Standortanalyse. Leipzig-Zentrum/Hainstraße

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1 Standortanalyse Leipzig-Zentrum/Hainstraße im Auftrag der beauty & nature concepts AG Hilden München,

2 Inhaltsverzeichnis Seite I Vorbemerkung 1 1 Lage und Standort Makrostandort Leipzig 3 2 Bewertung der Marktsituation in Leipzig Analyse der sozioökonomischen Rahmenbedingungen Einzelhandelsflächenentwicklung in der Stadt Leipzig Bewertung des Mikrostandorts Leipzig-Zentrum/Hainstraße 10 3 Zusammenfassende Empfehlung 13

3 I Vorbemerkung Die beauty & nature concepts AG gab den Auftrag ein Markt- und Standortgutachten für ein beauty & nature Geschäft in Leipzig durchzuführen. In Leipzig soll in Kürze eine neue Filiale der beauty & nature concepts AG eröffnet werden. Als favorisierter Standort in Leipzig wird von der beauty & nature concepts AG die Immobilie Hainstraße 15 im Zentrum von Leipzig angegeben. Intensiv sind Image, Standortqualität und Marktsituation zu analysieren. Ziel des Gutachtens ist es, die Teilbereiche Makrolage, Mikrolage, sozioökonomische Rahmenbedingungen und Marktsituation darzustellen und in einer fundierten Analyse abschließende Empfehlungen zu geben, die auch im Rahmen des Expansionskonzepts eingesetzt werden sollen. Dazu wurden folgende Quellen und Informationsträger einbezogen: - Offizielle Gutachten und Statistiken der städtischen und staatlichen Institutionen - Daten aus Wertgutachten und öffentlich zugänglichen Informationen - Auswertungen von Zeitungen und sonstigen Maklerinformationen zum Thema "Einzelhandelsimmobilienmarkt Leipzig" - Analyse des aktuellen Wettbewerbsgeschehens durch Anzeigenauswertung und vor dem Hintergrund aktueller Planungen - statistische Informationen und Auswertung eigener Datenbanken zur Entwicklung des Immobilienmarktes Interpretiert und bewertet werden die Ergebnisse vor dem Hintergrund der Erfahrungen in Forschungs- und Beratungstätigkeit. 1

4 1 Lage und Standort 1.1 Makrostandort Leipzig Leipzig liegt im Osten Deutschlands in einer Tieflandbucht im nordwestlichen Gebiet des Freistaates Sachsen an den Flüssen Elster, Pleiße und Parthe. Die Stadt gehört zu den sechs Oberzentren Sachsens. Gegenwärtig hat Leipzig den Status einer kreisfreien Stadt mit Sitz des Regierungsbezirks Leipzig. Das Stadtgebiet umfaßt eine Fläche von 297,6 km². Die durchschnittliche Höhenlage beträgt 118 m über N.N. Es herrscht im allgemeinen ein relativ mildes Klima vor. Das Jahresmittel liegt in der Regel zwischen plus 9 und 11 Grad Celsius. Leipzig zählt zum Ballungsraums Leipzig-Halle und ist damit Teil der Metropolregion Sachsendreieck Leipzig-Dresden-Chemnitz. Die Stadt ist ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt und bildet einen der wirtschaftsstärksten Räume der neuen Bundesländer. Karte Leipzig Quelle: Mapsolute, Teleatlas, AND 2

