REGIERUNG VON OBERBAYERN

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1 REGIERUNG VON OBERBAYERN IN-2-06 Konzmann Zimmer 4414 Telefon 2736 München, Landesplanerische Beurteilung für die Ansiedlung eines Wohnkaufhauses sowie eines Bau- und Gartenfachmarktes im Gewerbegebiet Weiherfeld, Stadt Ingolstadt A. Ergebnis der landesplanerischen Beurteilung Die geplanten Vorhaben entsprechen bei Berücksichtigung folgender Maßgaben den Erfordernissen der Raumordnung: 1. Die Verkaufsflächen des geplanten Wohnkaufhauses sind für das Möbel- Kernsortiment auf max m², für innenstadtrelevante Randsortimente auf max m² zu begrenzen. 2. Die Verkaufsflächen des geplanten Bau- und Gartenfachmarktes sind für das Baumarkt-Kernsortiment auf max m², für das Gartenmarkt-Kernsortiment auf max m² zu begrenzen. Die Verkaufsflächen für innenstadtrelevante Randsortimente sind auf max m² zu begrenzen. 3. Die Leistungsfähigkeit des Knotens B 13 /B 16 ist durch geeignete Maßnahmen zu verbessern. B. Gegenstand und Verlauf des Verfahrens I. Beschreibung des untersuchten Vorhabens Die Fa. Küblböck Projektentwicklung GmbH, Burglengenfeld beabsichtigt, innerhalb des Gewerbegebietes Weiherfeld der Stadt Ingolstadt ein Wohnkaufhaus sowie einen Bau- und Gartenfachmarkt zu errichten. Nach den Projektunterlagen sind für das Wohnkaufhaus insgesamt ca m² Verkaufsflächen vorgesehen, wovon ca m² auf innenstadtrelevante Sortimente (Glas/Porzellan/Keramik, Heimtextilien, Leuchten etc.) entfallen sollen. Der Bau- und Gartenfachmarkt ist mit insgesamt ca m² Verkaufsflächen geplant, wovon ca m² auf den Baumarkt (davon ca m² für innenstadtrelevante Sortimente) und ca m² auf den Gartenmarkt davon ca m² für innenstadtrelevante Sortimente) entfallen sollen. Eine detaillierte Aufschlüsselung der Verkaufsflächen der einzelnen Märkte war den beigefügten CIMA- Gutachten (Anlage 1) zu entnehmen.

2 - 2- Der Einzugsbereich des Wohnkaufhauses wird im o. g. Gutachten (S.7) mit rd Einwohnern, der Einzugsbereich des Bau- und Gartenmarktes mit rd Einwohnern angegeben. Der Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels der Stadt Ingolstadt, der für die Beurteilung der geplanten Verkaufsflächen für innenstadtrelevanten Sortimente maßgebend ist, umfasst nach den Daten der GfK Einwohner (Stand ). Der Projektstandort befindet sich südlich der Bundesstraße 16 innerhalb des Gewerbegebietes Weiherfeld in ca. 500 m Entfernung zu den Wohngebieten des Ortsteils Zuchering. Er ist über die B 16 an das Verkehrsnetz angebunden. Zur verkehrlichen Erschließung der geplanten Märkte wurde im Auftrag des Projektträgers ein Verkehrsgutachten (gevas humberg & partner, März 2006) erstellt (Anlage 3). Zur angemessenen Anbindung des Standortes an den öffentlichen Personennahverkehr soll die bereits besehende INVG- Buslinie 11 von der Urnenfeldstraße bis in das Gewerbegebiet verlängert werden (siehe Anlage 2). Weitere Einzelheiten konnten die Beteiligten der Projektbeschreibung sowie den beigefügten Anlagen entnehmen. Mit Schreiben vom hat die Fa. Küblböck der Regierung von Oberbayern mitgeteilt, dass sie ihren Antrag dahingehend ändert, wonach für das Baumarkt- Kernsortiment nunmehr m², für das Gartenmarkt-Kernsortiment m² sowie für die Randsortimente m² Verkaufsflächen (davon m ² innenstadtrelevante Sortimente) vorgesehen sind. II. Das angewandte Verfahren Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde hat auf Antrag des Projektträgers für die geplanten Vorhaben mit Schreiben vom ein Raumordnungsverfahren auf der Grundlage des Art. 21 Abs. 2 BayLplG und der Bekanntmachung zur Durchführung von Raumordnungsverfahren vom eingeleitet. Die Beteiligten wurden um schriftliche Stellungnahme zu den Vorhaben sowie um Mitteilung eventuell betroffener Planungen und Interessen bis zum 14. Juli 2006 gebeten. Die Stadt Ingolstadt wurde gebeten, ein Exemplar der Projektunterlagen mit dem Einleitungsschreiben möglichst auch während arbeitsfreier Zeiten öffentlich auszulegen, über diese Auslegung in der gemeindlichen Stellungnahme zu berichten und die Wünsche, Anregungen und Einwendungen von Bürgern der gemeindlichen Stellungnahme beizufügen. Im Laufe des Raumordnungsverfahrens hat das Staatliche Bauamt Ingolstadt mit Schreiben vom der Regierung von Oberbayern mitgeteilt, dass die Ergebnisse des vom Projektträgers vorgelegten Verkehrsgutachtens neu zu ermitteln sind und die Verkehrsentwicklung über das bisherige Untersuchungsgebiet hinaus darzustellen und nachzuweisen ist. Dies betrifft unter anderem die Verkehrszunahme auf der Immelmann Straße, der Staatsstraße 2044 (Kreuzung mit St 2049 in Karlskron) sowie die Kreuzungen B13 / B16 und B16 / BAB A9. Durch das vorgelegte Gutachten werde eine verträgliche Abwicklung der Neuverkehre hinsichtlich der Sicherheit und Leistungsfähigkeit der Straßen nicht belegt.

