Zimmer 111a. Nachfolgend möchten wir Ihnen nochmals die Standortmerkmale des Planungsbereiches aus der Sicht der Stadt Ingolstadt darlegen.

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1 Bitte beachten Sie bei Briefsendungen unsere neue Anschrift und Postleitzahl! Stadt Ingolstadt Ingolstadt Stadt Ingolstadt --- Regierung von Oberbayern Höhere Landesplanungsbehörde -z.hd. von Herrn Konzmann- Maximilianstraße München Ihr Schreiben vom/ihre Zeichen Bitte bei Antwort angeben Unsere Zeichen Ref.OB-61/23 Ach. Stadtplanungsamt Spitalstraße 3, Ingolstadt Sachbearbeiter/in Herr Achtner Telefon (0841) Telefax (0841) herbert.achtner@ingolstadt.de Zimmer 111a Datum Stellungnahme der Stadt Ingolstadt zum Antrag auf Durchführung eines Raumordnungsverfahren der Küblböck Projektentwicklungs- GmbH zur Errichtung eines Einrichtungshauses sowie eines Bau- und Gartenmarktes im Gewerbegebiet Weiherfeld Städtebauliche Standortbeurteilung Sehr geehrter Herr Konzmann, Nachfolgend möchten wir Ihnen nochmals die Standortmerkmale des Planungsbereiches aus der Sicht der Stadt Ingolstadt darlegen. Wie bekannt, möchte der Projektentwickler Dr. Küblböck am Standort Weiherfeld ein Möbelkaufhaus mit m² VKFincl m² Randsortimente, einen Baumarkt mit m² VKF incl m² Randsortimente und einen Gartenmarkt mit m² VKF incl m² Randsortimente ansiedeln. Verfahrensstand: --- Der Standort Weiherfeld ist bereits seit mit rechtskräftigem Bebauungsplan als Gewerbegebiet im Sinne des 8 BauNVO ausgewiesen. Im Hinblick auf die angestrebten Projekte ist ein Sondergebiet im Sinne des 11 Abs. 3 BauNVO mit der Zweckbestimmung für großflächigen Einzelhandel erforderlich. Die Stadt Ingolstadt unterstützt das Planungsvorhaben und hat mit Stadtratsbeschluss vom dokumentiert, dass sie im Rahmen eines Bauleitplanverfahrens die planungsrechtlichen Vorraussetzungen zur Realisierung klären und herstellen wird. Der Projektentwickler hat bereits im Vorfeld des Verfahrens die landesplanerische und städtebauliche Verträglichkeit untersuchen lassen. Die CIMA Stadtmarketing, Gesellschaft für gewerbliches und kommunales Marketing mbh geht in ihrer Verträglichkeitsbeurteilung vom 12. Dezember 2005 insgesamt davon aus, dass die Ansiedlung des Wohnkaufhauses und Baufachmarktes in der vorgesehenen Größenordnung am Standort Weiherfeld nicht zu einer unverträglichen Belastung der Innenstadt von Ingolstadt bzw. des Einzelhandels in den umliegenden Zentren des Verflechtungsbereiches führen wird. Hausanschrift Spitalstraße 3, Ingolstadt Sparkasse Ingolstadt BLZ Konto 927 Sprechzeiten Mo.-Fr Uhr, Mo.u.Di Uhr, Do Uhr Postbank München BLZ Konto Bürgertelefon (0841) Telefon Vermittlung (0841) Hinweis zur elektronischen Kommunikation:

