ZUKUNFTSPERSPEKTIVEN DES WOHNSTANDORTES MÜNSTER. Dokumentation der Fachtagung des Arbeitskreises Wohnen in Münster am 12.

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1 ZUKUNFTSPERSPEKTIVEN DES WOHNSTANDORTES MÜNSTER Dokumentation der Fachtagung des Arbeitskreises Wohnen in Münster am 12. April 2011

2 Inhalt 1. Einführung Potenziale, Chancen und Trends auf dem Wohnungsmarkt unter besonderer Berücksichtung der Stadt Münster und des Umlandes Einstieg: Hartwig Schultheiß, Stadtdirektor der Stadt Münster Matthias Günther, Pestel Institut Prof. Dr. Volker Eichener, EBZ Business School/ InWIS Diskussion Podiumsdiskussion: Was erwarten Investoren von einem attraktiven Wohnstandort? Impuls: Lage, Lage, Lage? Erwartungen an einen attraktiven Wohnstandort; Renate Szameitat, GEWOS GmbH Podiumsdiskussion Fragen aus dem Publikum Reflektion zum Wohnstandort Münster aus Sicht der Stadt Hartwig Schultheiß, Stadtdirektor der Stadt Münster Informationen Abbildungs- und Quellennachweis: Die dargestellten Abbildungen und Fotos wurden, sofern nicht anders gekennzeichnet, von den jeweiligen Referenten bereitgestellt. Die Quellenrecherche ist mit größtmöglicher Sorgfalt erfolgt. Sollte es dennoch Defizite geben, bitten wir diese mitzuteilen. 3

3 Vielen Dank an die Sponsoren der Fachtagung Studentenwerk Münster Sparkassen Immobilien GmbH Arbeitskreis Münsteraner Wohnungsunternehmen WGZ Immobilien + Treuhand GmbH Impressum Veranstalter und Geschäftsführung des AK Wohnen in Münster Ansprechpartnerin: Stadt Münster Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung Dr. Helga Kreft-Kettermann Moderation Prof. Elke Pahl-Weber BBSR/ TU Berlin Dokumentation Bearbeitung: BPW Hamburg Stadtplanung Forschung Beratung Jochumsen Schneider GbR Dipl. Ing. Nicoletta Rehsöft 4

4 1. Einführung Strategische Wohnstandortentwicklung wird in Münster als städtisches Handlungsfeld etabliert, um sich den abzeichnenden Herausforderungen am Wohnungsmarkt frühzeitig und strategisch orientiert zu stellen. Seit 2004 begleitet der Arbeitskreis Wohnen in Münster Politik und Verwaltung bei der Entwicklung des Wohnstandortes Münster. Er bietet die zentrale Plattform, um im Expertenkreis die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt zu reflektieren, beratend bei wohnungspolitischen Fragen mit zu wirken und die Profilierung des Wohnstandortes Münster zu stärken. Mit dieser Fachtagung wendet sich der AK an die Fachöffentlichkeit, um im Dialog mit Experten das Thema Zukunftsperspektiven des Wohnstandortes Münster zu diskutieren. Matthias Günther (Pestel Institut) und Prof. Dr. Volker Eichener (EBZ Business School/ InWIS) spiegeln den Münsteraner Wohnungsmarkt im Kontext bundesweiter Entwicklungen. Wo sind Potenziale? Welche Chancen und welche Trends beeinflussen die Wohnstandortentwicklung? Wie fit ist Münster und die Stadtregion für die Zukunft? Das sind die Fragen, mit denen sich die Referenten im ersten Teil der Tagung beschäftigen. In der Podiumsdiskussion wird der Fokus auf die Investorensicht gelegt. Wie muss ein Wohnstandort aufgestellt sein, um für Investoren interessant und attraktiv zu sein? Renate Szameitat (GEWOS) führt mit einem kurzen fachlichen Impuls aus ihren Erfahrungen wohnungs- und immobilienwirtschaftlicher Beratung in die Diskussion ein. Danach kommen mit Albert Sahle, Sven Wismann, Thomas Nabbe und Dr. Oliver Altenhövel Wohnungsmarktakteure zu Wort, die die Nachfragestrukturen kennen. Den Ausklang bildet eine Reflektion zum Wohnstandort Münster aus Sicht der Stadt, wobei die Zukunft des Münsteraner Wohnungsmarktes im Kontext der Diskussionsergebnisse, der künftigen Herausforderungen und der Möglichkeiten der Stadt gespiegelt wird. Moderiert wird die Fachtagung von Frau Prof. Pahl-Weber, die den Arbeitskreis Wohnen in Münster seit sieben Jahren begleitet. Sie hat auch die erste Fachtagung des Arbeitskreises im Jahr 2008 moderiert, in der die Frage nach der Weiterentwicklung der Wohnraumbestände und die Schaffung von Identifikation im Quartier erörtert wurde. Zusammen mit der heute diskutierten gesamtstädtischen Perspektive rund um das Thema Wohnstandort behandeln die Fachtagungen zwei zentrale Bausteine der Wohnstandortentwicklung, die zu einem gesamtstädtischen Konzept zusammengeführt werden. Der Zeitpunkt für die Diskussion der Entwicklungsperspektiven des Wohnstandortes Münster ist gut gewählt: Anfang April hat der Rat der Stadt Münster beschlossen, das Handlungsprogramm Wohnen, in dem der politische Rahmen der Wohnstandortentwicklung in Münster in den nächsten Jahren abgesteckt wird, fortzuschreiben. Die Stadt Münster und der Arbeitskreis Wohnen in Münster bedanken sich für das große Interesse an dieser zweiten Fachtagung und insbesondere bei den Sponsoren, der WGZ Immobilien + Treuhand GmbH, dem AK Münsteraner Wohnungsunternehmen, dem Studentenwerk Münster und der Sparkassen Immobilien GmbH, für die finanzielle Unterstützung. 5

5 2. Potenziale, Chancen und Trends auf dem Wohnungsmarkt unter besonderer Berücksichtung der Stadt Münster und des Umlandes Stadtdirektor Hartwig Schultheiß begrüßt die Teilnehmenden der zweiten Fachtagung des AK Wohnen in Münster, stellt den Arbeitskreis kurz vor und leitet in das Thema des Nachmittags ein. Im Anschluss bieten die Wohnungsmarktexperten Herr Matthias Günther (Pestel Institut) und Herr Prof. Dr. Volker Eichener (EBZ Business School/ InWIS) einen Überblick über die aktuelle Situation auf dem Wohnungsmarkt in Deutschland mit Blick auf die besonderen Entwicklungen und Anforderungen der Stadt Münster und das Umland. 2.1 Einstieg: Hartwig Schultheiß, Stadtdirektor der Stadt Münster Dokumentationen des AK Wohnen in Münster stadtplanung/raumwohnen-ak.html Seit sieben Jahren findet im Arbeitskreis Wohnen in Münster ein reger Informationsaustausch der Wohnungsmarktakteure statt. Der Arbeitskreis bietet hierzu eine breite Diskussionsplattform. Mit Vertretern der Wohnungsbauunternehmen, der Immobilienwirtschaft, der Wohnungsbaufinanzierung, von Interessenverbänden, Politik und Fachverwaltung vertritt der Arbeitskreis interdisziplinär die Anbieterseite des Wohnungsmarktes. Jede AK-Sitzung setzt einen inhaltlichen Schwerpunkt und wird in einer Dokumentation festgehalten. Hauptaufgabe des Arbeitskreises ist die Kommunikation und der fachliche Austausch zu aktuellen Themen des Wohnungsmarktes - eine Intention, die auch im Mittelpunkt der heutigen Fachtagung steht. Der Wohnungsmarkt in Münster ist geprägt von zwei Seiten: Einerseits präsentiert sich Münster als boomender Dienstleistungsstandort mit wachsender Wirtschaft und wachsender Bevölkerung hat Münster die Grenze von Einwohnern durchbrochen und wächst mit einem moderaten Plus von jährlich 1 bis 1,5 % weiter. Für eine Stadt dieser Größe ist dieses Wachstum ungewöhnlich, es stellt eine besondere Stärke von Münster dar. Das Jahr 2010 brachte auch bei den Wohnungsfertigstellungen ein herausragendes Ergebnis. Mit 1520 Wohnungsfertigstellungen knackte Münster erstmals wieder die 1500er Marke für neue Wohnungen. Eine rechnerische Zielgröße, die notwendig ist, um den Wohnungsbedarf zu decken. Ein Drittel davon sind Eigenheime und über Wohneinheiten wurden im Mehrfamilienhaussektor gebaut. Dies ist das beste Ergebnis seit Andererseits zeigt der Wohnungsmarkt in Münster deutliche Versorgungsschwierigkeiten im preiswerten Wohnraumsegment, das immer noch von einem sehr knappen Angebot geprägt ist. Angesichts der aktuell viel zu geringen Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau ist in Zukunft mit einem noch stärkeren Rückgang preisgebundener Wohnungen zu rechnen. Im Ergebnis wird die Versorgungslage für Personen mit sogenannten Marktzugangsschwierigkeiten noch problematischer. Marktexperten und Stadtpolitik sind bereits für die Probleme und Handlungsbedarfe auf dem Münsteraner Wohnungsmarkt sensibilisiert. Leider halten sich jedoch die Möglichkeiten einer aktiven Einflussnahme in Grenzen. Es gibt eine Vielzahl von Aktivitäten, um die Sozialwohnraumversorgung in Münster zu stärken. So wird gemeinsam von Politik und Verwaltung der Ausbau der öffentlichen Fördermittel nachdrücklich gefordert. Auch versucht die Stadt, private Bauherren zum Bau preisgebundener Wohnungen zu bewegen. 6

6 Diese vielfältigen Initiativen haben sozialpolitisch positive Effekte, jedoch welche Auswirkungen haben sie auf das Marktgeschehen? Der Wohnungsmarkt wird überwiegend von ökonomischen Marktmechanismen bestimmt, die sich größtenteils außerhalb des Einflusses der traditionellen Wohnungspolitik abspielen. Dies hat auch die Stadt Münster Anfang der 2000er Jahre zu spüren bekommen, als der Wohnungsneubau trotz städtischer Initiative hinter den politischen Zielsetzungen zurückblieb. Gefragt ist also ein mehrdimensionales Agieren auf allen Ebenen. Aktuell wird versucht, die mittelbaren Einflussmöglichkeiten auszubauen, um das Marktgeschehen, so gut es geht, an den Leitbildern der Stadtentwicklung auszurichten. Das beste und funktionierende Beispiel ist die Zusammenarbeit im Arbeitskreis Wohnen in Münster, er bietet eine zentrale Informations- und Kooperationsplattform, wo es um die Zukunftsperspektiven und die Profilierung Münsters als attraktiven Wohnstandort geht. Daneben gibt es weitere Aktivitäten. So hat die Stadt vor einigen Monaten für die Fachöffentlichkeit eine Broschüre zur Wohnstandortentwicklung Münster herausgegeben. Darüber hinaus ist aktuell eine Vorlage zur Stärkung der inneren Entwicklung im Bereich Wohnen beschlossen worden und der Rat hat den Auftrag erteilt, das Handlungsprogramm Wohnen in Richtung eines Kommunalen Handlungskonzeptes Wohnen fort zu schreiben. Daneben werden zur Zeit auch Ansätze zur vorsorgenden und damit präventiven Quartiersentwicklung unter dem Fokus der lokalen demografischen Entwicklung erprobt. Um neue Ansätze aber effizient zu initiieren und zu positionieren, gilt es, Marktentwicklungen und Marktchancen richtig einzuschätzen und die kommunalen Möglichkeiten auszuloten. So soll auch die heutige Fachtagung Aufschluss darüber geben, wo die Chancen des Münsteraner Wohnungsmarktes liegen. Wie ist er positioniert? Wie wird er von Experten wahrgenommen? Wie stellt sich seine regionale Einbettung dar? 2.2 Matthias Günther, Pestel Institut Die Entwicklung in Münster und Umgebung Die lange Zeitreihe der Bevölkerungsentwicklung von 1962 bis 2009 verdeutlicht, dass in Münster und im Umland - anders als in anderen Regionen - Schrumpfung und demografischer Wandel bisher nicht zu erkennen sind. Die sehr hohen Geburtenzahlen Anfang der 1960er Jahre führten zu einem Geburtenberg, der zwar ab Anfang der 1970er Jahre deutlich abflachte, aber bis heute weist die Region einen leichten Geburtenüberschuss auf - ganz ent- Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Münster und in den angrenzenden Kommunen 1962 bis 2009, Quelle: Statistisches Landesamt NRW 7

