Wohngebiet Mauer-Weil II

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1 Qualitätshandbuch für Bauherren, Investoren und Architekten Wohngebiet Mauer-Weil II Attraktives Wohnen im Pfullinger Süden am Ahlsberg

2 Freiraum Nebenanlagen Bebauung Einleitung Inhaltsübersicht Einführung Seite 3 Warum ein Qualitätshandbuch Seite 4 Der Bebauungsplan Seite 5 Das Grundstück Seite 6 Erläuterungen zu Baufenster (überbaubare Grundstücksfläche), Stellplätze, Garagen, Nebengebäude, Gartenbereich, Aufteilung des Grundstückes und Ausrichtung der Gebäude Gebäude Seite 8 Erläuterungen zu Energie, Haustypen, Maßstäblichkeit und Individualität, Gebäudeform, Höhenlage der Gebäude, Gebäudehöhe Dächer Seite 11 Erläuterungen zu Dachform, Dachbegrünung, Dachfarben und Materialien Fassaden Seite 13 Erläuterungen zu Materialien, Farben Nebengebäude, Garagen, Carports, Stellplätze Seite 17 Abfallbehälter und Einfriedungen Freiraum Seite 18 Erläuterungen zu Baumbestand, Neupflanzungen Freiflächengestaltung Seite 22 Erläuterungen zu Nutzung, Topographie, Gestaltung, Umgang mit Regenwasser Park- und Stellplätze für PKW Seite 26 Erläuterungen zu Anzahl, Begrünung, Standorte, Tiefgaragen

3 Einleitung Einführung Die Gestaltung von Gebäuden und Freiräumen ist keine ausschließlich private Angelegenheit, sondern hat auf sehr lange Zeit bezogen auch Auswirkungen auf die Umgebung, in der die Gebäude steht. Schließlich bleiben die Gebäude über einen sehr langen Zeitraum in der Öffentlichkeit präsent. Jeder, der sich im öffentlichen Raum bewegt, muss die Gebäude sehen, er kann sie nicht wegdenken. Insofern ist die Gestaltung von Gebäuden keine rein private Angelegenheit und dient nicht allein der Erfüllung individueller Träume. Die Nachbarschaft, der öffentliche Raum, das gesamte Wohngebiet, mitunter sogar eine ganze Stadt werden durch die Gestaltung von Gebäuden und Freiräumen beeinflußt. Die meisten Bauherren wünschen sich zunächst beim Kauf des noch unbebauten Grundstückes möglichst wenige Gestaltungsvorgaben. Sie möchten sich mit ihrem Bauvorhaben lang gehegte Träume umsetzen und sich ein Stück weit selbst verwirklichen. Viele Quartiere weisen eine unbefriedigende Gestaltung auf, weil die Freiheiten von Gestaltungsregeln sehr unterschiedlich ausgenutzt werden und eine Abstimmung zwischen den verschiedenen Bauvorhaben in der Regel unterbleibt. Hingegen weisen die in Städten und Gemeinden beliebten Quartiere häufig ein klar erkennbares Gestaltungskonzept auf. Je nach Epoche der Entstehungszeit sind es Gebäudeformen, Fassadenproportionen, Farben, Materialien etc., welche den spezifischen, identitätsstiftenden Charme eines Quartiers ausmachen. Beliebte Gebiete weisen jedoch trotz aller Einheitlichkeit kein Eintönigkeit auf, da innerhalb der Gestaltungsvorgaben noch ausreichend Möglichkeiten zur individuellen Gestaltung vorhanden sind. Die vorliegenden Gestaltungsempfehlungen sollen das Baugebiet Mauer- Weil II zu einem unverwechselbaren Teil der Stadt Pfullingen werden lassen. 3 Bild 1-6 Beispielhafte Wohnhäuser

4 Einleitung Warum ein Qualitätshandbuch Für die Planung und die Umsetzung ihres Hauses und der Freianlagen sollen grundsätzlich Fachleute (Architekten und Landschaftsarchitekten) und Fachbetriebe (Baumschulen, Gärtnereien und Baufirmen) herangezogen werden. Diese sind mit den technischen Regelwerken vertraut, geben den Bauherren eine optimale Beratung und garantieren eine mängelfreie Herstellung des Werkes. Mit dem Qualitätshandbuch sollen die Vorgaben aus dem Bebauungsplan vertieft, ergänzt und vor allem für den Bauherrn verständlich werden. Die Regelungen bzw. Vorgaben aus dem Bebauungsplan sind je nach Gestaltungsaspekt teilweise eng, teilweise auch weiter gefasst und gelten für alle Bauvorhaben im Planungsgebiet. Dem Bauherren bleiben genügend Freiräume zur Errichtung eines individuellen Gebäudes, er hat allerdings die beruhigende Gewissheit, dass die Regeln im Bebauungsplangebiet auch für die Nachbarn gelten und der Bauherr so vor negativen Überraschungen verschont bleibt. Das Qualitätshandbuch soll durch seine beschreibende Art und Weise die Kommunikation zwischen den Beteiligten erleichtern und eine Hilfestellung für den Bauherren darstellen, im Sinne eines Überblicks und eines Einstiegs in die verschiedenen Themenbereiche. Weiterführende Beratungsangebote erhalten sie bei der Abteilung Planung im Stadtbauamt der Stadt Pfullingen nutzen Sie dieses Angebot, es geht um Ihr Projekt, das viel Geld kostet und Ihr direktes Wohnumfeld der nächsten Lebensjahrzehnte darstellt. 4 Bild 7 Luftbild Bestehendes und zukünftiges Wohngebiet