2 - 2 Es liegt auch bereits eine Untersuchung über die verkehrlichen Auswirkungen der Projekte vor. Die Ingenieurgesellschaft gevas Humberg & Partner zeigt in Ihrer Zusammenfassung der Ergebnisse der Verkehrsuntersuchung vom März 2006 auf, dass die zu erwartenden Verkehrsmengen, z.t. mit entsprechenden verkehrslenkenden Maßnahmen, vom bestehenden Verkehrssystem aufgenommen werden können. Diese Anforderungen werden im Rahmen des Bauleitplanverfahrens weiter verifiziert und in die Abwägung eingestellt. Standortvoraussetzungen nach dem LEP: Auf Basis der Ziele des Landesentwicklungsprogramms LEP insbesondere von Ziel B II sollen Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte in der Regel nur in Unterzentren und zentralen Orten höherer Stufen sowie in Siedlungsschwerpunkten (geeignete zentrale Orte) ausgewiesen werden. Die Ausweisung soll in städtebaulich integrierter Lage mit einer den örtlichen Gegebenheiten entsprechenden Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr erfolgen. Darüber hinaus können in geeigneten Einzelfällen nach der Begründung zum LEP bei Vorliegen gewisser Vorraussetzungen hier insbesondere auch eines anteiligen fußläufigen Einzugsbereichs auch Ortsrandlagen als städtebaulich integrierter Standort in Betracht kommen. Ausnahmsweise können Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte, soweit in ihnen innenstadtrelevante Waren des sonstigen Bedarfs und nicht innenstadtrelevante Sortimente angeboten werden, auch in städtebaulichen Randlagen ausgewiesen werden. Damit das Raumordnungsverfahren und das Bauleitplanverfahren durchgeführt werden kann, war es notwendig, zunächst die Standortqualität nach den im LEP genannten Lagemerkmalen zu bestimmen. Aus der Sicht der Stadt Ingolstadt und aus der Sicht des Projektentwicklers weist der Standort Weiherfeld für die verfahrensgegenständlichen Projekte eine Lagegunst auf, die unter Berücksichtigung des Stadträumlichen Leitbildes der Stadt, der darauf aufbauenden städtebaulichen Gesamtkonzeption einer dezentralen Ansiedlung der Gewerbe- und Einzelhandelsschwerpunkte und der vorhandenen Verkehrsinfrastruktur einschließlich der ÖPNV Anbindung alle wesentlichen Merkmale einer städtebaulichen Randlage erfüllt. Die räumliche Nähe zum Ortsteil Zuchering ermöglicht grundsätzlich auch eine fußläufige Erreichbarkeit. Hierzu müsste allerdings ein entsprechender Ausbau von Gehwegen und Querungshilfen erst hergestellt werden. Bei der Beurteilung der Standortvoraussetzung im Sinne des Landesentwicklungsprogramms ist bei dem verfahrensgegenständlichen Projekt im Besonderen auch die Dimension der Baumasse, die notwendige Größe der Parkierungsanlage und der durch das Vorhaben erzeugte regionale und überregionale Quell- und Zielverkehr zu berücksichtigen. Standortmerkmale: Nach der Definition in der Handlungsanleitung sind Flächen in städtebaulichen Randlagen dadurch gekennzeichnet, dass sie durch Umfang und Gewicht einer bereits vorhandenen, dem Siedlungsbzw. Bebauungszusammenhang räumlich und funktional zuzuordnenden Bebauung geprägt sind. Sie müssen Bestandteil eines planerischen Gesamtkonzeptes mit besonderer Berücksichtigung der Aspekte Städtebau, Verkehr sowie Einzelhandel und Dienstleistungen, das Ausdruck einer nachhaltigen Entwicklung ist, sein.

3 - 3 Dabei ist die ausnahmsweise Ausweisung von Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte in städtebaulichen Randlagen nur möglich, wenn die Gemeinde den Nachweis des Fehlens geeigneter städtebaulich integrierter Standorte erbringt. Diese Standortvoraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Städtebauliches Gesamtkonzept Das Ansiedlungsvorhaben fügt sich sowohl unter Betrachtung des Makro Standortes Oberzentrum Ingolstadt als auch des Mikro Standortes Ortsteil Zuchering in das planerische Gesamtkonzept der Stadt Ingolstadt ein. Dezentrale Gewerbegebietsausweisung und Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten Das der vorbereitenden Bauleitplanung zugrundeliegende planerische Gesamtkonzept der Stadt Ingolstadt sieht die Ausweisung von gewerblichen Bauflächen an verkehrsgünstigen Standorten dezentral im gesamten Stadtgebiet vor. Vorrangiges Ziel bei der Standortfestlegung dieser einzelnen Gewerbeschwerpunkte war und ist die Schaffung von wohnortnahen Arbeitsplätzen, die Optimierung der Versorgungsstrukturen bei gleichzeitiger Entlastung der bestehenden Verkehrswege. Im Rahmen der Flächennutzungsplan Gesamtfortschreibung, die 1996 abgeschlossen wurde, hat die Stadt Ingolstadt dezentral im gesamten Stadtgebiet neue Flächen für großflächige Einzelhandelsbetriebe festgesetzt. Die Stadt Ingolstadt verfolgte dabei das Ziel, der seit den 70 iger Jahren entstandenen Konzentration der (teilweise) großflächigen Einzelhandelsbetriebe im Gewerbegebiet entlang der Manchinger- und Eriag-Straße entgegen zu wirken.