7 gegen dem bundesweiten Trend. Zusammen mit einem überwiegend positiven Wanderungssaldo führte dies in Münster und im Umland zu einer stetigen Bevölkerungszunahme von unter Einwohnern 1962 auf knapp im Jahr In den Umlandgemeinden zeigt sich, dass sich insgesamt die Kommunen stärker entwickelt haben als Münster, wobei die stärksten Bevölkerungszuwächse seit 1962 in Senden, Everswinkel und Havixbeck, gefolgt von Altenberge, zu verzeichnen sind, während Greven, Ascheberg, Teltge, Drensteinfurt und Sendenhorst nur knapp über Münster liegen. Bei der Betrachtung der Altersstruktur zeigt sich seit Ende der 70er Jahre eine sehr ausgeprägte Studentengeneration in Münster, während in den angrenzenden Kommunen ein hoher Anteil Kinder und Jugendlicher und deren Familien zu verzeichnen ist. Ab den 80er Jahren wird diese Altersstruktur durch die Heranwachsenden der geburtenstarken Jahrgänge der 60er Jahre überlagert ist die Bevölkerungsstruktur in Münster weiterhin stark von Studenten geprägt, während im Umland die 40- bis 50-Jährigen aus den geburtenstarken Jahrgängen der 60er Jahre dominieren und der Anteil der Kinder und Familien weiterhin hoch ist. Die Wanderungsbewegungen zeigen ein insgesamt positives Wanderungssaldo der Region Münster. Wanderungsverluste verzeichnet die Region gegenüber den Regierungsbezirken Köln/ Düsseldorf sowie ein leicht negatives Saldo gegenüber Westdeutschland sowie dem Ausland. Altersstruktur der Bevölkerung in der Region Münster links Stadt Münster, rechts angrenzende Kommunen Quelle: Statistisches Landesamt NRW Im bundesweiten Vergleich präsentiert sich das Münsterland als eine der Wachstumsregionen in Deutschland. Dabei ist das südliche Münsterland zwar von Bevölkerungsverlusten gekennzeichnet, die jedoch von dem Wachstumskern um Münster ausgeglichen werden. Die selben positiven Tendenzen zeigen die Beschäftigungs- und Haushalteentwicklung, wobei die Zunahme der Haushalte in den letzten 10 Jahren deutlich über der der Bevölkerung lag. Der Wohnungsneubau seit 1995 war diesem starken Haushaltewachstum nicht gewachsen und lag insbesondere im direkten Umland von Münster hinter dem Bedarf zurück. Münster Münster Münster Bevölkerung Haushalte Wohnungsbestand Bevölkerungs-, Haushalts- und Wohnungsbestandsentwicklung im Raum Münster 1995 bis 2009 in v.h., unterschiedliche Farbdarstellung in den Einzelkarten, Blau: negativ bis neutral / gelb: neutral bis leicht positiv / rot: positiv Quelle: Statistisches Landesamt NRW 8

8 Eine Wanderungsbewegung von der Stadt in das Umland, wie sie noch in den 90er Jahren prägend war, ist aktuell nicht mehr erkennbar - seit 2004 ist das Wanderungssaldo der Stadt Münster ausgeglichen. Dies verweist weniger auf einen Trend zurück in die Stadt, vielmehr bleiben die Menschen, z.b. junge Familien mit Kindern, in der Stadt wohnen. Dies wird auch auf geänderte Einkommensstrukturen zurückgeführt, da Haushalte mit geringen Einkommen weit stärker auf das Infrastrukturangebot in den Städten und dessen fußläufige Erreichbarkeit angewiesen sind. Gebietsinterne Wanderungssalden in der Summer der Jahre 2004 bis 2009 (Personen) Quelle: Statistisches Landesamt NRW Trotz des Einwohnerwachstums liegt die Beschäftigungsquote in Münster mit 50 Beschäftigten am Arbeitsort je 100 Einwohner auf einem hohen Niveau mit deutlich steigenden Tendenzen, das gilt auch für das Umland, während die Arbeitsplatzentwicklung in Nordrhein-Westfalen bei einer Quote von ca. 33 % stagniert. Gleichzeitig pendeln jedoch immer mehr Menschen täglich nach Münster ein. In den letzten zehn Jahren hat der Einpendlerüberschuss in Münster um über Personen zugenommen, nicht zuletzt wegen eines zu geringen Wohnraumangebotes in der Kernstadt. Arbeitsplatzentwicklung in der Region Münster im Vergleich zu NRW 1995 bis 2010 (sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort je 100 Einwohner), Quelle: Statistisches Landesamt NR Anmerkungen zur Prognose und zu den Rahmenbedingungen der weiteren Entwicklung Prognosen schreiben Entwicklungen der Vergangenheit in die Zukunft fort. Dies kann zu erheblichen Diskrepanzen zwischen Prognose und tatsächlicher Entwicklung führen, wie folgende Beispiele verdeutlichen: Entwicklung der Wanderungssalden in der Region Münster 1966 bis 1999: hätte man in diesen Jahren Prognosen zur Entwicklung der Wanderungssalden erstellt, wären durchschnittliche Fehlerquoten von jährlich 1740 Personen entstanden eine kräftige Abweichung! 1 Wanderungssalden in Münster Wenn man die Wanderungssalden pro Jahr jeweils im Durchschnitt der vergangenen vier Jahre dem Durchschnitt der jeweils kommenden zehn Jahre gegenüberstellt, entspricht die Differenz zwischen diesen beiden Zahlen dem Fehler, der bei einer Prognose zu diesem Zeitpunkt aufgetreten wäre. 9

9 Bevölkerungsprognosen Braunschweig Entwicklung des Bruttoinlandproduktes je Einwohner in verschiedenen Regionen vom Jahre 0 bis 1998, Quelle: Maddison/ Angus 2001 Bevölkerungsentwicklung in Braunschweig: Die Grafik zeigt, wie extrem unterschiedlich die Bevölkerungsprognose in Braunschweig ausgefallen wäre, je nachdem ob sie 1998, 2003 oder 2008 erstellt worden wäre, da sie jeweils dem aktuellen Trend der tatsächlichen Bevölkerungsentwicklung folgt. Bei solchen Prognosen handelt es sich also eher um Modellrechnungen, die je nach Grundannahmen zu unterschiedlichen Ergebnissen führen. Es sollte daher immer mit mehreren, unterschiedlichen Modellrechnungen gearbeitet werden. Entscheidend ist dabei nicht, was passieren wird, sondern was passieren soll, auch für die zukünftige Stadtentwicklung. Die Grenzen des Wachstums, wie sie 1972 vom Club of Rome beschrieben wurden, werden dabei eine immer entscheidendere Rolle spielen. Marktwirtschaftliches Wachstum existiert im Grunde genommen erst seit der Industrialisierung, seitdem fossile Brennstoffe für die Energieerzeugung genutzt werden. Bis dahin war weltweit Subsistenzwirtschaft prägend. Von 1820 bis 1998 wuchs die Weltwirtschaft um 1,21 % pro Jahr mit den stärksten Wachstumsraten in Westeuropa (1,51 %) und in Japan (1,93 %). Fortgeschrieben bis zum Jahr 2100 würde dies für Westeuropa eine Vervierfachung des Bruttoinlandproduktes von 1998 bedeuten. Die Endlichkeit der natürlichen Ressourcen wird diesem Wachstum in Zukunft enge Grenzen setzen. Studien gehen davon aus, dass sich die Ölförderung bis 2030 weltweit halbieren wird, was dramatische Folgen haben wird, betrachtet man den ständig steigenden Energiebedarf u.a. der Schwellenländer. Hinzu kommen die Folgen des Klimawandels, der wohl erst ernst genommen wird, wenn er sich direkt auf den materiellen Wohlstand auswirken wird. In einer bundesweiten Studie hat das Pestel Institut Indikatoren für die Krisenfestigkeit von Regionen erarbeitet und zu einem Gesamtranking für die Bundesrepublik zusammengestellt. Ziel war es, darzulegen, dass es neben ökonomischen Kriterien andere Faktoren gibt, die für das Zusammenleben von Menschen wichtig sind und eine Stadt zukunftsfähig machen. Die Stadt Münster wird in diesem Gesamtranking als vergleichsweise krisenfest bewertet gerade auch wegen der hohen Attraktivität als Wohn- und Lebensort mit dementsprechend positiven Wanderungssalden. 10

10 Trotz Prognosen und Indikatoren ist eine Vorhersage zukünftiger Entwicklungen nicht möglich. Die zukünftige Geburtenhäufigkeit, Sterblichkeitsraten, Wanderungen, Wohnungsbautätigkeit, Zahl und Struktur an Arbeitsplätzen sowie die Qualifikationsstruktur der Erwerbstätigen alle diese Aspekte sind entscheidend für die Zukunft von Stadt und Region. Sie lassen sich jedoch nicht vorhersagen, sondern werden aktiv auch von der Kommunalpolitik mitgestaltet. Die politischen Rahmensetzungen sind entscheidend für die Zukunft der Region Münster! Szenarien für die Stadt Münster bis 2030 Das Pestel Institut hat für alle Kommunen in NRW ein Basis-Szenario bis 2030 erarbeitet. Dieses Basis-Szenario ist keine Fortschreibung des Status Quo, sondern das Wanderungssaldo wird gerade auch für die Region Münster deutlich tiefer als die bisherige Entwicklung angesetzt. Während in weiten Teilen der Region Bevölkerungsrückgänge zu verzeichnen sein werden, wird in Münster mit einem weiteren Zuwachs bis auf Einwohner (Hauptwohnsitz) gerechnet. Die Haushaltszahl wird in diesem Szenario wegen des Ansatzes einer weiter voran schreitenden Singularisierung noch etwas stärker wachsen, so dass eine Erweiterung des Wohnungsbestandes in der Kernstadt Münster um 12 % notwendig ist. Bis 2020 liegt der klassische Neubaubedarf bei etwa bis Wohnungen pro Jahr, danach ist die Entwicklung rückläufig. Nicht enthalten in dieser Berechnung ist der qualitative Zusatzbedarf. Speziell für die Stadt Münster wurden zwei zusätzliche Szenarien berechnet, die von anderen Wanderungssalden ausgehen (Szenario b: ausgeglichenes Wanderungssaldo, Szenario c: jährlicher Wanderungsgewinn von EW). Gesamtranking zur Krisenfestigkeit von Regionen Bevölkerungsentwicklung Stadt Münster bis 2030 (Basisszenario) Quelle: Statistisches Landesamt NRW, ab 2010: Pestel Institut 11

11 Bevölkerung Haushalte Wohnungsbestand Entwicklung in der Region Münster in v.h (Basisszenario) Im Vergleich der drei Szenarien zeigt die Stadt Münster eine Entwicklungsspanne, die sich je nach Wanderungssaldo zwischen Stagnation und Wachstum bewegen kann. Bei einer Bevölkerungsentwicklung zwischen und Einwohnern und bis Haushalten bis zum Jahr 2030 müssen im Durchschnitt jährlich zwischen 560 bis Wohnungen neu gebaut werden, mit einem deutlichen Schwerpunkt bis Auch Einund Zweifamilienhäuser werden sich in der Stadt Münster bis 2030 vermarkten lassen anders als in anderen Regionen, wo nicht marktfähige Bestände zum Teil bereits heute an die Kommunen überschrieben werden. Entscheidend im Einfamilienhausbereich sind die Altersjahrgänge der 30- bis 45- Jährigen, für die - nach einer stark rückläufigen Phase nach Durchgang der geburtenstarken Jahrgänge - ab 2015 wieder eine Zunahme erwartet werden kann. Im Szenario 3 wird ein jährlicher Neubaubedarf von ca. 350 bis 500 Einund Zweifamilienhäusern berechnet. Zu dem Neubaubedarf durch die Bevölkerungs- und Haushalteentwicklung kommt der qualitative Zusatzbedarf für nicht mehr marktfähige Bestände. Gegenwärtig umfasst der statistisch erfasste Wohnungsabgang im Jahr durchschnittlich Wohnungen in Westdeutschland und Wohnungen in Ostdeutschland. Die Lebensdauer einer Wohnung beträgt in Westdeutschland fast 2000 Jahre, in Ostdeutschland 240 Jahre theoretisch. Das größte Problem stellen sicherlich die Bestände aus den 1950er und 1960er Jahren dar, da sie weder im Zuschnitt noch von der Bauqualität den aktuellen und zukünftigen Anforderungen an Wohnraum entsprechen. Nachfrage nach Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern in der Stadt Münster (Szenario c) 12

12 In der Stadt Münster gibt es noch einige Bestände aus dieser Zeit, während im Umland aufgrund der geringeren Kriegszerstörungen die Neubauphase erst in den 1970er Jahren einsetzte. Anhand von Baualterklassen lässt sich der qualitative Ersatzbedarf abschätzen: bis 2030 müssen in der Stadt Münster je nach Szenario bis Wohnungen jährlich gebaut werden, ohne dass die Bevölkerung wächst. In der Region zeigt sich der Bedarf differenziert nach Baualter der Umlandgemeinden. Wohnungsbedarf in der Stadt Münster bis 2030 in den drei Szenarien insgesamt Entwicklung des klassischen Wohnungsbedarfs in der Stadt Münster bis 2030 in den drei Szenarien Wohnungsbestand nach Baualtersklassen in der Region Münster Ende 2009 Links: Qualitativer Wohnungsbedarf in der Region Münster 2010 bis 2030 in v.h. des Wohnungsbestandes Ende 2009 im Basis-Szenario Rechts: Wohnungsbedarf insgesamt in der Region Münster von 2010 bis 2030 in v.h. des Wohnungsbestandes Ende 2009 im Basis-Szenario 13

13 2.3 Prof. Dr. Volker Eichener, EBZ Business School/ InWIS Oben: Bevölkerungsprognose (in %) Unten: Wanderungsintensität Zu- und Fortzüge pro 1000 Einwohner 2009 Quelle: InWIS/ Evonik: Atlas Wohnen NRW 2010 Bevölkerung, Haushalte und Beschäftigte Entwicklung der wohnberechtigten Bevölkerung 2009 bis 2020, Quelle: Stadt Münster Wie bei Pestel wird eine leicht wachsende Bevölkerung in Münster bis 2020 für realistisch gehalten. Dabei werden die Studenten weiterhin eine wichtige Rolle spielen. In ca. sechs bis sieben Jahren wird es durch die doppelten Abiturjahrgänge voraussichtlich zu einem stärkeren Zuzug von Studenten kommen. Im Vergleich mit anderen Regionen in Nordrhein-Westfalen positionieren sich Münster und Umland als Wachstumszentren mit sehr hohen Nettozuwanderungen zu ähnlich hohen Zahlen kommt nur noch die Region Köln/ Bonn. In Überlagerung der Altersstruktur von heute (grau) und 2020 (weiß) zeigen sich bereits deutliche Veränderungen wird es mehr Hochbetagte geben sowie mehr sogenannte postfamiliäre Paare (ältere Paare, deren Kinder ausgezogen sind) gleichzeitig aber weniger Familien mit Kindern. Der Anteil der Studierenden wird weiterhin hoch bleiben, vielleicht wegen der doppelten A- biturjahrgänge sogar etwas höher liegen. Entsprechend der Bevölkerungsentwicklung stellt sich auch die Hauhalteprognose bis 2020 dar. Das heißt, der Wohnungsbedarf wird stark wachsen. Prognose: Anzahl Privathaushalte (%) Kreisstädte, Städte, NRW:+0,03; Quelle: Atlas Wohnen Altersstruktur 2020 Bevölkerungspyramide der Stadt Münster zum und , wohnberechtigte Bevölkerung, absolut Quelle: Stadt Münster 14

