtung zerstörter Gebäude im Außenbereich, bestimmte Änderungen oder Nutzungsänderungen von erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäuden, die Erweiterung von zulässigerweise errichteten Wohngebäuden, wenn diese im Verhältnis zum vorhandenen Wohngebäude und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen ist, die bauliche Erweiterung eines zulässigerweise errichteten gewerblichen Betriebs, wenn die Erweiterung im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und Betrieb angemessen ist. Diese Vorhaben sind dadurch begünstigt, dass ihnen bestimmte öffentliche Belange nicht entgegen gehalten werden können, und zwar ( 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB): es widerspreche den Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans, es beeinträchtige die natürliche Eigenart der Landschaft, es lasse die Entstehung, Erweiterung oder Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten.

18 2.7.4 Die sonstigen Vorhaben Alles, was nicht zu den oben genannten Gruppen rechnet, gehört grundsätzlich nicht in den Außenbereich. Die Praxis der Baugenehmigungsbehörden zeigt, dass die Voraussetzungen des 35 Abs. 2 BauGB, wonach sonstige Vorhaben im Einzelfall zugelassen werden können, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt, nur sehr selten gegeben sind. Sonstige Vorhaben sind z.b. Wochenendhäuser oder Golfplätze im Außenbereich. Fast immer ist mindestens einer der öffentlichen Belange beeinträchtigt, die in 35 Abs. 3 aufgelistet sind. Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt insbesondere vor, wenn das Vorhaben 1. den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspricht, 2. den Darstellungen eines Landschaftsplans oder sonstigen Plans, insbesondere des Wasser-, Abfall- oder Immissionsschutzrechts widerspricht, 3. schädliche Umwelteinwirkungen hervorrufen kann oder ihnen ausgesetzt wird, 4. unwirtschaftliche Aufwendungen für Straßen und andere Verkehrseinrichtungen, für Anlagen der Versorgung oder Entsorgung, für die Sicherheit oder Gesundheit oder für sonstige Aufgaben erfordert, 5. Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege, des Bodenschutzes, des Denkmalschutzes oder die natürliche Eigenart der Landschaft und ihren Erholungswert beeinträchtigt oder das Orts- und Landschaftsbild verunstaltet, 6. Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur beeinträchtigt oder die Wasserwirtschaft gefährdet oder 7. die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt. Raumbedeutsame Vorhaben nach den Absätzen 1 und 2 dürfen den Zielen der Raumordnung nicht widersprechen; öffentliche Belange stehen raumbedeutsamen Vorhaben nach Absatz 1 nicht entgegen, soweit die Belange bei der Darstellung dieser Vorhaben als Ziele der Raumordnung in Plänen im Sinne der 8 und 9 ROG abgewogen worden sind. Öffentliche Belange stehen einem Vorhaben nach Absatz 1 Nr. 2 bis 6 in der Regel auch dann entgegen, soweit hierfür durch Darstellungen im Flächennutzungsplan oder als Ziele der Raumordnung eine Ausweisung an anderer Stelle erfolgt ist Außenbereichssatzung 35 Abs. 6 BauGB ermächtigt die Gemeinde zum Erlass von Satzungen für bestimmte bebaute Bereiche im Außenbereich. Durch die Satzung können Vorhaben nach 35 Abs. 2 BauGB (sonstige Vorhaben) dadurch begünstigt werden, dass ihnen bestimmte Belange im Sinne des 35 Abs. 3 BauGB nicht entgegengehalten werden können. Die Satzung ändert nichts an der Zuordnung zum Außenbereich; sie modifiziert lediglich die Zulässigkeitsvorhaben sonstiger Vorhaben. Die Gemeinde kann für bebaute Bereiche im Außenbereich, die nicht überwiegend landwirtschaftlich geprägt sind und in denen eine Wohnbebauung von einigem Gewicht vorhanden ist, durch Satzung bestimmen, dass Wohnzwecken oder kleineren Handwerks- oder Gewerbebetrieben ( 35 Abs. 6 Sätze 1 und 2 BauGB) dienende Vorhaben im Sinne des Absatzes 2 nicht entgegengehalten werden kann, dass sie einer Darstellung im Flächennutzungsplan über Flächen für die Landwirtschaft oder Wald widersprechen oder die Entstehung oder Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten lassen. In der Satzung können nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit getroffen werden. Die Satzung muss mit der geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sein. Bei der Aufstellung der Außenbereichssatzung ist das vereinfachte Verfahren nach 13 Abs. 2 BauGB entsprechend anzuwenden. Die Satzung bedarf der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde; 6 Abs. 2 und 4 und 10 Abs. 3 sind entsprechend anzuwenden. 2.8 Bodenordnung ( BauGB)

