Neuenhagen bei Berlin EISENBAHNSTRASSE

Transkript

1 Neuenhagen bei Berlin EISENBAHNSTRASSE Ankündigung Workshop 3: 19. Mai :30 Uhr / Feuerwehr Lahnsteiner Str.

2 Ablauf der Veranstaltung Vortrag zu den Handlungsfeldern Hauptgeschäftsbereich: Funktion Eisenbahnstraße: Aufgabe Konzept Eisenbahnstraße: Verkehrsvarianten und Nutzungsvarianten Diskussion in Kleingruppen gemeinsame Festlegung der Umsetzungsmaßnahmen Ausblick auf Workshop Mai 2010 / 19:30 Uhr Feuerwehr Lahnsteiner Str.

3 Außergewöhnliche Entwicklungschancen Festlegung Neuenhagens als Mittelzentrum Positive Entwicklung im Hauptgeschäftsbereich Entwicklungsfläche inmitten des Hauptgeschäftsbereiches (Eisenbahnstraße)

4 Zentrenstruktur Zielstellungen Aufgaben Aufgaben Eisenbahnstraße

5 Versorgungsfunktion als Mittelzentrum Versorgungsauftrag laut Landesplanung für Neuenhagen Umlandgemeinden des mittelzentralen Verflechtungsbereiches Grundversorgung (insbes. periodischer Bedarf) zu platzieren in Neuenhagen in Gemeinden Weiterführender Bedarf zu platzieren in Neuenhagen

6 Zentrenstruktur Neuenhagens Zentraler Versorgungsbereich Hauptgeschäftsbereich (Vgl. Plan: gelb hinterlegter Bereich) Nahversorgungszentrum Am Schäferplatz Lindenforum Weitere Standorte, insbesondere Rudolf-Breitscheid-Allee EDEKA Aldi

7 Zentrenstruktur Neuenhagens: Zielstellung Mittelzentrale Versorgungsfunktion erfüllen Zentraler Versorgungsbereich Erhaltung, Stärkung und Sicherung der weitere Entwicklungsfähigkeit Konzentration des Angebotes im Hauptgeschäftsbereich (Relevant für Umlandnachfrage: Übersichtlichkeit, gute Erreichbarkeit) Bevölkerungsnahe Versorgung Sicherung Nahversorgungsstandorte (z.b. Am Schäferplatz, Lindenforum) Erhaltung kleinflächiger Angebote im Gemeindegebiet (z.b. Bäcker, Zeitung etc.)

8 Zentrenstruktur Neuenhagens: Aufgaben Zentraler Versorgungsbereich => mittelzentrales Zentrum Konzentration: Periodische Sortimente / Dienstleistung Konzentration: alle weiteren Sortimente / Dienstleistungen Nahversorgungszentrum Bestandssicherung Ausnahmsweise: kleinflächige nahversorgungsrelevante Sortimente Weitere Standorte Keine Erweiterungen / Ziel: Verlagerung ins Zentrum Restliches Gemeindegebiet Keine Ansiedlungen (auch jenseits der Bahnschranke)

9 Eisenbahnstraße: Besondere Aufgaben Bestandteil des zentralen Versorgungsbereiches Periodischer Bedarf: Magnetbetriebe ansiedeln höherwertige Drogerie (ca. 350 bis 450 qm) Bio-Lebensmittelmarkt (ab 500 qm) Geschäftsbank Aperiodischer Bedarf: Lücken füllen / Bestand vertiefen alle Einkaufsanlässe vorrangig Fachhandel Wertigkeit: kein Discount

10 Zur Erinnerung: Aperiodische Einkaufsanlässe in Neuenhaben (aus: Workshop 1)

11 Gesundheit & Pflege Apotheke (3) Ärzte Physiotherapeuten (Orthopädiehandwerk) Hörgeräte-Akustik Friseur Kosmetik Sonnenstudio Heilpraktiker

12 Bekleidung & Textilien Damenbekleidung (8) (Kinderbekleidung) Schuhe Uhren/Schmuck Optik Änderungsschneiderei Schuster Herrenbekleidung Weitere mögliche Sortimente Young Fashion Sportbekleidung Berufsbekleidung Parfümerie Lederwaren Hochzeitsbekleidung

13 Hobby & Verschenken (Geschenkartikel) Bücher Schreib-, Papierwaren Fotowaren (Telekommunikation) Computer Fahrrad Blumen Reisebüro Lebensmittel-Spezialitäten (2x) Spielwaren Bilderrahmen Reitbedarf Hundefrisör Weitere mögliche Sortimente Kurzwaren Bastelbedarf Unterhaltungsmedien, -geräte Musikinstrumente Sportgeräte (Angel...)