14 Veränderung Beschäftigtenquote in Prozentpkt. Quelle: Atlas Wohnen NRW: -2,4 NRW: NRW: 6,19 Hohes Preisniveau Eigentums- und Mietwohnungen Oben: Kaufpreis Eigentumswohnungen in Euro/ qm ab Baujahr 2005 Unten: Preis Mietwohnungen in Euro/ qm bis Baujahr 2004 Quelle: Atlas Wohnen Grundlage für diese positive Bevölkerungsund Haushalteentwicklung ist eine hervorragende Arbeitsmarktentwicklung in der Region Münster. Auch in den Umlandgemeinden von Münster wird eine positive Beschäftigtenentwicklung verzeichnet, keine der Gemeinden ist eine reine Schlafstadt. Dadurch werden weitere Zuzüge nach Münster und die Region stimuliert. Wohnungsmarktsegmente Der Einfamilienhausmarkt in Münster ist sehr dynamisch, mit hoher Nachfrage und hohem Angebot. Dasselbe gilt für Eigentumswohnungen. In NRW gibt es nur wenige Märkte, auf die dieses Charakteristikum zutrifft. Bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen ist Münster ebenfalls herausragend und nur mit der Rheinschiene zu vergleichen. Ein außergewöhnlich hohes Preisniveau zeichnet auch den Mietwohnungsmarkt in Münster aus. Die Nachfrage im Mietwohnungssegment ist groß, das Angebot vergleichsweise klein. Ursache ist die niedrige Bautätigkeit; im Landesvergleich werden in der Region Münster unterdurchschnittlich viele Mietwohnungen gebaut. Betrachtet man die Haushaltestruktur in Münster ist außerdem festzustellen, dass die Angebotsstruktur im Mietwohnungsbau nicht mehr der Nachfrage entspricht: Während der Mietwohnungsbau 50 Jahre lang dem Leitbild des familiengerechten Wohnens folgte, sind Familien mit Kindern in Münster heute mit 17 % in der Minderheit. Allein 51 % sind Singlehaushalte und ein Viertel der Haushalte mit Kindern sind Alleinerziehende. Angebot und Nachfrage Quelle: Atlas Wohnen Einfamilienhäuser ab Baujahr 2005 Eigentumswohnungen bis Baujahr 2004 Mietwohnungen bis Baujahr 2004 Veränderung des Wohnungsbestandes 2000 bis 2009 pro 1000 Einwohner, Quelle: Atlas Wohnen Haushaltstypen Quelle: Stadt Münster, SMS Haushalte

15 Wissenschaftsstandort Münster Eine große Rolle für die Wohnungsmarktentwicklung ist das Image und der Status der Stadt Münster als Wissenschaftsstadt. Mit acht Hochschulen und Studierenden hält sie in Bezug auf die Einwohnerzahl den Bundesrekord! Wissenschaftsstädte weisen einige demografische und wirtschaftliche Besonderheiten auf: Wissenschaftsstädte sind demografisch robust durch den stetigen Zustrom von jungen Leuten weisen sie eine unterdurchschnittliche Alterung und eine noch lange wachsende Bevölkerung auf. Wissenschaftsstädte sind ökonomisch dynamisch die Spin-Offs aus den Hochschulen führen zu hohen Gründungsraten, einer wachsenden Beschäftigung und ökonomischer Zukunftsfähigkeit. Wissenschaftsstädte weisen dynamische Immobilienmärkte auf. Münster BRD Altersstruktur in Münster im Vergleich mit der Bundesrepublik Deutschland, Quelle: Stadt Münster Mittlerer jährlicher Wertzuwachs von neuen Eigentumswohnungen im Vergleich zum Durchschnitt, Daten: Deutsche Bank Research 2009 Im Vergleich der Altersstruktur weist Münster deutliche Unterscheide zur Entwicklung der Bundesrepublik auf. Aufgrund der Hochschulen hat Münster einen sehr hohen Besatz bei den Altersgruppen der 20- bis 30-Jährigen, das heißt einen hohen Anteil an dynamischen, jungen Menschen. In einer Studie der Deutschen Bank wurde nachgewiesen, dass sich die Immobilienwerte in Wissenschaftsstädten überdurchschnittlich entwickeln, während die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Städten mit hohem Anteil von Industriebeschäftigten deutlich sinkt. Durch die Mitarbeiter der Hochschulen steigt die Nachfrage insbesondere nach Eigentumswohnungen deutlich und die Preise ziehen an. 16

16 Der Wohnungsmarkt in Münster: Zielgruppen und Wohnkonzepte Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass der Wohnungsbedarf in Münster noch mindestens 25 Jahre steigt, wahrscheinlich länger. Da die Neubauleistungen bisher noch zu niedrig sind, wird sich der Wohnungsmangel voraussichtlich verschärfen; dies wird zu einer Anspannung auf dem Wohnungsmarkt führen. Neubaubedarf gibt es in allen Marktsegmenten: im Bereich von Sozialwohnungen, wo zur Zeit ein deutlich höherer Bedarf an Fördermitteln vorhanden zu sein scheint, für Komfortwohnungen und Einfamilienhäuser, Appartements und WG-Wohnungen für Studenten ebenso wie Wohnungen für Senioren und zwar aller Preisniveaus, da Münster als traditionelle Beamtenstadt viele Senioren mit hohen Einkommen hat. Besondere Zielgruppen in Münster sind die Studierenden und Mitarbeiter der Hochschulen (Professoren, wissenschaftliche und technische Mitarbeiter, nichtwissenschaftliches Personal). Sie bringen einen stetigen Zustrom, eine wachsende Zahl von Arbeitsplätzen und wachsende Einkommen mit sich, da ein Teil der Absolventen am Studienort wohnen bleibt. Studierende fragen vor allem preisgünstige Kleinwohnungen, Wohnungen für Wohngemeinschaften und Wohnheime nach, wobei die zentrale Lage mit guter Anbindung an die Hochschulen entscheidend ist. Wissenschaftliches Personal bevorzugt neben klassischen Einfamilienhäusern vor allem urbane Wohnformen, auch für Familien, sowie unkonventionelle Trendwohnungen. Hinzu kommt die Nachfrage nach normalen Wohnungsangeboten von Seiten des nichtwissenschaftlichen Personals. Insgesamt ist der Einfluss der Hochschulen in Münster auf eine Differenzierung der Lebensstile erkennbar: Wissenschaftliches Personal gehört häufig zur Gruppe der Doppelverdiener, zum Teil mit Familie, häufig aber auch ohne Kinder. Sie sind oft alleinlebend oder Teilzeitsingles, d.h. Paare, die unter der Woche getrennt an ihrem Arbeitsort wohnen. Insgesamt führt dies dazu, dass postmoderne, grüne und liberale Milieus in einer Wissenschaftsstadt wie Münster überrepräsentiert sind, während traditionelle Arbeitermilieus wenig anzutreffen sind. Lebensstile sind eng verbunden mit Einkommensstruktur und Werteorientierung und wirken sich direkt auf die Wohnpräferenzen aus. Relevant sind in einer Wissenschaftsstadt deshalb insbesondere das kommunikativ-dynamische Wohnkonzept für jüngere, ungebundene Menschen, die v.a. Wert auf ein trendiges, urbanes Umfeld legen sowie das anspruchsvolle Wohnkonzept für Besserverdienende aller Altersgruppen mit hoher Wohnkaufkraft und Ansprüchen an Ausstattung und Ambiente. Kommunikativ-dynamisch Neue Urbaniten Studierende, Akademiker niedrige bis hohe Wohnkaufkraft mit Steigerungsperspektive jüngere bis mittlere Altersgruppen meist kinderlos flexibel, mobil Urbanes Umfeld Arbeitsmöglichkeiten, Medien, Smart-Home-Technologien Wohlfühlbad, Wellness Anspruchsvoll Besserverdienende Akademiker, Führungskräfte, Selbständige Alle Altersgruppen Hohe Wohnkaufkraft Hohe Anforderungen, hochwertige Materialien hohes Umweltbewusstsein Ambiente & Design Arbeitsmöglichkeiten, Medien, Smart-Home-Technologien Luxusbäder, Kamin Wellness-Wohnen Hybridwohnbereiche (innen/außen) Wohnkonzepte Standortpräferenzen In der Studie Wohntrends 2020 wurden von InWIS bundesweit Haushalte zu ihren Standortpräferenzen befragt. Dabei zeigte sich, dass nur noch eine Minderheit der Befragten im Grünen wohnen will, über 70 % wollen in der Stadt wohnen. Am beliebtesten sind die Wohnstandortpräferenzen bei Haushalten mit Umzugsabsicht Quelle: InWIS, Wohntrends

17 ruhige Stadtteillagen (29 %) und der Innenstadtrand (22 %), d.h. Wohnlagen ohne Verkehrsbelastung aber in fußläufiger Entfernung des Gastronomie- und Kulturangebots des Zentrums. Bei Starterhaushalten ist der Wunsch nach urbanem Wohnen besonders ausgeprägt, ansonsten gibt es wenig Unterschiede zwischen den Haushaltetypen. Es ist ein Luxus, alles zu Fuß erreichen zu können, den Obsthändler, den Arzt, das Kino Lord Norman Foster in: DIE ZEIT Auch bei Eigentumsbildung wird die Kernstadt bevorzugt, sofern sich dort ein konkurrenzfähiges Wohnangebot ergibt. Auf das überhöhte Preisniveau in der Kernstadt Münster in Folge des zu geringen Neubaus wird auch die starke Umlandwanderung in den 90er Jahren zurückgeführt. Selbst die meisten Familien würden lieber in der Stadt wohnen, da hier die vielfältigen Angebote für die Aktivitäten einer modernen Familie für alle Familienmitglieder selbständig zu Fuß oder mit dem Fahrrad erreichbar sind. Die einzige Gruppe mit einer echten Präferenz für das Umland sind ältere, kinderlose Paare. Wohnstandortpräferenzen nach Eigentumsform Wohnstandortpräferenzen nach Haushaltstypen Quelle: Wohntrends

18 Wunsch nach Urbanität Für junge Akademiker sind zentrale Angebote, gute Erreichbarkeit, Einkaufen und Kultur wohnstandortentscheidend. Insgesamt hat das Angebot urbaner Infrastruktur stark an Bedeutung gewonnen. So sind zwar 80 % der Befragten zufrieden mit ihrer jetzigen Wohnsituation, fehlende Freizeit- und Gastronomieangebote werden jedoch am häufigsten bemängelt. Bei Angabe der häufigsten Freizeitaktivität werden Einkaufen, Gastronomie und Kultur heute doppelt so häufig genannt wie vor 25 Jahren. Das urbane Leben breitet sich aus - dies gilt besonders für eine Studentenstadt wie Münster. Freizeitaktivitäten oft oder sehr oft Wohnzufriedenheit der Deutschen Quelle: Wohntrends

19 Urbanes Wohnen geschützte, ruhige Lage, hohe Zentralität, grünes Wohnumfeld Quellen: google earth Foto: InWIS Wo kann man solche Standorte finden, die frei nach Tucholsky - vorne die Friedrichstraße und hinten die Ostsee bieten? Eine Chance bieten sogenannte urbane Taschen. In Folge von Konversion oder Abriss nicht zukunftsfähigen Bestands entstehen kleinteilige innerstädtische Flächenpotenziale, die für Neubauprojekte genutzt werden können. Ruhige Hofsituationen bieten attraktiven Wohnraum für Senioren, eignen sich aber auch junge, trendige Wohnformen. Weitere Potenziale bieten Altbaumodernisierungen in Innenstadtlage, Neubauten in Campusnähe und alle Flächenpotenziale, die eine gute Verbindung zur City aufweisen. Qualitätskriterien Terrasse und Bad, Quelle: InWIS Wohnungsausstattung Bei den Wünschen an die Wohnungsausstattung steht immer noch der Keller an erster Stelle. Hinterfragt man den Wunsch nach dem Keller, ist es insbesondere der zusätzliche Raum, der gewünscht wird, für Aktivitäten, für die normalerweise kein Platz in der Wohnung bleibt, z.b. Arbeiten, Fitness, Hauswirtschaft, Hobby oder Abstellraum. Zur Pflicht geworden ist das Angebot eines privaten Freiraums, wobei Balkon, Loggia, Terrasse oder Wintergarten noch vor dem eigenen Garten stehen. Bei den Qualitätskriterien spielt das Badezimmer inzwischen eine Schlüsselrolle. Ein separates Gäste-WC, zwei Bäder, Badewanne oder sogar Sauna werden immer häufiger als Wohnwünsche genannt. Wohnungen, die mit hochwertigen Bädern ausgestattet sind, lassen sich inzwischen problemlos vermieten selbst in sanierten Plattenbauten. Auch die Ansprüche an die Küchenausstattung werden immer höher, gerade auch bei jüngeren Singles. Eine Einbauküche gehört inzwischen zum Standard für Mietwohnungen und ist auch mit geringem Investitionsaufwand realisierbar. Anforderungen an die Wohnungsausstattung Quelle: InWIS, Wohntrends

