für die Vergabe von Erbbaurechten an drei Grundstücksflächen

Transkript

1 Referat für Stadtplanung Seite 1 von 32 und Bauordnung Wohnen in München Stadtsanierung und Wohnungsbau PLAN-HAIII-11 PLAN-HA-III-11 1kkkk Ausschreibung der Landeshauptstadt München für die Vergabe von Erbbaurechten an drei Grundstücksflächen im 1. Realisierungsabschnitt Freiham Nord Bebauungsplan mit Grünordnung Nr östlich der Aubinger Allee Grundstück WA 2 West Grundstück WA 7 Nordost Grundstück WA 11 (1) Ost für den Bau von Mietwohnungen des Konzeptionellen Mietwohnungsbaus (KMB) für private Bauträger

2 Seite 2 von 32 Inhaltsverzeichnis. 1. Lage und Entwicklung des ersten Bauabschnittes Wohnen Infrastruktur Verkehrliche Erschließung Grundstücksdaten Baurecht und bauliche Nutzung der Grundstücksflächen Bodenarchäologie Bodenverunreinigung Artenschutz Grünordnung Beleuchtungskonzept Aushubkiese Baustellenkoordinator Markenrechte Freiham Vorgezogene Baumaßnahmen Erschließung der Grundstücksflächen Nachbarschaften innerhalb der Bauquartiere Gemeinsame Freiflächengestaltung/Kinderspielplätze Gestaltungsleitfaden, Beratungsgremium Dienstbarkeiten und Reallasten Ökologische und energetische Anforderungen Wärmeversorgung mit M-Fernwärme Vergabe der Grundstücke im Erbbaurecht Ausschreibungsverfahren Grundvoraussetzungen für die Vergabe Bindungen und Festlegungen für den Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB) Auswahlkriterien Wirtschaftliche Leistungsfähigkeit Bewerbung Weiterer Ablauf des Verfahrens Erbbaurechtsvertrag und Fristen Kontakt Anlagenverzeichnis Ende der Angebotsfrist: (siehe Ziffer 28 Bewerbung )

3 Seite 3 von Lage und Entwicklung des ersten Bauabschnittes Wohnen Im künftigen Siedlungsbereich Freiham Nord im Münchner Westen werden bis zum Jahr 2030 insgesamt ca Wohneinheiten errichtet. Es handelt sich um die größte Siedlungsmaßnahme in München in den letzten Jahrzehnten. Das künftige Baugebiet schließt nördlich an die S-Bahnlinie S 8 an. Südlich der S-Bahnlinie befindet sich das bereits größtenteils realisierte Gewerbegebiet Freiham mit einer Vielzahl an Fachmärkten und mittelständischen Betrieben. Östlich an das Neubaugebiet Freiham grenzt - getrennt durch eine in Nord-SüdRichtung verlaufende langgezogene Grünzone - die vorhandene Wohnbebauung von Neuaubing an. Westlich zur Autobahn A 99 hin wird in den nächsten Jahren ein großzügiger Landschaftspark entstehen (siehe Anlage 2 zu diesem Exposé). Für einen ersten Realisierungsabschnitt Freiham mit über Wohneinheiten hat der Stadtrat der Landeshauptstadt München 2015 den Bebauungsplan mit Grünordnung Nr als Satzung beschlossen (siehe Anlagen 3 und 4). Der zweite Realisierungsabschnitt wird sich später westlich an den 1. Abschnitt anschließen (siehe Anlage 2). Mit dem Siedlungsbereich Freiham wird ein urbanes neues Stadtviertel entstehen, dessen städtebauliche, konzeptionelle und technologische Ausrichtung den neuesten Entwicklungen entsprechen wird, die es auf dem Gebiet des modernen Städtebaus gibt. Am westlichen Münchner Stadtrand entsteht mit dem Projekt Freiham ein kompaktes und urbanes Wohngebiet mit relativ hohen Dichten und einem Zentrumsbereich, der weit über den Stadtteil Freiham hinaus Versorgungs- und Kommunikationsfunktionen übernehmen wird. Die Vermarktung der Wohnbauflächen konzentriert sich zunächst auf einen ersten Bauabschnitt mit den zwölf nördlichen von insgesamt 20 Bauquartieren des ersten Realisierungsabschnittes (siehe Anlage 2). Dieser erste Bauabschnitt verfügt über Baurecht für den Bau von annähernd Wohneinheiten. Innerhalb dieses ersten Bauabschnittes sind den städtischen Wohnungsbaugesellschaften als erste von insgesamt fünf Zielgruppen bereits erste Grundstücksflächen für die Realisierung mehrerer Wohnungsbauprojekte in einer Mischung von geförderten und freifinanzierten Wohnungen zugeteilt worden. Die Fertigstellung eines ersten Projektes ist für das erste Halbjahr 2019 vorgesehen. Die Vergabe der Grundstücksflächen für die weiteren vier Zielgruppen (Baugenossenschaften, Baugemeinschaften, Bauträger Konzeptioneller Mietwohnungsbau, Bauträger Eigentumswohnungsbau) erfolgt über sogenannte Konzeptausschreibungen. Mit dieser ersten Konzeptausschreibung werden die drei Grundstücksflächen für die Zielgruppe Bauträger Konzeptioneller Mietwohnungsbau (KMB) ausgeschrieben.

4 Seite 4 von Infrastruktur Von der Infrastruktur her wird in Freiham Nord alles vorhanden sein, was für die Versorgung der Bevölkerung in einem ersten Bauabschnitt mit annähernd Wohnungen erforderlich ist. So werden insgesamt acht Kindertagesstätten (Kitas) - verteilt über den Gesamtbereich - die Versorgung der Kinderbetreuung sicherstellen. Die schulische Versorgung übernehmen zwei Grundschulen im nördlichen Teil (Pretzfelder Straße) und im zentralen Teil des ersten Bauabschnittes. Beide Grundschulen werden zum Zeitpunkt der geplanten Fertigstellung eines ersten Wohnungsprojektes Ende 2018/Anfang 2019 in Betrieb sein. Die weiterführenden Schulen für den Stadtteil Freiham werden im sogenannten Bildungscampus an der Bodenseestraße errichtet (siehe Anlage 2). Westlich davon sind außerdem großzügige Sportanlagen für Schulzwecke und sonstige Sportveranstaltungen vorgesehen. Neben den Kitas werden im ersten Bauabschnitt - konzentriert an einem Standort - fünf weitere Gemeinbedarfseinrichtungen (Familienzentrum, Stadtteilbibliothek, Bildungslokal, Kulturelles Bürgerzentrum und ein Gesundheitszentrum) entstehen. Ab 2021 wird im Stadtteilzentrum nördlich der S-Bahnstation ein Lebensmittel-Einzelhandel eröffnen. Danach wird ein Nahversorgungsangebot im Quartierszentrum inmitten des ersten Bauabschnittes Freiham Nord (zwischen den Bauquartieren WA 7 und WA 10) entstehen. 3. Verkehrliche Erschließung Für das Baugebiet Freiham wurde eigens die neue S-Bahnstation Freiham an der S-Bahnlinie S 8 eröffnet. Die S-Bahnlinie teilt den Bereich Wohnen vom südlich der S-Bahn beginnenden Gewerbegebiet ab. Nördlich des neuen Stadtteils Freiham gibt es einen weiteren S-Bahnanschluss über die S-Bahnlinie S 4 mit der benachbart zum nördlichen Abschluss des ersten Bauabschnittes Freiham gelegenen S-Bahnstation Aubing. Neben diesen SBahnanschlüssen soll das Planungsgebiet auch über eine Trambahnlinie oder über eine UBahnlinie in Richtung Pasing erschlossen werden. Im Bereich des Individualverkehrs wird das Neubaugebiet Freiham künftig über die Bodenseestraße in östlicher Richtung mit dem westlichen Münchner Stadtgebiet verbunden. Der Anschluss an das überörtliche Straßennetz wird über drei Anschlussstellen an der A 99 West und an der A 96 erfolgen. Die in Nord-Süd-Richtung verlaufende Aubinger Allee erschließt den östlich gelegenen 1. Realisierungsabschnitt. Die 20 Bauquartiere des 1. Realisierungsabschnittes Freiham Nord werden von einem System untergeordneter Erschließungsstraßen ohne Durchgangsverkehr erschlossen. Die einzelnen Bauquartiere werden überwiegend von vier Seiten über öffentliche Verkehrsflächen erschlossen. Dadurch können für die als Teilflächen der Bauquartiere

