Philippe Fürstenberger, Basler Versicherungen, Bereich Immobilien, Basel Bâloise Assurances, Secteur Bâtiment, Bâle

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1 Ersatzneubau: Baloise Park der neue Hauptsitz der Basler Versicherungen Bâtiment neuf de remplacement: Baloise Park Le nouveau siège de Bâloise Assurances Philippe Fürstenberger, Basler Versicherungen, Bereich Immobilien, Basel Bâloise Assurances, Secteur Bâtiment, Bâle Fachtagung I Congrès 2017

2 eine Vision wird realisiert Skizze Miller & Maranta Architekten

3 auf einen Blick Mit dem Baloise Park realisieren wir Den neuen Hauptsitz der Baloise-Holding Ein modernes 5-Sterne City Hotel mit 264 Zimmer Das Ausbildungszentrum der Basler Schweiz Büroarbeitsplätze für Drittmieter Einen öffentlichen Platz Jedes Gebäude trägt die Handschrift eines anderen Architekten. Gemeinsam ist den drei Bauwerken der hohe architektonische Anspruch. Mit dem Baloise Park bekennt sich die Baloise langfristig zu Basel und setzt einen städtebaulichen Akzent. Mit dem Baloise Park schaffen wir einen neuen Ort in Basel. 5. April

4 Ein neues Stück Basel 5. April

5 West Das Hochhaus von Miller & Maranta 23 Geschosse 90 m Höhe Gesamtvolumen: m 3 City Hotel der 5-Sterne-Kategorie 5800 m 2 Bu rofläche fu r Drittmieter Mineralische Materialisierung der Fassade, sichtbare Tragstruktur Im Westen setzt das grösste Gebäude auf dem Baloise- Areal ein städtebauliches Zeichen. Im Hochhaus empfängt das neue Mövenpick-Hotel ab 2020 seine Gäste. Das 5-Sterne-Hotel hat 264 Zimmer, einen Ballsaal sowie mehrere Konferenzsäle. Im Erdgeschoss öffnet sich ein Restaurant zum Platz. Die obersten 7 Etagen werden als Büros an Dritte vermietet. 5. April

6 West Das Hotel Mövenpick von Matteo Thun Hotelkategorie 5-Sterne Hotel mit 264 Zimmern Restaurants & Bar Wellness & Fitnesszone Konferenz-Center für 240 Personen Ballsaal für 650 Personen Matteo Thun Parking Über Gäste werden jedes Jahr im Hotel Mövenpick übernachten. Matteo Thun 5. April

7 Süd Der Konzernsitz von Diener & Diener 8 Geschosse 34 m Ho he Gesamtvolumen: m m2 Bürofläche Kunstforum & Café Doppelfassade mit zweigeschossiger Gliederung Im Süden entsteht der repräsentative Neubau für den Baloise-Hauptsitz. Er bietet Raum für Büro- und Sitzungszimmer für 500 Mitarbeitende und beherbergt das Baloise Kunstforum. Sehr eindrücklich erscheint die Fassade dieses Beton-Glas-Baus: Jeweils zwei der acht Bürogeschosse werden von der Fassadenstruktur zusammengefasst. 5. April

8 Ost Das Bürohaus von Valerio Olgiati 10 Geschosse 42 m Höhe Gesamtvolumen: m m 2 Büro für Drittmieter Braun-rot eingefärbte Betonfassade Der Ost-Bau des Baloise Park ist gegenüber dem Aeschengraben und der Nauenstrasse zurückversetzt und orientiert sich auf den Parkweg. Obwohl er von den beiden anderen Bauten leicht verdeckt wird, sorgt seine Aussenfassade in rotbraun eingefärbtem Beton für Aufmerksamkeit. Der Bau nimmt neben dem Baloise- Ausbildungszentrum noch weitere Bürofläche für Drittmieter auf. Valerio Olgiati 5. April

9 Die Einbettung der Gebäude von Künzel Landschaftsarchitekten Eine urbane Parklandschaft verbindet den Baloise Park mit dem Ort. Der steinerne Teppich fügt die einzelnen Bauten zusammen. Durch Diversität entsteht eine Einheit. Künzel Landschaftsarchitekten 5. April