20 Qualitätskriterien: Bad und Küche, Quelle: Wohntrends 2020 Wichtig sind auch ökologische Aspekte, wobei diese merkwürdig austauschbar erscheinen. 70 bis 80 % der Befragten wünschen sich ein Gebäude im Niedrigenergiestandard mit Verwendung ökologischer Baustoffe, mit Regenwassernutzungsanlage, Heizung mit regenerativer Energie sowie Solarnutzung für Warmwasser. Hier decken sich die Untersuchungsergebnisse mit denen des Umweltbundesamtes: gewünscht wird ein Ökoetikett, solange es nichts kostet. Ein hohes Interesse wird an Smart-home -Technologien signalisiert; das Wohnen wird zunehmend intelligent. Die Technologien haben Marktreife erlangt, sie erhöhen Komfort und Sicherheit, helfen beim Energiesparen oder ermöglichen Telearbeit (unter den jüngeren Befragten wünschen sich 80 % ein Arbeitszimmer mit der Möglichkeit zur Telearbeit!). Beispiele für Smart- Home-Technologien Intelligentes Thermostat Sicherheitssystem Zugang per Fingerabdruck Zentrale Heizungssteuerung Abwesenheitsszenario Quelle: Hattinger Wohnstättengenossenschaft Barrierefreies oder barrierearmes Wohnen wird Standard, auch für jüngere Menschen. Von den über 60-Jährigen wünschen sich 80 % eine seniorengerechte Ausstattung, aber auch bereits 20 % der unter 30-Jährigen. Ein Aufzug wird für Wohnraum aller Altersgruppen Pflicht und wird insbesondere von den jungen Familien (30- bis 44-Jährige) und den Senioren ab 60 gewünscht. Wie bei Hotel- und Bürobauten ist inzwischen auch im Wohnungsbau ab dem dritten Geschoss ein Aufzug Standard. Anders als meist angenommen wird, sind die meisten Menschen bereit, für solche Ausstattungsstandards auch zu bezahlen: 71 % der Befragten wären bereit, für eine bessere Wohnung mehr Miete zu bezahlen, im Durchschnitt plus 144 Euro, das sind 31 % mehr. Nur 10 % wünschen sich eine geringere Miete. 21

21 Qualitätskriterien für urbanes Wohnen (Wohntrends 2020) Großes Bad, Wohlfühlbad, große Badewanne, Whirlwanne Lichtdurchflutet, große Fenster, verglaster Wohnbereich, Cabrio- Dach Großzügiger Wohnbereich, wenig Trennwände, mehrere Ebenen, Loftcharakter Parkett, Holzböden, edle Materialien, Stahl, Granit Bauhausstil, Jugendstil, Stuck, mediterran, Conran-Stil Kamin Dachgarten/-terrasse, Penthouse Ausblick repräsentativer Eingangsbereich Trend: Urbanes Wohnen Befragungen zeigen: Urbanes Wohnen ist im Trend. Die Nachfrage nach Geschosswohnungen in zentraler Lage, mit übergroßen Balkonen, Terrassen oder Penthouses (anstelle großer, pflegeaufwändiger Gärten), hochwertiger Ausstattung wie z.b. große, bodentiefe Fenster und große Bäder steigt. Im ehemaligen Duisburger Hafen wurde z.b. von dem Architekten Norman Foster eine luxuriöse, großzügige Wohnanlage gestaltet, deren ungewöhnliches Ambiente sich trotz sehr hoher Preise hervorragend vermarkten lässt. Gastronomie und Freizeitangebote befinden sich in der direkten Nachbarschaft, während die Wohnanlage mit großem Innenhof selber sehr ruhig ist. Alle 63 Wohnungen haben eine Grundfläche über 100 qm; in der gesamten Wohnanlage wohnt ein einziges Kind. Selbst extravagante Projekte wie Car-Loft s, bei denen Oldtimer-Liebhaber ihre Autos mit in die Wohnung nehmen können, werden projektiert. Die urbane Traumwohnung ist großzügig, hell und repräsentativ. Auch Altbauten können mit hochwertiger Sanierung, Öffnung von Grundrissen oder Wohnen über zwei Etagen den Wunsch nach urbanen Wohnformen erfüllen. Classic Lofts, zeeb-digel Architekten Tübingen Duisburger Innenhafen Quelle: THS Wohnen GmbH Studentenwohnungen in Hamm Die Beliebtheit von Loftwohnungen in ehemaligen Lagerhäusern zeigt das Bedürfnis nach unkonventionellen Wohnformen, so dass auch Neubauprojekte bereits den Loft-Typus nachbauen. Großzügige Grundrisse mit offener Küche, Wintergärten, Kamine und Zweitbäder sowie hochwertige, sichtbare Materialien schaffen ein Lifestyle-Ambiente, das besonders von Doppelverdienern ohne Kinder nachgefragt wird. Zeeb-Digel Architekten aus Tübingen haben mit Classic Lofts ist ein vollflexibles Loftkonzept ohne tragende Innenwände entwickelt, in dem verschiedene Lofttypen von 66 bis 184 qm in einem Gebäude gestapelt werden können. Die Wohnungen zeichnen sich durch hohe Decken, große Fenster und offene Maisonettegrundrisse aus. Neben den gut verdienenden DINKs im mittleren Alter sind aber auch jüngere Leute und Senioren eine interessante Zielgruppe für den Wohnungsbau. Die Hammer Gemeinnützige Baugesellschaft (HGB) bietet Wohnungen speziell für junge Menschen in Hamm an. Das Wohnen mit Deinesgleichen in zentraler Lage und mit farbenfrohem Design wird hier unter dem Motto Neon your home wohne die neue Farbe in Hamm vermarktet. Gleichgroße Zimmer und eine Wohnküche mit Einbauküche ermöglichen eine flexible Nutzung der Grundrisse z.b. für Wohngemeinschaften. Trotz der vergleichsweise hohen Miete für Hammer Verhältnisse werden die Wohnungen sehr gut angenommen. Auch für Wohnungsangebote für Senioren bestehen immer noch große Potenziale am Markt. Betrachtet man die Versorgungsquoten für über 75- Jährige, zeigt sich ein erheblicher Unterschied zwischen Großstädten und dem ländlichen Raum. Während in Freiburg (best practice) 36 % der über 75- Jährigen in Wohnangeboten speziell für Senioren wohnen 15 % in Anlagen für betreutes Wohnen leben in Klein- und Mittelstädten nur 5 bis 15 % in speziellen Wohnformen für Senioren, und dort überwiegend in Pflegeheimen. Wellnessangebote spielen bei Wohnanlagen für Senioren eine große Rolle. 22

22 Einfamilienhäuser zur Miete bzw. Mieteigentum Spar- u. Bauverein Solingen Genossenschaft Freie Scholle Bielefeld Neues Produkt: Einfamilienhäuser zur Miete/ Mieteigentum Die höchste Präferenz liegt jedoch immer noch beim Einfamilienhaus 66 % der Befragten möchten gerne in einem freistehenden Einfamilienhaus (52 %), einem Doppel- (9 %) oder Reihenhaus (5 %) wohnen. Dies bedeutet jedoch nicht automatisch der Wunsch nach einem Eigenheim. Gerade junge Familien fragen vermehrt Einfamilienhäuser zur Miete oder als Mieteigentum in Wohnungsgenossenschaften nach. Schlägt hohe Grundstückspreise: das Townhouse Eine Lösung, wie familiengerechte Einfamilienhäuser in zentralen Lagen trotz hoher Grundstückspreise rentabel gestaltet werden können, bietet das Townhouse. Das Townhouse wurde ursprünglich in den USA als hochverdichtetes Einfamilienhaus auf kleinster Grundfläche entwickelt. Wohn-, Neben- und Freiflächen entwickeln sich in der Vertikale mit Garage im Souterrain und Dachterrassen als zusätzliche Außenfläche. Große Fensterflächen, helle Atrien, mehrere Terrassen und zusätzliche Austritte kompensieren das kleine Grundstück. Grundstücksfläche und Grundstückskosten lassen sich dadurch auf ein Mindestmaß reduzieren. Mit einer zusätzlichen Aufstockung durch Penthäuser lässt sich die Wirtschaftlichkeit noch weiter maximieren. Die Beispiele zeigen die Vielfalt und hohe Flexibilität moderner Einfamilienhäuser, z.b. mit Dachgeschossstudio, das ohne Störung des Wohnbereiches auch als separater Arbeitsraum genutzt werden kann eine Lösung, die gerade für Wissenschaftsstädte interessant ist. Eine barrierearme Variante sind verdichtete Atriumhäuser, die für ältere Menschen ein Wohnen auf einer Ebene ermöglichen und dennoch nur eine kleine Grundfläche benötigen. Prenzlauer Gärten, Berlin 119 qm Wohnfläche + 40 qm Nutzfläche 2 Terrassen 22 qm, 10 m hohes Atrium UG: Sauna + Garage Townhouse in den USA Fazit Potenziale, Chancen, Trends Potenziale: In der Wissenschaftsstadt Münster wird es eine weiterhin wachsende Nachfrage nach Wohnraum geben. Chancen: Eine hohe Nachfrage und hohe Preise sichern günstige Investitionsbedingungen. Trends: Urbanes Wohnen und innovative Produkte liegen im Trend. Flexibles Reihenhaus mit Dachgeschossstudio in Dornieden, Quelle: Dornieden Generalbau GmbH 23

23 2.4 Diskussion Im Anschluss beantworten Herr Günther und Prof. Dr. Eichener Fragen aus dem Publikum. Diskutiert werden die vielfältigen, zum Teil gegensätzlichen Anforderungen an zukunftsfähigen Wohnraum. Welche Auswirkungen haben Neubauvorhaben auf den Wohnungsmarkt, welche Rolle spielt die Förderung preisgünstigen Wohnraums? Wo liegen die Prioritäten? In den größeren Städten ist bereits eine immer stärkere Differenzierung der Lebensstile erkennbar. Wirkt sich die Änderung der Lebensstile auf den Wohnungsmarkt aus, der ja bekanntlich aus verschiedenen Teilmärkten differenziert nach Lage, Ausstattung, Preisen, Zielgruppe usw. besteht? Herr Günther erläutert, dass davon auszugehen ist, dass in Zukunft für den Wohnungsmarkt immer stärker von Bedeutung sein wird, welche Angebote sich die Menschen finanziell leisten können. Die Ausgabestruktur privater Haushalte ändert sich da Energie und Mobilität immer teurer werden, muss beim Wohnen gespart werden. Gleichzeitig müssen angesichts der Rentenentwicklung und der Zunahme gebrochener Erwerbsbiografien, bei denen eine ausreichende Vorsorge für das Alter kaum möglich ist, die Wohnkosten für immer mehr Menschen vom Staat übernommen werden. Die Bereitstellung günstigen bzw. geförderten Wohnraums gewinnt demnach an Bedeutung. Auf der anderen Seite benötigen wir angesichts der Herausforderungen des Klimawandels und steigender Energiekosten energetisch optimierte Neubauten und sanierte Bestandswohnungen. Angesichts der geringen Mittel, die für das Wohnen zur Verfügung stehen, wird daher die Wohnfläche voraussichtlich immer kleiner werden. Es wurden viele schöne Beispiele für urbane, hochwertige Wohnformen dargestellt. Aber solche Angebote erreichen doch nur einen kleinen Teil der Bevölkerung. Ist der Wunsch nach einer hochwertigen Wohnungsausstattung mit großen Bädern, Wellness, offenen Grundrissen und teuren Materialien tatsächlich repräsentativ? Geht es nicht für einen Großteil der Bevölkerung in Zukunft v.a. darum, die Wohnkosten finanziell tragfähig zu halten? Hochpreisiger Wohnraum kann selbständig am Markt entwickelt werden, während der Ausbau preiswerter Angebote dringend eine Unterstützung von Seiten der öffentlichen Hand benötigt müssten nicht hier die Prioritäten liegen? Herr Prof. Dr. Eichener erläutert, dass sich die von ihm zitierte Umfrage auf zukünftige Wohnwünsche konzentriert und damit steigende Qualitäten im Fokus hat. Insgesamt wurden Menschen aus allen Bevölkerungsschichten, Alters- und Einkommensgruppen sowie Regionen befragt - die ermittelten Wohnwünsche betreffen also keineswegs nur Menschen mit höheren Einkommen, sondern sind als repräsentativ für die deutsche Bevölkerung einzustufen. Die Umfrage gibt wichtige Hinweise darauf, wie Neubauwohnungen markt- und zukunftsfähig gestaltet und wo attraktive Lagen entwickelt werden können. Wie die Wohnungsmarktprognosen zeigen, ist in Münster eine Intensivierung der Neubauaktivitäten durchaus erforderlich. Der Neubau wird sich unmittelbar auch auf den preiswerten Wohnraum positiv auswirken und den Wohnungsmarkt entlasten. 24