5 Seite 5 von 32 gebildeten Grundstücksflächen überwiegend eigene, von den Nachbargrundstücken unabhängige Tiefgaragenbauwerke für die Wohnungsbauvorhaben gebaut werden. Die Tiefgaragenzufahrten liegen unmittelbar an den Erschließungsstraßen, so dass die inneren Freibereiche und Höfe komplett autofrei bleiben. Auch die ausgeschriebenen Grundstücksflächen (Teilflächen ganzer Bauquartiere) grenzen mit zwei oder drei Seiten an öffentliche Verkehrsflächen an. Die Straßen werden zum Zeitpunkt der Aufnahme der Bauarbeiten an den Wohnungsbauprojekten als Baustraßen (ohne Oberdecke und Gehsteige) hergestellt sein. Der Endausbau folgt später nach Fertigstellung der Wohnungsbauprojekte. Das Neubaugebiet ist durch das innere Wegenetz für Fußgänger und Radfahrer optimal erschlossen. Die Wohnwege sind über die einzelnen Baufelder hinaus vielfältig verknüpft und fördern dadurch die Kommunikation zwischen den Bewohnerinnen und Bewohnern.

6 Seite 6 von Grundstücksdaten Mit dieser Ausschreibung werden die Erbbaurechte an drei Grundstücksflächen für den Konzeptionellen Mietwohnungsbau durch private Bauträger ausgeschrieben. Es handelt sich im Einzelnen um die Erbbaurechte an folgenden Grundstücksflächen: a) eine noch zu vermessende Teilfläche des Bauquartiers WA 2, genannt Grundstücksfläche WA 2 West mit einer Geschossfläche von m², b) eine noch zu vermessende Teilfläche des Bauquartiers WA 7, genannt Grundstücksfläche WA 7 Nordost mit einer Geschossfläche von m², c) sowie um die noch zu vermessende Teilfläche des Bauquartiers WA 11 (1), genannt Grundstücksfläche WA 11(1) Ost mit einer Geschossfläche von m². Die Lage der drei Grundstückflächen innerhalb des ersten Bauabschnitts Freiham kann der Anlage 5 zu diesem Exposé entnommen werden. WA 2 West (schwarz umrandet) (Die Pläne sind zur Maßentnahme nicht geeignet!)

7 Seite 7 von 32 WA 7 Nordost (schwarz umrandet) (Die Pläne sind zur Maßentnahme nicht geeignet!)

8 Seite 8 von 32 WA 11 (1) Ost (schwarz umrandet) (Die Pläne sind zur Maßentnahme nicht geeignet!)

9 Seite 9 von Baurecht und bauliche Nutzung der Grundstücksflächen Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans mit Grünordnung Nr der Landeshauptstadt München Germeringer Weg, Freihamer Weg, Wiesentfelser Straße, AntonBöck-Straße, S-Bahnlinie München-Herrsching (siehe Anlagen 3 und 4: Planteil und Textteil), genannt Freiham-Nord. Die wesentlichen Bestimmungen des Bebauungsplans sind nachfolgend aufgeführt: Allgemeines Wohngebiet (WA) Die notwendigen Stellplätze sind in Tiefgaragen auf den Baugrundstücken nachzuweisen. Die Anordnung der Tiefgaragen kann in den Innenbereichen der Bauquartiere bedarfsgerecht erfolgen. Hierfür wurden lediglich zentrale Flächen innerhalb der Bauquartiere ausgewiesen, die nicht unterbaut werden dürfen. Diese nicht unterbaubaren Bereiche können zudem den Tiefgaragen-Planungskonzepten flächengleich angepasst werden, d.h. sie sind im Interesse einer optimalen Anordnung der Tiefgaragen variabel. Die Zu- und Ausfahrten sowie Notausgänge der Tiefgaragen sind in die Gebäude zu integrieren. Flachdach mit intensiver Begrünung im Umfang von 25 % der Dachflächen Die Zahl der Geschosse variiert bei den verschiedenen Bauräumen innerhalb der Grundstücksflächen von drei Geschossen bis zu acht Geschossen. Eine Überschreitung der festgesetzten zulässigen Geschossfläche um bis zu 5 % ist für Gemeinschaftsräume, Abstellräume für Fahrräder, Mobilitätshilfen und Kinderwagen und für Müllräume im Erdgeschoss zulässig. Diese Überschreitung wird unter der Voraussetzung, dass die entsprechenden Räumlichkeiten hergestellt und nachgewiesen werden, nicht auf den für das Grundstück zu zahlenden Erbbauzins angerechnet. Fahrradabstellplätze sind in ausreichender Anzahl (gemäß Fahrradabstellplatzsatzung) innerhalb der Bauräume oder in Tiefgaragen nachzuweisen. Die Freiflächen innerhalb des Grundstücksbereichs sind in Abstimmung mit dem/den Grundstücksnachbarn nach den Bestimmungen des Regelwerks Gebäude und Freiflächen herzustellen. Auf die detaillierten Bestimmungen des Bebauungsplans mit Grünordnung Nr sowie auf das Regelwerk Gebäude und Freiflächen wird verwiesen. Für die Grundstücksfläche WA 2 West gelten insbesondere folgende Festsetzungen zum Maß der Nutzung: Im Bebauungsplan mit Grünordnung Nr ist für die Bauräume der Grundstücksfläche WA 2 West eine Geschossfläche von m² ausgewiesen. Vor dem Hintergrund des großen Mangels an Wohnungen ist die Landeshauptstadt München bestrebt, die im Bebauungsplan vorgegebene bauliche Dichte in einem vertretbaren Umfang durch ein zusätzliches Geschoss an dafür städtebaulich geeigneten Stellen zu erhöhen (siehe Anlage 6 : Lageplan zusätzliche Geschosse). Bei der Grundstücksfläche WA 2 West ergibt sich dadurch eine mögliche zusätzliche Geschossfläche (Mehrgeschoss-

