P R O T O K O L L Nr.1/2010

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1 P R O T O K O L L Nr.1/2010 über die am Dienstag, dem 16. März 2010, stattgefundene Sitzung des Ausschusses für BAU-, RAUMPLANUNGS- UND UMWELTANGELEGENHEITEN Beginn: 18:00 Uhr Ende: 20:00 Uhr Anwesende: Herr GR. Martin Kerschbaumer als Vorsitzender Herr GR. Ing. Arno Kofler Herr GV. Alexander Reiter Herr GV. Hubert Weitgasser Herr GV.Dietmar Wernitznig ab 18:20 Uhr Herr GR.Alfred Moser Herr GV.Karl Revoul Herr GV.Bernd Hellmayr Herr GV. Dr. Roland Krenn (Mitglied mit beratender Stimme) Herr GV. Michael Sametreiter (Mitglied mit beratender Stimme) Herr Mag.Peter Hinterstoisser zu Pkt.4 der TO Herr Ing. Harald Ortner, Bauamtsleiter Schriftführer: VB. Elisabeth Zlöbl --ooooooo--

2 T A G E S O R D N U N G 1. Eröffnung und Begrüßung 2. Feststellung der Beschlussfähigkeit 3. Anträge zur Tagesordnung 4. Zweitwohnungsgebiete Information 5. Festlegung Planungsgebiet Bebauungsplan Dr.Johannes und Cornelia Klammer (Bereich Golfplatz) Gp. 750/7, 750/8 und 750/9, KG Badgastein behördlich Bausperre gemäß 21 ROG 2009 Beratung und Antragstellung an die Gemeindevertretung 6. Festlegung Planungsgebiet Bebauungsplan Mag.Herbert Kampfl (Bereich Remsacherstraße -Reitclub) Gp. 180/9, KG Remsach behördliche Bausperre gemäß 21 ROG 2009 Beratung und Antragstellung an die Gemeindevertretung 7. Allfälliges a) Bautätigkeiten der Gemeinde für Information b) Bewilligte Bauvorhaben - Information --ooooooo- Seite 2

3 S I T Z U N G S B E R I C H T 1. Eröffnung und Begrüßung Der Vorsitzende, Herr GR. Martin Kerschbaumer, eröffnet die Sitzung des Ausschusses für Bau-, Raumplanungs- und Umweltangelegenheiten, begrüßt die Anwesenden und stellt die ordnungsgemäße Einladung zur Sitzung fest. 2. Feststellung der Beschlussfähigkeit Die Beschlussfähigkeit ist gegeben 3. Anträge zur Tagesordnung Keine Anträge. 4. Zweitwohnungsgebiete Information Der Vorsitzende begrüßt zu diesem Tagesordnungspunkt den Amtsleiter, Herrn Mag.Peter Hinterstoisser, und ersucht um seine Ausführungen. Herr Mag.Hinterstoisser berichtet, dass bereits in einem Fraktionengespräch die Problematik der Zweitwohnsitznutzung angesprochen wurde und der diesbezügliche Grundsatzbeschluss in der letzten Sitzung des Finanzausschusses einstimmig an die Gemeindevertretung beantragt wurde. Er gibt sodann einen Überblick über die Grundlagen des Grundverkehrsgesetzes 2001 und des neuen Raumordnungsgesetzes 2009 (in Kraft seit ). Seite 3

