Auszüge aus dem Grundstücksmarktbericht Landkreis Dahme-Spreewald

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1 Auszüge aus dem Grundstücksmarktbericht Landkreis Dahme-Spreewald Auszüge aus dem Grundstücksmarktbericht Landkreis Dahme-Spreewald 2003 Herausgeber: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Dahme-Spreewald Geschäftsstelle: Sitz: im Kataster- und Vermessungsamt Dahme-Spreewald Reutergasse Lübben (Spreewald) Postanschrift: Internet: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Dahme-Spreewald Geschäftsstelle Reutergasse Lübben (Spreewald) gaa@dahme-spreewald.de Telefon: ( ) , -58, -59, -90 Fax: ( ) Schutzgebühr für den ungekürzten Marktbericht: 22,50 EUR Nachdruck, Vervielfältigung oder Wiedergabe jedweder Art nur mit Quellenangabe gestattet

2 Auszüge aus dem Grundstücksmarktbericht Landkreis Dahme-Spreewald Kreisübersicht 3 2. Grundstücksverkehr Allgemeine Wertung 4 3. Bauland Unbebaute Bauflächen Bodenpreisindex Umrechnungskoeffizienten Ufergrundstücke Arrondierungsflächen 9 4. Land- und forstwirtschaftliche Flächen Land- und forstwirtschaftliche Flächen Gartenland und private Grünanlagen Sonstige Flächen Straßenbauflächen Baugrundstücke für Ver- und Entsorgungseinrichtungen 13 ohne Windenergie 5.3 Bauflächen für Windkraftanlagen Flächen für Naturschutz und Ökologie Abbauland Sportplatzflächen Wasserflächen Unland und Brachland Bebaute Grundstücke Marktanpassungsfaktoren Liegenschaftszinssätze Nutzungsentgelte Erbbauzinssätze Bodenrichtwerte Zusammenfassung 20

3 Auszüge aus dem Grundstücksmarktbericht Landkreis Dahme-Spreewald Kreisübersicht Mit einer Fläche von km² erstreckt sich der Landkreis Dahme-Spreewald von der Berliner Stadtgrenze im Norden bis zu den Ausläufern des Niederen Flämings im Süden und darin eingebettet der Spreewald. Per 30. September 2003 leben im Landkreis Dahme-Spreewald Einwohner. Zum Stichtag 31. Dezember 2002 waren es Einwohner. Damit wurde erstmals ein leichter Bevölkerungsrückgang registriert, wenn auch mit 53 Personen auf äußerst niedrigem Niveau. Gegenüber dem Jahr 1992 mit Einwohnern ist der Bevölkerungszuwachs jedoch immer noch beträchtlich. Verwaltungstechnisch gliedert sich der Landkreis Dahme-Spreewald in vier Städte, neun amtsfreie Gemeinden und vier Ämter, die in der jetzigen Struktur nach der Gemeindegebietsreform vom 26. Oktober 2003 gebildet wurden. Amt, Gemeinde, Stadt Fläche in km² Einwohner Einwohner je km² Bestensee 37, Eichwalde 2, Golßener Land 166, Heideblick 165, Heidesee 134, Königs Wusterhausen 95, Lieberose/Oberspreewald 410, Lübben 119, Luckau 206, Märkische Heide 210, Mittenwalde 98, Schenkenländchen 287, Schönefeld 81, Schulzendorf 9, Unterspreewald 212, Wildau 9, Zeuthen 12, Grundstücksverkehr Kennzeichnend für das Grundstücksmarktgeschehen sind: - die Anzahl der Kaufverträge - der Flächenumsatz - der Geldumsatz und

4 Auszüge aus dem Grundstücksmarktbericht Landkreis Dahme-Spreewald die Marktteilnehmer 2.1 Allgemeine Wertung Im Jahr 2003 ist im Landkreis Dahme-Spreewald ein leichter Rückgang des Kaufgeschehens bei den registrierten Kauffällen gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen. Die Anzahl der registrierten Kaufverträge sank um 2 % zum Vergleichszeitraum 2002 bei einem um 10 % gestiegenen Flächenumsatz aber einem um 30 % gefallenen Geldumsatz. Aufgrund ungewöhnlicher persönlicher und rechtlicher Verhältnisse mussten 533 Verträge von der Auswertung ausgenommen werden. In diesen Rahmen fallen insgesamt 111 Kauffälle nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG), dem Landwirtschaftsanpassungsgesetz (LwAnpG), der Flächenerwerbsverordnung (FlErwV) und dem Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz (EALG). Die Grundlage der Auswertung 2003 stellen alle bis 27. Februar 2004 eingegangenen Verträge mit Kaufdatum aus dem Berichtszeitraum dar. Später eingehende Verträge werden in das jeweils zugehörige Vertragsjahr eingeordnet. Gesamtmarkt Jahr Anzahl der Verträge Flächenumsatz ha Geldumsatz Mio