3 - 3- Am fand ein Abstimmungsgespräch des vom Projektträger beauftragten Verkehrsgutachters (Fa. gevas humberg & partner) mit dem Staatlichen Bauamt Ingolstadt sowie der Stadt Ingolstadt statt. Es wurde vereinbart, das Verkehrsgutachten gemäß den Vorgaben des Bauamts zu überarbeiten. Das Gutachten wurde im November 2006 dem Staatlichen Bauamt Ingolstadt zugeleitet. Die Stellungnahme des Bauamts ging am bei der Regierung ein. Der Planungsverband Region Ingolstadt hatte die Regierung gebeten, das Raumordnungsverfahren bis zur Klärung der o. g. Verkehrsprobleme sowie bis zur Vorlage eines regionalen Einzelhandelskonzeptes auszusetzen. Da die Erstellung dieses Konzeptes sowie die Umsetzung in konkrete regionalplanerische Ziele nicht absehbar sind, konnte die Regierung diesem Antrag nicht nachkommen. Das Landratsamt Neuburg-Schrobenhausen sowie die Stadt Neuburg a. d. Donau hatten im Verlauf des Verfahrens um eine Terminverlängerung zur Abgabe einer weiteren, vertiefenden Stellungnahme gebeten, um die Auswirkungen der geplanten Vorhaben auf die Mittelzentren Neuburg a. d. Donau und Schrobenhausen noch genauer darlegen zu können. Mit Schreiben vom bzw haben sich die Stadt Neuburg a. d. Donau sowie das Landratsamt Neuburg-Schrobenhausen gegenüber der höheren Landsplanungsbehörde nochmals geäußert. Der Projektträger wurde daraufhin von der Regierung am gebeten, zu den in den vorgenannten Schreiben aufgeworfenen Kritikpunkten nochmals Stellung zu nehmen. Dies erfolgte mit Äußerungen der CIMA vom sowie der BBE vom Mit Schreiben vom wurde die Stadt Ingolstadt von der Regierung gebeten, die aus städtebaulicher Sicht notwendigen Unterlagen zur Beurteilung des Projektstandortes im Gewerbegebiet Weiherfeld als städtebauliche Randlage (Übersichtsplan zur Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Ingolstadt, Rahmenplan zur Entwicklung des Standortes Ingolstadt/Manching) vorzulegen. Die Stadt Ingolstadt hat am die o.g. Unterlagen der Regierung zur weiteren Prüfung übermittelt. Im Auftrag des Projektträgers wurden der Regierung am Unterlagen der BBE zu höheren Verbrauchsausgaben für innenstadtrelevante Randsortimente im geplanten Wohnkaufhaus sowie zu den Flächenproduktivitäten des Möbel-Kernsortiments (abweichend von den Markt- und Strukturdaten der GMA) übermittelt. III. Beteiligte Am Verfahren wurden beteiligt: Stadt Ingolstadt, Markt Gaimersheim, Gemeinde Lenting, Gemeinde Karlskron, Markt Kösching, Gemeinde Großmehring, Markt Manching, Stadt Vohburg a. d. Donau, Gemeinde Münchsmünster, Gemeinde Ernsgaden, Markt Reichertshofen, Stadt Geisenfeld, Markt Wolnzach, Stadt Eichstätt, Stadt Neuburg a. d. Donau, Stadt Pfaffenhofen a. d. Ilm, Stadt Schrobenhausen, Landratsamt Pfaffenhofen a. d. Ilm, Landratsamt Neuburg- Schrobenhausen, Landratsamt Eichstätt, Planungsverband Region Ingolstadt, Industrieund Handelskammer für München und Oberbayern, Landesverband des Bayer. Einzelhandels e.v., Handwerkskammer für München und Oberbayern, Handelsverband BAG Bayern e. V., Deutscher Gewerbeverband Landesverband Bayern, Straßenbauamt Ingolstadt, Autobahndirektion Südbayern, Bund Naturschutz in Bayern e.v., Wehrbereichsverwaltung Süd.

4 - 4- IV. Öffentlichkeitsbeteiligung Im Rahmen der öffentlichen Auslegung der Projektunterlagen gingen keine Einwendungen ein. C. Begründung der landesplanerischen Beurteilung Zur Begründung der landesplanerischen Beurteilung werden die Raumordnungsgrundsätze gem. 2 Raumordnungsgesetz (ROG) und Art. 2 Bayer. Landesplanungsgesetz (BayLplG), die im Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) und im Regionalplan Ingolstadt (RP 10) festgelegten Grundsätze und Ziele der Raumordnung, u.a. das Ziel B II (Z) des LEP sowie die Gemeinsame Bekanntmachung der Bayer. Staatsministerien für Landesentwicklung und Umweltfragen, für Wirtschaft und Verkehr und des Inneren vom zur Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten in der Landes- und Bauleitplanung (GemBek Einzelhandel) herangezogen. I. Raumordnerische Bewertung des Vorhabens unter Einbeziehung der raumbedeutsamen Umweltauswirkungen Neben überfachlichen Belangen werden von dem Vorhaben Belange der gewerblichen wirtschaft und des Verkehrs berührt. 1. Raumbezogene überfachliche Belange Die Stadt Ingolstadt ist im LEP als Oberzentrum ausgewiesen. Gemäß LEP A II (Z) sollen Oberzentren als Schwerpunkte von überregionaler Bedeutung die Bevölkerung mit Gütern und Dienstleistungen des spezialisierten, höheren Bedarfs versorgen. Die geplante Ansiedlung eines Wohnkaufhauses sowie eines Bau- und Gartenfachmarktes kann auf Grund seines im CIMA gutachten dargelegten Einzugsbereich dazu beitragen, dass Oberzentrum Ingolstadt in seinem oberzentralen Versorgungsaufgaben für die gesamte Region bestärken. Die Vorhaben stehen somit in Übereinstimmung mit dem o.g. Ziel. 2. Raumbezogene fachliche Belange 2.1 Gewerbliche Wirtschaft / Handel Gem. LEP B II (Z) sollen Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte in der Regel nur in Unterzentren und Zentralen Orten höherer Stufen sowie in Siedlungsschwerpunkten (geeignete zentrale Orte) ausgewiesen werden. Die Ausweisung soll in städtebaulich integrierter Lage mit einer den örtlichen Gegebenheiten entsprechenden Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr erfolgen. Vom Erfordernis der städtebaulich integrierten Lage kann in städtebaulichen Randlagen bei Einzelhandelsgroßprojekten, die nicht dem Verkauf von Waren des kurzfristigen, täglichen Bedarfs dienen, ausnahmsweise abgesehen werden, wenn die Gemeinde den Nachweis des Fehlens geeigneter städtebaulich integrierter Standorte erbringt. Durch die Ausweisung von Flächen für die Errichtung und Erweiterung von Ein-