4 - 4 Die dezentrale Verteilung der Standorte für großflächige Einzelhandelsbetriebe ist in nachstehender Karte als stadträumliches Leitbild dokumentiert. Der Standort im Nordwesten der Stadt nördlich des AUDI Ringes (Westpark) wurde 1994/96 als Gegenpool zur bestehenden Einzelhandelsagglomeration an der Manchinger Straße / Eriag - Straße gewählt. Er sollte vorrangig zur Bedarfsdeckung der bereits umfangreich vorhandenen und noch vorgesehenen Wohnbauflächen in direkter Umgebung sowie des nordwestlichern Einzugsbereiches dienen. Heute ist die durch den Bebauungsplan planungsrechtlich gesicherte Flächenkapazität an diesem Standort durch den Westpark nahezu ausgeschöpft. Weitere Flächen stehen hier nicht zur Verfügung und sind nach dem vorweg genannten dezentralen Konzept der Gewerbeschwerpunkte für die Ansiedlung der verfahrensgegenständlichen Projekte auch nicht geeignet. Der dritte Standort für großflächigen Einzelhandel wurde im Nordosten der Stadt gewählt. Hier ist heute das FOC Ingolstadt Village angesiedelt. Durch die geplante Erweiterung des Fabrikverkaufszentrums sind die verfügbaren Flächenpotenziale weitgehend erschöpft. Eine weitere Ansiedlung an diesem Standort entspräche darüber hinaus ebenfalls nicht dem Planungskonzept der dezentralen Verteilung der großflächigen Einzelhandelseinrichtungen über das gesamte Stadtgebiet. Die Ansiedlung der verfahrensgegenständlicheneinzelhandelsgroßprojekte im Süden der Stadt trägt der bisherigen Entwicklung Rechnung und führt die dezentrale Verteilung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben über das gesamte Stadtgebiet konsequent fort.

5 - 5 Nachhaltige Entwicklung und Planungserfordernis: Wie bekannt, ist das Gewerbegebiet Weiherfeld seit dem Jahre 2000 rechtsverbindlich als Gewerbegebiet im Sinne des 8 BauNVO ausgewiesen und bereits erschlossen. Bis auf eine Tankstelle und die Viehmarkthalle konnte jedoch noch keine weitere Nutzung angesiedelt werden. Die nun anstehenden Planungsvorhaben entsprechen der Interessenlage der Stadt Ingolstadt. Sie erfordern eine Ausweisung eines Sondergebietes für großflächigen Einzelhandel. Das Interesse an der Ansiedlung der verfahrensgegenständlichen Projekte ist insbesondere auf den Umstand zurückzuführen, dass der Standort auch im Hinblick auf die besonderen marktspezifischen Gegebenheiten und die überörtlich angebundene Verkehrslage für die Investoren eine besondere Lagegunst aufweist. Die wirtschaftliche Interessenlage der Investoren stimmt somit mit den städtebaulichen und entwicklungspolitischen Zielen der Stadt überein. In Anbetracht dieser Übereinstimmung ist die Planrechtfertigung im Sinne des 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB.gegeben. Mit der Ausweisung des Sondergebietes kann eine nachhaltige Standortsicherung des Oberzentrums Ingolstadt mit positiven Synergieeffekten für die Region erwartet werden. Die sich im Verlaufe des Bauleitplanverfahrens und des Raumordnungsverfahrens ergebenden abwägungsrelevanten Gesichtspunkte sind in die Abwägung noch einzustellen. Verkehrsanbindung / öffentlicher Personennahverkehr: Der Standort ist über die B 16 an das Verkehrsnetz angebunden. Hinsichtlich der verkehrstechnischen Auswirkungen wird auf Zusammenfassung der Ergebnisse über die Verkehrsuntersuchung vom März 2006 hingewiesen. Zur Gewährleistung einer angemessenen Anbindung und Bedienung durch den ÖPNV für die Beschäftigten und Kunden des geplanten Vorhabens kann die bereits bestehende INVG Linie 11 von der Urnenfeldstraße aus bis in das Gewerbegebiet verlängert werden. Neben der ausgesprochen guten Anbindung des Standortes an das überörtliche Fernverkehrsnetz wäre er dann durch die Verlagerung der Endhaltestelle sehr gut an den ÖPNV angebunden. Die Linie 11 verbindet das nördliche und südliche Stadtgebiet von Ingolstadt und bildet eine zentrale Linie innerhalb des ÖPNV - Angebots. Am Zentralen Omnibusbahnhof, am Rathausplatz und am Brückenkopf erfolgt der Umstieg zwischen allen INVG Buslinien und darüber hinaus am Hauptbahnhof zu den Schienenverkehren der Deutschen Bahn AG.