5 Auszüge aus dem Grundstücksmarktbericht Landkreis Dahme-Spreewald Marktgeschehen Anzahl der Verträge Flächenumsatz in ha Geldumsatz in 100 T Bauland Im Berichtsjahr sind dem Gutachterausschuss insgesamt 925 Erwerbsvorgänge von unbebauten Baugrundstücken zugegangen. Die Zuordnung der Kauffälle entsprechend ihres Entwicklungszustandes erfolgt aufgrund vorhandener Planungsunterlagen, Aussagen der Bauplanungsämter, der Gemeinden, mit Hilfe der Vertragsangaben oder nach vorheriger Ortsbesichtigung. In der nachfolgenden Tabelle ist der Gesamtflächen- und Geldumsatz der Jahre 1991 bis 2003 dargestellt. 3.1 Unbebaute Bauflächen Jahr Anzahl der Verträge Flächenumsatz ha Geldumsatz Mio ,0 212, ,2 331, ,8 223, ,1 151, ,2 101, ,5 71, ,7 49, ,3 63,7

6 Auszüge aus dem Grundstücksmarktbericht Landkreis Dahme-Spreewald ,9 45, ,0 61, ,0 51, ,8 75, ,4 39,9 3.2 Bodenpreisindexreihen Die zeitlich bedingten Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Bodenmarkt werden durch Bodenpreisindexreihen erfasst. Aufgrund der hinreichend vorhandenen statistischen Werte konnten Indexreihen über die Entwicklung der Bodenwerte im individuellen Wohnungsbau (baureifes Land) ermittelt werden. 105 Engerer Verflechtungsraum ,7 100,0 97,1 93, , ,1 78,5 74,7 71,

7 Auszüge aus dem Grundstücksmarktbericht Landkreis Dahme-Spreewald Äußerer Entwicklungsraum , , ,6 111,6 112,5 109,3 109,9 111, , Umrechnungskoeffizienten Seit dem Marktbericht 2002 liegen für den engeren Verflechtungsraum Umrechnungskoeffizienten zur Abhängigkeit des Bodenwertes von den Grundstücksgrößen vor. Diese Untersuchung wurde ausgehend von einer im engeren Verflechtungsraum des Landkreises vielfach angetroffenen Grundstücksgröße um 800 m² als Ausgangsgröße fortgeschrieben. Dazu fanden alle geeigneten Kaufverträge der Jahrgänge 2002 und 2003 Eingang (445). Unberücksichtigt blieben dabei differenzierte Unterteilungen nach Art und Maß der baulichen Nutzung, sowie Kauffälle in Uferlage. Die Tendenz, dass kleinere Grundstücke zu einem höheren Preis pro Quadratmeter als größere gehandelt werden, ist in den einzelnen Bodenrichtwertzonen eindeutig nachzuweisen. Durch eine geringe statistische Dichte und einen inhomogenen Grundstücksmarkt in einigen Bodenrichtwertzonen können aber die Koeffizienten nur ein durchschnittliches Gesamtbild wiedergeben. Sie ersetzen im Einzelfall nicht den gutachterlichen Sachverstand bei der Wertfeststellung von Grundstücken, da wertbildende Faktoren wie innerörtliche Lage, Zuschnitt der Grundstücke, Form, Verhältnis von Straßenfrontbreite zur Grundstückstiefe nicht explizit in der vorliegenden Untersuchung berücksichtigt werden konnten.

8 Auszüge aus dem Grundstücksmarktbericht Landkreis Dahme-Spreewald Umrechnungskoeffizienten Fläche m² Umrechnungskoeffizient 350 1, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,80 Die Vorjahresergebnisse wurden im Wesentlichen bestätigt. Anwendungsbeispiel: Bodenrichtwert (BRW) bei 600 m² = 50 Euro/m² gesucht: Bodenwert bei m² =? Umrechnungskoeffizient für 600 m² = 1,08 Umrechnungskoeffizient für m² = 0,94 Bodenwert bei m²: 0,94 50,00 Euro/m² = 43,52 Euro/m² 1, Ufergrundstücke Von besonderem Interesse für Grundstückserwerber sind Grundstücke mit direktem Uferzugang. Der Landkreis Dahme-Spreewald mit 92 km² Wasserfläche ist durch eine Vielzahl von Binnengewässern in landschaftlich reizvoller Lage geprägt. Uferlagen am Dahme-Spree-Gewässernetz bieten dem Erwerber eine Anbindung über Wasserstraßen in weite Teile des Landes. Im Geschäftsjahr 2003 wurden 50 Kauffälle für Grundstücke mit direkter Uferanbindung registriert und ausgewertet. Es handelt sich hierbei im Wesentlichen um Wohn- und Erholungsgrundstücke. Die in den zurückliegenden Berichtszeiträumen getroffenen Feststellungen, dass ein allgemeingültiger Maßstab zur Bewertung dieser Grundstücke aufgrund individueller Faktoren nicht abgeleitet werden kann, findet in den für 2003 ausgewerteten Daten weiterhin eine Bestätigung. Es ist davon auszugehen, dass zum Teil Liebhaberpreise