5 - 5- zelhandelsgroßprojekten soll die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich dieser Einrichtungen nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Einzelhandelsgroßprojekte dürfen, soweit in ihnen innenstadtrelevante Sortimente verkauft werden, bei a) Waren des kurzfristigen, täglichen Bedarfs höchsten 25 v. H. der sortimentsspezifischen Kaufkraft im Nahbereich, bei Siedlungsschwerpunkten ohne Nahbereich im Gemeindegebiet, b) Waren des sonstigen Bedarfs - für die ersten Einwohner höchstens 30 v. H. - für die übersteigenden Einwohner höchstens 15 v. H., in den O- berzentren München, Nürnberg, Augsburg und Würzburg höchstens 10 v. H. der sortimentsspezifischen Kaufkraft im jeweiligen Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels, - nicht innenstadtrelevante Sortimente verkauft werden, höchstens 25 v. H. der sortimentsspezifischen Kaufkraft im Einzugsbereich des jeweiligen Vorhabens abschöpfen. Gem. RP 10 B IV (Z) sollen die Ansiedlung und Erweiterung von Einzelhandelsgroßprojekten die Funktionsfähigkeit zentraler Orte nicht wesentlich beeinträchtigen. Gem. RP 10 B IV 3.3 (Z) sollen die Ansiedlungen und Erweiterungen in Lagen außerhalb von Orts- und Stadtteilzentren nicht zur Schwächung dieser Zentren führen Eignung des geplanten Standortes Nach dem o.g. Ziel des LEP soll die Ausweisung von Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte in städtebaulich integrierter Lage erfolgen. Ausnahmsweise können Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte, soweit in ihnen nicht innenstadtrelevante Sortimente angeboten werden, auch in städtebaulichen Randlagen ausgewiesen werden. Flächen in städtebaulichen Randlagen sind dadurch gekennzeichnet, dass sie durch Umfang und Gewicht einer bereits vorhandenen, dem Siedlungsbzw. Bebauungszusammenhang räumlich und funktional zuzuordnenden Bebauung geprägt sind. Sie müssen Bestandteil eines planerischen Gesamtkonzepts mit besonderer Berücksichtigung der Aspekte Städtebau, Verkehr sowie Einzelhandel und Dienstleistungen, das Ausdruck einer nachhaltigen Entwicklung ist, sein (siehe Begründung zum o.g. Ziel). Die Ausweisung von Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte in städtebaulichen Randlagen ist allerdings nur möglich, wenn die Gemeinde den Nachweis des Fehlens geeigneter städtebaulich integrierter Standorte erbringt. Der geplante Standort befindet sich südlich der Bundesstraße 16 innerhalb des Gewerbegebietes Weiherfeld in ca. 500 m Entfernung zu den Wohngebieten des Ortsteils Zuchering. Er wird aus fachlicher Sicht als städtebaulich nicht integriert

6 - 6- eingestuft. Die Stadt Ingolstadt hat in ihrer städtebaulichen Standortbewertung (Anlage 2 der Projektunterlagen) aus fachlicher Sicht den Nachweis erbracht, dass geeignete städtebaulich integrierte Standorte fehlen. Dabei wurden zwei integrierte Standorte (Gießereigelände, Gewerbegebiet "Südliche Ringstraße") geprüft und als nicht geeignet eingestuft (u.a. geringe Größe). Weitere in Betracht kommende oder sich aufdrängende Standorte waren nicht bekannt. Der Regierung liegen auch keine konkreten Informationen vor, dass zusätzliche Verkaufsflächen innerhalb des Westparks seitens der Stadt Ingolstadt geschaffen werden sollen. Das im Rahmen des Raumordnungsverfahrens von der Stadt Ingolstadt dargestellte planerische Gesamtkonzept als Voraussetzung der Bewertung des Standorts als städtebauliche Randlage erfüllte aus fachlicher Sicht zunächst nicht das Kriterium einer nachhaltigen Entwicklung. Der gemäß LEP- Begründung erforderliche bauliche Zusammenhang liegt überwiegend auf dem Gebiet der angrenzenden Marktgemeinde Manching. Zur Anerkennung des für die Randlage erforderlichen planerischen Gesamtkonzepts war daher ein Rahmenplan der Kommunen Ingolstadt und Manching zur Entwicklung des gesamten Standortes erforderlich. Des Weiteren war von Seiten der Stadt Ingolstadt ein Übersichtsplan mit Erläuterungen zur Einzelhandelsentwicklung vorzulegen, welcher die Berechnung des Bedarfs, Angaben zu bestehenden und nach bestehendem Baurecht möglichen Standorten, Angaben zu möglichen Flächenpotenzialen sowie Aussagen zu möglichen alternativen Standorten enthalten sollte. Die von der Stadt Ingolstadt am der Regierung vorgelegte und mit dem Markt Manching abgestimmte Rahmenplanung Zuchering- Weiherfeld belegt aus städtebaulicher Sicht einen bereits vorhandenen Siedlungs- und Bebauungszusammenhang für den geplanten Standort. Die Thesen und Aussagen zur Einzelnhandelssituation und deren Entwicklung in der Gesamtstadt (Teil I des städtebaulichen Einzelhandelsentwicklungskonzepts Ingolstadt, SEEK) erfüllen aus fachlicher Sicht ebenfalls die in der Begründung des LEP-Ziels B II genannten Kriterien für die Anerkennung des Standorts als städtebauliche Randlage Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr Nach dem o.g. Ziel des LEP soll jedes Einzelhandelsgroßprojekt über eine den örtlichen Gegebenheiten entsprechende Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr verfügen. Eine derartige Anbindung ist grundsätzlich gegeben, wenn sich in unmittelbarer Nähe des Vorhabens ein Haltepunkt von Verkehrsmitteln mit hinreichender Qualität und Kapazität und Anbindung an das bestehende ÖPNV-Netz befindet und letzteres in zumutbarer Zeit und in einer angemessenen Taktfrequenz erreichbar ist. Die Stadt Ingolstadt hat in den Projektunterlagen darauf hingewiesen, dass zur Gewährleistung einer angemessen Anbindung und Bedienung durch den ÖPNV für die Beschäftigten und Kunden der geplanten Vorhaben die bereits bestehende INVG- Linie 11 von der Urnenfeldstraße aus bis in das Gewerbegebiet verlängert werden könne. Die Linie 11 verbindet das nördliche und südliche Stadtgebiet von Ingolstadt und bilde eine zentrale Linie innerhalb des ÖPNV-Angebots. Für die Regierung ist die o.g. Verlängerung geeignet, eine angemessene ÖPNV- Anbindung des Standortes an die Innenstadt als auch an den Ingolstädter Hauptbahnhof herzustellen.

