Bauen in Baugemeinschaften

Transkript

1 Baugemeinschaft Horst, Esslingen 1

2 Definition und Begriff Warum? Organisation? Partner? Was ist notwendig?... Projektbeispiele Quartiersentwicklung 2

3 Baugemeinschaft Definition und Begriff Eine Baugemeinschaft ist eine Gruppe von Menschen, die zusammen ein Haus nach ihren eigenen Vorstellungen und Ideen eigenverantwortlich planen, bauen und bewohnen. 3

4 Definition und Begriff Baugemeinschaft, Baugruppe, Bauherrengemeinschaft werden synonym verwendet. 4

5 Definition und Begriff Wikipedia - Teil I (Stand 04/2015) Von einer Baugemeinschaft kann gesprochen werden, wenn folgende Eigenschaften erfüllt sind: 1. Die Entscheidungshoheit bei der Planung, beim Bauen und allen Verträgen liegt bei der Gemeinschaft. Man spricht deshalb auch vom partizipativen (demokratischen) Planen und Bauen. 2. Die Gemeinschaft ist üblicherweise als GbR gegründet. 3. Die Gemeinschaft trägt alle Bauherrenrisiken: Kosten, Termine und Qualitäten. 4. Alle Dienstleistungs-, Planungs-, und Bauverträge werden nur mit der gesamten Baugemeinschaft geschlossen. 5

6 Definition und Begriff Wikipedia - Teil II (Stand 04/2015) Von einer Baugemeinschaft kann gesprochen werden, wenn folgende Eigenschaften erfüllt sind: 5. Jedes Mitglied kauft im Rahmen der Gemeinschaft seinen Grundstücksanteil ohne Gebäude oder mit einem zu sanierenden Altbau. 6. Das gesamte Bauwerk wird im Auftrag der Baugemeinschaft ausgeschrieben und vergeben. 7. Alle Verträge, Pläne, Kosten und Protokolle sind den Mitgliedern frei zugänglich. 6

7 Definition und Begriff Gewerbliche Bauträger Ein Bauträger entwickelt und realisiert ein Gebäude mit dem Ziel, alle Einheiten kostendeckend zu verkaufen. 1. Baukosten werden zu Lasten von Unterhaltskosten reduziert. 2. Risikoreduzierung > Übliches wird realisiert. 3. Gestehungskosten zuzüglich Wagnis, Gewinn und Vertrieb. Die Hausgemeinschaft wird beliebig zusammengesetzt. 7

8 Baugemeinschaft Definition und Begriff Baugemeinschaften gemeinschaftlich bauen und wohnen Wohnprojekte (genossenschaftlich) gemeinschaftlich bauen gemeinschaftlich wohnen Grafik nach: Kröger, Sebastian; Otterbach, Friedhelm; Schönfeld, Annika; Widdess, Stefan (2005): Selbst gebaute Nachbarschaft, Universität Kassel. 8

9 Definition und Begriff Baugemeinschaften individuelles Eigentum (Wertzuwachs) Wohnungstausch in der Nutzungsphase schwierig langfristiger Erhalt der Projektidee ist fraglich dauerhafte Rechtsform, die den individuellen Besitz ermöglicht Mieter können nicht mitbestimmen Wohnprojekte gemeinschaftliches Eigentum Wohnungstausch in der Nutzungsphase einfacher langfristiger Erhalt der Projektidee ist ermöglicht dauerhafte Rechtsform, die den gemeinschaftlichen Besitz ermöglicht alle Bewohner können mitbestimmen 9

10 Definition und Begriff Rechtsformen und Eigenkapitalbedarf Der Eigenkapitalbedarf der verschiedenen Rechtsformen für die Realisierung eines Gebäude ist annährend gleich. 10

11 Warum? Planung individueller Grundrisse für Wohn- und Gewerbenutzung Ausstattung nach eigenen Wünschen u. Bedürfnissen Möglichkeit und Anrechnung von Eigenleistungen Mitentscheidung bei Gestaltungsthemen Integration attraktiver Gemeinschaftseinrichtungen wie z.b. Gästezimmer, Partyraum, Werkstatt, Sauna 11