9 Auszüge aus dem Grundstücksmarktbericht Landkreis Dahme-Spreewald für Uferobjekte gezahlt werden. Wesentlichen Einfluss auf die Preisgestaltung übt die Lage und Anbindung des jeweiligen Gewässers aus. 3.5 Arrondierungsflächen Unter so genannten Arrondierungsflächen versteht man in der Regel selbstständig nicht bebaubare oder sonst wirtschaftlich nutzbare Teilflächen, die jedoch zusammen mit einem angrenzenden Grundstück dessen bauliche oder sonstige wirtschaftliche Nutzbarkeit erhöhen oder einen ungünstigen Grenzverlauf verbessern. Im Auswertezeitraum 2003 konnten 118 Kauffälle von Flächen zur Erweiterung bestehender Grundstücke verzeichnet werden. So genannte Arrondierungskäufe wurden in den verschiedensten Grundstücksarten getätigt. Auf einer Untersuchung des Teilmarktes durch den Gutachterausschuss basiert die nachfolgende Ableitung der Preisspannen bei Grundstückszukäufen aus den Jahren 2002 und 2003.

10 Auszüge aus dem Grundstücksmarktbericht Landkreis Dahme-Spreewald Arrondierungsflächen Art der unselbstständigen Teilfläche Flächenspanne in m² und Anzahl der ausgewerteten Kaufverträge Preisspanne und Durchschnittsw ert % vom Bodenrichtwert Beispiel Arrondierung zu bebauten Grundstücken baurechtlich notwendige Flächen bzw. zur baurechtlichen Erweiterung > seitlich gelegene Flächen bzw. andere als Stellplatz geeignete Flächen > Garten- und Hinterland > Arrondierung aus land- und forstwirtschaftlichen Flächen > Arrondierung zu unbebauten Grundstücken Flächen, die die Bebaubarkeit eines Grundstücks wesentlich verbessern

11 Auszüge aus dem Grundstücksmarktbericht Landkreis Dahme-Spreewald Land- und forstwirtschaftliche Flächen 4.1 Land- und forstwirtschaftliche Flächen Den größten Flächenumsatz am Gesamtmarkt weisen wie in den vergangenen Jahren die land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen auf. Im Jahr 2003 war der Flächenumsatz mit 75 % am Gesamtflächenverkauf weiterhin prägend und ist gegenüber dem Vorjahr erneut um 176 ha gestiegen. Der Geldumsatz bleibt mit 7,4 Millionen Euro und einem Umsatzanteil von 3,7 % am Gesamtmarkt jedoch gering. Tabelle 1 Land- und forstwirtschaftliche Flächen Jahr Region Anzahl der Verträge Flächenumsatz ha Geld- Umsatz Mio. Durchschnitts preis /m² ,4 0,16 Preisspanne /m² Lübben und Luckau ,3 0,14 0,01-1,03 Königs Wusterhausen ,1 0,18 0,01-1,36 Durch den Gutachterausschuss wurden Bodenrichtwerte für Acker- und Grünland und 2003 erstmals auch für Wald ermittelt. Die Bodenrichtwerte für Acker- und Grünland sowie Forstflächen wurden zonal zugeordnet und sind in der Bodenrichtwertkarte mit Stand 1. Januar 2004 dargestellt. Die ermittelten Kaufpreise für Wald bewegen sich auf einem sehr niedrigen Niveau, wobei keine preisliche Unterteilung zwischen Flächen mit und ohne Baumbestand (Bestockung) bei Verkäufen von selbstständig nutzbaren Waldflächen möglich ist. Eine größere Anzahl von Waldankäufen war durch jagdliche Bedürfnisse motiviert. 4.2 Gartenland und private Grünanlagen Grün- und Gartenflächen sind im Sinne von 4 Abs.1 Nr.2 WertV als besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft einzuordnen. In der nördlichen Kreisregion konnten bei Verkäufen von privaten Grün- und Gartenflächen Preise von 0,29 bis 40,00 Euro/m² registriert werden. Der Durchschnittspreis dieser Nutzung lag bei etwa 9,35 Euro/m².