14 Wohnen & Bauen Raumausstattung Klein-Elektrowaren Geräte Unterh.elektronik (Haushaltswaren) Schlüsseldienst Bau- u. Heimwerkerbedarf Gartenbedarf Gartenteich Sicherheitstechnik Küchenstudio Weitere mögliche Sortimente Elektrogroßgeräte Matratzen Möbel Teppiche, Bodenbeläge Antiquitäten

15 Konzept Eisenbahnstraße Nutzungsvarianten Verkehrsvarianten

16 Konzept Eisenbahnstraße Nutzungsvarianten

17 Bebauungsschema Ernst-Th ä lmann-s tr a ß e Wolterstraße Haupt str a ße Fichtestraße Eisenbahnstraße Bahnhof privat Marktplatz

18 Zwei Magneten: am Marktplatz Nutzungskonzept Magnet z.b. Bio-Lebensmittel (ab 600 qm) Magnet z.b. Drogeriefachmarkt (ab 400 qm) kleinteiliger Fachhandel ergänzend Kaum Fachhandel am Marktplatz Baukörper Marktplatz: zwei breite und tiefe Ladenlokale erforderlich Erreichbarkeit Linksabbiegen von Hauptstraße muss möglich sein Parkplätze vor dem Geschäft - keine Tiefgarage Marktplatz: zentraler Parkplatz vor Magneten: mindestens 60 zusätzlich straßenbegleitend

19 Zwei Magneten: je einer Marktplatz u. Bahnhof Nutzungskonzept Marktplatz: Magnet z.b. Bio-Lebensmittel (ab 600 qm) Bahnhof: Magnet z.b. Drogeriefachmarkt (ab 400 qm) kleinteiliger Fachhandel ergänzend Baukörper Marktplatz/Bahnhof: breites u. tiefes Ladenlokal erforderlich Erreichbarkeit Linksabbiegen von Hauptstraße ermöglichen Parkplätze vor dem Geschäft - keine Tiefgarage Marktplatz: zentr. Parkplatz - mind. 40 Bahnhof: mindestens 20 Fachhandel auch am Marktplatz

20 Ein Magnet: Bahnhof Nutzungskonzept Bahnhof: z.b. Drogeriefachmarkt (ca. 400 qm) Marktplatz: klein-/mittelflächiger Fachhandel Nahversorgungszentrum am Bahnhof Baukörper Bahnhof: ein breites und tiefes Ladenlokal erforderlich Marktplatz: klein- und mittelflächige Zuschnitte Erreichbarkeit Linksabbiegen von Hauptstraße ggf. für Magnet erforderlich Parkplätze vor dem Geschäft - keine Tiefgarage Bahnhof: mindestens 20

21 Ein Magnet: Marktplatz Nutzungskonzept Marktplatz: Magnet ab 400 qm bis max. 800 qm Marktplatz u. Bahnhof: klein-/mittelflächiger Fachhandel Baukörper Marktplatz: ein breites und tiefes Ladenlokal erforderlich Marktplatz u. Bahnhof: klein- und mittelflächige Zuschnitte Erreichbarkeit Linksabbiegen von Hauptstraße ggf. für Magnet erforderlich Parkplätze vor dem Geschäft - keine Tiefgarage Marktplatz: mindestens 20

22 Kein Magnet: Ausschließlich Fachhandel Nutzungskonzept Marktplatz u. Bahnhof: klein-/mittelflächiger Fachhandel Keine Magnetnutzung Keine Magnetnutzung trotz mittelzentralem Versorgungsauftrag Baukörper Marktplatz u. Bahnhof: klein- und mittelflächige Zuschnitte Erreichbarkeit Linksabbiegen von Hauptstraße wünschenswert Parkplätze vor dem Geschäft - keine Tiefgarage Marktplatz: mindestens 20

23 Wochenmarkt Funktion Anziehungspunkt für Kunden Synergie für statiönären Handel und Wochenmarktstände Lage zentral im Hauptgeschäftsbereich Kreuzung Eisenbahnstraße/Hauptstraße Parkplätze für Wochenmarkt-Kunden sichern Trennung vom zentralen Parkplatz

24 Schlussfolgerung Unterschiedliche Nutzungs- bzw. Baukörpervarianten Städtebauliches Konzept für Bebauungsplan schwierig Alternative: Investorenwettbewerb + Vorhabenbezogener B-Plan Vorzugsvariante Marktplatz: Bio-Lebensmittel + 7 bis 10 Fachhandel Bahnhof: Drogeriefachmarkt + 1 bis 2 Fachhandel Bei Ansiedlung von zwei Magneten: Baukörper möglichst dicht an Bahn heranrücken Linksabbiegen ermöglichen

25 Konzept Eisenbahnstraße Verkehrsvarianten

26 Verkehrsvariante: Status quo Rückstau auf Bahnübergang verhindern Linksabbiegeverkehr verlagert zur Gartenstraße dort Ampelregelung künftig erforderlich Eisenbahnstraße Einrichtungsverkehr: PKW Zweirichtungsverkehr: Bus, Taxi Problematisch schlechte Erreichbarkeit der Eisenbahnstraße geringes Interesse potentieller Investoren / Betreiber