12 Warum? kostentransparentes und kostensparendes Bauen; keine Wagnis- und Gewinnkosten an Dritte Weg um zu Wohneigentum zu kommen, auch mit geringem Eigenkapital Mitbauende lernen sich während des Planungs- und Bauprozesses kenn. So wachsen Nachbar- und Hausgemeinschaften bereits vor dem Einzug 12

13 Warum? Realisierung zukunftsweisender Hauskonzepte wie Nullenergiehaus, Generationenwohnen, Seniorenwohnen Hohe Identifikation der Eigentümer mit dem Gebäude und dem Ort Mitgestaltung gemeinschaftlicher Außenräume wie hauseigener Garten, Innenhof und Quartiersumgebung Baugemeinschaften haben sich vielfach bewährt und sind rechtlich klar geregelt 13

14 Organisation Interessengemeinschaft Lose Gemeinschaft, Mitgliedschaft unverbindlich sammelt Wünsche und erarbeitet Projektkonzeption Festlegung Zielrichtung der Gruppe, individuelle Wohnvorstellungen, ökologischer Standard, grober Kostenrahmen Werbung weiterer Interessenten 14

15 Organisation Planungsgemeinschaft Gründung meist nach Erhalt Grundstücksoption Gesellschaftsvertrag, Eintrittsgeld Beauftragung von Projektpartnern Entwurfs-, Genehmigungs- und meistens Einstieg in Ausführungsplanung und Festlegung einer Baubeschreibung Individuelle Finanzierungen der Mitglieder weitere Interessentenwerbung 15

16 Organisation Baugemeinschaft Gründung mit Grundstückskauf Beurkundung Teilungserklärung Fertigstellung der Ausführungsplanungen Beauftragung der Baufirmen zur Ausführung Bau des Gebäudes Verteilung Sonderwünsche und Abrechnung Eigenleistungen Auswahl und Beauftragung Hausverwaltung 16

17 Organisation Eigentümergemeinschaft nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gleicher Status wie beim Kauf vom Bauträger Wohnungsverkauf oder -vermietung individuell möglich Anteile und Besitzverhältnisse nach notariell beurkundeter Teilungserklärung 17

18 Organisation Entwicklung der GbR in die WEG Projektphase Projektentwicklung Planen Bauen Wohnen Interessentengemeinschaft Planungsgemeinschaft Baugemeinschaft Eigentümergemeinschaft Verträge innerhalb der Gemeinschaft --- Planungsgemeinschaftsvertrag Baugemeinschaftsvertrag Teilungserklärung (wie bei jeder Eigentumswohnung) Rechtsform Unverbindlicher Zusammenschluss Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (nach 705 ff. BGB) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (nach 705 ff. BGB) nach WEG Verträge mit Dritten --- Grundstücksoptionsvertrag Architekten- und Projektsteuerungsvertrag Verträge mit Fachingenieuren Grundstückskaufvertrag Bauverträge mit Handwerkern für die Unterhaltung der gemeinschaftlichen Bereiche und Einrichtungen (z.b. Wartungsverträge) 18

19 Organisation Rechtlicher Rahmen Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), da spontane Gründung und flexible Gestaltung möglich Gesamtschuldnerische Haftung im Außenverhältnis kann ausgeschlossen werden ein oder zwei Gesellschaftsverträge zur Festhaltung der Interessen der Gemeinschaft und Regelungen im Innenverhältnis Genossenschaftsmodelle möglich 19

20 Partner Aus: planen bauen leben, Hrsg. Architektenkammer Baden-Württemberg, Kammergruppe Tübingen, 2. Auflage; Tübingen

21 Was ist notwendig? Eine Baugemeinschaft braucht nur wenige Eckpunkte, um erfolgreich zu starten: Eine Idee und Menschen, die daraus ein gemeinsames Konzept formen. Ein geeignetes Grundstück mit einem aufgeschlossenen Eigentümer. Einen Architekten und einen Projektsteuerer, die planen, moderieren, koordinieren und offen und flexibel sind. 21