12 Auszüge aus dem Grundstücksmarktbericht Landkreis Dahme-Spreewald Im südlichen Kreisgebiet liegt der Durchschnittspreis für diese Flächen bei rund 2,30 Euro/m². Dieser resultiert aus Preisen einer Verkaufsspanne von 0,12 bis 10,36 Euro/m². Gärten wurden im Berichtsjahr auch in den Städten Lübben und Luckau auf einem niedrigen Preisniveau in einer Preisspanne von 0,12 bis 4,00 Euro/m² bei einem Mittelwert von 2,45 Euro/m² gehandelt. Verkäufe von Flächen für Dauerkleingärten wurden auch 2003 nicht registriert. Dauerkulturen (Obstbauflächen) wurden nur in einem Fall im Rahmen der Kaufpreisspanne des Vorjahres von 0,10 bis 0,20 Euro/m² bei einem Durchschnitt von 0,17 Euro/m² gehandelt. 5. Sonstige Flächen Grundstücke, die einer besonderen Zweckbestimmung unterliegen und überwiegend von Bund, Land, Kommunen und Gesellschaften erworben werden, sind diesem Teilmarkt zuzuordnen. Insbesondere zählen hierzu u. a. öffentliche Grünflächen, Flächen für den regionalen und überregionalen Straßenbau, Grundstücke für die Verund Entsorgung, Naturschutzflächen, Abbauland. Der Flächenumsatz wurde in 2003 mit 95 ha bei einem Geldumsatz von rund 2,0 Millionen Euro registriert. Der Anteil am Gesamtmarkt bleibt somit auch 2003 äußerst gering. 5.1 Straßenbauflächen In dieser Rubrik sind alle Flächen, die weitestgehend mit dem Erhalt bzw. Ausbau des kommunalen, regionalen und überregionalen Straßenverkehrsnetzes im Zusammenhang stehen, registriert. Unterschieden wird hierbei nach der Herkunft der anzukaufenden Fläche und ihrer künftigen Zweckbindung. Ausschlaggebend bei der Preisgestaltung ist die ursprüngliche planungsrechtliche Einordnung der anzukaufenden Fläche. Hohe Preise werden insbesondere für zuvor privat genutzte Baulandflächen gezahlt, welche zum Ausbau eines Verkehrsweges benötigt werden. Autobahnflächen und Bundesstraßen, die vor 1945 als solche gebaut wurden, müssen zum Teil noch heute von der öffentlichen Hand erworben werden. Das betrifft teilweise auch nach 1945 gebaute örtliche Verkehrsflächen. Käufe im rückständigen Grunderwerb werden auf niedrigem Niveau gehandelt. Kauffälle nach Verkehrsflächenbereinigungsgesetz (VerkFlBerG) wurden durch die Ankaufsberechtigten nur in Einzelfällen getätigt. Bei den ausgewerteten Daten der kommunalen Straßenflächen kann keine eindeutige Aussage hinsichtlich des Entwicklungszustandes der Flächen zum Zeitpunkt des Kaufes getätigt werden. Teilweise handelt es sich hierbei um rückständigen Grunderwerb, bzw. Flächen zur Neuanlage oder Erweiterung des Verkehrsweges. Als Käufer tritt ausschließlich die Kommune auf.

13 Auszüge aus dem Grundstücksmarktbericht Landkreis Dahme-Spreewald Der Anteil privater Käufer von Straßen, Wegen und Zufahrten blieb im Jahr 2003 mit vier Ankäufen sehr gering. Die Preisspanne bewegt sich zwischen 1,79 Euro/m² bis 23,06 Euro/m². Der Durchschnittswert wurde mit 7,45 Euro/m² ermittelt. 5.2 Baugrundstücke für Ver- und Entsorgungseinrichtungen ohne Windenergie Mit sieben Kauffällen blieb der Teilmarkt der Ver- und Entsorgungsgrundstücke auch 2003 erwartungsgemäß auf niedrigem Niveau. Die Preisspanne der Kauffälle bewegt sich zwischen 0,11 Euro/m² und 4,25 Euro/m² mit einem Durchschnittswert von 1,77 Euro/m². Höherer Kaufpreise lassen sich offensichtlich in Gewerbegebieten erzielen. Hier konnte ein Preis von rund 32,- Euro/m² registriert werden. 5.3 Bauflächen für Windkraftanlagen Die Errichtung von Windenergieanlagen im Außenbereich hat an Bedeutung gewonnen, so dass in den vergangenen Jahren zunehmend mehr Kauffälle registriert werden konnten. Im Jahr 2003 wurden 12 Kauffälle mit einer Gesamtfläche von 46 ha und einer Preisspanne von 0,19 bis 12,75 Euro/m² festgestellt. Der Durchschnitt lag bei 4,18 Euro/m². In den Vorjahren 2001 und 2002 wurden 30 Kauffälle mit einer Gesamtfläche von 118 ha und einer Preisspanne von 0,21 bis 10,23 Euro/m² registriert. Der Durchschnittspreis betrug 1,27 Euro/m². Durch die Investoren werden für die Errichtung der Windenergieanlagen größere Flächen erworben, um Probleme mit Abstandsflächen zu vermeiden. Den Verkäufern werden teilweise zusätzlich zum Kaufpreis Sondervergütungen für die Errichtung der Windenergieanlagen gezahlt. Pachtverträge mit den landwirtschaftlichen Betreibern werden übernommen. 5.4 Flächen für Naturschutz und Ökologie Dieser Teilmarkt wird von Flächen dominiert, die von Naturschutzverbänden, Stiftungen des Natur- bzw. Landschaftsschutzes und vom Ministerium für Landwirtschaft, Umweltschutz und Raumordnung, vereinzelt auch von privaten Käufern, erworben werden. In den Jahren 2001 bis 2003 konnten 12 Kaufverträge dieser Art registriert werden. Es handelt sich dabei vorwiegend um Flächen im südlichen Kreisgebiet, welche dem Naturschutz, tlw. dem Landschaftsschutz, gewidmet sind. Die Kaufpreise bewegten sich bis auf einen Verkaufsfall zwischen 0,03 und 0,51 Euro/m². Der Durchschnittspreis wurde mit 0,21 Euro/m² ermittelt. Der Flächenumsatz lag bei ha und resultiert hauptsächlich aus zwei Einzelverkäufen mit 298 ha und 753 ha.