4 Gemäß 31 Abs. 1 Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 (ROG 2009), LGBl. Nr. 30/2009, idgf, ist die Verwendung einer Wohnung als Zweitwohnung nur in (im Flächenwidmungsplan) ausgewiesenen Zweitwohnungsgebieten zulässig. Gemäß 31 Abs. 2 ROG 2009 liegt eine Verwendung als Zweitwohnung vor, wenn Wohnungen oder Wohnräume dem Aufenthalt während des Urlaubs, des Wochenendes oder sonstigen Freizeitzwecken dienen und diese Nutzung nicht im Rahmen des Tourismus (gewerbliche Beherbergung, Privatzimmervermietung udgl) erfolgt. Verfügungsrechte über Wohnungen, die über den typischen Beherbergungsvertrag hinausgehen, schließen die Annahme einer Nutzung im Zusammenhang mit dem Tourismus aus. Gemäß 31 Abs. 3 ROG 2009 fällt eine Verwendung als Zweitwohnung nicht unter das Verbot gemäß Abs. 1, wenn 1. die Wohnung durch Rechtserwerb von Todes wegen von Personen erworben worden ist, die zum Kreis der gesetzlichen Erben gehören, oder 2. die Wohnung bereits vor dem 1. März 1993 als Zweitwohnung benutzt worden ist. Die Gemeindevertretung kann die Nutzung als Zweitwohnung aus berücksichtigungswürdigen Gründen (zb wenn die Wohnung bisher dem Eigentümer zur Deckung des ganzjährigen Wohnbedarfs von sich oder seinen Angehörigen [Ehegatten, Eltern, Kinder, Stiefkinder, Enkelkinder, Wahl-, Pflege- oder Schwiegerkinder] diente oder familiären Vorsorge zur Deckung eines solchen Bedarfs dient) auf Antrag ausnahmsweise gestatten. Die Ausnahme ist auf höchstens zehn Jahre zu befristen und soweit erforderlich unter Bedingungen zu erteilen. Der Bescheid ist jedenfalls zu begründen. 31 Abs. 1 ROG 2009 bindet die Verwendung einer Wohnung als Zweitwohnung an die Widmung Zweitwohngebiet im Flächenwidmungsplan. Seit Inkrafttreten des neuen Raumordnungsgesetzes 2009 mit ist für die Gestattung der ausnahmsweisen Nutzung einer Wohnung als Zweitwohnung die Gemeindevertretung (und nicht mehr wie davor der Bürgermeister als Baubehörde I. Instanz) zuständig. Die ausnahmsweise Gestattung einer Zweitwohnungsnutzung außerhalb eines ausgewiesenen Zweitwohngebietes räumt ein persönliches Recht ein, das nur den derzeitigen Besitzer, der darum angesucht hat, nicht aber beispielsweise dessen Rechtsnachfolger, begünstigt. Die Entscheidung über die ausnahmsweise Gestattung einer Zweitwohnungsnutzung hängt daher in jedem Einzelfall von den jeweiligen Begründungen ab, die der Gesetzestext als berücksichtigungswürdige Gründe umschreibt. Das Raumordnungsgesetz 2009 gibt mit dem in 31 Abs. 3 genannten Beispiel sehr konkret die Richtung für berücksichtigungswürdige Gründe isd Gesetzes vor: - die Wohnung diente bisher dem Eigentümer zur Deckung des ganzjährigen Wohnbedarfs von sich oder seinen Angehörigen (Ehegatten, Eltern, Kinder, Stiefkinder, Enkelkinder, Wahl-, Pflege- oder Schwiegerkinder) oder - die Wohnung dient der familiären Vorsorge zur Deckung eines solchen Bedarfs. Die Erteilung der Ausnahme muss im Hinblick auf die vom Gesetzgeber geforderten Voraussetzungen nachvollziehbar sein, ein allfällig positiver Bescheid ist daher durch eine ausführliche Darstellung der Umstände, in denen die berücksichtigungswürdigen Gründe für eine Zweitwohnungsnutzung dargestellt werden, zu begründen. Die bescheidmäßge Ausnahme ist kraft gesetzlicher Anordnung jedenfalls auf die maximale Dauer von 10 Jahren - zu befristen. Seite 4

