Strukturwandel des Einzelhandels. Vorpommern von

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2 Strukturwandel des Einzelhandels in Mecklenburg- Vorpommern von Wohl kein anderer Wirtschaftszweig hat sich seit der Wende in Mecklenburg-Vorpommern (M-V) derartig explosionsartig entwickelt wie der Einzelhandel war der Einzelhandel in M-V gekennzeichnet durch Angebotsdefizite (auf einen Einwohner entfielen ca. 0,3 m² Verkaufsfläche), Kleinteiligkeit der Betriebe (lediglich 5 % der Betriebe waren größer als 700 m²), Konzentration auf integrierte Standorte (98 % aller Einzelhandelsbetriebe befanden sich in den Innenstädten, Ortszentren oder in Wohngebietslagen), ein flächendeckendes Versorgungsnetz (in jeder Gemeinde gab es mindestens einen Konsum oder HO-Betrieb) und durch eine hohe Beschäftigungsintensität (1990 gab es ca Beschäftigte im Einzelhandel). Innerhalb der letzten 10 Jahre hat sich die Angebotsstruktur des Einzelhandels grundlegend gewandelt. Ausdruck dieses Strukturwandels sind: a) Eine überduchschnittlich hohe Verkaufsflächenausstattung - Die Verkaufsfläche in M-V beträgt heute ca. 2,63 Mill. m². Damit stehen jedem Einwohner des Landes fünfmal so viel Fläche zum Einkaufen zur Verfügung wie noch Mit einer Flächenausstattung von ca. 1,46 m² pro Einwohner liegt M-V ca. 13 % über dem Durchschnitt Westdeutschlands, die einzelhandelsrelevante Kaufkraft hingegen mit 86,4 % deutlich darunter. b) Veränderungen der Betriebsgrößen, der Betriebsformen und der Branchenstruktur - 61 % der Einzelhandelsfläche des Landes werden durch großflächige Betriebsformen bestimmt, mit deutlichem Schwerpunkt von flächenintensiven Möbel-, Bau- und Gartenmärkten an peripheren Standorten. Dagegen weisen die Innenstädte vorrangig kleinteilige Einzelhandelsstrukturen auf. Aktuelle Untersuchungen des Einzelhandels in M-V belegen, dass die Einzelhandelsstruktur in M-V maßgeblich durch moderne, in der Regel großflächige Lebensmittelbetriebe wie Supermärkte, Discounter, Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser geprägt ist. 36 % der Gesamtverkaufsfläche des Landes, das entspricht 0,53 m² pro Einwohner, konzentrieren derartige Lebensmittler auf sich. Zum Vergleich: In Westdeutschland liegt dieser Wert bei 0,39 m². Flächenmäßig überdurchschnittlich gut versorgt sind die Bewohner des Landes auch mit Bau- und Möbelmärkten. 34 % der Verkaufsfläche oder 0,5 m² pro Einwohner werden durch diese Branche belegt. Auch dieses Angebot liegt deutlich über dem westdeutschen Niveau. c) Standortumbewertung - Die Einzelhandelsstruktur hat im zurückliegenden Jahrzehnt eine grundlegende Standortumbewertung erfahren. Flächenintensive Einkaufs- und Fachmarktzentren an peripheren autokundenorientierten Standorten haben sich innerhalb weniger Jahre einen festen Platz im Standortgefüge des Einzelhandels erobertnicht selten verbunden mit negativen Auswirkungen auf die Entwicklungsdynamik der Innenstädte. d) Veränderungen der Beschäftigtenstruktur - Insgesamt hat sich die Beschäftigtenzahl im Einzelhandel gegenüber 1990 um ca. 32 % verringert. Der Einzelhandel zählt heute mit ca Beschäftigten nach wie vor zu den beschäftigungsintensivsten Branchen des Landes.

