FH-Doz.Dr. Wolfgang Amann. Wohnrechtlicher Reformbedarf, ein Überblick

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1 baik/wko Sanierungstag 30. Oktober 2012 FH-Doz.Dr. Wolfgang Amann Wohnrechtlicher Reformbedarf, ein Überblick Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen GmbH PF 2, A 1020 Wien office@iibw.at 1

2 Vorsicht Baustellen! Fehlendes Bekenntnis zu umwelt- und klimapolitischer Relevanz des Wohnrechts Weitreichender Ersatz der Legistik durch Judikatur Zersplitterung, Kasuistik Stichtagsregelungen Erhaltung Verbesserung (Wohnrecht) Instandhaltung Instandsetzung Herstellung (Steuerrecht) Preisschutz Betriebskosten 2

3 Vorsicht Baustellen! 7 Preisbildungsregime für Mietwohnungen! a)freie Mietzinsbildung b)angemessene Mieten c)richtwertmieten d)kategoriemieten e)sonderregelungen für Altverträge f)kostenmieten (GBV) g)sonderregelungen ausfinanzierte geförderte Mietwohnungen 3

4 Funktionsfähigkeit der Mietregulierung fragwürdig Marktentwicklung lange Zeit unter der Inflationsrate Markante Belebung seit ca Salzburg Stadt (li. Skala) Wien Österreich Graz Inflation (HVPI 2005 = 100) (re. Skala) Quelle: WKO Immobilienpreisspiegel, IIBW 4

5 Vorsicht Baustellen! Erhaltung und Verbesserung: 3 und 4 MRG 14a und 14b WGG fast (!) gleichlautend 28 WEG Verweis auf MRG Erhaltungspflicht ( dynamischer Erhaltungsbegriff ), aber keine Modernisierungspflicht thermisch-energetischen Maßnahmen nur bei erheblichem Reparaturbedarf Erhaltung, sonst Verbesserung WGG: fiktive Erhaltungsmaßnahmen Wirkungen auf Finanzierung, Befugnisse der Verwaltung und steuerliche Behandlung 5

6 Vorsicht Baustellen! Finanzierung thermischer Sanierungen: WGG-Bestand: Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB), Förderungen, Einsparfinanzierung, Mieterhöhungen MRG-Bestand: Mietzinsreserve, zukünftigen Hauptmietzins, Mieterhöhungen, begünstigte Abschreibung WEG-Bestand: Finanzierung durch Eigentümer, Rücklage, Förderungen 6

7 Wohnungspolitischer Reformstau Regierungsprogramm kaum umgesetzt Bestehende Vereinbarungen verpflichten die Länder, kaum aber den Bund Stagnierende Sanierungszahlen Potenziale nicht-finanzieller Maßnahmen nicht ausgeschöpft 7

8 Reformbedarf WGG Inkrementelle Verbesserungen Stärkung des Eigenkapitals der GBV Anpassung des EVB Verpflichtende Prüfung von Nachverdichtungspotenzialen 8

9 Reformbedarf WEG Umsetzung des Regierungsprogramms = Flexibilisierung der Willensbildung Dispositive Mindestrücklage 9

10 Reformbedarf MRG Betriebskostenkatalog Erleichterung von Sanierungsvereinbarungen Duldungspflichten der Mieter Nutzer-Investor-Dilemma bei der Finanzierung thermischer Maßnahmen: 10

11 Finanzierung thermischer Maßnahmen im MRG a) Thermische Maßnahmen als Erhaltungsarbeiten b) Angemessene statt Richtwertmiete nach umfassenden thermischen Sanierungen c) Einführung eines EVB analog zum WGG d) Einsparfinanzierung (Contracting) e) Ermöglichung von Warmmieten f) Umlegung von Sanierungskosten auf die Miete g) Konsolidierung von Erhaltung/Verbesserung/Instandhaltung/ Instandsetzung/Herstellung h) Vollständige Umstellung der Preisbildung 11

12 Danke für Ihre Aufmerksamkeit 12