7 - 7- Im Hinblick auf eine bessere Erreichbarkeit des Standortes aus dem östlichen Umland mit dem ÖPNV sind die im o. g. Rahmenplan Ingolstadt/Manching dargestellten Maßnahmen (z. B. Einbindung in bestehende Buslinie) umzusetzen Orientierung am Einzugsbereich bzw. Verflechtungsbereich Nach dem o.g. Ziel des LEP ist für die nicht innenstadtrelevanten Sortimente der geplanten Vorhaben der Projekteinzugsbereich, für die innenstadtrelevanten Randsortimente der Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels der Stadt Ingolstadt heranzuziehen. Dieser umfasst nach den Gfk- Daten Einwohner (Stand: ) Wohnkaufhaus Nach den Projektunterlagen sind insgesamt m² Verkaufsflächen vorgesehen wovon m² auf Möbel-Kernsortimente sowie m² auf Randsortimente entfallen sollen. Nicht innenstadtrelevantes Kernsortiment Für das Wohnkaufhaus wird in dem vom Projektträger vorgelegten Gutachten der CIMA (Dezember 2005) ein Einzugsgebiet von rd Einwohnern angegeben, welches sich von Beilngries im Norden bis Freising im Süden erstreckt. Es wird von den umliegenden Oberzentren Nürnberg, Regensburg, München und Augsburg stark begrenzt. Aus landesplanerischer Sicht ist der Einzugsbereich plausibel abgegrenzt. Das sortimentsspezifische Kaufkraftpotential für das Möbel-Kernsortiment beträgt auf der Basis von Pro-Kopf-Ausgaben 275 im Jahr im o.g. Einzugsbereich rd. 169 Mio.. Für die Flächenproduktivität für das Möbel-Kernsortiment wurde im o.g. CIMA- Gutachten ein Wert von 930 /m² Verkaufsfläche zu Grunde gelegt. In den GMA-Markt- und Strukturdaten wird für Wohnkaufhäuser ein durchschnittlicher Umsatz pro m² Verkaufsfläche von bis angegeben. Die BBE Handelsberatung hat im Auftrag des Projektträgers eine Stellungnahme zu den Raumleistungen eines Wohnkaufhauses am Standort Ingolstadt- Weiherfeld (Februar 2007) vorgelegt. Darin wird u.a. auf das stark begrenzte Einzugsgebiet durch die o.g. umliegenden Oberzentren und die dadurch verschärfte Wettbewerbssituation, auf Überschneidungen mit dem Einzugsbereich des vom Projektträger des geplanten Wohnkaufhauses betriebenen Möbelhofs Parsberg (zwischen Nürnberg und Regensburg) sowie auf die Umsatzdegression (sinkende Flächenproduktivitäten bei größeren Verkaufsflächen) hingewiesen. Von Seiten der BBE wird aus den o.g. Gründen eine Flächenleistung von max /m² für realistisch gehalten. Aus landesplanerischer Sicht sind die vorgebrachten Argumente für eine geringere Flächenleistung als plausibel zu bewerten. Bei der Beurteilung des Kernsortiments wird daher der untere Wert der o.g. Bandbreite von /m² herangezogen. Auf dieser Basis ergibt sich für die Verkaufsfläche von m² ein Umsatz von rd. 49,5 Mio. und eine Abschöpfungsquote von 29,2 % des o.g. Kaufkraftpotenzials, womit die im LEP festgelegte Obergrenze von 25 % überschritten wird. Die Verkaufsfläche des Möbel-Kernsortiments ist daher auf max m² zu begrenzen.

8 - 8- Innenstadtrelevantes Randsortiment Für das innenstadtrelevante Randsortiment sind insgesamt m² Verkaufsfläche vorgesehen wovon m² auf Glas/Porzellan/Keramik, m² auf Heimtextilien, 800 m² auf Leuchten, 500 m² auf Babybedarf sowie 400 m² auf Blumen entfallen sollen. Nach Abstimmung mit der Stadt Ingolstadt (SEEK- Gruppe) sind nunmehr m² Verkaufsflächen vorgesehen (davon m² für Glas/ Porzellan/Keramik, m² für Heimtextilien, 800 m² für Leuchten, 300 m² für Babybedarf und 300 m² für Blumen). Für die Beurteilung dieser Sortimente ist der Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels der Stadt Ingolstadt mit Einwohnern maßgebend. Die vom Projektträger vorgelegte Verträglichkeitsbeurteilung (CIMA, Dezember 2005) grenzt als Einzugsgebiet für das Randsortiment nur einen kleineren Teil des Verflechtungsbereiches des innerstädtischen Einzelhandels der Stadt Ingolstadt ab, der u.a. die Stadt Neuburg a. d. Donau nicht umfasst. In der o.g. Untersuchung werden die geplanten m² Verkaufsflächen für Glas/Porzellan/Keramik und m² Verkaufsflächen für Heimtextilien als innenstadtverträglich bewertet, obwohl damit die Größenordnung der in der Innenstadt von Ingolstadt bestehenden Verkaufsflächen für Glas/Porzellan/Keramik (2.200 m²) sowie Heimtextilien (2.300 m²) nahezu erreicht werden. Zudem gibt es nach den Angaben in der o.g. Untersuchung (Tabelle 4) für den Sortimentsbereich Glas/Porzellan/Keramik und Geschenkartikel in Ingolstadt kein offenes, ungedecktes Umsatzpotenzial, für Heimtextilien ein offenen Potential von lediglich 1,6 Mio.. Die im Wohnkaufhaus geplanten Verkaufsflächen reichen bzw. überschreiten auch die in der Innenstadt von Neuburg bestehenden Flächen für Heimtextilien (1.800 m²) und Glas/Porzellan/Keramik/Geschenkartikel (rd m²). Im Rahmen des Anhörungsverfahrens wurden seitens des Landratsamtes Neuburg- Schrobenhausen sowie der Städte Neuburg a.d.donau und Schrobenhausen erhebliche Bedenken gegenüber den geplanten innenstadtrelevanten Sortimenten am