5 Bebauung Der Bebauungsplan In Ergänzung zu den bereits vorhanden benachbarten Wohngebieten Mauer-Weil I und Ahlsberg werden zusätzliche Wohnbauflächen ausgewiesen. Hier sollen sich insbesondere junge Familien ansiedeln, aber auch gemeinschaftliche Wohnformen realisiert werden können, für die aufgrund der demographischen Entwicklung ein steigender Bedarf vorhanden ist. Im Wohngebiet Mauer-Weil II ist ein großes Spektrum verschiedenster Bau- und Wohnformen möglich, die sich hinsichtlich ihrer Höhenentwicklung an den benachbarten Wohngebäuden bzw. Wohnquartieren orientieren und damit den verschiedensten Wohnbedürfnissen gerecht werden. Das Wohngebiet liegt im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplan Mauer-Weil II. Die im textlichen Teil zum Bebauungsplan formulierten Festsetzungen sind für jedes Bauvorhaben verbindlich und sind damit zwingend einzuhalten. Die Stimmigkeit mit den Vorgaben des Bebauungsplans wird zum gegebenen Zeitpunkt vom Bauamt der Stadt Pfullingen überprüft. Die verbindlichen Festsetzungen aus dem Bebauungsplan Mauer- Weil II werden im Folgenden in blauer kursiver Schrift dargestellt. 5 Bild 8 Zeichnerische Teil des Bebauungsplans

6 Bebauung Das Grundstück Baufenster (überbaubare Grundstücksfläche) Das Baufenster bzw. die überbaubare Grundstücksfläche beschreibt den Bereich, in welchem der Hauptbaukörper des Wohnhauses gebaut werden muss. Die Baufenster wurden größer als die übliche Grundfläche eines Gebäudes dimensioniert, so dass ausreichend Spielraum für die Lage des Gebäudes auf dem Grundstück bleibt. Es können dadurch verschiedene Gebäudeformen realisiert werden. In der Planzeichnung werden die Baufenster durch Baugrenzen Strich- Strich-Punkt markiert, mit blauer Innenbandierung. Baugrenzen beschreiben die Linie bis zu welcher gebaut werden darf. Bild 9 Ausschnitt aus der Zeichenerklärung Parkierungsanlagen Garagen, Carports, offene Stellplätze und Tiefgaragen sind nur innerhalb der Baufenster bzw. überbaubaren Grundstücksfläche und zusätzlich nur in den in der Planzeichnung eigens markierten Flächen (rote kurz gestrichelte Linien) zulässig. Mit diesen Regeln soll viel Grün und Freiraumqualität auf den privaten Grundstücksflächen des Gebiets gesichert werden. 1.6 Garagen, Carports, offene Stellplätze und Tiefgaragen ( 9 (1) 4 BauGB i. V. m. 12 BauNVO)Garagen (Ga), Carports (Cp), offene Stellplätze (St) und Tiefgaragen (TG) sind innerhalb der Baugrenzen und der dafür festgesetzten Flächen als Parkierungsanlage zulässig. Garagen und Carports müssen einen Abstand von mind. 5 m bis zur Straßenbegrenzungslinie einhalten. 6

7 Bebauung Gartenbereich/Nebenanlage Um das angestrebte grüne Erscheinungsbild des Quartiers zu erhalten, sind die Garten- und Vorgartenbereiche grundsätzlich zu begrünen und unbebaut zu lassen. In dieser Zone sind Stellplätze, Carports und Garagen nicht zulässig (Ausnahmen siehe unter Parkierungsanlagen Seite 6). Das Anlegen von Terrassen, Mauern und Böschungen ist selbstverständlich erlaubt. Ausnahmsweise ist je Baugrundstück auch eine Gerätehütte (Nebenanlage) mit einem Bruttorauminhalt von max. 20m³ zulässig, jedoch nicht in den Vorgartenbereichen Je Baugrundstück ist als Nebenanlage gem. 14 (1) BauNVO nur eine Gerätehütte mit einem Bruttorauminhalt (BRI) von max. 20m³ zulässig. Dachüberstände größer als 0,50m sind dem BRI hinzuzurechnen. Die Vorderkante der Nebenanlage muss mindestens 6 m hinter der Straßenfas-sade des Haupthauses zurückbleiben Gestaltung der unbebauten Flächen der Baugrundstücke Die Gartenflächen sind als Grünflächen mit heimischen Bäumen und Sträuchern gem. Anlage 1 anzulegen oder gärtnerisch zu gestalten und zu unterhalten. Das Anpflanzen von Nadelgehölzhecken, z. B. mit Fichten oder Thuja, ist nicht gestattet. 7 Bild Beispielhafte Eingangssituationen

