Zukunft Wohnen neue Bauherren neue Erfahrungen. Dr. Thomas Welter Baugemeinschaft Kollwitz22 GbR, Berlin Bundesarchitektenkammer e.v.

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Gerhardt Bauer
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1 Zukunft Wohnen neue Bauherren neue Erfahrungen Dr. Thomas Welter Baugemeinschaft Kollwitz22 GbR, Berlin Bundesarchitektenkammer e.v., Berlin

2 Inhalte I. Privater / beruflicher Hintergrund II. Charakteristika von Baugemeinschaften III. Eckpunkte einer erfolgreichen Baugemeinschaft IV. Berufspolitische Schlussfolgerungen

3 I. Privater Hintergrund Baugruppe Kollwitz22 GbR, Berlin

4 1. Grundstück + Findungsphase Frühjahr / Sommer 2005 I. Privater Hintergrund

5 1. Grundstück + Findungsphase Frühjahr / Sommer 2005 Gründung GbR 16. Dezember 2005 Dreiviertel Jahr zuerst unregelmäßige, danach regelmäßige, häufige Treffen I. Privater Hintergrund

6 2. Planungs- und Ausschreibungsphase bis Herbst 2006 I. Privater Hintergrund

7 2. Planungs- und Ausschreibungsphase bis Herbst 2006 Baubeginn: November Jahr wöchentliche Treffen I. Privater Hintergrund

3. Bauphase November 2006 bis Sommer 2008 1,5

8 3. Bauphase November 2006 bis Sommer ,5 Jahre monatliche Treffen I. Privater Hintergrund

9 3. Fertigstellung und Einzug Juli / August 2008 Gesamtprojekt 3,5 Jahre I. Privater Hintergrund

10 I. Beruflicher Hintergrund Bundesarchitektenkammer e.v., Berlin

11 I. Beruflicher Hintergrund

12 Zukunftsaufgaben des Berufsstandes Auftragslage verbessern Architekturbüros stärken Aus-, Fort- und Weiterbildung auf neue und praxisrelevante Anforderungen ausrichten I. Beruflicher Hintergrund

13 Zukunftsaufgaben des Berufsstandes Auftragslage verbessern (neue Tätigkeitsfelder) Architekturbüros stärken Aus-, Fort- und Weiterbildung auf neue und praxisrelevante Anforderungen ausrichten I. Beruflicher Hintergrund

14 II. Charakteristika von Baugemeinschaften

15 Vor- und Nachteile einer Baugemeinschaft Realisierung individueller Vorstellungen Entstehung sozialer Netzwerke/Nachbarschaft Höhere Qualität Kosteneinsparung Betriebskostenoptierung II. Charakteristika von Baugemeinschaften

16 Vor- und Nachteile einer Baugemeinschaft Realisierung individueller Vorstellungen Entstehung sozialer Netzwerke/Nachbarschaft Höhere Qualität Kosteneinsparung Betriebskostenoptierung Schwieriger Findungsprozess Höherer Organisationsund Zeitaufwand Eventuell frühzeitige Vorfinanzierung Gefahr des Scheiterns II. Charakteristika von Baugemeinschaften

17 Formen einer Baugemeinschaft Freie Baugemeinschaft Initiative durch Bauherren Architekten-Baugemeinschaft Initiative durch Architekt / Planungsteam / Generalplaner Betreute Baugemeinschaft Begleitung und Moderation durch einen Dritten (Projektsteuerer) Rechtsform: i.d.r GbR aber auch Genossenschaft, Verein, GmbH II. Charakteristika von Baugemeinschaften

18 Ablauf einer Baugemeinschaft 1. Interessengemeinschaft keine Rechtsbindung 2. Planungsgemeinschaft Gesellschaft bürgerlichen Rechts 3. Bauherrengemeinschaft Gesellschaft bürgerlichen Rechts 4. Eigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz II. Charakteristika von Baugemeinschaften

19 1. Interessengemeinschaft Wichtigste Aufgaben: Zusammenführung der ersten Bauwilligen Klärung der verschiedenen Vorstellungen Erstes Abklären der Möglichkeiten Bewerbung um ein Baugrundstück Werbung weiterer Interessenten an Wohnungen und eventuell Gewerbeeinheiten Gründung der Baugemeinschaft II. Charakteristika von Baugemeinschaften

20 2. Planungsgemeinschaft Wichtigste Aufgaben: Beauftragung von Architekt und Fachplanern Vollständige Gebäudeplanung inkl. Außenanlagen Vollständige Baubeschreibung Vollständige Kostenplanung Einteilung und Zuteilung der einzelnen Einheiten Individuelle Finanzierungsplanung der einzelnen Mitglieder und Finanzierungsbestätigung der Bank Werbung von Interessenten für noch freie Einheiten II. Charakteristika von Baugemeinschaften

21 3. Bauherrengemeinschaft Wichtigste Aufgaben: Kauf des Baugrundstücks durch die Bauherren nach Tausendstel (Notar) Teilungsvertrag zur Begründung von Wohnungsund Teileigentum (Notar) Anlage von Grundbuchblättern und Eintrag der Grundpfandrechte (Notar) Errichtung des Gebäudes Ständige Qualitäts- und Kostenkontrolle Festlegung vielfältiger, offener Einzelheiten II. Charakteristika von Baugemeinschaften

22 4. Eigentümergemeinschaft nach WEG Wichtigste Aufgaben: Gesetzlicher Rechtsrahmen für Wohneigentümergemeinschaften auf lange Zeit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen und Gewerbeeinheiten Verkauf, Beleihung und Vererbung der einzelnen Einheiten möglich II. Charakteristika von Baugemeinschaften