Standort Weiherfeld geäußert. Insbesondere hat die Stadt Neuburg darauf hingewiesen, dass der Projektstandort Weiherfeld lediglich 18 km von Neuburg entfernt liege und von der Innenstadt Neuburgs in 18 Fahrminuten mit dem Pkw sehr gut über die B16 erreichbar sei. Daher werde ein erheblicher Kaufkraftabfluss aus Neuburg sowie seinem Verflechtungsbereich erwartet. Die Verkaufsflächen für Glas/Porzellan/Keramik in der Innenstadt werden seitens der Stadt Neuburg mit m² angegeben, was der Größenordnung der geplanten Verkaufsfläche Weiherfeld entspricht. Die Problematik der Verkaufsflächen für innenstadtrelevante Sortimente in der geplanten Größenordnung wird in diesem Zusammenhang von dem von der Stadt Ingolstadt vorgelegten Thesen und Aussagen zur Einzelhandelssituation und der Entwicklung in der Gesamtstadt (Teil I des städtebaulichen Einzelhandelsentwicklungskonzepts) belegt. Dort wird für das Sortiment Glas/Porzellan/Keramik kein Bedarf an weiteren Verkaufsflächen, für das Sortiment Wäsche/Bekleidung ein Bedarf von zusätzlichen m² Verkaufsfläche dargestellt. Nach den Handlungsempfehlungen und Erläuterungen für den Bereich Zuchering- Weiherfeld sollen neben Sportartikel, Schreib- und Spielwaren auch das Sortiment Babybedarf ausgeschlossen werden, da es in der Innenstadt bevorzugt angesiedelt werden soll. Nach Abstimmung mit der Stadt Ingolstadt soll die Verkaufsfläche für das innenstadtrelevante Randsortiment aber nur auf m² begrenzt werden, wovon m² auf Glas/Porzellan/Keramik, m² auf Heimtextilien, 800 m²

9 - 9- auf Leuchten, 300 m² für Babybedarf und 300 m² auf Blumen entfallen sollen. Aus landesplanerischer Sicht ist aus dem dargestellten Gründen die Innenstadtverträglichkeit vor allem der geplanten Verkaufsflächen für Glas/Porzellan/ Keramik und Heimtextilien nicht gegeben. Daneben sind negative Auswirkungen auf die Innenstadt von Neuburg a. d. Donau nicht auszuschließen, da sich die Stadt Neuburg im Gegensatz zu den Darstellungen im CIMA- Gutachten auf Grund der guten Anbindung über die B16 an den Standort Weiherfeld im unmittelbaren Einzugsbereich des geplanten Vorhabens befindet. Daher sind nicht unerhebliche Kaufkraftabflüsse aus Neuburg zu erwarten. Zwar wird in den nachgereichten Guten der CIMA bzw. der BBE darauf hingewiesen, dass durch das Fehlen eines Wohnkaufhauses in der Region Ingolstadt der Kaufkraftabfluss unter anderem aus Neuburg nur sein Ziel ändere und die Kaufkraft in der Region durch das geplante Vorhaben gebunden wird. Allerdings sind auf Grund der dargestellten Verkaufsflächenstruktur der zentrenrelevanten Sortimente vor allem in den Innenstädten von Ingolstadt und Neuburg a. d. Donau, der Attraktivität des Standortes Weiherfeld (in Kombination mit dem Bau- und Gartenmarkt) sowie der kürzeren Anfahrtszeit aus Ingolstadt bzw. Neuburg welche neben Kopplungskäufen auch gezielte Käufe von Randsortimenten begünstigt, negative Auswirkungen auf die Innenstädte von Ingolstadt und Neuburg nicht auszuschließen. Aus den dargestellten Gründen ist es erforderlich, die geplanten Verkaufsflächen für Glas/Porzellan/Keramik (2.050 m²) sowie Heimtextilien (1.700 m²) um mind. 50 % zu reduzieren und das Sortiment Babybedarf (500 m² Verkaufsfläche) entsprechend den Aussagen des städtebaulichen Einzelhandelsentwicklungskonzepts der Stadt Ingolstadt am Standort Weiherfeld auszuschließen. Die Verkaufsflächen des innenstadtrelevanten Randsortiments sind auf max m² zu begrenzen. Für die innenstadtrelevanten Randsortimente des geplanten Wohnkaufhauses sind in den Mark- und Strukturdaten der GMA Pro-Kopf-Ausgaben von 92 im Jahr ausgewiesen. In diesem Wert sind sämtliche innenstadtrelevanten Sortimente eines Wohnkaufhauses bzw. Möbelmarktes (Glas/Porzellan/Keramik, Heimtextilien, Leuchten, Bilder/Rahmen, Geschenkartikel) enthalten. Dem Auftrag des Projektträgers in der BBE- Stellungnahme vom Februar 2007 dargestellten zusätzlichen Pro-Kopf-Ausgaben für Leuchten, Babybedarf und Blumen können demnach nicht berücksichtigt werden. Auf der Basis der o.g. Pro-Kopf-Ausgabe von 92 pro Jahr errechnet sich im Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels der Stadt Ingolstadt ein sortimentsspezifisches Kaufkraftpotenzial von rd. 37 Mio.. Gemäß dem Ziel B II des LEP ergibt sich für das geplante Vorhaben ein noch zulässiger Umsatz für innenstadtrelevante Sortimente von rd. 6,9 Min.. Bei einer Flächenleistung von /m² (GMA-Durchschnittswert) würde das geplante Randsortiment von m² bei einem Umsatz von rd. 8,2 Mio. diese Obergrenze überschreiten. Bei der erforderlichen Reduzierung des Sortiments auf m² und einem Umsatz von rd. 4,5 Mio. wird der o.g. Höchstwert für den Umsatz eingehalten. Zusammenfassend ist festzustellen, dass das geplante Wohnkaufhaus nur bei einer Reduzierung der Verkaufsflächen sowohl für das Kern- als auch das Randsortiment den Erfordernissen der Raumordnung entspricht.