10 Seite 10 von 32 fläche) im Umfang von 498 m². Die Gesamtgeschossfläche des WA 2 West beläuft sich damit auf m². Für dieses zusätzliche Geschoss und damit für die Mehrgeschossfläche liegt ein von der Landeshauptstadt München ausgefertigter Antrag auf Vorbescheid vor, der von der Lokalbaukommission demnächst positiv entschieden wird. Bei der Grundstücksfläche WA 2 West ist als Grundvoraussetzung ein Gewerbeanteil von mindestens 10 % des Baurechtes nach Bebauungsplan zu realisieren. Der Gewerbeanteil beläuft sich damit auf mindestens 905 m² GF. Das Gesamtbaurecht des Grundstückes WA 2 West von m² GF ist damit im Umfang von m² GF für den Wohnungsbau und im Umfang von 905 m² GF für die gewerbliche Nutzung zu verwenden. Grundfläche (GR) m² nach 19 Abs. 2 BauGB. Vier Bauräume für eine aufgelockerte Blockrandbebauung mit drei bis sechs Geschossen. Die Bauräume sind so angeordnet, dass sie eine abgeschlossene innere Freifläche umschließen. Hinweis: die hier angegebenen Geschosse stellen auf die Planungssituation des Bebauungsplanes ab und sind wegen der zusätzlichen Geschosse insoweit überholt. Die tatsächlichen Geschosse sind aus der Anlage 6 ersichtlich. Das im Bebauungsplan für das WA 2 West ausgewiesene Baurecht (wie bei der Ermittlung des Gewerbeanteils nicht die Gesamtgeschossfläche) kann zusätzlich um bis zu 5 % für Gemeinschaftsräume, für Fahrrad-Abstellräume u.a. überschritten werden ( 7 Ziffer 4 des Satzungstextes). Hinweis: Werden die entsprechenden Einrichtungen realisiert und die Geschossfläche des Bebauungsplans entsprechend überschritten, so wird der auf diese Räume entfallende Geschossflächenanteil bei der Ermittlung des kapitalisierten Erbbauzinses nicht angerechnet. Diese Regelung wird im Erbbaurechtsvertrag vereinbart. Für die Grundstücksfläche WA 7 Nordost gelten insbesondere folgende Festsetzungen zum Maß der Nutzung: Im Bebauungsplan mit Grünordnung Nr ist für die Bauräume der Grundstücksfläche WA 7 Nordost eine Geschossfläche von m² ausgewiesen. Auch bei der Grundstücksfläche WA 7 Nordost wird die bauliche Dichte in einem vertretbaren Umfang durch ein zusätzliches Geschoss an dafür städtebaulich geeigneten Stellen erhöht (siehe Anlage 6 : Lageplan zusätzliche Geschosse). Bei der Grundstücksfläche WA 7 Nordost ergibt sich dadurch eine mögliche zusätzliche Geschossfläche (Mehrgeschossfläche) im Umfang von 960 m². Die Gesamtgeschossfläche des WA 7 Nordost beläuft sich damit auf m². Für dieses zusätzliche Geschoss und damit für die Mehrgeschossfläche liegt ein von der Landeshauptstadt München ausgefertigter Antrag auf Vorbescheid vor, der von der Lokalbaukommission demnächst positiv entschieden wird. Die Gesamtgeschossfläche von m² GF kann beim WA 7 Nordost komplett für den Wohnungsbau verwandt werden. Grundfläche (GR) m² nach 19 Abs. 2 BauGB. Ein großer Bauraum, unterteilt in drei Zonen mit unterschiedlichen Geschossen (drei bis sechs Geschosse). Die Gebäude können variabel angeordnet werden.

11 Seite 11 von 32 Hinweis: die hier angegebenen Geschosse stellen auf die Planungssituation des Bebauungsplanes ab und sind wegen der zusätzlichen Geschosse insoweit überholt. Die tatsächlichen Geschosse sind aus der Anlage 6 ersichtlich. Wie bereits dargestellt, kann das gesamte Baurecht des Grundstückes WA 7 Nordost von m² GF komplett für den Wohnungsbau verwandt werden. Ein Gewerbeanteil ist hier weder Grundvoraussetzung (Ziffer 24 dieses Exposés) noch Zuteilungskriterium. Ein baurechtlich aber möglicher Gewerbeanteil von 10 % wäre hier wie beim Grundstück WA 2 West nur auf der Grundlage der Geschossfläche laut Bebauungsplan zu ermitteln. Er würde damit 620 m² GF betragen bei einer verbleibenden Geschossfläche für Wohnen von m². Das im Bebauungsplan für das WA 7 Nordost ausgewiesene Baurecht kann zusätzlich um bis zu 5 % für Gemeinschaftsräume, für Fahrrad-Abstellräume u.a. überschritten werden ( 7 Ziffer 4 des Satzungstextes). Hinweis: Werden die entsprechenden Einrichtungen realisiert und die Geschossfläche des Bebauungsplans entsprechend überschritten, so wird der auf diese Räume entfallende Geschossflächenanteil bei der Ermittlung des kapitalisierten Erbbauzinses nicht angerechnet. Diese Regelung wird im Erbbaurechtsvertrag vereinbart. Für die Grundstücksfläche WA 11 (1) Ost gelten insbesondere folgende Festsetzungen zum Maß der Nutzung: Im Bebauungsplan mit Grünordnung Nr ist für die Bauräume der Grundstücksfläche WA 11 (1) Ost eine Geschossfläche von m² ausgewiesen. Aus dem gleichen bereits beim Grundstücks WA 2 West vorgetragenen Grund wird auch beim WA 11 (1) Ost die bauliche Dichte in einem vertretbaren Umfang durch ein zusätzliches Geschoss an dafür städtebaulich geeigneten Stellen erhöht (siehe Anlage 6 : Lageplan zusätzliche Geschosse). Bei der Grundstücksfläche WA 11 (1) Ost ergibt sich dadurch eine mögliche zusätzliche Geschossfläche (Mehrgeschossfläche) im Umfang von m². Die Gesamtgeschossfläche des WA 11 (1) Ost beläuft sich damit auf m². Für dieses zusätzliche Geschoss und damit für die Mehrgeschossfläche liegt ein von der Landeshauptstadt München ausgefertigter Antrag auf Vorbescheid vor, der von der Lokalbaukommission demnächst positiv entschieden wird. Die Gesamtgeschossfläche von m² GF kann beim WA 11 (1) Ost komplett für den Wohnungsbau verwandt werden. Grundfläche (GR) m² nach 19 Abs. 2 BauGB. Vier Einzelbauräume für eine drei bis sechsgeschossige Bebauung. Hinweis: die hier angegebenen Geschosse stellen auf die Planungssituation des Bebauungsplanes ab und sind wegen der zusätzlichen Geschosse insoweit überholt. Die tatsächlichen Geschosse sind aus der Anlage 6 ersichtlich. Wie bereits dargestellt, kann das gesamte Baurecht des Grundstückes WA 11 (1) Ost von m² GF komplett für den Wohnungsbau verwandt werden. Ein Gewerbeanteil ist hier weder Grundvoraussetzung (Ziffer 24 dieses Exposés) noch Zuteilungskriterium. Ein baurechtlich aber möglicher Gewerbeanteil von 10 % wäre hier wie beim Grundstück WA 2 West nur auf der Grundlage der Geschossfläche laut Bebauungsplan zu ermitteln.