3 Landesplanerische Ziele bei der Entwicklung des Einzelhandels in Mecklenburg- Vorpommern Zum Leitbild der Raumordnung zählt die Entwicklung einer bedarfsorientierten, breit gefächerten und räumlich ausgewogenen Einzelhandelstruktur in allen Landesteilen. Das abgestufte System der zentralen Orte bildet dabei nach wie vor den wesentlichen Orientierungsrahmen für die Herausbildung attraktiver und nachhaltiger Versorgungsstrukturen in unserem Lande. Zunehmend prägen großflächige Einzelhandelsbetriebsformen die Struktur der Einzelhandelslandschaft. Da derartige Vorhaben sowohl raumordnerische als auch städtebauliche Auswirkungen haben können, ist eine besonders kritische landesplanerische und städtebauliche Auseinandersetzung mit Einzelhandelsgroßprojekten geboten. Anliegen der Raumordnung ist es, großflächige Einzelhandelsbetriebe so zu steuern, dass die Struktur der zentralen Orte gestärkt, die verbrauchernahe Versorgung gesichert und die Innenstädte in ihrer Funktion gefestigt werden. Als landesplanerische Grundanforderungen für die Ansiedlung von großflächigen Betrieben des Einzelhandels, im Sinne des 11 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung als die entscheidende Regulierungsvorschrift für den Einzelhandel, gelten drei zentrale Entwicklungsgebote: 1. Konzentrationsgebot Danach sollen Einzelhandelsgroßprojekte hinsichtlich ihrer Größe und ihrer Sortimentsstruktur der Versorgungsfunktion des jeweiligen zentralen Ortes entsprechen. Außerhalb eines zentralen Ortes ist ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb nur in Ausnahmen zulässig. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn der geplante Einzelhandelsstandort mit dem benachbarten zentralen Ort funktional und räumlich eine Einheit bildet. Man spricht hier auch von der sogenannten Flächenspendergemeinde. Als Beispiel für derartige Fallkonstellationen sollen hier genannt werden: das Möbeleinrichtungshaus Rück in der Gemeinde Pampow, angrenzend an das Oberzentrum Schwerin, das Einkaufszentrum Strelapark in der Gemeinde Kramerhof, angrenzend an das Teiloberzentrum Stralsund oder das Ostseecenter in der Gemeinde Bentwisch, angrenzend an das Oberzentrum Rostock. 2. Beeinträchtigungsverbot Damit soll verhindert werden, dass das regionale und städtebauliche Versorgungsgefüge, insbesondere die Funktionsfähigkeit benachbarter zentraler Orte sowie die innergemeindlichen Versorgungskerne bzw. die Innenstädte und die verbrauchernahe Versorgung beeinträchtigt oder gefährdet werden. 3. Integrationsgebot Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten, d. h. in den Innenstädten, Ortszentren oder Wohngebietslagen entwickelt werden. An städtebaulich nicht integrierten Standorten oder sogenannten grüne Wiese- Standorten können Einzelhandelsgroßprojekte ausnahmsweise zulässig sein, wenn sie überwiegend Sortimente anbieten, von denen allenfalls geringe zentrenschädigende Auswirkungen ausgehen. Dazu zählen beispielsweise Möbel-, Bau- und Gartenmärkte.