10 Bau- und Gartenfachmarkt Für den Bau- und Gartenfachmarkt waren zunächst insgesamt m² Verkaufsflächen vorgesehen, wovon m² auf den Baumarkt (davon m² für innenstadtrelevante Sortimente) und m² auf den Gartenmarkt (davon m² für innenstadtrelevante Sortimente) entfallen sollten. Nach der vom Projektträger vorgenommenen Änderung sind nunmehr bei einer Gesamtverkaufsfläche von m² für den Baumarkt m² (davon m² für innenstadtrelevante Randsortimente), für den Gartenmarkt m² Verkaufsflächen (davon 800 m² für innenstadtrelevante Sortimente) vorgesehen. Nicht innenstadtrelevante Kernsortimente Für den Bau- und Gartenmarkt wird in den vom Projektträger vorgelegten Gutachten der CIMA (Dezember 2005) ein Einzugsgebiet von rd Einwohnern angegeben, dass sich von Ingolstadt bis zur Stadt Schrobenhausen erstreckt. Es ist landesplanerischer Sicht als plausibel anzusehen. Das sortimentsspezifische Kaufkraftpotential für das Baumarkt-Kernsortiment beträgt auf der Basis vom Pro- Kopf- Ausgaben von 298 pro Jahr im o.g. Einzugsbereich rd. 53 Mio.. Für die Flächenproduktivität wird in den Markt- und Strukturdaten (GMA) für das Baumarkt-Kernsortiment ein Durchschnittswert von /m² angegeben. Das Sortiment Kfz-Zubehör ist Teil des Baumarkt- Kernsortimentes, so dass die 450 m² Verkaufsflächen für dieses Sortiment zu den geplanten m² Verkaufsflächen für das Kernsortiment hinzuzurechnen sind. Für insgesamt m² Verkaufsflächen errechnet sich ein Umsatz von rd. 14,3 Mio. und eine Abschöpfungsquote von rd. 27 % des o.g. Kaufkraftpotentials, die den dem im LEP festgelegten Höchstwert von 25 % überschreitet. Die Verkaufsflächen des Baumarkt-Kernsortiments sind daher auf max m² zu begrenzen. Das sortimentsspezifische Kaufkraftpotential für Gartenmarkt-Kernsortimente beträgt auf der Basis vom Pro- Kopf- Ausgaben von 59 pro Jahr im o.g. Einzugsbereich rd. 11,7 Mio.. Die Flächenproduktivität des Kernsortiments wird in den GMA-Daten mit durchschnittlich /m² angegeben. Das Sortiment (Garten-) Möbel mit einer Verkaufsfläche von 700 m² ist dem Kernsortiment von m² hinzuzurechnen. Für die Insgesamt m² geplanten Verkaufsflächen errechnet sich ein Umsatz von rd. 4,1 Mio. und eine Abschöpfungsquote von rd. 34,7 % des Kaufkraftpotentials, welche erheblich über dem im LEP festgelegten Höchstwert von 25 % liegt. die Verkaufsflächen des Gartenmarkt-Kernsortiments sind daher auf m² zu reduzieren. Innenstadtrelevante Randsortimente Nach der vom Projektträger vorgenommenen Änderung sind für den Bau- und Gartenmarkt nunmehr m² Verkaufsflächen für sogenannte Randsortimente geplant, wovon allerdings nur m² als innenstadtrelevante Sortimente zu bewerten sind. Wie bereits zuvor dargestellt sind die Verkaufsflächen für Kfz- Zubehör (450 m²) bzw. Möbel (700 m²) dem jeweiligen Bau- bzw. Gartenmarkt- Kernsortiment zuzurechnen. Für den Baumarkt sieht die mit der Stadt Ingolstadt abgestimmte Planung nunmehr m² Verkaufsflächen für innenstadtrelevante Sortimente vor, wovon

11 m² auf Elektroartikel, 100 m² auf Sportartikel, 100 m² auf Schreibwaren sowie 250 m² auf Fahrräder und -zubehör entfallen soll. Von der Stadt Ingolstadt wurden in den Thesen zum städtebaulichen Einzelhandelsentwicklungskonzept (SEEK) für den Standort Weiherfeld die Sortimente Sportartikel und Schreibwaren zum Schutz der Innenstadt ausgeschlossen. Aus landesplanerischer Sicht ist dieser Ausschluss im Hinblick auf die Entwicklung in der Innenstadt Ingolstadts nachvollziehbar. Die Verkaufsflächen für die innenstadtrelevanten Randsortimente sollten daher auf m² Verkaufsflächen (für Elektroartikel und Fahrräder bzw. -zubehör) zu begrenzen. Für das Gartencenter sind nunmehr 800 m² Verkaufsflächen für innenstadtrelevante Sortimente geplant, wovon 575 m² auf Zooartikel, 125 m² auf Glas/ Porzellan/Keramik und 100 m² für Spielwaren vorgesehen sind. Nach den Aussagen des SEEK der Stadt Ingolstadt sollen am Standort Weiherfeld auch Spielwaren ausgeschlossen werden. Die Verkaufsfläche für das innenstadtrelevante Randsortiment des Gartencenter ist daher auf 700 m² (Zooartikel, Glas/Porzellan/ Keramik) zu reduzieren. Für die Beurteilung der innenstadtrelevanten Sortimente ist der o.g Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels der Stadt Ingolstadt mit Einwohnern heranzuziehen. Auf der Basis von Pro- Kopf- Ausgaben 67 pro Jahr für Baumarkt-Sortimente sowie 56 pro Jahr für Gartenmarkt-Sortimente ergeben sich Kaufkraftpotentiale von rd. 27 Mio. bzw. rd. 18,5 Mio., wovon gemäß dem o.g. Ziel des LEP max. 5 Mio. bzw. 3,5 Mio. abgeschöpft werden können. Bei Flächenleistungen von /m² für Baumarkt-Randsortimente bzw /m² für Gartenmarkt-Randsortimente errechnen sich für die Verkaufsflächen innerhalb des Baumarktes von m² bzw. im Gartenmarkt von 700 m² Umsätze von rd. 2 Mio. bzw. 1,2 Mio., die jeweils unterhalb der o.g. Höchstwerte liegen. Zusammenfassend ist festzustellen, dass der geplante Bau- und Gartenmarkt nur bei einer Beschränkung der Verkaufsflächen für die Kernsortimente max m² für den Baumarkt, max m² für das Gartencenter sowie die innenstadtrelevanten Randsortimente auf max m² den Erfordernissen der Raumordnung entspricht Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit der zentralen Orte im Einzugsbereich der geplanten Vorhaben Im Anhörverfahren haben mehrere beteiligten Städte und Gemeinden die geplanten Vorhaben mit der Begründung abgelehnt, dass sie die vorhandenen Einzelhandelsstrukturen in den Stadt- bzw. Ortszentren und somit die verbrauchernahe Versorgung gefährden würden. Insbesondere die Städte Neuburg a. d. Donau und Schrobenhausen sowie das Landratsamt Neuburg- Schrobenhausen haben darauf hingewiesen, dass vor allem die Größenordnung der geplanten Verkaufsflächen für innenstadtrelevante Randsortimente im Wohnkaufhaus bzw. im Bauund Gartenmarkt (insgesamt rd m²) die bereits stattfindenden Kaufkraftabflüsse aus ihren Zentren in Richtung Ingolstadt verstärken und somit die Einzelhandelsstruktur ihrer Innenstädte gefährden würde. Dies wurde durch die Daten über die Verkaufsflächenstruktur in den Innenstädten von Neuburg und Schrobenhausen in Bezug auf die geplanten Verkaufsflächen am Standort Weiherfeld belegt.