24 Darüber hinaus werden selbstverständlich auch zusätzliche preiswerte Wohnungen in Münster benötigt. Angesichts der Bau-, Grundstücks- und Sanierungskosten sind die Möglichkeiten jedoch direkt von der Höhe der öffentlichen Fördermittel abhängig. Aktuell werden die Landesmittel für den Wohnungsbau auch in NRW drastisch zurückgefahren, da insgesamt in Folge des demografischen Wandels der Neubaubedarf stagniert. Wie gezeigt, hat Münster jedoch anders als ein Großteil des Landes weiterhin Neubaubedarf. Die Stadt muss sich daher beim Land dafür stark machen, dass die Bedarfe im Landesvergleich stärker differenziert werden und der erhöhte Förderbedarf von Münster anerkannt wird. Mitstreiter ist die Region Köln-Bonn, für die ein ähnlich abweichendes Wachstum prognostiziert wird. Zudem haben wir das Problem, dass die energetisch notwendigen Sanierungen des Bestandes zu einer weiteren Verknappung preiswerten Wohnraums führen. Bisher ist ungelöst, wer für die Bestandssanierungen zahlt Mieter, Vermieter oder der Staat? Frau Prof. Pahl-Weber ergänzt, dass solange Mietpreisspiegel nicht das Kriterium energetischer Sanierung einbeziehen, Bestandssanierungen sich auf das Preisniveau eines gesamten Quartiers auswirken können, so dass selbst energetisch unsanierte Bestände in Folge von Maßnahmen im Umfeld bei der Neuvermietung teurer werden können. Die Möglichkeiten der Umlage von Sanierungskosten auf die Miete sind begrenzt, die Wohnungswirtschaft spricht hier von einem Vermieter-Mieter-Dilemma, weil der Vermieter auf den Kosten sitzen bleibt, während der Mieter den Nutzen hat. Ist es wirklich erstrebenswert, die Wohnungsbestände aus den 50er und 60er Jahren abzureißen und durch Neubau zu ersetzten? Zum Teil haben die Bestände aus dieser Zeit doch eine sehr hohe Wohnqualität. Auch wird bezweifelt, ob ein Ersatzneubau sich mit Blick auf den Gesamtzyklus eines Hauses wirklich positiv auf die Ökobilanz auswirkt. Der Umgang mit Altbausubstanz sollte grundlegend diskutiert werden. Herr Günther: Mittelfristig wird ein Ersatzneubaubedarf in einer Größenordnung von ca. 4 Mio. Wohnungen prognostiziert. In der Ökobilanz zeigt sich, dass die sogenannte graue Energie, die beim Bau eines Hauses aufgewendet werden muss, innerhalb von zehn Jahren durch die höhere Energieeffizienz wieder ausgeglichen ist. Ziel des Energiekonzeptes der Bundesregierung ist, auch den Bestand auf einen energieeffizienten Zustand zu bringen. Selbst bei einem Abriss von ca. 3 Mio. Wohnungen bedeutet dies, dass noch 16 Mio. Altbauwohnungen (Baujahr bis 1978) energetisch saniert werden müssen. Hierfür müssten 900 Mrd. Euro aufgewendet werden. Angesichts der anderen Herausforderungen, die durch den energetischen Umbau entstehen (25 bis 35 Mrd. Euro werden allein für den Bau von Hochspannungstrassen notwendig) ist die Finanzierbarkeit fraglich. Frau Prof. Pahl-Weber entgegnet, dass nach Untersuchungen von Prof. Koziol aus Cottbus der Energieaufwand zur Erstellung eines neuen Gebäudes höher ist, als die energetische Optimierung eines Bestandsgebäudes. Auch geht es gerade bei Altbauten nicht nur um die Reduzierung des Energiebedarfes, dem auch aus denkmalpflegerischen und stadtgestalterischen Gründen Grenzen gesetzt sind. Wichtige Bestandteile der Sanierung sind hausbezogene Anlagen Sanierter Altbau: Bauhaus- Karree, Duisburg-Hamborn Quelle: THS Wohnen 25

25 zur regenerativen Energiegewinnung. Insgesamt sieht sie aber auch den angestrebten Realisierungszeitraum als nicht umsetzbar an. Angesichts der doppelten Abiturjahrgänge wird eine starke Zunahme der Studentenzahlen bis 2020 prognostiziert. Wie realistisch ist es, dass die Universitäten ihr Studienplatzangebot dementsprechend ausweiten können? Herr Schultheiß erläutert, dass die Länder für den Ausbau der Universitäten finanzielle Mittel bereitstellen werden, so dass davon auszugehen ist, dass auch die Westfälische Wilhelms-Universität in Münster ihr Studienplatzangebot erweitern wird. Die Universitäten werden sich bis 2020 im bundesweiten Kontext als Exzellenzcluster positionieren müssen. Die Perspektive ab 2020 ist noch unklar. Qualitätsmerkmal Aufzug Quelle: Vortrag Prof. Dr. Eichener Welche Ausstattungsmerkmale sind Pflicht beim Wohnungsneubau? Ist ein Aufzug inzwischen nicht Standard? Wie wichtig sind große Bäder? Müsste in Folge des demografischen Wandels in Zukunft nicht der barrierefreie Wohnungsbau eine zentrale Rolle beim Neubau spielen? Herr Günther: In der Tat gibt es aktuell viel zu wenig barrierefreie bzw. barrierearme Wohnungen und auch in der Umfrage 2010 stand der Wunsch nach Barrierefreiheit an oberster Stelle. Der Bedarf ist allgemein anerkannt und wird auch von Seiten der Regierung kommuniziert gleichzeitig werden die öffentlichen Fördermittel deutlich gekürzt. Ohne Förderung jedoch lässt sich Barrierefreiheit weder im Eigenheimbau noch im Mietwohnungsbau finanzieren. Hier muss der Staat aktiv fördernd eingreifen, um das Angebot zu erhöhen. Herr Prof. Dr. Eichener: Ein Aufzug kann derzeit noch nicht als Pflichtprogramm gesehen werden, der Wunsch nach einem Aufzug ist jedoch als deutlicher Trend in den Umfragen zu erkennen, und zwar bei allen Altersgruppen, insbesondere auch bei Familien. 60 % aller Befragten wünschen sich einen Aufzug, was sehr viel ist, da auch Bewohner von Einfamilienhäusern zu den Befragten gehören. Die fünfte Etage lässt sich ohne Aufzug heutzutage nur noch mit einem Mietabschlag von 20 % vermieten, die vierte Etage mit 10 %. Einem Investor ist der Einbau eines Aufzugs also anzuraten, um ein Gebäude zukunftsfähig zu halten, auch unter dem Aspekt der Barrierefreiheit. Herr Dr. Altenhövel ergänzt, dass nach seiner Erfahrung Balkone, große Bäder und große Abstellräume bei Neuvermietungen wichtiger sind als ein Aufzug bzw. die Barrierefreiheit der Wohnung. Auch in Münster wird die Vision vom gemeinschaftlichen Wohnen von immer mehr Menschen realisiert, z.b. von der Seniorenvertretung. Als flexible Wohnformen tragen sie zu einer Vielfalt der Wohnangebote bei und sollten daher auch in Diskussionen zur Zukunft des Wohnens eine zentrale Rolle spielen. Herr Prof. Dr. Eichener: Generell gibt es für Senioren eine große Zahl unterschiedlicher Wohnformen, die in Zukunft alle eine Rolle spielen werden. Das gemeinschaftliche Wohnen wird derzeit von einer starken Minderheit in Anspruch genommen und wurde daher aus Zeitgründen im Vortrag nicht gesondert hervorgehoben. Grundsätzlich ist eine möglichst große Flexibilität der Grundrisse für jedes Neubauvorhaben ratsam, da dadurch das Nachfragepo- 26

26 tenzial vervielfacht wird. Es gibt derzeit ein Forschungsvorhaben, das sich mit den Chancen eines Wohnungstausches zwischen Senioren und Familien beschäftigt und der Fragestellung, wie dieser von Seiten der Stadt unterstützt werden kann. Aus dem Publikum wird ergänzt, dass es sehr gelungene Beispiele für flexibles Wohnen im Alter in Dänemark gibt. Wohnungen in Dänemark lassen sich grundsätzlich verkleinern oder vergrößern, um z.b. mehrere Wohnungen zu einer Senioren-WG zusammenzuschließen, ein Zimmer für eine Pflegeperson dazuzuschalten oder nicht mehr benötigten Wohnraum abzugeben. Flexible Grundrisse mit gleichgroßen Räumen und blinden Türen ermöglichen einen unproblematischen Umbau in Eigenleistung. 3. Podiumsdiskussion: Was erwarten Investoren von einem attraktiven Wohnstandort? In der Podiumsdiskussion wird der Fokus auf die Investorensicht gelegt. Im Mittelpunkt steht die Frage: Wie muss ein Wohnstandort aufgestellt sein, um für Investoren interessant und attraktiv zu sein? Als Einstieg referiert Frau Szameitat vor dem Hintergrund der Projekterfahrungen der GEWOS GmbH, welche allgemeinen Anforderungen Investoren an attraktive Wohnungsmärkte haben. Spielt die Lage dabei wirklich die vermutete dominante Rolle? 3.1 Impuls: Lage, Lage, Lage? Erwartungen an einen attraktiven Wohnstandort; Renate Szameitat, GEWOS GmbH Die GEWOS GmbH mit Hauptsitz in Hamburg ist seit über 40 Jahren bundesweit als unabhängiges Forschungs- und Beratungsunternehmen tätig. In interdisziplinären Teams werden umsetzungsorientierte Ergebnisse und Handlungskonzepte erarbeitet. Arbeitsschwerpunkte der GEWOS liegen sowohl bei der Stadt- und Wohnungsmarktentwicklung als auch im Bereich der wohnungswirtschaftlichen Beratung wurde eines der ersten Wohnungsmarktkonzepte für die Stadt Münster erstellt; es folgten viele weitere Städte, u.a. Bremen, Berlin, Freiburg und Neuss. Ein wachsendes Geschäftsfeld ist die Erarbeitung integrierter Stadtentwicklungskonzepte (ISEKs) mit der Durchführung von Kommunikationsforen. Ein besonderes Merkmal der Beratungstätigkeit ist, dass Informationen von Seiten privater Anbieter, Mieter und Kommunen erhoben und zusammengeführt werden. Seit Anfang der 80er Jahre werden Immobilienanalysen durchgeführt und Konzepte zur Optimierung von Wohnungsbeständen entwickelt. Die GEWOS erarbeitet qualifizierte und einfache Mietspiegel, aktuell z.b. in Hamburg. Im Auftrag des BBSR wurde das Forschungsprojekt Kommunale Konzepte Wohnen durchgeführt, bei dem acht Modellkommunen über drei Jahre bei der Erstellung kommunaler Wohnraumkonzepte begleitet wurden. Weitere Forschungsprojekte sind Imagefördernde Stadtteile in Metropolräumen (BBSR) und Untersuchungen zum Wohnungsbestand der 50er und 60er Jahre. Tätigkeitsbereiche GEWOS I Stadt- und Wohnungsmarktentwicklung Wohnungsmarktkonzepte ISEKs Quartiersentwicklungskonzepte Standort- und Strukturanalysen Flächenbewertung Bevölkerungs- und Haushaltsprognosen II Beratung Wohnungswirtschaftliche Beratung Immobilienwirtschaftliche Beratung Mietspiegel und Mietstrukturanalysen Forschung und Forschungsbegleitung 27

27 Was macht einen Standort für Investoren attraktiv? Gute Lagen sind nicht alles, sondern sie sind relativ im jeweiligen Stadtgefüge zu betrachten. Relevant sind auch Aspekte wie z.b. die allgemeine Nachfrage-, Kaufkraft- und Preisentwicklung, die Schwerpunkte der kommunalen Wohnungsbaupolitik, die Angebote der Kommune zur Investorenberatung sowie die Kooperationsbereitschaft der Verwaltung. Nur ein Teil dieser Aspekte ist standortbezogen oder unterliegt dem Einfluss der Kommune. In vielen Fällen ist jedoch eine aktive Standortpolitik möglich. Günstige Rahmenbedingungen/ Förderfaktoren stabile/ steigende Wohnungsnachfrage hohe Kaufkraft Stabilität des Standortes Aktives Stadtmarketing Stabiles/ steigendes Mietbzw. Kaufpreisniveau niedrige Zinsen günstige Förderkonditionen Investorenfreundliche Baulandpolitik Nachfragebedürfnisse beachten: Zentralität, Infrastruktur, kleine Einheiten breit gefächertes Angebot akzeptable Erschließungskosten moderates Preisniveau Günstige Rahmenbedingungen: Nachfrage, Kaufkraft und Förderrahmen sind entscheidende Rahmenbedingungen für die Attraktivität eines Standortes. Günstig ist eine steigende (oder zumindest stabile) Wohnungsnachfrage bei hoher Kaufkraft, ebenso ein steigendes Miet- bzw. Kaufpreisniveau. Von zentralem Interesse für Investoren ist die langfristige, v.a. wirtschaftliche Stabilität des Standortes. Hier haben Hochschul- oder Verwaltungsstandorte wie Münster vergleichsweise gute Ausgangsbedingungen. Niedrige Zinsen und günstige Förderkonditionen wirken sich ebenfalls förderlich auf Wohnungsbauinvestitionen aus, lassen sich jedoch kaum von den Kommunen beeinflussen. Einfluss hat die Kommune jedoch auf ein aktives Stadtmarketing, in dem Wohnen v.a. unter dem Aspekt Wohnerlebnis vermittelt wird. Investorenfreundliche Baulandpolitik: Attraktiv für Wohnungsbauinvestitionen sind allgemein nachfragegerechte Flächen. Dies bedeutet, dass bei der Ausweisung von Bauland oder der Bestandsförderung die Nachfragebedürfnisse beachtet werden sollten. Nachgefragt werden aktuell v.a. zentrumsnahe, urbane Lagen bzw. Lagen nahe von Subzentren. Attraktiv sind deshalb z.b. auch Baulücken in gut integrierten Lagen, die sich jedoch meist in privater Hand befinden und nur schwer von den Kommunen aktiviert werden können. Die Infrastruktur spielt eine wichtige Rolle, d.h. sowohl eine gute Verkehrsanbindung und ÖPNV-Angebote als auch eine ausreichende Versorgungsinfrastruktur. Nachgefragt werden derzeit eher kleine Flächeneinheiten mit moderatem Preisniveau und akzeptablen Erschließungskosten (problematisch sind z.b. Flächen mit Altlasten). Insgesamt ist die Nachfrage jedoch als sehr heterogen zu bezeichnen, so dass die Kommunen ein breit gefächertes Angebot für verschiedene Zielgruppen und Bauvorhaben bereitstellen sollten. Ein gutes Beispiel zur Erhebung von Bedürfnissen verschiedener Nachfragegruppen bietet Bremen: Hier wurden Haushalte zu ihren Anforderungen an Lage, Bautyp und Preisgefüge ihrer gewünschten neuen Wohnung befragt. Die Auswertung erfolgte über die Bildung von Wohnstiltypen, die ähnliche Wünsche und Vorstellungen haben (z.b. Mobile Best Ager, Anspruchsvolle Urbane ). Sämtliche Flächenpotenziale in Bremen wurden begangen, bewertet und nach Lage und Bebauungskomponenten typisiert. In Überlagerung mit dem Angebot wurden sechs Flächentypen gebildet, räumlich zugeordnet und quantifiziert. Die Untersuchung wurde von einer Arbeitsgruppe aus Wohnungsmarktakteuren begleitet und die Ergebnisse in ein verbindliches Wohnbaukonzept der Stadt Bremen eingearbeitet. 28