4 Landesplanerische Steuerungsmöglichkeiten des großflächigen Einzelhandels Die Entwicklung von attraktiven, ausgewogenen und wirtschaftlich tragfähigen Einzelhandelsstrukturen ist kein Zufallsprodukt. Zwischen dem Einzelhandel und allen städtischen und regionalen Entwicklungsbereichen bestehen starke Wechselbeziehungen (Arbeitsmarkt, Wirtschaft, Verkehr, Stadtgestaltung, soziale Vorsorge u. a.). Damit der Einzelhandel seine Aufgabe in diesem Beziehungsgeflecht gerecht werden kann, müssen alle zur Verfügung stehenden Instrumente auf kommunaler, Landes- und Bundesebene koordiniert und parallel angewendet werden. Aufgabe der Raumordnung ist es dabei, insbesondere den großflächigen Einzelhandel an Standorten zu ermöglichen, die dafür aus landesplanerischer und städtebaulicher Sicht geeignet sind. Sie verfolgt dagegen nicht das Ziel Einfluss auf den Wettbewerb zwischen einzelnen Unternehmen zu nehmen oder gar bestehende Einzelhandelsbetriebe vor Konkurrenz zu schützen. Landesspezifische Regelvorschriften zur Steuerung des Einzelhandels trifft das Landesraumordnungsprogramm Mecklenburg-Vorpommern (LROP M-V vom ). Diese werden auf regionaler Ebene durch die Regionalen Raumordnungsprogramme Westmecklenburg, Mittleres Mecklenburg/Rostock, Mecklenburgische Seenplatte und Vorpommern konkretisiert. Auf der Grundlage des Landesplanungsgesetzes M-V (LPlG M-V vom ) wird in dem sog. Anzeige-Erlass die Anzeigepflicht raumbedeutsamer Planungen geregelt. Darunter fallen auch alle Planungen - Bauleitpläne und Einzelvorhaben - großflächiger Einzelhandelsbetriebe. Erweiternde Beurteilungs- und Genehmigungsvorschriften von Einzelhandelsgroßprojekten enthält der Einzelhandelserlass M-V (Erlass über großflächige Einzelhandelsbetriebe in der Landesplanung, der Bauleitplanung und den Genehmigungsverfahren vom ). Diese Beurteilungsrichtlinie setzt sich u. a. mit dem raumordnerischen und städtebaulichen Kernproblem der Zulässigkeit und Verträglichkeit von einzelnen Sortimentsgruppen in Abhängigkeit von der Standortlage auseinander. Derartige sortimentsspezifische Regelwerke bringen bisher nur wenige Bundesländer zum Einsatz. Die Anwendung landesplanerischer Steuerungsinstrumente allein reicht zwar nicht aus, um eine standortgerechte, verbrauchernahe und ausgewogene Einzelhandelsstruktur zu entwickeln. Eine Rückschau auf 10 Jahre raumordnerische Begutachtung lässt jedoch erkennen, dass es durchaus gelungen ist, die Rahmen- und Investitionsbedingungen für den Einzelhandel zu verbessern. Insbesondere der innerstädtische Einzelhandel braucht einen verlässlichen und kalkulierbaren Investitionsrahmen. Die Abbildung Standörtliche Verteilung des Einzelhandels in Mecklenburg-Vorpommern im Vergleich zu Neuen Bundesländern und Alten Bundesländern dokumentiert den positiven steuernden Einfluss der Raumordnung auf die Entwicklung ausgewogener Versorgungsstrukturen zwischen Innenstadt-, Wohngebiets- und peripheren Lagen. Ohne die konsequente Anwendung der landesplanerischen Instrumente wären die Entwicklungsspielräume für den innenstadtbelebenden Einzelhandel heute vermutlich ausgeschöpft, da diese an preiswerteren verkehrsgünstigeren peripheren Standorten realisiert worden wären.