12 - 12- Die Ausführungen in den vom Projektträger vorgelegten Gutachten sowie die nachgereichten Stellungnahmen zu den o.g. Aspekten sind aus landesplanerischer Sicht nicht in allen Punkten plausibel. So ist insbesondere die Stadt Neuburg a. d. Donau auf Grund ihrer sehr guten verkehrlichen Anbindung an den Standort Weiherfeld (18 Minuten Fahrzeit) in das Einzugsgebiet für das Randsortiment mit einzubeziehen. Wie bereits zuvor dargestellt (siehe Ausführungen unter 2.1.3) sind bei einzelnen innenstadtrelevanten Sortimenten auf Grund Ihrer geplanten Verkaufsfläche Gefährdungen der verbrauchernahen Versorgung sowie der Funktionsfähigkeit der o.g. Mittelzentren nicht auszuschließen. Aus landesplanerischer Sicht ist es daher gerechtfertigt, insbesondere die Verkaufsflächen für die innenstadtrelevanten Randsortimente des geplanten Wohnkaufhauses (hier speziell für Glas/Porzellan/Keramik und Heimtextilien) zu reduzieren und das Sortiment Babybedarf gänzlich auszuschließen. Darüber hinaus wurde im Laufe des Raumordnungsverfahrens vom Projektträger in Abstimmung mit der Stadt Ingolstadt das innenstadtrelevante Randsortiment des Bau- und Gartenmarktes bereits von m² auf m² Verkaufsflächen reduziert. Diese Fläche ist auf insgesamt m² zu begrenzen, nachdem die Stadt Ingolstadt nach den Aussagen des SEEK die Sortimente Sportartikel, Schreib- und Spielwaren (insgesamt 300 m² Verkaufsflächen) am Standort Weiherfeld ausschließen will. Durch die Reduzierung der Verkaufsflächen für innenstadtrelevante Randsortimente im Wohnkaufhaus sowie im Bau- und Gartenmarkt können negative Auswirkungen auf die Innenstädte von Ingolstadt sowie den benachbarten Mittelzentren zumindest begrenzt werden. 2.2 Verkehr Gem. LEP B VI 2.4 (Z) sollen großflächige Gewerbegebiete i.d. R. nur in geeigneten zentralen Orten mit guter überregionaler Verkehrsanbindung ausgewiesen werden. Gem. RP 10 B IV (Z) soll sich die Ausweisung von Flächen für den Einzelhandel u.a. an den Belastungsgrenzen der Verkehrsinfrastruktur orientieren. Bewertung Der Projektstandort befindet sich südlich der Bundesstraße 16 innerhalb des Gewerbegebiets Weiherfeld. Er ist über die B16 an das Verkehrsnetz angebunden. Im Auftrag des Projektträgers wurde ein Verkehrsgutachten (gevas humberg & partner, März 2006) erstellt. Von Seiten des Staatlichen Bauamtes Ingolstadt wurden zunächst erhebliche Bedenken hinsichtlich einer mit den vorgelegten Unterlagen dargestellten verträglichen Abwicklung des zusätzlichen Verkehrs erhoben und daher eine Überarbeitung des Verkehrsgutachtens in mehreren Punkten gefordert. Diese betrafen u.a. die Verkehrszunahme auf der Immelmann Straße (für Anbindung des Gewerbegebiets nicht geeignet), die Leistungsfähigkeitsnachweise der Kreuzung St2044 / St2049 in Karlskron, bauliche Maßnahmen an den Kreuzung B13 / B16 sowie B16 / BAB A9 sowie die Anbindung des Gewerbegebiets an die B16. Zur durch die geplanten Vorhaben ausgelösten Verkehrsproblematik im Bereich der Anschlussstelle Manching der A 9 und der Kreuzung B 13/ B 16 hat auch der Planungsverband Region Ingolstadt kritisch geäußert.