22 ????? 22

23 Baugemeinschaften was ist möglich? 23

24 Wohnangebote 24 Foto: Rolf Disch, Freiburg

25 Geschosswohnung Foto: Journalfoto, Reutlingen 25

26 Foto: Gerd Kuhn, Tübingen Geschosswohnung mit Garten Foto: Gerd Kuhn, Tübingen 26

27 Stadthaus Foto: Gerd Kuhn, Tübingen 27

28 Doppelhaus Foto: lpundh architekten, Kirchheim 28

29 Doppelhaus Foto: lpundh architekten, Kirchheim 29

30 Wohnen und Arbeiten Foto: Matthias Gütschow, Tübingen 30

31 Bewertungskriterien der Kostenverteilung 1. bindende Gewerbenutzung 2. Geschoss 3. Sondernutzungsrechte zusätzlich zu den Terrassenflächen, die nicht in die Wohnfläche eingeflossen sind (z.b. im Erdgeschoss Anteil an Freifläche) 4. Querlüftungsmöglichkeiten 5. Belichtung (Ausrichtung, Nähe zu Nachbarbaukörpern und Möglichkeiten Oberlichter zu realisieren) 31

32 Bewertungskriterien der Kostenverteilung 6. Aussicht 7. Beeinträchtigung z.b. durch Nähe zum öffentlichen Raum, Gemeinschaftsraum, Tiefgarageneinfahrt oder anderen störenden Dingen und Privatsphäre 8. Möglichkeit, die Wohnung barrierefrei zu erreichen bzw. Anzahl der Stufen, die zu überwinden sind, bis die Wohnung erreicht wird 9. Schnitt der Wohnung (es gibt immer wieder Wohnungen, die einen höherer Anteil an Flurfläche benötigen) 32

33 Gebäudetypen, Nutzungen und Projektgröße Nutzungen - Gewerbeflächen Gewerbeflächen sind grundsätzlich sehr viel schwerer zu vermarkten. Gründe hierfür sind: 1. Gewerbeflächen werden oft kurzfristiger gesucht. 2. Für Ladenflächen ist bereits eine funktionierende Umgebung notwendig. 3. Banken halten Gewerbeflächen für eine weniger sichere Investition. 4. Mieten können direkt als Ausgaben gelten gemacht werden, die Investition in eine Immobilie muss langfristig abgeschrieben werden. Foto: lpundh architekten, Kirchheim 33

34 Baugemeinschaft Mobile Idee: Kostengünstiges Gebäude mit verschiedenen Wohnungen Einheiten: 21 Wohnungen 3 Gewerbeeinheiten Wohn- und Gewerbefläche: m² Planungsgemeinschaft: Herbst 2003 Fertigstellung: Sommer

35 Baugemeinschaft Mobile Pragmatischer Ansatz zunächst ohne hohen Anspruch an das gemeinsame Wohnen Sehr individuelle Ausstattung Schnelle Planung und Realisierung Es entstand ein sehr gute, ungezwungen Hausgemeinschaft Bauherr: Projektsteuerung: Architektur: Baugemeinschaft Mobile GbR Michael Weiß, Tübingen Ruoff+Wied, Tübingen 35

36 Baugemeinschaft stadt raum Idee: Integration von Menschen mit Behinderung Einheiten: Wohn- und Gewerbefläche: m² 34 Wohnungen (davon 7 für Menschen mit Behinderung) 6 Gewerbeeinheiten Planungsgemeinschaft: Winter 2006/07 Fertigstellung: Frühjahr

37 Baugemeinschaft stadt raum Frau R. zog vom Heim in eine ambulant betreute Wohnung: Man kann leben wie man will und wie ein normaler Mensch. Ich wollte immer leben wie eine Nichtbehinderte und das habe ich nun geschafft. postpoint = Schnittstelle zum Quartier Es ist kein Sozialprojekt! Bauherr: Projektsteuerung: Architektur: Baugemeinschaft stadt.raum GbR w5, Tübingen Wied Architekten/Nassal+Wiehl, Tübingen 37