5 Mit einem Innenstadtanteil von 34 % gegenüber 29 % in Wohngebietslagen und 37 % an peripheren Standorten schneidet M-V im Durchschnitt aller Neuen Bundesländer deutlich besser ab. Der durchschnittliche periphere Flächenanteil in den Neuen Bundesländern liegt bei etwa 60 %. Im Zeitraum vom 1991 bis zum 2000 wurden insgesamt ca. 440 Einzelhandelsgroßprojekte mit einer Verkaufsfläche von insgesamt 2,8 Mill. m² einer landesplanerischen Prüfung unterzogen. Umgerechnet auf die durchschnittliche Einwohnerzahl des Landes in diesem Zeitraum entspräche das einer Versorgungskennziffer von ca. 1,6 m² pro Einwohner (zum Vergleich: Versorgungskennziffer in M-V z. Z. 1,46 m² pro EW). Im Ergebnis der landesplanerischen Prüfung konnten 51 % dieser Vorhaben oder 1,46 Mill. m² befürwortet werden, da sie hinsichtlich Standortlage, Größe und Sortimentsstruktur den Zielen der Raumordnung und Landesplanung entsprachen. Verteilung des Einzelhandels nach zentralen Orten und nach Planungsregionen Die Einzelhandelsstruktur des Landes ist im Sinne der landesplanerischen Zielorientierung auf das System der zentralen Orte ausgerichtet. 96 % des Einzelhandelsangebotes konzentrieren sich auf die ca. 140 zentralen Orte des Landes, in denen allein ca. 70 % der Bevölkerung M-V leben. 43 % der Einzelhandelsfläche haben ihren Standort in den Oberzentren (einschließlich der direkt an die Oberzentren angrenzenden Umlandgemeinden), 28 % der Fläche befinden sich in den Mittelzentren, 18 % in den Unterzentren und 7 % in den Ländlichen Zentralorten. Somit entfallen lediglich 4 % mit insgesamt m² Verkaufsfläche auf die Orte ohne zentralörtliche Funktion. Das einwohnerbezogene Einzelhandelsangebot verteilt sich auf die vier Planungsregionen des Landes relativ ausgewogen. Die Planungsregionen Vorpommern (VP) und Westmecklenburg (WM) liegen 3 % über dem Landesdurchschnitt, wogegen die Planungsregion Mecklenburgische Seenplatte (MS) 2 % und die Planungsregion Mittleres Mecklenburg/Rostock (MM/R) 5 % unter dem Landesdurchschnitt liegt. Ausstattungsunterschiede existieren hingegen zwischen den jeweiligen Oberzentren der vier Planungsregionen. Die Einzelhandelsbetriebe in den unmittelbar an die Oberzentren angrenzenden Umlandgemeinden wurden aufgrund der funktionalen Verflechtungen dabei mit berücksichtigt. Danach weist das Teiloberzentrum Stralsund in der Planungsregion VP mit 2,8 m² pro Einwohner die höchste und das Oberzentrum Rostock in der Planungsregion MM/R mit 1,6 m² pro Einwohner die niedrigste Flächenausstattung im Vergleich der Oberzentren auf. Standortentwicklung des Einzelhandels Parallel mit der Flächenexpansion erfolgte in den vergangenen 10 Jahren auch eine grundlegende Umbewertung der Einzelhandelsstandorte. Die nachholebedingte Flächenentwicklung vollzog sich dabei von außen - vorrangig autokundenorientierte, nicht bzw. teilintegrierte Standortlagennach innen - Wohngebiete, Streulagen, Innenstädte.

6 Erwähnt werden muss, dass zu einer modernen lebendigen und interessanten Einzelhandelslandschaft ein gesunder Mix von Einzelhandelsstandorten sowohl an Außen- als auch an Innenstandorten gehört. So dürfte beispielsweise die Integration von flächenintensiven Bau- und Möbelmärkten in den Innenstädten, die gut einen Anteil von 30 % der Einzelhandelsfläche auf sich konzentrieren, mit erheblichen städtebaulichen, verkehrlichen und betriebswirtschaftlichen Problemen verbunden sein. Die Innenstädte waren in den ersten Jahren nach der Wende, bedingt durch cityspezifische Entwicklungshemmnisse (ungeklärte Eigentumsverhältnisse, hoher Sanierungsbedarf, fehlende Infrastruktur usw.) für Investoren relativ uninteressant. Für periphere Standorte konnte dagegen schnelles Baurecht geschaffen werden. Die Entwicklungsdynamik der Mobilität der Bevölkerung, einhergehend mit einem großzügigen Ausbau der Verkehrsinfrastruktur sowie kostenfreien Parkplatzangeboten, ließen die modernen Einkaufszentren am Stadtrand schnell zum beliebten Einkaufsparadies werden. Der Kofferraum wurde zur Einkaufstasche. Erfreulicherweise hat sich dieser Trend - beginnend