14 Auszüge aus dem Grundstücksmarktbericht Landkreis Dahme-Spreewald Abbauland Flächenverkäufe zur Kies- und Sandgewinnung wurden, genau wie in den Vorjahren, im Jahr 2003 nicht registriert. Die Kaufpreise der Jahre 1999 und 2000 lagen bei 0,19 bis 2,50 Euro/m². 5.6 Sportplatzflächen In Auswertung der Kaufverträge über mehrere Jahre wurden für Sportplatzflächen Kaufpreise zwischen 0,45 bis 4,50 Euro/m² registriert. Der Durchschnitt errechnete sich mit 2,50 Euro/m². 5.7 Wasserflächen Gräben innerhalb von landwirtschaftlichen Nutzflächen wurden in Einzelfällen in einer Preisspanne von 0,05 bis 0,26 Euro/m² bei einem Durchschnitt von 0,09 Euro/m² gehandelt. Teiche und Seen, die zum Teil auch bewirtschaftet werden, wurden in einer Preisspanne von 0,07 bis 1,02 Euro/m² gehandelt. Das Mittel der Kaufpreise lag bei 0,39 Euro/m². 5.8 Unland und Brachland Die über mehrere Jahre registrierten Käufe von Unland und Brachland weisen bei einer Preisspanne von 0,02 bis 0,54 Euro/m² einen relativ hohen Durchschnittswert von 0,20 Euro/m² auf 6. Bebaute Grundstücke Im Geschäftsjahr 2003 ging der Anteil der bebauten Grundstücke am Gesamtmarkt gegenüber dem Vorjahr gemessen an der Anzahl der abgeschlossenen Verträge um 7 % auf insgesamt 37 % Marktanteil zurück. Demgegenüber ist ein überdurchschnittlicher Anstieg des Flächenumsatzes in diesem Marktsegment zu verzeichnen. Dieser resultiert aus zwei Einzelverkäufen im gewerblichen Bereich und einzelnen Wohngrundstücken mit außergewöhnlich hohem Flächenanteil. Trotz steigendem Flächenumsatz sinkt der Geldumsatz auf dem Teilmarkt der bebauten Grundstücke um 28 %. Wohngrundstücke bilden den Hauptanteil an diesem Teilmarkt mit 71 % hinsichtlich der Anzahl der abgeschlossenen Verträge. Gewerblich genutzte Grundstücke dagegen wurden nur zu 8 % gehandelt. Erholungsgrundstücke wurden mit 16 % und sonstige Grundstücke mit 5 % Marktanteil registriert.

15 Auszüge aus dem Grundstücksmarktbericht Landkreis Dahme-Spreewald Jahr Anzahl der Verträge Bebaute Grundstücke Flächenumsatz ha Geldumsatz Mio ,3 141, ,0 144, ,4 303, ,3 411, ,7 162, ,3 168, ,1 159, ,7 169, ,9 182, ,0 195, ,8 140,5 Tabelle 2 Bebaute Grundstücke Wohn- und Gewerbeflächen Jahr Anzahl der Verträge Flächenumsatz ha Geldumsatz Mio. Wohnen Gewerbe Wohnen Gewerbe Wohnen Gewerbe ,2 84,2 108,3 23, ,5 40,3 116,8 14, ,5 38,9 112,6 5, ,6 201,1 118,3 19, ,1 20,9 146,5 10, ,6 62,2 89,0 57, ,4 622,2 98,7 32,5 6.1 Marktanpassungsfaktoren a) Massive freistehende Einfamilienhäuser, Baujahre bis 1940, überwiegend einfache Ausstattung und vernachlässigter Bauzustand Anpassungsfaktor: 0,75-0,85 b) Massive freistehende Einfamilienhäuser, Baujahre von 1941 bis 2003, überwiegend mittlere Ausstattung und normaler Bauzustand Anpassungsfaktor: Baujahr bis 1940: 0,80-0,85