12 Seite 12 von 32 Er würde damit 990 m² GF betragen bei einer verbleibenden Geschossfläche für Wohnen von m². Das im Bebauungsplan für das WA 11 (1) Ost ausgewiesene Baurecht kann zusätzlich um bis zu 5 % für Gemeinschaftsräume, für Fahrrad-Abstellräume u.a. überschritten werden ( 7 Ziffer 4 des Satzungstextes). Hinweis: Werden die entsprechenden Einrichtungen realisiert und die Geschossfläche des Bebauungsplans entsprechend überschritten, so wird der auf diese Räume entfallende Geschossflächenanteil bei der Ermittlung des kapitalisierten Erbbauzinses nicht angerechnet. Diese Regelung wird im Erbbaurechtsvertrag vereinbart. Im Übrigen wird auf den vollständigen Satzungstext des Bebauungsplans mit Grünordnung Nr (siehe Anlage 4) verwiesen. Beachten Sie bitte die wichtigen Hinweise zur Planung in der Ziffer 26 dieses Exposés (Auswahlkriterien). 6. Bodenarchäologie Die gesamte Grundstückfläche aller drei Grundstücksflächen ist vom Erbbauberechtigten bodenarchäologisch zu untersuchen. Im Wesentlichen handelt es hierbei um die Abtragung der obersten Bodenschichten. Dem künftigen Erbbaurechtsnehmer wird deshalb zur Auflage gemacht, sämtliche Bodeneingriffe durch archäologische Fachfirmen zu begleiten. Der Erbbaurechtsnehmer verpflichtet sich im Weiteren, das Eigentum an Bodendenkmälern i.s.v. Art. 1 Abs.4 BayDSchG, das er gemäß 984 BGB erwirbt, unentgeltlich an die Stadt zu übertragen. Näheres hierzu kann dem Entwurf des Erbbaurechtsvertrages (siehe Anlage 7, Seite 40) entnommen werden. Um den Baubeginn der Wohnungen nicht zu verzögern, können die Maßnahmen zur Bodenarchäologie bereits vor Abschluss des Erbbaurechtsvertrages nach einer vorzeitigen Besitzeinweisung (zuständig hierfür ist das Kommunalreferat der Landeshauptstadt München) als Vorwegmaßnahme getrennt von den eigentlichen Baumaßnahmen durchgeführt werden. 7. Bodenverunreinigung Die Flächen wurden bisher als landwirtschaftliche Nutzflächen bewirtschaftet. Informationen über mögliche Bodenverunreinigungen, insbesondere ein Eintrag im städtischen Altlastenflächenverdachtskataster, liegen nicht vor.

13 Seite 13 von Artenschutz Bei den im Planungsgebiet nachgewiesenen Arten, wie der Zauneidechse und der Feldlerche, handelt es sich um besonders bzw. streng geschützte Arten. Für die Feldlerche und die Zauneidechse greifen daher die Verbotstatbestände des 44 Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) in Verbindung mit den Ausnahmen gemäß 45 BNatSchG. Die artenschutzrechtliche Ausnahme vom Verbot der Tötung bzw. der Störung und der Beschädigung oder Zerstörung der Fortpflanzungs- und Ruhestätten in Bezug auf die Zauneidechse und die Feldlerche im Rahmen des Bebauungsplans mit Grünordnung Nr wurde mit Bescheid der Regierung von Oberbayern vom unter Auflagen erteilt. Des Weiteren wurde ergänzend eine artenschutzrechtliche Ausnahme im Hinblick auf Verbotstatbestände in Bezug auf den Flussregenpfeifer bei der Regierung von Oberbayern beantragt. Die Auflagen aus den artenschutzrechtlichen Bescheiden vom und (Änderungsbescheid zum Bescheid vom ) werden vertraglich an den künftigen Erbbaurechtsnehmer weitergegeben, insbesondere ist eine ökologische Bauleitung auch bereits bei bauvorbereitenden Maßnahmen einzuschalten. Siehe hierzu Anlage 7 Entwurf Erbbaurechtsvertrag (Abschnitt VII, 19) in Verbindung mit Anlage Grünordnung Es sind nur Flachdächer und flachgeneigte Dächer bis maximal 15 Grad Dachneigung zulässig. Des Weiteren sind im Bebauungsplan mit Grünordnung Regelungen getroffen, die vertraglich fixiert werden, u.a. wird darauf verwiesen, dass mindestens 5 Nisthilfen für Gebäudebrüter je m² Grundstücksfläche vorzusehen sind und Vorkehrungen bei der Gestaltung von Fensterfassaden gegen ein erhöhtes Vogelschlagrisiko zu treffen sind. 10. Beleuchtungskonzept Der Masterplan zum Beleuchtungskonzept Freiham Nord" (siehe Anlage 9) wird durch die Landeshauptstadt München umgesetzt. In diesem Zusammenhang sind durch die privaten Bauträger die beiliegenden Vorgaben für private, nicht öffentliche, sowie kommerzielle Beleuchtungsanlagen" zwingend zu beachten. 11. Aushubkiese Die Landeshauptstadt München hat im Rahmen des 1. Realisierungsabschnittes Freiham Nord während der Bauphase den Kies aus den Baufeldern an die Firma MKU verkauft (siehe Anlage 7, Entwurf des Erbbaurechtsvertrages in Verbindung mit Anlage 10, Text und Lageplan. Der Erbbaurechtsnehmer akzeptiert die darin getroffenen Regelungen soweit sie die Bauquartiere WA 2 West, WA 7 Nordost und WA 11 (1) Ost betreffen.

14 Seite 14 von Baustellenkoordinator Die Landeshauptstadt München hat zur Koordination und Unterstützung aller am Bau von Freiham Nord Beteiligten einen Baustellenkoordinator vor Ort, nachstehend als Baustellenkoordinator bezeichnet, installiert. Der Baustellenkoordinator der Landeshauptstadt München nimmt die Vorprüfung aller verkehrsrechtlichen Anordnungen (VRAO) vor Abgabe beim Kreisverwaltungsreferat vor, kontrolliert die Einhaltung von Auflagen aus der VRAO, verwaltet die Baustelleneinrichtungsflächen im öffentlichen Straßenraum und ist Ansprechpartner für alle Belange im Bereich von öffentlichen Verkehrsflächen. Letzteres beinhaltet insbesondere die Abstimmungen zur Bauausführung sowie Vorgaben zur Überlassung bauzeitlich genutzter Flächen, zu den Anforderungen zur Verdichtung und zur Gestaltung. Der Erbbaurechtsnehmer verpflichtet sich, dem von der Landeshauptstadt München benannten Baustellenkoordinator je Bauvorhaben einen autorisierten Ansprechpartner zu benennen, und sich mit dem Baustellenkoordinator abzustimmen. Insbesondere verpflichtet sich der Erbbaurechtsnehmer, eine Vorprüfung aller verkehrsrechtlichen Anordnungen vor Abgabe beim Kreisverwaltungsreferat durch den Baustellenkoordinator vornehmen zu lassen. Der Baustellenkoordinator sowie weitere Ansprechpartner des Erbbaurechtsnehmers werden in einer Anlage, die Gegenstand des Vertrages wird, benannt. 13. Markenrechte Freiham Dem Erbbaurechtsnehmer wird die Nutzung der für die Maßnahme Freiham Nord entwickelten Bild- und Markenwelt entsprechend dem zur Verfügung gestellten Brand Book (siehe Anlage 30 im Datenraum) sowie dem ebenfalls (ggf. nur in Auszügen) zur Verfügung gestellten Marken-Design-Manual für die Gestaltung und Veröffentlichung seiner Freiham betreffenden Kommunikations- und Werbemittel gestattet. Nähere Unterlagen über Umfang, Rechte und Pflichten sind der Anlage 7, Entwurf des Erbbaurechtsvertrages, zu entnehmen. 14. Vorgezogene Baumaßnahmen Im Einzelfall müssen Baumaßnahmen, u.a. für den Straßenbau einschließlich notwendiger Sparten, zeitlich deutlich vorgezogen durchgeführt werden. Dabei wird das bestehende Gelände teilweise bis zu 1,50 m aufgeschüttet. Im Bauvollzug muss daher von der Eigentümerin/dem Eigentümer des Wohnbaugrundstückes grundstücksseitig sichergestellt werden, dass die Standsicherheit der Straßen auch bei Bautätigkeit auf den Baugrundstücken und im Bereich der benachbarten Grundstücke gewährleistet bleibt.