5 Leipzig ist durch die Autobahnen A9 (Berlin-Leipzig-Nürnberg-München) und A14 (Magdeburg-Leipzig-Dresden) an zentraler Stelle in das Netz der Bundesautobahnen eingebunden. Die A72 Leipzig-Chemnitz ist ein weiterer wichtiger Bestandteil der Infrastruktur. Von Südwesten her erreicht die neue Autobahn A38 (Leipzig-Göttingen) das Stadtgebiet, in Richtung Göttingen ist mit der Fertigstellung der Autobahn im Jahr 2008 zu rechnen. Der Leipziger Autobahnring verfügt über insgesamt 14 Autobahn-Anschlussstellen, von denen aus die Leipziger Stadtteile direkt angefahren werden können. Der Hauptbahnhof befindet sich im Leipziger Stadtzentrum. Es gibt zwei Parkhäuser - Hauptbahnhof-Promenaden Parkhaus-Ost und -West eines davon ist direkt in den Hauptbahnhof integriert. Mit den ICE-, IC-, EC-, CityNightLine- und DB NachtZug-Anschlüssen bestehen im Fernverkehr gute und schnelle Verbindungsmöglichkeiten von Nord nach Süd und von Ost nach West. Direkte ICE-Linien verkehren von Hamburg, Berlin, Frankfurt, Erfurt, München, Nürnberg und Dresden im Stundentakt nach Leipzig. Nach Magdeburg, Hannover, Bremen und Dortmund gibt es durchgehende IC-Verbindungen. Im Nahverkehr werden gute Reisemöglichkeiten in alle größeren Städte der Umgebung angeboten. Am Autobahnknotenpunkt Schkeuditzer Kreuz (A 9, A 14) liegt der Flughafen Leipzig- Halle. Nach Leipzig beträgt die Entfernung 18 km, nach Halle 23 km. Der Flughafen Leipzig-Halle bietet Direktverbindungen zu großen europäischen und internationalen Metropolen, sowie zu wichtigen Städten in Deutschland. Zum Flughafen Leipzig-Halle existiert ein Flughafen-Express, der in 14 min die City über das neue Leipziger Messegelände mit dem Airport verbindet. 1.2 Mikrostandort Leipzig-Zentrum Der Ortsteil Leipzig-Zentrum gehört zum Stadtbezirk Mitte und erstreckt sich auf einer Fläche von ca. 0,7 m² mit ca Einwohnern. Der Ortsteil umfaßt den zentralen Teil der Gemarkung Leipzig mit dem alten Stadtkern. Er wird vom sogenannten Innenstadtring begrenzt: dem Tröndlinring und Willy-Brandt-Platz im Norden, dem Georgiring, Augustusplatz und Roßplatz im Osten und Südosten, dem Wilhelm-Leuschner-Platz im Süden, dem Martin-Luther-Ring im Südwesten, dem Dittrichring im Westen und dem Goerdelerring im Nordwesten. Die Verkehrsanbindung, sowohl individuell als auch öffentlich, ist sehr gut. Das Zentrum liegt mitten in einer gebührenpflichtigen Parkzone. Zudem gibt es 19 Parkhäuser mit 6000 weiteren Parkplätzen. Da das Zentrum unweit des Bahnhofs liegt, laufen hier alle wichtigen Linen der Öffentlichen Verkehrsmittel zusammen. 3

6 Zusätzlich gibt es im Zentrum noch die Haltestellen Goerdelerring, Goethestraße, Markt, Thomaskirche, Neues Rathaus, Wilh.-Leuschner-Platz und Augustplatz, so daß die Anbindung durch öffentliche Verkehrsmittel sehr gut ist. Direkt unter dem Markt wird aktuell eine weitere Haltestelle errichtet. Hier liegt auch die Hainstraße (amtlicher Straßenschlüssel 01042), die als Anliegerstraße ausgewiesen ist. Die 233 m lange Straße beginnt am Markt, führt geradlinig und kreuzungsfrei in nordwestliche Richtung und mündet schließlich in das Südost-Ende des Richard-Wagner-Platzes wo auch der nach Osten führende Brühl sowie die nach Südwesten führende Große Fleischergasse beginnen. Die geradzahligen Hausnummern befinden sich auf der östlichen Straßenseite. Seit 1993 gehört die Straße zum Postleitbezirk Mikrostandort Leipzig-Zentrum Standort Hainstraße Quelle: Stadt Leipzig 4