16 Auszüge aus dem Grundstücksmarktbericht Landkreis Dahme-Spreewald Baujahre : 0,85-0,90 Baujahre : 0,90-0,95 c) Einfamilienhaus-Fertighäuser, Baujahre , einfache Ausstattung und normaler Bauzustand Anpassungsfaktor: Baujahre : 0,60-0,80 d) Einfamilienhaus-Fertighäuser, Baujahre , mittlere Ausstattung und normaler Bauzustand Anpassungsfaktor: Baujahre : 0,80-0, Liegenschaftszinssätze Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt verzinst wird. Er ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens zu ermitteln. Die zu bestimmenden Parameter konnten teilweise den der Geschäftsstelle vorliegenden Kaufverträgen entnommen werden. Zusätzlich wurden Angaben zur Ermittlung der weiteren Parameter von den Käufern erhoben. Für die Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes waren unter Zuhilfenahme der von den Käufern ausgefüllten Fragebögen im Zeitraum vier Verkaufsfälle auswertbar. a) Mehrfamilienhäuser (2 Verkaufsfälle): Spanne: 3,1-5,6 % Durchschnitt: 4,4 % b) Mehrfamilienhäuser, EG Gewerbe (1 Verkaufsfall): Ermittelter Zinssatz: 6,8 % c) Freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser (1 Verkaufsfall) Ermittelter Zinssatz: 2,5 % Aufgrund der äußerst geringen Anzahl von auswertbaren Verträgen sind die erzielten Ergebnisse bei der Anwendung kritisch zu hinterfragen und hinsichtlich der Marktsituation, der Lage und der Ertragserwartung zu würdigen. Die Untersuchung soll in den zukünftigen Berichtszeiträumen ergänzt werden.

17 Auszüge aus dem Grundstücksmarktbericht Landkreis Dahme-Spreewald Nutzungsentgelte Der Gesetzgeber hat mit der Einführung der Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV) vorausgesetzt, dass überall dort, wo Erholungsgrundstücke im Sinne der Verordnung vorhanden sind, auch frei vereinbarte Nutzungsentgelte ausgehandelt werden. Durch umfangreiche Recherchen bei Ämtern, Gemeinden und Privatpersonen konnte der Gutachterausschuss inzwischen eine ausreichende Anzahl frei vereinbarter Entgelte erfassen, die eine solide Basis für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens zur Ableitung des ortsüblichen Nutzungsentgelts darstellen. Auskünfte zu frei vereinbarten Entgelten können gegen eine Gebühr bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eingeholt werden. Mittlerweile wurden ca Auskünfte aus der Sammlung der Nutzungsentgelte erteilt sowie ca. 160 Gutachten zur Frage der ortsüblichen Nutzungsentgelte erstattet. Zurzeit liegen dem Gutachterausschuss 761 anonymisierte Verträge aus dem gesamten Kreisgebiet vor. Die Spanne der darin vereinbarten Entgelte liegt in der Regel zwischen 0,15 und 2,75 Euro/m²/Jahr, wobei jedoch vereinzelt stärkere Abweichungen von diesen Werten zu verzeichnen sind. Signifikante Unterschiede zwischen dem äußeren Entwicklungsraum und dem engeren Verflechtungsraum lassen sich bezüglich der Wertspanne und der daraus resultierenden Mittels nicht allgemein ableiten. Die aufgeführten Spannen umfassen alle Erholungslagen (inklusive Uferlagen) ohne Berücksichtigung der konkreten bauplanungsrechtlichen Situation. Eine extremwertbereinigte Untersuchung von 669 verbleibenden Werten führt zu einem einfachen Mittel von 1,03 Euro/m²/Jahr bei einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von ca. 800 m². Grafik 1 Vereinbarte Entgelte 1,75 1,50 1,25 /m²/jahr 1,00 0,75 0,50 0,25 Oktober 90 Oktober 92 Oktober 94 Oktober 96 Oktober 98 Oktober 00 Oktober 02 Oktober 04