15 Seite 15 von Erschließung der Grundstücksflächen Die erstmalige Herstellung der im Bebauungsplan ausgewiesenen öffentlichen Erschließungsanlagen erfolgt durch die Stadt. In einer ersten Baustufe werden die Baustraßen hergestellt, in der zweiten Baustufe erfolgt die endgültige Herstellung der Erschließungsstraßen. Sonstige Anschlusskosten für die Versorgung insbesondere mit Strom, Wasser, Fernwärme, Telefon etc. richten sich nach den jeweiligen Bedingungen des Versorgungsunternehmens und sind einschließlich etwaiger von den Versorgungsunternehmen geforderter Baukostenzuschüsse, Anschlussbeiträge u.ä. für den Anschluss an die Leitungsnetze von Strom, Wasser etc. von den Erwerberinnen und Erwerbern zusätzlich zu tragen. 16. Nachbarschaften innerhalb der Bauquartiere Die der Grundstücksfläche WA 2 West östlich benachbarte Grundstücksfläche WA 2 Mitte wird für eine Vergabe an eine Baugemeinschaft ausgeschrieben. Der an der östlichen Grundstücksgrenze des WA 2 West entlangführende Weg auf dem Nachbargrundstück dient sowohl der Erschließung des Gebäudes im östlichen Bauraum des WA 2 West als auch der Erschließung des Gebäudes der Baugemeinschaft. Der Weg liegt im Grundstücksbereich der Baugemeinschaft und ist von dieser endgültig herzustellen und zu unterhalten. Da davon auszugehen ist, dass das Wohnungsbauvorhaben der Baugemeinschaft später in Bau gehen wird und später fertiggestellt wird, ist der Erbbauberechtigte des WA 2 West berechtigt, den Weg auf dem Nachbargrundstück provisorisch herzustellen und ihn nach Fertigstellung der Bebauung im WA 2 West bis zur endgültigen Herstellung durch die Baugemeinschaft zu Erschließungszwecken zu nutzen. Die dem Baufeld WA 7 Nordost nach Westen und Süden benachbarte Grundstücksfläche WA 7 Südost wurde bereits Mitte 2015 im Rahmen einer sog. In-House-Vergabe an die städtische Wohnungsbaugesellschaft GEWOFAG vergeben. Die GEWOFAG wird auf dieser Fläche ein Projekt mit gefördertem Mietwohnungsbau nach dem Fördermodell der Einkommensorientierten Förderung (EOF), mit geförderten Mietwohnungen nach dem München Modell und mit freifinanzierten Mietwohnungen des Konzeptionellen Mietwohnungsbaus (KMB) realisieren. Im Erdgeschossbereich des Projektes werden darüber hinaus insgesamt fünf Gemeinbedarfseinrichtungen (siehe Ziffer 2 des Exposés, Infrastruktur) integriert. Die der Grundstücksfläche WA 11 (1) Ost westlich benachbarte Grundstücksfläche WA 11 (1) West wurde ebenfalls Mitte 2015 an die GEWOFAG vergeben. Die GEWOFAG wird auf dieser Fläche ein Projekt mit Wohnungen der gleichen Wohnbauarten im gleichen Anteilsverhältnis wie beim WA 7 Südost realisieren.

16 Seite 16 von 32 Im Bereich der den drei KMB-Grundstücksflächen benachbarten Grundstücke wird die im Bebauungsplan vorgesehene Zahl der Geschosse im gleichen Umfang durch ein zusätzliches Geschoss an dafür geeigneten Stellen der Bauräume erhöht. Sollten sich dadurch im Rahmen der künftigen Vorbescheidsverfahren für diese Mehrgeschossfläche erweiterte Abstandsflächen für die KMB-Grundstücke ergeben, so erklären sich die künftigen Erbbauberechtigten der KMB-Flächen bereits heute mit einer Übernahme dieser erweiterten Abstandsflächen einverstanden. 17. Gemeinsame Freiflächengestaltung/Kinderspielplätze Zur Sicherstellung der Zielsetzungen des Rahmenplans Freiham Nord soll im jeweiligen Bauquartier in Abstimmung aller Grundstückseigentümer/Erbbauberechtigten eine einheitliche Freiflächengestaltung sichergestellt werden. Dabei ist im Rahmen des ersten Wettbewerbsverfahrens bzw. des ersten Bauantrags ein Freiflächenrahmenplan (mit Angabe der Leitidee, der Feuerwehrzufahrten, der Standorte für Großbäume und der Kinderspielplätze) vorzulegen, der die gesamten gemeinschaftlich genutzten Hofflächen des jeweiligen Bauquartiers umfasst. Dies gilt nicht für die Grundstücksfläche WA 2 West. Hier ist nur die eigene Binnenfläche zu überplanen. Für die Grundstücksfläche WA 7 Nordost bedeutet dies, dass vom Eigentümer des Grundstückes WA 7 Südwest (GEWOFAG) die Grundaussagen zur Freiflächenrahmenplanung des bereits durchgeführten Realisierungswettbewerbs (Leitidee, Standorte für Großbäume, Spielplatzanlagen, Wegeanschlüsse, Feuerwehrwege) zu übernehmen sind. Für die Grundstücksfläche WA 11 (1) West wird bis Frühjahr 2017 ein Wettbewerbsentwurf vorliegen. Für den Erbbauberechtigten des WA 11 (1) Ost bedeutet dies wiederum, dass die Grundaussagen zur Freiflächenrahmenplanung im südöstlichen Grundstücksteil für den nordöstlichen Teilbereich zu übernehmen sind Alle Freiflächen innerhalb der privaten Grundstückflächen sind barrierefrei auszubauen. Die Erwerber verpflichten sich die entsprechenden Freiflächen innerhalb eines Quartiers entsprechend dinglich zu sichern und die Herstellungskosten sowie die Unterhaltskosten entsprechend dem Verhältnis der Geschossfläche untereinander aufzuteilen. Auf die Regelungen des Erbbaurechtsvertrags (siehe Anlage 7, Seite 60) wird verwiesen. 18. Gestaltungsleitfaden, Beratungsgremium Da das neue Stadtquartier Freiham-Nord zu den großen Siedlungsmaßnahmen in München gehört, wird für die Bebauung ein Gestaltungsleitfaden "Regelwerk Gebäude und private