7 Bewertung der Marktsituation in Leipzig 2.1 Analyse der sozioökonomischen Rahmenbedingungen Die Region Halle/Leipzig umfaßt ca. 1, Mio. Menschen. Entgegen der Prognose der BBR hat Leipzig seit 2002 eine leichte Bevölkerungszunahme verzeichne. Die Einwohnerzahl beträgt nun in Haushalten, und entspricht bezogen auf die Siedlungsfläche von 297,6 km² einer Bevölkerungsdichte von 1.675/km². Bis zum Jahr 2012 wird mit weiter kontinuierlichem Wachstum der Einwohnerzahlen gerechnet, bevor bis 2020 die Bevölkerung um 3% abnehmen soll. Für die gesamte Region wird allerdings bis 2020 eine leichte Bevölkerungszunahme erwartet. Im Jahr 2004 stand dem natürlichen negativen Saldo, den Geburten und Sterbefällen, von - 912, ein positiver Wanderungssaldo von 1843 gegenüber. Einpendler 2004 in Leipzig Quelle: Stadt Leipzig, Statistisches Jahrbuch 2005 Zudem hat Leipzig eine hohe Anzahl an Einpendlern Einpendlern stehen Täglich Auspendler gegenüber, womit der Pendlersaldo beträgt. 5

8 Laut dem Einwohnerregister der Stadt Leipzig setzt sich die Altersstruktur der wohnberechtigten Einwohner in Leipzig folgendermaßen zusammen: Altersstruktur in Leipzig 0 < 15 Jahre 9,4% 0 < 18 Jahre 12,4% 15 < 65 Jahre 70,5% 65 und älter 20,1% Quelle: Statistische Ämter, eigene Darstellung Der Ausländeranteil an der Gesamteinwohnerzahl beträgt 6,5%, was im gesamtdeutschen Vergleich eher gering ausfällt, für die Städte der neuen Bundesländer jedoch hoch ist. Die Entwicklung der Zahl der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten hat sich während der letzten 10 Jahre stabilisiert und betrug im Jahr Beschäftigte. Entwicklung der SVP-Beschäftigten in Leipzig Quelle: Statistische Ämter, eigene Darstellung Dem steht eine relativ hohe Arbeitslosigkeit gegenüber. Es sind Arbeitslose gemeldet, was einer Arbeitslosenquote von 18,2% entspricht. Allerdings ist eine Abnahme der Arbeitslosigkeit bis zum August 2006 gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 9,5% eingetreten. Veränderung Arbeitslosigkeit % gegenüber dem Vorjahr Arbeitslose -9,5 Männer -11,5 Frauen -7,2 Jüngere unter 25 Jahren -16,1 50 Jahre und älter -9,4 Langzeitarbeitslose +1,8 Schwerbehinderte +4,1 Ausländer +1,9-20,0-15,0-10,0-5,0 0,0 5,0 10,0 Quelle: Bundesagentur für Arbeit 6

9 Das BIP hat sich bis 2004 auf 11,6 Mrd. Euro entwickelt. Während in Gesamtdeutschland von 1999 bis 2004 ein Anstieg des BIP um 8,9% zu verzeichnen war, wurde im gleichen Zeitraum in Leipzig eine Steigerung von 6,3% erreicht. BIP in Mio. Euro in Leipzig Quelle: Statistische Ämter, eigene Darstellung Die Kaufkraftkennziffer (KK), die zur Darstellung des verfügbaren Einkommens dient, hält sich im Jahr 2006 bei einem Wert von 85 (Deutschland = 100). Das ist im gesamtdeutschen Vergleich unterdurchschnittlich, im Vergleich mit dem Land Sachsen (83 Punkte) und anderen ostdeutschen Städten aber überdurchschnittlich. Die Zentralitätskennziffer (ZK), die Kaufkraft und Umsatz miteinander verrechnet, liegt wiederum bei 114,5. Ein Wert über 100 kennzeichnet Standorte, in denen das Umsatzvolumen durch Ausgaben von Personen außerhalb des Standortes höher ist als es eigentlich durch die am Ort bestehende Kaufkraft zu erwarten wäre. Dieser hohe Wert ist somit ein wichtiger Indikator für Leipzig als Standort mit einer hohen Zentralität in dieser Region. Die Kaufkraft/Einwohner liegt zwar unter der von Deutschland/Einwohner, allerdings für Ostdeutschland auf einem hohem Niveau und über dem Wert des Landes Sachsen ( Euro/Einwohner). Kaufkraftkennziffer, Zentralitätskennziffer und Kaufkraft/Einwohner in Leipzig KK/Einwohner (Euro) KK;ZK Kaufkraft/Einwohner Kaufkraftkennziffer Zentralitätskennziffer Quelle: Eigen Graphik;Gesellschaft für Konsumforschung, Nürnberg (GfK), Statistische Landesämter 7