18 Auszüge aus dem Grundstücksmarktbericht Landkreis Dahme-Spreewald Erbbauzinssätze Als Alternative zum Erwerb eines Grundstückes durch Kauf wird in einigen Fällen Grundbesitz in Form des Erbbaurechts übertragen. Im Jahr 2003 konnten 13 Verträge einer Auswertung zugeführt werden. Überwiegend werden Erbbaurechtsverträge zwischen Kommunen und Privatpersonen abgeschlossen. Die Erbbaurechtsverträge weisen bis auf wenige Ausnahmen Wertsicherungsklauseln auf. Das heißt, mit Hilfe statistischer Werte wie z.b. dem Lebenshaltungskostenindex, veröffentlicht vom statistischen Bundesamt, werden die Erbbauzinsen der allgemeinen Wertentwicklung angepasst. In der nachfolgenden Tabelle sind die Erbbauzinssätze für verschiedene Nutzungsarten ausgewiesen. Tabelle 3 Erbbauzinssätze Wohnen Gewerbe* Soziales Erholung** Anzahl der Verträge Erbbauzinssatz in % 4,0-6,0 6,5-8,0 4,0-6,1 7,0 Laufzeit 88 und * Aufgrund fehlender Vertragsabschlüsse im Jahr 2003 ist hier die Auswertung aus dem Marktbericht 2002 übernommen ** Sonderbaufläche im Bestand 9. Bodenrichtwerte Die Bodenrichtwerte im Landkreis Dahme-Spreewald sind gemäß 193 und 196 BauGB sowie 11 GAV durch den Gutachterausschuss ermittelt und in der Sitzung vom 30. Januar 2004 zum Stichtag 1. Januar 2004 beschlossen worden. Die Ermittlung der Bodenrichtwerte erfolgt jeweils jährlich bezogen auf den 1. Januar und die Ergebnisse werden in der Bodenrichtwertkarte veröffentlicht. Bodenrichtwertkarten sind gegen eine Gebühr von 30,00 Euro bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erhältlich. Der Bodenrichtwert ist der aus Kaufpreisen ermittelte durchschnittliche Lagewert für Grundstücke eines Gebietes oder einer Bodenrichtwertzone, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- oder Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf ein baureifes Grundstück, dessen Eigenschaften für dieses Gebiet typisch sind und ist in Euro je m² Bodenfläche angegeben. Bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte wurde unterstellt, dass die Grundstücke ortsüblich erschlossen und erschließungsbeitragsfrei sind. In bestimmten Fällen ist zu erwarten, dass Erschließungsbeiträge nach 127 BauGB noch im Ganzen oder in Teilen erbracht werden müssen. Die Höhe ist im Einzelfall bei den Gemeinden zu erfragen. Beiträge nach 8 Kommunalabgabengesetz (KAG) können zusätzlich erhoben werden.

19 Auszüge aus dem Grundstücksmarktbericht Landkreis Dahme-Spreewald Bodenrichtwerte, die Ausnahmen von dieser Grundsatzregel aufweisen, hat der Gutachterausschuss eindeutig als erschließungsbeitragsfrei gekennzeichnet. Abweichungen eines zu bewertenden Grundstückes in den wertbestimmenden Eigenschaften, insbesondere hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Erschließungszustand und Grundstückszuschnitt, sowie der Lage bewirken Abweichungen seines Verkehrswertes ( 194 BauGB) vom Bodenrichtwert. Die Art der baulichen Nutzung wird durch die Eigenart der Bebauung des Gebietes oder durch die geltende Bauleitplanung bestimmt und entsprechend der Baunutzungsverordnung (BauNVO) gekennzeichnet. Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die gebietstypische Nutzung der Grundstücke und durch die Angabe der Geschossflächenzahl (Geschossfläche zu Grundstücksfläche z.b. 0,3) und die Anzahl der Geschosse (z.b. II) ausgedrückt. Ansprüche gegenüber dem Träger der Bauleitplanung oder der Baugenehmigungsbehörde können aus den Eintragungen in der Bodenrichtwertkarte nicht hergeleitet werden. Die Bodenrichtwertkarte 2003 liegt als Ausgabe für den gesamten Landkreis Dahme- Spreewald auf Grundlage der Kreiskarte vor. Sie enthält Vergrößerungen für die Bereiche der Städte Luckau, Lübben und Königs Wusterhausen mit den S-Bahn- Gemeinden im Maßstab 1 : sowie die Anfangswerte in den Sanierungsgebieten der Städte Lübben und Königs Wusterhausen im Maßstab 1 : In den baulich verdichteten Gebieten des Landkreises werden die Bodenrichtwerte erstmals in zonaler Abgrenzung dargestellt, um die konkrete Lagezuordnung der Bodenrichtwerte zu gewährleisten. Durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte wurden insgesamt 332 Bodenrichtwerte für den Landkreis Dahme-Spreewald beschlossen. Gegenüber dem Vorjahr weisen davon 36 eine Steigerung auf (11 %), 205 blieben konstant (62 %) und 75 Bodenrichtwerte verloren an Wert (22 %). Für 16 definierte Bereiche wurden erstmals Bodenrichtwerte ermittelt. Der Landkreis Dahme-Spreewald zeigt dabei auch 2003 ein deutliches Preisgefälle in Abhängigkeit von der Nähe zu Berlin und den ehemaligen Kreisstädten. Die wenigen steigenden Bodenrichtwerte befinden sich in den meisten Fällen im äußeren Entwicklungsraum, in dörflichen Lagen, wo der Bodenrichtwert auf recht niedrigem Niveau liegt. Die größere Anzahl der sinkenden Bodenrichtwerte konzentriert sich in erster Linie auf den engeren Verflechtungsraum, insbesondere Königs Wusterhausen und das ehemalige Amt Unteres Dahmeland. Der Wertverlust lag durchschnittlich bei knapp 3 %. Richtwerte für Gewerbegrundstücke konnten aufgrund der starken preislichen Streuung und inhomogenen Verteilung der Kauffälle nur in einigen, wenigen Standorten ermittelt werden. Deutlich tritt hervor, dass der Markt für Gewerbeflächen stagniert und das Marktsegment der großflächigen Gewerbegebiete aufgeteilt und deren bedarfsgerechte Bereitstellung im Wesentlichen abgeschlossen ist. Es bleibt