17 Seite 17 von 32 Freiflächen (siehe Anlage 14) zu Grunde gelegt, der die wesentlichen gestalterischen Leitideen für die Gebäude und Freiflächen im neuen Quartier aufzeigt. Der Gestaltungsleitfaden setzt Rahmenbedingungen zur Materialwahl und Farbkonzeption, zur Fassadengestaltung, zu Tiefgaragenzugängen und -entlüftungen sowie zur Gestaltung der Dachlandschaft und der privaten Freiflächen. Um die Umsetzung der Ziele des Gestaltungsleitfadens bei den Bauprojekten ohne Realisierungswettbewerbe sicherzustellen, wurde ein Beratungsgremium mit Mitgliedern aus den Fachbereichen Planung/Architektur/Landschaftsarchitektur, Stadtrat, Bezirksausschuss und Verwaltung eingerichtet. Die Erwerberinnen und Erwerber werden von der Landeshauptstadt München im Erbbaurechtsvertrag verpflichtet, ihre Vorhaben dem Beratungsgremium gemäß dessen Geschäftsordnung vorzulegen. Die Beratungsergebnisse sind in die weiteren Planungsarbeiten zu übernehmen. Die Aufgabe des Beratungsgremiums ist es, die Bauherrinnen und Bauherren vor Einreichen des Antrages auf Baugenehmigung bzw. vor der Einleitung des Freistellungsverfahrens zu beraten. Demgemäß sind die Planungen für die Wohnbauvorhaben rechtzeitig für eine Behandlung im Beratungsgremium anzumelden. Das Ergebnis des Beratungsgremiums ersetzt jedoch nicht die Entscheidung der Unteren Bauaufsichtsbehörde bzw. der Unteren Naturschutzbehörde. 19. Dienstbarkeiten und Reallasten Nachfolgend sind alle derzeit bekannten beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten und Reallasten aufgeführt, die (sofern bei dem konkreten Vorhaben einschlägig) noch an der Vertragsfläche zugunsten der Landeshauptstadt München bzw. mit dem jeweiligen Eigentümer der jeweiligen benachbarten Baufelder zu bestellen sind: Dienstbarkeit Umweltfreundliche Energie (Fernwärme) Dienstbarkeit Freihamer Gebäudestandard Dienstbarkeit und Reallast Feuerwehrzufahrt Dienstbarkeit Gemeinschaftsantennen Dienstbarkeit Baubeschränkung Dienstbarkeit Gewerbliche Nutzung (nur WA 2 West) Dienstbarkeit Gemeinschaftsräume Dienstbarkeit Dachterrassennutzung (bei Vereinbarung des Kriteriums Gemeinschaftlich nutzbarer Dachgarten Dienstbarkeit Nachwachsende Baustoffe Dienstbarkeit Emissionsduldung Trambahntrasse (bei Bedarf) Dienstbarkeit Wärmeversorgung mit M-Fernwärme Dienstbarkeit Gemeinsame Freifläche (nur für WA 7 Nordost und WA 11 (1) Ost)

18 Seite 18 von Ökologische und energetische Anforderungen Die Erwerberinnen und Erwerber übernehmen mit Abschluss des Erbbaurechtsvertrages die Verpflichtung, entsprechend einer generellen Vorgabe des Stadtrates der Landeshauptstadt München, bei der Planung, beim Bau und Sanierung der Gebäude, im haustechnischen Bereich auch bei der Nutzung der Gebäude sowie bei der Freiflächengestaltung und bei der Abfallbeseitigung in höchstmöglichem Umfang ökologische und baubiologische Gesichtspunkte zu berücksichtigen und zu verwirklichen. Vor diesem Hintergrund verpflichten sich die Erwerberinnen und Erwerber, die im Ökologischen Kriterienkatalog (siehe Anlage 11) aufgeführten Bestimmungen - soweit im Einzelnen nichts anderes festgelegt ist - bis zum Ablauf von 10 Jahren ab jeweiliger Bezugsfertigkeit der Gebäude zu beachten. Ausnahmen können nur gewährt werden, wenn und soweit sie dort ausdrücklich benannt sind. Der Nachweis ist vor Einreichung des Antrags auf Baugenehmigung bzw. Freistellungsverfahren dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung PLAN HA III/2 zur Prüfung vorzulegen. Die direkte Beheizung und Warmwasserbereitung mit Strom ist demnach generell unzulässig. Im Interesse der Luftreinhaltung ist jegliche Beheizung und Warmwasserbereitung mit festen und flüssigen Brennstoffen zu unterlassen. Dies gilt auch für die Befeuerung von Kachelöfen, Kaminen usw. mit derartigen Brennstoffen. Energetischer Standard (Freihamer Gebäudestandard) Die Erwerberinnen und Erwerber verpflichten sich, das Gebäude so auszuführen, dass die errechneten Werte für den Transmissionswärmeverlust (H T) des Neubauobjekts 85% des Wertes des entsprechenden Referenzgebäudes (H T REF) nach Anlage 1 Nummer 1.2 der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2013 nicht überschreiten. Bei Anschluss an die Fernwärmeversorgung entspricht dies dem bis gültigen KfW-Effizienzhaus 70Standard. Vor Beginn der Bauausführung sind die entsprechenden Berechnungen nach 3 der EnEV 2013 vorzulegen. Dies erfüllt auch die Vorgaben im derzeit gültigen Ökologischen Kriterienkatalog. Beim Ökologischen Kriterienkatalog und beim energetischen Standard handelt es sich jeweils um Grundvoraussetzungen für die Erbbaurechtsvergabe eines Grundstückes (Ziffer 24 des Exposés).

19 Seite 19 von Wärmeversorgung mit M-Fernwärme Das Areal wird durch die Stadtwerke München GmbH (SWM) mit Fernwärme versorgt. Es besteht Anschlusszwang. Die Verwendung anderer, auch regenerativer Energien zur Wärmegewinnung ist ausgeschlossen. Eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit "Umweltfreundliche Energie" (siehe Anlage 12) ist einzutragen. Photovoltaikanlagen zur Stromgewinnung sind aber möglich. Gebäudeenergiestandard und Energieversorgung sind durch den Beschluss der Vollversammlung des Münchner Stadtrates vom zum Energiekonzept Freiham (Sitzungsvorlagen Nr /V 00917) festgelegt. Die Wärmeversorgung erfolgt im gesamten Baugebiet Freiham Nord durch M-Fernwärme der Stadtwerke München GmbH. M-Fernwärme hat einen niedrigen Primärenenergiefaktor und ist zugelassen als Ersatzmaßnahme gemäß EEWärmeG. Freiham Nord wird als erstes Quartier in München großflächig mit einem hocheffizienten Niedertemperatur-Wärmenetz versorgt. Dieses nutzt im Wesentlichen die Restwärme der Geothermie, die nach Beheizung von Freiham Süd und Neuaubing-Westkreuz verbleibt. Die haustechnischen Anlagen sind daher so auszulegen und zu installieren, dass eine maximale Vorlauftemperatur von 60 C ausreichend ist und eine Rücklauftemperatur von 35 C zurückgespeist wird. Es wird empfohlen, Flächenheizungen und dezentrale Trinkwassererwärmung in den Gebäuden zu realisieren. Platzbedarf und Leitungslängen sind entsprechend bei der Planung zu berücksichtigen. Das als Anlage 13 beiliegende Faltblatt der SWM erläutert die technischen Zusammenhänge. Die vollständigen Parameter sind in den technischen Anschlussbedingungen der SWM Versorgungs GmbH mit Anlage Datenblatt 10 Freiham-Nord enthalten ( Eine Beratung zu einer geeigneten Anlagenplanung und zur Rücklauftemperatur kann die SWM Versorgungs GmbH vermitteln. Die Adressen können der Anlage 14 entnommen werden. Der Anschluss an das Niedertemperatur-Wärmenetz der SWM ist verpflichtend. Die Erzeugung von Wärme und Warmwasser mit anderen Energieträgern - auch regenerativen wie Solarthermie oder Pelletheizungen - ist ausgeschlossen. Davon ausgenommen sind nur Passivhäuser als KfW-Effizienzhaus 40, Nullenergiehäuser mit ausgeglichener Jahres-Endenergiebilanz oder Plusenergiehäuser nach den Förderkriterien für ein KfW-Effizienzhaus 40 Plus.