5 In letzter Zeit häufen sich jene Fälle, in denen Wohnungen und Kleinwohnhäuser an Personen verkauft werden, welche in weiterer Folge nicht ihren Hauptwohnsitz in den gekauften Wohnungen begründen. Der Grund dafür ist zum einen darin zu suchen, dass die beim Kauf eingeschalteten Vertragsverfasser (Notare, Rechtsanwälte) die nach dem Grundverkehrsgesetz 2001 geforderten Voraussetzungen für einen Eigentumserwerb prüfen und die erforderlichen Schritte (Einholung von Bestätigungen, Genehmigungen) einleiten. Beim Erwerb von Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen sind nach dem (Salzburger) Grundverkehrsgesetz 2001, LGBl. Nr. 9/2002, in der geltenden Fassung, EU-Ausländer Inländern grundsätzlich gleichgestellt. EU-Bürger können daher Grundstücke und Eigentumswohnungen grundsätzlich unter den gleichen Voraussetzungen wie Inländer erwerben. Die in diesem Zusammenhang wesentlichen Bestimmungen enthalten die 8 und 10 Salzburger Grundverkehrsgesetz. Die neben den für den Erwerb maßgeblichen Rechtsvorschriften (insbesondere des Grundverkehrsgesetzes) hinsichtlich der zulässigen Art der Nutzung von Wohnungen insbesondere die gesetzlichen Vorschriften des Salzburger Raumordnungsgesetzes 2009, LGBl Nr 30/2009, werden bei der Kaufabwicklung kaum beachtet. Diese Bestimmungen gelten gleichermaßen für Inländer und Ausländer. Zum anderen häufen sich auch jene Fälle, in denen verkaufswillige Eigentümer ihre Wohnungen und Kleinwohnhäusern an Käufer zur Nutzung als Zweitwohnung veräußern wollen. Begründet wird diese Verkaufsabsicht meist mit der Unveräußerbarkeit an Personen, welche einen Hauptwohnsitz begründen wollen. Die Unveräußerbarkeit wird häufig durch mehrmalige, erfolglose Immobilieninserate und durch erfolglose Einschaltung von Immobilienmakler nachgewiesen. Durch die Unveräußerbarkeit an Käufer zur Begründung eines Hauptwohnsitzes, den dadurch entstehenden Nachteil mehrmonatiger bzw. jahrelanger leer stehender Wohnungen und Häuser und der damit verbundenen Gefahr des Verfalls sowie der Möglichkeit der Veräußerung an Personen, welchen jedoch eine Nutzung zu Zweitwohnsitzzwecken beabsichtigen, wird das Vorliegen eines berücksichtigungswürdigen Grundes isd 31 Abs. 3 ROG 2009 nachzuweisen versucht. Abgesehen davon, dass auf Grund der gesetzlichen Bestimmungen des ROG 2009 eine allfällige Ausnahmebewilligung nur dem betreffenden Besitzer als persönliches Recht, also nicht einem verkaufswilligen Eigentümer im Vorhinein, und nicht unbefristet, sondern maximal auf die Dauer von 10 Jahren befristet, eingeräumt werden könnte, sollte im Hinblick auf die in 31 Abs. 3 Raumordnungsgesetz 2009 sehr konkret genannten Beispiele für berücksichtigungswürdige Gründe isd Gesetzes und der in letzter Zeit gehäuften Verkäufe von Wohnungen und Häusern, in welchen in weiterer Folge keine Hauptwohnsitznutzung erfolgte, die Erteilung von Ausnahmebewilligungen grundsätzlich restriktiv vorgenommen werden. Von Amts wegen wird von nun ab bereits bei Anforderung der Bescheinigungen durch Notare und Rechtsanwälte nach dem Grundverkehrsgesetz 2001 auf diese Bestimmungen hingewiesen und ersucht, die betroffenen Mandantschaften auf die gesetzlichen Bestimmungen hinzuweisen. Bei Vorlage der Grundbuchsbeschlüsse wird der betroffene Grundeigentümer von der Gemeinde ebenfalls auf die gesetzlichen Bestimmungen aufmerksam gemacht. Seite 5