19 Nicht jedes Grundstück ist nach Lage, Form und Größe von vornherein als Baugrundstück geeignet. Dies ist besonders einleuchtend in Fällen, in denen bislang landwirtschaftlich genutztes Gebiet zum Bauland erklärt werden soll. Denn landwirtschaftliche Nutzung als Kartoffelacker, als Zuckerrübenfeld oder als Weideland in der Milchwirtschaft verlangt ganz augenscheinlich andere Grundstücksgrößen als etwa ein reines Wohngebiet. Äcker müssen in der Regel für eine maschinelle Bearbeitung, für das Pflügen mit dem Traktor und für das Ernten mit dem Mähdrescher länger sein als Baugrundstücke. Weinbaugrundstücke wiederum können so schmal sein, dass man ein Haus darauf nicht mehr errichten könnte. Um Bauland zu schaffen, muss man also in solchen Fällen erst einmal die Grundstücksgrenzen verändern. Das Baugesetzbuch stellt dafür zwei Bodenordnungsverfahren zur Verfügung: Die Umlegung und die Grenzregelung Bodenordnung durch Umlegung Durch eine Umlegung soll erreicht werden, dass nach Lage, Form und Größe für die bauliche und sonstige Nutzung geeignete Grundstücke entstehen ( 45 Abs. 1 BauGB). Dabei geht es nicht nur um die Einteilung der Baugrundstücke, sondern z.b. auch um die Bereitstellung von Land für Straßen und Wege, Parkplätze und Kinderspielplätze, also für die Erschließungsanlagen im Baugebiet. Gerade dieses Zusammenspiel der privaten Interessen an der Schaffung von Baugrundstücken und der öffentlichen Interessen am Erwerb geeigneter Grundstücke für die notwendigen Erschließungsanlagen kann durch ein Umlegungsverfahren zu einem für alle Beteiligten optimalen Ergebnis gelenkt werden. Dies funktioniert auf folgende Weise: 1. Start durch Anordnung der Umlegung und Umlegungsbeschluss: Die Gemeinde ordnet die Umlegung an, wenn und sobald dies zur Verwirklichung des Bebauungsplans erforderlich ist ( 46 Abs. 1 BauGB). Die Durchführung der Umlegung ist grundsätzlich Aufgabe der Gemeinde. Sie beginnt mit dem Umlegungsbeschluss ( 47 BauGB). Im Umlegungsbeschluss ist das Umlegungsgebiet unter Aufzählung der einzelnen zugehörigen Grundstücke genau zu bezeichnen. Der Beschluss hat den Zweck, verbindlich festzulegen, welche Grundstücke von dem Umlegungsverfahren betroffen sind. Der Umlegungsbeschluss ist in der Gemeinde ortsüblich bekannt zu machen.

20 Grundstücke vor der Umlegung

21 2. Durchführung der Umlegung durch einen Umlegungsausschuss ( 46 Abs. 2 BauGB) Ist ein Umlegungsausschuss gebildet worden, so führt dieser die Umlegung durch. Der Umlegungsausschuss ist ein besonderes Organ der Gemeinde. Er ist mit selbständigen Entscheidungsbefugnissen ausgestattet. Die Gemeinde kann ihre Befugnisse zur Durchführung der Umlegung auch auf die Flurbereinigungs- oder eine andere geeignete Behörde übertragen. 3. Eintritt einer Verfügungs- und Veränderungssperre ( 51 BauGB) Mit der Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses tritt eine Verfügungs- und Veränderungssperre für alle Grundstücke ein, die im Umlegungsgebiet gelegen sind ( 71 Abs. 1 BauGB). Nach Eintritt dieser Sperre dürfen im Umlegungsgebiet nur mit schriftlicher Genehmigung der Umlegungsstelle Grundstücke geteilt und / oder verkauft oder Rechte an Grundstücken (z.b. Hypotheken) begründet werden; erhebliche Änderungen der Erdoberfläche oder wesentlich Wertsteigernde Veränderungen an einem Grundstück vorgenommen werden; bestimmte bauliche Anlagen auf einem Grundstück errichtet oder geändert werden oder nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigebedürftige, aber Wertsteigernde bauliche Änderungen vorgenommen werden. Die Veränderungssperre führt nicht dazu, dass überhaupt nichts mehr verkauft und verändert werden darf, alles dies unterliegt nur einer besonderen Genehmigungspflicht ( 51 Abs. 1 BauGB). Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass das Vorhaben die Durchführung der Umlegung unmöglich machen oder wesentlich erschweren würde ( 51 Abs. 3 BauGB). 4. Schaffung von Baugrundstücken auf der Grundlage eines Bebauungsplans Für eine Umlegung muss - spätestens bei der Beschlussfassung über den Umlegungsplan, der sämtliche tatsächlichen und rechtlichen Änderungen der Grundstücke im Umlegungsgebiet enthalten muss - immer ein Bebauungsplan vorhanden sein ( 45 Abs. 1 BauGB). Der Bebauungsplan ist Grundlage für die Umlegung. Die Umlegung dient seiner Verwirklichung. Der Umlegungsplan teilt die Grundstücke so ein, dass sie entsprechend dem Bebauungsplan bebaut werden können. Häufig werden Umlegung und Bebauungsplanung gleichzeitig durchgeführt, sie können sich dann wechselseitig beeinflussen. Allerdings muss der Bebauungsplan in Kraft getreten sein, bevor die Gemeindevertretung durch Beschluss des Umlegungsplans (bestehend aus einer Umlegungskarte und einem Umlegungsverzeichnis) endgültig festlegt, wie die Grundstücksgrenzen nach Abschluss des Umlegungsverfahrens aussehen sollen ( 66 BauGB).