8 Bebauung Aufteilung des Grundstückes und Ausrichtung der Gebäude Die Gebäude sollen in der Regel parallel zu den umgebenden Straßen und Grundstücksgrenzen ausgerichtet werden. Die entstehende Rechtwinkligkeit erzeugt einen ruhigen und geordneten Eindruck. Sie ist zudem äußerst wirtschaftlich, da die Grundstücke optimal genutzt und die Gebäude einfach und damit energieeffizient konstruiert werden können. Die Wohngebäude sollen einen Vorgartenbereich erhalten, der als halböffentlicher Raum dient. Er sollte den gut einsehbaren Zugang zum Haus, sowie die erforderlichen Abfallbehälter, Auto- bzw. Fahrradabstellplätze etc. aufnehmen. Da diese Anlagen den Eingangsbereich flankieren, bilden sie gleichzeitig die Adresse, weswegen auf beste Gestaltung Wert gelegt werden sollte. Die Fassaden orientieren sich zur Straße, der Eingang liegt nach Möglichkeit auf der Straßenseite, so dass eine klare Adressbildung erfolgt und die Eingänge sozial kontrolliert werden können. Die Wohngebäude bilden eine Raumkante. Die Straßenräume werden klar und eindeutig gefasst und erhalten dadurch ein ruhiges, harmonisches Erscheinungsbild. Die Wohngebäude sollen möglichst weit im Norden bzw. Osten positioniert werden. Somit kann der besonnte Freibereich auf der Süd- bzw. Westseite maximiert werden. Gebäude In der Energieeinsparverordnung (EnEV) werden Mindeststandarts für den Wärmeschutz aller Neubauten vorgeschrieben. Zudem darf durch die Gebäudehülle (Wände, Türen, Fenster) nur eine bestimmte Menge an Wärme hindurch gehen. Dieser Verlust an Wärme ist durch entsprechende Ausbildung der Bauteile (Wärmedämmung) weitestgehend zu minimieren. Auch mit der Architektur des Gebäudes (Wärmegewinne durch große verglaste Südfassaden, kleine Fenster auf der Nordseite, wenig Vor- und Rücksprünge) können Energieverluste minimiert werden. Auf den Dächern können Sonnenkollektoren zur Brauchwassererwärmung für Bad und Dusche bzw. Photovoltaikanlagen zur Stromerzeugung installiert werden. Die Kombination mit der für Flach- bzw. Pultdach vorgeschriebenen Dachbegrünung ist problemlos möglich. 8 Bild Beispielhafte Solaranlagen

9 Bebauung Haustypen Das städtebauliche Konzept ermöglicht ein breites Angebot an verschiedenen Gebäudetypen. Unterschiedliche Lebensentwürfe finden im gesamten Quartier ihren Platz. Damit aus der Vielfalt eine gemeinsame Identität entstehen kann ist ein Ordnungsprinzip notwendig. Deshalb sollen Verwandtschaften zwischen den Gebäuden hergestellt werden. Das Nebeneinander von zu vielen, zu unterschiedlichen Gebäuden erzeugt Unbehagen. Es werden daher ähnliche Gebäudehüllen einander zugeordnet. Eindeutige Quartiere verhindern, dass kleine unmittelbar an große Gebäude grenzen. Bild Baufelder für Einzel-, Doppel- und Mehrfamilienhäuser Maßstäblichkeit und Individualität Viele Menschen wollen in überschaubaren Einheiten leben, die ein gegenseitiges Kennen und damit eine soziale Kontrolle ermöglichen. Man kennt den Nachbarn, weiß, wer im Haus wohnt und wer Fremder im Gebäude ist. Das erhöht die Sicherheit, ermöglicht aber auch Nachbarschaftshilfe. Deshalb wird im Bebauungsplan die Zahl der Wohneinheiten in den Gebäuden begrenzt. Insbesondere bei den Mehrfamilienhäusern soll durch eine Maximalzahl von 15 Wohneinheiten je Gebäude die soziale Kontrolle gewährleistet bleiben und die Entstehung von Hausgemeinschaften gefördert werden. In der Einzelhausbebauung wird die Zahl der Wohneinheiten auf zwei, bei der Doppelhausbebauung auf eine pro Hälfte begrenzt. Die gestalterische Vielfalt soll ihren Ausdruck in verschiedenen Gebäudetypen, Grundrisslösungen und Architekturen finden. Dabei wird Wert auf klare Gestaltung gelegt, welche die Funktion des Gebäudes widerspiegelt. Aufgesetzte Gestaltungselemente, wie Ziergiebel, Ziersäulen etc. sind zu vermeiden. 9

