Grün und Freiflächen im Wohnbau bei knappen Mitteln

Transkript

1 Soziale, urbane und ökologische Trends und Kosten Wien, 2012 Mitarbeit: Dara Fischer Isabella Grandl Fördergeber: Amt der Wiener Landesregierung Magistratsabteilung 50 Wohnbauforschung

2 Fokus Qualitäten der Grün- und Freiräume Neue Herausforderungen Kostenstruktur der Freiräume Zusammenhang Architekturkonzept und Freiraum Einbindung der Freiraumplanung in den Planungsprozess Pflege Einsparmöglichkeiten

3 Qualitäten von Freiräumen Soziale Aspekte Gesundheit, Soziale Interaktion, Ästhetik, Ausstattung, Nutzung Ökologische Aspekte Stadtökologie 21. Bezirk, Autofreie Mustersiedlung Grün und Freiflächen bei knappen Mitteln 21. Bezirk, Ohmgasse Bottrop, Prosper 21. Bezirk, Kammelweg

4 Qualitäten von Freiräumen Ökonomische Aspekte Erholungswert, Zahlungsbereitschaft, Leistungswert Einbindung in das raumplanerische und städtebauliche Planungssystem Stadträumliche Einbindung, Verankerung in den Instrumenten und im Planungsprozess

5 Herausforderungen Prognostizierter Bevölkerungszuwachs in Wien Knappheit der Grundstücke Tendenz Verdichtung Steigende Baukosten Stagnation der Haushaltseinkommen Höhere ökologische Anforderungen Ansprüche an die Freiräume 14. Bezirk, Sargfabrik

6 Vorgehen Kostenstruktur der Freiräume 21. Bezirk, Autofreie Mustersiedlung

7 Vorgehen 3 Beispielprojekte in Wien 20 qualitative Interviews mit ExpertInnen Auswertung vorhandener Unterlagen

8 Beispiel Wohnhausanlage Dirmhirng. 88, 23. Bezirk Atelier Auböck&Kárász, 2009 Bauträger ArchitektInnen LandschaftsarchitektInnen Wien Su d Superblock Auböck&Kárász Planung und Umsetzung Gesamtfläche Bebaute Fläche Freiräume/Grünräume Wohneinheiten m m2 ca m2 71