20 Seite 20 von Vergabe der Grundstücke im Erbbaurecht Die ausgeschriebenen Grundstücke WA 2 West, WA 7 Nordost und WA 11 (1) Ost werden im Erbbaurecht, d.h. ohne Preiswettbewerb vergeben. Die Laufzeit der Erbbaurechte beträgt 60 Jahre. Die Bindungsdauer für die herzustellenden Wohnungen des Konzeptionellen Mietwohnungsbaus (KMB) belaufen sich ebenfalls auf 60 Jahre. Auf den als Anlage 7 beigefügten Vertragsentwurf wird verwiesen. Die Anlagen zum Erbbaurechtsvertrag können beim Kommunalreferat angefordert werden. Die Käufer/Bieter erklären sich mit der Abgabe eines Angebots mit den Regelungen des Erbbaurechtsvertrages, insbesondere zum Zeitablauf, Heimfall, KMB sowie sonstigen schuldrechtlichen Vereinbarungen einverstanden. Die Erbbaurechtsvergabe erfolgt mit einem kapitalisierten Erbbauzins. Damit wird der Erbbauzins in einem Einmalbetrag gezahlt. Die Notwendigkeit laufender Erbbauzinszahlungen entfällt. Der kapitalisierte Erbbauzins wurde auf der Grundlage des für das jeweilige Grundstück ermittelten Verkehrswertes für den Konzeptionellen Mietwohnungsbau errechnet. Grundlage ist das Gutachten des Bewertungsamtes der Landeshauptstadt München vom Kurz vor dem Verkauf des Grundstückes erfolgt ggfs. eine Nachbewertung, da ein Unterwertverkauf städtischer Grundstücke nicht zulässig ist. In der nachstehenden Tabelle sind die Geschossflächen und die kapitalisierten Erbbauzinsen für die drei ausgeschriebenen Grundstücke aufgeführt: Grundstück GF Wohnen Wohneinheiten (WE) GF Gewerbe WA 2 West m² ca. 96 WE WA 7 Nordost m² ca. 80 WE , m² ca. 132 WE ,74 WA 11 (1) Ost 905 m² Kapitalisierter Erbbau-zins insgesamt ,44 davon Wohnen: ,12 davon Gewerbe: ,44

21 Seite 21 von 32 Grundstück Kapitalisierter Erbbauzins je m² GF Wohnen GF Wohnen WA 2 West 856, m² WA 7 Nordost 841, m² WA 11 (1) Ost 841, m² Kapitalisierter Erbbauzins je m² GF Gewerbe 1.207, m² Da es sich um Erbbauzinsen handelt, die auf der Grundlage eines Festpreises ermittelt wurden, werden keine Angebote mit höheren als den vorgenannten kapitalisierten Erbbauzinsen erwartet. Sollten auch bei den Bauquartieren WA 7 Nordost und WA 11 (1) Ost gewerbliche Teilnutzungen integriert werden, so erhöht sich der für die jeweilige Grundstücksfläche zu zahlende kapitalisierte Erbbauzins entsprechend. Der kapitalisierte Erbbauzins für Gewerbe beträgt bei allen drei Grundstücksflächen einheitlich 1.207,3229 /m² GF. Sollten Grundstücke intensiver baulich genutzt werden, als in diesem Exposé zugrunde gelegt wurde, kommen Nachbesserungsklauseln zur Anwendung, die im Erbbaurechtsvertrag vereinbart werden. Sonstige Anschlusskosten für die Versorgung insbesondere mit Strom, Wasser, Fernwärme, Telefon etc. richten sich nach den jeweiligen Bedingungen des Versorgungsunternehmens und sind einschließlich etwaiger, von den Versorgungsunternehmen geforderter Baukostenzuschüsse, Anschlussbeiträge u.ä. für den Anschluss an die Leitungsnetze von Strom, Wasser etc. von den Erbbaurechtsnehmerinnen und Erbbaurechtsnehmern zusätzlich zu tragen. 23. Ausschreibungsverfahren Grundstücksverkäufe bzw. Vergaben im Erbbaurecht für den Wohnungsbau werden grundsätzlich mangels Vorliegen eines Bauauftrags ohne Anwendung der Einzelbestimmungen des Vergaberechts durchgeführt. Es werden aber die allgemeinen vergaberechtlichen Grundsätze wie Transparenz, Wettbewerb und das Diskriminierungsverbot beachtet. Die ausgeschriebenen Baufelder werden im Erbbaurecht ausnahmslos an Bauträger für die Verwirklichung von Mietwohnungsbau nach dem KMB (100 %) vergeben. Von der Bewerbung ausgeschlossen sind Bauträger zur Bebauung mit Eigentumswohnungen, Baugemeinschaften, Baugenossenschaften und die städtischen Wohnungsbaugesellschaften.

22 Seite 22 von Grundvoraussetzungen für die Vergabe Die Bieterin bzw. der Bieter muss nachfolgende zwingende Vergabekriterien in der Bewerbung anerkennen und im Fall des Zuschlags einhalten, um das Erbbaurecht an einem der ausgeschriebenen Grundstücksflächen erwerben zu können: Anerkenntnis der Vergabe in Form des Erbbaurechtes und Anerkenntnis des jeweiligen zu zahlenden kapitalisierten Erbbauzinses als Einmalbetrag (der kapitalisierte Erbbauzins wird auf der Grundlage des für das Grundstück individuell zu ermittelnden Verkehrswertes für eine KMB-Bebauung incl. einer etwaigen Nichtwohnnutzung ermittelt) Herstellung der Gebäude mindestens im bisherigen KfW-Effizienzhaus 70-Standard (Freihamer Gebäudestandard, siehe Ziffer 20 dieses Exposés) Berücksichtigung einer gewerblichen Nutzungseinheit im Erdgeschoss der Bebauung im Umfang von mindestens 10 % der Gesamtgeschossfläche (gilt nur für die Grundstücksfläche WA 2 West) Anschluss an das Niedertemperatur-Fernwärmenetz Freiham Nord (die Verwendung regenerativer Energien zur Wärmegewinnung ist ausgeschlossen). Davon ausgenommen sind nur Passiv-, Nullenergie- oder Plusenergiehäuser. Einhaltung des Ökologischen Kriterienkatalogs" Einhaltung des Regelwerks Gebäude und private Freiflächen Freiham Nord" (Gestaltungsleitfaden) und Vorlage der Planung im Beratungsgremium Anerkenntnis, die Bindungen für die Wohnungen im Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB) gemäß den unter Ziffer 25 dieses Exposés dargestellten Festlegungen (die in den Erbbaurechtsvertrag einfließen werden) einzuhalten, Anerkenntnis, die künftigen Mieterinnen und Mieter über die im Erbbaurechtsvertrag mit der Landeshauptstadt München getroffenen Vereinbarungen zur Vermietung zu informieren und die entsprechenden Verpflichtungen in die zu schließenden Mietverträge aufzunehmen, Anerkenntnis der Verpflichtung, die geschlossenen Mietverträge der Landeshauptstadt München auf deren Verlangen vorzulegen, Anerkenntnis, bei Weiterveräußerung des Erbbaurechtes sämtlich im Erbbaurechtsvertrag mit der Landeshauptstadt München eingegangenen Verpflichtungen an den Erwerber des Erbbaurechts weiterzugeben, Weitere Regelungen, die auf Grundlage der Festsetzungen des Bebauungsplanes zu beachten und im Bauvollzug zu regeln sind (z.b. barrierefreie Zugänglichkeiten aller Geschosse einschließlich Tiefgarage sowie der Freiflächen der Innenhöfe und Dachterrassen, Herstellung von Quartieren für Gebäudebrüter). Im Erbbaurechtsvertrag werden die Grundvoraussetzungen festgeschrieben und soweit möglich dinglich gesichert.