6 Weiters wird sich die Gemeinde auch jene Rechtsgeschäfte, die seit 1. April 2009 abgewickelt wurden, konkret anschauen und wenn notwendig, entsprechende Verfahrensschritte einleiten. Über Anfrage hinsichtlich Appartementhotels erklärt der Amtsleiter die Bestimmungen des 31 (5) ROG Eine touristische Nutzung von Wohnungen ist außerhalb von ausgewiesenen Zweitwohnungsgebieten in Bauten mit mehr als 5 Wohnungen nicht zulässig. Für Wohnungen, die bei Inkrafttreten dieses Gesetzes bereits bestehen, aber nicht unter die Ausnahmebestimmungen fallen, hat der Bürgermeister die touristische Nutzung durch Bescheid zu bewilligen, wenn für die Errichtung der Wohnung keine Wohnbauförderungsmittel in Anspruch genommen worden sind und die Wohnung keine gute Eignung für Hauptwohnsitzzwecke aufweist oder in der Gemeinde keine Nachfrage besteht, die das Angebot an für Hauptwohnsitzzwecke geeigneten Wohnunge erheblich übersteigt. Die Unterscheidung zwischen Zweitwohnsitznutzung und touristischer Nutzung ist die typische Verweildauer, was natürlich in vielen Fällen problematisch zu beurteilen sein wird. Hinsichtlich der Appartementhäuser und Feriendörfer verweist er auf den 39 (2) ROG 2009, welcher aussagt, dass in den Bauland Kategorien Flächen für Feriendörfer und Appartementhäuser zur touristischen Nutzung gekennzeichnet werden. Diese Kennzeichnung ist ein Verfahren bei der Flächenwidmungsplanänderung und muss auch von der Gemeindevertretung beschlossen werden. Für diese Kennzeichnung müssen auch die konkreten Unterlagen vorgelegt werden und die Gemeindevertretung hat dann darüber zu befinden. Der Vorsitzende bedankt sich beim Amtsleiter für die Ausführungen. Herr Mag.Hinterstoisser gibt abschließend einen Bericht über das Gespräch mit den 3 Gemeinden und Herrn Ing. Müllner vom Reinhalteverband hinsichtlich der Problematik der getätigten Messungen und der Aufteilung der Betriebskosten auf die 3 Gemeinden. Es steht nunmehr völlig außer Streit, dass die Messungen im Bereich der Messstationen Bad Gastein und Bad Hofgastein in einem Messbereich liegen, der absolut untaugliche Messsergebnisse liefert. Es ist weiters außer Streit, dass die Aufteilung der Betriebskosten auf die 3 Gemeinden unrichtig ist. Es muss nunmehr für die Vergangenheit - die Unrichtigkeit der Messungen geht bis ins Jahr 2003 zurück - eine Lösung gefunden werden, da die Gemeinde Bad Gastein eindeutig zu viel bezahlt hat. Über die künftige Methode der Messungen sind vom Geschäftsführer des Reinhalteverbandes Lösungsvorschläge zu unterbreiten. Der Vorsitzende bedankt sich beim Amtsleiter für die diesbezüglichen Informationen. Seite 6

7 5. Festlegung Planungsgebiet Bebauungsplan Dr.Johannes und Cornelia Klammer (Bereich Golfplatz) Gp. 750/7, 750/8 und 750/9, KG Badgastein behördliche Bausperre gemäß 21 ROG 2009 Beratung und Antragstellung an die Gemeindevertertung Sachverhalt: Amtsbericht VB.Ing.Harald Ortner vom ALLGEMEIN: Behördliche Bausperre 21 Sbg. ROG 2009 (1) Die Gemeindevertretung kann durch Verordnung für genau zu bestimmende Gebiete eine Bausperre erlassen, wenn die Änderung des Räumlichen Entwicklungskonzepts, des Flächenwidmungsplans oder eines Bebauungsplans beabsichtigt ist und eine Bausperre notwendig ist, um die Durchführung der Planung nicht erheblich zu erschweren oder unmöglich zu machen. 2) Während der Geltung einer Bausperre ist die Erteilung von Bauplatzerklärungen und nach baurechtlichen Vorschriften des Landes erforderlichen Bewilligungen nur zulässig, wenn das Vorhaben der erkennbaren grundsätzlichen Planungsabsicht nicht entgegensteht. Bauliche Maßnahmen, für die zwar eine rechtskräftige Baubewilligung vorliegt, mit deren rechtmäßiger Ausführung aber im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Bausperre noch nicht begonnen worden ist, bedürfen zu ihrer Ausführung einer besonderen Bewilligung der Baubehörde, die unter derselben Voraussetzung zu erteilen ist (3) Eine Bausperre tritt außer Kraft: 1. mit Wirksamkeit der geänderten Planung für die davon erfassten Gebiete, 2. spätestens aber drei Jahre nach ihrem Inkrafttreten. Eine Bausperre ist jedenfalls außer Kraft zu setzen, wenn die Voraussetzungen für ihre Erlassung weggefallen sind. Für GP 750/8 KG Bad Gastein wurde bereits ein Bauantrag gestellt, dieser ist jedoch aufgrund von Berufungen nicht in Rechtskraft erwachsen und in weiterer Folge sind die Bauplatzerklärung bzw. die Baubewilligung erloschen. GP 750/9 KG Bad Gastein wurde im Flächenwidmungsplan als Sonderfläche ausgewiesen. Diese Sonderfläche ist für die Neuerrichtung eines Golfclub Hauses gedacht. Um eine geordnete Bebauung des gegenständlichen Bereiches sicherzustellen, wird ein Bebauungsplan der Grundstufe erstellt. Seite 7