etwa 1995/96 - wieder zugunsten unserer historisch wertvollen Innenstädte gewandelt. Für die Entwicklung der Innenstädte ist der Einzelhandel unverzichtbar. Ohne den Einzelhandel sind die Innenstädte nicht in der Lage, wirtschaftlich tragfähige Strukturen zu entwickeln. Heute beträgt der innerstädtische Flächenanteil in M-V etwa 34 % gegenüber ca. 37 % an peripheren Standorten. Diese Flächenverteilung stimmt optimistisch und lässt auf zunehmende Gesundung der Innenstädte hoffen. Allerdings kann die gegenwärtige Situation noch nicht zufrieden stellen. Trotz zunehmend zu beobachtender Entwicklungsschübe in den Innenstädten weisen diese nach wie vor sowohl quantitative - zu wenig Fläche - als auch qualitative - fehlende Magnetbetriebe, fehlender Branchenmix, ungenügende Sortimentstiefe und -breite, ungenügende Serviceangebote, fehlendes Management - Entwicklungsdefizite auf. Die Tragfähigkeit von Magnetbetrieben, insbesondere von Kauf- und Warenhäusern sowie größeren Einkaufszentren, stößt in den Innenstädten unseres Landes auch siedlungsgrößenbedingt an ihre Grenzen. M-V ist ein Flächenland mit nur wenigen größeren Siedlungen. Von den ca Gemeinden des Landes weisen heute lediglich 10 eine Einwohnerzahl von mehr als auf. Das führt dazu, dass allenfalls in den Oberzentren und größeren Mittelzentren Magnetbetriebe namhafter Firmen nachfragebedingt ihren Standort suchen. Beispielhaft dafür stehen die Großprojekte der Firmen Peek & Cloppenburg in Rostock und Stralsund, C & A in Rostock, Schwerin und Neubrandenburg, Kaufhof in Rostock und Neubrandenburg, Karstadt in Wismar, Kressmann in Schwerin und Wismar oder die innerstädtischen Einkaufszentren der ECE Schlossparkcenter in Schwerin und das Marktplatzcenter in Neubrandenburg. Die Innenstadtstruktur wird insbesondere in den Klein- und Mittelstädten auch künftig vorrangig durch kleinere Einzelhandelsbetriebsformen (Filialisten und inhabergeführte Einzelhandelsbetriebe) geprägt sein. Bestätigt wird diese Aussage durch die Tatsache, dass 39 % der Einzelhandelsfläche in M-V kleinflächig strukturiert sind.

7 Größenstruktur des Einzelhandels Eine attraktive und nachhaltige Einzelhandelslandschaft ist geprägt durch eine ausgewogene Mischung von klein-, mittel- und großflächigen Einzelhandelsbetriebsformen. Großflächige Einzelhandelsbetriebe, d. h. Betriebe mit mehr als 700 m² Verkaufsfläche waren im Einzelhandel der DDR deutlich unterpräsentiert. Heute sind 61 % der Verkaufsfläche durch Großflächler geprägt. Damit liegt M-V leicht unter dem duchschnittlichen Großflächenanteil Westdeutschlands. Ca. 53 % der Großbetriebsformen des Einzelhandels haben eine Verkaufsfläche von mehr als m² (vgl. hierzu auch Broschüre Großflächiger Einzelhandel in Mecklenburg-Vorpommern, Einzelhandelsprojekte mit mehr als m² Verkaufsfläche ). Flächenmäßig dominieren großflächige Einzelhandelsbetriebsformen zwar. Mit 39% der Verkaufsfläche tragen kleinflächig strukturierte Anbieter jedoch erfreulicherweise nach wie vor entscheidend zur Belebung der Einzelhandelslandschaft in Mecklenburg-Vorpommern bei. 56 % der Einzelhandelsgroßflächen haben ihren Standort an der Peripherie und nur 12 % in den Innenstädten. Dabei sind jedoch zwei Aspekte zu beachten: Zum einen werden 50 % der peripheren Standortflächen durch zentrenunschädliche Bauund Möbelmärkte geprägt. Zum anderen sind unsere Innenstädte mit Ausnahme der Oberzentren und größeren Mittelzentren durch kleinteilige Parzellenstrukturen geprägt und somit für die Großbetriebe des Einzelhandels nur bedingt aufnahmefähig. Der Großflächenanteil nimmt mit zunehmender Zentralität zu. Während die Flächenstrukturen