23 III. Eckpunkte einer erfolgreichen Baugemeinschaft

24 Organe der Baugemeinschaft Geschäftsführer Aufsichtsrat Gesellschafterversammlung Prinzip: Arbeiten in Gruppen Rechtliche Eckpunkte III. Eckpunkte einer erfolgreichen Baugemeinschaft

25 Rechtliche Eckpunkte Organe der Baugemeinschaft Geschäftsführer Aufsichtsrat Gesellschafterversammlung Prinzip: Arbeiten in Gruppen Wichtige Bestandteile des Gesellschaftervertrags: Baubeschreibung Bauplanung Kostenberechnung Flächenberechnung Gesellschaftsanteile/Einlagen Wohnungszuweisungen Geschäftsführervertrag Architektenvertrag III. Eckpunkte einer erfolgreichen Baugemeinschaft

26 Eckpunkte der Finanzierung Höhe der Grundeinlage Verbindlichkeit des Zahlungsplanes Gesellschafterdarlehn / Stundungsabreden Rolle der Sonderwünsche Zustimmungspflichtigkeit der Übertragung von Gesellschaftsanteilen und Abfindungsregelung III. Eckpunkte einer erfolgreichen Baugemeinschaft

27 Eckpunkte der Finanzierung Höhe der Grundeinlage Verbindlichkeit des Zahlungsplanes Gesellschafterdarlehn / Stundungsabreden Rolle der Sonderwünsche Zustimmungspflichtigkeit der Übertragung von Gesellschaftsanteilen und Abfindungsregelung Finanzierung über eine Bank - Haftung nur für die persönliche Darlehnssumme Abtretung des Darlehnsauszahlungsanspruchs an die Gesellschaft Grundsatz: Finanzierung von Mehrausgaben durch Kosteneinsparung III. Eckpunkte einer erfolgreichen Baugemeinschaft

28 Eckpunkte Geschäftsführer / Architekt Position Geschäftsführer / Architekten Klare Regelung der Außenvertretung Kündigung nur aus wichtigem Grund Zeichnungsbefugnis Regelung der Höhe und der Kosten der Haftpflichtversicherungen III. Eckpunkte einer erfolgreichen Baugemeinschaft

29 Eckpunkte Geschäftsführer / Architekt Position Geschäftsführer / Architekten Klare Regelung der Außenvertretung Kündigung nur aus wichtigem Grund Zeichnungsbefugnis Regelung der Höhe und der Kosten der Haftpflichtversicherungen Eckpunkte der Honorierung Angemessene Honorierung eventuell leistungsorientiert Definition der zu erbringenden Leistungen Festlegung des Ausmaßes der Einzelbetreuung Zusätzliche Honorierung für Planung / Bauüberwachung von Sonderwünschen einzelner Eigentümer III. Eckpunkte einer erfolgreichen Baugemeinschaft

30 Eckpunkte der Kommunikation Internet: öffentliche Informationen und Medienanfragen Extranet: Protokolle, Beschlussliste, Verträge, Pläne Buchhaltung / Rechnungsbücher: möglichst offene Einsichtnahme III. Eckpunkte einer erfolgreichen Baugemeinschaft

31 Eckpunkte der Kommunikation Internet: öffentliche Informationen und Medienanfragen Extranet: Protokolle, Beschlussliste, Verträge, Pläne Buchhaltung / Rechnungsbücher: möglichst offene Einsichtnahme Exkurs Zur sachlichen Information Keine Debatten per Keine Konflikte per Primat der Gesellschafterversammlung III. Eckpunkte einer erfolgreichen Baugemeinschaft

32 Ethos einer Baugemeinschaft Gemeinsames Bauen: Wir sind Bauherren und keine Käufer Bedeutung der Gemeinschaft Wir brauchen einander keiner könnte alleine Bauen Fairness Alle Beteiligten sind fair zu behandeln Grundsatz auskömmlicher Honorare / Verträge III. Eckpunkte einer erfolgreichen Baugemeinschaft

33 III. Berufspolitische Schlussfolgerungen

34 Knackpunkt Grundstückvergabe Kauf privater Grundstücke eher selten Anstreben einer Verkaufsoption Politische Forderung: Bevorzuge Grundstücksvergabe an Baugemeinschaften durch die öffentliche Hand (keine finanzielle Förderung) IV. Berufspolitische Schlussfolgerungen

35 Knackpunkt Information Einrichtung / Stärkung von neutralen Baugruppenportalen Baugruppennetzwerke Vermittlung von Kontakten Publikationen / Ausstellungen IV. Berufspolitische Schlussfolgerungen

36 Anforderungen einer Baugruppe an den Architekten / Architektin Potenzielle Aufgaben - Initiator - Berater - Moderator IV. Berufspolitische Schlussfolgerungen

37 Anforderungen einer Baugruppe an den Architekten / Architektin Guter Entwurf ist Selbstverständlichkeit IV. Berufspolitische Schlussfolgerungen

38 Anforderungen einer Baugruppe an den Architekten / Architektin Guter Entwurf ist Selbstverständlichkeit Fähigkeit zur Moderation Überzeugungsfähigkeit, Bauherrenausbildung Kostensicherheit Hohe Qualität / wenig Mängel Rechts- und Finanzierungssicherheit Terminsicherheit IV. Berufspolitische Schlussfolgerungen

39 Anforderungen einer Baugruppe an den Architekten / Architektin Systematischer Aufbau von Kompetenzen: ~ Moderation / Mediation ~ Rhetorik / Überzeugungskraft ~ Rechtliche Aspekte / Finanzierung Aufbau geeigneter Netzwerke ~ Fachplaner ~ Rechtsanwalt / Notar ~ Finanzierungsinstitution IV. Berufspolitische Schlussfolgerungen

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