10 2.1.1 Einzelhandelsflächenentwicklung in der Stadt Leipzig Der Einzelhandel in Leipzig hat sich seit der Wende sehr positiv entwickelt. In den ersten Jahren entstand im Umland ein Ring von Einkaufszentren mit nahezu m² Verkaufsfläche. Seit Mitte der 1990er Jahre holte die Kernstadt in ihrer quantitativen Entwicklung schnell auf. Die quantitativ sehr positive Entwicklung in der Kernstadt konnte aber nicht über die Tatsache hinwegtäuschen, daß die Entwicklung der Zentren, also der urbanen Kerne in den Stadtteilen, sich nach wie vor auf einem sehr niedrigen qualitativen Niveau bewegte. Der Stadtentwicklungsplan (STEP) Zentren legt die Grundzüge der zukünftigen Entwicklung der Leipziger Stadt, der Stadtteilzentren und der Nahversorgungslagen fest. Ziel ist die Stärkung eines abgestuften Zentrensystems, durch das im Zentrum der Wohnquartiere multifunktionale Versorgungsbereiche mit einer guten ÖPNV-Erschließung gesichert und weiterentwickelt werden. In der Zielperspektive soll Leipzig über 46 Zentrenstandorte verfügen, darunter: das A-Zentrum (City), 2 B-Zentren (Paunsdorf Center, Allee-Center), 9 C-Zentren (Stadtteilzentren) und 34 D- Zentren (Nahversorgungszentren). Heute ist der Einzelhandelsmarkt in nahezu allen Branchen gesättigt. Mehr als die Hälfte des Verkauflächenzuwachses in den vergangenen Jahren ist innerhalb der Zentren erfolgt. Gleichzeitig sind aber 20% der neuen Verkaufsflächen außerhalb der Zentren entstanden. Hier mußten insbesondere in den letzten Jahren wieder verstärkt Ansiedlungen von Discountern außerhalb der Zentren festgestellt werden. Die Discounter waren zwar planungsrechtlich zulässig, dennoch haben diese Einrichtungen eine nicht unerhebliche Auswirkung auf die Zentrenentwicklung, da sie Kundenströme von den Nahversorgungszentren abziehen. Die Verkaufsflächengewinne innerhalb der Zentren resultieren nahezu ausschließlich aus der überdurchschnittlich guten Entwicklung in der Leipziger City. Während die B- bis D- Zentren einen konstanten bzw. leicht verminderten Bestand verzeichnen, konnte die City ihre Verkaufsfläche weiter steigern. Die Entwicklung der Anzahl der Geschäfte zeigte ein etwas anderes Bild. Während die größten Verluste an Geschäften außerhalb der Zentren stattfanden, konnte innerhalb der Zentren ein leichter Gewinn festgestellt werden. Die Mieten im Einzelhandel gestalten sich folgendermaßen: Einzelhandelsmieten Leipzig Euro Spitzenmiete Einzelhandel in 1a- Lagen (Euro/qm) Durchschnittsmiete Einzelhandel 1a- Lagen (Euro/qm) Quelle: Eigene Darstellung 8