10 Bebauung 1.5 Höchstzulässige Zahl von Wohnungen ( 9 (1) 6 BauGB) Bei Einzelhäusern max. 2 Wohneinheiten (WE), bei Doppelhäusern max. 1 WE je Haushälfte und bei Einzelhäusern mit einer gemeinsamen Tiefgarage (Mehrfamilienhäuser) entsprechend dem Eintrag in der Nutzungsschablone. Gebäudeform Die Gebäudekörper sollen einfach, rechtwinklig und kompakt sein. Ein gutes Verhältnis von Außenfläche zum Volumen ist energiesparend und ermöglicht eine effiziente Grundstücksausnutzung. Die Gebäude können dennoch durch Vor- und Rücksprünge gegliedert werden, so dass geschützte Außenräume entstehen können und die Tageslichtversorgung optimiert wird. 10 Bild Beispielhafte Grundrisse

11 Bebauung Höhenlage der Gebäude und Gebäudehöhe Idealerweise stehen Gebäude auf ebenem Gelände und das Erdgeschoss ist ohne Stufen erreichbar. Die im Plangebiet vorgegebene Topographie erfordert eine besondere Auseinandersetzung mit dem Thema der höhenmäßigen Einbindung der Gebäude in die bestehende Hanglage und der Gestaltung der Außenanlagen Höhenlage der baulichen Anlagen ( 16 (3) BauNVO) Gebäude Die zulässige Gebäudehülle ist für jedes Baugrundstück eindeutig definiert. Bild 25 Darstellung der zulässigen Gebäudehülle Dächer Dachform Die Dachform soll sich durch ein harmonisches Erscheinungsbild auszeichnen. Mit den festgesetzten Flachdächern und flach geneigten Pultdächern können vollwertige Geschosse mit relativ niedrigen Firsthöhen errichtet werden, was der Belichtung und Besonnung von Aufenthaltsbereichen im Gebäude zu Gute kommt. Ebenso wird die Beeinträchtigung von Nachbargrundstücken minimiert. Zudem sind sie sehr kostengünstig zu errichten und als vollwertige Räume ohne Dachschrägen bzw. Dachaufbauten nutzbar. Die Dächer sind als Flachdächer oder Pultdächer mit einer im Bebauungsplan festgelegten Neigung von bis zu 10 Grad auszuführen. 11

12 Bebauung 2.1 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen ( 74 (1) 1 LBO) Dachform/Dachneigung der Hauptbaukörper Als Dachform sind entsprechend Planeinschrieb Flach-, oder Pultdächer zulässig. Bei PD ist eine DN bis 10 zulässig. Zur Vermeidung von Schadstoffeinträgen in offene Gewässer sind für Hauptdächer keine Materialien aus Kupfer, Blei und Zink zugelassen Dachflächen von Flach-, Pultdächern sowie Dächer von Garagen, Tiefgaragen und Carports sind gem. Ziffer zu begrünen. Dachbegrünung Zur Verbesserung des Stadtklimas und auch des Wasserhaushaltes sollen möglichst viele Dachflächen begrünt werden. Dachbegrünungen schützen Dächer vor Kälte und Hitze, gleichen starke Temperaturen aus und können Regenwasser zurückhalten. Um bei langen Trockenperioden nicht gießen zu müssen, wird die Verwendung trockenheitsverträglicher Pflanzen in Kombination mit wasserspeichernden Mineralböden empfohlen. Die Begrünung von Dächern ist zudem aus ästhetischen Gründen gerade bei Nebengebäuden und flacheren Gebäudeteilen sinnvoll. Bild Beispielhafte Dachbegrünungen 12

13 Bebauung Bild Dachvarianten Pflanzgebot A 4/Pfg 4 Dachbegrünung Die Dachflächen von FD und PD sowie aller Garagen und Carports sind extensiv mit einer Substratstärke von ca. 10 cm zu begrünen. Gebietseigenes, zertifiziertes Saatgut des Herkunftsgebiets 7 ist zu verwenden (vgl. Anlage 1). Fassaden Materialien Die Gestaltung der Fassade ist Ausdruck der Entstehungszeit und deren technischen und konstruktiven Möglichkeiten. Es wird immer eine Mischung von zeitgemäßer Architektur und Gestaltung mit ortstypischen Materialien und Farben geben. Deshalb sind für das Wohngebiet vorzugsweise Fassaden aus Putz mit glatter Oberfläche vorzusehen. Untergeordnete Teile der Fassade können aus Holz, Sichtbeton, Sichtmauerwerk und Naturstein ausgeführt werden. Historisierende Elemente, wie z.b. Sprossenfenster, klassizistische Säulen, künstliche Materialnachbildungen (z.b. Natursteinimitate) etc. sind nicht authentisch und zeitgemäß und sollen daher nicht verwendet werden Äußere Gestaltung Für die äußere Gestaltung der Gebäude sind die Materialien Putz, Naturstein und Holz zulässig. Für untergeordnete Bauteile sind Ausnahmen im Einvernehmen mit der Bauge nehmigungsbehörde möglich. Bei Doppelhausbebauung sind die Außenwände ohne Vorund Rücksprünge anzuordnen und in Bezug auf die Gestaltung, Oberflächenstruktur und Farbgebung aufeinander abzustimmen und die Art der Dacheindeckung sind einheitlich vorzusehen. Die Farbgebung der Gebäude soll sich an der Palette der Erdtöne orientieren und ist mit dem Stadtbauamt abzustimmen.