8 BESCHREIBUNG DES PLANUNGSGEBIETES: Der Golfplatz Badbruck/Kötschachdorf grenzt im Norden an bebautes Gebiet. Dieses bebaute Gebiet wird im Osten von der Gasteiner Ache und im Norden und Westen von der Miesbichlstraße und der Zottlaustraße begrenzt. Laut Flächenwidmungsplan sind diese Flächen als Bauland EW erweitertes Wohngebiet und SF Sonderfläche Golfclubhaus ausgewiesen. Die GP 750/7, 750/8 und 750/9 KG Bad Gastein befinden sich am Südrand dieses, als Bauland ausgewiesenen Gebietes. Der Ortsplaner Hr. Arch. Lenglachner schlägt vor, die GP 750/7, 750/8 und 750/9 KG Bad Gastein als Planungsgebiet festzulegen. Gemäß 21 Sbg. ROG 2009 wird eine behördliche Bausperre für dieses Planungsgebiet erlassen. ANTRAG: Der Bau u. Raumordnungsausschuss möge zur Vorlage an die Gemeindevertretung beschließen, die GP 750/7, 750/8 und 750/9 KG Bad Gastein als Planungsgebiet für die Aufstellung eines Bebauungsplanes der Grundstufe festzulegen und eine Bausperre gemäß 21 Sbg. ROG 2009 für dieses Gebiet zu erlasen. Herr GR.Dr.Krenn ersucht, bei der Aufstellung des Bebauungsplanes die Vorschreibungen der Wildbach- und Lawinenverbauung sowohl bei den Bestandbauten als auch bei Neubauten entsprechend zu berücksichtigen. Abstimmung: einstimmiger Antrag Erledigung: VB.Ing.Harald Ortner 6. Festlegung Planungsgebiet Bebauungsplan Mag.Herbert Kampfl (Bereich Remsacherstraße Reitclub) Gp. 180/9, KG Remsach behördliche Bausperre gemäß 21 ROG 2009 Beratung und Antragstellung an die Gemeindevertretung Sachverhalt: Amtsbericht VB.Ing.Harald Ortner vom Seite 8