11 Während für Einzelhandelsflächen in 1 a-lagen im Jahr 2005 Spitzenmieten von 105 Euro/m² gezahlt werden mußten, betrug die Durchschnittsmiete im Einzelhandel in 1 a- Lagen 35 Euro/m². Dem gegenüber steht eine Nettoanfangsrendite im Einzelhandel, sie versteht sich als das Verhältnis von eingehenden Nettomieteinnahmen zum Kaufpreis unter Berücksichtigung von Nebenkosten, von 6,3% in zentraler Lage und 9% in dezentraler Lage. Genehmigungen und Fertigstellungen von Handelsimmobilien Immobilien l m² Genehmigung Handelsimmobilien Fertigstellungen Handelsimmobilien Genehmigungen Handelsimmobilien in m² Fertigstellungen Handelsimmobilien in m² Quelle: Eigene Darstellung Die Genehmigungen und Fertigstellungen von Einzelhandelsimmobilien haben sich in den letzten Jahren auf einem stabilen niedrigen zweistelligen Niveau eingependelt. Im Jahr 2004 wurden 18 Immobilien realisiert, an Baugenehmigungen standen dem 16 Einzelhandelsimmobilien gegenüber. Ähnlich verhält sich auch das Verhältnis der Fertigstellungen und Genehmigungen in m²- Nutzfläche. Im Jahr 2004 wurden m² fertiggestellt und für m² wurde eine Baugenehmigung erteilt. Überblick über die realisierten Shoppingcenter in Leipzig Name Adresse fertig gestellt Status m² Fläche Investor Allee-Center Petersbogen Einkaufspassage Promenaden Hauptbahnhof Leipzig P.C. Paunsdorf Center Karstadt Warenhaus (Stadtgalerie) Ludwigsburger Straße 9 Petersstraße Willy-Brandt-Platz 7 Paunsdorfer Allee 1 / Schongauer Straße Fertiggestellt Deka-ImmobilienFonds 2001 Fertiggestellt Amec GmbH 1997 Fertiggestellt DB Immobilienfonds (73,2%) 1994 Fertiggestellt Ivanhoe Cambridge (94,8%) / FTG Finanztreuhand KG Einkaufs-und Gewebepark Leipzig-Paunsdorf GmbH (5,2%) Petersstraße 2006 Fertiggestellt Oppenheim-Esch Holding GbR 9 Quelle: Stadt Leipzig, eigene Darstellung

12 Als bedeutend für die städtische Gesamtentwicklung ist das Shoppingcenter in der Peterstraße zu werten. Hier eröffnete erst kürzlich das Karstadt Warenhaus und gleichzeitig wurde das Karstadt Warenhaus am Richard-Wagner-Platz endgültig geschlossen. 2.1 Bewertung des Mikrostandorts Leipzig-Zentrum/Hainstraße Im folgenden wird nun die Hainstraße sowie ihr näheres Umfeld analysiert, um ein möglichst objektives Bild von der Lage und der Umfeldqualität zu erhalten. Der Stadtteil Leipzig-Zentrum ist für Leipzig Identifikationspunkt für Stadt und Region. Die Leipziger City ist geprägt vom Einzelhandel und hat sich in den letzten Jahren sehr positiv entwickelt. Zahlreiche Großprojekte wie die Promenaden-Hauptbahnhof, Galeria Kaufhof, Kaufhaus Breuninger und der Petersbogen konnten in den letzten Jahren erfolgreich umgesetzt werden. Die Eröffnung von zahlreichen Cafés und Kneipen aber auch von kulturellen Einrichtungen wie das neue Museum der bildenden Künste und das Zeitgeschichtliche Forum locken weitere Besucher an. Durch die Etablierung eines umfangreichen Veranstaltungsprogramms konnte die Attraktivität der City ständig gesteigert werden. Seit Mitte 2004 wird insbesondere der Bereich Mitte und Süd aufgrund von zahlreichen Baustellen am zentralen Marktplatz und in der Petersstraße (Petershof, Karstadtumbau, Umbau des Messehauses am Markt, Neubau der Marktgalerie und Bau des Citytunnels) in der Aufenthaltsqualität negativ beeinflußt. Die Verkaufsflächen der Leipziger Innenstadt werden in den nächsten 3 Jahren durch die genannten Um- und Neubauten um m² Verkaufsfläche erweitert. Gegenwärtig bewegt sich in Leipzig-Zentrum (Postleitzahlgebiet 04109) das ausgabefähige Haushaltsnettoeinkommen auf dem Niveau der Stadt Leipzig. Es beträgt Euro/Einwohner bei einer Kaufkraftkennziffer/Einwohner von 85,2 Punkten. Da Leipzig-Zentrum fast ausschließlich zu den 1a-Lagen zählt, entwickeln sich hier die Mietpreise ähnlich wie der Durchschnitt der 1a-Lagen der Stadt Leipzig. Seit 1997 hat sich der Mietpreis /m² für Einzelhandelsflächen auf einem Niveau von 35 Euro stabilisiert und wird auch die nächsten Jahre auf ähnlich hohem Niveau bleiben. Für die Hainstraße wird von dem Immobilienmakler Kemper s der Durchschnitt der Immobilienmietpreise/m² für 2005 mit 45 Euro angegeben. Einzelhandelsmieten Leipzig/Zentrum Euro Durchschnittsmiete Einzelhandel 1a- Lagen (Euro/qm) Quelle: Eigene Darstellung 10