6 -6 Erläuterungen des Projektentwicklers Um eine marktwirtschaftlich abgesicherte Positionierung der verfahrensgegenständlichen Projekte Möbelkaufhaus und Baumarkt zu belegen, hat der Projektentwickler ergänzend zur vorliegenden Verträglichkeitsuntersuchung der CIMA nachstehende Erläuterungen mitgeteilt: Wettbewerbssituation Möbel und Baumarktansiedelung Die Standortwahl ist vor allem auch Bestandteil eines planerischen Gesamtkonzeptes zur Entwicklung Ingolstadts als verbraucherfreundliche und attraktive Einkaufsstadt. Attraktives Einkaufen bedeutet eine Vielfalt an Branchen und Betriebstypen sowie eine Funktionsteilung zwischen einer erlebnisorientierten Innenstadt mit hoher Aufenthaltsqualität und einem Mix aus Handel, Gastronomie und Dienstleistung auf der einen Seite und auf der anderen Seite einer bedarfsorientierten, autowarenbezogenen Angebotsvielfalt in zentralen Lagen an den verkehrsgünstig gelegenen Standorten in den östlichen, westlichen, nördlichen und im Falle von Weiherfeld südlichen Stadtteilen Ingolstadts. Möbel Mit der Ansiedlung eines Wohnkaufhauses wird außerdem eine wichtige Betriebstypenlücke im Segment Möbel geschlossen. Die Betriebsform des Wohnkaufhauses mit mehr als m² Verkaufsfläche gehört zu den Gewinnern in einem sich zunehmend polarisierenden Möbelmarkt mit einer hohen Akzeptanz und Anziehungskraft beim Verbraucher. Die Kaufkraftabflüsse aus Ingolstadt nach Regensburg, Friedberg und München sind dementsprechend hoch.

7 Baumarkt Aber auch die Ansiedlung eines Baumarktes im Süden von Ingolstadt schließt eine geografische Lücke in diesem Segment, da es in den südlichen Stadtteilen kein solches Angebot gibt. Dadurch verringert sich auch der motorisierte Individualverkehr, da die Einwohner des südlichen Stadtgebietes nicht mehr durch das gesamte Stadtgebiet fahren müssen, um die Baumärkte im Norden und Osten der Stadt zu erreichen.

8 - 8 Bestandteil des Konzeptes zur Ansiedlung in Zuchering ist auch die Leitlinie einer nachhaltigen Entwicklung der Gemeinde (gilt sowohl für die Stadt als auch den Ortsteil Zuchering) durch einen sparsamen Flächenverbrauch, da bereits erschlossene, verfügbare und nicht vermarktbare Flächen genutzt werden. Hinzukommt, dass die beiden Vorhaben auch Arbeitsplätze, v.a. familienfreundliche Teilzeitarbeitsplätze schaffen. Beurteilung der integrierten Standortalternativen Unbeschadet der städtebaulichen Ziele im Sinne des stadträumlichen Leitbildes und planerischen Gesamtkonzeptes, die für eine Ansiedlung der verfahrensgegenständlichen Projekte im Süden des Stadtgebietes sprechen, wurden im Vorfeld die nach objektiven planungsrechtlichen und städtebaulichen Maßstäben in Frage kommenden integrierten Standorte untersucht. Es handelt sich hierbei nach Auswahl der maßgeblichen städtebaulichen Eignungskriterien um folgende zwei Standortalternativen: Standort 1: Gießereigelände Das ehemalige Gießereigelände befindet sich am östlichen Altstadtrand innerhalb des Glacis. Das Areal besitzt eine Gesamtfläche von rund m². Der Standort erscheint auf den ersten Blick aufgrund seiner Lage und der Gesamtgröße des Areals für die Ansiedlung eines Wohnmöbelhauses und eines Baumarkt- / Gartencenters geeignet. Bei näherer Betrachtung relativiert sich diese Eignung aber bereits durch die Vorwegbindungen infolge der Situierung der bestehenden denkmalgeschützten Gebäude (Gießereihalle/Kavalier Dallwigk) und der optionalen Erweiterungsfläche für die Fachhochschule und die hierdurch verbleibende zu geringe Restfläche.