9 Qualitätsvorstellungen 23. Bezirk, Dirmhirngasse Grün und Freiflächen bei knappen Mitteln

10 FAHRRAD KINDERWAGEN 109,4 WC 3,6 VR WICKELR 5,2 BÜGELRAUM 11,3 KINDERSPIELRAUM 100,6 Bio 240L 240L Bio WASCHKÜCHE 12,6 Bio 240L BAD 4,6m 2 WC 1,5m 2 AR 1,8m 2 MÜLLRAUM 40,5 VO RR 10,6m2 ZIM MER 11,9m2 Z IMMER 10,9m2 W OH NZ IMMER 36,2m2 LOG GIA 5,3m 2 Bio MÜLLRAUM 40,5 7 70L Altpapier Bio Bio 2 40L BÜGELRAUM 11,3 ZI M MER 11,9m2 WASCHKÜCHE 12,6 AR 1,8m 2 Z IMMER 10,9m2 B AD 4,6m 2 VORR 10,6m2 WC 1,5m 2 W OH N ZIMMER 36,2m2 LOGGIA 5,3m 2 48,6 FAHRRAD KINDERWAGEN 95,4 AR 1,5m 2 WC 1, 3m 2 W OH NZ IMMER 27,3m2 LOGGIA 5,1m L Restm üll WC 1,2m 2 VORR 3,1m 2 BAD 4,2m 2 VORR 8,0m 2 BAD 4,0m2 FAHRRAD ABSTELLRAUM 129,5 1100L Restm üll Z IMMER 13,1m2 1100L Restm üll Z IM MER 11, 7m2 MÜLLRAUM 47,0 W OHN Z IMMER 33,0m2 770L Al tp apier Bio 240L 770L Al tp apier B io 240L LOG GIA 5,3m 2 Bio 240L 770L Al tp apier Bio 240L VORR 7,0m2 W OH N ZIMMER 34,4m2 KÜCHE 6,8m 2 C 87.1 VORR 5,1m2 WC 1, 1m 2 ZI M MER 11,8m2 Z IM MER 12,5m2 AR 3,1m 2 BAD 5,2m 2 Z IMMER 12,5m2 AR 3,1m2 BAD 5,2m2 ZIM MER 11,8m2 VORR 5,1m 2 C 87.1 WC 1,1m 2 K ÜC HE 6,8m2 W OH NZ IMMER 34,4m2 VORR 7,0m 2 GESCHÄFTSLOKAL 233,9 LO GGIA 5,3m 2 ZIM MER 11,7m2 W O HNZ IMMER 33,0m2 BAD 4,2m 2 ZIM MER 13,1m2 VORR 8,0m 2 BAD 4,0m2 FAHRRAD KINDERWAGEN 86,9 WC 1,2m 2 VORR 3,1m 2 WC 1,3m 2 AR 1,5m 2 W OHN Z IMMER 27,3m2 LOGG IA 5, 1m 2 48,6 WASCHKÜCHE 12,9 WC 1,5m 2 BAD 4,6m 2 VORR 10,6m2 BÜGELRAUM 13,1 W OHNZ IMMER 36,2m2 A R 1, 8m 2 LOGGIA 5,3m 2 Z IMMER 10,9m2 Bio 240L Bio 2 40L MÜLLRAUM 47,7 ZIM MER 11, 9m2 WASCH KÜCHE 30,6 Bio 240L Bio 240L Bio 240L Bio 240L 1100L Restm üll 1100L Restmüll 1100L Restmüll MÜLLRAUM 51,6 770L A l tp apier 770L Altp apier 770L Altp apier Beispiel Wohnhausanlage Engerthstr , 2. Bezirk Bauträger Sozialbau AG Gesamtfläche m 2 ArchitektInnen Soyka-Silber-Soyka Bebaute Fläche m 2 LandschaftsarchitektInnen Auböck&Kárász Freiräume/Grünräume ca m 2 Wohneinheiten 214 Planung und Umsetzung Lokale 611 m 2 RA MPE 6% (12 m / 70cm) RAMPE 6% (12m / 70cm) Restmüll 1100L Restmüll 1100L Altpapier 770L Altpapier 770L Restmüll 1100L 85m² -0,85 = 6,25 ÜWN 75m² KIWA KIWA WOHNUNG KIWA C 82.8 Altpapier 770L R AMPE 6% (12m / 70cm) 1 100L Re stmüll 1100L Re stmüll 1 100L Res tmüll 240L 240L 7 70L Altpapier 7 70L Altpa pier WOHNUNG B 63.5 UNTERKELLERT BEREICH FÜR (OFFENEN) STIEGENABGANG ZUR GARAGE WOHNUNG 7 70L Altpapier 2 40L 770L Bio Altpapier 7 70L Altpapier 1 100L Re stm üll 1 100L Restmüll 1 100L Res tmüll B 63.5 C 82.8 WOHNUNG 440 m² C 82.8 B 55.3 ± 0,00 = + 7,10 ÜWN B ,10 = 9,20 ÜWN ± 0,00 = + 7,10 ÜWN ENGERTHSTRASSE Atelier Auböck&Kárász, 2009

11 2. Bezirk, Engerthstraße 21. Bezirk, Kammelweg

12 Beispiel Kabelwerk, 12. Bezirk Bauträger Kabelwerk GmbH ArchitektInnen Hermann&Valentini, Mascha&Seethaler, pool Architektur, Schwalm-Theiss/Gressenbauer, Werkstatt Wien Spiegelfeld, Wurnig Landschaftsarchitektinnen Langenbach, Detzlhofer Detzlhofer, 2007 Planung und Umsetzung Gesamtfläche Baufläche Freiräume/Grünräume m m2 Epk ca m2 ca m2 Wohneinheiten Gewerbe ca

13 12. Bezirk, Kabelwerk

14 Kosten des Freiraums Welche Kosten fallen an? Honorare für die LandschaftsarchitektInnen Ausführungskosten Pflegekosten

15 Kosten des Freiraums Honorare für die LandschaftsarchitektInnen städtebauliche Ebene Beiträge zu Entwicklungskonzepten, Wettbewerben Grundstücksentwicklung Vorentwurf, Entwurf, je nach Projekt und Beauftragung meist nur bis zu den Leitdetails, eventuell Detailplanung