13 Dem entsprechend verhält es sich auch mit den Nettoanfangsrenditen für Leipzig-Zentrum. Als zentrale Lage sind hier Renditen von 6,3% zu erwirtschaften. Die Einzelhandelsstruktur in Leipzig-Zentrum sieht folgendermaßen aus: Branchenstruktur Leipzig/Zentrum Mehrbranchenunt ernehmen 1% sonstiger Einzelhandel 12% Hausrat,Einrichtu ng,möbel 17% Nahrungs-und Genussmittel 13% Gesundheit, Körperpflege 5% Blumen,Pflanzen, zool.bedarf 3% Bücher,PBS, Spielwaren 9% Elektrowaren 7% Bekleidung, SchuheSport 33% Quelle: Eigene Darstellung In der Hainstraße gestaltet sich die Branchenstruktur der Einzelhandelsläden wie folgt: Branchenstruktur Hainstraße Mehrbranchenunternehmen 11% Nahrungs-und Genussmittel 19% sonstiger Einzelhandel 16% Hausrat,Einrichtung, Möbel 5% Gesundheit, Körperpflege 11% Elektrowaren 5% Bekleidung,Schuhe, Sport 28% Bücher,PBS,Spielwar en 5% Quelle: Eigene Darstellung Bekleidungen, Schuhe und Sportartikel dominieren, ähnlich wie in Leipzig-Zentrum, den Einzelhandel. Dann folgen in der Hainstraße Nahrungs- und Genußmittel, sonstiger Einzelhandel und an vierter Stelle Gesundheit und Körperpflege, sowie Mehrbranchenunternehmen. In der Hainstraße sind aktuell drei Anbieter von Beauty und Kosmetikprodukten vertreten: Yves Rocher als reiner Anbieter von Kosmetika und eine Apotheke sowie die Rossmann- Filiale als Mehrbranchenunternehmen. 11