14 Bebauung Farben Die Gebäudefarbe soll sich an der Palette der Erdtöne orientieren. Erdtöne sind nicht modisch, lassen sich hervorragend untereinander kombinieren, altern natürlich und können auch in sehr kräftigen Varianten verwendet werden. Aus der Palette der Erdtöne kann aus den Farbfamilien der Weißtöne, Gelbtöne, Rottöne und Grautöne gewählt werden. Sie bilden einen schönen Kontrast zur umgebenden Landschaft mit seinem alten Streuobstbestand und den vielfältigen Grüntönen der Natur. Nicht zu verwenden sind modische Farbtöne wie türkis oder lila etc. Sie sind viel zu dominierend und überleben sich nach kürzester Zeit. Grüntöne scheiden wegen der unmittelbaren Nähe zu den Grüntönen der Natur aus. Auch Blautöne wurden in die Farbpalette nicht aufgenommen, da sie eine zu starke Konkurrenz zu den kräftigen Gelb- und Rottönen bilden würden und auch zu künstlich wirken. Das gesamte Wohnquartier würde zu bunt in Erscheinung treten. Die Auswahl der Farben für die einzelnen Gebäude erfolgt im Zuge der konkreten Bauberatung in der Abteilung Planung des Stadtbauamtes. Aus den Farbfamilien kann man anhand der realen Fassadenfarben eine individuelle Farbe auswählen, welche sich einerseits von den Farbtönen in der Nachbarschaft unterscheidet, andererseits durch das Farbkonzept harmonisch einfügt. Bild 34 Weißtöne als Hauptfarbe im Wohngebiet, Kombination mit Gelb- oder Grautönen Bild 35 Rottöne als Hauptfarbe im Wohngebiet, Kombination mit Gelb- oder Grautönen 14

15 Nebenanlagen Bebauung Bild 36 Gelbtöne als Hauptfarbe im Wohngebiet Kombination mit Weißtönen oder Rottönen (Aus technischen Gründen können die dargestellten Farben von realen Farben abweichen) Nebenanlagen Nebengebäude, Parkierungsanlagen Nebengebäude dienen der Unterbringung von Gartengeräten, Gartenmöbeln, Fahrrädern und anhängern sowie von Sportgeräten etc. Ferner werden sie als Ersatz für Kellerräume genutzt um damit Baukosten reduzieren zu können. Es wird empfohlen, die Nebengebäude in das Architekturkonzept zu integrieren. Sie sollten raumbildend angeordnet werden, um geschützte Freisitze entstehen zu lassen. Garagen und Carports sollten so gestaltet werden, dass sie auch für andere Zwecke nutzbar sein können. So bietet ein Carport auch Schutz vor Sonne und Regen und kann tagsüber alternativ als Freisitz oder als Platz zum Spielen genutzt werden. Parkierungsanlagen und Nebengebäude sollen so angeordnet und dimensioniert werden, dass die Belichtung der Erdgeschosse nicht unnötig beeinträchtigt wird. So kann z.b. bei einer relativ niedrigen Garage und einem Erdgeschoß mit einer etwas größeren lichten Höhe eine Belichtung über der Garage z.b. den Essbereich im Doppelhaus belichten Bild Beispiele für Carports