28 In Hannover steht dagegen die Förderung von Investitionen in den Bestand im Vordergrund einer aktuellen Untersuchung des Wohnungsmarktes. Die Bestandsentwicklung macht einen immer größeren Teil der Wohnungsbauinvestitionen aus und wird auch in Zukunft weiter an Bedeutung gewinnen, um die Wohnungsmärkte zukunftsfähig zu gestalten. Ein großer Teil der Bestände befindet sich im Privatbesitz eine Investorengruppe, die von Seiten der Kommunen schwierig zu erreichen und zu mobilisieren ist. In immer mehr Kommunen wird das Thema Bestandsentwicklung verstärkt betrieben, indem Beratungsstellen für private Eigentümer eingerichtet werden und ein intensiver Dialog mit institutionellen Eigentümern vor Ort initiiert wird. Ziel ist eine Sensibilisierung und Information von Eigentümern zum Thema Bestandsmodernisierung, u.a. mit Beratung zu Fördermitteln. Daneben ist auch Bestandsabriss und Ersatzneubau ein Thema, hat jedoch ein weitaus kleineres Volumen. Die Kommune hat hier häufig die Rolle des Moderators zwischen Verkäufern und Investoren. Grundsätzlich sind begleitende öffentliche Investitionen, so z.b. in den öffentlichen Raum, geeignet, auch die Investitionsbereitschaft Privater zu fördern. Flächentypologie Bremen Anforderungen der Nachfragegruppen an Lage, Bautyp und Preisgefüge Information/ Unterstützung von Investoren: Insgesamt spielen Information und Unterstützung von Investoren eine zentrale Rolle, um Wohnungsbauinvestitionen zu fördern. Neben Beratungsstellen mit konkreten Ansprechpartnern ist ein öffentlich zugängliches, breites Informationsangebot förderlich, z.b. mit Veröffentlichung von Wohnungsmarktanalysen und prognosen oder Einstellen des Baulücken-/ Bauflächenkatasters ins Internet. Eine geeignete Plattform zur Ansprache privater Investoren sind auch Baufachmessen. Breites Informationsangebot frei zugängliche Woh- nungsmarktberichte/- analysen u. -prognosen öffentlich zugängliches Baulücken und Bauflächenkataster Baufachmessen Baulückenkataster(Auszug) ID, Adresse, statistischer Bezirk und Kurzcharakteristik 29

29 Investorenfreundliche Verwaltung kooperativ und flexibel Unterstützung keine übermäßig restriktiven Bauvorschriften Prüfung investitionsfeindlicher Planungsvorgaben vereinfachtes Vergabeverfahren städt. Flächen Beratungsstelle im Bauamt Investorenfreundliche Verwaltung/ Bauvorschriften: Eine kooperative und flexible Verwaltung ist die Grundlage zur Aktivierung privater Investitionen in den Wohnungsbau. Sie zeigt grundsätzlich Bereitschaft zur Unterstützung von Bauvorhaben, verzichtet auf übermäßige restriktive Bau- und Gestaltungsvorschriften und überprüft flexibel investitionsfeindliche Planungsvorgaben. Sinnvoll sind generell ein vereinfachtes Vergabeverfahren städtischer Flächen sowie ein kompetentes und verlässliches Beratungsangebot mit konkretem Ansprechpartner im Bauamt. Auch die Förderung von Nischenthemen kann sinnvoll sein, wie z.b. Beratungsangebote für Baugemeinschaften, die zwar quantitativ nur eine kleine Rolle spielen, im Sinne eines zukunftsfähigen Wohnungsmarktes jedoch durchaus förderwürdig sind. Gute Beispiele Investitionsförderung Positive Erfahrungen zur Investitionsförderung lassen sich aus dem Forschungsprojekt Kommunale Konzepte: Wohnen ziehen, das GEWOS im Auftrag des BBSR erarbeitet hat. Es zeigt, welche Fördermöglichkeiten Kommunen haben, um den sehr heterogenen jeweiligen Marktbedingungen begegnen zu können. In der Initiative Wohnenswertes Bonn wurden mit Hilfe von Stadtteilprofilen eine breite Informationsbasis aller Ortsteile von Bonn geschaffen sowie über das Scouten Rest- und Reserveflächen identifiziert. Ziel ist eine stärkere Generierung von Neubau, um den weiterhin wachsenden Wohnungsbedarf in Bonn zu befriedigen. Im Housing Improvement District (HID) in Hamburg Steilshoop wurde ein Verfahren zur Aufwertung einer Großwohnsiedlung analog zum BID entwickelt, bei dem alle Eigentümer gemeinsam zur Finanzierung von Maßnahmen im Quartier herangezogen werden können. Mit dem HID in Hamburg-Steilshoop wurden bundesweit erste Erfahrungen gesammelt, wobei der Prozess insgesamt sehr zeitaufwändig ist. Mit Hilfe des Arbeitskreis Wohnungsmarktakteure Leipzig wurde im Rahmen des Wohnraumversorgungskonzeptes ein Konsens bezüglich der wohnungspolitischen und wohnungswirtschaftlichen Zielsetzungen in Leipzig erarbeitet. Im München-Modell werden städtische Grundstücke zu vergünstigten Konditionen und ggf. Baudarlehen an private Investoren vermittelt, die sich dafür zu niedrigen Eingangsmieten verpflichten. In Schleswig-Holstein können Kooperationsverträge zwischen Kommunen und potenziellen Investoren geschlossen werden, die speziell auf die Bedarfe der Vertragspartner abgestimmt sind. So lassen sich z.b. Bindungen für geförderte Neubauprojekte auf den Altbestand übertragen. Dieser Ansatz wird auch präventiv in Quartieren ohne a- kuten Handlungsbedarf angewendet. Die Vereinbarungen werden sowohl von der Förderbank als auch dem Land kontrolliert und die Erfolge alle drei Jahre evaluiert. In Schleswig-Holstein wurden mit den Kooperationsverträgen sehr gute Erfahrungen gemacht. Sie führten unter anderem zu einem Anstieg der Neubauaktivitäten. 30

30 Fazit: Herausforderungen für die Kommunen Investitionen in den Bestand fördern Innenentwicklung statt Ausweisung von Neubaugebieten in Randlage Sicherung der Wohnraumversorgung für bestimmte Zielgruppen, Investitionen lenken Einbindung privater Kleineigentümer als Investoren Moderation zwischen privaten Kleineigentümern und Investoren, Verkauf von Grundstücken/ Gebäuden, um Investitionen zu ermöglichen frühzeitige Einbindung von Investoren/ Investoreninteressen in städtebauliche Planungsprozesse 3.2 Podiumsdiskussion Einleitend fragt Frau Prof. Pahl-Weber das Podium: Was macht Ihrer Ansicht nach einen Wohnstandort aus, der für Investoren attraktiv ist? Für einen investorenfreundlichen Standort müssen die rechtlichen Rahmenbedingungen sicher und verlässlich sein. Dies ist die Grundlage für eine tragfähige Kalkulation jedes Investors (Dr. Oliver Altenhövel). Die Bevölkerungsstruktur eines Standortes ist grundlegend für die Realisierbarkeit eines Projektes; daraus lässt sich ableiten, welche Zielgruppe mit welchem Angebot erreicht werden kann (Sven Wismann). Jede Investitionsentscheidung steht in direktem Zusammenhang mit der Nachfragestruktur, d.h. der Klientel für die gebaut wird; in Münster stehen einem Bauunternehmen viele Möglichkeiten offen (Thomas Nabbe). Projekterfahrungen aus Städten wie Hamburg oder Frankfurt zeigen: eine langfristig gesicherte, stabile Rendite ist entscheidend für eine Projektentscheidung (Albert Sahle). Podium Dr. Oliver Altenhövel Sparkassen Immobilien GmbH Thomas Nabbe Bauunternehmung Hubert Nabbe GmbH Albert Sahle Sahle Wohnen GmbH u.co.kg Sven Wismann WVA&GIG Immobiliengruppe Moderation: Prof. Elke Pahl-Weber Herr Wismann, Ihr Unternehmen hat neben dem Wohnungsbau auch eine breite Erfahrung mit gewerblichen Bauprojekten. Welche Rolle spielt Ihrer Meinung nach die Nutzungsmischung für einen attraktiven Wohnort? Die WVA & GIG Immobiliengruppe kommt traditionell aus dem klassischen Gewerbebau, wobei Wohnen immer ein wichtiger Bestandteil war. In letzter Zeit projektieren wir auch reinen Wohnungsbau. Bei den Projekten Zentrumserweiterung Nienberge (Einzelhandel, Wohnen) und dem Hohenzollernhaus am Hohenzollernring (Einzelhandel, Ärzte, Büros und Wohnen) wurden entsprechend den Wünschen der politischen Gremien Mischnutzungen realisiert. Je nach Zielgruppe kann dies durchaus attraktiv sein, z.b. ältere Menschen, die aus den ländlichen Regionen wegziehen, bevorzugen häufig belebte Standorte, auch direkt über einem Supermarkt. Auch viele junge, kreative Leute können sich vorstellen, in einem lebendigen Wohn- und Geschäftshaus zu leben. 31

31 Hohenzollernhaus und Zentrumserweiterung Nienberge Quelle: Welche Probleme bereiten Lärmkonflikte in mischgenutzten, zentral gelegenen Projekten, vor allem auch der Verkehrslärm? Der Hohenzollernring ist nun nicht gerade die leiseste Wohnlage in Münster, stellt aber auch nicht unbedingt ein negatives Merkmal dar. Es gibt viele bauliche Möglichkeiten, an vielbefahrenen Straßen Lärmimmissionen für die Wohn- und Schlafbereiche zu minimieren. Trotz zentraler Lage kann so Wohnraum geschaffen werden, der nicht negativ behaftet ist. Wie wichtig sind optimale Planungsbedingungen bei der Kooperation mit der Verwaltung? Wie wichtig sind schnelle Entscheidungen, z.b. bei Genehmigungen? Oder braucht Qualität auch ihre Zeit? In Münster läuft die Kooperation mit der Verwaltung sehr gut, jede Kommune sollte den Kontakt mit den Investoren so gestalten. Es wird bereits sehr früh über erste Planungsstände eines Projektes gesprochen, um das Machbare abzugreifen und zu klären, was nicht geht. Auch über die Geschwindigkeit von Entscheidungen oder Genehmigungen kann man sich nicht beschweren, wie in jeder Stadt gibt es schnellere und langsamere Phasen, die uns jedoch bekannt sind, so dass wir uns darauf einstellen und ggf. bei der Beschleunigung von Prozessen etwas nachhelfen können. Münster zeigt sich da sehr kooperativ. Die Stadt hat es sich zum Ziel gemacht, Anträge in bestimmter Zeit zu prüfen, und dies funktioniert bisher gut. Herr Sahle, Sie haben die Außensicht auf den Münsteraner Wohnungsmarkt was macht Münster für Investoren attraktiv? Erwartet man von einem Makrostandort eine langfristig stabile Rendite, muss man die Voraussetzungen und Rahmenbedingungen an dem Standort prüfen. Münster hat viele Pluspunkte als Projektstandort. Mit hoher Wahrscheinlichkeit wird es eine langfristig steigende Nachfrage nach Wohnraum geben, eng verknüpft mit einer positiven wirtschaftlichen Zukunftsperspektive. Münster hat schon lange den Schritt in das postindustrielle Zeitalter getan, die Wirtschaft ist überwiegend vom Dienstleistungssektor geprägt. Im Gegensatz zu ehemals industriell geprägten, strukturschwachen Räumen z.b. im Ruhrgebiet wird in Münster mit stabilem Wirtschaftswachstum, wachsender Beschäftigung und steigenden Einkommen gerechnet. Münster hat damit ähnlich gute wirtschaftliche Perspektiven wie Bonn. Hinzu kommt seine Bedeutung als wirtschaftliches Zentrum von Westfalen. Als Oberzentrum hat Münster ein sehr großes Einzugsgebiet ohne unmittelbare Konkurrenz zu anderen Zentren - laut Maklerindex hat Münster eine höhere Zentralität als Düsseldorf! Für das realisierbare Preisniveau von Wohnungsbauprojekten ist die Einkommensstruktur maßgeblich. Hier ist Münster sehr solide aufgestellt. Zwar spielen aufgrund der hohen Zahl von Studenten auch niedrigpreisige Angebote eine wichtige Rolle. Insgesamt wird die Einkommensperspektive jedoch als gesichert bewertet - anders als z.b. in der Boni-Stadt Frankfurt, wo die Einkommen in der Bankenkrise rapide einbrachen. Insgesamt zeigt die Wohnungsmarktentwicklung in Münster eine solide Entwicklung, aber die Bäume wachsen nicht in den Himmel. So wird die Preisentwicklung z.b. politisch gedeckelt. Auch ist der Wohnungsmarkt in Münster 32