9 - 9 Eine Realisierung des geplanten Projekts auf dem Gießereigelände ist auch mit den städtebaulichen Zielen der Stadt Ingolstadt nicht vereinbar, insbesondere aus folgenden Gründen: Die von der Stadt Ingolstadt geplante langfristige Entwicklung sieht an diesem Standort eine Erweiterung der Fachhochschule Ingolstadt sowie die Errichtung eines Kongresszentrums und Hotels vor. Der Kavalier Dallwigk soll nach Beschlusslage des Stadtrates als Museum mit entsprechendem städtebaulichem Umfeld genutzt werden. Der östliche an das Glacis angrenzende Bereich ist städtischen Wohnformen vorbehalten. Der zusätzliche inner- und überörtliche Verkehr würde die Verkehrsproblematik hinsichtlich der Erschließung über die Schlosslände sowie der Konrad Adenauer Brücke und Schillerbrücke mit einer bereits jetzt sehr hohen Verkehrsauslastung unzumutbar verschlechtern bzw. das Verkehrssystem völlig überlasten. Die erforderliche Funktionsfähigkeit der geplanten Projekte wäre durch die mangelhafte Anbindung an das Fernverkehrsnetz an diesem Standort nicht gewährleistet. Standort 2: Gewerbegebiet südliche Ringstraße Das Gewerbegebiet befindet sich am Kreuzungsbereich von Manchniger Straße und südlicher Ringstraße. Am Standort haben sich bereits die Nutzungen Erlebnisbad Donautherme-Wonnemar, die Saturn Arena und das Fahrradgeschäft Radhaus etabliert. Auf dem Areal stehen rund m² Nutzfläche zur Verfügung. Eine Realisierung des geplanten Projekts im Gewerbegebiet südliche Ringstraße scheitert bereits an der zu geringen Größe und ist überdies nicht mit den städtebaulichen Zielen der Stadt Ingolstadt und planungsrechtlichen Gesichtspunkten vereinbar:

10 - 10 Der zusätzliche inner- und überörtliche Verkehr würde die Verkehrsproblematik v.a. hinsichtlich der Manchinger- und Münchner Straße mit einer bereits jetzt sehr hohen Verkehrsauslastung unzumutbar verschlechtern. Die Immissionsbelastung für die umliegenden Wohngebiete wären nicht zu vertreten. Fazit zur städtebaulichen Randlage: In städtebaulich integrierter Lage gibt es in Ingolstadt nach Auswahl der objektiv maßgeblichen Eignungskriterien die beiden untersuchten unbebauten Grundstücksflächen, wobei das geplante Projekt an beiden Standorten aus den genannten Gründen nicht realisierbar ist. Darüber hinaus würde eine Ansiedlung der verfahrensgegenständlichen Projekte an diesen Standorten mit den städtebaulichen Zielen der Stadt Ingolstadt nicht im Einklang stehen. Nach der Handlungsanleitung sind in die Beurteilung ggfs. auch weitere Alternativstandorte mit einzubeziehen, wenn diese von den im Verfahren der landesplanerischen Überprüfung (ROV) anzuhörenden Stellen oder von der höheren Landesplanungsbehörde vorgeschlagen werden. Es sind jedoch keine weiteren Alternativstandorte vorhanden, die nach den erforderlichen Maßstäben in Betracht kommen. Hinzu kommt, dass die Ansiedlung der verfahrensgegenständlichen Projekte nach dem im Rahmen der kommunalen Planungshoheit der Stadt Ingolstadt begründeten dezentralen Ansiedlungskonzepte eine Ansiedlung an anderer Stelle nicht mit den Städtebaulichen Zielen der Stadt in Einklang stehen würde. Die Realisierung des Vorhabens in Zuchering Weiherfeld ist die konsequente Weiterführung des bisherigen planerischen Gesamtkonzeptes der Stadt Ingolstadt in Bezug auf Gewerbeflächenausweisung und der Festlegung von dezentralen Standorten für Einzelhandelgroßprojekte. Mit freundlichen Grüßen i. A. Achtner