16 Nebenanlagen Nebengebäude und Parkierungsanlagen sollen entweder aus Holz- (Holzplatten oder Holzlatten) oder als Metallkonstruktion errichtet werden. Damit kann ein optischer Zusammenhang der Einzelelemente auf dem Grundstück hergestellt werden. Die Dächer sind als Flachdach oder leicht geneigtes Pultdach extensiv zu begrünen. Abfallbehälter Ungünstige Standorte von privaten Abfallbehältern führen häufig in Verbindung mit einer unzureichenden Gestaltung zu erheblichen Lärm- und Geruchsproblemen, stören das Erscheinungsbild von ganzen Straßenräumen und können die Wohnqualität dadurch auch erheblich reduzieren. In größeren Gebäudeeinheiten (Mehrfamilienhäuser) sollen Abfall- und Wertstoffbehälter daher aus genannten Gründen in das Gebäude integriert werden, z.b. in einem von außen direkt zugänglichen Raum. Bei kleineren Gebäuden können die Abfall- und Wertstoffbehälter auch außerhalb untergebracht werden. Dabei ist auf eine sorgfältige Gestaltung zu achten, um Lärm und Gerüche für die angrenzenden Wohngebäude zu vermeiden. Die Behälter sollen zusätzlich intensiv eingegrünt werden. Es wird empfohlen die Gestaltung der Einhausungen in Bezug auf Farbgebung und Materialwahl mit der Architektur des Hauptgebäudes und der sonstigen baulichen Anlagen (Garagen, Einfriedigungen etc.) in Einklang zu bringen. Einfriedungen Die Übergangszonen von privaten Grundstücken zu öffentlicher Straßenoder Grünfläche sind besonders auszugestalten. Hecken und eingewachsene Zäune begrenzen den öffentlichen Raum und prägen maßgeblich das Erscheinungsbild des gesamten Wohnquartiers. Diese Einfriedungen bilden eine für den Standort angemessene ästhetische Begrenzung des öffentlichen Raumes. Sie schützen den privaten Freiraum vor Blicken, ohne das Grundstück vollkommen abzuschotten. Zudem erfüllen sie ökologische Anforderungen, z.b. bieten die Hecken und Sträucher Lebensraum für Tiere und verbessern das Kleinklima. Entsprechend den unterschiedlichen Rahmenbedingungen (Nutzung, Lage, Orientierung, Bedeutung des Straßenraumes etc.) werden für die Grundstücksseiten unterschiedliche Einfriedigungen vorgesehen. 16 Bild Beispiele für gebietseigene Sträucher und Hecken Auf die Pflanzliste wird hingewiesen (Freiraum Anlage 1 Seite 23)

17 Nebenanlagen Terrassentrennwände und Einfriedungen zwischen den Grundstücken Von maßgeblicher Bedeutung für die Wohnqualität ist gerade bei kleineren Grundstücken der Schutz des Freiraumes, insbesondere der Terrasse, vor Einblicken und Geräuschen. Es wird empfohlen, die Freisitze und Terrassen durch Mauerscheiben vom Nachbargrundstück (bei Doppelhausbebauung) unter Beachtung des Nachbarrechtes zu trennen. Vegetation reicht als Schutz vor Geräuschen nicht aus. Zudem benötigt der Sichtschutz aus Hecken mehr Platz als ein baulicher Sichtschutz. Der Sichtschutz sollte Teil der Gesamtarchitektur sein, sich der Gestaltung des Gebäudes unterordnen und hinsichtlich Material und Farbigkeit auf das Erscheinungsbild des Hauptbaukörpers abgestimmt sein. Um Kosten und Platz zu sparen sollten benachbarte Grundstücke auf der Grenze gemeinsame Einfriedungen erstellen. In jedem Fall sind die geplanten Einfriedungen mit den Nachbarn abzustimmen Einfriedigungen Soweit Grundstücke an öffentliche Verkehrsflächen oder Gehwege angrenzen, sind Einfriedigungen nur als heckenartige Bepflanzung z.b. mit Hainbuche (Carpinus betulus), Gewöhnlichem Liguster (Ligustrum vulgare) und mit einer max. Höhe von 1,5 m zulässig. Nadelgehölze oder Koniferen sind nicht zulässig In Verbindung mit einer heckenartigen Bepflanzung sind zusätzliche Einfriedigungen mit Maschendrahtzaun als sogenannte eingewachsene Zäune zulässig. Das Zaunmaterial (Maschenweite mind. 5 cm) darf eine max. Höhe von 0,80 m nicht überschreiten und muss mindestens 0,50 m von der Straßenbegrenzungslinie einrücken. Die Grundstücke, die an die freie Landschaft (Streuobstwiesen) angrenzen, sind an der Grundstücksgrenze zu den öffentlichen Grünflächen bzw. landwirtschaftliche Fläche zwingend mit einem eingewachsenen Zaun einzufriedigen. Für die Ausführung gelten die Vorgaben unter Ziffer Absatz 1 und 2. 17

18 Freiraum Freiraum Baumbestand Der Erhalt ist in Abhängigkeit von konkreten Bauvorhaben im Einzelfall zu prüfen. Es sollte v.a. bei der Planung der Außenanlagen auf den Baumbestand Rücksicht genommen werden und gegebenenfalls, wenn dessen Erhalt erwünscht ist, bestimmte Beeinträchtigungen bei der Außenanlagengestaltung hingenommen werden. Der Erhalt von vorhandenen Bäumen trägt von Anfang an zu einer außerordentlich hohen Lebensqualität bei. Bestehende Bäume, die erhalten werden können, sind insbesondere bei der Durchführung der Baumaßnahme erheblich gefährdet. In der DIN werden die Gefahren und wirksame Schutzmaßnahmen erläutert, die bei Beachtung den Erhalt des Baumbestandes sichern helfen. Im Umweltbericht zum Bebauungsplan wird der Eingriff in die bestehenden Streuobstwiesen bewertet und durch entsprechende Maßnahmen minimiert bzw. ausgeglichen. Baumfällungen im Rahmen der Baufeldräumung dürfen nur in der Zeit vom Anfang Oktober bis Ende Februar statt finden. Bäume mit Höhlen sind auf Vorkommen geschützter Tierarten wie z.b. Fledermaus, Siebenschläfer etc. zu prüfen. Anregungen gibt es unter und Bild Streuobstwiesen im Bestand Neuanpflanzungen Aus ökologischen und stadtgestalterischen Gründen werden im Bebauungsplan für alle Neuanpflanzungen Vorgaben zu Pflanzarten festgesetzt. Die Auswahl der Pflanzliste (Textlicher Teil zum Bebauungsplan Anlage 1) orientiert sich dabei an den heimischen Pflanzen, so dass Kleinlebewesen eine Lebensgrundlage geboten wird. Die Pflanzliste ist zwingend für alle Neuanpflanzungen anzuwenden. Standortfremde, exotische Zierpflanzen, z.b. Thuja-Arten sind nicht erlaubt und beeinträchtigen das Gesamterscheinungsbild des Quartiers. 18