23 Seite 23 von Bindungen und Festlegungen für den Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB) Die Grundstücke werden zur Realisierung eines Wohnungsbauprojektes ausschließlich mit freifinanzierten Wohnungen des Konzeptionellen Mietwohnungsbaus (KMB) angeboten. Bei der Ermittlung der in nachfolgender Tabelle aufgeführten Zahlen der Wohneinheiten des jeweiligen Grundstückes wurden die durchschnittlichen Geschossflächen-Verbrauche je Wohneinheit im freifinanzierten Wohnungsbau von 90 m² zugrunde gelegt. Die Zahlen der Wohneinheiten für die drei Projekte sind keine Planungsvorgabe. Grundstücksfläche Gesamtgeschossfläche Grundstück Geschossfläche Wohnen (KMB) Wohneinheiten WA 2 West m² GF m² GF (ohne die GF des Gewerbeanteils von 905 m² ) ca. 96 WE WA 7 Nordost m² GF m² GF ca. 80 WE WA 11 (1) Ost m² GF m² GF ca. 132 WE Im Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB) sind die ausführlich in Anlage 15 dargestellten Bindungen und Festlegungen verbindlich einzuhalten. Den dargestellten Bindungen und Festlegungen müssen die Bieterinnen und Bieter bei Abgabe ihres Angebotes verbindlich zustimmen. Die Ausgestaltung dieser Bindungen als Verpflichtung der Erwerberin bzw. des Erwerbers und die Sicherung durch geeignete Instrumente (z.b. Vertragsstrafen) bleibt dem Erbbaurechtsvertrag vorbehalten. Soweit erforderlich und rechtlich zulässig, erfolgt eine dingliche Sicherung. Durch entsprechende Regelungen im Erbbaurecht. wird sichergestellt, dass bei einer Weiterveräußerung die Verpflichtungen auf den Rechtsnachfolger übergehen, bzw. der Ersterwerber sich nur durch eine Weitergabe entlasten kann. Eine Weiterveräußerung bedarf der Zustimmung der Landeshauptstadt München. 26. Auswahlkriterien Um die verschiedenen Angebote auch ohne Preiswettbewerb vergleichen und bewerten zu können, werden zu den nachfolgenden Punkten Aussagen erwartet. Diese konzeptbezogenen Angebote gehen über die Grundvoraussetzungen hinaus und dienen als Auswahlkriterien.

24 Seite 24 von 32 Wohnungspolitische Kriterien Folgende wohnungspolitische Kriterien werden bei der Auswahl für die Grundstücksvergabe mit insgesamt 35 Punkten bewertet: Sparsamer Wohnflächenverbrauch Bieterinnen und Bieter können sich verpflichten, der Anwendung der Regelungen der Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB 2012) Ziffern 8 und 22.1 bis 22.3 (siehe Anlage 16) zuzustimmen. Damit sind die festgelegten Wohnflächen einzuhalten und eine Belegung der Wohnung mit einer entsprechenden Haushaltsgröße. Die Ziffern 22.4 und der WFB 2012 gelten nicht. Um eine Überbelegung oder Unterbelegung der Wohnungen zu vermeiden, wird die Erwerberin/der Erwerber im Erbbaurechtsvertrag verpflichtet, den Nachweis einer angemessenen Belegung bezogen auf die jeweilige Wohnfläche nach Aufforderung durch die Landeshauptstadt München zu erbringen. Erfolgt ein entsprechendes Angebot, sind die Unterlagen vor Einreichung des Bauantrages dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA III/2 zur Abstimmung und Zustimmung vorzulegen, sowie nach Aufforderung der Stadt die entsprechende Belegung durch Vorlage der Mietverträge nachzuweisen. Die Anwendung der WFB 2012 kann in einer Staffelung von 50 %, von 75 % und von 100 % der Wohnungen des Wohnungsbauprojektes erfolgen. Dieses Kriterium wird somit mit maximal 25 Punkten bewertet. Barrierefreiheit Die Bereitschaft, beim Bau der Wohnungen über die Anforderungen der Bayerischen Bauordnung (BayBO) hinaus auch die einschlägigen Vorschriften zum Bau von barrierefreien Wohnungen (DIN Barrierefreies Bauen) zu berücksichtigen, wird mit maximal 7 Punkten bewertet. Das heißt, die DIN ist dabei vollumfänglich umzusetzen; insbesondere sind die Abschnitte Treppen (zweiter Handlauf), "Duschplätze" (bauseitiger Einbau) und 5.6 Freisitz (schwellenloser Austritt) zu beachten. Die Anwendung der DIN kann in einer Staffelung von 50 % der Wohnungen und von 75 % der Wohnungen angeboten werden. Der Einbau von zwei rollstuhlgerechten Wohnungen gemäß R-Anforderung DIN im Projekt wird mit zusätzlich 3 Punkten bewertet, so dass die Höchstpunktzahl des Kriteriums Barrierefreiheit 10 beträgt.

25 Seite 25 von 32 Planerische Kriterien Folgende planerische Kriterien werden bei der Auswahl für die Grundstücksvergabe mit insgesamt 15 Punkten bewertet: Gemeinschaftsraum Bieterinnen und Bieter können sich verpflichten, freiwillig einen mindestens 40 m² großen Raum für gemeinschaftsfördernde Maßnahmen zu erstellen und zu unterhalten. Bei dem Angebot kann es sich zum Beispiel um einen Gemeinschaftsraum zur Nutzung für die Bewohnerschaft des Gebäudes handeln. Denkbar sind auch Angebote, die die Nahmobilität im Quartier unterstützen wie z.b. Fahrradwerkstätten. (Bitte beachten Sie, dass es sich hier um andere, gesonderte Angebote handelt, die nicht im Rahmen des nachfolgend beschriebenen Mobilitätskonzepts umgesetzt werden.) Der Standort sollte sich im gut zugänglichen Bereich der Gebäude befinden und direkt vom öffentlichen Raum aus zugänglich sein. Für die Nutzung sind eigene, konkrete und tragfähige Konzepte kurz in dem beiliegenden Angebotsvordruck (bzw. in einer Anlage hierzu) klar und nachvollziehbar darzustellen. Zudem ist darzulegen, wie Umsetzung und Betrieb über die vorgesehene Nutzungsdauer von 60 Jahren (Laufzeit des KMB) gewährleistet werden kann. Des Weiteren sind gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans mit Grünordnung Nr Überschreitungen der Geschossfläche auch zur Realisierung von Gemeinschaftsräumen möglich. Das Angebot einer derartigen Maßnahme wird einheitlich mit 5 Punkten bewertet. Gemeinschaftlich nutzbarer Dachgarten Nach dem Bebauungsplan müssen mindestens 25 % der Dachflächen innerhalb der Bauquartiere der drei KMB-Grundstücke intensiv begrünt werden. Der übrige Dachbereich ist extensiv zu begrünen. Für die Erweiterung des intensiv begrünten Dachbereiches von 25 % auf 40 % und für die Herstellung und Überlassung dieses Teilbereiches für eine gemeinschaftliche Nutzung durch die Bewohnerschaft des jeweiligen Wohngebäudes werden 10 Punkte vergeben. Der Bereich der gemeinschaftlichen Dachnutzung muss über ein Treppenhaus erreichbar sein. Der Dachgarten muss die erforderlichen Sicherheitseinrichtungen aufweisen und mit Aufenthaltsqualität versehen sein. Das Angebot einer derartigen Maßnahme wird mit 10 Punkten bewertet.