32 bis heute von einem Knappheitsangebot geprägt, das seit den Wohnungsengepässen in den 90er Jahren - verursacht durch massive Zuzüge aus dem Osten - nicht behoben werden konnte. Dabei gibt es in Münster sowohl genügend Flächenangebote für Neubauprojekte als auch eine große Anzahl an Einpendlern - allein Einpendler aus Greven - als potenzielle Nachfrager. Diese haben jedoch ausreichend Möglichkeiten in Randlagen auszuweichen. Hervorragend aufgestellt ist Münster dagegen in 1a-Lagen im Bereich des Einzelhandels, z.b. am Prinzipalmarkt. In diesen Lagen lassen sich kurzfristig stark steigende Renditen erwirtschaften. 1a-Lagen lassen sich jedoch nicht beliebig vermehren. Also ist die Bedeutung Münsters als Oberzentrum, die positive Entwicklung von Einkommen und Beschäftigung wichtiger als ein großes Angebot an Wohnraum. Herr Dr. Altenhövel, Sie sind für den Bau und die Vermittlung von Immobilien an Kaufinteressenten zuständig. Können Sie aus Ihrer Erfahrung bestätigen, dass die Menschen seit der Wirtschaftskrise 2008 ihr Geld verstärkt in Immobilien anlegen? Das kann ich bestätigen die Preise von Betongold steigen weiterhin. Seit 2008 hat eine wachsende Anzahl von Kunden Immobilien gekauft. In den letzten 12 Monaten wurde die Nachfrage so extrem, dass man als Immobilienentwickler bei manchen Lagen und Konzepten sofort mit dem Bauen hätte anfangen können. Hinsichtlich der geforderten Renditen von privaten Kapitalanlegern ist dagegen eher ein rückläufiger Trend zu verzeichnen. Es geht den Privatpersonen nicht mehr vorrangig darum, hohe Renditen zu erzielen, sondern Ersparnisse sicher und werthaltig für die Zukunft anzulegen. Private Investoren suchen aktuell v.a. Immobilien, die dem vorhandenen Eigenkapital entsprechen. Dabei ist es eher irrelevant, ob bei energetisch optimierten Neubauten zusätzlich noch zinsgünstige Fördermittel in Anspruch genommen werden können. Insgesamt sind die Preise so gestiegen, dass der Markt als ausgereizt bezeichnet werden kann und es aufgrund tendenziell steigender Zinsen voraussichtlich zu einer Seitwärtsbewegung kommen wird. Steigende Preise bei freien Grundstücken oder Abrissgrundstücken erschweren aktuell Neubauinvestitionen. Hierunter leiden vor allem Menschen mit geringen Einkommen, da durch fehlende Neubauaktivitäten nur sehr wenig vorhandener Wohnraum frei wird. Es sickert also durch Umzugsketten letztendlich nur sehr wenig Wohnraum für bedürftige Zielgruppen durch. Neubaumaßnahmen für bedürftige Menschen sind aufgrund steigender Grundstückspreise und Baupreise wirtschaftlich nicht zu realisieren. Insgesamt ist festzuhalten, dass wir uns zur Zeit in einer anormalen Phase mit immenser Immobiliennachfrage und knappen Angebot befinden. Diese Entwicklung lässt sich nicht in die Zukunft fortschreiben, durch Beruhigungen nach der Finanzkrise, Zinsveränderungen und Anpassungen beim Angebot werden sich die Zeiten und damit die Marktbedingungen aber wieder ändern. 33

33 In den Vorträgen haben wir gehört, dass die Menschen verstärkt kleinere Wohnungen nachfragen und in Zukunft wahrscheinlich die Pro-Kopf- Wohnfläche sinken wird. Zeigt sich dies bereits bei der Suche nach anlagesicheren Wohnimmobilien? Die Pro-Kopf-Wohnfläche war in den letzten Jahren sehr hoch und liegt derzeit bei 46 qm. In Zukunft ist nicht von einem weiteren Wachstum der Wohnfläche auszugehen. Immer mehr Menschen können sich große Wohnräume nicht mehr leisten, finden jedoch keinen passenden Ersatzwohnraum. Viele ältere Menschen, die bisher noch in sehr großen Häusern und Wohnungen wohnen, suchen ebenfalls kleineren Wohnraum unter anderem auch, um den Pflegeaufwand zu reduzieren. Diese Zielgruppe verzichtet auf Wohnfläche, um dafür barrierefrei, mit Aufzug und relativ stadtnah zu wohnen. Dies muss nicht immer die Innenstadt sein, auch Vororte werden nachgefragt. Gleichzeitig gibt es eine gegenläufige Tendenz, insbesondere bei Menschen ohne Kinder. Sie bevorzugen großzügigen Wohnraum mit großen Bädern, großen Wohnzimmern und zusätzlichen Arbeitsräumen. Zentrale, urbane Lagen sind hier besonders beliebt. Herr Nabbe, Ihr Unternehmen investiert in Bauprojekte in Münster, Sie kennen Münster besonders gut. Gibt es Quartiere in Münster mit sehr hohen Qualitäten, die für Wohnungsbauinvestitionen ein Selbstläufer sind, und andere, wo bei anstehenden Investitionen zweimal geschaut wird? Unser Unternehmen ist als Familienunternehmen seit 60 Jahren auf dem Markt in Münster tätig, so dass man schon sagen kann, dass wir früher als andere das Gras wachsen hören. In Münster gibt es durchaus Quartiere, in denen wir bereits vor fünf oder sechs Jahren investiert haben, weil wir dort Entwicklungspotenziale gesehen haben. Voraussetzung ist, dass sich die Bevölkerungsstruktur in die richtige Richtung entwickelt. Ist dies nicht der Fall, nimmt man von Wohnungsbauinvestitionen lieber Abstand. Für die Stadt ist die Frage entscheidend, wie Wohnungsbauinvestoren als Partner gewonnen werden können. Wie sehen Sie in Ihrer Rolle als Bauträger aktuell die Chancen für Wohnungsbauprojekte in Münster? Aktuell sind die Rahmenbedingungen in Münster für Bauträgerprojekte eher schlecht. Aufgrund des Immobilienbooms im letzten Jahr sind die Grundstückspreise dermaßen in die Höhe geschossen, dass die Realisierung einer anspruchsvollen Immobilie derzeit nicht möglich ist. Aktuell lassen sich nur noch einfache Immobilien mit geringeren Renditen realisieren. Dies betrifft keinesfalls nur die Innenstadt, auch an hochpreisigen Wohnstandorten sind die Preise so gestiegen, dass Wohnbauprojekte für Bauträger nicht mehr realisierbar sind. Hinzu kommt, dass die Grunderwerbssteuer dieses Jahr erhöht wurde, dies wird bei einigen Investoren auch zu Problemen führen. Der Marktpreis hängt von der Lage ab, in der Piusallee haben wir in zentraler Lage derzeit einen Quadratmeterpreis von Euro. Das Projekt wurde genau auf den Markt zugeschnitten, mit zehn relativ großen Wohneinheiten. Bei größeren Projekten ist die Vermarktung derzeit eher schwierig. Marktpreise wie in Hamburg oder München von Euro/qm lassen sich in Münster nicht realisieren. 34

34 In Zukunft wird viel von der öffentlichen Förderung von Wohnungsbauprojekten abhängen. Wird die Förderung noch mehr zurückgefahren, sinkt die Rentabilität, was zu einem weiteren Rückgang der Bauaktivitäten führen wird. Ursache ist der hohe handwerkliche Aufwand im Baugewerbe, das im Vergleich zu anderen Branchen nur eine sehr geringe Produktivitätssteigerung erfahren hat. 2 Die Baupreise steigen deshalb kontinuierlich, was von den Mieten auch aufgrund der stagnierenden Einkommen nicht aufgefangen werden kann (20 bis 30 % des Einkommens können für die Miete ausgegeben werden). Früher wurde die Schere zwischen Miete und Investitionskosten über die degressive AfA vom Staat ausgeglichen, dies wurde jedoch von der großen Koalition abgeschafft. Herr Dr. Altenhövel bestätigt, dass es angesichts der steigenden Zinsen für Privatpersonen aus Renditegesichtspunkten wieder unattraktiver wird in Immobilien zu investieren. Bei Bauträgern verteuern sich gleichzeitig die sogenannten Bauzeitzinsen und Kreditinstitute fordern inzwischen eine höhere Vorverkaufsquote. Die Situation wird sich seiner Meinung nach jedoch normalisieren, sobald sich die Zinsen auf einem neuen, in der Langfristbetrachtung niedrigem Niveau eingependelt haben. Das heißt, vor dem Zinsanstieg ist der ideale Zeitpunkt für die Immobilieninvestition. Herr Wismann sieht aktuell ebenfalls den richtigen Zeitpunkt für Wohnungsbauinvestitionen gekommen noch bevor die Zinsen weiter ansteigen. Problematisch ist allerdings auch aus seiner Sicht, dass die Grundstückseigentümer auch nach Normalisierung des Marktes noch lange bei ihren überhöhten Forderungen bleiben werden. Sollen Bauträger in Zukunft verstärkt auch in den Vororten von Münster aktiv werden, welche Potenziale bieten Orte zwischen Stadt und Umland? Nach Meinung von Herrn Wismann beschränkt sich die Nachfrage nach Wohnraum in Vororten auf eine kleine Gruppe von Menschen, die in diesen Vororten aufgewachsen sind, sich verkleinern aber dennoch in ihrem gewohnten Umfeld bleiben wollen. Menschen, die an einer Wohnung in Münster interessiert sind, geben sich seiner Erfahrung nach nicht mit den Vororten zufrieden. Viele ältere Menschen, die wieder in die Stadt ziehen wollen, haben eine enge emotionale Beziehung zur Münsteraner Innenstadt. Auch junge Familien, die sich ein kleines Reihenhaus oder eine Erdgeschosswohnung mit Garten wünschen, wollen am urbanen Leben teilhaben. Die ruhigen Vororte werden dann höchstens als preiswerter Kompromiss gesehen. Die Tragfähigkeit von Bauträgerprojekten in Vororten ist seiner Meinung nach daher eher eingeschränkt. Nach Meinung von Herrn Dr. Altenhövel lassen sich dagegen an Orten wie beispielsweise Hiltrup, Nienberge oder Roxel neben klassischen Einfamilienhäusern durchaus auch Mehrfamilienhäuser entwickeln. Zum Beispiel für ältere Menschen, die in den Vororten bleiben wollen. Dies würde auch einen Generationenwechsel im Bestand befördern die Nachfrage gerade auf Seite Urbanes Leben Wohnen am Stadtrand Quellen: Vortrag Prof. Dr. Eichener/ Spar- und Bauverein Solingen 2 Hätte die Automobilindustrie einen so geringen Produktivitätszuwachs wie die Baubranche gehabt, würde ein VW Golf heute 1,2 Mio Euro kosten. 35

35 junger Familien nach älteren, günstigen Einfamilienhäusern ist groß. Insgesamt bieten seiner Meinung nach Vororte eine günstige Alternative zu den teuren zentralen Lagen, selbst wenn v.a. Zugezogene die Innenstadt als Wohnstandort bevorzugen. Schließlich sind die Angebote in zentralen Lagen begrenzt und nicht jeder kann es sich leisten, in Mauritz oder im Kreuzviertel zu wohnen. Auch Herr Nabbe ist der Meinung, dass sich um Münster herum einige Orte wie z.b. Hiltrup sehr gut entwickelt haben und durchaus Potenziale für Bauträgerinvestitionen bieten. Mit guter Architektur, erschwinglichen Preisen, eigenen Arbeitsstätten und guter Anbindung sind solche Vororte nicht nur für große Familien attraktiv, sondern in Anbindung an das Familienwohnen könnte z.b. eine altengerechte Wohnanlage entwickelt werden. Hier könnte durchaus einmal nach einem Grundstück gesucht werden! Frau Prof. Pahl-Weber ergänzt, dass für die Tragfähigkeit eines Wohngebietes neben der Lage viele andere Kriterien wie z.b. Preisniveau, Gestaltung und Infrastruktur eine Rolle spielen. Die Förderung hoher städtebaulicher Qualitäten, die Gestaltung des öffentlichen Raumes und die integrierte Entwicklung von Schulen, Versorgung und Freizeitangeboten sind von zentraler Bedeutung für die Annahme eines Quartiers. Auch Herr Nabbe sieht die hohe Bedeutung des Wohnumfelds, wobei jedoch jedes Klientel andere Angebote nachfragt. Während Familien Kindergärten, Schulen, Läden und Ärzte benötigen, ist für Studenten die Nähe von Kneipen, Universität und Bahnhof weit wichtiger ein Studentenwohnheim lässt sich also nicht auf der grünen Wiese bauen. Seniorenwohnen in Herne Quelle: Architekturbüro Borschukewitz Alle Podiums-Mitglieder haben bestätigt, dass eine gute Bevölkerungsstruktur grundlegend für die Rendite von Wohnungsbauprojekten ist. Nun wird der Anteil älterer Menschen über 60 immer größer, während die Nachfragegruppe zwischen 30 und 45 schrumpft. Wie lässt sich Wohnungsbau dennoch nachfragegerecht finanzieren? Herr Nabbe sieht da keinen Widerspruch: Selbst 30-Jährige denken heute über barrierefreie Wohnungen nach, so dass ein solches Angebot für alle Zielgruppen vermarktet werden kann. Nach Herrn Dr. Altenhövel gewinnen in Zukunft Projekte an Bedeutung, bei denen Menschen zwischen 35 und 75 in einer Siedlungsgruppe zusammenleben. Klassisches betreutes Wohnen und nicht barrierefreies Wohnen fängt heutzutage erst ab einem Alter von 70 Jahren an. Wir sollten stärker zu einer Durchmischung kommen, auch im Sinne einer stärkeren gegenseitigen Unterstützung. Der Bedarf von Nachbarschaftshilfe steigt, sei es als Kindersitter und Hausaufgaben für junge Familien oder Putz- und Einkaufshilfe für ältere Menschen. Auch der Wunsch und die Notwendigkeit, im Alter etwas hinzuzuverdienen, gewinnt an Bedeutung. Gleichzeitig müssen junge Menschen wegen häufiger Arbeitsplatzwechsel flexibler sein statt Eigentum werden heute vielfach Mietwohnungen, auch mit höherem Preisniveau, bevorzugt. Es werden entsprechende Grundstücke, Konzepte und Investoren benötigt, die langfristig in solche Projekte investieren. Herr Sahle ergänzt, dass sich generationenübergreifendes Wohnen nur schwer in einem Haus organisieren lässt. Die Sahle Wohnen GmbH hat Alten- 36