10 Jahr -15 Jahr -5 Jahr 1 Jahr 25 Jahr 45 Jahr 55 Baloise Park Strategischen Weitblick beweisen 1. Lebenszyklus Gebäude 2. Lebenszyklus Gebäude Liegenschaftswert (Substanz) Planung für Konstruktion > 50 Jahre Nutzungskonzepte 50 Jahre Rendite Planung für Materialisierung 30 Jahre Mietertrag Haustechnikanlagen < 20 Jahre Betriebskosten zu Lasten Eigentümerin 5. April

11 Sanierung versus Neubau Hotel Hilton Betriebsabläufe Betriebskosten Marktkonformität Ausnutzung 5. April

12 Die Zukunftsfähigkeit der bestehenden Bausubstanz Hotel Hilton, Baujahr 1974 Kleine Zimmer Schottenbauweise Haustechnik nicht zugänglich Büroturm, Baujahr 1992 Kleinteilig Schlechtes Verhältnis Geschossfläche zu Nutzfläche Unattraktive Erschliessung 5. April

13 Entscheid Ersatzneubauten Sanierung & Ergänzungsbau Grosser Sanierungsbedarf Hotel Hilton Klassifizierung nicht mehr sichergestellt Sanierung Hohe Investitionskosten Geringe Ertragssteigerung möglich Kurzfristige Zukunftsperspektive Keine Ausnutzungsreserve mit altem Bebauungsplan Keine wesentliche Ertragssteigerung Substanzbauten können nicht entwickelt werden Ersatzneubau (-ten) Hohes Ausnutzungspotenzial nach Bebauungsplan Grosse Kapitalanlage Ertragssteigerungspotenzial Lange Zukunftsperspektive Betrachtung Gesamtareal 5. April

14 Nachhaltige Verdichtung Bebauungsplan Verdopplung der Ausnutzung von m2 auf m2 Bruttogeschossfläche Verpflichtung zu nachhaltiger Projektentwicklung Schaffung von Freiflächen Mehrwertabgabe Neue Arbeitsplätze mit optimaler Anbindung an den öffentlichen Verkehr Bessere Nutzung der vorhandenen Infrastruktur 5. April

15 Vorgaben aus dem Bebauungsplan 5. April

16 Testplanung als Grundlage für den Bebauungsplan; Etappenweise verdichten und schaffen von Freifläche Miller + Maranta 5. April

17 Freiflächen schaffen, Bebauung verdichten Künzel Landschaftsarchitekten 5. April

18 Definition von Baufeldern ermöglicht Etappierung und Nutzungsaufteilung Baufeld A Baufeld F Baufeld B Baufeld C 5. April

19 Etappierung; Fehleinschätzung der Strategie Bessere Absorption Markt Hotelbetrieb ohne Unterbruch Reagieren auf Lebenszyklus der Bauten Bauzeit infolge Etappierung 10 Jahre Eingeschränkte Nutzung während Baubetrieb Hohe Kosten für Provisorien 5. April

20 Konsequenter Fokus auf Nachhaltigkeit Machbarkeitsstudie Bebauungsplan Festlegung Nachhaltigkeitsstrategie Label ja? Label nein? Definition Schwerpunkte & Kontrollen Betriebs- & Unterhaltskonzept Audits Nachhaltigkeit Festlegung Standards für Submission Kontrolle der Ausführung Abnahmen Schlussbeurteilung & Begleitung Betrieb 5. April

21 Mit drei Entscheiden zum Gesamtkonzept Zukunft Hilton Entscheid Gesamtkonzept & Nutzungsmix Machbarkeitsstudie Bebauungsplan Betreibersuche Planung Hochhaus Hotel & Büro Entscheid Losbildung & Nutzung Aufhebung Etappierung Architekturwettbewerb Realisierung Hochhaus Planung Konzernsitz & Büro Realisierung Konzernsitz & Büro 5. April

22 Ein Ort der Begegnung 5. April

23 Ein neues Stück Basel Baloise Park Projektstand 16_11_14 5. April