19 Freiraum 19

20 Freiraum Berg-Ahorn Feld-Ahorn Hänge-Birke Vogel-Kirsche Stiel-Eiche Trauben-Eiche 20 Bild Gebietseigene Bäume

21 Freiraum Regionaler Apfelbaum Regionaler Birnbaum Spitz-Ahorn Hain-Buche Echte Mehlbeere Sommer-Linde 21 Bild Gebietseigene Bäume

22 Freiraum Freiflächengestaltung Nutzung In Privatgärten sind bei der Gestaltung die Ansprüche der verschiedenen Nutzer zu beachten. Gärten und Vorgärten sollten daher ein breites Angebot an Teilräumen aufweisen. Der blickgeschützte, private Terrassenbereich zum Entspannen und der Vorgartenbereich zum Beobachten des öffentlichen Lebens, zum Plausch mit den Nachbarn oder zum Spielen. Terrassen und Hausgärten müssen auch im Geschosswohnungsbau von den Erdgeschosswohnungen direkt zugänglich sein. Topographie Für Terrassen und Hauszugänge sind Stützmauern bis zu einer max. Höhe von 1,25 m über bestehendem Gelände und Böschungen im Verhältnis 1:2 zulässig. Ziel dieser Festsetzung ist es das vorhandene Gelände so weit wie möglich zu erhalten und dadurch harmonische Übergänge zu den Nachbargrundstücken und zur angrenzenden freien Landschaft zu bewahren. Die zukünftige Geländegestaltung ist sehr sorgfältig mit dem Wohngebäude abzustimmen und in einem Freianlageplan frühzeitig mit der Abteilung Planung im Stadtbauamt abzustimmen Gelände, Mauern ( 74 (3) 1 LBO) Das vorhandene Gelände darf nicht wesentlich verändert werden. Für Terrassen und Hauszugänge sind Stützmauern mit einer max. Höhe von 1,25 m über dem bestehenden Gelände und Böschungen im Verhältnis 1:2 zulässig Zu jedem Baugesuch ist ein Freianlagenentwurfsplan mit Angaben zu Oberflächenmaterialien, Bepflanzung und Höhenangaben (Terrassen, Stützmauern und Gelände) der Baugenehmigungsbehörde vorzulegen. Die Festsetzungen sind im Freianlagenplan nachzuweisen. 22

23 Freiraum Bild Beispiele für Terrassengestaltung 23 Bild Beispiele für Stützmauern

24 Freiraum Gestaltung Freiflächen sollten zur besseren Regenwasserversickerung, des Stadtklimas und des Stadtbildes offen gehalten, also nicht (mit Asphalt oder Beton) versiegelt werden. Die befahrbaren Flächen sollen auf ein Mindestmaß reduziert werden. Oberirdische Stellplatzflächen und ihre Zufahrten sind zwingend mit wasserdurchlässigen Belägen auszuführen. Für die Gestaltung stehen unterschiedliche Möglichkeiten wie z.b. Rasenfugenpflaster mit bis zu 3cm breiten Fugen, Drän- und Sickerpflaster, Split und Kiesdecken oder Schotterrasen zur Verfügung. Die Pflastersteine oder Platten sollen den Materialien (Beton oder Granit) entsprechend einfarbig in grauen Tönen sein. Auffällige Farben (blau, rot, braun, schwarz, weiß), eingefärbte Betonsteine oder platten sowie eine rustikale Optik sollen nicht verwendet werden. Die sonstigen Freiraumelemente wie z.b. Winkelstützen, Aufkantungen oder Mauerwerkssockel, v.a. für Stützmauern sollen ebenfalls aus hellgrauem Beton oder Naturstein mit einer einfachen Formensprache bestehen Pflanzgebot A 3/Pfg 3 - Wasserdurchlässige, möglichst begrünte Beläge für Stellplatzflächen Stellplätze sind aus einem wasserdurchlässigen Belag herzustellen. Zulässig sind: Schotterrasen, Drän- und Sickerpflaster Stellplätze, Zufahrten und weitere befestigte Hofflächen Pkw-Stellplätze, Zufahrten und weitere befestigte Hofflächen sind mit wasserdurchlässigem Belag entsprechend den planungsrechtlichen Festsetzungen Ziffer herzustellen. 24 Bild Beispiele für wasserdurchlässige Beläge