36 wohnungen in ihren Beständen. Aus seiner Erfahrung bevorzugen Senioren ab 65, die größtenteils in Rente sind, in diesem Lebensabschnitt ein Wohnen unter Ihresgleichen. Kontakte zwischen Nachbarn dienen als Mittel gegen Vereinsamung, ein ähnlicher Lebensrhythmus z.b. der Mittagsschlaf zur gleichen Zeit reduziert Störungen. Eine möglichst homogene Mieterschaft in einem Objekt ist daher oberstes Ziel der Sahle Wohnen GmbH. Eine Mischung der Generationen ist seiner Meinung nach nur innerhalb der Nachbarschaft sinnvoll. 3.3 Fragen aus dem Publikum Ein großes Problem sind die immer weiter steigenden Nebenkosten. Für eine 80 qm Wohnung fallen heute monatlich 250 Euro Mietnebenkosten an, die erzielbaren Kaltmieten werden dadurch stark gedrückt. Bis zu 60 % der Nebenkosten sind kommunal bedingt (Abwasser, Müll, Straßenreinigung,...), eine Reduzierung ist dringend erforderlich. Grundlage für die Leistungsfähigkeit einer Kommune ist eine stabile Bevölkerungsstruktur. Grundsätzlich ist Münster mit wachsender Wirtschaft und positiver Einkommensentwicklung relativ gut aufgestellt. Die deutschlandweite Betrachtung der Einkommensentwicklung in Deutschland zeigt jedoch, dass v.a. die Mittelstandseinkommen sinken. Vor diesem Hintergrund könnte die verstärkte Bereitstellung kleinerer Wohnungen ein wichtiges Thema werden. Bereits heute zeigt sich der Trend zur Verkleinerung der Wohnungen: Auch wenn sich der Wohnflächenverbrauch bisher nicht deutlich reduzierte, sind seit ca. zehn Jahren kompaktere Wohnformen Standard eine 3-Zimmer- Wohnung ist heute im Durchschnitt 75 qm groß, in den 80er Jahren aber noch qm. Welche Rolle können gerade in größeren Wohnanlagen alternative Techniken zu Energiegewinnung spielen? Energetische Maßnahmen bieten gute Möglichkeiten zur Reduzierung der Mietnebenkosten. Wichtigster Faktor ist dabei eine energetische Bauweise, durch die der Energieverbrauch extrem gesenkt werden kann allerdings nur, wenn auch das Wohnverhalten dementsprechend angepasst wird. Auch das Alter eines Bewohners wirkt sich auf die Heizkosten aus, da ältere Menschen meist wärmere Wohnungen bevorzugen. Einsparungsmöglichkeiten bieten gerade in größeren Wohnanlagen aber auch Anlagen zur alternativen Energiegewinnung. So wurde von der Nabbe Bauunternehmung in einem Studentenwohnheim ein Gaskleinkraftwerk errichtet, dessen Strom ins Netz gespeist wird. Die Abwärme wird für die Warmwasserversorgung genutzt. Die Anlage wurde erst vor einem Jahr installiert, so dass die Einsparung noch nicht genau beziffert werden kann, aber bisher sieht es gut aus. Ziel ist, die Heizkosten von 70 ct auf 30 ct zu drücken und dadurch die Nebenkosten von 2 Euro auf monatlich 1 Euro/ qm zu halbieren. Aktuell erstellt das BBSR einen Energieeffizienzbericht für Bundesbauten. Es zeigt sich, dass durch energetische Maßnahmen 30 % der Heizkosten eingespart werden können. Gleichzeitig ist jedoch der Stromverbrauch durch steigende Technisierung der Wohnungen, PC-Arbeit, Fernseher, Wäschetrockner Zentrale Multimedia- Steuerung, Quelle: Hattinger Wohnstättengenossenschaft 37

37 etc. drastisch gestiegen, so dass die Ersparnis wieder zunichte gemacht wird. Hier können integrierte Konzepte helfen, die Stromkosten zu senken, und z.b. direkt beim Bau die entsprechenden Leitungen verlegt und Steuerungen eingebaut werden (um z.b. über das Smartphone die Heizung zu steuern). Hier ist die Industrie gefragt, entsprechende anwenderfreundliche Produkte serienreif auf den Markt zu bringen. Dringend erforderlich wären z.b. hausbezogene Stromspeicher, um den Solarstrom, der über den akuten Bedarf hinaus produziert wurde, ohne große Verluste direkt vor Ort zu speichern. Aber das wird wohl mindestens noch zehn Jahre dauern. Da die Stromkosten nicht als Nebenkosten über die Miete, sondern direkt zwischen Mietern und Stromversorgern abgerechnet werden, haben die Wohnungsgesellschaften bisher nur wenig Anlass, solche technischen Angebote zu etablieren. Wie können auch im Bereich des geförderten Wohnungsbaus innovative, gestalterisch hochwertige Projekte realisiert werden? Sehr gelungene Beispiele sind z.b. frühere Projekte der Sahle Wohnen GmbH. Fassadengestaltung und Architektur hängen immer auch vom Zeitgeist und von persönlichen Vorlieben ab. So liegt heute die städtebauliche Grenze bei vier Geschossen, während in den 70er Jahren hoch verdichteter Geschosswohnungsbau allgemein akzeptiert wurde. Insgesamt wird heute viel Wert auf hochwertige Fassaden- und Außenraumgestaltung gelegt. Zentrales Qualitätsmerkmal ist heutzutage eine funktionale Grundrissgestaltung sowie ein barrierefreier Zugang zur Wohnung, d.h. bereits ab dem 1.OG ein Aufzug. Technisch haben moderne Wohnungsbauten inzwischen einen sehr hohen Qualitätsstandard, insbesondere im geförderten Wohnungsbau, wo die technischen Rahmenbedingungen vom Land vorgegeben sind und Passivhausstandard erreicht haben. 4. Reflektion zum Wohnstandort Münster aus Sicht der Stadt Hartwig Schultheiß, Stadtdirektor der Stadt Münster Bezogen auf die Ausführungen im Vortragsteil und der anschließenden Podiumsdiskussion fasst Herr Schultheiß zwei Hauptaspekte zusammen. Zunächst zeigt die Analyse des Wohnstandortes Münster von Seiten Externer, dass die Binnensicht Münsters auf den Wohnstandort und seine Positionierung am Markt recht passgenau ist: Münster präsentiert sich als wachsende Stadt mit stabiler Bevölkerungs- und Wirtschaftsstruktur, gleichzeitig gibt es einen nicht unerheblichen Nachholbedarf im Bereich des Wohnungsneubaus. Im Rahmen der Diskussion zeigte sich, dass die Marktmechanismen die bestimmenden Größen für die Wohnungsmarktentwicklung sind. Auch hier besteht Einigkeit der Wohnungsmarktexperten hinsichtlich der entscheidenden Faktoren. Die eindeutigen Attraktivitätsfaktoren der Stadt Münster, aber auch die planungsrechtliche Sicherheit stellen gute Voraussetzung für eine langfristige Rendite und Investitionssicherheit in Münster dar. Andererseits bereitet die beschriebene Auseinanderentwicklung von Mieten und Investitionskosten zunehmend Probleme, die nicht allein auf Ebene der Stadt zu lösen sind. Ein entscheidender Faktor liegt in den derzeit stark überhöhten Grundstücksprei- 38

38 se, die letztendlich entweder zu sehr hohen Mieten oder aber Abstrichen bei der Qualität führen. Zwei Themen wurden kontrovers diskutiert: Bieten die Vororte Potenziale für Wohnungsbauinvestitionen? Angesichts der starken Nachfrage nach urbanem Wohnen selbst von Familien sieht Herr Wismann hauptsächlich Vermarktungspotenziale in den inneren Stadtteilen Münsters. Die Stadtentwicklung verfolgt dagegen seit Jahren den Ausbau der Stadtrand-Stadtteile als kostengünstige Alternativen für Familien, aber auch für ältere Menschen. Nach Meinung von Herrn Dr. Altenhövel und Herrn Nabbe wurden dadurch attraktive Wohnlagen entwickelt, die durchaus Investitionspotenziale für Bauträger bieten, z.b. für seniorengerechtes Wohnen. Funktioniert eine Mischung von Senioren- und Familienwohnen in einem Haus? Herr Dr. Altenhövel sieht generationenübergreifende Wohnformen in einer Siedlungsgruppe als große Chance, um soziale Kontakte, Nachbarschaftshilfe und damit auch Identifikation von Jung und Alt zu befördern. Nach Erfahrung von Herr Saale führen unterschiedliche Tagesabläufe und Ruhebedürfnisse jedoch häufig zu Konflikten, so dass eine homogene Bewohnerstruktur in einem Haus, aber eine Mischung auf Quartiersebene angestrebt werden sollte. Unterm Strich stellen sich die ökonomischen und demografischen Entwicklungsperspektiven und die Einkommensentwicklung der Stadt Münster als sehr gut dar. Die Hochschule spielt dabei eine entscheidende Rolle, insbesondere für eine stabile demografische Entwicklung. Diese Faktoren bilden das Fundament für zukunftsfähige Investitionen in den Wohnungsbau in Münster. Herr Schultheiß zeigt noch einmal in einem kurzen Resumee auf, dass der Nachmittag nicht nur ein breites Spektrum an Informationen rund um die notwendigen Rahmenbedingungen und Qualitäten eines attraktiven und zukunftsfähigen Wohnstandortes geliefert hat, sondern auch qualifizierte Antworten auf die zahlreichen Fragen gegeben wurden, die sich beim Blick in die Zukunft unter den unterschiedlichen Vorzeichen einer sich wandelnden Gesellschaft mit stark ausdifferenzierten Anforderungen und Bedarfen an das Wohnen von morgen stellen. Im Namen der Stadt Münster und des Arbeitskreises Wohnen in Münster dankt er allen Beteiligten für die interessanten Fachbeiträge, Frau Prof. Pahl- Weber für die professionelle Moderation, Frau Rehsöft für die Erfassung der Inhalte zur Dokumentation und den Teilnehmerinnen und Teilnehmern für die angeregte Diskussion, denn nur im Zusammenspiel aller Akteure kann eine Veranstaltung gelingen und ein Erfolg werden. 39

39 5. Informationen Referenten: Kontakt Matthias Günther Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.v. Königstraße 50 A, Hannover Tel. 0511/ Prof. Dr. Volker Eichener EBZ Business School University of Applied Sciences Tel Springorumallee 20, Bochum Frau Renate Szameitat GEWOS, Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH Maurienstraße 5, Hamburg Tel Dokumentation und Internetpräsentation Die Dokumentation der Fachtagung des Arbeitskreises Wohnen in Münster wurde vom Büro BPW Hamburg Schneider Jochumsen GbR (Bearbeitung: Nicoletta Rehsöft) übernommen. Die Bereitstellung der Informationen im Internet übernimmt das Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung in seiner Rolle als Geschäftsführung des Arbeitskreises. Die Internetpräsentation der Fachtagungen und AK-Sitzungen ist abrufbar unter: 40

40 Mitglieder des AK Wohnen in Münster Wohnungsbau und Immobilienwirtschaft Herr Dr. Altenhövel Sparkassen Immobilien GmbH Herr Lang Aachener Siedlungs- und Wohnungsgesellschaft mbh Herr Meyer-Hoock Sahle Baubetreuungsgesellschaft mbh Frau Dickmann Bauverein Ketteler eg Herr Mengler LEG Wohnen NRW, Niederlassung Münster Herr Nottenkemper Wohn + Stadtbau GmbH Herr Rehring LEG Wohnen NRW, Niederlassung Münster Herr Röttcher Evonik Wohnen GmbH Herr Reiter Verband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen NRW Herr Sturm Wohnungsverein Münster von 1893 e.g. Wohnungsbaufinanzierung Herr Eickenbusch WGZ- Immobilien und Treuhand GmbH Herr Kröger Immobilienverband Deutschland Herr Schneider Westdeutsche Landesbausparkasse Interessenverbände Herr Berg Münsterländer Architekten- und Ingenieursverein e.v. Herr Guski Haus- und Grundeigentümerverein Münster e.v. seit 1903 Frau Fahle Mieter/innen Schutzverein e.v. Herr Dr. Schorn Ring Deutscher Makler Bezirksverband Münster e.v. Herr Steil Mieterverein Münster und Umgebung e.v. im DMB Herr Wiese Studentenwerk Münster Politische Vertreter Frau Benning Frau Bennink Herr Götze Herr Klein Herr Winter Herr Raffloer CDU Bündnis 90/Die Grünen/GAL Die Linke FDP SPD UWG-MS/ödp Wissenschaftliche Begleitung Herr Prof. Dr. Reuber Universität Münster, Institut für Geografie Stadt Münster Herr Nienaber Frau Fahl Herr Köhnke Herr Krause Frau Dr. Kreft-Kettermann Herr Paal Herr Philipp Frau Regenitter Herr Schowe Herr Schultheiß Herr Schulze-Schwienhorst Herr Thielen Herr Uplawski Frau Vogel Frau Woldt Herr Willamowski Amt für Immobilienmanagement Amt für Wohnungswesen Dezernent für Migration und interkulturelle Angelegenheiten Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung Dezernent für Soziales, Integration, Gesundheit, Umwelt- und Verbraucherschutz Amt für Kinder, Jugendliche und Familien Amt für Wohnungswesen Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung Stadtdirektor, Dezernent für Planung, Bau und Marketing Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung Dezernent für Planungs- und Baukoordination Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung Amt für Immobilienmanagement Stiftungsangelegenheiten Sozialamt 41

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