16 Kosten des Freiraums Bauprojekt Grundfläche Baukosten Freiraum Kosten verbaute Fläche Freiräume Grünfläche Kabelwerk m 2 ca m m 2 Epk gesamt netto ca ,- gesamt netto ca. 2,5% = ,- (1) Ausführungskosten Freiraum < 3% Engerthstraße m ,60 m 2 ca m ,- ca. 1,8% = ,- (2) der Gesamtbaukosten Dirmhirngasse m ,- m 2 ca m ,00 2,2% = ,- 1 inklusive Bauaufsicht in den technischen Bereichen inklusive Straßen, Wege, Leitungen, Brücke über die Bahn, Stützmauern, Beleuchtung, Entwässerung, Grünausstattung, Spielelemente, sonstige 2 inklusive Sauna, Wegeaufbau, Beleuchtung, Entwässerung, Fahrradabstellplatz, Einfriedung, Grünausstattung, Spiel- und sonstige Ausstattung

17 Kosten des Freiraums Errichtung 1m 2 Grünfläche Kabelwerk ca. 155,- /m 2 inklusive Straßen, Wege, Leitungen, Brücke über die Bahn, Stützmauern, Beleuchtung, Entwässerung, Grünausstattung, Spielelemente, Mies-Giep-Park Dirmhirngasse ca. 61,- /m 2 Engerthstraße ca. 79,- /m 2 inklusive Planungshonorare, Sauna, Wegeaufbau, Beleuchtung, Entwässerung, Fahrradabstellplatz, Einfriedung, Grünausstattung, Spiel- und sonstige Ausstattung Pflegekosten inklusive Winterdienst ca. 5,- - 6,- /m 2

18 Kosten des Freiraums Grundqualität durchschnittlich 100,- /m 2 Wege, Bäume, sonstige Bepflanzung, Spielgeräte, Freiraumentwässerung, Beleuchtung auf niedrigem Niveau je kleiner die Grundfläche desto intensiver die Gestaltung und desto höher die Kosten bei größeren Flächen mit einem hohen Anteil z.b. an Rasenflächen ist ein geringerer m 2 Preis zu erzielen je nach Flächengröße 70, ,- /m 2 in dicht verbauten Gebieten bis zu 150, - /m 2

19 Qualitätsvorstellungen Honorare für die LandschaftsplanerInnen Basis: ÖGLA Honorarleitlinien Welche Rolle spielt der Freiraum? städtebauliche Ebene Kosten für Beiträge zu Entwicklungskonzepten,Wettbewerben Grundstücksentwicklung Vorentwurf, Entwurf, je nach Projekt meist nur bis zu den Leitdetails 12. Bezirk, Kabelwerk 21. Bezirk, Satzingerweg Städtebau Bauplatz Pflege Grün und Freiflächen bei knappen Mitteln

20 Städtebau - Freiraum Instrumentelle Lücke zwischen STEP und Flächenwidmungsplan punktuell ausgefüllt mit Masterplänen, kooperativen Planungsverfahren... häufig als Mischformen aus Städtebau-, Bauträgerverfahren und Projektplanung Grün- und Freiraumplanung wird teilweise berücksichtigt flächendeckende verbindliche Freiraum-Instrumente fehlen Stadtteilplanungen fehlen Quantitative und qualitative Vorgaben auf städtebaulicher Ebene wirken sich zeit- und kostensparend für die Freiräume in den nachfolgenden Planungsebenen aus.

21 - Freiraum Bauplatz 22. Bezirk, Pichelgasse Grün und Freiflächen bei knappen Mitteln

22 Bauplatz - Freiraum Geförderter Wohnbau Freiraumgestaltungsplan je Bauplatz Freiraumkoordination zwischen den Bauplätzen: teilweise, ohne Instrument Frei finanzierte Wohnbau Grünraumkonzept ab Bauklasse III ohne Konsens in der Einreichplanung Freiraumkoordination:? 23. Bezirk, In der Wiesen Nord Wunsch der ExpertInnen Städtebauliche Koordination auf dieser Ebene durch die Stadt Wien

23 Bauplatz - Ablauf - Umsetzung Projektentwicklung Bauträgerwettbewerb relativ freiraumfreundlich Projektumsetzung Auftrag an Architektur + Landschaftsarchitektur Einreichplan/ Baubewilligung Projektplanung bis Leitdetails eventuell Detailplanung Abstimmung Magistrat Einsparungen Abstimmung Bauträger Einsparungen Ziel: regelmäßige Abstimmungsrunden Beauftragung mit Detailplanung