20 Auszüge aus dem Grundstücksmarktbericht Landkreis Dahme-Spreewald festzuhalten, dass die Preise von Gewerbegrundstücken deutlich unter denen von Wohnbaugrundstücken liegen. Die Einzelfallauswertung von geeigneten Kaufverträgen bestätigt, dass Handels- und Dienstleistungsnutzungen zu höheren Preisen als Nutzungen für produzierendes Gewerbe führen. Im Berichtsjahr wurden erstmalig neben den bereits im Vorjahr aufgenommenen landwirtschaftlichen Bodenrichtwerten, Angaben für Forstflächen aufgenommen. 10. Zusammenfassung Die fortschreitend ungünstigen konjunkturellen Rahmenbedingungen erhöhen bezüglich der allgemeinen Marktsituation das stark ausgeprägte Preisbewusstsein der Marktteilnehmer und üben bei unvermindert bestehendem Angebotsüberhang konstanten Druck auf das immer noch nachgebende Preisniveau aus. Der Grundstücksmarkt im Landkreis Dahme-Spreewald wird dominiert durch den Grundstücksteilmarkt für bebaute und unbebaute Wohnbaugrundstücke im engeren Verflechtungsraum Berlin-Brandenburg für den individuellen Gebrauch mit Ein- und Zweifamilienhäusern. Erstmals seit 1999 weist der Grundstücksmarkt im Landkreis Dahme-Spreewald wieder stark rückgängige Geldumsatzzahlen gegenüber dem Vorjahr auf. Dies ist umso bedeutsamer, da die Diskussion um den möglichen Wegfall der Eigenheimzulage im letzten Jahresquartal 2003 deutlich wahrnehmbare Vorzieheffekte verursachte. Seit nunmehr 1998 verringert sich der Bodenpreisindex im engeren Verflechtungsraum kontinuierlich jährlich um bis zu fünf Indexpunkte. Im äußeren Entwicklungsraum ist diese sinkende Tendenz nicht zu beobachten; hier hat sich der Grundstücksmarkt wenn auch auf niedrigem Gesamtniveau konsolidiert. Das Grundstückspreisniveau zeigt sich stabil. Leichte Steigerungsraten sind in bevorzugten Wohnlagen der Kreisstadt Lübben und in see- und wassernahen Gemeinden des äußeren Entwicklungsraumes zu verzeichnen. Neben dem unverändert vorrangigen Einfluss der Lage auf den Grundstückspreis honorieren die Erwerber von Grundstücken verstärkt die Anstrengungen in den Gemeinden zur durchgreifenden Verbesserung der lokalen Infrastruktur. Die Umsatzzahlen von Reihenhäusern und Eigentumswohnungen haben ihre Marktbedeutung nur noch an vereinzelten Standorten, in der Regel in unmittelbarer Berlinnähe erhalten. Ungebrochen richtet sich das Hauptinteresse der Marktteilnehmer auf Ein- und Zweifamilienhäuser, wobei der durchschnittliche Kaufpreis für nach 1990 errichtete Gebäude im engeren Verflechtungsraum mit ,- Euro zwei Prozent über dem Vorjahresdurchschnitt liegt. Die durchschnittlichen Wohnflächenpreise inklusive Grundstücksanteil erreichten mit Euro/m² in diesem Grundstücksteilmarkt nahezu das Ergebnis des Vorjahres. Wie bereits 2002 erstmalig wieder festgestellt, weisen die Wohnungsmieten in günstigen Lagen und guten Ausstattungsstandards leicht steigende Tendenz auf,

21 Auszüge aus dem Grundstücksmarktbericht Landkreis Dahme-Spreewald auch wenn der freie Markt für Mietwohnungen im nördlichen Teil des Landkreises unverändert von deutlichen Angebotsüberhängen geprägt bleibt. In der Kreisstadt Lübben ist eine erhöhte Nachfrage nach modernisierten Wohnungen und Einfamilienhäusern zu verzeichnen. Der Markt der Gewerbeflächen bleibt in erster Linie durch das weiterhin bestehende Überangebot in Verbindung mit den konjunkturellen Bedingungen und dem damit einhergehenden zurückhaltenden Investitionsverhalten bestimmt. Die geringe Zahl von Kauffällen für Gewerbeobjekte lässt eine Aussage zur Tendenz in diesem Marktsegment nicht mit der erforderlichen Stabilität zu. Zusammenfassend zeigt das Grundstücksmarktgeschehen im Landkreis Dahme- Spreewald keine isolierte Entwicklung, sondern eingepasst in den Großraum Berlin- Brandenburg ein Abbild des stagnierenden überregionalen Grundstücksmarktes.