14 Der Filialisierungsgrad, der prozentual den Anteil der Filialunternehmen an den insgesamt ansässigen Einzelhandelsbetrieben angibt, beträgt in der Hainstraße aktuell 38% und liegt damit unter dem Filialisierungsgrad von 58% der gesamt 1a-Lagen in Leipzig. Schwierig gestaltet sich die Leerstandsquote in der Hainstraße. Während auf der östlichen Straßenseite kein Leerstand bei den Ladenlokalen zu verzeichnen ist, ist die westliche Seite von einer aktuellen Leerstandquote von ca. 30% gekennzeichnet. Maklerinformationen zufolge ist auch hier eine wesentlich höhere Fluktuation der Mieter, als auf der östlichen Straßenseite festzustellen. Zudem sind die augenscheinliche Fassadengestaltung und der technische Zustand der Gebäude auf der westlichen Seite nicht sehr gut. Am Richard-Wagner-Platz selbst kommt erschwerend hinzu, daß die Karstadtfiliale hier endgültig geschlossen und in die Peterstraße verlagert wurde (vgl. Seite 9, Shoppingcenter ). Die Entwicklung der Hainstraße ist stark abhängig von den zukünftigen Investitionen am Richard-Wagner-Platz und Am Brühl. Laut aktueller Informationen hat die KarstadtQuelle AG den Verkauf ihres Warenhauses am Richard-Wagner-Platz eingeleitet. Für das Warenhaus gibt es momentan 5-6 Investoren, die Interesse an einem Kauf haben. Das Stadtplanungsamts bestätigte dies und gab an, daß noch in diesem Jahr ein Projektentwicklungsverfahren aufgenommen werden soll. Falls es zu einer zügigen Einigung zwischen den Investoren und dem Eigentümer kommt, könnte 2007 der Baustart sein, die Fertigstellung wird dann für das Jahr 2011 erwartet. Es ist geplant, an der Stelle des alten Karstadt Warenhauses wieder ein Kaufhaus zu eröffnen Es ist weiterhin geplant, die Plattenbauten Am Brühl, die sich im Besitz der LBB befinden, abzureißen und in ein Gesamtkonzept mit den Umbauten am Richard-Wagner-Platz einzubinden. Keine konkreten Pläne gibt es für eine Neugestaltung des Grundstücks an der Ecke Hainstraße, Richard-Wagner-Platz und Große Fleischergasse, auf dem sich der Pavillon befindet. 12

15 3 Zusammenfassende Empfehlung Der Makrostandort Leipzig hat die letzten Jahre eine sehr positive Entwicklung erfahren. Leipzig gilt neben Berlin und Dresden als das wirtschaftlich bedeutendste Zentrum in Ostdeutschland und konnte sich gegenüber Dresden erstaunlich gut behaupten. Die Stadt Leipzig hat sich eindeutig zum Handels- und Dienstleistungsstandort entwickelt. Es sind heute mehr als 70% der Beschäftigten im Tertiären Sektor tätig. Der Leipziger Arbeitsmarkt ist immer noch in einer angespannten Lage. Die Arbeitslosenquote beträgt 18,2%. Die Arbeitslosenzahl ist aber gegenüber dem Vorjahr um 9,5% gesunken, was sich als sehr entlastend für die angespannte Arbeitsmarktsituation erweist. Leipzig hat seit kurzem wieder mehr als Einwohner. Der positive Saldo der Bevölkerungsbewegung 2004 kann als Indiz für die gute Entwicklung Leipzigs gewertet werden. Ebenso ist der positive Saldo der Pendler nach Leipzig ein weiterer wichtiger Indikator dafür, daß Leipzig eine bedeutende Anziehungspunkt in einer Metropolregion ist. Die Verkehrsanbindung, sowohl individuell als auch öffentlich, ist sehr gut. Im Zuge von weiteren großen Industrie- und Infrastrukturvorhaben und den damit geschaffenen Arbeitsplätzen, die in und um Leipzig errichtet wurden und in Zukunft realisiert werden, ist von einer weiteren Bevölkerungszunahme in den nächsten Jahren auszugehen. Dazu zählen das BMW- und Porschewerk und das Logistikcenter von DHL Die Einkommenssituation hält sich auch in diesem Jahr auf einem stabilen Niveau. Die Kaufkraftkennziffer wird mit 85 Punkten angenommen. Das ist im gesamtdeutschen Vergleich unterdurchschnittlich, im Vergleich mit dem Land Sachsen (83) und anderen Ostdeutschen Städten aber überdurchschnittlich. Die Zentralitätskennziffer liegt wiederum über 100 Punkten bei 114,5. Dieser hohe Wert ist somit ein weiterer wichtiger Indikator für Leipzig als Standort mit einer hohen Zentralität in dieser Region. Der Stadtteil Leipzig-Zentrum ist geprägt vom Einzelhandel und hat sich in den letzten Jahren sehr positiv entwickelt mit einer hohen qualitativen Angebotsstruktur, so daß das Zentrum Identifikationspunkt für Stadt und Region geworden ist. Der Einzelhandelsmarkt wird allerdings in einer Studie der Stadt Leipzig aber als gesättigt angesehen. Die Durchschnittsmieten im Einzelhandel in 1 a-lagen von 35 Euro/m² sind seit mehreren Jahren stabil und wird auch die nächsten Jahre auf ähnlich niedrigem Niveau bleiben. Der Mikrostandort Leipzig-Zentrum/Hainstraße bietet allerdings nicht nur positive Lageund Standortqualitäten. 13