24 Bauplatz - Ablauf - Umsetzung Projektumsetzung Generalunternehmer- bzw. Einzelgewerke-Ausschreibung Einsparungen Änderung von Projektdetails eventuell künstlerische Oberleitung Abstimmung Magistrat weitere Einsparungen Fertigstellungsanzeige

25 Überlebenskampf Freiraumqualität 21. Bezirk, Brünnerstraße 1. Freiraumentwurf über die Widmung retten 2. Bauträgerwettbewerb bauleiter-sicher formulieren 3. Bauträgerbesprechungen verteidigen 4. Finanzabteilungswünsche bei Bauträgern abwehren 5. Generalunternehmereinsparziele parieren 6. Ausführungsabteilungseinsparzielen widerstehen 7. Umsetzung auf dem Bauplatz kontrollieren teilw. auf eigene Kosten Qualitäten im Freiraum ru ber zu retten bis zum allerletzten Spatenstich ist eine hohe Kunst

26 Pflege 10. Bezirk, Monte Laa 23. Bezirk, In der Wiesen Nord Pflege Pflege Grün und Freiflächen bei knappen Mitteln

27 Pflege Ende der Baustelle = Anfang des Grüns? Kontraproduktive Gesamtkonzepte, Einsparungen beim Bau und der Wahl der Elemente, schlechte Bauaufsicht = höhere Pflege- bzw. Reparaturkosten Mangelnde Sachkenntnis, fehlende Information des Pflegepersonals, Unverständnis der BewohnerInnen = zusätzliche Pflege- bzw. Reparaturkosten Trockenheit = Schäden am Baumbestand Mangelnde Pflege, Verwahrlosung der Anlage = zusätzliche Pflege- bzw. Reparaturkosten

28 Pflege 10. Bezirk, Monte Laa Wer pflegt? Grün und Freiflächen bei knappen Mitteln

29 Pflege Wer pflegt? Haus-/ObjektbetreuerIn Facility-ManagerIn Gartenbaufirmen, Gärtnereien Bauträgereigene Pflegetrupps Verschiedene Mischversionen Für die Entwicklung und Erhaltung einer Anlage ist es entscheidend, wer pflegt. Pflege wird durch unqualifiziertes Personal zum Feind des Grüns

30 Pflege - Konsequenzen klar verständliche Konzepte Stressverhinderungsplanung Grundgerüst an Bäumen bei Bedarf Reduktion der Ansprüche z.b. robuste Pflanzen Randverteidigungspflanzen Information und Weiterbildung Rosa Pink Spray (Bodendeckerstrauchrose) wo möglich, frühzeitige Abstimmung mit dem Pflegepersonal

31 P Grün trotz knapper Mittel Stockholm, Hammarby

32 Grün trotz knapper Mittel Die Eigenlogik von Gru n- und Freiflächen verlangt unter dem Aspekt knappe Mittel eine Optimierung auf allen Planungsebenen: Reduzierung der Defizite bei den städtebaulichen Rahmenbedingungen = Vorsorge für Grün- und Freiräume und deren Vernetzung intensivere Verankerung von freiraumplanerischen Vorgaben in den Flächenwidmungsplänen Optimierung der Freiraumkoordination zwischen einzelnen Bauplätzen

33 Grün trotz knapper Mittel Freiflächenrahmenplan Gestaltungsleitlinien für öffentliche Grünflächen, Leitstrukturen, Wegesystem, Grenzen, Übergänge Straßenbaum nach Baumkonzept Laubbaum nach Baumkonzept Waldkiefer Sandbirken Plan in Progress zur Koordination der Entwicklung auf den Baugrundstücken Koordination: Stadtverwaltung Stadt München, 1997, Freiflächenrahmenplan, Messestadt Riem Geschnittene Hecke Pflanzfläche Rasen-/ Pflanzfläche Magerwiese in den Grünzügen Versickerungsfläche BewohnerInnen- /MieterInnengarten vgl. Stadt München, Ref. Für Stadtplanung u. Bauordnung, Abt. für Grünordnungsplanung

34 Grün trotz knapper Mittel Höhere Gewichtung der Freiraumplanung in der Projektabwicklung: Freiraumplanung startet zu spät und endet zu fru h Optimierung der Qualität und Organisation der Pflege Keine weitere Einsparungen bei Grün- und Freiflächen

35 Grün trotz knapper Mittel Der Weg zu einem kostengünstigen und hochwertigen Grün- und Freiraum ist hart und steil... Vielen Dank für ihre Aufmerksamkeit! 21. Bezirk, Kammelweg