25 Freiraum Umgang mit dem Regenwasser Bei der Gestaltung der Freiflächen, sowohl der privaten als auch der öffentlichen, spielt der Umgang mit Regenwasser eine bedeutende Rolle. Wurde es in der Vergangenheit direkt in die Kanalisation abgeleitet und hat somit u.a. die Dimensionierung von Abwasserbeseitigungsanlagen (Kanal, Kläranlage etc.) beeinflusst, aber auch die Entstehung von Hochwassersituationen gefördert, so wird heute versucht, das Oberflächenwasser offen abzuleiten und damit der Versickerung bzw. Verdunstung direkt zuzuführen. So soll der Anteil versickerungsfähiger Flächen durch flächensparende Bauweisen, durch Begrünung und Verwendung wasserdurchlässiger Befestigungen so groß wie möglich gehalten werden. Regenwasser soll nach Möglichkeit in Zisternen gespeichert werden. Eine Dachbegrünung kann dabei der Rückhaltung und Reinigung des Wassers dienen Vom Schmutzwasser getrennte Ableitung(Regenwasserkanal) des Niederschlagswassers aus dem Plangebiet zum bestehenden Gewässer in der Geländeklinge. Das bestehende Gewässer stellt die Verbindung zum Vorfluter Eierbach und weiter zur Echaz her. 2.4 Ableitung von Niederschlagswasser ( 74 (3) 2 LBO, 45b (3) WG) Niederschlagswasser ist getrennt vom Schmutzwasser entsprechend den planungsrechtlichen Festsetzungen Ziffer abzuleiten. Eine Versickerung ist aufgrund der geologischen Verhältnisse nur bedingt möglich. Im Plangebiet wird die Einrichtung einer Zisterne mit einem bewirtschafteten Speichervolumen empfohlen. Das Ablaufwasser ist in den Regenkanal einzuleiten 25 Bild Konzepte für den Umgang mit Regenwasser

26 Freiraum Stellplätze und Parkplätze für PKW Anzahl Die erforderlichen Stellplätze sind immer auf dem jeweiligen Grundstück nachzuweisen. Die Anzahl richtet sich abweichend von der Landesbauordnung nach den Festsetzungen im Bebauungsplan. Durch die Stellplatzregelung soll, in Verbindung mit dem öffentlichen Angebot eine ausgewogene Verteilung der Parkierung im privaten wie öffentlichen Raum gewährleistet werden. 2.3 Stellplätze für Wohnungen (74 (2) 2 LBO) Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind Stellplätze in folgender Anzahl, abweichend von 37 LBO herzustellen: a) Bei 1 Wohnung in einem Einzelhaus sind 1,5 Stellplätze nachzuweisen. b) Bei 2 Wohnungen in einem Einzelhaus sind 3 Stellplätze nachzuweisen. c) Bei einem Doppelhaus sind pro Haushälfte 1,5 Stellplätze nachzuweisen. Der Stauraum vor der Garage bzw. Carport mit 5 m Länge kann als 0,5 Stellplätze mitgerechnet werden. d) Bei Einzelhäusern mit gemeinsamer Tiefgarage (Mehrfamilienhäuser) sind pro Wohneinheit 1,5 Stellplätze nachzuweisen. 26 Bild Beispiele für begrünte Stellplatzflächen

27 Freiraum Begrünung Die Flächen von offenen Stellplätzen und Zufahrten sind wasserdurchlässig auszuführen. Standorte Stellplätze dürfen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen (Flächen, die mit einer Baugrenze umfasst wurden) oder in den gesondert gekennzeichneten Stellplatzflächen errichtet werden. 1.6 Garagen, Carports, offene Stellplätze und Tiefgaragen ( 9 (1) 4 BauGB i. V. m. 12 BauNVO) Garagen (Ga), Carports (Cp), offene Stellplätze (St) und Tiefgaragen (TG) sind innerhalb der Baugrenzen und der dafür festgesetzten Flächen als Parkierungsanlage zulässig. Garagen und Carports müssen einen Abstand von mind. 5 m bis zur Straßenbegrenzungslinie einhalten. Bild Ausschnitt aus dem Bebauungsplan Tiefgaragen Um eine optische Dominanz von Autos im Quartiersbild zu vermeiden, sollen im Geschosswohnungsbau die Stellplätze in Tiefgaragen untergebracht werden. Zudem können die damit entstandenen Freiräume um die Gebäude als wohnungsnahe Gärten genutzt werden. Es ist darauf zu achten, dass die Tiefgarageneinfahrten lärmgedämmt ausgeführt werden, um die Angrenzer vor Lärmbelästigungen zu schützen. 27

28 Bauherrenträume Das Qualitätshandbuch wurde im Stadtbauamt Pfullingen durch die Abteilung Planung im Januar 2014 erarbeitet