9 ALLGEMEIN: Behördliche Bausperre 21 Sbg. ROG 2009 (1) Die Gemeindevertretung kann durch Verordnung für genau zu bestimmende Gebiete eine Bausperre erlassen, wenn die Änderung des Räumlichen Entwicklungskonzepts, des Flächenwidmungsplans oder eines Bebauungsplans beabsichtigt ist und eine Bausperre notwendig ist, um die Durchführung der Planung nicht erheblich zu erschweren oder unmöglich zu machen. 2) Während der Geltung einer Bausperre ist die Erteilung von Bauplatzerklärungen und nach baurechtlichen Vorschriften des Landes erforderlichen Bewilligungen nur zulässig, wenn das Vorhaben der erkennbaren grundsätzlichen Planungsabsicht nicht entgegensteht. Bauliche Maßnahmen, für die zwar eine rechtskräftige Baubewilligung vorliegt, mit deren rechtmäßiger Ausführung aber im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Bausperre noch nicht begonnen worden ist, bedürfen zu ihrer Ausführung einer besonderen Bewilligung der Baubehörde, die unter derselben Voraussetzung zu erteilen ist (3) Eine Bausperre tritt außer Kraft: 1. mit Wirksamkeit der geänderten Planung für die davon erfassten Gebiete, 2. spätestens aber drei Jahre nach ihrem Inkrafttreten. Eine Bausperre ist jedenfalls außer Kraft zu setzen, wenn die Voraussetzungen für ihre Erlassung weggefallen sind. Für GP 180/9 KG Bad Gastein wurde ein Bauantrag gestellt. Dieser Bauantrag entspricht jedoch hinsichtlich der Gebäudehöhe und der Kubatur nicht den Vorstellungen der Gemeinde Bad Gastein. Die geplante Bebauung wäre deutlich höher als der nördlich davon gelegene Bestand. GP 180/9 KG Bad Gastein wurde im Flächenwidmungsplan als Bauland EW erweitertes Wohngebiet ausgewiesen. Um eine geordnete Bebauung des gegenständlichen Bereiches sicherzustellen, wird ein Bebauungsplan der Grundstufe erstellt. BESCHREIBUNG DES PLANUNGSGEBIETES: Die gegenständliche Liegenschaft befindet sich im Ortsteil Kötschachdorf grenzt im Norden an bebautes Gebiet. An der Ostseite führt die Remsacher Straße vorbei und im Westen befindet sich die Reithalle. Laut Flächenwidmungsplan ist diese Flächen teilweise als Bauland EW erweitertes Wohngebiet ausgewiesen, ein Teil liegt jedoch in der roten Gefahrenzone der WLV und daher in Grünland. Der Ortsplaner Hr. Arch. Lenglachner schlägt vor, die GP 180/9 KG Bad Gastein als Planungsgebiet festzulegen. Gemäß 21 Sbg. ROG 2009 wird eine behördliche Bausperre für dieses Planungsgebiet erlassen. Seite 9

10 ANTRAG: Der Bau u. Raumordnungsausschuss möge zur Vorlage an die Gemeindevertretung beschließen, die GP 180/9 KG Bad Gastein als Planungsgebiet für die Aufstellung eines Bebauungsplanes der Grundstufe festzulegen und eine Bausperre gemäß 21 Sbg. ROG 2009 für dieses Gebiet zu erlasen. Abstimmung: einstimmiger Antrag Erledigung: VB.Ing.Harald Ortner 7.Allfälliges a) Bautätigkeiten der Gemeinde für 2010 Information Herr Ing.Ortner gibt einen Überblick über die Bauvorhaben der Gemeinde im Jahr 2010 (siehe Beilage) 1. BA 12 Ortskanalisation 2. Sanierung Wasserfallbrücke 3. Austausch THW Pumpleitung 4. Brückenüberprüfungen 5. Quellpark-Reissacherquelle 6. Einbau UV Anlage 7. Projektierung BA 13 Über Anfrage von Herrn GR.Kofler erklärt der Vorsitzende, dass die Arbeiten im Quellpark (Brunnen, Fassade, Skulptur), nach Möglichkeit und in Absprache mit dem Bauhofleiter schon vor Beginn der Sommersaison abgewickelt werden können. Seite 10

11 b) Bewilligte Bauvorhaben Information Herr Ortner berichtet, dass über Wunsch des Bauausschusses künftig über bewilligte Bauvorhaben der Baubehörde erster Instanz seitens des Amtes informiert wird. Er bringt die Baubewilligung betreffend den Umbau des Hauses Tobias, Werner-Berg-Weg 5, zur Kenntnis. Nachdem keine weitere Wortmeldung erfolgt, bedankt sich der Vorsitzende bei den Anwesenden für die Mitarbeit und schließt die Sitzung. --oooooo-- Seite 11

12 Vorsitzender: GR. Martin Kerschbaumer Schriftführer: VB. Elisabeth Zlöbl.. Für die SPÖ-Fraktion: Für die ÖVP-Fraktion:.. Für die FPÖ-Fraktion: Für die ULB-Fraktion:.... Seite 12