27 3 Verkehrsvarianten: Linksabbiegen Mittelzentrum benötigt funktionierendes Zentrum Direkte Erreichbarkeit der Konzeptfläche Zweirichtungsverkehr in der Eisenbahnstraße bereits heute: Bus und Taxi in Gegenrichtung straßenbegleitende Stellplätze: Verlagerung in Konzeptfläche Eingriff in Konzeptfläche Verlagerung Imbiss notwendig Geringere Freifläche (Marktplatz, Parkplatz)

28 Verkehrsvariante: Kreisverkehr Rückstau auf Bahnübergang verhindern Linksabbiegeverkehr von Hauptstraße aus hat Vorrang Verkehrssicherheit: hoch Hoher Flächenverbrauch auf Konzeptfläche

29 Verkehrsvariante: Abknickende Vorfahrt Rückstau auf Bahnübergang verhindern Linksabbiegeverkehr von Hauptstraße aus hat Vorrang Geringerer Flächenverbrauch als Kreisverkehr Verkehrssicherheit: problematisch Akzeptanz Landesamt unwahrscheinlich

30 Verkehrsvariante: Ampelregelung Rückstau auf Bahnübergang verhindern Signalregelung koppeln mit Schließung Bahnschranke (Linksabbieger in Eisenbahnstr. abfließen lassen) ggf. Linksabbiegespur Haupstraße neu einrichten (Verlagerung in Konzeptfläche; Aufstellfläche ca. 6 PKW) Geringerer Flächenverbrauch als Kreisverkehr Höchste Verkehrssicherheit Kosten von Landesamt zu tragen ggf. anteilige Beteiligung durch Gemeinde (bei Grundstücksverkauf berücksichtigen)

31 Arbeitsgruppen Zentrenstruktur Eisenbahnstraße: Nutzung und Verkehr

32 Eisenbahnstraße Empfehlung zum weiteren Vorgehen Investorenwettbewerb Planungsrechtliche Steuerung

33 Eisenbahnstraße - Weiteres Vorgehen Investorenwettbewerb

34 Investorenwettbewerb B-Plan: Umsetzungsfähiges Konzept sicherstellen Kriterien für Umsetzungsfähigkeit Wirtschaftliche Tragfähigkeit des Gesamtanlage (Kosten- Nutzen-Relation) Anforderungen der Betreiber (z.b. Einsehbarkeit, Eingangslage, Kundenführung, Anlieferung, Stellplätze) Kundenbedürfnisse (z.b. bequeme Erreichbarkeit, Stellplatznähe, Atmosphäre, Sicherheit/Sauberkeit/Ordnung) Strategie: Projektentwickler frühzeitig einbinden Kriterien der Gemeindeverwaltung Angebotsstruktur: Stärkung mittelzentrale Versorgung Verkauf nur Gesamtensemble

35 Investorenwettbewerb: Arbeitsschritte Grunderwerb vollständig abschließen Nutzungskonzept bestimmen QuickCheck und Eigenansprache von Betreibern Städtebauliche Ziele definieren Selbstbindungsbeschluss zu Nutzungskonzept/Städtebau Bewertungsmaßstab für Investoren-Konzepte Grundlage für Rentabilitätsrechnung u. Konzept Durchführung Investorenwettbewerb kritische Würdigung anhand Selbstbindungsbeschluss Start vorhabenbezogenes Bebauungsplan-Verfahren ( 12 BauGB) Durchführungsvertrag: Konkretisierende Regelungen

36 Eisenbahnstraße - Weiteres Vorgehen Planungsrechtliche Steuerung

37 Planungsrechtliche Steuerung Zielstellung: Einzelhandelssteuerung Erhaltung, Stärkung und weitere Entwicklung des zentralen Versorgungsbereiches Sicherung Nahversorgungsstandorte (z.b. Am Schäferplatz) Erfordernis Rechtsverbindliche Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Sortimente auf gewünschte Standorte lenken Rechtswirksamkeit gegenüber Dritten nur über Bebauungsplan (z.b. Eigentümer, Filialisten, Projektentwickler)

38 Planungsrechtliche Steuerung: Bebauungsplanung Bebauungsplan nach 9 Abs. 2a BauBG Flächen ohne bereits rechtskräftigen Bebauungsplan (unbeplanter Innenbereich nach 34 BauGB) Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Bebauungsplan-Änderungsverfahren nach 8 BauGB Flächen mit rechtskräftigem Bebauungsplan (beplanter Innenbereich nach 30 BauGB) Verfahrensmodalitäten jeweils Text-Bebauungsplan (einfacher B-Plan mit Planbild-Festsetzungen) ca. 1 Jahr bis Satzungsbeschluss

39 Vielen Dank und viel Erfolg Dipl.-Ing. Marc Schwade m GmbH Knesebeckstr Berlin Tel schwade@consilium-gate.de Dipl.-Ing. Holger Scheibig conceptfabrik Löwestraße Berlin Tel scheibig@conceptfabrik.de