16 Aktuell werden zentrale Bereiche aufgrund von zahlreichen Baustellen am Marktplatz und in der Petersstraße (Petershof, Umbau des Messehauses am Markt, Neubau der Marktgalerie und Bau des Citytunnels) in der Aufenthaltsqualität negativ beeinflußt. Die oben genannten Bauvorhaben werden bald fertiggestellt und somit sind auch die negativen Effekte für den Einzelhandel nur als temporär zu werten. Bei der Hainstraße, die zwar auch von dem Bau des Citytunnels am Markt beeinträchtigt wird, fällt aber der schlechte Zustand am Richard-Wagner-Platz und dem letztem Drittel der Hainstraße negativ ins Gewicht. Hierbei spielt auch die Distanz der Ladenlokale zum Markt eine bedeutende Rolle. Je weiter die Entfernung zum Markt, desto desolater erscheinen die Gebäude. Diese als negativ zu wertenden Aspekte spiegeln sich auch in den Angeboten der ansässigen Händlern wider, die, gerade zwischen Jägerhofpassage und Richard-Wagner-Platz, nur Ramsch- und Billigwaren bereithalten. Zudem ist die westliche Seite von einer aktuellen Leerstandquote von 30% und einer hohen Fluktuation gekennzeichnet, was als schlecht zu werten ist. Vieles hängt bei der Hainstraße von der zukünftigen Gestaltung des Richard-Wagner-Platz und der Nachfolgenutzung des geschlossenen Karstadtwarenhauses ab. Die kürzlich geschlossene Filiale verstärkt den negativen Eindruck, den der ohnehin verwahrlost wirkende Richard-Wagner-Platz mit dem lange leerstehenden Pavillon hinterläßt. Es verwundert nicht, daß nun die Passanten der Hainstraße fern bleiben, die zwangsweise diese passieren mußten, um vom Markt zu Karstadt zu gelangen. Es sind zwei Szenarien für die zukünftige Entwicklung der Hainstraße denkbar: 1. Es wird in den nächsten Jahren in den Umbau/Neubau am Richard-Wagner-Platz nicht investiert. Dann bleiben die Lage- und Standortqualitäten für ein Großteil der Hainstraße schlecht bzw. verschlechtern sich weiter, d.h. mit einem weiterem Stagnieren von Laufkundschaften in der Hainstraße ist zu rechnen. 2. Es wird im nächsten Jahr mit dem Umbau/Neubau des Kaufhauses begonnen (vgl. Seite 12). Dann ist zwar für die nächsten 3-4 Jahre mit zusätzlichen Beeinträchtigungen in der Hainstraße zu rechnen, gerade im hinteren Teil der Straße. Allerdings ist nach der Fertigstellung auch mit einer erheblichen Aufwertung des gesamten Quartiers zu rechnen. Aufgrund der oben beschriebenen Lage- und Standortqualitäten wird eine Standortexpansion in der Hainstraße 15 mit hoher Wahrscheinlichkeit nur bedingt wirtschaftlich erfolgreich sein. Sollte die Situation wie unter 1. beschrieben eintreten, ist von einer Anmietung des Objekts abzuraten. Falls aber das zweite Szenario eintritt, dürfen Miet- und Betriebskosten nur in einer Höhe akzeptiert werden, die eine Überbrückung der zeitliche begrenzten schwierigen Lage ermöglicht. 14