der Oberzentren zu 82 % durch großflächige Einzelhandelsbetriebe bestimmt werden, liegt der Anteil in den Mittelzentren mit 62 % noch 1 % über dem Landesdurchschnitt. In den Unterzentren beträgt der Anteil nur noch 41 %, wogegen die Einzelhandelsflächenstruktur in den Ländlichen Zentralen Orten zu 84 % durch kleinteilige Betriebsformen gekennzeichnet ist. Bei einer duchschnittlichen Großflächendichte von 0,89 m²/ EW in M-V liegen die Planungsregionen Westmecklenburg, Mittleres Mecklenburg/Rostock und Mecklenburgische Seenplatte mit 0,93 m²/ EW, 0,98 m²/ew und 0,99 m²/ew über dem Landesdurchschnitt, die Planungsregion Vorpommern mit 0,73 m²/ew deutlich darunter. Die Planungsregion Westmecklenburg ist durch einen Großflächenanteil von 62 %, die Planungsregionen Mittleres Mecklenburg/Rostock und Mecklenburgische Seenplatte sind von jeweils 69% gekennzeichnet. Die Planungsregion Vorpommern verfügt mit 50 % der Gesamtfläche über das geringste Angebot an großflächigen Einzelhandelsbetrieben. Zusammenfassung Die Struktur des Einzelhandels in Mecklenburg- Vorpommern hat sich in den vergangenen 10 Jahren grundlegend gewandelt. Ausdruck dieses Strukturwandels sind : eine Verfünffachung der Verkaufsfläche von 0,3 m²/ew 1990 auf heute 1,46 m²/ew neue moderne Betriebsformen wie SB-Warenhäuser, Verbrauchermärkte, flächenintensive Fachmärkte wie Bau- und Möbelmärkte, Einkaufszentren etc.

8 Entwicklung des Großflächenanteils (>700 m ² Verkaufsfläche) von 5 % 1990 auf heute ca. 61 % Entwicklung von peripheren Einzelhandelsstandorten von 2 % 1990 auf heute ca. 37 % - Konzentration von innenstadtrelevanten Sortimenten an integrierten Standorten (Innenstädte, Wohngebiete) und von nicht innenstadtrelevanten Sortimenten an peripheren Standorten. Durch die konsequente Anwendung landesplanerischer Steuerungsinstrumente konnte die Entwicklung des Einzelhandels an städtebaulich und raumplanerisch sinnvollen Standorten unterstützt werden. Ausdruck dieser Anwendungsstrategien sind: - Konzentration des großflächigen Einzelhandels auf zentrale Orte - Ausgewogene Standortentwicklung zwischen Innenstädten (34 %), Wohngebietslagen (29 %) und Peripherie (37 %) - Zunehmende Entwicklung von innerstädtischen Einzelhandelsstandorten, damit Stärkung der Innenstädte insgesamt - Gesunde Mischung von großflächigen (61 % der Verkaufsfläche) und kleinflächigen (39 % der Verkaufsfläche) Einzelhandelsstrukturen Herausgeber: Ministerium für Arbeit und Bau Mecklenburg-Vorpommern Schloßstraße 6-8, Schwerin Tel.: (0385)588-0 Fax.: (0385) http: // oeffentlichkeitsarbeit@am.mv-regierung.de Titelfotos: EHI Köln, ECE Schlossparkcenter Schwerin Schwerin im Februar 2001 Dieses Faltblatt wird im Rahmen der Öffentlichkeitsarbeit des Ministeriums für Arbeit und Bau Mecklenburg-Vorpommern herausgegeben. Es darf weder von Parteien noch von Kandidaten und Helfern während des Wahlkampfes zum Zwecke der Wahlwerbung verwendet werden. Dies gilt für alle Wahlen. Missbräuchlich ist insbesondere die Verteilung auf Wahlveranstaltungen, an Informationsständen der Parteien sowie das Einlegen, Ausdrucken oder Aufkleben parteipolitischer Informationen oder Werbemittel. Untersagt ist auch die Weitergabe an Dritte zur Verwendung bei der Wahlwerbung. Auch ohne zeitlichen Bezug zu einer bevorstehenden Wahl darf die vorliegende Druckschrift nicht so verwendet werden, dass dies als Parteinahme des Herausgebers zugunsten einzelner politischer Gruppen verstanden werden kann. Diese Beschränkungen gelten unabhängig vom Vertriebsweg, also unabhängig davon, auf welchem Wege und in welcher Anzahl diese Informationsschrift dem Empfänger zugegangen ist.