13 - 13- Nach mehreren Abstimmungsgesprächen des Verkehrsgutachters mit dem Staatlichen Bauamt Ingolstadt sowie der Stadt Ingolstadt wurde das Verkehrsgutachten überarbeitet und im Dezember 2006 der Regierung sowie den Fachbehörden zugeleitet. Seitens des Staatlichen Bauamtes Ingolstadt werden die Ergebnisse und Beurteilungen des Gutachtens weitgehend für nachvollziehbar und plausibel bewertet. Zwar wird festgestellt, dass die verkehrlichen Auswirkungen des Vorhabens gerade solche Verkehrsknotenpunkte zusätzlich belasten werden, die im Prognose-Nullfall auch schon jetzt kritisch belastet seien (Knotenpunkt B13 / B16, Kreuzung St2044 / St2049). Nachgewiesen wurde, dass diese Verkehrsentwicklungen durch nachträgliche Signalisierungen dieser Knotenpunkte kurzfristige beherrscht werden könnten. Am Verkehrsknoten B13 / B16 wird aus fachlicher Sicht eine bauliche Maßnahme mit Ergänzung zweier zusätzlicher Anschlussäste als längerfristige Lösung für erforderlich gehalten (siehe Maßgabe A.3). Zusammenfassend ist festzustellen, dass die geplanten Vorhaben bei Berücksichtigung der o. g. Maßgabe den Erfordernissen der Raumordnung bezüglich der Verkehrserschließung entsprechen. II. Raumordnerische Zusammenfassung Die Stadt Ingolstadt ist als im LEP ausgewiesenes Oberzentrum für die Ansiedlung der geplanten Märkte grundsätzlich geeignet. Die Ansiedlung eines Wohnkaufhauses - insbesondere mit den geplanten Verkaufsflächen für Möbel-Kernsortimente kann dazu beitragen, ein in der Region Ingolstadt bestehendes Versorgungsdefizit auszugleichen. Der Projektstandort innerhalb des Gewerbegebiets Weiherfeld befindet sich zwar nicht in einer integrierten Lage, sondern in einer städtebaulichen Randlage, da er aus fachlicher Sicht auf der Grundlage der von der Stadt Ingolstadt nachgereichten Unterlagen als Bestandteil eines planerischen Gesamtkonzepts mit besondere Berücksichtigung u.a. der Aspekte Städtebau sowie Einzelhandel bewertet wird. Der Nachweis, dass für die geplanten Vorhaben keine geeigneten städtebaulich integrierten Standorte vorhanden sind, wurde von der Stadt Ingolstadt erbracht. Die Anbindung der Vorhaben an den öffentlichen Personennahverkehr ist durch die geplante Verlängerung einer bestehenden Buslinie gegeben. Die Projekteinzugsbereiche für das geplante Wohnkaufhaus bzw. den Bau- und Gartenfachmarkt mit bzw Einwohnern sind aus landesplanerischer Sicht als plausibel anzusehen. Gemäß dem Ziel B II des LEP sind die Verkaufsflächen für das Möbel-Kernsortiment von m² auf m², für die Bau- und Gartenmarkt- Kernsortimente geringfügig von rd m² auf m² bzw. von m² auf m² zu reduzieren. Eine Gefährdung der Funktionsfähigkeit der zentralen Orte in den o.g. Einzugsbereichen ist bei der o.g. Begrenzung für die nicht innenstadtrelevanten Sortimente nicht zu befürchten. Bei den in den geplanten Vorhaben vorgesehenen innenstadtrelevanten Sortimenten sind auf Grund der Größenordnung der Verkaufsflächen negative Auswirkungen auf die Innenstädte von Ingolstadt als auch der benachbarten Mittelzentren (insbesondere Neuburg a. d. Donau und Schrobenhausen) nicht auszuschließen. Bei der landesplanerischen Beurteilung der noch raumverträglichen Größenordnung wurden neben den Markt- und Strukturdaten auch die ergänzenden Stellungnahmen der Städte Neuburg und Schrobenhausen, des Landratsamts Neuburg-Schrobenhausen, der BBE und CIMA sowie die Thesen und Aussagen des städtebaulichen Einzelhandelsent-

14 - 14- wicklungskonzepts der Stadt Ingolstadt, welche den Ausschluss einiger innerstadtrelevanten Sortimente am Standort Weiherfeld vorsieht, zu Grunde gelegt. Zum Schutz der innerstädtischen Strukturen ist für die Regierung eine deutliche Reduzierung der Verkaufsflächen für innenstadtrelevante Sortimente im geplanten Wohnkaufhaus von m² auf m² gerechtfertigt. Der verkehrlichen Anbindung der geplanten Märkte wird seitens der Fachbehörden grundsätzlich zugestimmt. Zusammenfassend ist festzustellen, dass die geplanten Vorhaben bei Berücksichtigung der unter A. genannten Maßgaben den Erfordernissen der Raumordnung entsprechen. D. Abschließende Hinweise 1. Gemäß der Anlage zu 3 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung ist u.a. für die Errichtung von Einkaufszentren und großflächigen Einzelhandelsbetrieben ab einer Geschossfläche von m², für die Bebauungspläne aufgestellt werden, im nachfolgenden Zulassungsverfahren eine Umweltverträglichkeitsprüfung gem. Nr der Anlage 1 zu 3 UVPG durchzuführen. 2. Diese landesplanerische Beurteilung greift den im Einzelfall vorgeschriebenen Verwaltungsverfahren (z.b. Planfeststellungsverfahren) nicht vor und ersetzt weder danach erforderliche öffentlich-rechtliche Gestattungen, noch die Bauleitplanung, noch privatrechtliche Zustimmungen und Vereinbarungen. Die nachfolgenden Verwaltungsentscheidungen unterliegen als raumbedeutsame Maßnahme der Mitteilungspflicht gemäß Art. 20 Abs. 1 BayLplG (Bekanntmachung des StMLU vom ; LUMBl S. 222 ber. 1977, S. 76). 3. Diese landesplanerische Beurteilung gilt nur so lange, wie sich ihre Grundlagen nicht wesentlich ändern. Die Entscheidung über die Frage der Änderung der Grundlagen trifft die höhere Landesplanungsbehörde. 4. Die Beteiligten (vgl. Abschn. B III) sowie das Bayer. Landesvermessungsamt und das Staatliche Vermessungsamt Ingolstadt erhalten einen Abdruck dieser landesplanerischen Beurteilung. 5. Die landesplanerische Beurteilung ist kostenfrei. 6. Die Stadt Ingolstadt wird gebeten, der Regierung von Oberbayern als höherer Landesplanungsbehörde den Genehmigungsbescheid für das Vorhaben zu übersenden. 7. Bodenfunde unterliegen der gesetzlichen Meldepflicht nach Art. 8 DSchG. Konzmann