38 Baugemeinschaft Prisma Idee: Hoher gestalterischer Anspruch Einheiten: 11 Wohnungen 2 Gewerbeeinheiten Wohn- und Gewerbefläche: m² Planungsgemeinschaft: Herbst 2002 Fertigstellung: Frühjahr

39 Baugemeinschaft Prisma Die Architekten mit ihrem gestalterischen Anspruch waren bewusst gewählt (z.b. Sichtbeton und Balkone mit Glasboden) kostengünstige Realisierung und Energiestandard sind zweitrangig Es entstand ein sehr gute, ungezwungen Hausgemeinschaft Bauherr: Projektsteuerung: Architektur: Baugemeinschaft Prisma GbR Baugemeinschaft Prisma GbR, Tübingen Noenenalbus Architektur, Tübingen 39

40 Baugemeinschaft 45 + Idee: Gemeinsam Älter werden in Gemeinschaft frei aber nicht allein zu sein. Einheiten: 7 Wohnungen Wohnfläche: 575 m² Planungsgemeinschaft: November 2006 Fertigstellung: Herbst

41 Baugemeinschaft 45 + Sicherung Konzeption durch Zweckbestimmung der Wohnungen in die Teilungserklärung Einschränkungen hinsichtlich Verkauf oder Vermietung Finanzierung Gemeinschaftsraum und Appartement nur durch 6 der 7 Eigentümer Gemeinschaftliche Gartennutzung Bauherr: Projektsteuerung: Architektur: Baugemeinschaft 45+ GbR mbh Architekturbüro Gauggel, Tübingen Plathe-Schlierf-Sonnenmoser, Tübingen 41

42 Baugemeinschaft elementar Idee: Null-Energie-Haus Die Antwort auf unsere Energiefrage liegt acht Lichtminuten entfernt. Einheiten: 10 Wohnungen Wohnfläche: 850 m² Planungsgemeinschaft: November 2006 Fertigstellung: Frühjahr

43 Baugemeinschaft elementar Photovoltaik-Dach: 87 m² Photovoltaik-Fassade: 78 m² Photovoltaik-Leistung: 20,87 kwp Warmwasser-Kollektor: 54 m² Primärenergiebedarf: Primärenergieeinsparung: KWh/Jahr kwh/jahr Anerkennung beim Europäischen Solarpreis 2009 Bauherr: Projektsteuerung: Architektur: Baugemeinschaft elementar GbR mbh Architekturbüro Gauggel, Tübingen Plathe-Schlierf-Sonnenmoser, Tübingen 43

44 Foto: Matthias Gütschow, Tübingen 44

45 Vielfalt im Quartier Foto: Armin Scharf, Tübingen 45

46 kleinteilige Parzellierung Foto: Lothar Scheidig, Tübingen 46

47 lebendige Erdgeschosse Tübinger Südstadt Foto: Daniel Fuhrhop, Oldenburg 47

48 Gemeinsame Tiefgaragen und Innenhöfe gemeinschaftliche Innenhöfe Foto: Armin Scharf, Tübingen 48

49 Parkierung unter den Innenhöfen Foto: Gerd Kuhn, Tübingen 49

50 Parkierung unter den Innenhöfen Foto: Baisch + Fritz, Tübingen 50

51 Stadt als Aufenthaltsort Foto: lpundh architekten, Kirchheim 51

52 Kirchheim unter Teck: Steingauquartier 52

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54 Zeitplan Baufeld 2, 4, 5 und 7 54

55 Zeitplan Ausblick Termin Veranstaltung November 2017 Mai / Juni 2018 Juli 2018 Beginn Erschließungsarbeiten Abschluss Erschließungsarbeiten Fertigstellung Baustraße Juli 2018 Baubeginn des Baufeldes 1 Juli 2018 Baubeginn der Baufelder 2, 4, 5 und 7 Erste Jahreshälfte 2018 Erste Jahreshälfte 2019 Bis 2021 Vermarktung der Baufelder 3 und 6 Baubeginn der Baufelder 3 und 6 Fertigstellung der Außen- und Erschließungsanlagen (nach Abschluss der Bauvorhaben) 55

56 Baugemeinschaften was ist möglich?????? 50